Vi tar gärna emot frågor kring bostadsrätt. Ställ din fråga under en passande lektion, och försök vara kortfattad. Vissa frågor kan vi dock inte besvara, t ex a ombyggnads- och renoveringsfrågor av teknisk art, eller konflikter grannar emellan.
Vi tar gärna emot ekonomiskt stöd, då denna sida bedrivs helt ideellt. Får du svar på en fråga bör du bidra!
Swish 1233 943 693 Plusgiro 120509-5 Bg 461-0705
Förslag på belopp 50/100/200kr.
Står du i begrepp att köpa bostadsrätt ska du använda dig av vår välrenommerade Upplysningstjänst, finns i flera varianter.
Fråga 1: Vid extrastämma för att rösta om försäljning av råvind till att bygga bostadsrätter, krävs 2/3 eller enkel majoritet?
Alla boende har i nuläget två förråd, ett på vinden och ett på källaren. Om vinden skulle säljas och byggas om till lägenhter finns det en risk att vissa förråd kommer behöva tas bort, men då ersättas med ett extra förråd i källaren. Alla kommer därför att ha två förråd även efter en försäljning av vinden.
Fråga 2: Om några närvarande på extrastämman väljer att rösta varken ja eller nej (de räcker inte upp handen) ska de räknas med i totalt antal röstande då?
Ex. 20 närvarande (och röstberättigande) på stämman. 10 röstar JA
5 röstar NEJ 5 röstar inte alls. Är det 10/15 eller 10/10?
Försäljning av råvind måste anses som en utvidgning av föreningens verksamhet, och kräver ett stämmobeslut, med 2/3 majoritet av ”de röstande” (BrL 9:16 p.3). Det innebär att endast de som röstar räknas. Frånvarande och ej avgivna röster räknas inte in.
I ditt fall: 10 ja, 5 nej. 10 av 15 = 2/3 majoritet.
Hej! Jag har haft fuktskada i min lägenhet i duschutrymmet. En fukttekniker mätte och konstaterade fukt och satte in avfuktare, efter 2 veckor var han tillbaka och gjorde en kompletterande besiktning och konstaterade att fukten var borta. Nu kom en faktura och jag undrar vilken som står för fakturan, bostadsrättsföreningen eller jag?
Det beror nog på exakt var fuktskadan satt. Dvs vem som ansvarar för just detta ställe. Är det i typ en innervägg, eller i ett trägolv i en flervåningslägenhet, så är det innehavaren som betalar. Är det i bjälklaget i ett betonghus, under golvet, är det ett föreningsansvar. Men hade det varit det så borde det inte gått så fört att torka, och hela golvet hade behövts rivas upp. Vilket jag inte uppfattat har behövts. Jag tror alltså att du måste betala detta själv.
Hej,
Jag är boendes i en förening som har höjt månadsavgifterna de senaste åren och tänker fortsätta med det. Enligt min amatörmässiga bedömning verkar dock föreningens ekonomi se bra ut, och jag misstänker att de i styrelsen inte riktigt har den kunskap som behövs. Hur kan jag utifrån årsredovisning och underhållsplan/budget avgöra hur föreningens ekonomi ser ut och få svart på vitt om avgifterna faktiskt måste höjas varje år?
Har ni någon tjänst för detta? Till vilken mail kan jag isf skicka till?
Peter
Ja, antingen försöker man räkna ur det själv efter de beräkningstips vi gett här på Borättköparskolan. Eller så beställer man en Borättupplysning
Vi har även en mer avancerad och detaljerad (och dyrare) tjänst, främst avsedd för föreningens styrelse
Tack för svar. Jag gjorde era beräkningstips 1,2 och 3 och får följande:
Beräkning 1 Föreningens räntekostnader
– Ränktekostnader -32.501
– Intäkter +903.790
3,6%
Beräkning 2 Uh/am-utrymmet
Avskrivningar – 211.064
Underhåll och rep av fastighet -78.043
Årets resultat +47.416
Intäker +903.790
37,2%
Beräkning 3 – Föreningens skuldsättning
Lån till kreditinstitut 2.858.196
Intäkter 903.790
3,1
Trots att alla dessa tre beräkningar verkar peka på en bra förening med god ekonomi, uppger styrelsen att de måste höja avgifterna varje år. De menar att detta måste ske för att klara underhållsplan.
