Ställ gärna frågor…

Vi tar gärna emot frågor kring bostadsrätt. Ställ din fråga under en passande lektion, och försök vara kortfattad. Vissa frågor kan vi dock inte besvara, t ex a ombyggnads- och renoveringsfrågor av teknisk art, eller konflikter grannar emellan.

Vi tar gärna emot ekonomiskt stöd, då denna sida bedrivs helt ideellt. Får du svar på en fråga bör du bidra!
Swish 1233 943 693 Plusgiro 120509-5 Bg 461-0705
Förslag på belopp 50/100/200kr.

Står du i begrepp att köpa bostadsrätt ska du använda dig av vår välrenommerade Upplysningstjänst, finns i flera varianter.

114 svar till “Ställ gärna frågor…“

  1. Leo skriver:

    Jag får intryck av att skulderna per kvm bostadsyta i nybyggnadsprojekt har blivit allt högre över tid (i vissa fall cirka 20 000 kr/ kvm). Beror detta på att byggbolagen ”överlåter” allt större skulder till nybildade föreningar (för att lägenheterna, ytligt betraktat, ska se billigare ut)? Hur går i så fall detta till, rent tekniskt?

    • Det är riktigt att skulderna (belåningen) i nyproduktion har ökat de senaste åren. Det beror på de sjunkande räntorna, det går helt enkelt att låna större belopp till en given räntekostnad. Eftersom räntekostnaden påverkar månadsavgiften, finns det dock begränsningar för hur hög belåningen kan vara, men gränsen har alltså höjts, och ligger numera ofta på 15000 kr/kvm/år.
      Hur det ”tekniskt” går till är inget konstigt: Bygget av föreningen finansieras dels genom medlemmarnas insatser, dels genom ett fastighetslån. Det är byggbolaget som bestämmer hur högt fastighetslånet ska vara, eftersom det är de som utformar den ekonomiska planen.

  2. Alexander skriver:

    3 månader efter köp av BR gick låskolven sönder i dörren och behövde bytas. Ansvaret för denna ligger på br-innehavaren enligt stadgarna. Kan man kräva säljaren på ersättning för åtgärd med installation och byte av låskolv?

    • Nej, detta kan du inte få ersättning för, om inte saken är ny och det finns garanti kvar. Allt i en lägenhet kan gå sönder, plötsligt och oväntat. Inget du i normala fall kan skylla på tidigare innehavare.

  3. Erik skriver:

    Hej,

    Är det möjligt att köpa en bostadsrätt där ägarna är 50% ett AB och 50% privatperson?
    Tanken är att AB:t ska ta en månadsavgift för att man äger halva och att privatpersonen köper den andra halvan inom en treårs period. Sen får man ha klausuler att om privatpersonen är tvungen att flytta så får man ta ut en avgift och rätt att köpa de 50%. Finns det problem med detta rent juridiskt?

    • Jag har svårt att förstå upplägget. Och det beror på vilken föreningen är. De flesta bostadsrättsföreningar tillåter inte juridiska personer att bli medlemmar (och därmed köp av hela eller delar av en bostadsrätt).

  4. Sofia skriver:

    Hej!
    Vi har köpt en bostadsrätt. När vi kollade på lägenheten så var fondväggen i vardagsrummet i bra skick. När vi skrev på pappren för lägenheten så påpekade inte säljarna nått om att det blivit två stora fläckar på tapeten. När vi har fått nycklarna och åker dit så ser vi två stora fläckar på tapeten som vi gissar har kommit dit genom att när dom städat ur så har dom tagit på tapeten det blev en fettfläck sedan så torkar dom med en blöt trasa som förstörde tapeten. Vi har prata med mäklarna om att vi anser att säljaren ska fixa en ny fondvägg då detta inte fanns när vi kollade på lägenheten och inte heller sa säljaren något när han blev frågad angående saker vi bör veta när vi skrev kontraktet. Mäklarna nonchalerar bort mig men jag försöker ligga på dom, har vi rätt att få en ny fondvägg eller hur funkar det ?

    • Med reservation för att jag inte ha sett dessa fläckar med egna ögon är min bedömning att ni inte kan få någon ersättning. Dels är det en bevisfråga: kan ni bevisa att fläckarna inte fanns där från början, har ni bildbevis? Dels är det en kostnadsfråga: För att räknas som fel i bostadsrätten så ska det vara väsentligt, och det definieras som att det skulle ha påverkat priset. Hade priset blivit lägre om ni vetat om dessa fläckar? Slutligen är det också en ”slitage”-fråga: man ska aldrig förvänta sig att ytskikten är i perfekt skick, man måste alltid räkna med viss ommålning och omtapetsering, även om det såg bra ut på visningen.

  5. Emilia skriver:

    Hej!

    Vi har köpt en nyproducerad bostadsrätt där vi fick betala extra för en inredningsdetalj som beskrivs som del av bostaden i den ekonomiska planen (badrumsskåp istället för endast spegel). Tyvärr insåg vi detta efter att vi skrivit under på våra tillval. Kan vi kräva att få skåpet insatt utan att betala för det?

    Tack på förhand!

  6. Matte skriver:

    Hej,

    Vi är en bostadsrättsförening på 24st radhus.
    Jag sitter med i styrelsen och nu har vi stött på ett problem.
    Vi har en medlem, som bor ytterst i radhuslängan. Denne gör nu anspråk på föreningens mark och vill bygga en stor altan, samt en grillplats. Marken angränsar till medlemmens tomt.

    Vi har sagt att det inte går men medlemmen ger sig inte och påstår att marken är en död yta och därför vill han utnyttja den till sin fördel. Vi har tidigare sagt att han har nyttjanderätt och får gärna klippa gräset och ställa möbler och sådant på marken men inte bygga. Vad kan vi som förening komma med argument gentemot medlemmen och vad är det som gäller?

    Tacksam för svar.

    • Medlemmen kan bara förfoga över den mark som är upplåten med bostadsrätt, och på din beskrivning låter det som att det inte är så. Då är det föreningens mark som medlemmen möjligen får nyttja, men bara på föreningens villkor. Ingen medlem får bygga någonting där. Det behövs inga fler argument, saken är solklar.

  7. leif persson skriver:

    hej
    vi har en brf innehavare som på eget bevåg borrat hål i yttervägg och mont en vattenutkastare. Detta utan tillstånd eller info till styrelsen. hur agerar styrelsen i denna fråga.

    • Det beror på hur det är gjort, och typ av hus och hur väggen ser ut. Jag kan bara ge ett allmänt råd: inspektera montaget och försök fastställa om det skadat väggen på något allvarligt sätt eller inte. Om det inte finns något allvarligt problem, eller något annat som talar emot vattenutkastaren, bör ni godkänna montaget. Om väggen däremot är skadad, eller det finns uppenbar risk att den kommer att ta skada, eller något annat mycket negativt, ska ni ålägga medlemmen att ta bort utkastaren och återställa väggen, alternativt att förbättra till godkänt montage. Beslutet bör noteras i ett styrelseprotokoll, och bör dokumenteras på lägenheten och inspekteras vid avflyttning, och ansvaret överföras till ny innehavare.

  8. Emma E skriver:

    Hej,

    Vi bor i en bostadsrätt. I juni gick vår diskmaskin sönder (diskade ej rent). Inget synligt läkage eller vatten kvar i diskmaskin. Diskmaskinen är installerad av behörig installatör av föregående ägare. I okt köper vi ny diskmaskin och vid planerad installation och byte upptäcks att parkett under diskmaskin är fuktig. Under denna golv del finns synbar mikrobiell växt i betonlagret.

    Vi anmälde samma dag till vårt privata försäkringsbolag och styrelsen. Styrelsen tog dit företag som besiktigade skadan och bedömde att diskmaskin var orsaken, att laminatgolv fuktigt precis under och ca 15 cm framför diskmaskin. Normal fukthalt uppmättes dock i betong under golv. Dock noterade de synligt mikrobiell växt på betong precis under den gamla diskmaskinen. De rek upprivning av golv (ca 1kvm), sanering av mögel och en fuktkontroll när golv borttaget/rivet.

    Vid telekontakt med besiktningsman trodde han ej att avfuktning var nödvändig då ej fukt vid första mätning i betong.

    Föreningen vill nu att vi privat eller vår försäkring ska betala kostnaderna för besiktningen och även för rivning och sanering av mögel i betonglagret under golv. Vår privata försäkring täcker samtliga ytskikt och köksstommar men säger att föreningen ska stå för saneringen.

    I stadgarna står det sedvanliga att vi (brh) ansvarar för golv, tak, fuktisolerande ytskikt i våtrum samt installationer egna ledningar, el,
    osv. De står att brf ansvarar för ex ytterväggar osv. Dock nämns inte betongen specifikt.

    Jag vill dock hävda detta som ”olyckshändelse” och att var och en betalar sin del. Vi den inre del av lägenheten (inredninng, golv) ned till betonglagret. Och föreningen själva saneringen. Föreningen hävdar att då uppkomsten till skadan är en trasig diskmaskin ska de ej stå för någon kostnad. Stämmer detta?

