Ställ gärna frågor…

Vi tar gärna emot frågor kring bostadsrätt. Ställ din fråga under en passande lektion, och försök vara kortfattad. Vissa frågor kan vi dock inte besvara, t ex a ombyggnads- och renoveringsfrågor av teknisk art, eller konflikter grannar emellan.

Vi tar gärna emot ekonomiskt stöd, då denna sida bedrivs helt ideellt. Får du svar på en fråga bör du bidra!
Swish 1233 943 693 Plusgiro 120509-5 Bg 461-0705
Förslag på belopp 50/100/200kr.

Står du i begrepp att köpa bostadsrätt ska du använda dig av vår välrenommerade Upplysningstjänst, finns i flera varianter.

76 svar till “Ställ gärna frågor…“

  1. Johan Lind skriver:

    Hej och hjälp!

    Jag behöver juridisk rådgivning om hur jag ska få behålla min terrass och spa?

    Vi har årsmöte i brf tegelstenen den 26 april och det har inkommit en motion från två styrelsemedlemmar där de påstår att bl a jag har tillskansat mig större uteplats och protesterar mot min och min grannes användning av spa.

    För 3,5 år sedan köpte jag en bostadsrätt i Helsingborg med en större terrass. Har det skett några förändringar av min terrass har det skett av tidigare ägare? Men jag har betalat för nuvarande utseende och vill behålla min terrass. Jag kontrollerade nog med tidigare ordförande om det var ok att ha ett spa på min terrass och fick klartecken. Trots detta uppstod protester och angående vattenkostnader från en styrelsemedlem. Jag redovisade vattenkostnaderna och erbjöd mig dessutom att betala dessa (försumbara). Det röstades igenom i dåvarande styrelse att jag skulle få ha mitt spa. Argumenten har skiftat och nu menar de på att vi försämrar miljön när vi släpper ut vattnet. Fast det har egentligen aldrig handlat om mitt spa. Istället har delar av styrelsen (de har lägenheten ovanför honom) retat upp sig på min grannes spa som de kan se när de tittar ner på hans terrass. De har försökt få bort hans spa genom att anmäla honom för diverse misskötsel, för höga ljudnivåer, utsläpp av vatten, för hög häck osv. Dock inget de kunnat styrka. Fast nu vill man alltså åt oss båda genom att få igenom någon slags förbud mot spa eller användningen av kranvatten till spa, och att en betydande del av min uteplats ska gå till föreningens gemensamma yta.

    En stor orsak till detta är att vi på bottenvåningen inte ville betala för en utbyggnad och breddning av deras balkonger i sommar. Det skulle ju innebära billig balkongutbyggnad till dessa styrelsemedlemmar, men sänker värdet på våra som får ett mindre ljusinsläpp. Förslaget röstades ner 2 ggr på två olika stämmor. Vi har har alltså en jävig styrelse som bara vill se efter sina egna intressen, ingen annan har klagat på mitt eller grannens spa. Hur som helst känns detta som en häxjakt från en jävig styrelse. Vad kan jag göra? Vilken rätt har de egentligen? Då de sitter i styrelsen kan de också påverka styrelsen och medlemmarna mer än mig. Vilken juridisk rätt har jag? Bryter de mot någon lag när de anklagar mig falskt för att ha tillskansat mig för stor terrass? Jag har ju betalt för denna yta? Kan jag på årsstämman hänvisa till någon lag?

    Jag är jättetacksam för svar!
    Mvh Johan Lind

    • Denna fråga är tyvärr alltför komplicerad för att vi ska kunna besvara den i denna spalt. Man måste sätta sig in i alla detaljer om hur ärendena har handlagts och hur beslut har fattats, och studera situationen på plats. Det är inget vi kan göra, utan man får antagligen anlita någon lokal jurist, om det står stora ekonomiska värden på spel.

  2. Anki Hammar skriver:

    Hej!
    Får man installera en AC i en bostadsrätt? När det innebär att man måste göra ett hål i ytterväggen.

    • Nej, du får inte göra en installation som innebär hål i ytterväggen utan tillstånd. Inte heller montera något på utsidan. Men kanske kan styrelsen ge dig tillstånd, om du har beaktansvärda skäl.

  3. Leo skriver:

    Jag får intryck av att skulderna per kvm bostadsyta i nybyggnadsprojekt har blivit allt högre över tid (i vissa fall cirka 20 000 kr/ kvm). Beror detta på att byggbolagen ”överlåter” allt större skulder till nybildade föreningar (för att lägenheterna, ytligt betraktat, ska se billigare ut)? Hur går i så fall detta till, rent tekniskt?

    • Det är riktigt att skulderna (belåningen) i nyproduktion har ökat de senaste åren. Det beror på de sjunkande räntorna, det går helt enkelt att låna större belopp till en given räntekostnad. Eftersom räntekostnaden påverkar månadsavgiften, finns det dock begränsningar för hur hög belåningen kan vara, men gränsen har alltså höjts, och ligger numera ofta på 15000 kr/kvm/år.
      Hur det ”tekniskt” går till är inget konstigt: Bygget av föreningen finansieras dels genom medlemmarnas insatser, dels genom ett fastighetslån. Det är byggbolaget som bestämmer hur högt fastighetslånet ska vara, eftersom det är de som utformar den ekonomiska planen.

  4. Alexander skriver:

    3 månader efter köp av BR gick låskolven sönder i dörren och behövde bytas. Ansvaret för denna ligger på br-innehavaren enligt stadgarna. Kan man kräva säljaren på ersättning för åtgärd med installation och byte av låskolv?

    • Nej, detta kan du inte få ersättning för, om inte saken är ny och det finns garanti kvar. Allt i en lägenhet kan gå sönder, plötsligt och oväntat. Inget du i normala fall kan skylla på tidigare innehavare.