Hur ska jag kunna gå vidare och kolla så att de vet vad de pratar om? Att de faktiskt har gjort en korrekt beräkning?
Alla styrelser räknar inte på vårt sätt. De flesta har andra beräkningsmodeller, och många har ingen koll alls på sin ekonomi, utan överlåter det till sitt redovisningsbolag. Som inte heller har något koll. Din styrelse har säkert gjort sina beräkningar, men tydligen på ett annat sätt än vårt.
Tack för svar,
Jag är intresserad av att köpa er upplysningstjänst. Vilken mail ska jag kontakta er på?
Peter
All information och adresser hittar du på hemsidan: Beställ så här
Jag äger en bostadsrätt med min Son. jag äger 90% han 10 %. Lägenheten finns i Bromma Sthlm. Nu ska min son jobba utomlands ett halvår och jag som har min arbetsplats i Uppsala(dvs annan ort) och oftast är hos min partner som bor i Uppsala vill hyra ut lägenheten för ett halvår. Nu undrar styrelsen varför jag inte är skriven hos min partner. Min fråga är, har styrelsen verkligen rätt att lägga sig i detta?
Svårt att svara på, styrelsen försöker väl bara förstå hur boendesituationen egentligen är. Men poängen med sk delat ägande förälder-barn är ju att det bara är barnet som kommer bebo lägenheten, medan föräldern bara är medfinansiär. Om detta godkändes vid köpet, behöver styrelsen inte lägga sig i var föräldern bor eller är skriven.
Huvudfrågan är ju om ni har skäl att få hyra ut i andra hand, och det tycker jag att ni har, eftersom sonen ska jobba utomlands.
Hej, jag har köpt en nyproducerad lägenhet i en förening med ursprungligen 40 lägenheter. Förhandsavtalet skrevs på i november 2018 och i kostnadskalkylen stod att föreningen ev. skulle slås i hop med en annan förening i kvarteret (+53 lägenheter) som var planerade att byggas några månader senare. Nu har de slagit samman dessa föreningar utan information till oss som köpt. Då kostnadskalkylen som låg till grund för förhandsavtalet baseras på 40 lägenheter och inte stämmer längre kontaktade jag mäklaren. Hon såg inga problem med detta och sa att ny kostnadskalkyl kommer att skickas ut med liknande nyckeltal och samma hyresavgift som den förra.
Problemet för mig är den andra föreningens lägenheter, än så länge är inga sålda trots att de legat ute till försäljning i ca 5 månader. Jag vill ogiltigförklara avtalet, går detta?
Jag förstår din oro, läget har ju tydligen blivit så att föreningen blivit mer än dubbelt så stor, samtidigt som merparten lägenheter alltså inte är sålda. Det här kan bli ett stort problem. Själv tycker jag att förfarandet är mycket märkligt, och kan tyda på att byggbolaget försöker vältra över sina problem med osålda lägenheter på den första föreningens medlemmar. Tyvärr tror jag inte du kan ta dig ur ditt avtal bara på den grunden, eftersom sammanslagningen fanns omnämnd i förhandskalkylen. Men det kan ändå vara värt att ta kontakt med advokat för att undersöka möjligheten. Sen är det ju inte alls säkert att det verkligen kommer bli problem, förhoppningsvis kommer det lösa sig, men visst finns det en risk.
Du får gärna kommunicera vilken förening det handlar om då vi är intresserade av detta fall, skicka gärna ett vanligt mail till oss.
Hej,
Jag har såld lgh i september 2018. i februari 2019 köparen mejlade att den hade upptäckt hål i betongvägg under tvättställen i köket. Det hålet hade funnits tidigare också bara när det fanns gammalt kök var den bakom hyllan och syndens inte. När vi bytt ut köket då kan man se det hålet. Det är nere vid golvet. Köparen påstår att det gör kallt i lgh på vinter och kräver 15000kr för ersättning. Köparen påstår oxå att det hade varit en man från förvaltare och sagt att det förmodligen byggfusk. Först när köparen mejlat erbjöd vi hjälp på att komma och titta och åtgärda felet om det är verkligen behövs. Det är lite kyligt u köket på vinter men pga ventilation och inte detta hålet.
