Vi tar gärna emot frågor kring bostadsrätt. Ställ din fråga under en passande lektion, och försök vara kortfattad. Vissa frågor kan vi dock inte besvara, t ex a ombyggnads- och renoveringsfrågor av teknisk art, eller konflikter grannar emellan.
Vi tar gärna emot ekonomiskt stöd, då denna sida bedrivs helt ideellt. Får du svar på en fråga bör du bidra!
Swish 1233 943 693 Plusgiro 120509-5 Bg 461-0705
Förslag på belopp 50/100/200kr.
Står du i begrepp att köpa bostadsrätt ska du använda dig av vår välrenommerade Upplysningstjänst, finns i flera varianter.
Nej, du får inte göra en installation som innebär hål i ytterväggen utan tillstånd. Inte heller montera något på utsidan. Men kanske kan styrelsen ge dig tillstånd, om du har beaktansvärda skäl.
Denna fråga är tyvärr alltför komplicerad för att vi ska kunna besvara den i denna spalt. Man måste sätta sig in i alla detaljer om hur ärendena har handlagts och hur beslut har fattats, och studera situationen på plats. Det är inget vi kan göra, utan man får antagligen anlita någon lokal jurist, om det står stora ekonomiska värden på spel.
Jag får intryck av att skulderna per kvm bostadsyta i nybyggnadsprojekt har blivit allt högre över tid (i vissa fall cirka 20 000 kr/ kvm). Beror detta på att byggbolagen ”överlåter” allt större skulder till nybildade föreningar (för att lägenheterna, ytligt betraktat, ska se billigare ut)? Hur går i så fall detta till, rent tekniskt?
Det är riktigt att skulderna (belåningen) i nyproduktion har ökat de senaste åren. Det beror på de sjunkande räntorna, det går helt enkelt att låna större belopp till en given räntekostnad. Eftersom räntekostnaden påverkar månadsavgiften, finns det dock begränsningar för hur hög belåningen kan vara, men gränsen har alltså höjts, och ligger numera ofta på 15000 kr/kvm/år.
Hur det ”tekniskt” går till är inget konstigt: Bygget av föreningen finansieras dels genom medlemmarnas insatser, dels genom ett fastighetslån. Det är byggbolaget som bestämmer hur högt fastighetslånet ska vara, eftersom det är de som utformar den ekonomiska planen.
3 månader efter köp av BR gick låskolven sönder i dörren och behövde bytas. Ansvaret för denna ligger på br-innehavaren enligt stadgarna. Kan man kräva säljaren på ersättning för åtgärd med installation och byte av låskolv?
Nej, detta kan du inte få ersättning för, om inte saken är ny och det finns garanti kvar. Allt i en lägenhet kan gå sönder, plötsligt och oväntat. Inget du i normala fall kan skylla på tidigare innehavare.
Hej,
Är det möjligt att köpa en bostadsrätt där ägarna är 50% ett AB och 50% privatperson?
Tanken är att AB:t ska ta en månadsavgift för att man äger halva och att privatpersonen köper den andra halvan inom en treårs period. Sen får man ha klausuler att om privatpersonen är tvungen att flytta så får man ta ut en avgift och rätt att köpa de 50%. Finns det problem med detta rent juridiskt?
Jag har svårt att förstå upplägget. Och det beror på vilken föreningen är. De flesta bostadsrättsföreningar tillåter inte juridiska personer att bli medlemmar (och därmed köp av hela eller delar av en bostadsrätt).
Hej!
