8. Vem ansvarar för vad i bostadsrätten?

Att köpa bostadsrätt – ansvaret för bostadsrätten.

Innan vi fortsätter måste vi reda ut det här med ansvaret, vem som ansvarar för vad. Bostadsrätt innebär ju stor frihet att omforma lägenheten på sitt eget sätt, måla om och inreda nästan hur som helst, utan att behöva fråga om lov. Men hur mycket får man göra, och vad får man inte göra, och lika viktigt, vad måste man göra själv? Detta är viktigt att förstå när man ska köpa bostadsrätt.

Lite förenklat kan man säga att allt som finns och syns inne i lägenheten är ditt ansvar, medan allt utanför är föreningens och styrelsens ansvar. Du ansvar t ex för golv, dörrar, köksinredning, spis, kyl o frys, badrum, kakel, wc, kranar, el-central och elkontakter. Även fasta garderober och icke-bärande innerväggar! Allt detta bestämmer du över och kan ändra om och byta ut. Å andra sidan, om något går sönder så är det ditt problem, ingen “hyresvärd” kommer och hjälper dig. Därför är det viktigt att kolla allt detta vid ett lägenhetsköp, för du köper lägenheten i befintligt skick. Du kan aldrig klaga hos säljaren eller förvänta dig hjälp av föreningen om du upptäcker något problem i efterhand.

Det finns dock en del gränsfall där det kan vara lite oklart var ansvaret ligger. Vi nämner här några: Föreningen ansvarar i regel för alla avlopp, men vattenlås och golvbrunnens rensning ansvarar du själv för. Föreningen ansvarar för alla fönster, men glas, tätning, persienner och målning får du själv ta hand om. Värmeelementen ansvarar föreningen för (om det är vattenburen värme), och man får därför själv aldrig ändra dessa utan tillstånd! Eventuell balkonginglasning ansvarar du själv för, såvida det inte är föreningen som satt upp den. Dessa gränsdragningar kan skilja något mellan olika föreningar, men de brukar regleras i föreningens stadgar eller av styrelsens praxis.

Sammanfattning:

Nästan allt i lägenheten är bostadsrättshavarens ansvar.  I tveksamma fall, fråga styrelsen!

 

För en utförligare genomgång om vad man får ändra på i en bostadsrättslägenhet, se lektion 38.

 

© Borättupplysning Skåne

734 Responses to “8. Vem ansvarar för vad i bostadsrätten?”

  1. B N skriver:

    Hej! Ett företag aviserade i brevlådan att de behöver tillträde till min bostadsrättslägenhet för att installera temperaturgivare. De skriver att det är en liten vit dosa och ska installeras permanent i min hall. Styrelsen har inte informerat någonting gällande detta och jag undrar om jag måste låta dem installera denna eller kan jag avböja montering? De har inte meddelat hur dosan ser ut o var den ska sitta. Jag har renoverat hallen o vill inte ha någon dosa där. Mvh B

    • Intressant fråga! Först och främst ska du fråga styrelsen om det stämmer, och i så fall hur detta har beslutats. Det är nämligen så att föreningen inte får utföra någon installation eller förändring i lägenheten, utan att det har beslutats på en föreningsstämma. Dessutom kan det eventuellt krävas kvalificerad majoritet och hyresnämndens godkännande. Styrelsen kan inte själva besluta om sådana saker. Dessutom måste styrelsen lämna ordentlig information innan ev hantverkare kommer och vill in i lägenheten. Innan du har fått nöjaktiga svar så behöver du inte släppa in någon.

      Man ska heller inte underskatta möjligheten att det faktiskt kan vara bedragare som försöker ta sig in i lägenheten.

  2. Anna Dahlen skriver:

    Hej!
    Bor i BRF byggd 2015.

    Såg att putsen på min innervägg som vätter mot baksidan där vattenutkastaren sitter var lös och började pilla bort för att åtgärda problemet. Insåg då att Vattenutkastaren sitter inmurad i väggen, utan inspektionslucka eller på ett fryssäkert sätt. Skarven till utkastaren är inmurad i väggen och det drar nu ifrån hålet. Vem är ansvarig att åtgärda detta? Huset byggdes för 7 år sedan och vattenutkastarna fanns på plats vid inflytt. Vi är 4 lägenheter på bottenplan som har vattenutkastare.