Vad ska jag göra med detta? Är det något som förening skulle åtgärda? Vilka chanser på att vinna och inte betala? Köparen ignorerade hjälpen jag erbjöd och vill ha bara pengar. Köparen påstår oxå att hon hade fått offert med kostnad i 15000kr men skickar inte över den till mig.
Tack på förhand!
Om det är någon form av byggfusk så ska föreningen laga hålet. Så det är förstahandsalternativet. Be köparen att ställa kravet till föreningen.
Om detta ändå inte går, eller om köparen anser att du inte fullgjort din upplysningsplikt, så kan du bli skyldig att åtgärda detta. Men 15.000kr är alldeles för mycket, det kravet ska avvisas. Ni har rätt att själv åtgärda detta, och det bör väl inte kosta mer än någon tusenlapp att laga hålet. Så erbjud köparen 1000kr i ersättning, eller ingenting alls.
Hej Lennart!
Jag och min fru köpte ett fristående hus som är en bostadsrätt och den var väldigt sliten inomhus. Vi började renovera allt i huset. Nu är vi vid tvättstugan och nu påstår ordförande att hon vill ha en slutbesiktnings protokoll av tvättstugan när den är klar. Räcker det inte att den som utför jobbet är våtrumsbehörig och genomför det fackmannamässigt med tätskikt och sen lägger klinker? Det enda vi har gjort och skall göra är att vi rev ut plastmattan och vill kakla golvet nu när föreningen bytt våran golvbrunn.
Jag har svårt att se att styrelsen ska kunna begära ett besiktningsprotokoll efter renoveringen. Några sådana regler finns inte i bostadsrättslagen. Möjligen om det uttryckligen står så i era stadgar, vilket det troligen inte gör.
Hej! Vi har ett problem i vår förening som börjar bli ohållbart, det handlar om psykisk terror mot en styrelseledamot med pekande fingrar mot huvud och skrikande skällsord. Personen har tidigare varit ordförande i föreningen men blev bortröstad för tre år sedan. Alltså har terrorn pågått i tre år, vad göra?
Det här är väl mer ett socialt problem, och inte så mycket ett bostadsrättsproblem. Men styrelsen kan naturligtvis skicka en skriftlig anmodan till personen att denne ska rätta sig. Möjligen kan ni även göra en polisanmälan, men det beror väl på hur allvarligt det hela uppfattas som.
Hej en kvm fråga.
En Mäklare/byggherre ombildar ett hyreshus från 1964 till Brf.
Huset totalrenoveras och i princip bara trapphus och stomme kvar, innerväggar flyttas helt eller delvisa, ny isolering delvis nytt bjälklag, nytt tak etc. Vid ombyggnad byggs 4 lägenheter där det tidigare var vind/förråd/ 2 1a med kokvrå. Samt alla brf får balkong. I den ekonomiska planen står ca 64 kvm Bostadsyta. Totalt föreningen 1078 och Biyta 0 m2
Enligt punkt i ekonomisk plan står följande.
De i ekonomisk plan lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader, ytuppgifter och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. Angivna ytuppgifter för lägenheter och lokaler är cirka-uppgifter baserade på av arkitekten angiven information.
När jag mäter upp min lägenhet efter gängse regler med 60 cm in från takhöjd 190 cm och innerväggar borträknade har jag bara 56 kvm, kanske i bästa fall 57, jag har visserligen 2 små krypvindar med lucka in med höjd på kanske 35-60 cm så tar jag med all denna golvyta kanske jag kommer upp i 62 kvm golvyta. Detta ger mig ju fel andel i föreningen som mest baseras på kvm samt jag har ett för högt pris eftersom köpet baserades på 64 kvm.
Stora lägenheter är billigare per kvm vid bildandet. Minst 1a 40 kvm störst 3a på 79 kvm priser mellan 23924 kr kvm – 26363 kr kvm.