  5. Erik skriver:

    Hej,

    Är det möjligt att köpa en bostadsrätt där ägarna är 50% ett AB och 50% privatperson?
    Tanken är att AB:t ska ta en månadsavgift för att man äger halva och att privatpersonen köper den andra halvan inom en treårs period. Sen får man ha klausuler att om privatpersonen är tvungen att flytta så får man ta ut en avgift och rätt att köpa de 50%. Finns det problem med detta rent juridiskt?

    • Jag har svårt att förstå upplägget. Och det beror på vilken föreningen är. De flesta bostadsrättsföreningar tillåter inte juridiska personer att bli medlemmar (och därmed köp av hela eller delar av en bostadsrätt).

  6. Sofia skriver:

    Hej!
    Vi har köpt en bostadsrätt. När vi kollade på lägenheten så var fondväggen i vardagsrummet i bra skick. När vi skrev på pappren för lägenheten så påpekade inte säljarna nått om att det blivit två stora fläckar på tapeten. När vi har fått nycklarna och åker dit så ser vi två stora fläckar på tapeten som vi gissar har kommit dit genom att när dom städat ur så har dom tagit på tapeten det blev en fettfläck sedan så torkar dom med en blöt trasa som förstörde tapeten. Vi har prata med mäklarna om att vi anser att säljaren ska fixa en ny fondvägg då detta inte fanns när vi kollade på lägenheten och inte heller sa säljaren något när han blev frågad angående saker vi bör veta när vi skrev kontraktet. Mäklarna nonchalerar bort mig men jag försöker ligga på dom, har vi rätt att få en ny fondvägg eller hur funkar det ?

    • Med reservation för att jag inte ha sett dessa fläckar med egna ögon är min bedömning att ni inte kan få någon ersättning. Dels är det en bevisfråga: kan ni bevisa att fläckarna inte fanns där från början, har ni bildbevis? Dels är det en kostnadsfråga: För att räknas som fel i bostadsrätten så ska det vara väsentligt, och det definieras som att det skulle ha påverkat priset. Hade priset blivit lägre om ni vetat om dessa fläckar? Slutligen är det också en ”slitage”-fråga: man ska aldrig förvänta sig att ytskikten är i perfekt skick, man ska alltid räkna med viss ommålning och omtapetsering, även om det såg bra ut på visningen.

  7. Emilia skriver:

    Hej!

    Vi har köpt en nyproducerad bostadsrätt där vi fick betala extra för en inredningsdetalj som beskrivs som del av bostaden i den ekonomiska planen (badrumsskåp istället för endast spegel). Tyvärr insåg vi detta efter att vi skrivit under på våra tillval. Kan vi kräva att få skåpet insatt utan att betala för det?

    Tack på förhand!

  8. Matte skriver:

    Hej,

    Vi är en bostadsrättsförening på 24st radhus.
    Jag sitter med i styrelsen och nu har vi stött på ett problem.
    Vi har en medlem, som bor ytterst i radhuslängan. Denne gör nu anspråk på föreningens mark och vill bygga en stor altan, samt en grillplats. Marken angränsar till medlemmens tomt.

    Vi har sagt att det inte går men medlemmen ger sig inte och påstår att marken är en död yta och därför vill han utnyttja den till sin fördel. Vi har tidigare sagt att han har nyttjanderätt och får gärna klippa gräset och ställa möbler och sådant på marken men inte bygga. Vad kan vi som förening komma med argument gentemot medlemmen och vad är det som gäller?

    Tacksam för svar.

    • Medlemmen kan bara förfoga över den mark som ev är upplåten med bostadsrätt, och på din beskrivning låter det som att det inte är så. Då är det föreningens ”allmänning”, och där får ingen medlem bygga någonting. Det behövs inga fler argument, saken är solklar.

  9. leif persson skriver:

    hej
    vi har en brf innehavare som på eget bevåg borrat hål i yttervägg och mont en vattenutkastare. Detta utan tillstånd eller info till styrelsen. hur agerar styrelsen i denna fråga.

    • Det beror på hur det är gjort, och typ av hus och hur väggen ser ut. Jag kan bara ge ett allmänt råd: inspektera montaget och försök fastställa om det skadat väggen på något allvarligt sätt eller inte. Om det inte finns något allvarligt problem, eller något annat som talar emot vattenutkastaren, bör ni godkänna montaget. Om väggen däremot är skadad, eller det finns uppenbar risk att den kommer att ta skada, eller något annat mycket negativt, ska ni ålägga medlemmen att ta bort utkastaren och återställa väggen, alternativt att förbättra till godkänt montage. Beslutet bör noteras i ett styrelseprotokoll, och bör dokumenteras på lägenheten och inspekteras vid avflyttning, och ansvaret överföras till ny innehavare.

  10. Emma E skriver:

    Hej,

    Vi bor i en bostadsrätt. I juni gick vår diskmaskin sönder (diskade ej rent). Inget synligt läkage eller vatten kvar i diskmaskin. Diskmaskinen är installerad av behörig installatör av föregående ägare. I okt köper vi ny diskmaskin och vid planerad installation och byte upptäcks att parkett under diskmaskin är fuktig. Under denna golv del finns synbar mikrobiell växt i betonlagret.

    Vi anmälde samma dag till vårt privata försäkringsbolag och styrelsen. Styrelsen tog dit företag som besiktigade skadan och bedömde att diskmaskin var orsaken, att laminatgolv fuktigt precis under och ca 15 cm framför diskmaskin. Normal fukthalt uppmättes dock i betong under golv. Dock noterade de synligt mikrobiell växt på betong precis under den gamla diskmaskinen. De rek upprivning av golv (ca 1kvm), sanering av mögel och en fuktkontroll när golv borttaget/rivet.