    Vidare undrar jag vem som ska bekosta utredning av fuktskadan och rivning av golv. Är det vi?

    Tack på förhand,
    Emma

    • Jag kan inte avgöra detta. Det är ett gränsfall. Eftersom det tydligen inte finns någon skada (fuktskada) på föreningens ansvarsområde (betongbjälklaget), så är det inte någon skada som föreningen ansvarar för. Skadan rör enbart ert ansvarsområde. Jag kan därför ha viss förståelse för styrelsens inställning. Å andra sidan kan man möjligen anse att den synliga mikrobiella tillväxten på betongen är en skada på föreningens golv, som föreningen ska sanera. Men jag vill inte ta ställning, det får försäkringsbolagen göra.

      Jag kan annars tycka att detta är en så liten och begränsad skada att ni inte borde behöva tvista om den. Ni får ju ändå stå för den större delen av totalkostnaden. Är det inte bara enklast att ni fixar detta själva? Några jättesummor kan det ju inte handla om.

    • Emma skriver:

      Hej,

      Då skadan (mikrobiell tillväxt) är på betonglagret bör föreningen stå för den skadan. Det är en liten skada. Men nu har ytterligare besiktning tagits in av föreningen och rek att hela golvet tas upp. 3 kvm slipas samt kemisk sanering av golv. Det kanske inte rör sig om jättestora summor för en förening, men för oss. Vi vill ej betala något vi anser föreningen ska stå för. Men som du säger står ju vi såklart för större delen av skadan med återställning av det vi enligt stadgar och lag ska ansvara för. Men detsamma bör gälla föreningen som då enligt stadgar och lag ska ansvara för betong bjälklaget.

      Varför spelar det roll om det är en fuktskada eller mikrobiell påväxt skada på betonglagret? När det är fuktskador så är ju en anledning att agera snabbt att motverka att det mikrobiell påväxt sker.

    • Eftersom det nu gjorts ytterligare besiktning så klarnar fallet, och det är som ni säger: föreningen ska ta ansvar för och bekosta besiktning, upprivning och sanering.
      Skadans omfattning framgick inte lika tydligt i ditt första inlägg.

  9. Kalle skriver:

    Hej!

    Bor i brf och överväger att installera tvättmaskin i kök.

    Branschregler Säker Vatten tillåter att tvättmaskin kan placeras i kök om det finns vattentätt underlag på golvet kombinerat med vattenfelsbrytare eller med golvbrunn och vattenlarm. Försäkringsbolag och kommun tillåter tvättmaskin i kök på samma grund.

    Stadgar definierar installation av tvättmaskin som en ”väsentlig förändring” som kräver styrelsens tillstånd. Styrelsen är ovillig att tillåta installation med rädsla för vattenläckage som kan orsaka skador på underliggande lägenhet och föreningens egendom. En sådan skada skulle sannolikt kunna aktualisera föreningens försäkring och föreningens självrisk, vilket föreningen ev isf skulle få bekosta.

    Av bostadsrättslagen och stadgar följer dock att styrelsen endast får vägra tillstånd till åtgärden om den är till ”påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. Utgör installation av tvättmaskin i kök ”påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”? Känner du till någon rättspraxis på området?

    Frågan: har en styrelse i en brf rätt att neka bostadsrättshavare att installera tvättmaskin i kök?

    // W

    • Du har helt rätt, en bostadsrättsförening kan knappast hindra medlemmar att installera tvättmaskin om det görs enligt godkända branschregler. Om ni inte kan komma överens får ni väl bråka i hyresnämnden om detta.

  10. Johan skriver:

    Hej,

    Har skrivit ett förhandsavtal kring ett radhus i bostadsrättsform. Upplåtelse ska ske om några veckor, tillträde ytterligare några veckor senare. Nu har det visat sig att den enskilda avloppslösningen är kraftigt underdimensionerad. Endast dimensionerad för 25% av fastigheterna i området. Den är ej heller rättsligt säkrad då den är belägen på annan fastighet.

    Jag anser detta vara ett allvarligt fel och något som gör att vi riskerar stora kostnader om vår BRF i ett senare skede behöver lösa detta själva.

    Hur tycker ni att man ska agera i detta läge?
    Kan detta vara en grund för uppsägning enligt bostadsrättslagen 7:1-2?
    Detta är ju något som föreningen ej kommer att kunna lösa inom snar framtid.

    /Fredrik

    • Denna fråga kan jag inte ge ett bra svar på. Rimligen borde byggherren ha ansvar för att detta problem blir löst, och ett ärende som måste skötas av föreningen, som ju är beställare.
      Någon rätt att frånträda ditt avtal tror jag inte föreligger. Möjligen att du kan begära skadestånd om du personligen skulle komma att drabbas av detta på något sätt.

  11. Linnea skriver:

    Hej! Jag köpte min första lägenhet för cirka 1 år sedan. Det har framkommit fler och fler fel då personen jag köpte av har fuskrenoverat lägenheten. Tex. Fukt i badrummet och elfel där. (Renoverat för ca2 år sedan) är detta något jag kan kräva ersättning för?
    Mvh

    • Det kan möjligen handla om sk dolda fel, men det är inget jag kan avgöra på den korta beskrivningen. Om så skulle vara fallet kan du möjligen kräva ersättning av säljaren, men bara om det rör sig om betydande fel (dvs kostnader). Försök rådgöra med mäklaren som förmedlade affären.

  12. Jimmy skriver:

    Hej!

    Jag och min sambo planerar att köpa en bostadsrätt framöver och sparar till kontantinsatsen. Jag har pluggat på lite på sidor som denna och har väl fått en bra mycket bättre bild av vad man ska tänka på; så tack för det.

    Hur som, till fråga 1 av 2!

    Det gäller belåningen hos en förening och hur den påverkas av eventuella ändringar i räntan. Lägenheten kostar 1 000 000 kr och har en avgift på 2000 kr/mån. Säg att vi betalar 1 000kr/mån i räntekostnader och amorteringen är på 2000kr/mån. Ränta+amortering+avgift blir då 5 000kr/mån.

    Om nu räntan dubblas och avgiften ökar med 1000kr. (låt oss i exemplet bortse från vår egen ökade räntekostnad, vi har bundit den på livstid!)

    Ränta+amortering+avgift blir 6 000kr/mån dvs en ökning på 20%.

    * Kan man förenklat anta att ”värdet” på lägenheten sjunker motsvarade?
    Det är givetvis många aspekter som påverkar vilket pris någon är villig att ge, men en grov generalisering då.

    * Fråga 2.
    Säg att räntan stiger och vi tvingas betala 5 000 mer i räntekostnader. Men vi klarar av den ökningen. Vad händer när andra i föreningen inte kan betala? Förutom antagna dumpade priser. Jag menar föreningen, vad händer när den inte kan betala sina egna räntor? Vad händer mig som bostadsrättsinnehavare i ett sånt läge? Konkurs?! :)

    • På fråga 1: Om avgiften stiger brukar marknadspriset sjunka, men något direkt procentuellt samband går sällan att fastställa. Det finns så många andra faktorer som också spelar in, och tillfälligheter.

      Fråga 2: Det första som händer är att föreningen måste öka sina avgifter för att kunna betala de stigande räntekostnaderna. Till slut kan avgifterna då bli så höga att medlemmarna (några i alla fall) inte klarar av att betala, och de tvingas flytta. Och ingen vill heller köpa dessa lägenheter, de blir värdelösa. Och får föreningen inte in sina avgifter, kommer banken kräva föreningen i konkurs. Alternativt försöka med någon form av rekonstruktion. Det kan sluta med att föreningen upphör som bostadsrättsförening.

  13. Ioana skriver:

    Hej.
    Jag och min sambo bor in en 2 a och vi har bostadsrätt.
    Får man byta garderobsdörrarna (även om garderoben är fast)?
    Om en säljning av bostadsrätt gäller, i framtiden, vi kan absolut lämna de nya dörrar kvar. Vi undrar om det är möjlight att göra detta utan att fråga föreningen.
    Tack.
    Ioana

    • Garderoberna tillhör det inre av bostadsrätten som ni har ansvaret för. Ni behöver därför inte fråga föreningen om ni vill göra en förändring. Men det kan vara bra att spara de gamla dörrarna, det kan underlätta vid en framtida försäljning.

  14. Jessica skriver:

    Hej

    Jag och min man äger en bostadsrätt idag tillsammans. Vi har funderingar på att köpa en till bostadsrätt för att hyra ut till min bror då han har svårt att få hyra en lägenhet (betalningsanmärkningar och har socialbidrag).
    Nu till frågan: vad jag förstår så är det ett giltigt skäl att hyra ut till honom? Men hur länge får man hyra ut? Säg att han kanske behöver hyra i 10 år om skälet är oförändrat.