    Med vänlig hälsning,
    Anna

  3. Henrik K. skriver:

    Hej!

    Vi bor i en lägenhet med en privat terrass (bottenvåning). BRF har anlitat en firma för att fixa vår grannes terrass, men för att komma åt vår grannes terrass så har dem ställt en gigantisk byggställning på vår terrass och vi får inte använda terrassen (går ej heller att öppna dörren).

    Renoveringen skulle ta 6 veckor (vi fick ett utskick från BRF), det har nu gåt 12 veckor och dem tror att dem behöver låta ställningen stå där fram till slutet på maj! Det bara min lägenhet som berörs, och vi ska sälja vår lägenhet i Mars via hemnet (det ser inte bra ut idag (byggprojekt).

    Tycker inte detta är OK, vilka rättigheter har jag? Kan jag få ersättning (avdrag på avgiften, förlust för dålig försäljning som skrämmer kunder)?

    • Tyvärr har jag bara ett tråkigt svar, och det är att ni troligen inte kan göra så mycket åt situationen. Om föreningen behöver göra en underhållsåtgärd, så kan sådant ibland komma att inskränka på andra medlemmars boende, och sådant måste i normala fall accepteras. Så länge det inte drar ut på tiden mer än nödvändigt. Jag kan naturligtvis inte bedöma huruvida arbetet löper på som det ska och inte försinkas i onödan.
      Sen har du maximal otur, om ni tänkt sälja bostadsrätten just under denna tid. En mäklare ska dock kunna ge bra information till köparna om att byggnadsställningen bara är där tillfälligt, så att spekulanterna kan se förbi det problemet.
      Någon rätt till ersättning eller kompensation kan ni inte räkna med, ni kan inte kräva det, men ni kan ändå försöka. Kanske kan ni få något av ren välvilja.

  4. Anna skriver:

    Hej,

    Jag köpte en bostadsrätt i januari 2020 utav föreningen i mitt hus. För ca 6 månader sedan började mitt avlopp på toaletten lukta illa. Jag har försökt att åtgärda detta på egen hand med bla ny tt vattenlås men efter att haft en rörmokare här meddelade dem att det är ett monterings fel i samband av bygget eller reparation som en golvläggare måste åtgärda detta annars kan det leda till fuktskada.

    Är det jag som måste bekosta reparationen?

    Mvh Anna

    • Om det är ett fel i själva avloppskonstruktionen bör föreningen åtgärda detta. Dessutom, eftersom felet skulle kunna anses som ett dolt fel är det även i detta fall föreningens ansvar. Ett problem är dock att tidsgränsen är två år. Sen kan det också spela roll när huset byggdes, och vad som sägs i stadgarna om avloppen. Men sammantaget anser jag att du ska begära att föreningen åtgärdar detta problem.

  5. Marcus Ekman skriver:

    HEj, köpte en bostadsrätt maj 2017. Nu vid årskiftet 2021/2022 upptäcktes en vattenläcka i badrummet från en inbyggd toalett. Vattenläckans grundar sig i att det kommer ifrån duschens vattenförsörjningen och skvallerröret visat att vattnet kommer. När vi öppnade upp byggnationen genom att slå sönder några plattor stod det härligt med vatten i utrymmet. De som varit och kollat på skadan samt oberoende besiktningsman som jag med föreningen i samråd bokat samt Byggfirma att de ”fördömer” renoveringen som ej följt branchreglerna. Renoveringen utfördes under 2013 av tidigare ägare som anlitade en firma. Besiktnigsman tillsammans med byggfirman jag varit i kontakt med hänvisar till byggaranti på 10 år. Stämmer detta ?

    • Denna typ av frågor är alltid besvärliga. Det stämmer att det finns en garantitid på upp till 10 år, det bör framgå på det renoveringsdokument som borde finnas. Men sådana dokument finns inte alltid kvar, eller har aldrig upprättats, eller så har kanske firman gått i konkurs. Om man nu inte kan få fatt i byggfirman, eller denne inte vill ta på sig ansvaret, då blir ju frågan vem som ska betala. Försäkringsmässigt bör det bli följande utfall: Bostadsrättsföreningen tar kostnaden för att sanera och torka ut, du tar kostnaden för att återställa ditt badrum. I vilket fall har du inget ansvar för den vattenskada som orsakats av den bristfälliga installationen.