Säljare (Ägaren som ombildade till huset till brf) skyller på arkitekt och byggmästare. Ritning från arkitekt har jag aldrig fått ej heller relationsritning. Byggmästaren påstod däremot att arealen troligen blev något större eftersom jag betalade extra för en tunnare takisolering med högre u värde för att få högre under snedtaket. I tel i dag bekräftade byggmästaren att lägenheten var uppmätt och undrade om det inte stod golvyta eller lägenhetsyta i kontraktet och att han menade 64 kvm innefattar all golvyta ink krypvindar, som i utgångsläget inte ens hade spånskivor. Jag bekostade beklädning av golv å tak för att kunna använda det som lageryta. I bokningsavtalet står det Area (LOA) vid den tidpunkten rev dom huset och det var omöjligt att besiktiga, ej heller fick jag se ritning. I Upplåtelseavtalet 2 dagar innan inflyttning som blev 3 mån försenad står det 3 rok ca 64 m2, bilaga är ekonomisk plan som jag fick några månader tidigare där det står under beskrivning av fastighet bostadsyta 1078 kvm och biyta 0 kvm Min lägenhet är då 64 av dessa 1078.
Kan jag kräva ersättning för detta om jag får lägenheten uppmätt och det visar sig att mina beräkningar är riktiga? Det borde ju rimligtvis va ca 25000 kr kvm i avdrag.
Mvh Martin
Kan bara ge ett kort svar och rekommendation: Om det föreligger en så stor avvikelse i ytan kan det finnas själ att begära nedsättning av pris och avgift. Kontakta en advokat som kan hjälpa dig att driva processen mot föreningen. Det finns dock ingen garanti att du når framgång, det saknas tydliga regler i lagen, och utgången är oviss.
Hej,
I min förening verkar styrelsen envisas om att genomföra dyra förbättringsåtgärder, t.ex. renovera trapphus (trots att det är fräscht och inte fått anmärkning i besiktning), samt uppdatera elsystem till 3-fas trots att det inte påpekats i besiktning. Måste underhållsplan följas? Eller finns det möjlighet att hävda att pga dålig ekonomi man får skjuta på vissa ”förbättrande åtgärder” som inte anses vara av rent underhålls karaktär?
Peter
Det här är faktiskt frågor som styrelsen ensam kan bestämma om. Styrelsen ansvarar för underhåll och mindre förbättringar, oavsett om det finns med i underhållsplan eller inte. Styrelsen ansvarar också för föreningens ekonomi, fullt ut. Om du och andra är missnöjda med styrelsens skötsel finns inget annat sätt än att ta upp det på årsstämman, och försöka ändra styrelsens sammansättning.
Tack för svar Lennart.
Men vi säger om jag lyckas övertala eller ta mig in i styrelsen, skulle det vara möjligt att som styrelse inte utföra åtgärder som finns med i underhållsplan?
Varje styrelse ansvarar för sina egna beslut. En underhållsplan behöver inte följas, en underhållsplan är bara ett förslag till åtgärder, som kanske behöver utföras. Varje styrelse måste göra sin egen bedömning, om en åtgärd behöver göras, eller kan skjutas på framtiden, eller kanske göras på något annorlunda sätt.
Hej
Jag är folkbokförd och bor hos min mor i hennes hyresrätt sedan 2 år tillbaka. Jag står även som borgesman. Hon är nu pensionerad och vill prova bo utomlands en längre period och jag vill hyra hennes hyresrätt i andrahand. Måste man som familjemedlem ha hyresvärden godkännande? Att vilja prova bo utomlands ett giltligt skäl?
Med vänlig hälsning
Vi kan tyvärr inte svara, vi är inte tillräckligt insatta i de specifika reglerna om hyresrätt. Vi besvarar endast frågor om bostadsrätt.
Hej!
Funderar på att köpa en fräsch bostadsrätt som renoverats av säljarna för två år sedan. Därav finns inget kvalitetsintyg vad gäller badrummet. I frågeställningen har de svarat att de själva renoverat, att de inte har våtrumsintyg men att allt är fackmannamässigt utfört.
Om något uppstår efter eventuellt köp, kan jag då kräva ersättning om det visar sig icke vara fackmannamässigt utfört? Jag kan ju inte kontrollera det ens via besiktning då allt redan är utfört. Golvbrunnen ska ha flyttats och blivit utfört från föreningens sida för att den ska vara korrekt.
Om det skulle vara så att det uppstår något allvarligt problem med badrummet inom två år, och att det beror på dåligt utförd renovering, då bör ni kunna åberopa dolt fel, och begära ersättning från säljaren. Obs, inom två år, därefter får ni själva ta ansvaret. Men har det hållt i 2+2 år, då är det säkert bra gjort.