    Vid telekontakt med besiktningsman trodde han ej att avfuktning var nödvändig då ej fukt vid första mätning i betong.

    Föreningen vill nu att vi privat eller vår försäkring ska betala kostnaderna för besiktningen och även för rivning och sanering av mögel i betonglagret under golv. Vår privata försäkring täcker samtliga ytskikt och köksstommar men säger att föreningen ska stå för saneringen.

    I stadgarna står det sedvanliga att vi (brh) ansvarar för golv, tak, fuktisolerande ytskikt i våtrum samt installationer egna ledningar, el,
    osv. De står att brf ansvarar för ex ytterväggar osv. Dock nämns inte betongen specifikt.

    Jag vill dock hävda detta som ”olyckshändelse” och att var och en betalar sin del. Vi den inre del av lägenheten (inredninng, golv) ned till betonglagret. Och föreningen själva saneringen. Föreningen hävdar att då uppkomsten till skadan är en trasig diskmaskin ska de ej stå för någon kostnad. Stämmer detta?

    Vidare undrar jag vem som ska bekosta utredning av fuktskadan och rivning av golv. Är det vi?

    Tack på förhand,
    Emma

    • Jag kan inte avgöra detta. Det är ett gränsfall. Eftersom det tydligen inte finns någon skada (fuktskada) på föreningens ansvarsområde (betongbjälklaget), så är det inte någon skada som föreningen ansvarar för. Skadan rör enbart ert ansvarsområde. Jag kan därför ha viss förståelse för styrelsens inställning. Å andra sidan kan man möjligen anse att den synliga mikrobiella tillväxten på betongen är en skada på föreningens golv, som föreningen ska sanera. Men jag vill inte ta ställning, det får försäkringsbolagen göra.

      Jag kan annars tycka att detta är en så liten och begränsad skada att ni inte borde behöva tvista om den. Ni får ju ändå stå för den större delen av totalkostnaden. Är det inte bara enklast att ni fixar detta själva? Några jättesummor kan det ju inte handla om.

    • Emma skriver:

      Hej,

      Då skadan (mikrobiell tillväxt) är på betonglagret bör föreningen stå för den skadan. Det är en liten skada. Men nu har ytterligare besiktning tagits in av föreningen och rek att hela golvet tas upp. 3 kvm slipas samt kemisk sanering av golv. Det kanske inte rör sig om jättestora summor för en förening, men för oss. Vi vill ej betala något vi anser föreningen ska stå för. Men som du säger står ju vi såklart för större delen av skadan med återställning av det vi enligt stadgar och lag ska ansvara för. Men detsamma bör gälla föreningen som då enligt stadgar och lag ska ansvara för betong bjälklaget.

      Varför spelar det roll om det är en fuktskada eller mikrobiell påväxt skada på betonglagret? När det är fuktskador så är ju en anledning att agera snabbt att motverka att det mikrobiell påväxt sker.

    • Eftersom det nu gjorts ytterligare besiktning så klarnar fallet, och det är som ni säger: föreningen ska ta ansvar för och bekosta besiktning, upprivning och sanering.
      Skadans omfattning framgick inte lika tydligt i ditt första inlägg.

  11. Kalle skriver:

    Hej!

    Bor i brf och överväger att installera tvättmaskin i kök.

    Branschregler Säker Vatten tillåter att tvättmaskin kan placeras i kök om det finns vattentätt underlag på golvet kombinerat med vattenfelsbrytare eller med golvbrunn och vattenlarm. Försäkringsbolag och kommun tillåter tvättmaskin i kök på samma grund.

    Stadgar definierar installation av tvättmaskin som en ”väsentlig förändring” som kräver styrelsens tillstånd. Styrelsen är ovillig att tillåta installation med rädsla för vattenläckage som kan orsaka skador på underliggande lägenhet och föreningens egendom. En sådan skada skulle sannolikt kunna aktualisera föreningens försäkring och föreningens självrisk, vilket föreningen ev isf skulle få bekosta.

    Av bostadsrättslagen och stadgar följer dock att styrelsen endast får vägra tillstånd till åtgärden om den är till ”påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. Utgör installation av tvättmaskin i kök ”påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”? Känner du till någon rättspraxis på området?

    Frågan: har en styrelse i en brf rätt att neka bostadsrättshavare att installera tvättmaskin i kök?

    // W

    • Du har helt rätt, en bostadsrättsförening kan knappast hindra medlemmar att installera tvättmaskin om det görs enligt godkända branschregler. Om ni inte kan komma överens får ni väl bråka i hyresnämnden om detta.

  12. Johan skriver:

    Hej,

    Har skrivit ett förhandsavtal kring ett radhus i bostadsrättsform. Upplåtelse ska ske om några veckor, tillträde ytterligare några veckor senare. Nu har det visat sig att den enskilda avloppslösningen är kraftigt underdimensionerad. Endast dimensionerad för 25% av fastigheterna i området. Den är ej heller rättsligt säkrad då den är belägen på annan fastighet.

    Jag anser detta vara ett allvarligt fel och något som gör att vi riskerar stora kostnader om vår BRF i ett senare skede behöver lösa detta själva.

    Hur tycker ni att man ska agera i detta läge?
    Kan detta vara en grund för uppsägning enligt bostadsrättslagen 7:1-2?
    Detta är ju något som föreningen ej kommer att kunna lösa inom snar framtid.

    /Fredrik

    • Denna fråga kan jag inte ge ett bra svar på. Rimligen borde byggherren ha ansvar för att detta problem blir löst, och ett ärende som måste skötas av föreningen, som ju är beställare.
      Någon rätt att frånträda ditt avtal tror jag inte föreligger. Möjligen att du kan begära skadestånd om du personligen skulle komma att drabbas av detta på något sätt.