    Med vänlig hälsning

    • För det första är det inte säkert att ni får köpa ytterligare en bostadsrätt (i en annan förening), om ni själva inte avser att bosätta er där. Bostadsrätt är för eget permanent boende, och kommer aldrig godkännas om avsikten enbart är att hyra ut. Men är det i samma förening kan det gå, eftersom ni redan är medlemmar där och någon prövning av styrelsen således inte kommer ske.
      För det andra är uthyrning till närstående visserligen ett giltigt skäl, men brukar bara tillåtas en kortare tid, typ 1 år.
      Nu är det inte jag som avgör dessa frågor, men jag tror ni kommer stöta på problem med ert upplägg.

  15. Daniel skriver:

    Hej
    I vår brf har vi gjort en mätning av kvadratmeterna av våra lägenheter. Nu kom vi fram till att någonstans har det förväxlats mina kvadratmeter med våra grannars. Så vi fick ca 10 kvm mindre och våra grannar fick ca 10 kvm mer.
    Nu reglerar vi såklart hyrorna efter de nya värdena.
    Men kan jag kräva tillbaka min hyra jag har betalt för mycket?
    Och är detta ett såkallat ett dolt fel så jag kan kräva ersättning av tidigare boende eftersom jag helt plötsligt har mindre boyta?

    • Frågan är komplex och något bestämt svar kan jag inte ge. För att reglera ”hyran” dvs månadsavgiften måste en justering av andelstalen göras, vilket bara kan ske genom stämmobeslut. Har detta gjorts?
      Sen till frågan om retroaktiv återbetalning. Ja, det bör du rimligen kunna kräva, även lång tid tillbaka. Känner dock inte till det rättsliga läget i detalj, men 10 år har nämnts i ett annat forum.
      Kan det betecknas som ett dolt fel att lägenhetsytan är 10 kvm mindre än uppgivet när du köpte lägenheten? Ja, med så stor skillnad bör det vara så och du kan kräva kompensation av säljaren. Men det förutsätter att det har gått högst två år sedan köpet. Efter två år är det preskriberat.

  16. Alejandro skriver:

    Hej!

    Tack för en bra sida. Vet inte om ni fortfarande kollar men ställer frågan ändå. Försöker applicera era kalkyl Uh/am-utrymmet på bft Talludden 1 (716420-4757).

    När jag räknar på det får jag att Uh/am-utrymmet är ca 41%. Föreningen ser dock ut att ha mycket skulder osv. Min fråga är då om jag använder verktyget på rätt sätt?

    Jag har tagit:

    Reparationer 599588
    Periodisk Underhåll 7192331
    Avskrivningar 1437865
    Årets Resultat -5005986
    Tot 4223798

    Nettoomsättning 10197854

    Uh/am-utrymmet 0,414184984 (41,4%).

    Har jag gjort rätt eller har jag missat ngt viktigt? Tacksam för hjälp.

    Vänligen

    Alejandro

    (PS, föreningens årsredovisning hittar ni på https://mspecsfiles.blob.core.windows.net/000/files/9c2fa880-17d6-11e9-9441-a5689da7da62.pdf)

    • Ja, din uträkning på uh/am-utrymmet verkar vara i stort sett rätt. Man får en snabb indikation på läget. Men sen kan man behöva ställa denna beräkning i förhållande till fastighetens ålder och skuldernas storlek, och även justera för ev ränteförändringar och tillfälliga kostnader, för att vara säker. Vi hjälper gärna till via vår Upplysningstjänst.

  17. Peter skriver:

    Jag har en fråga om fullmakt inför föreningsstämma/extrastämma.
    Varje lägenhet/boende har endast en röst. MEN Kan en lägenhet med två boende (båda äger lägenheten till 50% var) få varsin fullmakt av två andra medlemmar/boende i föreningen?

    Vi säger att lägenhet i en BRF har två boende X och Y (som äger lägenheten till 50% var), de har tillsammans bara en röst vid stämman. Men kan X få en fullmakt från boende Z i föreningen och Y få en fullmakt från boende Å i föreningen?

    Person X röstar för sin egen lgh men har även en fullmakt för person Z.
    Person Y röstar inte för sin egen lgh men via fullmakt för person Å.

    • Jovisst kan det vara så! Man måste skilja på medlemskap och rösträtt. Både X och Y är medlemmar och få gå på stämman, men bara en har rösträtt. Men var och en av dem kan därutöver vara ombud för en annan medlem.

  18. Michaela skriver:

    Hej! Jag har en fråga angående om en bostadsrättsförening har rätt att sätta upp hundrastningsförbud utan tillstånd från kommun? Utan att dessutom ha hört med sina medlemmar?

    • Jag förutsätter att det är på föreningens egen mark. Ja, föreningen (styrelsen) får sätta upp sådana skyltar på sin egen tomtmark, det blir en del av föreningens ordningsregler. Det behöver inte beslutas om på föreningsstämma, men det är ju en fördel om det råder samsyn om detta. Ett sådant förbud bör vara motiverat, t ex på innergårdar där barn brukar leka, men är kanske inte lika motiverat i omgivningarna runtikring. Viktigt att ha i åtanke är att ett sådant ”förbud” mest ska ses som en uppmaning att inte rasta hunden, det kan ju knappast vara förbjudet att promenera förbi där med sin hund. Inte heller finns det något straff som kan utdömas. Och folk utifrån kan ju också råka komma förbi och rasta sin hund, utan att föreningen kan göra något åt det.

  19. Peter skriver:

    Fråga 1: Vid extrastämma för att rösta om försäljning av råvind till att bygga bostadsrätter, krävs 2/3 eller enkel majoritet?

    Alla boende har i nuläget två förråd, ett på vinden och ett på källaren. Om vinden skulle säljas och byggas om till lägenhter finns det en risk att vissa förråd kommer behöva tas bort, men då ersättas med ett extra förråd i källaren. Alla kommer därför att ha två förråd även efter en försäljning av vinden.

    Fråga 2: Om några närvarande på extrastämman väljer att rösta varken ja eller nej (de räcker inte upp handen) ska de räknas med i totalt antal röstande då?

    Ex. 20 närvarande (och röstberättigande) på stämman. 10 röstar JA
    5 röstar NEJ 5 röstar inte alls. Är det 10/15 eller 10/10?

    • Försäljning av råvind måste anses som en utvidgning av föreningens verksamhet, och kräver ett stämmobeslut, med 2/3 majoritet av ”de röstande” (BrL 9:16 p.3). Det innebär att endast de som röstar räknas. Frånvarande och ej avgivna röster räknas inte in.
      I ditt fall: 10 ja, 5 nej. 10 av 15 = 2/3 majoritet.

  20. Daniel Östman skriver:

    Hej! Jag har haft fuktskada i min lägenhet i duschutrymmet. En fukttekniker mätte och konstaterade fukt och satte in avfuktare, efter 2 veckor var han tillbaka och gjorde en kompletterande besiktning och konstaterade att fukten var borta. Nu kom en faktura och jag undrar vilken som står för fakturan, bostadsrättsföreningen eller jag?

    • Det beror nog på exakt var fuktskadan satt. Dvs vem som ansvarar för just detta ställe. Är det i typ en innervägg, eller i ett trägolv i en flervåningslägenhet, så är det innehavaren som betalar. Är det i bjälklaget i ett betonghus, under golvet, är det ett föreningsansvar. Men hade det varit det så borde det inte gått så fört att torka, och hela golvet hade behövts rivas upp. Vilket jag inte uppfattat har behövts. Jag tror alltså att du måste betala detta själv.

  21. Peter skriver:

    Hej,

    Jag är boendes i en förening som har höjt månadsavgifterna de senaste åren och tänker fortsätta med det. Enligt min amatörmässiga bedömning verkar dock föreningens ekonomi se bra ut, och jag misstänker att de i styrelsen inte riktigt har den kunskap som behövs. Hur kan jag utifrån årsredovisning och underhållsplan/budget avgöra hur föreningens ekonomi ser ut och få svart på vitt om avgifterna faktiskt måste höjas varje år?

    Har ni någon tjänst för detta? Till vilken mail kan jag isf skicka till?
    Peter

  22. Peter skriver:

    Tack för svar. Jag gjorde era beräkningstips 1,2 och 3 och får följande:

    Beräkning 1 Föreningens räntekostnader
    - Ränktekostnader -32.501
    - Intäkter +903.790
    3,6%

    Beräkning 2 Uh/am-utrymmet
    Avskrivningar – 211.064
    Underhåll och rep av fastighet -78.043
    Årets resultat +47.416
    Intäker +903.790
    37,2%

    Beräkning 3 – Föreningens skuldsättning
    Lån till kreditinstitut 2.858.196
    Intäkter 903.790
    3,1

    Trots att alla dessa tre beräkningar verkar peka på en bra förening med god ekonomi, uppger styrelsen att de måste höja avgifterna varje år. De menar att detta måste ske för att klara underhållsplan.

    Hur ska jag kunna gå vidare och kolla så att de vet vad de pratar om? Att de faktiskt har gjort en korrekt beräkning?