Vi har köpt en bostadsrätt. När vi kollade på lägenheten så var fondväggen i vardagsrummet i bra skick. När vi skrev på pappren för lägenheten så påpekade inte säljarna nått om att det blivit två stora fläckar på tapeten. När vi har fått nycklarna och åker dit så ser vi två stora fläckar på tapeten som vi gissar har kommit dit genom att när dom städat ur så har dom tagit på tapeten det blev en fettfläck sedan så torkar dom med en blöt trasa som förstörde tapeten. Vi har prata med mäklarna om att vi anser att säljaren ska fixa en ny fondvägg då detta inte fanns när vi kollade på lägenheten och inte heller sa säljaren något när han blev frågad angående saker vi bör veta när vi skrev kontraktet. Mäklarna nonchalerar bort mig men jag försöker ligga på dom, har vi rätt att få en ny fondvägg eller hur funkar det ?
Med reservation för att jag inte ha sett dessa fläckar med egna ögon är min bedömning att ni inte kan få någon ersättning. Dels är det en bevisfråga: kan ni bevisa att fläckarna inte fanns där från början, har ni bildbevis? Dels är det en kostnadsfråga: För att räknas som fel i bostadsrätten så ska det vara väsentligt, och det definieras som att det skulle ha påverkat priset. Hade priset blivit lägre om ni vetat om dessa fläckar? Slutligen är det också en ”slitage”-fråga: man ska aldrig förvänta sig att ytskikten är i perfekt skick, man måste alltid räkna med viss ommålning och omtapetsering, även om det såg bra ut på visningen.
Hej!
Vi har köpt en nyproducerad bostadsrätt där vi fick betala extra för en inredningsdetalj som beskrivs som del av bostaden i den ekonomiska planen (badrumsskåp istället för endast spegel). Tyvärr insåg vi detta efter att vi skrivit under på våra tillval. Kan vi kräva att få skåpet insatt utan att betala för det?
Tack på förhand!
Om ni har betalt för skåpet, så ska ni självklart få skåpet. Om ni inte betalt något extra, så kan ni inte kräva något skåp.
Hej,
Vi är en bostadsrättsförening på 24st radhus.
Jag sitter med i styrelsen och nu har vi stött på ett problem.
Vi har en medlem, som bor ytterst i radhuslängan. Denne gör nu anspråk på föreningens mark och vill bygga en stor altan, samt en grillplats. Marken angränsar till medlemmens tomt.
Vi har sagt att det inte går men medlemmen ger sig inte och påstår att marken är en död yta och därför vill han utnyttja den till sin fördel. Vi har tidigare sagt att han har nyttjanderätt och får gärna klippa gräset och ställa möbler och sådant på marken men inte bygga. Vad kan vi som förening komma med argument gentemot medlemmen och vad är det som gäller?
Tacksam för svar.
Medlemmen kan bara förfoga över den mark som är upplåten med bostadsrätt, och på din beskrivning låter det som att det inte är så. Då är det föreningens mark som medlemmen möjligen får nyttja, men bara på föreningens villkor. Ingen medlem får bygga någonting där. Det behövs inga fler argument, saken är solklar.
hej
vi har en brf innehavare som på eget bevåg borrat hål i yttervägg och mont en vattenutkastare. Detta utan tillstånd eller info till styrelsen. hur agerar styrelsen i denna fråga.
Det beror på hur det är gjort, och typ av hus och hur väggen ser ut. Jag kan bara ge ett allmänt råd: inspektera montaget och försök fastställa om det skadat väggen på något allvarligt sätt eller inte. Om det inte finns något allvarligt problem, eller något annat som talar emot vattenutkastaren, bör ni godkänna montaget. Om väggen däremot är skadad, eller det finns uppenbar risk att den kommer att ta skada, eller något annat mycket negativt, ska ni ålägga medlemmen att ta bort utkastaren och återställa väggen, alternativt att förbättra till godkänt montage. Beslutet bör noteras i ett styrelseprotokoll, och bör dokumenteras på lägenheten och inspekteras vid avflyttning, och ansvaret överföras till ny innehavare.
Hej,
Vi bor i en bostadsrätt. I juni gick vår diskmaskin sönder (diskade ej rent). Inget synligt läkage eller vatten kvar i diskmaskin. Diskmaskinen är installerad av behörig installatör av föregående ägare. I okt köper vi ny diskmaskin och vid planerad installation och byte upptäcks att parkett under diskmaskin är fuktig. Under denna golv del finns synbar mikrobiell växt i betonlagret.
