Frågor/kommentarer

Vi får många frågor varje dag till vår Borättköparskola och har ibland svårt att hinna med. Försök leta i tidigare frågor/svar, innan du skickar din fråga. Om du vill ställa en fråga, ställ frågan under rätt lektion, och försök fatta dig kort och enkelt. Vi försöker besvara alla frågor, men svaret kan ibland dröja några dagar.

Har du förslag på något problem eller frågeställning som vi glömt ta upp här på Borättköparskolan? Tipsa oss gärna! Det finns plats för ytterligare några lektioner!

Vi tar tacksamt emot ett ekonomiskt bidrag om du haft stor nytta av vår sajt och våra svar. Läs här hur bidrag ges.

20 svar till “Frågor/kommentarer“

  1. Eva skriver:

    Hej!

    Tack för en bra och väl genomtänkt sida, jag har hittat en hel del svar på mina funderingar här. Har dock en fråga som gäller ”dolda fel”, och var gränsen går i ansvaret mellan ägare och styrelse.

    Jag har köpt min första bostadsrätt i en liten förening m 18 lgh. Styrelsen består av fyra personer. Jag flyttade in för tre veckor sedan och upptäckte direkt att det är ett högt susande ljud i mitt sovrum, som omöjliggör att man befinner sig där dag- eller nattetid utan öronproppar. Då jag frågade den förra ägaren avseende detta säger hon att hon aldrig har märkt detta. Jag tog kontakt med styrelsen som rekommenderade att jag hörde av mig till vaktmästaren. Efter hans besök här framkom det att min lägenhet ligger två vån ovanför pumpcentralen som pumpar vatten till resten av byggnaden. Den är mycket gammal och låter högt, och ljudet fortplantas in i mitt sovrum som är rakt ovanför. Hans råd var att försöka övertala styrelsen att köpa en ny pump (han trodde dock att det skulle bli svårt), alternativt försöka isolera min innervägg där rören går från pumpen. Den förra ägaren gjorde om köket till ett sovrum och vice versa, och har bara satt en gipsvägg framför den gamla köksväggen. Det är möjligt att väggen var mer isolerad innan när det stod skåp och spis och allt framför den väggen innan.

    Frågor:

    1. Ljudet har troligen funnits där tidigare, och detta var inget som kunde upptäckas på visningen eftersom man pratar och går omkring i lägenheten. Ingen informerade mig om detta oljud eller att lägenheten låg ovanför pumpstationen. Den förra ägaren är mkt äldre än mig och kan skylla på att hon har nedsatt hörsel antar jag. Kan detta innefattas som ett ”dolt fel”, iom att jag aldrig hade köpt lägenheten om jag hade informerats om oljudet?

    2. Hur mycket ansvar ska styrelsen ta i denna fråga, med byte av pump och så vidare? I och med att jag är den enda som har problemet är det såklart svårt att få med mig folk i detta. Dock stör det ju mitt boende här, och jag skulle förlora mkt pengar om jag sålde lgh och berättade om ljudet i sovrummet.

    3. Om de inte vill byta pumpen, är det föreningen som bör betala isoleringen av innerväggen? Eller är det den gamla ägaren? Eller jag?

    Tacksam för er hjälp alt hänvisning till var jag kan få svar!
    Med vänlig hälsning,
    Eva

  2. Läget är svårt. För att komma någon vart måste oljudet på något sätt dokumenteras, dvs det måste rent objektivt fastställas att det är ett oljud som inte kan accepteras. Det är styrelsens skyldighet att utreda och göra en sådan mätning. Och styrelsens skyldighet att på något sätt åtgärda, OM det kan fastställas att det är ett oacceptabelt oljud.
    Det skulle möjligen kunna klassas som ett dolt fel, men bevisläget är svårt, och det är ändå föreningen som måste åtgärda bristen. Kanske måste du vända dig till kommunens miljöförvaltning och anmäla felet, om styrelsen inte tar tag i detta.

