Nu öppnar vi frågelådan igen!

En längre tid har vi haft frågefunktionen avstängd pga bristande tid. Nu öppnar vi igen, och välkomnar frågor kring styrelsearbete, ekonomi och föreningsrätt. Ställ din fråga under adekvat avsnitt (till höger). Vi försöker besvara alla frågor så snart vi kan, inom några dagar. Samtidigt välkomnar vi bidrag till vår verksamhet, Swish-nr 1233 943 693, det underlättar!

10 svar till “Nu öppnar vi frågelådan igen!“

  1. Jonas Windell skriver:

    Hej!
    Vi är en nybildad Brf och består av 12 medlemmar. Vi bor i kedjehus 2 våningar 120kvm per objekt och fasaden är av trä. Husen är nybyggda 2016.
    Styrelsen håller nu på med arbetet att arbeta fram en underhållsplan. Det vi är väldigt osäkra på är hur mkt vi skall avsätta per kvm. Nästa stora utgift som kommer är målning av fasaden, om ca 8 år. Har läst på er sida om nyckeltalet 150kr per kvm. Är denna siffra relevant idag?!
    Tacksam för svar genom Jonas Windell Brf Odensjö park Jönköping

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Att avsätta 150 kr/kvm till underhåll är en mycket generell rekommendation som vi lanserade för ett antal år sedan. Möjligen bör den räknas upp något. Men det bör poängteras, att ingen med säkerhet vet hur mycket som behövas i en viss specifik förening, i framtiden. Har man gjort en uh-plan kan man räkna på det, men även sådana beräkningar blir i grunden osäkra. Att använda värdet 150 kr/kvm är en genväg, inte mer opålitlig än något annat framräknat värde. Sen bör det påpekas, att om föreningen är nybyggd, som i detta fallet, behöver man inte sätta av så mycket de första åren, 50 kr/kvm kan räcka, och efter 10 år kanske 100 kr/kvm. Istället bör man prioritera att amortera föreningslånen, med minst 1-2% per år.

      (Denna fråga kommer senare flyttas in under adekvat avsnitt.)

  2. Matilda skriver:

    Hej!

    Vet inte om jag skriver frågan på rätt ställe nu, men ni kan säkert skicka mig rätt! :)

    Vi bor i en liten förening som består av två hus som sitter ihop. Det huset som vi bor i är 30 år äldre än det andra huset. I det andra huset har alltid styrelsemedlemmarna bott, man har ingen möjlighet att få en plats i styrelsen för de håller varandra om ryggen och röstar på varandra vilket innebär att vi i det lilla huset inte har en chans. I vårt hus så är det otroligt lyhört, man kan alltså höra fulla konversationer från våra grannar både uppe och nere. Vi kan prata genom golvet med varandra. Vi har pratat med föreningen om detta vid flera gånger och även tidigare ägare har försökt att belysa detta problem. För ett par år sedan så sprutade de in något under våra golv för att försöka lösa problemet men det blev ingen skillnad. De säger att de har mätt och att det inte är för lyhört, något som vi inte tror på då föreningen tidigare har ljugit för oss.

    Vi har nu fått till oss från hantverkare att man måste sätta upp dubbla gipsskivor i taket för att bli av med så mycket ljud som möjligt. Vi förstår ju att det inte kommer att bli som ett nybyggt hus, men det är i dagsläget helt ohållbart.

    Varje gång vi tar upp detta med föreningen så säger de ”ja, vi kan åtgärda det men då blir det avgiftshöjning för er i detta huset”. Jag känner rent spontant att det låter orimligt att vi inte ska kunna få samma standard som de har i sitt hus. Jag sa även till ordförande att det andra huset har balkong och då borde ju rimligtvis deras hyra också vara reglerad, han svarade att de inte betalar extra för sina balkonger.

    Har de rätt att göra en sådan selektiv höjning och hur går vi tillväga för att få dem att förhoppningsvis stå för detta?

    Tack på förhand!
    Matilda

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Frågan borde ha ställt på Borättköparskolan. Men vi svarar ändå.
      Men övriga frågeställare måste ställa frågorna under korrekt rubrik!

      Här är flera olika problem:
      Om det är lyhört, ja, det kan äldre hus vara, men det innebär inte att det är något ”fel” på huset, eller något som föreningen måste göra vid. Bara en oberoende instans kan möjligen avgöra frågan, t ex kommunens miljöförvaltning. Kontakta dem.

      Alla lägenheter i en förening är olika, och särskilt som i ert fall, med olika hus. Det innebär inte att föreningen måste förbättra de sämre lägenheterna, alla lägenheter köps ju i befintligt skick, med dess för- och nackdelar.

      Om föreningen måste åtgärda problemet kan jag alltså inte avgöra. Återstår att ni själva bekostar en ljudisolering. Någon avgiftshöjning kan det inte bli, för avgiften styrs av andelstalen. Men ni kan alltså själv bekosta åtgärden, om inte styrelsen vill.

      Till sist, angående styrelsens sammansättning: detta är helt och hållet en intern föreningsfråga. Om ni är i minoritet är det bara att beklaga.

