Nu öppnar vi frågelådan igen!

En längre tid har vi haft frågefunktionen avstängd pga bristande tid. Nu öppnar vi igen, och välkomnar frågor kring styrelsearbete, ekonomi och föreningsrätt. Ställ din fråga under adekvat avsnitt (till höger). Vi försöker besvara alla frågor så snart vi kan, inom några dagar.

Vi tar gärna emot ekonomiskt stöd, då denna sida bedrivs helt ideellt. Får du svar på en fråga bör du definitivt bidra!
Swish 1233 943 693 Plusgiro 120509-5 Bg 461-0705
Förslag på belopp 50/100/200kr.

24 svar till “Nu öppnar vi frågelådan igen!“

  1. Jonas Windell skriver:

    Hej!
    Vi är en nybildad Brf och består av 12 medlemmar. Vi bor i kedjehus 2 våningar 120kvm per objekt och fasaden är av trä. Husen är nybyggda 2016.
    Styrelsen håller nu på med arbetet att arbeta fram en underhållsplan. Det vi är väldigt osäkra på är hur mkt vi skall avsätta per kvm. Nästa stora utgift som kommer är målning av fasaden, om ca 8 år. Har läst på er sida om nyckeltalet 150kr per kvm. Är denna siffra relevant idag?!
    Tacksam för svar genom Jonas Windell Brf Odensjö park Jönköping

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Att avsätta 150 kr/kvm till underhåll är en mycket generell rekommendation som vi lanserade för ett antal år sedan. Möjligen bör den räknas upp något. Men det bör poängteras, att ingen med säkerhet vet hur mycket som behövas i en viss specifik förening, i framtiden. Har man gjort en uh-plan kan man räkna på det, men även sådana beräkningar blir i grunden osäkra. Att använda värdet 150 kr/kvm är en genväg, inte mer opålitlig än något annat framräknat värde. Sen bör det påpekas, att om föreningen är nybyggd, som i detta fallet, behöver man inte sätta av så mycket de första åren, 50 kr/kvm kan räcka, och efter 10 år kanske 100 kr/kvm. Istället bör man prioritera att amortera föreningslånen, med minst 1-2% per år.

      (Denna fråga kommer senare flyttas in under adekvat avsnitt.)

  2. Matilda skriver:

    Hej!

    Vet inte om jag skriver frågan på rätt ställe nu, men ni kan säkert skicka mig rätt! :)

    Vi bor i en liten förening som består av två hus som sitter ihop. Det huset som vi bor i är 30 år äldre än det andra huset. I det andra huset har alltid styrelsemedlemmarna bott, man har ingen möjlighet att få en plats i styrelsen för de håller varandra om ryggen och röstar på varandra vilket innebär att vi i det lilla huset inte har en chans. I vårt hus så är det otroligt lyhört, man kan alltså höra fulla konversationer från våra grannar både uppe och nere. Vi kan prata genom golvet med varandra. Vi har pratat med föreningen om detta vid flera gånger och även tidigare ägare har försökt att belysa detta problem. För ett par år sedan så sprutade de in något under våra golv för att försöka lösa problemet men det blev ingen skillnad. De säger att de har mätt och att det inte är för lyhört, något som vi inte tror på då föreningen tidigare har ljugit för oss.

    Vi har nu fått till oss från hantverkare att man måste sätta upp dubbla gipsskivor i taket för att bli av med så mycket ljud som möjligt. Vi förstår ju att det inte kommer att bli som ett nybyggt hus, men det är i dagsläget helt ohållbart.

    Varje gång vi tar upp detta med föreningen så säger de ”ja, vi kan åtgärda det men då blir det avgiftshöjning för er i detta huset”. Jag känner rent spontant att det låter orimligt att vi inte ska kunna få samma standard som de har i sitt hus. Jag sa även till ordförande att det andra huset har balkong och då borde ju rimligtvis deras hyra också vara reglerad, han svarade att de inte betalar extra för sina balkonger.

    Har de rätt att göra en sådan selektiv höjning och hur går vi tillväga för att få dem att förhoppningsvis stå för detta?

    Tack på förhand!
    Matilda

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Frågan borde ha ställt på Borättköparskolan. Men vi svarar ändå.
      Men övriga frågeställare måste ställa frågorna under korrekt rubrik!

      Här är flera olika problem:
      Om det är lyhört, ja, det kan äldre hus vara, men det innebär inte att det är något ”fel” på huset, eller något som föreningen måste göra vid. Bara en oberoende instans kan möjligen avgöra frågan, t ex kommunens miljöförvaltning. Kontakta dem.

      Alla lägenheter i en förening är olika, och särskilt som i ert fall, med olika hus. Det innebär inte att föreningen måste förbättra de sämre lägenheterna, alla lägenheter köps ju i befintligt skick, med dess för- och nackdelar.

