{"id":1463,"date":"2014-03-10T13:46:19","date_gmt":"2014-03-10T12:46:19","guid":{"rendered":"http:\/\/www.borattupplysning.se\/wp_sttips\/?page_id=1463"},"modified":"2015-07-16T23:46:55","modified_gmt":"2015-07-16T21:46:55","slug":"avskrivningar-behovs-de","status":"publish","type":"page","link":"http:\/\/www.borattupplysning.se\/wp_sttips\/avskrivningar-behovs-de\/","title":{"rendered":"Avskrivningar – beh\u00f6vs de ?"},"content":{"rendered":"

 
\n
\nBedr\u00e4geri och felt\u00e4nk i bostadsr\u00e4ttsbranschen<\/span><\/strong>
\n <\/p>\n

Svenska Dagbladet<\/a><\/strong> har de senaste veckorna haft en l\u00e5ng rad artiklar om fusket i bostadsr\u00e4tternas ekonomiska planer<\/strong>. Enormt bra att denna fr\u00e5ga \u00e4ntligen blir belyst i en av v\u00e5ra st\u00f6rsta dagstidningar! Det f\u00f6rekommer otroligt mycket fiffel och bedr\u00e4geri<\/strong>\u00a0 i samband med ombildningar och nyproduktion, och det blir bara v\u00e4rre och v\u00e4rre. Vi p\u00e5 Bor\u00e4ttupplysning<\/strong> har \u00e4gnat oss \u00e5t dessa fr\u00e5gor \u00e4nda fr\u00e5n start, och det var\u00a0ocks\u00e5 sj\u00e4lva anledningen till att vi startade Bor\u00e4ttupplysning f\u00f6r\u00a0fem \u00e5r sedan.<\/p>\n

Bakgrunden nu \u00e4r en diskussion som initierades i h\u00f6stas av FAR (revisorernas huvudorganisation): fr\u00e5gan om det \u00e4r korrekt att\u00a0till\u00e4mpa\u00a0progressiv avskrivning<\/strong>. Av tradition har man alltid till\u00e4mpat progressiv avskrivning i bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningar<\/strong>, vilket inneb\u00e4r l\u00e5ga avskrivningar i b\u00f6rjan, som sen \u00f6kar f\u00f6r att bli h\u00f6ga i slutet p\u00e5 avskrivningsperioden.\u00a0Tanken \u00e4r att avskrivningskostnaden ska balansera r\u00e4ntekostnaderna:\u00a0l\u00e5ga avskrivningar\u00a0i b\u00f6rjan,\u00a0n\u00e4r r\u00e4ntekostnaderna \u00e4r h\u00f6ga, och h\u00f6gre\u00a0avskrivningar n\u00e4r l\u00e5nen minskar och\u00a0r\u00e4ntekostnaderna sjunker. Allts\u00e5 i praktiken samma id\u00e9\u00a0som ett annuitetsl\u00e5n.<\/p>\n

Problemet \u00e4r att denna avskrivningsmetod p\u00e5 senare \u00e5r har f\u00f6rvanskats och missbrukats s\u00e5 till den grad att m\u00e5nga avskrivningsplaner nu \u00e4r p\u00e5 200 \u00e5r eller mer,\u00a0och framf\u00f6r allt har\u00a0man helt avskaffat avskrivningarna de f\u00f6rsta 5-10 \u00e5ren. P\u00e5 s\u00e5 s\u00e4tt har man i praktiken trollat bort denna kostnad i den ekonomiska planen<\/strong> (budgeten). Allt i ett enda syfte, att f\u00e5 ner den initiala m\u00e5nadsavgiften och g\u00f6ra l\u00e4genheterna mer l\u00e4tts\u00e5lda.<\/p>\n