  3. Linnea skriver:

    Hej!
    Jag sålde min bostadsrätt i oktober. Vi skrev kontrakt den 8/10. Den 26/10 blev jag kontaktad av fastighetsförvaltaren som sa att de behövde komma in i lägenheten den 3/11 för någon form av besiktning. Överlåtelsedagen var den 2/11. Jag meddelade mäklaren detta och han skulle informera köparen.
    Därefter fick jag information från köparen den 3/11 att man konstaterat en vattenskada. Det visade sig att skadan kommer från rören från lägenheten ovanför. Köparen kräver nu ett skadestånd och hotar att dra detta rättsligt. Hon menar att det var antingen ett dolt fel eller att jag inte fullföljt upplysningsplikten. Jag visste inte om att det var en skada och den konstaterades först efter överlåtelsedagen. Jag har sagt att jag eventuellt kan bekosta hennes omkostnader för den tid som lägenheten inte går att bo i.

    Hur ser det ut rättsligt? Tacksam för svar!

  4. Som jag ser det är detta ett rent försäkringsärende, där föreningen och försäkringsbolag åtgärdar skadan. Men det hänger på vem som innehar (betalar) bostadsrättsförsäkringen (bostadsrättstillägget). Om det är föreningen så bör det inte bli några problem, då är det endast eventuell självrisk som någon måste betala. Men om försäkringen ligger på innehavaren, eller kanske inte finns alls, då blir det genast mer komplicerat. Jag vet faktiskt i nuläget inte hur försäkringsbolagen bedömer en sådan här skada som upptäcks precis i skarven vid en överlåtelse. Alltså vems försäkring som ska användas. Vad gäller självrisk och andra ev kostnader är jag osäker på om du har något betalningsansvar, då det knappast kan bevisas att skadan fanns redan vid kontraktstillfället i oktober. Men jag är alltså inte säker på denna bedömning.

  5. Mia skriver:

    En OVK genomfördes i december 2014 med anmärkningar på samtliga lägenheter krävdes en ombesiktning senast juni 2015.
    Protokoll med dess identifierade brister skickades runt vid sittande bord på årsstämman samma dag som slutdatum för ombesiktning krävdes dvs juni 2015.
    I Dec 2015 strax innan jul delades protokoll som kopior ut till samtliga bostadsrättsinnehavare. Med en uppmaning om att styrelsen krävde att åtgärderna skulle göras men ingen samordning från styrelsens sida.
    I november år 2015 sålde jag min lägenhet och köparna har tillträde den 15 mars 2016.
    OVK har identifierat följande brister:
    * avsaknad av täthetsintyg både badrumsfläkt och köksfläkt
    * spaltventil för luftintag i vardagsrum
    Enligt besiktningsman då huset är byggt 1945 så krävs ”rör” via skorsten både till badrumsfläkt och köksfläkt (två rörinstallationer). Hade jag vetat om det tidigare menar man att jag hade kunnat tagit bort köksfläkt osv invändigt till en billigare penning. Men då köpare har köpt en lägenhet i befintligt skick så är jag förhindrad att kunna göra den enklare lösningen.
    Dessutom så är ju fastigheten ”utdömd” då ingen ombesiktning skett och byggnadsnämnden skulle alltså kunna ge vitesförelägganden.
    I stadgarna står att hyresvärd svarar för ”inredning och utrustning – såsom ledningar och övriga konstellationer för vatten, avlopp, värme, gas, ventilation och el till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte är stamledningar”
    Med anledning nu av att jag genom försummelse av styrelsen är tvungen att dra två rör via skorsten så undrar jag är detta att betrakta som stamledningar och vem ska stå för kostnaderna utifrån hanteringen av hela OVK-protokoll osv såsom beskrivits här ovan? Dessutom är det verkligen så att ventilation i form av självdrag ska finansieras av bostadsrättsinnehavaren?
    Vänligen Mia

  6. Vi har redan svarat på telefon, men ger här en kort sammanfattning:
    Ventilationen är alltid fastighetsägarens ansvar, och alla OVK-brister ska åtgärdas av föreningen, dvs av styrelsen. Frågan verkar inte alls ha hanterats rätt i er förening.

    Det som kan komplicera saken är när lägenhetsinnehavare monterar egna fläktar eller ventilationsdon utan styrelsens godkännande. Om sådana fläktar eller don orsakar problem med OVK:n, kan innehavaren bli medskyldig att åtgärda problemet. Men om OVK-protokollet inte blir känt inom rimlig tid, och lägenheten dessutom säljs under denna tid, ja, då kan problemet bli mycket komplicerat att hantera. Grundtipset är att man tillsammans får försöka lösa problemet och dela på kostnaderna.