  23. Terese Antfolk skriver:

    Jag äger en bostadsrätt med min Son. jag äger 90% han 10 %. Lägenheten finns i Bromma Sthlm. Nu ska min son jobba utomlands ett halvår och jag som har min arbetsplats i Uppsala(dvs annan ort) och oftast är hos min partner som bor i Uppsala vill hyra ut lägenheten för ett halvår. Nu undrar styrelsen varför jag inte är skriven hos min partner. Min fråga är, har styrelsen verkligen rätt att lägga sig i detta?

    • Svårt att svara på, styrelsen försöker väl bara förstå hur boendesituationen egentligen är. Men poängen med sk delat ägande förälder-barn är ju att det bara är barnet som kommer bebo lägenheten, medan föräldern bara är medfinansiär. Om detta godkändes vid köpet, behöver styrelsen inte lägga sig i var föräldern bor eller är skriven.
      Huvudfrågan är ju om ni har skäl att få hyra ut i andra hand, och det tycker jag att ni har, eftersom sonen ska jobba utomlands.

  24. Sylvia skriver:

    Hej, jag har köpt en nyproducerad lägenhet i en förening med ursprungligen 40 lägenheter. Förhandsavtalet skrevs på i november 2018 och i kostnadskalkylen stod att föreningen ev. skulle slås i hop med en annan förening i kvarteret (+53 lägenheter) som var planerade att byggas några månader senare. Nu har de slagit samman dessa föreningar utan information till oss som köpt. Då kostnadskalkylen som låg till grund för förhandsavtalet baseras på 40 lägenheter och inte stämmer längre kontaktade jag mäklaren. Hon såg inga problem med detta och sa att ny kostnadskalkyl kommer att skickas ut med liknande nyckeltal och samma hyresavgift som den förra.
    Problemet för mig är den andra föreningens lägenheter, än så länge är inga sålda trots att de legat ute till försäljning i ca 5 månader. Jag vill ogiltigförklara avtalet, går detta?

    • Jag förstår din oro, läget har ju tydligen blivit så att föreningen blivit mer än dubbelt så stor, samtidigt som merparten lägenheter alltså inte är sålda. Det här kan bli ett stort problem. Själv tycker jag att förfarandet är mycket märkligt, och kan tyda på att byggbolaget försöker vältra över sina problem med osålda lägenheter på den första föreningens medlemmar. Tyvärr tror jag inte du kan ta dig ur ditt avtal bara på den grunden, eftersom sammanslagningen fanns omnämnd i förhandskalkylen. Men det kan ändå vara värt att ta kontakt med advokat för att undersöka möjligheten. Sen är det ju inte alls säkert att det verkligen kommer bli problem, förhoppningsvis kommer det lösa sig, men visst finns det en risk.

      Du får gärna kommunicera vilken förening det handlar om då vi är intresserade av detta fall, skicka gärna ett vanligt mail till oss.

  25. Natallia skriver:

    Hej,
    Jag har såld lgh i september 2018. i februari 2019 köparen mejlade att den hade upptäckt hål i betongvägg under tvättställen i köket. Det hålet hade funnits tidigare också bara när det fanns gammalt kök var den bakom hyllan och syndens inte. När vi bytt ut köket då kan man se det hålet. Det är nere vid golvet. Köparen påstår att det gör kallt i lgh på vinter och kräver 15000kr för ersättning. Köparen påstår oxå att det hade varit en man från förvaltare och sagt att det förmodligen byggfusk. Först när köparen mejlat erbjöd vi hjälp på att komma och titta och åtgärda felet om det är verkligen behövs. Det är lite kyligt u köket på vinter men pga ventilation och inte detta hålet.
    Vad ska jag göra med detta? Är det något som förening skulle åtgärda? Vilka chanser på att vinna och inte betala? Köparen ignorerade hjälpen jag erbjöd och vill ha bara pengar. Köparen påstår oxå att hon hade fått offert med kostnad i 15000kr men skickar inte över den till mig.
    Tack på förhand!

    • Om det är någon form av byggfusk så ska föreningen laga hålet. Så det är förstahandsalternativet. Be köparen att ställa kravet till föreningen.
      Om detta ändå inte går, eller om köparen anser att du inte fullgjort din upplysningsplikt, så kan du bli skyldig att åtgärda detta. Men 15.000kr är alldeles för mycket, det kravet ska avvisas. Ni har rätt att själv åtgärda detta, och det bör väl inte kosta mer än någon tusenlapp att laga hålet. Så erbjud köparen 1000kr i ersättning, eller ingenting alls.

  26. Gustav skriver:

    Hej Lennart!

    Jag och min fru köpte ett fristående hus som är en bostadsrätt och den var väldigt sliten inomhus. Vi började renovera allt i huset. Nu är vi vid tvättstugan och nu påstår ordförande att hon vill ha en slutbesiktnings protokoll av tvättstugan när den är klar. Räcker det inte att den som utför jobbet är våtrumsbehörig och genomför det fackmannamässigt med tätskikt och sen lägger klinker? Det enda vi har gjort och skall göra är att vi rev ut plastmattan och vill kakla golvet nu när föreningen bytt våran golvbrunn.

    • Jag har svårt att se att styrelsen ska kunna begära ett besiktningsprotokoll efter renoveringen. Några sådana regler finns inte i bostadsrättslagen. Möjligen om det uttryckligen står så i era stadgar, vilket det troligen inte gör.

  27. Lars Arousell skriver:

    Hej! Vi har ett problem i vår förening som börjar bli ohållbart, det handlar om psykisk terror mot en styrelseledamot med pekande fingrar mot huvud och skrikande skällsord. Personen har tidigare varit ordförande i föreningen men blev bortröstad för tre år sedan. Alltså har terrorn pågått i tre år, vad göra?

    • Det här är väl mer ett socialt problem, och inte så mycket ett bostadsrättsproblem. Men styrelsen kan naturligtvis skicka en skriftlig anmodan till personen att denne ska rätta sig. Möjligen kan ni även göra en polisanmälan, men det beror väl på hur allvarligt det hela uppfattas som.

  28. Martin Johansson skriver:

    Hej en kvm fråga.

    En Mäklare/byggherre ombildar ett hyreshus från 1964 till Brf.
    Huset totalrenoveras och i princip bara trapphus och stomme kvar, innerväggar flyttas helt eller delvisa, ny isolering delvis nytt bjälklag, nytt tak etc. Vid ombyggnad byggs 4 lägenheter där det tidigare var vind/förråd/ 2 1a med kokvrå. Samt alla brf får balkong. I den ekonomiska planen står ca 64 kvm Bostadsyta. Totalt föreningen 1078 och Biyta 0 m2
    Enligt punkt i ekonomisk plan står följande.
    De i ekonomisk plan lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader, ytuppgifter och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. Angivna ytuppgifter för lägenheter och lokaler är cirka-uppgifter baserade på av arkitekten angiven information.
    När jag mäter upp min lägenhet efter gängse regler med 60 cm in från takhöjd 190 cm och innerväggar borträknade har jag bara 56 kvm, kanske i bästa fall 57, jag har visserligen 2 små krypvindar med lucka in med höjd på kanske 35-60 cm så tar jag med all denna golvyta kanske jag kommer upp i 62 kvm golvyta. Detta ger mig ju fel andel i föreningen som mest baseras på kvm samt jag har ett för högt pris eftersom köpet baserades på 64 kvm.
    Stora lägenheter är billigare per kvm vid bildandet. Minst 1a 40 kvm störst 3a på 79 kvm priser mellan 23924 kr kvm – 26363 kr kvm.

    Säljare (Ägaren som ombildade till huset till brf) skyller på arkitekt och byggmästare. Ritning från arkitekt har jag aldrig fått ej heller relationsritning. Byggmästaren påstod däremot att arealen troligen blev något större eftersom jag betalade extra för en tunnare takisolering med högre u värde för att få högre under snedtaket. I tel i dag bekräftade byggmästaren att lägenheten var uppmätt och undrade om det inte stod golvyta eller lägenhetsyta i kontraktet och att han menade 64 kvm innefattar all golvyta ink krypvindar, som i utgångsläget inte ens hade spånskivor. Jag bekostade beklädning av golv å tak för att kunna använda det som lageryta. I bokningsavtalet står det Area (LOA) vid den tidpunkten rev dom huset och det var omöjligt att besiktiga, ej heller fick jag se ritning. I Upplåtelseavtalet 2 dagar innan inflyttning som blev 3 mån försenad står det 3 rok ca 64 m2, bilaga är ekonomisk plan som jag fick några månader tidigare där det står under beskrivning av fastighet bostadsyta 1078 kvm och biyta 0 kvm Min lägenhet är då 64 av dessa 1078.

    Kan jag kräva ersättning för detta om jag får lägenheten uppmätt och det visar sig att mina beräkningar är riktiga? Det borde ju rimligtvis va ca 25000 kr kvm i avdrag.

    Mvh Martin

    • Kan bara ge ett kort svar och rekommendation: Om det föreligger en så stor avvikelse i ytan kan det finnas själ att begära nedsättning av pris och avgift. Kontakta en advokat som kan hjälpa dig att driva processen mot föreningen. Det finns dock ingen garanti att du når framgång, det saknas tydliga regler i lagen, och utgången är oviss.