Hej!
Jag funderar på att hyra ut min bostadsrätt och undrar vad det finns för någon nackdel med att låta personen som ska hyra min bostad folkbokföra sig hos mig? Jag tänker om den personen kan få rätt till bostaden eller en del av bostaden pga denne är folkbokförd där?
Tacksam för svar!
Jag kan inte se någon direkt nackdel, särskilt inte det du oroar dig för, nämligen rättigheten till bostaden. En andrahandshyresgäst kan aldrig få besittningsrätt, även om denna folkbokför sig på adressen. För övrigt är folkbokföringen inget du kan styra över.
Hej,
Jag har hyrt ut min BRF i 2 år och nu när jag försökte hyra ut ett år till så fick jag nekat av föreningen. Jag har uppgett prova-på samboskap som anledning och försökte med det igen men fick det nekat. Jag har nu skickat in ärendet till Hyresnämnden som uppgett att det kan ta upp till 3 månader men även gå på en dag. Om ärendet blir nekat måste mina hyresgäster flytta ut omgående.
Nu till min fråga;
Mina hyresgäster känner sig inte bekväma med risken att jag när som helst kan få avslag och att de således måste flytta omgående och de har därför letat andra boenden. De har nu hittat en som de vill flytta in i och vill därför lämna min lägenhet. I vårt existerande hyresavtal har vi avtalat om 3 månaders uppsägningstid men de vill flytta omgående och således inte leva upp till uppsägningstiden vi har avtalet. Ett av villkoren i hyresavtalet vi båda har signerat är att hyresavtalet enbart är giltigt OM föreningen godkänt ansökan (och de har nu nekat) eller att Hyresnämnden fattat beslut i frågan. De menar således att hyresavtalet inte är giltigt då Hyresnämnden ännu inte fattat beslut. De menar också att kravet om tre månaders uppsägningstid inte kan gälla då Hyresnämnden i praktiken kan ringa vilken dag som helst och neka min ansökan och då måste mina hyresgäster flytta omgående vilket gör att jag, som bostadsinnehavare, inte kan garantera hyresgästerna 3 månaders uppsägningstid.
Vad gäller? Kan jag kräva att de stannar kvar i tre månader eller har de rätt att frånträda lägenheten omedelbart?
Stort tack för hjälpen!
Karl
Angående din egen ansökan om fortsatt ythyrning pga ”provboende med sambo” så har jag full förståele för om du nu blivit nekad. Normalt godkänns bara 1 år.
Angående ditt förhållande till dina hyresgäster så är det hyreslagen som gäller, och sådana frågor vill vi inte besvara här. Men det verkar fullt rimligt om dina hyresgäster nu vill avbryta kontraktet och flytta, eftersom du inte längre har något godkännande från styrelsen. Men hur det ser ut rent juridiskt kan vi inte avgöra. Och även om du fått avslag från styrelsen (eller i Hyresnämnden) så bör du få rimlig tid att avsluta uthyrningen.
Hej,
Kan en Brf vägra inträde som medlem för att de inte tror att man kommer bosätta sig permanent i lägenheten? Står inget om krav på permanentboende i stadgarna, men i förhandsavtalet. Tacksam för svar
De flesta föreningar har i sina stadgar formuleringar av typ ”för permanent boende”, och om det kan antas att det inte kommer bli så kan medlemskap nekas. Om det inte finns sådana formuleringar i stadgarna blir det konstigt om det står så i förhandsavtalet. Vad som då gäller är svårt att avgöra, kanske måste frågan prövas av hyresnämnden. Och det kan tyvärr ta tid.
Hej
Kan en bostadsrättsinnehavare hyra ut del av sin bostad till eget aktiebolag, utan styrelsens tillåtelse ?
Om inte tillåtelse krävs, ska styrelsen underrättas att så har skett ??
Föreligger skyldighet att upplysa i så fall om hyrans storlek och liknande ?
För det första behövs inget tillstånd att hyra ut del av bostaden, så länge innehavaren själv bor kvar. Inte heller behöver styrelsen underrättas. Att det är ett aktiebolag förändrar inte saken. Däremot får bostadsrätten inte användas till något annat än den avsedda, dvs bostad, men att t ex ha ett hemmakontor i del av sin bostadsätt är en praxis som brukar tillåtas. Så länge det inte är omfattande och inte stör.