  13. Linnea skriver:

    Hej! Jag köpte min första lägenhet för cirka 1 år sedan. Det har framkommit fler och fler fel då personen jag köpte av har fuskrenoverat lägenheten. Tex. Fukt i badrummet och elfel där. (Renoverat för ca2 år sedan) är detta något jag kan kräva ersättning för?
    Mvh

    • Det kan möjligen handla om sk dolda fel, men det är inget jag kan avgöra på den korta beskrivningen. Om så skulle vara fallet kan du möjligen kräva ersättning av säljaren, men bara om det rör sig om betydande fel (dvs kostnader). Försök rådgöra med mäklaren som förmedlade affären.

  14. Jimmy skriver:

    Hej!

    Jag och min sambo planerar att köpa en bostadsrätt framöver och sparar till kontantinsatsen. Jag har pluggat på lite på sidor som denna och har väl fått en bra mycket bättre bild av vad man ska tänka på; så tack för det.

    Hur som, till fråga 1 av 2!

    Det gäller belåningen hos en förening och hur den påverkas av eventuella ändringar i räntan. Lägenheten kostar 1 000 000 kr och har en avgift på 2000 kr/mån. Säg att vi betalar 1 000kr/mån i räntekostnader och amorteringen är på 2000kr/mån. Ränta+amortering+avgift blir då 5 000kr/mån.

    Om nu räntan dubblas och avgiften ökar med 1000kr. (låt oss i exemplet bortse från vår egen ökade räntekostnad, vi har bundit den på livstid!)

    Ränta+amortering+avgift blir 6 000kr/mån dvs en ökning på 20%.

    * Kan man förenklat anta att ”värdet” på lägenheten sjunker motsvarade?
    Det är givetvis många aspekter som påverkar vilket pris någon är villig att ge, men en grov generalisering då.

    * Fråga 2.
    Säg att räntan stiger och vi tvingas betala 5 000 mer i räntekostnader. Men vi klarar av den ökningen. Vad händer när andra i föreningen inte kan betala? Förutom antagna dumpade priser. Jag menar föreningen, vad händer när den inte kan betala sina egna räntor? Vad händer mig som bostadsrättsinnehavare i ett sånt läge? Konkurs?! :)

    • På fråga 1: Om avgiften stiger brukar marknadspriset sjunka, men något direkt procentuellt samband går sällan att fastställa. Det finns så många andra faktorer som också spelar in, och tillfälligheter.

      Fråga 2: Det första som händer är att föreningen måste öka sina avgifter för att kunna betala de stigande räntekostnaderna. Till slut kan avgifterna då bli så höga att medlemmarna (några i alla fall) inte klarar av att betala, och de tvingas flytta. Och ingen vill heller köpa dessa lägenheter, de blir värdelösa. Och får föreningen inte in sina avgifter, kommer banken kräva föreningen i konkurs. Alternativt försöka med någon form av rekonstruktion. Det kan sluta med att föreningen upphör som bostadsrättsförening.

  15. Ioana skriver:

    Hej.
    Jag och min sambo bor in en 2 a och vi har bostadsrätt.
    Får man byta garderobsdörrarna (även om garderoben är fast)?
    Om en säljning av bostadsrätt gäller, i framtiden, vi kan absolut lämna de nya dörrar kvar. Vi undrar om det är möjlight att göra detta utan att fråga föreningen.
    Tack.
    Ioana

    • Garderoberna tillhör det inre av bostadsrätten som ni har ansvaret för. Ni behöver därför inte fråga föreningen om ni vill göra en förändring. Men det kan vara bra att spara de gamla dörrarna, det kan underlätta vid en framtida försäljning.

  16. Jessica skriver:

    Hej

    Jag och min man äger en bostadsrätt idag tillsammans. Vi har funderingar på att köpa en till bostadsrätt för att hyra ut till min bror då han har svårt att få hyra en lägenhet (betalningsanmärkningar och har socialbidrag).
    Nu till frågan: vad jag förstår så är det ett giltigt skäl att hyra ut till honom? Men hur länge får man hyra ut? Säg att han kanske behöver hyra i 10 år om skälet är oförändrat.

    Med vänlig hälsning

    • För det första är det inte säkert att ni får köpa ytterligare en bostadsrätt (i en annan förening), om ni själva inte avser att bosätta er där. Bostadsrätt är för eget permanent boende, och kommer aldrig godkännas om avsikten enbart är att hyra ut. Men är det i samma förening kan det gå, eftersom ni redan är medlemmar där och någon prövning av styrelsen således inte kommer ske.
      För det andra är uthyrning till närstående visserligen ett giltigt skäl, men brukar bara tillåtas en kortare tid, typ 1 år.
      Nu är det inte jag som avgör dessa frågor, men jag tror ni kommer stöta på problem med ert upplägg.

  17. Daniel skriver:

    Hej
    I vår brf har vi gjort en mätning av kvadratmeterna av våra lägenheter. Nu kom vi fram till att någonstans har det förväxlats mina kvadratmeter med våra grannars. Så vi fick ca 10 kvm mindre och våra grannar fick ca 10 kvm mer.
    Nu reglerar vi såklart hyrorna efter de nya värdena.
    Men kan jag kräva tillbaka min hyra jag har betalt för mycket?
    Och är detta ett såkallat ett dolt fel så jag kan kräva ersättning av tidigare boende eftersom jag helt plötsligt har mindre boyta?