  29. Peter skriver:

    Hej,

    I min förening verkar styrelsen envisas om att genomföra dyra förbättringsåtgärder, t.ex. renovera trapphus (trots att det är fräscht och inte fått anmärkning i besiktning), samt uppdatera elsystem till 3-fas trots att det inte påpekats i besiktning. Måste underhållsplan följas? Eller finns det möjlighet att hävda att pga dålig ekonomi man får skjuta på vissa ”förbättrande åtgärder” som inte anses vara av rent underhålls karaktär?

    Peter

    • Det här är faktiskt frågor som styrelsen ensam kan bestämma om. Styrelsen ansvarar för underhåll och mindre förbättringar, oavsett om det finns med i underhållsplan eller inte. Styrelsen ansvarar också för föreningens ekonomi, fullt ut. Om du och andra är missnöjda med styrelsens skötsel finns inget annat sätt än att ta upp det på årsstämman, och försöka ändra styrelsens sammansättning.

    • Peter skriver:

      Tack för svar Lennart.
      Men vi säger om jag lyckas övertala eller ta mig in i styrelsen, skulle det vara möjligt att som styrelse inte utföra åtgärder som finns med i underhållsplan?

    • Varje styrelse ansvarar för sina egna beslut. En underhållsplan behöver inte följas, en underhållsplan är bara ett förslag till åtgärder, som kanske behöver utföras. Varje styrelse måste göra sin egen bedömning, om en åtgärd behöver göras, eller kan skjutas på framtiden, eller kanske göras på något annorlunda sätt.

  30. elsa skriver:

    Hej

    Jag är folkbokförd och bor hos min mor i hennes hyresrätt sedan 2 år tillbaka. Jag står även som borgesman. Hon är nu pensionerad och vill prova bo utomlands en längre period och jag vill hyra hennes hyresrätt i andrahand. Måste man som familjemedlem ha hyresvärden godkännande? Att vilja prova bo utomlands ett giltligt skäl?
    Med vänlig hälsning

  31. Eric skriver:

    Hej!

    Funderar på att köpa en fräsch bostadsrätt som renoverats av säljarna för två år sedan. Därav finns inget kvalitetsintyg vad gäller badrummet. I frågeställningen har de svarat att de själva renoverat, att de inte har våtrumsintyg men att allt är fackmannamässigt utfört.

    Om något uppstår efter eventuellt köp, kan jag då kräva ersättning om det visar sig icke vara fackmannamässigt utfört? Jag kan ju inte kontrollera det ens via besiktning då allt redan är utfört. Golvbrunnen ska ha flyttats och blivit utfört från föreningens sida för att den ska vara korrekt.

    • Om det skulle vara så att det uppstår något allvarligt problem med badrummet inom två år, och att det beror på dåligt utförd renovering, då bör ni kunna åberopa dolt fel, och begära ersättning från säljaren. Obs, inom två år, därefter får ni själva ta ansvaret. Men har det hållt i 2+2 år, då är det säkert bra gjort.

  32. Pinar skriver:

    Hej!

    Jag funderar på att hyra ut min bostadsrätt och undrar vad det finns för någon nackdel med att låta personen som ska hyra min bostad folkbokföra sig hos mig? Jag tänker om den personen kan få rätt till bostaden eller en del av bostaden pga denne är folkbokförd där?

    Tacksam för svar!

    • Jag kan inte se någon direkt nackdel, särskilt inte det du oroar dig för, nämligen rättigheten till bostaden. En andrahandshyresgäst kan aldrig få besittningsrätt, även om denna folkbokför sig på adressen. För övrigt är folkbokföringen inget du kan styra över.

  33. Karl Ekstrand skriver:

    Hej,
    Jag har hyrt ut min BRF i 2 år och nu när jag försökte hyra ut ett år till så fick jag nekat av föreningen. Jag har uppgett prova-på samboskap som anledning och försökte med det igen men fick det nekat. Jag har nu skickat in ärendet till Hyresnämnden som uppgett att det kan ta upp till 3 månader men även gå på en dag. Om ärendet blir nekat måste mina hyresgäster flytta ut omgående.

    Nu till min fråga;
    Mina hyresgäster känner sig inte bekväma med risken att jag när som helst kan få avslag och att de således måste flytta omgående och de har därför letat andra boenden. De har nu hittat en som de vill flytta in i och vill därför lämna min lägenhet. I vårt existerande hyresavtal har vi avtalat om 3 månaders uppsägningstid men de vill flytta omgående och således inte leva upp till uppsägningstiden vi har avtalet. Ett av villkoren i hyresavtalet vi båda har signerat är att hyresavtalet enbart är giltigt OM föreningen godkänt ansökan (och de har nu nekat) eller att Hyresnämnden fattat beslut i frågan. De menar således att hyresavtalet inte är giltigt då Hyresnämnden ännu inte fattat beslut. De menar också att kravet om tre månaders uppsägningstid inte kan gälla då Hyresnämnden i praktiken kan ringa vilken dag som helst och neka min ansökan och då måste mina hyresgäster flytta omgående vilket gör att jag, som bostadsinnehavare, inte kan garantera hyresgästerna 3 månaders uppsägningstid.

    Vad gäller? Kan jag kräva att de stannar kvar i tre månader eller har de rätt att frånträda lägenheten omedelbart?

    Stort tack för hjälpen!
    Karl

    • Angående din egen ansökan om fortsatt ythyrning pga ”provboende med sambo” så har jag full förståele för om du nu blivit nekad. Normalt godkänns bara 1 år.
      Angående ditt förhållande till dina hyresgäster så är det hyreslagen som gäller, och sådana frågor vill vi inte besvara här. Men det verkar fullt rimligt om dina hyresgäster nu vill avbryta kontraktet och flytta, eftersom du inte längre har något godkännande från styrelsen. Men hur det ser ut rent juridiskt kan vi inte avgöra. Och även om du fått avslag från styrelsen (eller i Hyresnämnden) så bör du få rimlig tid att avsluta uthyrningen.

  34. Ulrica skriver:

    Hej,
    Kan en Brf vägra inträde som medlem för att de inte tror att man kommer bosätta sig permanent i lägenheten? Står inget om krav på permanentboende i stadgarna, men i förhandsavtalet. Tacksam för svar

    • De flesta föreningar har i sina stadgar formuleringar av typ ”för permanent boende”, och om det kan antas att det inte kommer bli så kan medlemskap nekas. Om det inte finns sådana formuleringar i stadgarna blir det konstigt om det står så i förhandsavtalet. Vad som då gäller är svårt att avgöra, kanske måste frågan prövas av hyresnämnden. Och det kan tyvärr ta tid.

  35. Ewa Carlsson skriver:

    Hej
    Kan en bostadsrättsinnehavare hyra ut del av sin bostad till eget aktiebolag, utan styrelsens tillåtelse ?
    Om inte tillåtelse krävs, ska styrelsen underrättas att så har skett ??
    Föreligger skyldighet att upplysa i så fall om hyrans storlek och liknande ?

    • För det första behövs inget tillstånd att hyra ut del av bostaden, så länge innehavaren själv bor kvar. Inte heller behöver styrelsen underrättas. Att det är ett aktiebolag förändrar inte saken. Däremot får bostadsrätten inte användas till något annat än den avsedda, dvs bostad, men att t ex ha ett hemmakontor i del av sin bostadsätt är en praxis som brukar tillåtas. Så länge det inte är omfattande och inte stör.

  36. Christina skriver:

    Hej och tack för en fantastiskt informativ sida!
    Jag bor i en fastighet byggd 2009. Vi har ett stort soprum på markplan, ovanför källarförråden. När soprummet blir stökigt och illaluktande ser styrelsen till att det städas och spolas ur. Nu har det hänt vid flera tillfällen att vattnet vid spolningen rinner igenom golvet, dvs källarens tak, ner i mitt och min grannes källarförråd. Jag har påtalat detta flera ggr för styrelsen och bett dem 1) undersöka varför vattnet rinner igenom, 2) undersöka armeringen så att den inte vittrar sönder, 3) stå för min självrisk (det blir massor av merarbete för mig att rensa i mitt förråd, byta kartonger i papp till plastbackar, tvätta vinterkläder etc) och 4) ordna så att jag får ett annat förråd. Styrelsen har svarat att vattnet som hamnat på betonggolven är inget allvarligt och att det troligtvis är en spricka i betonggolvet där det kommit ner vatten till förråden. I övrigt tystnad. Golven spolas fortfarande – utan förvarning – men antagligen med mindre vattenmängd eftersom jag inte har haft sjöar av vatten i mina grejer på ett tag. Jag har hjärtat i halsgropen varje gång jag upptäcker att spolning har gjorts. Hur går jag vidare med detta? Kan jag kräva svar på mina frågor genom att motionera till årsstämman och kan jag kräva ett annat förråd? (De styrelseledamöter som inte anser att soprumsvatten i förrådet är ett problem kan ju byta med mig!)