  6. Madde skriver:

    Hej, har en bostadsrätt i en HSB-förening sedan ca 8 år.
    Bostaden har en brandlucka för utrymning. De är en innerlucka man öppnar för att sedan trycka upp en plåtlucka som sedan gör att man kan klättra ut på taket. Någon stege finns inte utan det har vi köpt en själva. Jag undrar egentligen vem som är skyldig att ombesörja denna stege? Vet att det finns stegar som är ämnade för denna typ av vindslucka som egentligen vore ett säkrare alternativ.

  7. Lena skriver:

    Hej! Upptäckte efter köp av bostadsrätt att fönster som leder till brandstege är förbyggt av diskbänk. Räddningstegen går således inte att komma ut till eftersom fönstret inte går att öppna pga diskbänken. Vems ansvar är det att åtgärda detta? Säljare, köpare eller förening?
    MVH Lena

    • Här måste man ha fler fakta för att kunna avgöra detta, och även med fler fakta kan frågan vara svår att avgöra. Är det ett allvarligt fel i brandsäkerheten, måste först avgöras. När byggdes fönstret för, av vem, och för hur länge sedan? Om ditt köp av bostadsrätten gjordes för mindre än två år sedan kan det vara ett dolt fel, som säljaren då ska åtgärda. Men har föreningen varit inblandad, t ex godkänt den ombyggda diskbänken? Ansvaret kan landa lite hur som helst, beroende på hur och när ombyggnaden skett. Sen kanske en lösning kan ordnas med någon enkel ”fix”, och då är det ju inte så mycket att tvista om. Jag råder dig att undersöka problemet ordentligt, och i samråd med styrelsen.

  8. Anonym skriver:

    Hej Lennart!

    Jag köpte en bostadsrätt i slutet av 2021 som ligger på bottenvåningen mot föreningens innergård. Det finns en vattenkran som löper ut från väggen från mitt kök som används för att vattna föreningens blommor. Innan jul var det extremt kallt väder och ventilen/kranen frös sönder och började läcka vatten.
    Det upptäcktes då av föreningen och en rörmokare att röret till denna vattenkran går igenom min lägenhet och kök. För att återställa detta måste därför mitt kök rivas upp för att kunna komma åt och byta kranen och ventilen. Jag skall ändå renovera mitt kök så att byta den en gång är inte ett problem men jag tycker att man skall dra en ny vattenledning som inte går igenom min lägenhet då detta problem kan uppstå igen (även om man köper frostskyddade ledningar etc) och då innebär det att man måste riva ut mitt nya kök. Föreningen hävdar att eftersom det är en allmän ledning så är det föreningens ansvar och dem bestämmer. Jag har haft kontakt med en rörmokare som säger att man absolut inte skall ha dessa typer av ledningar igenom en medlems lägenhet medans föreningen har en annan rörmokare som anser att det visst är okej. Föreningen kollar nu även på en annan lösning men varnade mig att det är kan bli onödigt dyrt och styrelsen har ett ansvar gentemot föreningen att hitta den billigaste/ för föreningen mest optimala lösningen. Föreningen skall också betala för detta, och om det skulle hända igen och mitt nya kök behöver rivas så står dem också för det, men jag tycker fortfarande det är en orimlig risk jag måste ta då det endast är jag som drabbas om det blir samma problem igen.

    Hur skall jag ställa mig till detta? Har jag någon rätt att ”vägra” att ledningen går igenom min lägenhet?

    Att denna ledning gick igenom min lägenhet var det ingen som visste heller varken i föreningen eller av säljaren (kranen har funnits där i minst 15 år), kan jag åberopa det som ett ”dolt fel”?

    Tack på förhand!

