22. Beräkningstips 3 – föreningens skuldsättning

Skuldsättning (belåning) i en bostadsrättsförening

Det handlar om att mäta bostadsrättsföreningens lån eller skuldsättning. Detta är en variant av beräkningstips 1 där vi beräknade föreningens räntekostnader. Men istället räknar vi på föreningens skulder och får ett mer exakt resultat, oberoende av ränteläge och lånevillkor. Men vad ska man jämföra med?

Ett sätt är att jämföra skulden med taxeringsvärdet. Då får man ett värde mellan 0 och 150%. Men eftersom taxeringsvärdet kan skilja mycket mellan stora och små städer, mellan gammalt och nybyggt, och dessutom kan vara inaktuellt, är inte detta någon bra jämförelsemetod.

Mest korrekt och rättvisande är att räkna skuld per kvadratmeter yta (totalyta). Brukar kallas belåning, och är ett mycket vanligt och tillförlitligt mått. Då får man ett värde som brukar ligga någonstans mellan 0 och 15 000 kr/kvm. Problemet är att föreningens totalyta  inte alltid finns angiven i årsredovisningen. Hittar man uppgiften och kan göra beräkningen gäller följande tumregel:  Under 5 000 kr/kvm = bra,  över 10 000 kr/kvm = inte bra.

Enklare och på sätt och vis bäst är att jämföra föreningens skulder med den totala omsättningen (intäkterna). Det ger ett mått på hur skuldtyngd föreningen är, dvs föreningens möjlighet att hantera sina skulder (ungefär som en privatpersons skulder i förhållande till dennes inkomst). Kallas ibland för skuldkvot. Ta långfristiga skulder i balansräkningen (brukar också heta Fastighetslån eller Skulder till kreditinstitut) och dividera med omsättningen (Summa intäkter) överst i resultaträkningen. Värdet brukar bli mellan 1 och 15.

Tumregeln blir i all sin enkelhet:  Under 5 = bra,  över 10 = inte bra,  20 = mycket illa!

Se exempel

Det senaste måttet blir också bostadsrättsföreningens räntekänslighet. För varje procentenhet låneräntan ökar måste nämligen föreningens intäkter öka med denna faktor. T ex: om räntekänsligheten är 12 i en viss förening, så innebär det att om räntan går upp med 1%-enhet så måste föreningens avgifter/intäkter höjas med 12% för att ekonomin ska gå ihop. Stigande räntor och hög räntekänslighet är alltså ingen bra kombination.

Se också våra listor med betyg  över föreningarnas skuldesättning.

 

I många årsredovisningar anger man något man kallar belåningsgrad. Det definieras på åtminstone två olika sätt: ibland betyder det ’lån / bokfört fastighetsvärde’, ibland betyder det ’lån / balansomslutning’. Bägge varianterna är besläktade med begreppet soliditet, och är oanvändbara när det gäller bostadsrättsföreningar.

 

© Borättupplysning Skåne

135 Responses to “22. Beräkningstips 3 – föreningens skuldsättning”

  1. Eva skriver:

    Hej,
    Vår föreningen har ett underskott på 12 miljoner från innan föreningen blev till. Tydligen blev det till då föreningen köpte byggbolaget, det är då efter köpet endast värderat till 50.000, vilket gör nedskrivningen. Enligt revisorn är detta praxis i nya föreningar, vilket för mig verkar jättekonstigt. Utan denna nedskrivning skulle brf ha sin ekonomi i balans. Är detta ett normalt förfarande som revisorn påstår? Känns som det inte är riktigt rätt att en ny föreningen får ett så stort minus från start… Känns som man vill anmäla det någonstans…

    • Jag kan inte svara säkert utan att ha sett hela redovisningen eller den ekonomiska planen. Men något som är vanligt förekommande är att köpet av fastigheten sker genom sk underprisöverlåtelse, det kan ha med det att göra.

  2. Maria skriver:

    Hej,

    Jag läste årsredovisningen för en brf. Där står det att summan av skulder till kreditinstitut är 38 600 000 varav 35 250 000 är kortfristiga skulder. I ditt exempel har du inte inkluderat kortfristiga skulder för beräkningen av skuldkvoten men jag tyckte den var galet hög för denna förening så använde totalsumman av skulder för att beräkna skuldkvoten. Har jag tänkt rätt?

    Tack för hjälpen och all bra information som finns på din sida!

    • Du har rätt, i detta fall ska man inkludera även de kortfristiga skulderna. Problemet är att många föreningar nu redovisar sina fastighetslån annorlunda. Lån med bindningstid på högst ett år kan redovisas som kortfristiga, även om avsikten aldrig är att de ska återbetalas inom ett år, istället förlängas de automatiskt. I praktiken är de långsiktiga, och borde redovisas så.