  3. Kurt Ekelund skriver:

    En person har tillsammans med sin fru köpt en lägenhet i vår förening och blev genom detta medlem. Något år sedan köpte han (tillsammans med sin fru) ytterligare en lägenhet. Medlemskapet prövades inte eftersom han redan var medlem. Nu har han köpt en tredje lägenhet (helägare). I samband med en tvist med föreningen har han uppgivit att han inte bor i någon av de två förstnämnda lägenheterna. Som ordförande hävdar jag då att hans medlemskap har upphört (vi har en tydlig bestämmelse om permanent boende för medlemskap) samt kräver en avsiktsförklaring om eget boende i den tredje lägenheten för att medlemskap skall beviljas.
    Gör jag rätt?

    Kurt Ekelund

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Fallet är lite mer komplicerat än så, och intressant.

      Har en person erhållit medlemskap, så kan personen inte uteslutas, med mindre än att bostadsrätten förverkas, dvs sägs upp. Och det kan inte ske hur som helst, utan är noggrant reglerat i Bostadsrättslagen, det måste finnas giltiga skäl. Även om syftet med bostadsrätt är permanentboende, så är det inte förbjudet att inte bosätta i sin lägenhet. Det är inte skäl nog för att bli uppsagd.

      Sen är det också så, att har man väl blivit medlem, så kan man i princip inte vägras köpa ytterligare en bostadsrätt i samma förening, för man är ju redan medlem, och det är bara medlemskapet som styrelsen har att avgöra.

      Det var ett svar, men det finns ytterligare ett svar. Man kan rimligen inte bo permanent i mer än en lägenhet. Att medlemmen köpte lägenhet nr två tillsammans med sin fru är ok, för då kan de bo i var sin lägenhet. Men de kan rimligen inte samtidigt bo permanent i tre lägenheter, och det skulle då kunna vara ett skäl att vägra godkänna det tredje köpet. (Undantaget om det finns en möjlighet att slå ihop två av lägenheterna.)

      Det här strider då mot det första svaret, för styrelsen kan enligt lagen bara pröva medlemskapsfrågan, inte själva köpet i sig. Fallet är alltså juridiskt oklart, och jag känner just nu inte till något rättsfall i frågan.
      Enklast är väl för styrelsen att helt enkelt neka det tredje köpet, och låta hyresnämnden avgöra.

      Oavsett vilket, så bör man vara mycket restriktiv till andrahandsuthyrning. Enda undantaget är uthyrning till närstående, som i sig är ett godtagbart skäl, under en begränsad tid. Skulle det uppstå otillåten uthyrning, ska man genast gå vidare med uppsägning.

      Läs om ett liknande fall här.

  4. Namn skriver:

    Hej,
    Vi ska nu ta över föreningen i våran Brf, vi kommer inte lämna ansvarsfrihet till nuvarande styrelse av många anledningar då det varit otroligt mycket strul.
    Nuvarande styrelse har ännu inte haft någon årsstämma men dom har kallat till en extra stämma och enligt dagordningen innehåller den endast övertagandet. Vi trodde att det skulle vara en årsstämma vid övertagandet.
    Jag undrar om dom genom att lämna över innan årsstämman skulle kunna komma undan med någontin även fast dom inte får ansvarsfrihet? Är det dumt att ta över innan årsstämman har varit? Eller kan man kräva att dom sen ska ha den/vara närvarande? Jag tänker att det ju är dom som ska redovisa allt som gjorts etc detta år och den nya styrelsen inte har någon inblick i det. Är det något annat som vi bör tänka på eller som ni rekommenderar?

    Väldigt tacksam om ni kan komma med ett snabbt svar!

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      En sk överlämnandestämma behöver inte samtidigt vara en årsstämma, tvärtom, den brukar hållas separat. Det enda en sådan stämma brukar behandla är val av ny styrelse. Årsstämman däremot ska alltid hållas vid en viss tidpunkt varje år, för att behandla ett helt räkenskapsår. För innevarande räkenskapsår, 2017, hålls alltså stämman någon gång april-juni 2018. Då granskas hela året, och då ska alltså bägge styrelserna granskas, som varit verksamma under året.
      Men den intressantaste frågan är ju, kan man ställa en byggande styrelse till svars? Man kan mycket väl försöka, och vägra ansvarsfrihet, men det har i flera rättsfall visat sig vara mycket svårt att få rätt, eller att utkräva någon ersättning.

  5. Namn skriver:

    Tack för svar!
    Det var ju dock lite oroväckande det du skrev om den byggande styrelsen.
    Våran situation är väl inte riktigt till det vanliga tror jag.
    Normalt tar man väl över föreningen vid allas tillträde eller liknande?
    Dom första flyttande in för ett år sedan och alla hade fått tillträde till slutet av 2016. Det har alltså gått ett år och allt är fortfarande inte klart.
    Man har väl också ett personligt ansvar när man sitter i styrelsen, som att se till föreningens bästa?
    Vi alla är ju också medlemmar i föreningen, det borde väl vara någon skillnad på att sitta i styrelsen innan under byggprocessen och sen från att samtliga flyttat in?
    Årsstämman har vi fått veta att dom haft i början av oktober 2017 utan att kalla någon av oss.
    Det kan väl inte vara rätt?

    Med vänlig hälsning.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Ja, det verkar inte ha gått rätt till i ert fall. Och det går inte att hålla en stämma eller årsmöte utan att kalla alla medlemmar, och det verkar ju som att årsstämman i oktober, om det nu var en sådan, inte utlysts på rätt sätt, och därmed kan förklaras ogiltig. Man måste i så fall klandra stämman, genom en anmälan till domstol.

Lämna ett svar