    • Jag kan bara i stort instämma med styrelsens bedömning, att föreningen har rätt att ha förlagda rör i eller under en bostadsrätt, och att det då är föreningens ansvar. Om styrelsen bedömer att det är bäst och billigast att behålla nuvarande rördragning, så kan du inte motsätta dig det. En vanlig lösning i liknande fall är att det installeras någon form av lucka eller dyligt, så att kranen vid behov kan inspekteras. Inte heller en sådan lösning kan du motsätta dig, även om det blir ett mindre ingrepp i din bostadsrätt. Skulle det dock bli en större förändring krävs det ett stämmobeslut och hyresnämnden godkännande.

  9. Ann-Katrin skriver:

    Hej!
    Min förening ska byta alla fönster och har beslutat att fönstren ska förses med persienner. Jag vill inte ha persienner och det finns inga idag och fanns inte heller när jag köpte lgh. Nu säger orföranden att jag inte kan avsäga mig persienner med mindre än att jag får betala merkostnaden för att entrprenören måste göra ett undantag. Dock säger han att jag kan demontera dom – vilket jag tycker är ett problem då de är föreningens egendom. Vad gäller i detta fall?

    • Jag tycker att det rimligaste är att föreningen hjälper dig att kostnadsfritt få fönster utan persienner, om det nu sker i samband med bytet, eller efteråt. Och jag ser inte att persiennerna, efter att fönstrena har monterats, är föreningens egendom längre. Persienner brukar vara medlemmarnas ansvarsområde.

  10. Mattias skriver:

    Hej,

    En större lägenhet i vår förening styckades för flera år sedan upp i två mindre lägenheter. Detta arbete utfördes ej fackmannamässigt med följd att OVK underkändes i de båda mindre lägenheterna. Lägenheterna har därefter sålts ett antal gånger utan att bristerna åtgärdats. Styrelsen har nu slutligen anlitat en ventilationsfirma som åtgärdat bristerna. Firman utförde arbeten på ventilationen både inuti och utanför lägenheterna. Vem bör stå för denna kostnad: den som styckade upp lägenheten, nuvarande ägare, föreningen, eller den som senast sålt lägenheten och känt till bristerna?

    • Grundprincipen är att ventilationen är föreningens ansvar, så denna brist får nog föreningen stå för. Man kan säga att föreningen har sig själv att skylla, då den dåvarande styrelsen, i samband med uppstyckningen av lägenheten, borde ha försäkrat sig om att ombyggnaden gjordes fackmannamässigt och däri ingår fullgod ventilation i bägga lägenheterna. Jag ser ingen möjlighet att idag övervältra denna kostnad varken på nuvarande eller tidgare innehavare.

  11. Tobias ek skriver:

    Hej vem ansvarar för trappan i min bostadsrätt den har börjat att knarra väldigt mycket
    mvh tobias

  12. Heléne L skriver:

    Hej

    Har även jag en fråga angående en trappa. Denna trappa är på utsidan och går upp till min lägenhet och ingen annan. Vem är ansvarig för den. Jag hittar ingenting i föreningens stadgar. Det som jag undrar över, och som dom kräver är att jag ska olja och måla och underhålla denna trappa. Jag anser att den borde vara föreningens ansvar.

    • Om det inte står något om denna trappa i stadgarna, så är min uppfattning att den är föreningens ansvar, helt och hållet. Den är ju på utsidan av din bostadsrätt, och allt på utsidan är i normala fall föreningens ansvar.

  13. Maria skriver:

    Hej!
    Vi har precis köpt ett radhus som är bostadsrätt med inredd vind. Vinden är gjord för över 20 år sedan, det var alltså inte dom vi köpte av som genomfört renoveringen.
    När vi nu fick tillgång till huset ser vi att taket bågnar på sina ställen. Som jag förstår är konstruktionskraven för att inreda vinden mycket hårdare av styrelsen idag. För att få inreda vinden idag måste man sätta in ett antal balkar. Detta är alltså inte gjort i vårt hus. Vem bär ansvaret för taket? Är det vi eller föreningen? Jag känner en oro att kontakta föreningen om detta med risk att dom säger att vi måste stå för att göra om konstruktionen.
    Tacksam för svar.
    /Maria

    • Taket är föreningens ansvar. Om det har gjorts en förändring i konstruktionen för 20 år sedan, som föreningen godkänt, och det nu finns problem, så är det ett föreningsansvar. Även om förändringen gjordes utan föreningens godkännande, så är det nu, 20 år senare, ändå föreningens ansvar att åtgärda ev problem. Varken du eller förra innehavaren kan ställas till svars för tidigare innehavares åtgärder.
      Möjligen kan styrelsen ha en annan uppfattning, men det är min bestämda uppfattning att taket är föreningens ansvar och om det nu uppstått ett problem måste styrelsen åtgärda problemet.