Fr\u00e5gan bollas nu fram och tillbaka mellan FAR, Bokf\u00f6ringsn\u00e4mnden, Boverket, branschorganisationerna Hsb, Riksbyggen och Bostadsr\u00e4tterna, och\u00a0de stora\u00a0byggbolagen. M\u00e5nga menar (fr\u00e4mst ekonomer och revisorer) att man m\u00e5ste till\u00e4mpa rak (linj\u00e4r) avskrivning<\/strong>, och att det t o m \u00e4r lag<\/strong> p\u00e5 det,\u00a0f\u00f6r att skapa\u00a0utrymme f\u00f6r amortering och underh\u00e5ll<\/strong> redan fr\u00e5n start. Och den tanken \u00e4r ju v\u00e4ldigt god. Detta medf\u00f6r att m\u00e5nadsavgiften m\u00e5ste s\u00e4ttas ordentligt h\u00f6gre, och detta har det ocks\u00e5 skrivits en del om (chockh\u00f6jning av m\u00e5nadsavgiften…”<\/em> ). Branschorganisationerna och byggbolagen menar dock\u00a0att reglerna \u00e4r ganska bra som de \u00e4r,\u00a0bara de till\u00e4mpas m\u00e5ttfullt och ansvarsfullt, och att rak avskrivning i m\u00e5nga fall skulle inneb\u00e4ra orimliga m\u00e5nadsavgifter.<\/p>\n

 <\/p>\n

Fokusera p\u00e5 amorteringen ist\u00e4llet!<\/strong><\/p>\n

Vi menar att hela denna diskussion handlar om helt fel sak. Det \u00e4r inte avskrivningsmetoden<\/strong> det \u00e4r fel p\u00e5. Det \u00e4r inte avskrivningarna som \u00e4r den v\u00e4sentliga fr\u00e5gan. Det \u00e4r ist\u00e4llet det som avskrivningarna st\u00e5r f\u00f6r: amortering av f\u00f6reningens l\u00e5n<\/strong>, och sparande till framtida underh\u00e5ll<\/strong>. Vi p\u00e5 Bor\u00e4ttupplysning kallar det f\u00f6r underh\u00e5lls- och amorterings-utrymmet<\/strong> (uh\/am-utrymme \u00ae).<\/p>\n

 <\/p>\n

F\u00f6reningens fastighetsl\u00e5n m\u00e5ste synligg\u00f6ras!<\/strong><\/p>\n

De flesta bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningar som byggs eller ombildas g\u00f6r det med hj\u00e4lp av l\u00e5n, fastighetsl\u00e5n<\/strong>. Tyv\u00e4rr \u00e4r storleken p\u00e5 dessa l\u00e5n n\u00e5got som i praktiken hemligh\u00e5lls f\u00f6r bostadsk\u00f6parna, det \u00e4r i alla fall inget som deklareras \u00f6ppet. Bostadsk\u00f6pare \u00e4r i regel ganska okunniga\u00a0om f\u00f6retagsekonomi, och s\u00e4rskilt bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningars ekonomi, och sv\u00e5rtolkade ekonomiska planer och manipulerade\u00a0 kalkyler g\u00f6r inte saken l\u00e4ttare.<\/p>\n

Enligt v\u00e5r mening m\u00e5ste\u00a0f\u00f6reningens bel\u00e5ning, kr\/kvm boyta, alltid anges, <\/strong>\u00f6ppet och tydligt. Detta \u00e4r n\u00e4mligen den allra viktigaste uppgiften om en bostadsr\u00e4ttsf\u00f6rening<\/strong>. Och detta borde g\u00e4lla \u00f6verallt: i ekonomiska planer och kalkyler, i \u00e5rsredovisningar. Och \u00e4ven i m\u00e4klarnas l\u00e4genhetsannonser!\u00a0 Endast p\u00e5 det s\u00e4ttet kan bostadsk\u00f6pare bli uppm\u00e4rksamma p\u00e5 hur stora l\u00e5n som belastar f\u00f6reningen (och indirekt l\u00e4genheten), och hur stora kostnader detta kan medf\u00f6ra, i form av r\u00e4ntekostnader och amorteringar. Det borde vara lag p\u00e5 att f\u00f6reningens bel\u00e5ning alltid ska anges!<\/strong><\/p>\n