    • Frågan är komplex och något bestämt svar kan jag inte ge. För att reglera ”hyran” dvs månadsavgiften måste en justering av andelstalen göras, vilket bara kan ske genom stämmobeslut. Har detta gjorts?
      Sen till frågan om retroaktiv återbetalning. Ja, det bör du rimligen kunna kräva, även lång tid tillbaka. Känner dock inte till det rättsliga läget i detalj, men 10 år har nämnts i ett annat forum.
      Kan det betecknas som ett dolt fel att lägenhetsytan är 10 kvm mindre än uppgivet när du köpte lägenheten? Ja, med så stor skillnad bör det vara så och du kan kräva kompensation av säljaren. Men det förutsätter att det har gått högst två år sedan köpet. Efter två år är det preskriberat.

  18. Alejandro skriver:

    Hej!

    Tack för en bra sida. Vet inte om ni fortfarande kollar men ställer frågan ändå. Försöker applicera era kalkyl Uh/am-utrymmet på bft Talludden 1 (716420-4757).

    När jag räknar på det får jag att Uh/am-utrymmet är ca 41%. Föreningen ser dock ut att ha mycket skulder osv. Min fråga är då om jag använder verktyget på rätt sätt?

    Jag har tagit:

    Reparationer 599588
    Periodisk Underhåll 7192331
    Avskrivningar 1437865
    Årets Resultat -5005986
    Tot 4223798

    Nettoomsättning 10197854

    Uh/am-utrymmet 0,414184984 (41,4%).

    Har jag gjort rätt eller har jag missat ngt viktigt? Tacksam för hjälp.

    Vänligen

    Alejandro

    (PS, föreningens årsredovisning hittar ni på https://mspecsfiles.blob.core.windows.net/000/files/9c2fa880-17d6-11e9-9441-a5689da7da62.pdf)

    • Ja, din uträkning på uh/am-utrymmet verkar vara i stort sett rätt. Man får en snabb indikation på läget. Men sen kan man behöva ställa denna beräkning i förhållande till fastighetens ålder och skuldernas storlek, och även justera för ev ränteförändringar och tillfälliga kostnader, för att vara säker. Vi hjälper gärna till via vår Upplysningstjänst.

  19. Peter skriver:

    Jag har en fråga om fullmakt inför föreningsstämma/extrastämma.
    Varje lägenhet/boende har endast en röst. MEN Kan en lägenhet med två boende (båda äger lägenheten till 50% var) få varsin fullmakt av två andra medlemmar/boende i föreningen?

    Vi säger att lägenhet i en BRF har två boende X och Y (som äger lägenheten till 50% var), de har tillsammans bara en röst vid stämman. Men kan X få en fullmakt från boende Z i föreningen och Y få en fullmakt från boende Å i föreningen?

    Person X röstar för sin egen lgh men har även en fullmakt för person Z.
    Person Y röstar inte för sin egen lgh men via fullmakt för person Å.

    • Jovisst kan det vara så! Man måste skilja på medlemskap och rösträtt. Både X och Y är medlemmar och få gå på stämman, men bara en har rösträtt. Men var och en av dem kan därutöver vara ombud för en annan medlem.

  20. Michaela skriver:

    Hej! Jag har en fråga angående om en bostadsrättsförening har rätt att sätta upp hundrastningsförbud utan tillstånd från kommun? Utan att dessutom ha hört med sina medlemmar?

    • Jag förutsätter att det är på föreningens egen mark. Ja, föreningen (styrelsen) får sätta upp sådana skyltar på sin egen tomtmark, det blir en del av föreningens ordningsregler. Det behöver inte beslutas om på föreningsstämma, men det är ju en fördel om det råder samsyn om detta. Ett sådant förbud bör vara motiverat, t ex på innergårdar där barn brukar leka, men är kanske inte lika motiverat i omgivningarna runtikring. Viktigt att ha i åtanke är att ett sådant ”förbud” mest ska ses som en uppmaning att inte rasta hunden, det kan ju knappast vara förbjudet att promenera förbi där med sin hund. Inte heller finns det något straff som kan utdömas. Och folk utifrån kan ju också råka komma förbi och rasta sin hund, utan att föreningen kan göra något åt det.

  21. Peter skriver:

    Fråga 1: Vid extrastämma för att rösta om försäljning av råvind till att bygga bostadsrätter, krävs 2/3 eller enkel majoritet?

    Alla boende har i nuläget två förråd, ett på vinden och ett på källaren. Om vinden skulle säljas och byggas om till lägenhter finns det en risk att vissa förråd kommer behöva tas bort, men då ersättas med ett extra förråd i källaren. Alla kommer därför att ha två förråd även efter en försäljning av vinden.

    Fråga 2: Om några närvarande på extrastämman väljer att rösta varken ja eller nej (de räcker inte upp handen) ska de räknas med i totalt antal röstande då?

    Ex. 20 närvarande (och röstberättigande) på stämman. 10 röstar JA
    5 röstar NEJ 5 röstar inte alls. Är det 10/15 eller 10/10?

    • Försäljning av råvind måste anses som en utvidgning av föreningens verksamhet, och kräver ett stämmobeslut, med 2/3 majoritet av ”de röstande” (BrL 9:16 p.3). Det innebär att endast de som röstar räknas. Frånvarande och ej avgivna röster räknas inte in.
      I ditt fall: 10 ja, 5 nej. 10 av 15 = 2/3 majoritet.

  22. Daniel Östman skriver:

    Hej! Jag har haft fuktskada i min lägenhet i duschutrymmet. En fukttekniker mätte och konstaterade fukt och satte in avfuktare, efter 2 veckor var han tillbaka och gjorde en kompletterande besiktning och konstaterade att fukten var borta. Nu kom en faktura och jag undrar vilken som står för fakturan, bostadsrättsföreningen eller jag?