  14. Magnus skriver:

    Liknande fråga som Mattias ovan gällande. Vår bostadsrätt bildades genom renovering och delning av en lägenhet. Då sattes det in en fläkt i badrummet i samband med renoveringen. Lägenheten har sålts ett par vändor och nu har vi fått underkänd OVK och styrelsen vill att vi bekostar att ta bort fläkten och sätta dit ett ventilationsdon istället. Är det rimligt att vi tar den kostnaden?

    Föreningen menar att de inte har godkänt fläkten, men det verkar som att det inte finns så mycket dokumentation i frågan alls gällande renoveringen och bildandet av denna bostadsrätt.

    • Knepig fråga! Om det kan bevisas att det är som du säger att fläkten funnits där mycket länge, då är det inte ditt ansvar utan föreningen som måste rätta till ev problem. Såvida inget särskilt står om detta i föreningens stadgar.
      Men föreningen kanske hävdar att den satts in ganska nyligen, t ex av dig, och då är det du som måste rätta till problemet. Så det handlar egentligen om en bevisfråga, hur länge har fläkten suttit där? Föreningen ansvarar i normala fall för all ventilation, och bör kontrollera ventilationen åtminstone visuellt i samband med lägenhetsöverlåtelser.

  15. Bygg-jan skriver:

    Hej.

    Jag har nyligt köpt en lägenhet i ett äldre hus 1949, det är trästomme i två plan. Jag bor på plan två.

    När jag skulle sätta igång med min renovering har jag upptäckt att golven är väldigt ojämna/sviktar. Haft fackman här som har konstaterat att dessa måste riktas upp innan jag kan gå vidare med att lägga på ett golv.

    Jag har därför behövt riva upp alla golv + ta bort all isolering (spån), rikta upp golven + isolera om + lägga nytt inner golv.

    Är det jag eller BRF som ansvarar för att undergolvet/reglarna mellan lägenheterna.

    I föreningens stadgar framgår det INTE vem som har ansvaret. Jag kan heller inte hitta denna information tydligt på denna sida.

    Tacksam för svar.

    //Jan

    • Golvet/taket mellan era lägenheter är naturligtvis något som bostadsrättsföreningen ansvarar för. Men det innebär inte att det måste vara i perfekt skick, tiden tand kan göra att gamla byggnader blir lite sneda och ”vingliga”. Så knäckfrågan är: hur allvarliga var problemen med den gamla stommen?
      Om det inte fanns risk för att hela golvet skulle rasa ner till grannen, så är min bedömning att föreningen inte har en skyldighet att rikta upp golvet för att du ska kunna lägga ditt golv. Kanske hade en annan typ av golvmaterial kunnat läggas på befintligt underlag?
      Det blir alltså en bedömningsfråga, och jag vill påstå att det inte finns något absolut objektivt svar på detta problem. I praktiken måste man diskutera frågan med föreningen och övriga medlemmar, och försöka fatta ett gemensamt beslut.

    • Bygg-jan skriver:

      Tack Lennart för svar.
      Golvet är inte i sådant skick att det går sönder, dock säger fackmän att det sviktade så pass mycket att det skulle bli glipor om jag skulle lägga på ett vinygolv (klick) utan att göra dessa åtgärder.

      Så jag gissar på att jag får stå för kalaset själv då.. :(

      Tack iaf för svar och ett bra ”forum”.

  16. Lars skriver:

    Vad gäller då en ny bostadsrättsförening bildats och tagit över nybyggda bostadsrätter från byggansvarig och det visar sig vara många små men också mycket kostsamma anmärkningar som inte åtgärdas. Gäller både yttre och inre miljö. Sista datum för åtgärder enligt slutbesiktningsunderlag ignoreras.

    Tack för svar.

Leave a Reply for Olle