      Om föreningen måste åtgärda problemet kan jag alltså inte avgöra. Återstår att ni själva bekostar en ljudisolering. Någon avgiftshöjning kan det inte bli, för avgiften styrs av andelstalen. Men ni kan alltså själv bekosta åtgärden, om inte styrelsen vill.

      Till sist, angående styrelsens sammansättning: detta är helt och hållet en intern föreningsfråga. Om ni är i minoritet är det bara att beklaga.

  3. Kurt Ekelund skriver:

    En person har tillsammans med sin fru köpt en lägenhet i vår förening och blev genom detta medlem. Något år sedan köpte han (tillsammans med sin fru) ytterligare en lägenhet. Medlemskapet prövades inte eftersom han redan var medlem. Nu har han köpt en tredje lägenhet (helägare). I samband med en tvist med föreningen har han uppgivit att han inte bor i någon av de två förstnämnda lägenheterna. Som ordförande hävdar jag då att hans medlemskap har upphört (vi har en tydlig bestämmelse om permanent boende för medlemskap) samt kräver en avsiktsförklaring om eget boende i den tredje lägenheten för att medlemskap skall beviljas.
    Gör jag rätt?

    Kurt Ekelund

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Fallet är lite mer komplicerat än så, och intressant.

      Har en person erhållit medlemskap, så kan personen inte uteslutas, med mindre än att bostadsrätten förverkas, dvs sägs upp. Och det kan inte ske hur som helst, utan är noggrant reglerat i Bostadsrättslagen, det måste finnas giltiga skäl. Även om syftet med bostadsrätt är permanentboende, så är det inte förbjudet att inte bosätta i sin lägenhet. Det är inte skäl nog för att bli uppsagd.

      Sen är det också så, att har man väl blivit medlem, så kan man i princip inte vägras köpa ytterligare en bostadsrätt i samma förening, för man är ju redan medlem, och det är bara medlemskapet som styrelsen har att avgöra.

      Det var ett svar, men det finns ytterligare ett svar. Man kan rimligen inte bo permanent i mer än en lägenhet. Att medlemmen köpte lägenhet nr två tillsammans med sin fru är ok, för då kan de bo i var sin lägenhet. Men de kan rimligen inte samtidigt bo permanent i tre lägenheter, och det skulle då kunna vara ett skäl att vägra godkänna det tredje köpet. (Undantaget om det finns en möjlighet att slå ihop två av lägenheterna.)

      Det här strider då mot det första svaret, för styrelsen kan enligt lagen bara pröva medlemskapsfrågan, inte själva köpet i sig. Fallet är alltså juridiskt oklart, och jag känner just nu inte till något rättsfall i frågan.
      Enklast är väl för styrelsen att helt enkelt neka det tredje köpet, och låta hyresnämnden avgöra.

      Oavsett vilket, så bör man vara mycket restriktiv till andrahandsuthyrning. Enda undantaget är uthyrning till närstående, som i sig är ett godtagbart skäl, under en begränsad tid. Skulle det uppstå otillåten uthyrning, ska man genast gå vidare med uppsägning.

      Läs om ett liknande fall här.

  4. Namn skriver:

    Hej,
    Vi ska nu ta över föreningen i våran Brf, vi kommer inte lämna ansvarsfrihet till nuvarande styrelse av många anledningar då det varit otroligt mycket strul.
    Nuvarande styrelse har ännu inte haft någon årsstämma men dom har kallat till en extra stämma och enligt dagordningen innehåller den endast övertagandet. Vi trodde att det skulle vara en årsstämma vid övertagandet.
    Jag undrar om dom genom att lämna över innan årsstämman skulle kunna komma undan med någontin även fast dom inte får ansvarsfrihet? Är det dumt att ta över innan årsstämman har varit? Eller kan man kräva att dom sen ska ha den/vara närvarande? Jag tänker att det ju är dom som ska redovisa allt som gjorts etc detta år och den nya styrelsen inte har någon inblick i det. Är det något annat som vi bör tänka på eller som ni rekommenderar?

    Väldigt tacksam om ni kan komma med ett snabbt svar!

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      En sk överlämnandestämma behöver inte samtidigt vara en årsstämma, tvärtom, den brukar hållas separat. Det enda en sådan stämma brukar behandla är val av ny styrelse. Årsstämman däremot ska alltid hållas vid en viss tidpunkt varje år, för att behandla ett helt räkenskapsår. För innevarande räkenskapsår, 2017, hålls alltså stämman någon gång april-juni 2018. Då granskas hela året, och då ska alltså bägge styrelserna granskas, som varit verksamma under året.
      Men den intressantaste frågan är ju, kan man ställa en byggande styrelse till svars? Man kan mycket väl försöka, och vägra ansvarsfrihet, men det har i flera rättsfall visat sig vara mycket svårt att få rätt, eller att utkräva någon ersättning.