Vi anmälde samma dag till vårt privata försäkringsbolag och styrelsen. Styrelsen tog dit företag som besiktigade skadan och bedömde att diskmaskin var orsaken, att laminatgolv fuktigt precis under och ca 15 cm framför diskmaskin. Normal fukthalt uppmättes dock i betong under golv. Dock noterade de synligt mikrobiell växt på betong precis under den gamla diskmaskinen. De rek upprivning av golv (ca 1kvm), sanering av mögel och en fuktkontroll när golv borttaget/rivet.
Vid telekontakt med besiktningsman trodde han ej att avfuktning var nödvändig då ej fukt vid första mätning i betong.
Föreningen vill nu att vi privat eller vår försäkring ska betala kostnaderna för besiktningen och även för rivning och sanering av mögel i betonglagret under golv. Vår privata försäkring täcker samtliga ytskikt och köksstommar men säger att föreningen ska stå för saneringen.
I stadgarna står det sedvanliga att vi (brh) ansvarar för golv, tak, fuktisolerande ytskikt i våtrum samt installationer egna ledningar, el,
osv. De står att brf ansvarar för ex ytterväggar osv. Dock nämns inte betongen specifikt.
Jag vill dock hävda detta som ”olyckshändelse” och att var och en betalar sin del. Vi den inre del av lägenheten (inredninng, golv) ned till betonglagret. Och föreningen själva saneringen. Föreningen hävdar att då uppkomsten till skadan är en trasig diskmaskin ska de ej stå för någon kostnad. Stämmer detta?
Vidare undrar jag vem som ska bekosta utredning av fuktskadan och rivning av golv. Är det vi?
Tack på förhand,
Emma
Jag kan inte avgöra detta. Det är ett gränsfall. Eftersom det tydligen inte finns någon skada (fuktskada) på föreningens ansvarsområde (betongbjälklaget), så är det inte någon skada som föreningen ansvarar för. Skadan rör enbart ert ansvarsområde. Jag kan därför ha viss förståelse för styrelsens inställning. Å andra sidan kan man möjligen anse att den synliga mikrobiella tillväxten på betongen är en skada på föreningens golv, som föreningen ska sanera. Men jag vill inte ta ställning, det får försäkringsbolagen göra.
Jag kan annars tycka att detta är en så liten och begränsad skada att ni inte borde behöva tvista om den. Ni får ju ändå stå för den större delen av totalkostnaden. Är det inte bara enklast att ni fixar detta själva? Några jättesummor kan det ju inte handla om.
Hej,
Då skadan (mikrobiell tillväxt) är på betonglagret bör föreningen stå för den skadan. Det är en liten skada. Men nu har ytterligare besiktning tagits in av föreningen och rek att hela golvet tas upp. 3 kvm slipas samt kemisk sanering av golv. Det kanske inte rör sig om jättestora summor för en förening, men för oss. Vi vill ej betala något vi anser föreningen ska stå för. Men som du säger står ju vi såklart för större delen av skadan med återställning av det vi enligt stadgar och lag ska ansvara för. Men detsamma bör gälla föreningen som då enligt stadgar och lag ska ansvara för betong bjälklaget.
Varför spelar det roll om det är en fuktskada eller mikrobiell påväxt skada på betonglagret? När det är fuktskador så är ju en anledning att agera snabbt att motverka att det mikrobiell påväxt sker.
Eftersom det nu gjorts ytterligare besiktning så klarnar fallet, och det är som ni säger: föreningen ska ta ansvar för och bekosta besiktning, upprivning och sanering.
Skadans omfattning framgick inte lika tydligt i ditt första inlägg.
Hej!
Bor i brf och överväger att installera tvättmaskin i kök.