    • Efter att du har påtalat problemet första gången har föreningen en skyldighet att förhindra att det sker igen. Antingen genom att inte spola, eller att laga sprickan. Får du fortsatta skador har du rätt till ersättning, eller skadestånd, eftersom föreningen då är vållande. Du har alltså rätt till ersättning. Eller att skadan lagas, eller att det inte spolas. Eller att du får ett annat förråd. Du måste stå på dig.
      Om inte styrelsen är förstående, blir det dock problem. Du kan ta upp frågan på årsstämman, för att sätta press. Sista utväg är att stämma styrelsen. Men jag vet ju inte vilka belopp det handlar om, frågan är om det är lönt rent ekonomiskt.

  37. L skriver:

    Har renoverat en lägenhet i en brf som jag skall sälja och hantverkare har varit och jobbat i lägenheten. Nu vill brf skicka en faktura till mig för att enligt dem har hantverkarna som varit hos mig kört upp någon gräsmatta utanför. De kunde inte redogöra för vem/vilken firma som gjort det. Är det verkligen jag som skall betala för det?

    • Om det är så att det är ”dina” hantverkare som kört sönder gräsmattan, så bör du betala för skadorna. Eftersom du ansvarar för vad dessa ställer till med gentemot föreningen. Då kan du också skicka kravet vidare till hantverkarna. Men det hänger på bevisläget. Om det inte går att fastställa vem som kört, så kan heller ingen anklagas. Och då kan ingen heller krävas på betalning.

  38. Ewa Carlsson skriver:

    Hej
    Vår BRF äger mark, brygga o sjöbodar.
    Nu har det genom förrättning hos Lantmäteriet bildats en Samfällighet för brygga och del av sjöbodarna. Medlem har i sitt köpeavtal av bostad inskrivet att båtplats nr 12 tillhör. I och med Gemensamhetsanläggning/Samfällighet säger styrelsen för densamma, att medlem ej kan få just plats nr 12 – men kommer att få disponera 1 båtplats. Dennes plats nummer 12 har upphört genom att Samfällighet bildats ???
    FRÅGA: Kan verkligen bildandet av Samfällighet upphäva civilrättsligt köpeavtal och båtplats nr 12 ???

    • Jag ska direkt säga att jag inte har det juridiska svaret på frågan. Och jag vet inte hur beslutet om samfälligheten gått till. Men jag skulle resonera så här: Man borde kunna likna det vid att föreningen behöver ta i anspråk viss del av bostadsrätten, och då kan man åberopa BrL 9:15, p.2, dvs beslutet blir giltig om innehavaren går med på det, eller att det godkäns av hyresnämnden. Mer än så vågar jag inte säga, men jag tror alltså att medlemmen tvingas acceptera förändringen.

  39. Kia skriver:

    Hej,

    Min syster skiljde sig föregående år. Hon och hennes exman köpte en bostadsrätt ihop där han står som ägare medan hon endast står som medlånstagare.

    Han har inte råd att köpa ut henne och han vägrar sälja bostaden trots att dom varit skilda i 1 år. Han hyr ut den i andra hand utan hennes tillåtelse. Hon har tagit kontakt med jurist men dem säger att det inte finns något de kan göra.

    Stämmer det verkligen att hon inte har några rättigheter, trots att de varit gifta och trots att hon är medlåntagare på bostadsrätten?

    Mvh
    Kia

    • Det här har inte så mycket med bostadsrätt att göra, utan mer en bodelningsfråga. Därför kan jag inte ge något svar, det här måste klaras ut av tingsrätten, antar jag. Och om hon flyttat från lägenheten har hon nog inte längre något att säga till om vad gäller uthyrningen eftersom bara han står som innehavare.

  40. Birgitta skriver:

    Hej
    Bostadsrättföreningen ska säga upp alla tillsvidareavtal för garageplats pga av villkorsändring. Garageavtalet är ett separat avtal som inte är bunden till bostaden. I det nya avtalet är kriterierna att man själv ska nyttja bostaden. Vad jag undrar över är om BRF som har en del tillåtna andrahandsuthyrningar, om bostadsrättsägaren sen tidigare har tillsvidareavtal på garageplats, inte kommer få skriva på något nytt avtal pga av ”själv ska utnyttja bostad”? Är det tillåtet att neka bostadsrättshavaren ett nytt avtal av det skälet?

    • Även om garageavtalet är ett separat avtal, så brukar det klassas som ett sk sidoaavtal, dvs det förutsätts att man är bostadsrättshavare. Det innebär att föreningen är friare att hantera dessa avtal (exakt hur kan jag tyvärr inte gå in på). Min uppfattning är därför att föreningen har möjlighet att ändra villkoren på det sätt som tydligen gjorts, nämligen att de som hyr ut sin bostadsrätt inte får något nytt avtal.

  41. Lyhörd i bostadsrätt skriver:

    Hej!

    Jag nyligen köpte en bostadsrätt som byggdes 2015/2016. Efter jag har bott ett tag upptäckte jag att jag hör grannar kissar/bajsar/spolar och ibland hör jag grannar moppar golvet varje morgon. Eftersom det är ganska nybyggd lägenhet så mejlade jag till styrelse. Jag fick svar att vi har bra ljudisolering för det är nybyggd men ljudet kan förekomma genom ventilationer eller rör. Eftersom jag har sovrum bredvid badrummet där ventilationer finns och det är bara gipsskivor mellan badrum och sovrum. Det kanske sägs en del varför det är lyhörd. Man blir irriterad att bli väckte av grannars kiss och bajs varje morgonen eller mitt på natten. Men styrelse säger att det får man räkna med när man bor i lägenheten. När jag köpte lägenheten frågade jag om lägenheter är lyhörd då sa säljaren ingenting utan Mäklare sa det är nytt byggt och bra ljudisolering. Frågan är om jag kan begär brf göra något med ljudisolering? Det verkar som styrelse inte vill hjälpa till med problemet. Hur ska jag göra?

    • Svår situation. Visst kan det finnas tekniska brister i fastigheten som gör att vissa ljud hörs. Men att bevisa att det är störande, och att det utgör ett allvarligt problem i din boendemiljö är en annan femma. Dessutom är det oftas en subjektiv upplevele, vissa upplever det som störande, andra bryr sig inte. Ta upp problemet på kommande årsstämma, kanske fler upplever samma problem. Men om det bara är du som upplever dessa problem kommer nog inget hända. Du kan klaga till kommunen, men det är svårt att mäta denna typ av upplevd störning, så troligen blir det inget åtgärd. Om ingen upplevd förbättring sker kan enda lösningen tyvärr vara att man måste se sig om efter annat boende.

  42. Ewa Carlsson skriver:

    Hej
    Satt in en liten slant på BG – avs Ewa Carlsson – syns troligen i början på veckan.
    Fullvärdig medlem i en äkta BRF som framöver kommer att flytta. Man är ju medlem intill den dagen medlemskapet upphör/man flyttar.
    Styrelsen har sedan en tid tillbaka exkluderat denna medlem i alla sin utskick, informationer och/eller vad som det kan vara.
    Alla medlemmar ska behandlas lika.
    FRÅGA: Äger styrelsen rätt att exkludera en fullvärdig medlem från info och/eller annat under tid som man har medlemskap (även om den kan gälla något datum för städdag eller liknande efter avflyttningsdag)

    • Tack för ditt bidrag!
      Nej, naturligtvis ska alla få samma information, även om man är på väg att flytta. Som du säger, så är man medlem till dess man har flyttat ut. Och relevant information ska ju också kunna lämnas över till köparen. Men om det inte görs så kan man som medlem inte göra så mycket åt det, mer än att klaga, det saknas sanktionsmöjlighet.

  43. Victor Lindgren skriver:

    Hejsan!

    Jag bor i en nybildad bostadsrättsförening som består av 7 färdiga och inflyttade lägenheter/parhus, samt 4 stycken som precis börjat byggas (men inte är utlagda till försäljning än).

    Byggarna valde att snåla och har idag inte installerat något bredband än, utan detta fick vi dra i själva. Nu har vi 7 boende här varit med och tagit fram en offert som samtliga godkänt.

    Dock påstår den tillfälliga föreningen att de inte kan godkänna ett kollektivt avtal med hänvisning om att vi inte kan sluta det för de fyra lägenheterna som håller på att byggas idag (trots att de inte är sålda eller ens utlagda till försäljning). De hänvisar också till att detta tillägget inte finns i den ekonomiska planen.

    Vad gäller här? Då vi redan 7 boende har gett sitt OK till detta, kan vi då kräva extrastämma och rösta oss till ett godkännande?
    Har vi rätt att signera avtal för hela föreningen (även om fyra inte är sålda) trots att det inte står med i ekonomiska planen?

    Stort tack!
    Victor

    • Det är alltid styrelsen som är avtalsslutande part. Men det hindrar iofs inte att enskilda medlemmar kan gå samman om ett avtal (om det är möjligt), men då bara för dem som är med.
      Ni bör begära extrastämma, och där med majoritet besluta om bredband åt alla. Men ett sådant beslut blir ändå bara en rekommendation till styrelsen. Styrelsen är rent juridiskt inte tvingad att följa ett sådant beslut. Sista möjligheten blir då att välja ny styrelse, men detta är antagligen inte möjligt i ert nuvarande skede, eftersom föreningen inte är färdigbyggd. Kontrollera i era stadgar när det är möjligt att välja egen styrelse.

