Likviditet och lånestruktur

Om lagom likviditet och bra lånestruktur i bostadsrättsförening

 

Beskattningen av ränteinkomster tas bort

De flesta har väl uppmärksammat att beskattningen av bostadsrättsföreningarnas ränteinkomster tas bort, efter en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen.

Bakgrund: 2007 togs den gamla schablonbeskattningen på bostadsrättsföreningar bort, men i dess ställe kom en beskattning av ränteinkomster. Alla ränteinkomster beskattades, men man fick inte göra avdrag för räntekostnaderna. För de föreningar som hade stor kassa innebar det en ganska kännbar beskattning. Nu har dock Högsta Förvaltningsdomstolen i ett beslut ändrat på förutsättningarna; ränteinkomster i bostadsrättsföreningar ska inte längre beskattas. Och beslutet gäller retroaktivt, från 2007.

Beslutet får direkt genomslag i årets deklaration, avseende 2010. För de tre åren 2007 – 2009 måste man däremot begära omprövning av tidigare deklarationer för att få pengar tillbaka. För föreningar som haft låg likviditet dessa år innebär det inga större belopp att få tillbaka, kanske några 1000-tal kronor. För större föreningar med stora kassa kan det dock handla om 100.000-tals kronor.

Observera att allt detta gäller äkta bostadsrättsföreningar, ej de oäkta.

Länk till Skatteverket

Detta för oss in på frågan om hur stor likviditet en bostadsrättsförening bör ha. Vår åsikt är att den ska vara så liten som möjligt. Det räcker ofta med några månadsintäkter i likvida tillgångar, eller 20-25% av årsomsättningen. Men det finns föreningar som har likvida tillgångar på en hel årsomsättning eller ännu mer. Detta är inte bra, det innebär i praktiken alltid ränteförluster, som kan vara betydande (ränteskillnadsförlust, i förhållande till de låneräntor föreningen har).

Råkar man ha en stor kassa ska den om möjligt användas till att amortera eller lösa in lån. Enda anledningen att behålla en stor kassa är om pengar behövs till renoveringar eller andra stora projekt inom en snar framtid (inom 1-2 år). Men då måste man upprätta en likviditetsbudget, så att man ser ungefär hur stort behovet verkligen blir. Det flyter ju in en hel del pengar till föreningen under året, och detta underskattas ofta av en ovan styrelse.

Detta för oss också in på hur föreningens lånestruktur bör vara. Bäst är att föreningens lån är uppdelade i flera mindre lån med olika löptider. Dels för att jämna ut riskerna, men också för att skapa möjlighet att lösa ett lån när tillfälle ges. Se därför alltid till att ha ett eller ett par mindre lån med kort löptid, som kan lösas in när likviditeten så medger.

 

© Borättupplysning Skåne

7 Responses to “Likviditet och lånestruktur”

  1. Håkan Jeppsson skriver:

    Det bästa är att föreningen är skuldfri, eftersom man inte får dra av för ränteutgifter. Då har man ingen ränteskillnadsförlust och kan då hålla en lagom stor kassa som säkerhet för att slippa ta lån. Det höjer dessutom attraktionsvärdet på medlemmarnas lägenheter samt att man sover bättre..

    Med vänlig hälsning

    Håkan

  2. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Instämmer helt. Men skuldfri är lättare sagt än gjort, de flesta föreningar har skulder, som man får dras med. Ett alternativ som ibland diskuteras är kapitaltillskott, men det är inget vi rekommenderar generellt. Se Borättköparskolan Lektion 39.

  3. Stefan skriver:

    Hej!

    Var ser man hur stora de likvida tillgångarna är i en årsredovisning? Är det ”summa omsättningstillgångar”?
    Många årsredovisningar har ju en kassaflödesanalys med likvida tillgångar vid årets början och slut. I de flesta årsredovisningar jag tittat i så är omsättningstillgångarna i samma storlek som de likvida tillgångarna, men i några så är det en stor skillnad mellan dessa summor, vad kan det bero på?

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      De enda likvida tillgångar som finns (och då menar jag ”pengar”) finns under rubriken Omsättningstillgångar, men bara vissa poster, typ Kassa och bank, Bunden placering, Avräkningskonto, etc.

      Den andra frågan kan jag inte svara på generellt.

  4. Margareta skriver:

    Vår förenings årsavgift har under flera år varit 20 % högre än vad den borde vara enligt vad som anges i stadgarna om hur avgiften ska räknas fram.
    Styrelsen beslutar under verksamhetsåren om att göra extra amortering (2-3 mkr/år) utöver den fastställda årliga amorteringen. Borde inte överskottet finnas med i årsredovisningen så att medlemmarna får ta ställning till hur överskottet/vinsten ska hanteras.
    Är det ens korrekt att överdebitera medlemmarna med 20 %?

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Det enda ”officiella” överskott som kan uppkomma är den ev vinst som upkommer i resultaträkningen. Denna ska enligt de flesta stadgar balanseras i ny räkning, dvs läggas till balansräkningen. Någon utdelning kan alltså inte ske (även om årsstämman innehåller en sådan beslutspunkt). I det fall ingen sådan bestämmelse finns i stadgarna, kan ev vinst (årets) delas ut till medlemmarna.
      Styrelsen har rätt att fastslå nivån på årsavgifterna, och det är tveksamt om medlemmarna kan ”överdebiteras” i formell mening. Reellt kan man dock göra det (något vi på Borättupplysning faktiskt påstår ibland), men att räkna utifrån stadgarna är tveksamt. Mer kan jag inte säga utan att ha sett era stadgar och siffror i detalj.

  5. Margareta skriver:

    ”Överdebiteringen” har inneburit att de medlemmar som bott i föreningen från start har betalat in två hela årsavgifter för mycket.

    Avgiften ska enligt stadgarna baseras på driftskostnader, löpande amortering, ränta och avsättningar. Räntan de använder är inte de faktiska räntesatserna (ca 1 %) utan den avsevärt högre räntesatsen enligt ekonomiplanen (5,5 %).

Leave a Reply for Stefan