N\u00e4r det sedan g\u00e4ller f\u00f6reningens kostnader b\u00f6r man f\u00f6r tydlighetens skull enbart redovisa faktiska kostnader, dvs\u00a0verkliga betalningar<\/strong>. Man b\u00f6r allts\u00e5 ange planerade amorteringar<\/strong>, ist\u00e4llet\u00a0f\u00f6r\u00a0avskrivningar. Tyv\u00e4rr blandas dessa saker ihop om vartannat i m\u00e5nga ekonomiska planer, i\u00a0en och samma kalkyl kan man ibland finna\u00a0b\u00e5de avskrivningar och amorteringar!\u00a0Eller saknas de helt. F\u00f6r en lekman\u00a0blir det st\u00f6rt om\u00f6jligt att utl\u00e4sa hur ber\u00e4kningarna egentligen \u00e4r gjorda. H\u00e4r har Boverket en given uppgift att strama upp regelverket, och g\u00f6ra den ekonomiska planen\u00a0begriplig \u00e4ven f\u00f6r vanliga bostadsk\u00f6parna.<\/p>\n

Att det \u00e4r just amorteringen man ska budgetera<\/strong> f\u00f6r, och inte avskrivning, blir uppenbart n\u00e4r man ser de stora skillnader\u00a0som finns\u00a0mellan olika bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningar. Det finns m\u00e5nga \u00e4ldre, helt\u00a0skuldfria f\u00f6reningar, och det byggs ibland nya, helt skuldfria f\u00f6reningar. H\u00e4r finns inga l\u00e5n att amortera, och heller inget behov av h\u00f6jd avgift av den anledningen.<\/p>\n

Men m\u00e5nga bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningar, s\u00e4rskilt nybyggda och nyombildade, \u00e4r mycket h\u00f6gt bel\u00e5nade, 10-20 000 kr\/kvm! Med en \u00e5rlig amortering p\u00e5 t ex 1%<\/strong> belastas deras \u00e5rsavgift (m\u00e5nadsavgift)\u00a0med 100-200 kr\/kvm, enbart i amortering. Denna n\u00f6dv\u00e4ndiga amortering f\u00e5r aldrig trollas bort! Men det trollas friskt i de ekonomiska planerna.<\/p>\n

 <\/p>\n

Fastighetsunderh\u00e5llet<\/strong><\/p>\n

Detta \u00e4r en del i den nu p\u00e5g\u00e5ende om avskrivningsdebatten , och en h\u00f6gst v\u00e4sentlig fr\u00e5ga. Det \u00e4r av stor betydelse att det budgeteras realistiskt f\u00f6r framtida fastighetsunderh\u00e5ll<\/strong>. Men det g\u00f6rs inte alltid, och framf\u00f6r allt g\u00f6rs det inte i nybildade f\u00f6reningar. Allra mest gl\u00f6ms det bort i de ombildade f\u00f6reningarna, d\u00e4r underh\u00e5llsbehovet \u00e4r som st\u00f6rst! Detta missf\u00f6rh\u00e5llande kan vi tacka Boverket f\u00f6r, och dess m\u00e5nga skrupelfria intygsgivare.<\/p>\n

Men \u00e4ven h\u00e4r fungerar det\u00a0d\u00e5ligt att anv\u00e4nda avskrivningar som metod f\u00f6r att generera medel till underh\u00e5ll. Nybyggda bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningar med h\u00f6ga bokf\u00f6rda\u00a0fastighetsv\u00e4rden <\/strong>ger\u00a0stora avskrivningar, men underh\u00e5llsbehovet<\/strong> \u00e4r samtidigt f\u00f6rh\u00e5llandevis litet. Medan det\u00a0i \u00e4ldre etablerade f\u00f6reningar \u00e4r precis tv\u00e4rtom: det bokf\u00f6rda v\u00e4rdet har krympt till n\u00e4stan ingenting, samtidigt som underh\u00e5llsbehovet \u00e4r stort. Att anv\u00e4nda rak avskrivning som metod f\u00f6r fastighetens underh\u00e5llsfondering blir d\u00e4rf\u00f6r\u00a0helt galet. Vi f\u00f6rst\u00e5r branschorganisationerna, som tycker nuvarande ordning med progressiv avskrivning trots allt \u00e4r r\u00e4tt bra. Men, det finns ju ocks\u00e5 en tidpunkt n\u00e4r hela fastigheten enligt planen \u00e4r helt avskriven, vad ska d\u00e5 h\u00e4nda???<\/p>\n