  5. Namn skriver:

    Tack för svar!
    Det var ju dock lite oroväckande det du skrev om den byggande styrelsen.
    Våran situation är väl inte riktigt till det vanliga tror jag.
    Normalt tar man väl över föreningen vid allas tillträde eller liknande?
    Dom första flyttande in för ett år sedan och alla hade fått tillträde till slutet av 2016. Det har alltså gått ett år och allt är fortfarande inte klart.
    Man har väl också ett personligt ansvar när man sitter i styrelsen, som att se till föreningens bästa?
    Vi alla är ju också medlemmar i föreningen, det borde väl vara någon skillnad på att sitta i styrelsen innan under byggprocessen och sen från att samtliga flyttat in?
    Årsstämman har vi fått veta att dom haft i början av oktober 2017 utan att kalla någon av oss.
    Det kan väl inte vara rätt?

    Med vänlig hälsning.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Ja, det verkar inte ha gått rätt till i ert fall. Och det går inte att hålla en stämma eller årsmöte utan att kalla alla medlemmar, och det verkar ju som att årsstämman i oktober, om det nu var en sådan, inte utlysts på rätt sätt, och därmed kan förklaras ogiltig. Man måste i så fall klandra stämman, genom en anmälan till domstol.

  6. Gunnar skriver:

    Hej!
    Styrelsen har tagit fram ordningsregler för vår förening. Ska dessa godkännas på en föreningsstämma? I våra stadgar står att ” Om föreningen antagit ordningsregler är bostadsrättshavaren skyldig att rätta sig efter dessa”.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Nej, det är inget krav att ordningsregler måste godkännas av föreningsstämma. Men visst kan det vara en fördel om reglerna är förankrade och antagna på en föreningsstämma.

  7. Louise Cleve skriver:

    Hej, bor i ett hus med 43 bostadsrätter, byggherre och entreprenör är samma person likaså styrelse. En hel arbete återstår och det är mycket svårt att få kontakt och information, inflyttning har skett under andra halvåret 2017. Vilka ”muskler” har vi för att få saker och brister åtgärdade? Bilda förening och ta över nu eller?

  8. lena skriver:

    Hej vad anser Du, är Facebook ett alternativ för att förmedla protokoll, årsberättelse m.m till medlemmar i en förening? Alla har inte dator.
    Önskar om möjligt snabbt svar. Tack

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Möjligen kan Facebook användas som en kompletterande informationskanal, men inte den enda. Årsberättelse och annan viktig information måste förmedlas så att alla kan ta del av den. Facebook är en ”elektronisk informationskanal”, och en sådan får bara användas om alla medlemmar gått med på det.

  9. Gunnar skriver:

    Hej! Om det i föreningens stadgar står att ”En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke”. När börjar detta krav gälla? Från dag 1, efter en vecka, efter en månad ??? Kan föreningens styrelse ändra dessa regler utan stämmans godkännande?

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Kravet gäller direkt. All uthyrning kräver godkännande från styrelsen, från dag 1. Detta står i Bostadsrättslagen. Men regeln brukar också stå i stadgarna bara för att förtydliga det hela.

      Den sista frågan är dock intressant: Kan styrelsen ändra dessa regler? Ja, styrelsen ”äger” ju frågan, och kan t ex lämna generösa tillstånd, eller generella tillstånd till andrahandsuthyrning. Det förekommer också fall där man i stadgarna anger att all uthyrning är tillåten. Men om det ska stå i stadgarna måste det ha beslutats på föreningsstämma.

    • Gunnar skriver:

      Hej, tack för svar. Om det gäller en ”seniorförening” 55+där det i stadgarna också står att ”En förutsättning för att styrelsen ska lämna sitt samtycke är att den eller de som bostadsrättshavaren ska upplåta sin lägenhet till har fyllt 55 år”. Kan styrelsen ändra detta krav utan förslag/beslut på föreningsstämma?

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Med en sådan skrivning i stadgarna är styrelsen bunden att följa denna regel. Och det kan inte ändras utan att stadgarna ändras. Vilket måste ske på föreningsstämma.