    • Det beror nog på exakt var fuktskadan satt. Dvs vem som ansvarar för just detta ställe. Är det i typ en innervägg, eller i ett trägolv i en flervåningslägenhet, så är det innehavaren som betalar. Är det i bjälklaget i ett betonghus, under golvet, är det ett föreningsansvar. Men hade det varit det så borde det inte gått så fört att torka, och hela golvet hade behövts rivas upp. Vilket jag inte uppfattat har behövts. Jag tror alltså att du måste betala detta själv.

  23. Peter skriver:

    Hej,

    Jag är boendes i en förening som har höjt månadsavgifterna de senaste åren och tänker fortsätta med det. Enligt min amatörmässiga bedömning verkar dock föreningens ekonomi se bra ut, och jag misstänker att de i styrelsen inte riktigt har den kunskap som behövs. Hur kan jag utifrån årsredovisning och underhållsplan/budget avgöra hur föreningens ekonomi ser ut och få svart på vitt om avgifterna faktiskt måste höjas varje år?

    Har ni någon tjänst för detta? Till vilken mail kan jag isf skicka till?
    Peter

  24. Peter skriver:

    Tack för svar. Jag gjorde era beräkningstips 1,2 och 3 och får följande:

    Beräkning 1 Föreningens räntekostnader
    - Ränktekostnader -32.501
    - Intäkter +903.790
    3,6%

    Beräkning 2 Uh/am-utrymmet
    Avskrivningar – 211.064
    Underhåll och rep av fastighet -78.043
    Årets resultat +47.416
    Intäker +903.790
    37,2%

    Beräkning 3 – Föreningens skuldsättning
    Lån till kreditinstitut 2.858.196
    Intäkter 903.790
    3,1

    Trots att alla dessa tre beräkningar verkar peka på en bra förening med god ekonomi, uppger styrelsen att de måste höja avgifterna varje år. De menar att detta måste ske för att klara underhållsplan.

    Hur ska jag kunna gå vidare och kolla så att de vet vad de pratar om? Att de faktiskt har gjort en korrekt beräkning?

  25. Terese Antfolk skriver:

    Jag äger en bostadsrätt med min Son. jag äger 90% han 10 %. Lägenheten finns i Bromma Sthlm. Nu ska min son jobba utomlands ett halvår och jag som har min arbetsplats i Uppsala(dvs annan ort) och oftast är hos min partner som bor i Uppsala vill hyra ut lägenheten för ett halvår. Nu undrar styrelsen varför jag inte är skriven hos min partner. Min fråga är, har styrelsen verkligen rätt att lägga sig i detta?

    • Svårt att svara på, styrelsen försöker väl bara förstå hur boendesituationen egentligen är. Men poängen med sk delat ägande förälder-barn är ju att det bara är barnet som kommer bebo lägenheten, medan föräldern bara är medfinansiär. Om detta godkändes vid köpet, behöver styrelsen inte lägga sig i var föräldern bor eller är skriven.
      Huvudfrågan är ju om ni har skäl att få hyra ut i andra hand, och det tycker jag att ni har, eftersom sonen ska jobba utomlands.

  26. Sylvia skriver:

    Hej, jag har köpt en nyproducerad lägenhet i en förening med ursprungligen 40 lägenheter. Förhandsavtalet skrevs på i november 2018 och i kostnadskalkylen stod att föreningen ev. skulle slås i hop med en annan förening i kvarteret (+53 lägenheter) som var planerade att byggas några månader senare. Nu har de slagit samman dessa föreningar utan information till oss som köpt. Då kostnadskalkylen som låg till grund för förhandsavtalet baseras på 40 lägenheter och inte stämmer längre kontaktade jag mäklaren. Hon såg inga problem med detta och sa att ny kostnadskalkyl kommer att skickas ut med liknande nyckeltal och samma hyresavgift som den förra.
    Problemet för mig är den andra föreningens lägenheter, än så länge är inga sålda trots att de legat ute till försäljning i ca 5 månader. Jag vill ogiltigförklara avtalet, går detta?

    • Jag förstår din oro, läget har ju tydligen blivit så att föreningen blivit mer än dubbelt så stor, samtidigt som merparten lägenheter alltså inte är sålda. Det här kan bli ett stort problem. Själv tycker jag att förfarandet är mycket märkligt, och kan tyda på att byggbolaget försöker vältra över sina problem med osålda lägenheter på den första föreningens medlemmar. Tyvärr tror jag inte du kan ta dig ur ditt avtal bara på den grunden, eftersom sammanslagningen fanns omnämnd i förhandskalkylen. Men det kan ändå vara värt att ta kontakt med advokat för att undersöka möjligheten. Sen är det ju inte alls säkert att det verkligen kommer bli problem, förhoppningsvis kommer det lösa sig, men visst finns det en risk.

      Du får gärna kommunicera vilken förening det handlar om då vi är intresserade av detta fall, skicka gärna ett vanligt mail till oss.

  27. Natallia skriver:

    Hej,
    Jag har såld lgh i september 2018. i februari 2019 köparen mejlade att den hade upptäckt hål i betongvägg under tvättställen i köket. Det hålet hade funnits tidigare också bara när det fanns gammalt kök var den bakom hyllan och syndens inte. När vi bytt ut köket då kan man se det hålet. Det är nere vid golvet. Köparen påstår att det gör kallt i lgh på vinter och kräver 15000kr för ersättning. Köparen påstår oxå att det hade varit en man från förvaltare och sagt att det förmodligen byggfusk. Först när köparen mejlat erbjöd vi hjälp på att komma och titta och åtgärda felet om det är verkligen behövs. Det är lite kyligt u köket på vinter men pga ventilation och inte detta hålet.
    Vad ska jag göra med detta? Är det något som förening skulle åtgärda? Vilka chanser på att vinna och inte betala? Köparen ignorerade hjälpen jag erbjöd och vill ha bara pengar. Köparen påstår oxå att hon hade fått offert med kostnad i 15000kr men skickar inte över den till mig.
    Tack på förhand!