Nej,\u00a0reservering av medel till underh\u00e5llet kan inte bygga p\u00e5 avskrivningar. Reservering och fondering m\u00e5ste bygga p\u00e5 en uppr\u00e4ttad underh\u00e5llsplan<\/strong>, alternativt att man anv\u00e4nder ett relevant och realistiskt\u00a0schablonbelopp<\/strong>. Hur detta ska ber\u00e4knas har vi redan skrivit om\u00a0h\u00e4r p\u00e5\u00a0Styrelsetips: Budget steg 3<\/a><\/strong>.<\/p>\n

 <\/p>\n

F\u00f6r att summera v\u00e5r st\u00e5ndpunkt: Det \u00e4r inte den progressiva avskrivningen<\/strong> det \u00e4r fel p\u00e5. \u00c4ven rak avskrivning har sina nackdelar. Framf\u00f6r allt finns det ingen\u00a0vettig korrelation mellan avskrivningar, och behovet av amortering och underh\u00e5llsfondering. Oavsett avskrivningsmetod. Avskrivningar \u00e4r helt enkelt ett alldeles f\u00f6r trubbigt instrument, n\u00e4r det g\u00e4ller att\u00a0skapa utrymme\u00a0f\u00f6r amortering och underh\u00e5ll. Vi vill\u00a0 faktiskt ifr\u00e5gas\u00e4tta hela\u00a0nyttan och ber\u00e4ttigandet av\u00a0avskrivningar n\u00e4r det g\u00e4ller just bostadsr\u00e4ttsfastigheter.<\/p>\n

Det man ist\u00e4llet m\u00e5ste fokusera p\u00e5, och lyfta fram, \u00e4r att\u00a0budgetera f\u00f6r\u00a0en \u00e5rlig amortering (minst 1%)<\/strong>, och att budgetera ett relevant och realistiskt belopp f\u00f6r fastighetsunderh\u00e5llet<\/strong>. Och g\u00f6ra det begripligt<\/strong> \u00e4ven f\u00f6r vanligt folk!<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00a9 Bor\u00e4ttupplysning Sk\u00e5ne<\/p>\n

 <\/p>\n

L\u00e4s hela den viktiga artikelserien i SvD:
\nhttp:\/\/www.svd.se\/naringsliv\/pengar\/chockhojning-av-manadsavgifter_8983916.svd<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

  Bedr\u00e4geri och felt\u00e4nk i bostadsr\u00e4ttsbranschen   Svenska Dagbladet har de senaste veckorna haft en l\u00e5ng rad artiklar om fusket i bostadsr\u00e4tternas ekonomiska planer. Enormt bra att denna fr\u00e5ga \u00e4ntligen blir belyst i en av v\u00e5ra st\u00f6rsta dagstidningar! Det f\u00f6rekommer otroligt mycket fiffel och bedr\u00e4geri\u00a0 i samband med ombildningar och nyproduktion, och det blir bara […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","template":"","meta":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.borattupplysning.se\/wp_sttips\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1463"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.borattupplysning.se\/wp_sttips\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.borattupplysning.se\/wp_sttips\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.borattupplysning.se\/wp_sttips\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.borattupplysning.se\/wp_sttips\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1463"}],"version-history":[{"count":59,"href":"http:\/\/www.borattupplysning.se\/wp_sttips\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1463\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1690,"href":"http:\/\/www.borattupplysning.se\/wp_sttips\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1463\/revisions\/1690"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.borattupplysning.se\/wp_sttips\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1463"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}