  44. Ulf skriver:

    Hej Borättsupplysningen.

    Jag bor i en nybyggd BRF där det har uppstått en diskussion om altaner. När huset byggdes hade altaner uppförts av byggherren enligt önskemål från de som bor på entréplan. Det har senare blivit diskussioner om hur stora altanerna ska vara, vem som äger dem och om de ingick i köpet av lägenheten. Föreningen förfogar också över en gemensam yta som avgränsas av altanerna.

    I upplåtelseavtal står bara om lägenheten självt, däremot står en punkt om att ”Av bifogad lägenhetsbeksrivning framgår bostadsrättens avtalade skick på tillträdesdagen.” I objektsbeskrivning står altan med (ytan är inte specificerad), och den finns också med på husritningen, om än i annan form och yta.

    Nu diskuterar styrelsen om man inte borde skriva ett avtal på altanerna. En del vill skriva ett nyttjanderättsavtal, medan medlemmarna med altan önskar skriva ett upplåteseavtal med borätt. I diskussionen ingår också ett sidospår om andelstal. Stadgarna reglar inte något av ovanstående, och andelstal är baserat på ytan inomhus.

    Vad finns det för för- nackdelar med ett upplåtelseavtal med bostadsrätt?
    Är det vanligt att beräkna andelstal efter total brukbar yta inom och utomhus?

    • Detta borde ha reglerats i upplåtelsen. Nu verkar altanen inte vara med i upplåtelsen, och det är så det brukar vara. Den fungerar som en slags balkong, något som man kan använda, men inte äger och inte heller ansvarar för. Man kan skriva ett nyttjanderättsavtal, som då reglerar vilka rättigheter man har med altanen, men också skyldigheter. Enklare är att föra in det i stadgarna. Att infoga altanerna i bostadsrätten är däremot krångligare, och innebär att man måste se över den ekonomiska planen med andelstal mm. Men det ger å andra sidan innehavarna större rättigheter (på gott och ont).

  45. Britta Jansson skriver:

    Hej!
    Jag bor i en bostadsrätt med uteplatser.
    1. Kan en medlem som inte sitter i styrelsen fatta beslut om att ansa växter som växer på min tomt eller utgår från min tomt?
    2. Måste inte eventuellt missnöje, gå via styrelsen till mig om en anmodan så att jag har möjlighet att ta bort eller ansa växterna i första hand själv?
    3. Om någon, utan att jag fått någon information om detta, ansar till exempel träd utan att meddela mig först, vad har jag då möjligheter att få rättelse?

    Hälsningar Britta Jansson

    • Vad jag känner till så får växter och träd inte växa ut över en grannes tomt, och om de gör det har grannen rätt att beskära trädet eller växten. Men första åtgärden borde ju rimligen vara att säga till, och uppmana ”växtinnehavaren” att åtgärda.
      Rimligen borde samma synsätt kunna tillämpas mellan bostadsrätter. Och naturligtvis bör det påtalas för styrelsen, om inte grannarna kan komma överens. Och uppstår det problem mellan två bostadsrättsgrannar, så måste styrelsen gå in och försöka lösa konflikten.

  46. Bengt Karlström skriver:

    Hej
    Jag är lite i panik. Efter mitt förhandsavtal tecknades (2019-08-05 med beräknad inflyttning december 2020) har primärt mitt hälsotillstånd radikalt försämrats (kol, lungemfysen och atros i knä och rygg). Har frågat min byggherre om jag kan få häva mitt avtal. Fick svar nej. Lägenheten är på plan 2 utan hiss.

    Jag söker nu stöd för hävning av avtalet på andra grunder.

    Fråga 1: i avtalet finns en klausul om bundenhet som jag undrar om jag kan stödja mig på? Klausulen citat: ”För att detta avtal ska vara bindande för parterna är att förhandsavtal avseende minst 15 bostadsrätter tecknats senast den 2019-10-31″. Avtalet ska därför återgå om denna förutsättning inte uppfyllts i rätt tid och att föreningen senast 2019-11-15 begär att köpet skall återgå.”. Per 2019-10-31 var det 14 (av 16) avtal tecknade och idag är alla 16 avtal tecknade. Föreningen har inte per 2019-11-15 meddelat att köpet ska återgå.

    Frågq 2: I prospektet anges ett förbehåll i avsnitten om material- och teknisk beskrivning. Förbehåll citat: ”Byggherren förbehåller sig rätten att göra mindre justeringar, byta ut produkter mot likvärdiga pga utgående modeller eller försening i leverans” Min fråga är hur långt kan byggherren gå med förändringar jämfört mot prospekt med bilder, filmillustration på dennes hemsida, bygglov och ritningar med hänvisning till ovan beskrivna förbehåll.

    Jag har vid löpande besök på byggarbetsplatsen iakttaget 7 (enligt min bedömning) väsentliga ändringar i produkten jämfört med prospekt, film, bilder bygglov och informationsmöten. Detta gör att jag känner lurad då jag inte får beställd produkt.

    Ändringarna består i bland annat byte av betong i bjälklag, lägenhetsavskiljande vägg, balkongtak och halkfritt balkonggolv. Räcke på balkongerna (2 st) i aluminium med glasparti. Betong och räcke med glasparti är nu ersatt av trä och med 3 trästolpar på balkongerna istället för 2 stolpar i ytterkanterna i metall. Inga stödstolpar finns mellan bottenvåningen och övre plan. Skjutdörrar i glas från golv näst intill upp mot tak ut mot främre balkongen kommer att ersättas av ordinär balkongöppning. Ett fönster är avkortat i längd (går inte från golv till tak) som framgår av prospekt. Balkongförändringen överensstämmer inte heller med bygglovshandlingar. Ändringarna ha utförts utan förhandsinformation från byggherrens sida som vid direkt fråga motiverar ändringarna av miljöskäl (byggkropparna är tillverkade i Polen och transporterade därifrån på lastbil) och corona. Att skylla på corona är fel det har inte funnits några leveransproblem eller utgående modeller. Betongfabrik med stor kapacitet finns inom 5 mil från byggprojektet. Att skylla på corona är för att dölja en tvist med entreprenör som numer är ”utslängd” av ekonomiska skäl.

    Om svårigheter finns att besvara mina 2 frågor så önskas om möjligt tips på person jag kan vända mig till eller lagar och eventuella domar.

    Tacksam för svar.

    Med vänlig hälsning
    Bengt

    Mobil: 070-6000688

    • Fråga 1 kan jag tyvärr inte bedöma. Troligen är det en klausul som bara byggherren kan hävda, om han vill.
      Fråga 2 är mycket svårbedömd. Det är mycket vanligt att byggherren gör mindre förändingar, som köparen upplever som stora och väsentliga. Det finns inget i lagstiftningen som tydligt anger vad som är acceptabelt eller inte, det blir bedömningsfrågor. I lagen står det bara att lägenheten ska vara i brukbart skick. Om det blivit väsentliga förändringar brukar byggherren erbjuda att man får hoppa av, eller få viss prisreduktion, men det finns alltså inget lagstöd för att man kan kräva det. Det saknas vad jag vet tydliga rättsfall. Blir man inte överens finns bara den rättsliga vägen, via tingsrätten. Om det är lönt att försöka eller värt det kan jag inte avgöra.
      Jag vet ingen särskild instans att vända sig till, utan det får bli en advokat i så fall.

  47. Ros-Marie skriver:

    Fråga 1. Vi hade en omröstning för 6 år sedan ang en stor renovering som skulle kosta ca 40 miljoner. Det skulle påbörjas 2016 och vara klart 2018. Fortfarande har inget hänt och nu säger styrelsen att det kommer att kosta 80-100 miljoner. Vi är 54 radhus. Kan vi kräva en ny omröstning om detta?
    Fråga 2. Styrelsen har på eget bevåg (utan omröstning) köpt in en elbil som tillhörde en av styrelsemedlemmarna. Detta gjordes i juli 2019 och var tänkt som en poolbil. En av styrelsemedlemmarna använder den som sin andrabil.
    Är detta tillåtet? Både köp och användning.
    Fråga 3. Vi har ännu inte haft någon stämma i år, pga Corona säger styrelsen. Hur länge kan de dra ut på det, skulle varit senast 30 juni? Har de skickat in årsredovisningen till bolagsverket utan att vi haft stämman?
    Fråga 4. Finns det nån instans där man kan få hjälp med sådana här frågor?