    • Om det är någon form av byggfusk så ska föreningen laga hålet. Så det är förstahandsalternativet. Be köparen att ställa kravet till föreningen.
      Om detta ändå inte går, eller om köparen anser att du inte fullgjort din upplysningsplikt, så kan du bli skyldig att åtgärda detta. Men 15.000kr är alldeles för mycket, det kravet ska avvisas. Ni har rätt att själv åtgärda detta, och det bör väl inte kosta mer än någon tusenlapp att laga hålet. Så erbjud köparen 1000kr i ersättning, eller ingenting alls.

  28. Gustav skriver:

    Hej Lennart!

    Jag och min fru köpte ett fristående hus som är en bostadsrätt och den var väldigt sliten inomhus. Vi började renovera allt i huset. Nu är vi vid tvättstugan och nu påstår ordförande att hon vill ha en slutbesiktnings protokoll av tvättstugan när den är klar. Räcker det inte att den som utför jobbet är våtrumsbehörig och genomför det fackmannamässigt med tätskikt och sen lägger klinker? Det enda vi har gjort och skall göra är att vi rev ut plastmattan och vill kakla golvet nu när föreningen bytt våran golvbrunn.

    • Jag har svårt att se att styrelsen ska kunna begära ett besiktningsprotokoll efter renoveringen. Några sådana regler finns inte i bostadsrättslagen. Möjligen om det uttryckligen står så i era stadgar, vilket det troligen inte gör.

  29. Lars Arousell skriver:

    Hej! Vi har ett problem i vår förening som börjar bli ohållbart, det handlar om psykisk terror mot en styrelseledamot med pekande fingrar mot huvud och skrikande skällsord. Personen har tidigare varit ordförande i föreningen men blev bortröstad för tre år sedan. Alltså har terrorn pågått i tre år, vad göra?

    • Det här är väl mer ett socialt problem, och inte så mycket ett bostadsrättsproblem. Men styrelsen kan naturligtvis skicka en skriftlig anmodan till personen att denne ska rätta sig. Möjligen kan ni även göra en polisanmälan, men det beror väl på hur allvarligt det hela uppfattas som.

  30. Martin Johansson skriver:

    Hej en kvm fråga.

    En Mäklare/byggherre ombildar ett hyreshus från 1964 till Brf.
    Huset totalrenoveras och i princip bara trapphus och stomme kvar, innerväggar flyttas helt eller delvisa, ny isolering delvis nytt bjälklag, nytt tak etc. Vid ombyggnad byggs 4 lägenheter där det tidigare var vind/förråd/ 2 1a med kokvrå. Samt alla brf får balkong. I den ekonomiska planen står ca 64 kvm Bostadsyta. Totalt föreningen 1078 och Biyta 0 m2
    Enligt punkt i ekonomisk plan står följande.
    De i ekonomisk plan lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader, ytuppgifter och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. Angivna ytuppgifter för lägenheter och lokaler är cirka-uppgifter baserade på av arkitekten angiven information.
    När jag mäter upp min lägenhet efter gängse regler med 60 cm in från takhöjd 190 cm och innerväggar borträknade har jag bara 56 kvm, kanske i bästa fall 57, jag har visserligen 2 små krypvindar med lucka in med höjd på kanske 35-60 cm så tar jag med all denna golvyta kanske jag kommer upp i 62 kvm golvyta. Detta ger mig ju fel andel i föreningen som mest baseras på kvm samt jag har ett för högt pris eftersom köpet baserades på 64 kvm.
    Stora lägenheter är billigare per kvm vid bildandet. Minst 1a 40 kvm störst 3a på 79 kvm priser mellan 23924 kr kvm – 26363 kr kvm.

    Säljare (Ägaren som ombildade till huset till brf) skyller på arkitekt och byggmästare. Ritning från arkitekt har jag aldrig fått ej heller relationsritning. Byggmästaren påstod däremot att arealen troligen blev något större eftersom jag betalade extra för en tunnare takisolering med högre u värde för att få högre under snedtaket. I tel i dag bekräftade byggmästaren att lägenheten var uppmätt och undrade om det inte stod golvyta eller lägenhetsyta i kontraktet och att han menade 64 kvm innefattar all golvyta ink krypvindar, som i utgångsläget inte ens hade spånskivor. Jag bekostade beklädning av golv å tak för att kunna använda det som lageryta. I bokningsavtalet står det Area (LOA) vid den tidpunkten rev dom huset och det var omöjligt att besiktiga, ej heller fick jag se ritning. I Upplåtelseavtalet 2 dagar innan inflyttning som blev 3 mån försenad står det 3 rok ca 64 m2, bilaga är ekonomisk plan som jag fick några månader tidigare där det står under beskrivning av fastighet bostadsyta 1078 kvm och biyta 0 kvm Min lägenhet är då 64 av dessa 1078.

    Kan jag kräva ersättning för detta om jag får lägenheten uppmätt och det visar sig att mina beräkningar är riktiga? Det borde ju rimligtvis va ca 25000 kr kvm i avdrag.

    Mvh Martin

    • Kan bara ge ett kort svar och rekommendation: Om det föreligger en så stor avvikelse i ytan kan det finnas själ att begära nedsättning av pris och avgift. Kontakta en advokat som kan hjälpa dig att driva processen mot föreningen. Det finns dock ingen garanti att du når framgång, det saknas tydliga regler i lagen, och utgången är oviss.

  31. Peter skriver:

    Hej,

    I min förening verkar styrelsen envisas om att genomföra dyra förbättringsåtgärder, t.ex. renovera trapphus (trots att det är fräscht och inte fått anmärkning i besiktning), samt uppdatera elsystem till 3-fas trots att det inte påpekats i besiktning. Måste underhållsplan följas? Eller finns det möjlighet att hävda att pga dålig ekonomi man får skjuta på vissa ”förbättrande åtgärder” som inte anses vara av rent underhålls karaktär?