Hej och tack för en fantastiskt informativ sida!
Jag bor i en fastighet byggd 2009. Vi har ett stort soprum på markplan, ovanför källarförråden. När soprummet blir stökigt och illaluktande ser styrelsen till att det städas och spolas ur. Nu har det hänt vid flera tillfällen att vattnet vid spolningen rinner igenom golvet, dvs källarens tak, ner i mitt och min grannes källarförråd. Jag har påtalat detta flera ggr för styrelsen och bett dem 1) undersöka varför vattnet rinner igenom, 2) undersöka armeringen så att den inte vittrar sönder, 3) stå för min självrisk (det blir massor av merarbete för mig att rensa i mitt förråd, byta kartonger i papp till plastbackar, tvätta vinterkläder etc) och 4) ordna så att jag får ett annat förråd. Styrelsen har svarat att vattnet som hamnat på betonggolven är inget allvarligt och att det troligtvis är en spricka i betonggolvet där det kommit ner vatten till förråden. I övrigt tystnad. Golven spolas fortfarande – utan förvarning – men antagligen med mindre vattenmängd eftersom jag inte har haft sjöar av vatten i mina grejer på ett tag. Jag har hjärtat i halsgropen varje gång jag upptäcker att spolning har gjorts. Hur går jag vidare med detta? Kan jag kräva svar på mina frågor genom att motionera till årsstämman och kan jag kräva ett annat förråd? (De styrelseledamöter som inte anser att soprumsvatten i förrådet är ett problem kan ju byta med mig!)
Efter att du har påtalat problemet första gången har föreningen en skyldighet att förhindra att det sker igen. Antingen genom att inte spola, eller att laga sprickan. Får du fortsatta skador har du rätt till ersättning, eller skadestånd, eftersom föreningen då är vållande. Du har alltså rätt till ersättning. Eller att skadan lagas, eller att det inte spolas. Eller att du får ett annat förråd. Du måste stå på dig.
Om inte styrelsen är förstående, blir det dock problem. Du kan ta upp frågan på årsstämman, för att sätta press. Sista utväg är att stämma styrelsen. Men jag vet ju inte vilka belopp det handlar om, frågan är om det är lönt rent ekonomiskt.
Har renoverat en lägenhet i en brf som jag skall sälja och hantverkare har varit och jobbat i lägenheten. Nu vill brf skicka en faktura till mig för att enligt dem har hantverkarna som varit hos mig kört upp någon gräsmatta utanför. De kunde inte redogöra för vem/vilken firma som gjort det. Är det verkligen jag som skall betala för det?
Om det är så att det är ”dina” hantverkare som kört sönder gräsmattan, så bör du betala för skadorna. Eftersom du ansvarar för vad dessa ställer till med gentemot föreningen. Då kan du också skicka kravet vidare till hantverkarna. Men det hänger på bevisläget. Om det inte går att fastställa vem som kört, så kan heller ingen anklagas. Och då kan ingen heller krävas på betalning.
Hej
Vår BRF äger mark, brygga o sjöbodar.
Nu har det genom förrättning hos Lantmäteriet bildats en Samfällighet för brygga och del av sjöbodarna. Medlem har i sitt köpeavtal av bostad inskrivet att båtplats nr 12 tillhör. I och med Gemensamhetsanläggning/Samfällighet säger styrelsen för densamma, att medlem ej kan få just plats nr 12 – men kommer att få disponera 1 båtplats. Dennes plats nummer 12 har upphört genom att Samfällighet bildats ???
FRÅGA: Kan verkligen bildandet av Samfällighet upphäva civilrättsligt köpeavtal och båtplats nr 12 ???
Jag ska direkt säga att jag inte har det juridiska svaret på frågan. Och jag vet inte hur beslutet om samfälligheten gått till. Men jag skulle resonera så här: Man borde kunna likna det vid att föreningen behöver ta i anspråk viss del av bostadsrätten, och då kan man åberopa BrL 9:15, p.2, dvs beslutet blir giltig om innehavaren går med på det, eller att det godkäns av hyresnämnden. Mer än så vågar jag inte säga, men jag tror alltså att medlemmen tvingas acceptera förändringen.