BorättUpplysning Skåne

Fler frågor och svar

 

Är det samma betyg som används i Borättupplysning? Ja, det är samma betyg, enda skillnaden är att i Borättupplysning använder oss av “trafiksignaler” istället för den 5-gradiga skalan, men innebörden är densamma.

 

Hur pass säkra är dessa beräkningar?  Belåningsvärdet är mycket stabilt, såvida inte nya lån tas eller stora amorteringar görs.

Uh/am-utrymmet däremot kan variera något från år till år, och ligger man då nära en betygsgräns kan betyget förändras.

 

Skiljer sig betygen åt beroende på ort? Nej, beräkningarna är generella och oberoende av ort, landsdel eller område. Ett bra betyg är bra vare sig det gäller Stockholm eller Trelleborg, betygen har samma värde och betydelse överallt.

 

Varför används inte senaste årsredovisning?  Vi har inte alltid tillgång till den senaste, utan utgår då från en äldre årsredovisning. De framräknade värdena brukar ändå inte ändras särskilt mycket från år till år, särskilt inte belåningsbetyget.

 

Vi reserverar oss för allt som hänt efter eller i slutet av redovisningsåret. Om en förening t ex nyligen genomfört en kraftig avgiftshöjning syns detta av naturliga skäl inte i siffrorna, men det kan förbättra uh/am-betyget både ett och två steg.

I vår betaltjänst BorättUpplysning tar vi hänsyn även till nyligen genomförda förändringar.

 

Om fastighetens storlek saknas? Om vi saknar uppgift om föreningens storlek (ytan) tillämpar vi alternativa beräkningsmetoder, och betygen kan då ibland avvika ett steg. Läs mer om de olika beräkningsmetoderna här och här.

 

Nybildade bostadsrätter? Nya bostadsrättsföreningar, med enbart en ekonomisk plan, eller som saknar ett fullt räkenskapsår, bedömas bara utifrån belåningen. I vår betaltjänst BorättUpplysning analyserar vi däremot även dessa föreningar fullt ut.

 

Tar vi hänsyn till fastighetens skick? I dessa listor kan vi tyvärr inte väga in fastighetens fysiska skick. En förening som nyligen genomfört ett stort fastighetsunderhåll kan synbarligen få sin ekonomi försämrad, pga ökad belåning. I vår betaltjänst BorättUpplysning försöker vi ta hänsyn till detta, utifrån vad som kan utläsas av verksamhetsberättelsen.

 

Tar vi hänsyn till sk. dolda värden?  Föreningar har ibland ”dolda värden” i form av oinredda vindar eller osålda lägenheter.

I vissa fall försöker vi ta sådana hänsyn. Men ofta är dessa värden ganska osäkra, och ett realiserande kan vara förknippat med ökade kostnader och/eller minskade intäkter vilket försämrar kalkylen.

 

Angående föreningens årsavgift: Den avgift föreningen själv angivit, eller som kan räknas fram, eller som angetts i en lägenhetsannons. Men föreningarnas avgift kan inkludera olika mycket, och det kan förekomma tillägg av olika slag. Läs mer om det här. I vår betaltjänst BorättUpplysning gör vi en noggrann beräkning av den verkliga årsavgiften.

 

Hur aktuella är listorna? Vi kommer uppdatera våra listor med jämna mellanrum, och presentera nya orter och områden i den takt vi hinner med.

 

Vi reserverar oss för ev. felaktigheter i listorna, pga av felaktiga eller oklara uppgifter i årsredovisningen (förekommer), eller misstag i vår registrering. Vi är dock måna om att undvika fel, och gör alltid extra kontroller om något verkar oklart.

 

Kan bostadsrättsföreningens styrelse förbättra ett dåligt betyg?

 

Belåningsbetyget är inte mycket man kan göra åt, man har de skulder man har. Man får arbeta långsiktigt, amortera i lagom takt, och se till att man kan klara ett högt ränteläge. När räntorna är låga bör man använda det uppkomna överskottet till extra amorteringar. Ett annat alternativ är att föreslå kapitaltillskott från bostadsrättsinnehavarna, men det är inget vi rekommenderar generellt, se resonemang om detta här.