  10. Pia Maköör skriver:

    Vår styrelse beslutade hyra ut en bostadsrätt som föreningen ägde istället för att sälja den. Ordförande samt personen som skulle hyra reparerade bostaden.
    Vår ordförande var övervakare till personen som skulle hyra. Personen var dömd för våld mot tjänsteman. Vapenbrott. Narkotikabrott. Återkommande olovliga körningar. Dömd till skyddstillsyn. Ordförande samt hams familj är nära vän till personens mamma. Hon äger en bostadsrätt i vår förening.
    Hyresgästen har stora skulder hos kronofogden samt saknade inkomst de senaste 3 åren.
    Vi hade ett flertal inbrott helt plötsligt. Lägenhet förstördes invändigt. ytterdörren var illa tilltygad så idag är en ny insatt. Troligtvis har vi samtliga boende fått betala den. Vi har även ännu en gång fått reparera lägenheten.
    Nu har man sålt lägenheten till en person som blev vräk från sin bostad. Hans son är vän till ordförande samt hans familj. Sonen äger en bostadsrätt i föreningen Personen är alkolist sedan många år tillbaka. Har omfattande skulder hos kronofogden nästan 1000000 kr, även införsel på sin pension.
    Vilket ansvar har styrelse i denna fråga. Vi andra boende känner inte oss trygga längre i vårat hus. Med vänlig hälsning Pia

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Det är svårt för mig att bedöma dessa händelser. Det enda jag kan säga är att det är styrelsen som ansvarar för vem som kan bli medlem i föreningen, och vem som alltså kan köpa en bostadsrätt. Jag kan utifrån din berättelse inte avgöra om det begåtts något direkt fel.
      Om det finns problem med denna medlem eller detta boende, så är det styrelsens ansvar att hantera detta. Ni som är oroliga eller har synpunkter bör ta upp frågan på kommande årsstämma. Ställ de frågor ni vill ha svar på.

  11. Gert Ahlfeldt skriver:

    Hej,
    Är medlem i en förening där vi under flera år försökt få med en punkt ”Övriga Frågor” på agendan till föreningsstämman. Vid förra årets skrev jag en motion att denna punkt skulle finnas med, men styrelsen föreslog avslag. HSB’s representant som ledde mötet klubbade styrelsens beslut, utan att fråga medlemmarna om deras åsikt. Jag protesterade då och hänvisade till ett liknande ärende från maj 23, 2016, där du skriver ”att medlemmarna själva ska avgöra om det ska diskuteras eller inte. Något beslut i sakfrågan får inte fattas, det blir i så fall ogiltigt”.
    Efter att jag överlämnat en kopia på ditt svar från 2016 så fick vi efter ordinarie mötet möjlighet att ställa frågor till styrelsen.
    Nu fick vi kallelse till årets föreningsstämma och till min förvåning fanns det inte med någon punkt övriga frågor.
    Kan tillägga att det i år har inkommit 2st nya motioner i samma ärende. Båda motionerna har styrelsen föreslagit avslag på. Styrelsens motivering är att föreningens stadgar säger ”Kallelse till föreningsstämma ska innehålla uppgifter om de ärenden som ska förekomma på föreningsstämman”.
    Som jag ser det är ett ”ärende” en punkt som man ska ta beslut om och allmän diskussion (övriga frågor) inte faller under begräppet ärende.
    MVH
    Gert

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Det här är en fråga som inte är solklar. Det enda man säkert kan säga är att det bara får fattas beslut i frågor som är upptagna på dagordningen. Kan man då inte diskutera andra angelägna frågor på årsstämman? Jovisst kan man det, framför allt under punkten ”Föredragning av årsberättelsen”. Där ska man kunna diskutera alla slags händelser och problem som förekommit under året. Men ibland kan det finnas någon speciell fråga som ligger mer i framtiden. Då bör styrelsen ta med detta som en punkt på dagordningen, antingen som en informationspunkt, eller om det finns ett utarbetat förslag, i form av en proposition som man kan fatta beslut om. Och medlemmar kan naturligtvis själva lämna förslag, i form av motioner.

      Finns det då behov av en punkt ”Övriga frågor”? Alltså en punkt för vad som helst, som får diskuteras, men inte beslutas om?
      Fördel: det kan bli en slags säkerhetsventil, där frågor kan komma upp som kanske undertryckts och inte annars hade kommit fram.
      Nackdel: Det kan vara en angelägen fråga som många velat diskutera, men eftersom den inte är anmäld på dagordningen har några kanske avstått från att bevista mötet. Man ligger alltså farligt nära att bryta mot Föreningslagen 7:21, där det står ”I kallelsen ska de ärenden som behandlas på föreningsstämman tydligt anges”. Att ”behandla en fråga” behöver inte alltid innebära ”besluta”.

      Jag kan alltså se både fördelar och nackdelar med en punkt ”Övriga frågor”. Jag kan inte se något formellt hinder mot en sådan punkt, men det bör i så fall tydligt anges att det endast är en informationspunkt, med begränsade diskussionsmöjligheter.

      .
      (vi vill påminna om möjligheten att lämna ett ekonomiskt bidrag)

Lämna ett svar