  3. Michel skriver:

    Vår gamla förening har flera stora renoveringar som behöver göras de närmaste 10 åren. Styrelsen vill göra allt på en gång när det ändå är byggställningar uppsatta. Skuldsättningen kommer att öka från 3000 kr/kvm till cirka 12000 kr/kvm om de gör allt på en gång. Den nya skuldkvoten blir 12. Avgifterna kommer höjas cirka 30-40%. Styrelsen och deras byggkonsult menar att en omfattande renovering som sänker energiförbrukning mm är värdehöjande och gör att husen är i fint skick under många år framåt. Ur mitt perspektiv är detta inte så värdehöjande (lägenheternas skick berörs inte annat än genom fönsterbyten) utan jag tänker snarare att det blir nuvarande medlemmar som får ta smällen i och med avgiftshöjningen, vilken borde sänka priserna på våra bostadsrätter. Jag har svårt att se att detta ska påverka värdet på våra bostadsrätter annat än negativt, eller har jag fel? Finns det förresten någon formel för hur mycket en avgiftshöjning slår på försäljningspriset?

    • Ja, visst har du rätt, ”nuvarande medlemmar får ta smällen”, eftersom föreningen tydligen haft för låga avgifter och inte haft beredskap för de stora uh-åtgärderna som nu planeras. Men det kan man inte göra så mycket åt, det underhåll som behöver göras måsta göras, även om det kostar. Men jag ställer mig frågande till att skuldsättningen skulle öka från 3000 till 12000 kr/kvm. I mina öron låter det orimligt mycket, är det verkligen rätt beräknat?? Ett stambyte kan kosta 3000kr/kvm, ett fönsterbyte upp till 1500kr/kvm, och de är de dyraste uh-åtgärder som brukar förekomma. Det är helt enkelt omöjligt att komma upp i +9000kr/kvm.

      Att försäljningspriset direkt påverkas av månadsavgiftens storlek, det är oomtvistat. Däremot borde det kanske inte i alla lägen vara så, men det är där våra beräkningar och våra BorättUpplysningar kommer in.

  4. Robert Cselenyi skriver:

    Hej,

    Hur skall man se en värdering då en äkta förening har mycket lokaler att hyra ut dvs hur kan man balansera skuldsättningsgraden då lokaler står självklart för en bättre intjäning./R

    • Vi (och de flesta andra) räknar belåningen fördelat på totalytan, dvs bostadsyta + lokalyta. Någon annan mer exakt beräkningsgrund finns inte, oss veterligen.
      Men att ”lokaler står självklart för en bättre intjäning” stämmer inte generellt. Visst finns det föreningar med lokaler med mycket höga intäkter, framför allt i citynära lägen, men det är undantagen. De flesta föreningar med lokaler har hyror i nivå med motsvarande hyresrätter, eller i nivå med bostadsrätternas avgift, eller ännu lägre. Man måste också beakta att med hyreslokaler följer ofta visst underhåll, vlket ju inte är fallet med bostadsrätter.

  5. Samuel skriver:

    Jag bor i en Brf som består av 22 lägenheter plus en hyresgäst (en förskola). Föreningen har ett relativt högt lån, men det finns ändå en väldigt stor ”dold” tillgång i värdet på ytan som förskolan använder. Dessutom får bostadsrättsföreningen in en relativt stor hyresintäkt från förskolan, som mer än täcker räntekostnaden på lånet. Jag tycker att det blir lite missvisande i årsredovisningen när potentiella köpare använder sig av nyckeltal som exempelvis lån per kvm eller annat, då föreningen har en stor tillgång som inte framgår lika tydligt i årsredovisningen. Eller uttryckt på annat sätt, om förskolan skulle välja att inte fortsätta sin verksamhet skulle vi kunna sälja nya bostäder och därmed bli helt skuldfria, och vad gäller resultaträkningen blir det mer eller mindre plus-minus noll då räntekostnaden försvinner men det gör även hyresintäkten från förskolan.
    Några tips på hur detta kan framföras på något snyggt sätt i föreningens årsredovisning?

    • Att räkna skuld per totalyta (bostadsyta + lokalyta) är det enda etablerade sättet att beräkna en bostadsrättsförenings belåning. Men om ni vill nyansera ett högt belåningsvärde, så föreslår jag att ni i er årsredovisning lägger till en rubrik, typ ”Riskbedömning avseende förskolans lokal”. Där kan ni fritt formulera era tankar och beräkningar, i linje med det du själv skrivit.