    Att själv börja dra rör i en skorsten ska man aldrig ge sig på, skorstenen är föreningens ansvar.

  7. Claes skriver:

    Hej!

    Vi planerar att renovera vårt kök och vill lägga in vattenburen golvvärme. I samband med balkongbyggnad försvann den naturliga placeringen av radiatorn under fönstret. Köket har få hela väggar och det naturligaste är att utnyttja golvet. Då vattenburen värme är framdragen till köket och föreningen står för värmekostnaden faller det sig naturligt för oss att vilja installera vattenburen golvvärme. Dessutom är livslängden betydligt längre för vattenburen golvvärme än för elektrisk (50 år vs 20 år). Efter kontakter med teknisk konsult har det inte framkommit någon ökad risk för vattenläckage och vattenskador med vattenburen golvvärme jämfört med traditionell radiator. Underlag har inlämnats till styrelsen som beslutat att vi inte får installera vattenburen golvvärme. Styrelsen anför som skäl för avslag ökad risk för men för föreningens medlemmar. Kan föreningen neka oss att installera vattenburen golvvärme och hur kan vi gå vidare? Styrelsen hänvisar oss om vi vill överklaga beslutet till Hyresnämnden.

  8. Jag kan bara hålla med styrelsen. Värmesystemet tillhör föreningens ansvarsområde, och installation av vattenburen golvvärme kan innebära framtida svårbedömda uh-problem för föreningen. Att bo i bostadsrätt innebär bara rätt att bo i bostaden, inte att bygga om hur som helst.

  9. Anne Charlotte skriver:

    Kort fråga om upplysningsplikt/undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt. Har försökt läsa mig till vad som gäller vid förhöjda radonvärden. Har precis köpt en bostadsrätt som troligen har förhöjda värden, vet ännu inte exakt värde, ska beställa kopia av mätningen. Skulle jag ha ställt frågan vid köpet eller skulle säljaren ha informerat om detta i frågelistan? Om det sist nämnda, vad kan jag göra/hävda?

  10. Om det funnits en rapport om förhöjda värden borde säljaren ha informerat om detta. Samtidigt är detta inget säljaren kan göra något åt, eftersom det är bostadsrättsföreningen som ska undersöka och åtgärda detta. Läs mer på Omboende.

  11. Justyn skriver:

    Hej.
    Jag köpte en lägenhet för 1,5 år sedan. Vid OVK-kontroll framkom att ventilationen (frånluft) från köksdelen är inte ok. Den tidigare ägaren renoverade köket och byggde en vägg i hörnan, och så stängde han frånluftsventilen, med den nya väggen. (Så nu måste man dra ett rör mellan dom två väggarna).
    Jag har ringt till föreningen/styrelsen, och dom säger att jag ska själv fixa problemet.
    När jag frågade om tidigare ägaren fick styrelsens godkännande, så svarade dom att han har inte sagt att han har gjort renovering, så dom visste inte om det.
    Har varje föreningen/styrelsen olika regler när det gäller sånt här problem? För dom påstår att dom har inget med det att göra, att det är mitt misstag.
    Finns det någon skriftlig regel som säger vem som är ansvarig för sånt här?
    Jag har nyss målat om hela köket :( Vem ska nu åtgärda problemet?
    Borde jag ha upptäckt detta själv vid köp eller?
    MVH Justyn P.

  12. Jag anser att både du och styrelsen har missat här. Styrelsen borde ha gjort en tillsyn av lägenheten i samband med överlåtelsen, och hade då upptäckt ombyggnaden, och den felaktiga ventilationen, och kunnat ålägga säljaren att åtgärda detta. Men du som köpare har också etta ansvar, som köpare måste man noggrant undersöka lägenheten, och du borde ha sett att det inte fanns någon ventilation i det ombyggda köpet. Nu blir det nog du själv som får bekosta detta, då det kan bli svårt att kräva säljaren på detta så långt efteråt. Dessutom bör kostnaden inte bli särskilt stor.