Branschregler Säker Vatten tillåter att tvättmaskin kan placeras i kök om det finns vattentätt underlag på golvet kombinerat med vattenfelsbrytare eller med golvbrunn och vattenlarm. Försäkringsbolag och kommun tillåter tvättmaskin i kök på samma grund.
Stadgar definierar installation av tvättmaskin som en ”väsentlig förändring” som kräver styrelsens tillstånd. Styrelsen är ovillig att tillåta installation med rädsla för vattenläckage som kan orsaka skador på underliggande lägenhet och föreningens egendom. En sådan skada skulle sannolikt kunna aktualisera föreningens försäkring och föreningens självrisk, vilket föreningen ev isf skulle få bekosta.
Av bostadsrättslagen och stadgar följer dock att styrelsen endast får vägra tillstånd till åtgärden om den är till ”påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. Utgör installation av tvättmaskin i kök ”påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”? Känner du till någon rättspraxis på området?
Frågan: har en styrelse i en brf rätt att neka bostadsrättshavare att installera tvättmaskin i kök?
// W
Du har helt rätt, en bostadsrättsförening kan knappast hindra medlemmar att installera tvättmaskin om det görs enligt godkända branschregler. Om ni inte kan komma överens får ni väl bråka i hyresnämnden om detta.
Hej,
Har skrivit ett förhandsavtal kring ett radhus i bostadsrättsform. Upplåtelse ska ske om några veckor, tillträde ytterligare några veckor senare. Nu har det visat sig att den enskilda avloppslösningen är kraftigt underdimensionerad. Endast dimensionerad för 25% av fastigheterna i området. Den är ej heller rättsligt säkrad då den är belägen på annan fastighet.
Jag anser detta vara ett allvarligt fel och något som gör att vi riskerar stora kostnader om vår BRF i ett senare skede behöver lösa detta själva.
Hur tycker ni att man ska agera i detta läge?
Kan detta vara en grund för uppsägning enligt bostadsrättslagen 7:1-2?
Detta är ju något som föreningen ej kommer att kunna lösa inom snar framtid.
/Fredrik
Denna fråga kan jag inte ge ett bra svar på. Rimligen borde byggherren ha ansvar för att detta problem blir löst, och ett ärende som måste skötas av föreningen, som ju är beställare.
Någon rätt att frånträda ditt avtal tror jag inte föreligger. Möjligen att du kan begära skadestånd om du personligen skulle komma att drabbas av detta på något sätt.
Hej! Jag köpte min första lägenhet för cirka 1 år sedan. Det har framkommit fler och fler fel då personen jag köpte av har fuskrenoverat lägenheten. Tex. Fukt i badrummet och elfel där. (Renoverat för ca2 år sedan) är detta något jag kan kräva ersättning för?
Mvh
Det kan möjligen handla om sk dolda fel, men det är inget jag kan avgöra på den korta beskrivningen. Om så skulle vara fallet kan du möjligen kräva ersättning av säljaren, men bara om det rör sig om betydande fel (dvs kostnader). Försök rådgöra med mäklaren som förmedlade affären.
Hej!
Jag och min sambo planerar att köpa en bostadsrätt framöver och sparar till kontantinsatsen. Jag har pluggat på lite på sidor som denna och har väl fått en bra mycket bättre bild av vad man ska tänka på; så tack för det.
Hur som, till fråga 1 av 2!
Det gäller belåningen hos en förening och hur den påverkas av eventuella ändringar i räntan. Lägenheten kostar 1 000 000 kr och har en avgift på 2000 kr/mån. Säg att vi betalar 1 000kr/mån i räntekostnader och amorteringen är på 2000kr/mån. Ränta+amortering+avgift blir då 5 000kr/mån.
Om nu räntan dubblas och avgiften ökar med 1000kr. (låt oss i exemplet bortse från vår egen ökade räntekostnad, vi har bundit den på livstid!)