 

Ett lågt uh/am-betyg kan man däremot göra något åt. Helt enkelt genom att öka intäkterna, dvs höja årsavgifter och andra avgifter så att man får en ekonomi i balans. Är uh/am-betyget mycket lågt och avvikelsen mycket stor, bör höjningarna ske under en längre tid, flera år.

 

Ett för högt uh/am-värde är ännu enklare att korrigera: sänk avgiften till rätt nivå. Målsättningen måste alltid vara att ha en avgift som är långsiktigt stabil men också rättvis över tiden.

Vad är det vi mäter?

 

Belåningen

Vi anger hur stora fastighetslån bostadsrättsföreningen har, i förhållande till föreningens totala yta (lägenheter+lokaler), måttet är alltså kr/m². Ju högre belåning desto större räntekostnader, och större risk. Det här är en vanlig och traditionell beräkning, som används av både mäklare och banker. Det nya är att vi listar alla föreningarna på ett överskådligt sätt, och sätter ett tydligt och pedagogiskt betyg.

 

Underhålls- och amorteringsutrymmet

Detta är ett mått som vi själva har utvecklat. Ett mått på hur mycket pengar som finns till reparationer, underhåll och fastighets-förbättringar. Ju lägre värde och betyg, desto större risk att föreningen måste höja årsavgiften (hyran). Det vi mäter är avvikelsen i förhållande till ett beräknat riktvärde, och vi mäter i kr/m². Exempel: om föreningens uh/am-utrymme avviker med –50, innebär det att det fattas 50 kr/m² i föreningens budget, och det kan på sikt bara lösas med höjd månadsavgift.

Ofta kommer sådana höjningar i samband med att större underhållsarbeten måste göras.

 

Många föreningar har för låga avgifter, vilket tydligt avspeglas i tabellen. Men det förekommer också det omvända, en del föreningar tar ut för höga avgifter, mer än vad som behövs. Det visas i att avvikelsevärdet är positivt. Är värdet mer än +50 kr/m² markerar vi det med ljusgrönt, och det ska tolkas som att föreningen mycket väl skulle kunna sänka månadsavgiften med motsvarande värde. Det handlar i regel om att månadsavgiften ligger mellan 10 och 20% högre än vad den behöver vara.

 

Det finns andra mått som av tradition används av ekonomer och fastighetsmäklare, t ex soliditet och likviditet, men varför dessa mått inte alls kan tillämpas på bostadsrättsföreningar kan du läsa här.

 

Observera, vi betygsätter inte område eller stadsdel, om det är trevligt eller populärt, nytt eller gammalt, renoverat eller slitet. Den typ av värdering måste var och en själv göra. Våra betyg handlar enbart om bostadsrättsföreningens ekonomi.

 

Nu sätter vi betyg på Sveriges bostadsrättsföreningar!

Påverkas betygen av ränteutvecklingen?

 

I mycket hög grad. Man kan säga att räntekostnader alltid “stjäl” utrymme från underhållet: ju högre räntor, desto mindre till reparationer och underhåll, och tvärtom. Och ränteläget förändras hela tiden, och föreningarnas lånehantering varierar.

För att kunna jämföra bostadsrättsföreningar utgår vi därför från en tänkt räntekostnad på f.n. 4% och gör våra beräkningar utifrån det. I verkligheten kan föreningens räntekostnad alltså just nu vara lägre (eller högre), och föreningens ekonomi kan därför just nu vara bättre (eller sämre) än vad vårt betyg anger. Vårt uh/am-betyg visar hur det kan se ut på några års sikt.

 

Skulle den ekonomiska utvecklingen leda till att räntenivån stiger till 5 eller 6 %, kommer framför allt de högbelånade föreningarna få stora ekonomiska problem, då deras ekonomi försämras kraftigt. Och omvänt, skulle räntenivån sjunka till 3 eller 2%, så blir dessa föreningars situation bättre än vad våra betyg indikerar.