  13. Annica ericson skriver:

    En Brf som byggt om lokal till 3 nya lägenheter för ca 2,5 mkr totalt. Dessa är sålda för drygt 3 mkr. Är det rätt uppfattat att kostnaden för ombyggnationen ska läggas på byggnadsvärdet samt att insatsen på totalt 3 mkr ska läggas mot eget kapital?
    Idag ligger det i årsredovisningen ”grundavgifter” på 846 tkr totalt för alla andra lägenheter. föreningen är från 50-talet. Det kan ju se konstigt ut att öka upp med 3 mkr till på den delen, ska någon form av överkursfond användas?

  14. Att bokföra på det sättet verkar helt ok. Det enda man måste tänka på är att intäkterna för försäljningen måste delas upp i insats och upplåtelseavgift, där insatsen är den mindre delen och måste harmoniera med de ursprungliga insatserna (grundavgifterna). Den överväldigande delen av försäljningsbeloppet måste alltså bokföras som upplåtelseavgift. Hoppas det är gjort så i försäljningshandlingarna.

  15. Håkan L skriver:

    Hej,

    Har renoverat badrum etc i vår bostadsrätt, nu vill styrelsen besiktiga lgh med en besiktningsman, vilket vi har sagt ok på. Men dom vägrar att uppge namn & företag på besiktningsmannen vilket jag tycker är knepigt och känns som han är då jävig i fallet. Måste jag släppa in en främmande person i min lgh?

  16. Jag tycker också det är konstigt, självklart ska du få namnet på person och företag som gör besiktningen. Du kan försöka vägra besiktningen, om du inte får besked i frågan.

  17. Linda skriver:

    Hej!

    Vi har pratat en del hemma, främst med min farmor och farfar om att de skulle dela lagfarten när de hade hus. Var bara farfar som stod på den innan. Nu har de flyttat till bostadsrätt, och jag undrar om det finns något liknande att tänka på då? Vet du/ni? Tänker på att om man inte delat lagfarten så kan den som inte står på lagfarten väldigt enkelt bli handlingsförlamad, om något händer personen som står på lagfarten (tänker allvarligt sjuk etc).
    Ser fram emot svar. Tack.

  18. I bostadsrätt är det mycket vanligt att makar delar på ägandet med 50% var. Men den praktiska skillnaden är inte stor, om endast ena parten äger hela bostadsrätten. Vid dödsfall tillfaller bostadsrätten ändå den kvarvarande partnern. Däremot finns aspekten med arv och förmögenhet, men den frågan ligger utanför mitt område.

  19. Tony skriver:

    Hej,
    Tack för en mycket bra sida med mycket bra information.
    Vi är på väg att köpa vår första lägenhet och har hittat två intressanta objekt. Dock vet vi inte hur vi ska bedöma vilken av dessa två bostadsrättsföreningar som har den mest stabila ekonomin. Vi tycker om båda lägenheterna och förmodligen blir det den förening med den mest stabila ekonomin som kommer att vinna.
    Vi blir mycket tacksamma om du/ni kan hjälpa oss att bedöma föreningarnas ekonomin. Bifogar årsredovisningarna från 2014.

    Förening 1.
    Tio lägenheter i två hus.
    Nettoomsättning: 659300kr
    Summa kortsiktiga skulder: 143000kr
    Summa långsiktiga skulder: 7495300kr
    Räntekostnader och liknande resultatposter: 252000kr
    Årets resultat: 16200kr

    Förening 2.
    Lägenheter bostadsrätt: 330st
    Nettoomsättning: 18383725kr
    Summa kortsiktiga skulder: 5770000kr
    Summa långsiktiga skulder: 106928000kr
    Räntekostnader och liknande resultatposter: 3435000
    Årets resultat: 2376000kr

    Tack på förhand.

  20. Det enda man kan räkna ut här är den sk skuldkvoten (lån/omsättning). Den är dubbelt så hög i förening 1, vilket talar till dess nackdel. Se lektion 22 för mer information. För övrigt hänvisar vi till vår Upplysningstjänst för en fullständig ekonomisk bedömning.

Lämna ett svar

Du måste vara inloggad för att kunna posta kommentarer.