Ränta+amortering+avgift blir 6 000kr/mån dvs en ökning på 20%.
* Kan man förenklat anta att ”värdet” på lägenheten sjunker motsvarade?
Det är givetvis många aspekter som påverkar vilket pris någon är villig att ge, men en grov generalisering då.
* Fråga 2.
Säg att räntan stiger och vi tvingas betala 5 000 mer i räntekostnader. Men vi klarar av den ökningen. Vad händer när andra i föreningen inte kan betala? Förutom antagna dumpade priser. Jag menar föreningen, vad händer när den inte kan betala sina egna räntor? Vad händer mig som bostadsrättsinnehavare i ett sånt läge? Konkurs?! :)
På fråga 1: Om avgiften stiger brukar marknadspriset sjunka, men något direkt procentuellt samband går sällan att fastställa. Det finns så många andra faktorer som också spelar in, och tillfälligheter.
Fråga 2: Det första som händer är att föreningen måste öka sina avgifter för att kunna betala de stigande räntekostnaderna. Till slut kan avgifterna då bli så höga att medlemmarna (några i alla fall) inte klarar av att betala, och de tvingas flytta. Och ingen vill heller köpa dessa lägenheter, de blir värdelösa. Och får föreningen inte in sina avgifter, kommer banken kräva föreningen i konkurs. Alternativt försöka med någon form av rekonstruktion. Det kan sluta med att föreningen upphör som bostadsrättsförening.
Hej.
Jag och min sambo bor in en 2 a och vi har bostadsrätt.
Får man byta garderobsdörrarna (även om garderoben är fast)?
Om en säljning av bostadsrätt gäller, i framtiden, vi kan absolut lämna de nya dörrar kvar. Vi undrar om det är möjlight att göra detta utan att fråga föreningen.
Tack.
Ioana
Garderoberna tillhör det inre av bostadsrätten som ni har ansvaret för. Ni behöver därför inte fråga föreningen om ni vill göra en förändring. Men det kan vara bra att spara de gamla dörrarna, det kan underlätta vid en framtida försäljning.
Hej
Jag och min man äger en bostadsrätt idag tillsammans. Vi har funderingar på att köpa en till bostadsrätt för att hyra ut till min bror då han har svårt att få hyra en lägenhet (betalningsanmärkningar och har socialbidrag).
Nu till frågan: vad jag förstår så är det ett giltigt skäl att hyra ut till honom? Men hur länge får man hyra ut? Säg att han kanske behöver hyra i 10 år om skälet är oförändrat.
Med vänlig hälsning
För det första är det inte säkert att ni får köpa ytterligare en bostadsrätt (i en annan förening), om ni själva inte avser att bosätta er där. Bostadsrätt är för eget permanent boende, och kommer aldrig godkännas om avsikten enbart är att hyra ut. Men är det i samma förening kan det gå, eftersom ni redan är medlemmar där och någon prövning av styrelsen således inte kommer ske.
För det andra är uthyrning till närstående visserligen ett giltigt skäl, men brukar bara tillåtas en kortare tid, typ 1 år.
Nu är det inte jag som avgör dessa frågor, men jag tror ni kommer stöta på problem med ert upplägg.
Hej
I vår brf har vi gjort en mätning av kvadratmeterna av våra lägenheter. Nu kom vi fram till att någonstans har det förväxlats mina kvadratmeter med våra grannars. Så vi fick ca 10 kvm mindre och våra grannar fick ca 10 kvm mer.
Nu reglerar vi såklart hyrorna efter de nya värdena.
Men kan jag kräva tillbaka min hyra jag har betalt för mycket?
Och är detta ett såkallat ett dolt fel så jag kan kräva ersättning av tidigare boende eftersom jag helt plötsligt har mindre boyta?
Frågan är komplex och något bestämt svar kan jag inte ge. För att reglera ”hyran” dvs månadsavgiften måste en justering av andelstalen göras, vilket bara kan ske genom stämmobeslut. Har detta gjorts?