    Peter

    • Det här är faktiskt frågor som styrelsen ensam kan bestämma om. Styrelsen ansvarar för underhåll och mindre förbättringar, oavsett om det finns med i underhållsplan eller inte. Styrelsen ansvara också för föreningens ekonomi, fullt ut. Om du och andra är missnöjd med styrelsens skötsel finns inget annat sätt än att ta upp det på årsstämman, och/eller att försöka ändra styrelsens sammansättning.

    • Peter skriver:

      Tack för svar Lennart.
      Men vi säger om jag lyckas övertala eller ta mig in i styrelsen, skulle det vara möjligt att som styrelse inte utföra åtgärder som finns med i underhållsplan?

    • Varje styrelse ansvarar för sina egna beslut. En underhållsplan behöver inte följas, en underhållsplan är bara ett förslag till åtgärder, som kanske behöver utföras. Varje styrelse måste göra sin egen bedömning, om en åtgärd behöver göras, eller kan skjutas på framtiden, eller kanske göras på något annorlunda sätt.

  32. elsa skriver:

    Hej

    Jag är folkbokförd och bor hos min mor i hennes hyresrätt sedan 2 år tillbaka. Jag står även som borgesman. Hon är nu pensionerad och vill prova bo utomlands en längre period och jag vill hyra hennes hyresrätt i andrahand. Måste man som familjemedlem ha hyresvärden godkännande? Att vilja prova bo utomlands ett giltligt skäl?
    Med vänlig hälsning

  33. Eric skriver:

    Hej!

    Funderar på att köpa en fräsch bostadsrätt som renoverats av säljarna för två år sedan. Därav finns inget kvalitetsintyg vad gäller badrummet. I frågeställningen har de svarat att de själva renoverat, att de inte har våtrumsintyg men att allt är fackmannamässigt utfört.

    Om något uppstår efter eventuellt köp, kan jag då kräva ersättning om det visar sig icke vara fackmannamässigt utfört? Jag kan ju inte kontrollera det ens via besiktning då allt redan är utfört. Golvbrunnen ska ha flyttats och blivit utfört från föreningens sida för att den ska vara korrekt.

    • Om det skulle vara så att det uppstår något allvarligt problem med badrummet inom två år, och att det beror på dåligt utförd renovering, då bör ni kunna åberopa dolt fel, och begära ersättning från säljaren. Obs, inom två år, därefter får ni själva ta ansvaret. Men har det hållt i 2+2 år, då är det säkert bra gjort.

  34. Pinar skriver:

    Hej!

    Jag funderar på att hyra ut min bostadsrätt och undrar vad det finns för någon nackdel med att låta personen som ska hyra min bostad folkbokföra sig hos mig? Jag tänker om den personen kan få rätt till bostaden eller en del av bostaden pga denne är folkbokförd där?

    Tacksam för svar!

    • Jag kan inte se någon direkt nackdel, särskilt inte det du oroar dig för, nämligen rättigheten till bostaden. En andrahandshyresgäst kan aldrig få besittningsrätt, även om denna folkbokför sig på adressen. För övrigt är folkbokföringen inget du kan styra över.

  35. Karl Ekstrand skriver:

    Hej,
    Jag har hyrt ut min BRF i 2 år och nu när jag försökte hyra ut ett år till så fick jag nekat av föreningen. Jag har uppgett prova-på samboskap som anledning och försökte med det igen men fick det nekat. Jag har nu skickat in ärendet till Hyresnämnden som uppgett att det kan ta upp till 3 månader men även gå på en dag. Om ärendet blir nekat måste mina hyresgäster flytta ut omgående.

    Nu till min fråga;
    Mina hyresgäster känner sig inte bekväma med risken att jag när som helst kan få avslag och att de således måste flytta omgående och de har därför letat andra boenden. De har nu hittat en som de vill flytta in i och vill därför lämna min lägenhet. I vårt existerande hyresavtal har vi avtalat om 3 månaders uppsägningstid men de vill flytta omgående och således inte leva upp till uppsägningstiden vi har avtalet. Ett av villkoren i hyresavtalet vi båda har signerat är att hyresavtalet enbart är giltigt OM föreningen godkänt ansökan (och de har nu nekat) eller att Hyresnämnden fattat beslut i frågan. De menar således att hyresavtalet inte är giltigt då Hyresnämnden ännu inte fattat beslut. De menar också att kravet om tre månaders uppsägningstid inte kan gälla då Hyresnämnden i praktiken kan ringa vilken dag som helst och neka min ansökan och då måste mina hyresgäster flytta omgående vilket gör att jag, som bostadsinnehavare, inte kan garantera hyresgästerna 3 månaders uppsägningstid.

    Vad gäller? Kan jag kräva att de stannar kvar i tre månader eller har de rätt att frånträda lägenheten omedelbart?

    Stort tack för hjälpen!
    Karl

    • Angående din egen ansökan om fortsatt ythyrning pga ”provboende med sambo” så har jag full förståele för om du nu blivit nekad. Normalt godkänns bara 1 år.
      Angående ditt förhållande till dina hyresgäster så är det hyreslagen som gäller, och sådana frågor vill vi inte besvara här. Men det verkar fullt rimligt om dina hyresgäster nu vill avbryta kontraktet och flytta, eftersom du inte längre har något godkännande från styrelsen. Men hur det ser ut rent juridiskt kan vi inte avgöra. Och även om du fått avslag från styrelsen (eller i Hyresnämnden) så bör du få rimlig tid att avsluta uthyrningen.

Lämna ett svar till Kalle