  6. Stephanie Wahlstedt skriver:

    Hej,

    Vi tittar på en lägenhet som ligger i en brf som 2019 blev ombildad från hyresrätter. Belåningskvot är mkt hög:20 enligt totala lån/intäkter. Men hur funkar det att köpa en lägenhet i en brf som precis ombildats? Riskabelt? Dåligt? Lånen är på 12,5milj men 12,5 milj finns på sparkonto på banken enligt årsredovisning 2019. Det finns också 3 lägenheter kvar som hyresrätter som ej är sålda. (Dolt kapital).

    • Det går inte att uttala sig om denna förening utifrån dessa knapphändiga data. Nyombildade föreningar kan vara riskabla, och framför allt ska man inte betala för mycket. Beställ gärna en Upplysning2 för så gör vi en analys.

  7. Tanja skriver:

    Hej,

    jag har köpt en BRF (radhus som är relativt ny då den börjades byggas 2016). Enligt alla era rekommendationer och råd så går detta köp just nu emot allt som är bra. Detta har gett upphov till en smygande panikkänsla. Skuldkvoten är 24.2 och likviditeten 0.7 samt en belåning per kvm är 11 789kr. Vad är din åsikt Lennart? Samt bör man ha i åtanke att detta är ändå en väldigt ny BRF – vilket – vi vet att nya BRF:er har hög belåningsgrad i början. När blir det kritiskt samt vad bör jag ha utkik efter som kan vara en ringklocka för att detta kommer gå åt skogen?

    När borde dessa minska?

    Tacksam för ett svar :)

    • Ursäkta sent svar.
      Det låter som att det är en ganska normal nyproduktion, och faktiskt har det gått ganska bra för alla dessa nyproduktioner, trots hög belåning. Det beror på det mycket låga ränteläget, och så länge det är lågt, kommer det gå fortsatt bra. Det kommer troligen aldrig ”gå åt skogen”, men det kan bli problem om räntorna stiger, och då kommer det smygande, med succesivt höjda månadsavgifter. Men det ligger troligen ganska långt in i framtiden.

  8. Johan Lingvall skriver:

    Hej
    Tack för allt hjälp och info! Väldigt hjälpsam sida!
    Jag planerar nu att köpa en lägenhet och jag har sökt igenom allt du tipsar om. Det verkar för mig att affären kanske inte är så bra – men folk går ändå för det. Så jag undrar vad jag missar.

    BRF Pampas
    I 2020
    Skulder var – 130 000 000
    Rörelse intäkter – 35 000 000

    LGH andel – 0,11299% – 0,0011299 (total 750 lgh)

    BRF planerar att ta ett lån för fasad renovering av alla hus, som ska vara ett fast pris jobb 350 000 000 – då totala skulder går upp till 480 000 000

    Inom 3 år ska det vara belåningsgrad 8000 (som går upp från 2700 idag), och som jag räknar – skuldkvott går upp från 3.7 till 13.7?

    Med den de planerar att höja avgiften 25% totalt under 4 år.

    Men enligt dina räkningar, ska det vara en dålig situation när lgh som varderas på 3mil, med 2800 sek i avgift idag med andel i föreningslån i 146 000 i 2020, ska bli ett lgf med 3500 i avgift, med del i lån 540 000 och belåningsgrad av 8000 samt 13.7 räntekänslighet?

    Banker redan höjer räntor för långsiktiga lån, men på en sida läste jag att det är smart att ta lån när räntor är låga. Men skulle det vara en dålig affär att ge 3.3 mil för en lgh nu då?

    Tack för snabbt svar!

  9. Lars Hedberg skriver:

    Hej, Varifrån kommer riktvärdena, som i detta fall med skuld där ni anger ”tumregel” värden på 5000 sek resp 10000 sek – hur kan jag med andra ord härleda dessa ”tumregelvärden”?

    • Ja, det är faktiskt så att det var vi som skapade dessa ”tumregler”, när vi startade Borättköparskolan för 15 års sedan, 2009. På den tiden var det få köpare som tänkte på föreningarnas skuldsättning, och värdet redovisades aldrig i mäklarprospekten. Och framför allt fanns det ingen måttstock, dvs vad kunde anses vara en hög respektive låg skuldsättning? Så vi skapade dessa enkla tumregler, så att bostadsrättsköpare lätt skulle kunna bilda sig en egen uppfattning.
      Sedan dess har frågan om föreningarnas skuldsättning blivit en allt viktigare fråga, omnämns numera i många mäklarprospekt, och från i år är det t.o.m. lag på att uppgiften ska finnas i årsredovisningen. Dessutom har våra ”tumregler” nu anammats av många andra aktörer på marknaden, och blivit en slags standard.

Leave a Reply for Jeanette