Sen till frågan om retroaktiv återbetalning. Ja, det bör du rimligen kunna kräva, även lång tid tillbaka. Känner dock inte till det rättsliga läget i detalj, men 10 år har nämnts i ett annat forum.
Kan det betecknas som ett dolt fel att lägenhetsytan är 10 kvm mindre än uppgivet när du köpte lägenheten? Ja, med så stor skillnad bör det vara så och du kan kräva kompensation av säljaren. Men det förutsätter att det har gått högst två år sedan köpet. Efter två år är det preskriberat.
Hej!
Tack för en bra sida. Vet inte om ni fortfarande kollar men ställer frågan ändå. Försöker applicera era kalkyl Uh/am-utrymmet på bft Talludden 1 (716420-4757).
När jag räknar på det får jag att Uh/am-utrymmet är ca 41%. Föreningen ser dock ut att ha mycket skulder osv. Min fråga är då om jag använder verktyget på rätt sätt?
Jag har tagit:
Reparationer 599588
Periodisk Underhåll 7192331
Avskrivningar 1437865
Årets Resultat -5005986
Tot 4223798
Nettoomsättning 10197854
Uh/am-utrymmet 0,414184984 (41,4%).
Har jag gjort rätt eller har jag missat ngt viktigt? Tacksam för hjälp.
Vänligen
Alejandro
(PS, föreningens årsredovisning hittar ni på https://mspecsfiles.blob.core.windows.net/000/files/9c2fa880-17d6-11e9-9441-a5689da7da62.pdf)
Ja, din uträkning på uh/am-utrymmet verkar vara i stort sett rätt. Man får en snabb indikation på läget. Men sen kan man behöva ställa denna beräkning i förhållande till fastighetens ålder och skuldernas storlek, och även justera för ev ränteförändringar och tillfälliga kostnader, för att vara säker. Vi hjälper gärna till via vår Upplysningstjänst.
Jag har en fråga om fullmakt inför föreningsstämma/extrastämma.
Varje lägenhet/boende har endast en röst. MEN Kan en lägenhet med två boende (båda äger lägenheten till 50% var) få varsin fullmakt av två andra medlemmar/boende i föreningen?
Vi säger att lägenhet i en BRF har två boende X och Y (som äger lägenheten till 50% var), de har tillsammans bara en röst vid stämman. Men kan X få en fullmakt från boende Z i föreningen och Y få en fullmakt från boende Å i föreningen?
Person X röstar för sin egen lgh men har även en fullmakt för person Z.
Person Y röstar inte för sin egen lgh men via fullmakt för person Å.
Jovisst kan det vara så! Man måste skilja på medlemskap och rösträtt. Både X och Y är medlemmar och få gå på stämman, men bara en har rösträtt. Men var och en av dem kan därutöver vara ombud för en annan medlem.
Hej! Jag har en fråga angående om en bostadsrättsförening har rätt att sätta upp hundrastningsförbud utan tillstånd från kommun? Utan att dessutom ha hört med sina medlemmar?
Jag förutsätter att det är på föreningens egen mark. Ja, föreningen (styrelsen) får sätta upp sådana skyltar på sin egen tomtmark, det blir en del av föreningens ordningsregler. Det behöver inte beslutas om på föreningsstämma, men det är ju en fördel om det råder samsyn om detta. Ett sådant förbud bör vara motiverat, t ex på innergårdar där barn brukar leka, men är kanske inte lika motiverat i omgivningarna runtikring. Viktigt att ha i åtanke är att ett sådant ”förbud” mest ska ses som en uppmaning att inte rasta hunden, det kan ju knappast vara förbjudet att promenera förbi där med sin hund. Inte heller finns det något straff som kan utdömas. Och folk utifrån kan ju också råka komma förbi och rasta sin hund, utan att föreningen kan göra något åt det.