    • Många frågor på en gång. Därför bara korta svar.
      1. Det borde rimligen hållas en ny omröstning om förutsättningarna ändrats så mycket. Men om det enbart handlar om en renovering, även om den är stor, så krävs det i princip inget stämmobeslut, utan styrelsen kan själv avgöra.
      2. Detta borde tas upp på årsstämman, och frågor ställas där. Be även att revisorn tittar närmare på detta.
      3. Enligt lag ska stämman hållas senast 6 månader efter redovisningsårets slut, dvs i normala fåll senast i juni. Något undantag i år finns inte. Men det är inte helt ovanligt att stämmor inte hålls inom utsatt tid, och då händer egentligen ingenting. Det finns inget ”straff” för det. Den enda möjligheten är att någon medlem, eller revisorn, vänder sig till Bolagsverket, och begär att Bolagsverket kallar till stämma. En sådan möjlighet finns i Föreningslagen. Kontakta lämpligen revisorn för att diskutera detta.
      4. Någon myndighet eller statlig instans för att hantera denna typ av frågor finns inte. Alla ovanstående frågor måste i första hand hanteras internt inom föreningen.

  48. Hans skriver:

    Detta blir inget kort inlägg, då det är svårt att sammanfatta problem och frågeställningar.

    Jag bor i 3 vånings radhus i en bostadsrättsförening, husen är i år 20 år gamla.

    Vi har sedan ett par år tillbaka noterat att i en takskarv (i ett av våra sovrum) började få en grå missfärgning och vi började misstänka att det kanske var mögel/fukt?
    Vår BRF kontaktade då en firma som är expert på denna typen av skador och de konstaterade att vi hade rätt.

    De har nu öppnat upp stora bitar av våra väggar och tak på alla tre våningsplanen och konstaterat att vi har många fuktskador, mögel, svamp och toxiner INNE i vår vägg, även vindskivan är skadad.
    (Vårt hus ligger i nivåskillnad mot grannen, vilket gör att vårt hus har en vindskiva).

    BRF har valt att åtgärda felet inifrån vårt hus och byggföretaget har nu konstaterat att läckaget utifrån (mellan oss och vår grannar) beror på byggfel/konstruktionsfel, då det saknas byggplast på många ställen.
    Där det sitter plast har dom skurit av denna helt på flera ställen och på vissa ställen har de endast gjort ett par centimeters uppvik (3-5 cm) vilket innebär att vattnet utifrån har haft ”fritt fall” från taknock ner till bottenplattan.
    Byggarna har också upptäckt att isoleringen ligger rätt på bjälkar/balkar vilket tydligen också är fel – det skall vara plast även där för att skydda trät mot ev. fukt.
    Det dom även nu har konstaterat är att det inte finns någon tätning alls mellan våra huskroppar vilket innebär att det blåser mellan våra hus, samt att vattnet även kommit in den vägen.

    Vi har fått fly hemmet då vi inte kan bo kvar, då vi har undertrycksfläktar som står på dygnet runt på alla våningarna, samt att vi har stora delar av hemmet inplastade i form av stora tält.
    BRF bekostar vårt tillfälliga boende under reparation och sanering och tycker att vi skall vara väldigt tacksamma för detta

    • Det är tråkigt när det blir så här, men föreningens enda skyldighet är egentligen bara att reparera skadorna på fastigheten. Den som drabbas av skadorna, och reparationsarbetet, får i princip klara sig själv, ev med hjälp av egna försäkringar. Det är dock vanligt att föreningen hjälper till med alternativt boende, som i ert fall, eller annan ersättning om lägenheten helt eller delvis behöver tas i anspråk.

  49. Marie Askhede skriver:

    Vår kassör flyttar. Vad gäller; kan hon sitta kvar under vald mandatperiod? Det regleras inte i stadgar. Hon kan inte väljas om , det regleras i stadgarna men vad gäller innevarande period(tom juni 21) mvh Marle

    • En medlem som flyttar förlorar automatiskt sitt medlemskap, och därmed även sin styrelseplats. Styrelsen kan dock besluta om ett undantag, dvs att den avflyttade får stå kvar som medlem, och därmed som ledamot, fram till årsstämman. Det är alltså ett styrelsebeslut som behövs.

  50. Sardar skriver:

    Hej ja vill fråga om avgiftshöjning för bostadsrätt, jag har bott i min bostadsrätt i 8 år. Föreningen har kommit överens med alla medlemmar de ska höja ungefär 70 kr par år under 6 år har de höjes 1700 ? När man frågar varför är det så ingen förklarar tydligt, man vet inte vem ska man prata med.

    Mvh/ sardar

    • Styrelsen kan höja avgiften hur som helst, och behöver inte ”komma överens” med medlemmarna. Fråga styrelsen om du har frågor om din avgift. Får du inget bra svar, ta upp frågan igen på nästa föreningsstämma.

  51. Erica skriver:

    Hej!
    Jag sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening.
    En av medlemmarna hörde av sig och sa att de fått en vattenläcka. De skickade bilder på en fuktskadad vägg (utbuktande) och menade att det läckt in från fasaden. Vi tog då in en besiktingsman som varken kunde mäta någon fukt i väggen, golvet eller fasaden. Fasaden såg lite medtagen ut och vi lagade några hål i putsen bara utifall det var där vattnet letat sig in.
    Nu har vi fått ett ersättningskrav från bostadsrättsinnehaven på nytt golv (hela golvet i lägenheten), målning av väggar samt reparation av väggen.
    Innan besiktningen hade lägenhetsinnehavaren på eget bevåg brutit upp golvet – ca 3 planker.
    Jag kontaktade vårt försäkringsbolag som menade att föreningen ansvarar för fasaden och ev väggen men inte på ytsikt inne i lägenheten.
    Vad gäller egentligen?

    • Det är precis som försäkringsbolaget säger, lägenhetens inre ansvarar lägenhetsinnehavaren för. Även om det uppstått skador i lägenheten som direkt eller indirekt kunnat härledas från fasaden. Enda förutsättningen om innehavaren ska kunna kräva ersättning är om föreningen medvetet vållat skadan, eller genom allvarlig försummelse inte åtgärdat kända yttre problem, t ex i fasaden. Och så verkar det ju inte ha varit i ert fall.
      Inte heller tror jag att en hemförsäkrings bostadsrättstillägg skulle kunna ge ersättning, eftersom det förutsätter bl a att skadan inträffat plötsligt och oväntat, och inte kommer utifrån.
      Så innehavaren får nog tyvärr själv stå för alla dessa kostnader. Möjligen skulle ”reparation av väggen” kunna diskuteras, beroende på om det lagades något inne i väggen.

  52. Ewa Carlsson skriver:

    Hej
    Ang internet och TV:
    1) Utgår ifrån att styrelsen i BRF kan besluta om ändring av leverantör ??
    2) Om det innebär ändringar i TV utbud och kostnader – måste det tas på ev extra stämma ?
    3) I dokument framgår att föreningen SKA tillhandahålla 2 tv boxar och ett basutbud av TV och ingår i avgiften. Nu kommer detta att ändras till 1 tv box o inget ingående TV utbud – är det OK ?
    4) Styrelsen har inte informerat/presenterat ändrat dokument i förhållande till ovan angivet.
    Ska ändringar i dylikt dokument beslutas av stämma (har inget med stadgar att göra)
    5) MÅSTE alla medlemmar ansluta sig till ny leverantör eller kan hushåll/medlem begära att få ha kvar innevarande lösning och vill ej byta ?

    • Många frågor – korta svar.
      1. Ja
      2. Nej, men om det är mycket stora förändringar bör rimligen medlemmarna rådfrågas.
      3. Det låter som om det är en nyproduktion, och då anser jag att om det sker en försämring i nyttigheterna, så måste det kompenseras t ex med lägre månadsavgift.
      4. Nej, men det bör ju kommuniceras ut på något sätt. Se även fråga 2.
      5. Om det är praktiskt möjligt bör enskilda medlemmar få avstå eller behålla gammal leverantör, men då på egen bekostnad. Men i vissa fall kanske det rent tekniskt inte är möjligt.

  53. Daniella skriver:

    Hej!

    Vi bor i en bostadsrätt och vi har fått en vattenläcka i vårt takfönster som var monterat innan vi flyttade in. Vattenskadan har orsakat skador i parketten. Min fråga är vem som är ansvarig för att stå för kostnaderna för att åtgärda takfönstret samt parketten?

    Undrar också vad som täcks av försäkringar?

    • Att laga takfönstret är med största sannolikhet föreningens ansvar, såvida inte era stadgar eller andra överenskommelser säger något annat. Följdskadorna i parketten måste ni själva hantera, och troligen kan ni inte heller få hjälp av ev försäkring. Eftersom skador från vatten utifrån sällan ersätts (konstigt nog).

  54. Nej, du får inte göra en installation som innebär hål i ytterväggen utan tillstånd. Inte heller montera något på utsidan. Men kanske kan styrelsen ge dig tillstånd, om du har beaktansvärda skäl.

  55. Denna fråga är tyvärr alltför komplicerad för att vi ska kunna besvara den i denna spalt. Man måste sätta sig in i alla detaljer om hur ärendena har handlagts och hur beslut har fattats, och studera situationen på plats. Det är inget vi kan göra, utan man får antagligen anlita någon lokal jurist, om det står stora ekonomiska värden på spel.

Lämna ett svar till Birgitta