Nu öppnar vi frågelådan igen!

En längre tid har vi haft frågefunktionen avstängd pga bristande tid. Nu öppnar vi igen, och välkomnar frågor kring styrelsearbete, ekonomi och föreningsrätt. Ställ din fråga under adekvat avsnitt (till höger). Vi försöker besvara alla frågor så snart vi kan, inom några dagar.

Vi uppmanar till ekonomiskt stöd, då denna sida bedrivs helt ideellt. Får du svar på en fråga bör du bidra!
Swish 1233 943 693 Plusgiro 120509-5 Bg 461-0705
Förslag på belopp 100/200/300kr.

69 Responses to “Nu öppnar vi frågelådan igen!”

  1. Malin skriver:

    Hej, jag bor i ett radhus i en förening där hela området är k-märkt. Det är byggt på 50-talet med flera kända arkitekter som varit delaktiga när området byggdes. Alla som bor här är väldigt måna om att området får bevara sin charm och personlighet.
    Trotts detta har det gått över sjuttio år och naturligtvis behöver vi anpassa vissa delar efter de nutida behoven.
    Vår radhuslänga har under hösten dränerats och ska nu i vår återställas. Innan dräneringen startade fick vi information om att framsidorna skulle försöka återskapas i stora drag till ursprungsritningara medans baksidorna var mer flexibla och man skulle få behålla sin personliga prägel.
    Man skulle kunna välja mellan att ha sten eller trätrall mm.
    Vår länga är den sista i området och ligger helt fri från andra längor, samt att vi har en stor allmänning på baksidan. Tidigare ägde Stockholmshem detta område och för minst 30 år sedan så förlängde de staketen mellan bostäderna i längan till ca 5,5 m jämfört med övriga längor som har ca 3,5 m.
    När området ombildades köpte vi det i detta utförande och fler i längan har även köpt och flyttat in efter att det blev bostadsrätter. De har alltså köpt sina hus utifrån hur de såg ut innan dräneringen. Och alla som bor i denna länga har naturligtvis anpassat sitt liv efter denna yta, med tex trätrall, redskapsbodar, planteringar och utemöbler mm.
    I föreningens stadgar står det att ”tomten” är ca 3,5 m och att man får ansöka om att bygga trall på denna yta.
    Nu efter att dräneringen är gjord och vi fått information om återställningen så kommer de endast att återställa 3,5-4 m av baksidorna, de kommer endast sätta planket till denna längd och större altaner kommer inte att godkännas, enligt stadgarna.
    Detta medför såklart enorm besvikelse för oss som bor här, då vi känner oss lurade. Våra uteplatser kommer aldrig gå att återskapa till det de var innan dräneringen.
    Styrelen hänvisar till att området ska vara enhetligt och till den urprungliga ritningen som gjordes för 70 år sedan.
    Till saken hör att vår länga har allmänning bakom och det skulle verkligen inte störa varken miljön utåt eller för vårt område.

    Vad har vi som bostadsrättsägare för rättigheter och skyldigheter i detta?
    Detta kommer att förändra det som vi köpte från början.

    Tacksam för svar!

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Vad som är rätt och fel är svårt att avgöra, men min uppfattning lutar åt att styrelsen har rätt. Man måste utgå från de ursprungliga ritningarna. Att Stockholmshem vid något tidigare tillfälle ”förlängt” era tomter behöver inte innebära att det var juridiskt giltigt då. När er förening sedan bildades och friköptes har det antagligen varit enligt ursprungliga tomtritningar, de extra 2 metrarna ingick därför inte. Vilket ni borde ha fått reda på. Min uppfattning är att ni inte kan kräva något återställande av dessa extra meter, om de ligger utanför tomtgränsen.

  2. Anders Lundgren skriver:

    Hej,
    Vad gör vi.

    Jag bor i en bostadsrättförening bygd av JM-bygg 2014. Vårat garagegolv har spruckit sönder som JM-bygg nu åtgärdar kostnadsfritt för föreningen.
    Under 3 veckor pågår arbetet, föreningen har ordnat tillfälliga parkeringar inne på gården för 10. En medlem som har ansvar för webbsidan opponerade sig och spärrade av en del av den tillfälliga parkeringen på eget bevåg.
    Orsak bilarna lyser in i lägenheten när de parkerar. Det är en häck och snövall mellan. Lägenheten är på nedersta våningen och 5 m från häcken.
    När vi tog bort avspärrningen blev han väldigt arg och stängde ner föreningens hemsida med motiveringen det var hans gogel konto. vi fick inte en möjlighet att rädda något från hemsidan. Vad är lämpligast sät att bemöta denna person som är väldigt oresonlig.

    Med vänliga hälsningar

    Anders Vicevärd

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Det enda självklara är väl att frånta denne person allt ansvar och all medverkan i föreningens arbete. Jag vet inte om personen är styrelseledamot, men skulle så vara fallet bör personen absolut inte få fortsatt förtroende.
      Om hemsidan är ”försvunnen” är det inget att be för, ni får göra en ny. Jag skulle aldrig börja förhandla med en sådan person.

  3. Annki Edström skriver:

    Hej
    Tack för en mycket bra informativ sida!
    Fråga: En medlem har, utan att fråga styrelsen, bytt ut låset i ytterdörren (dörrar och lås nya 2016). Har han rätt till det? Konsekvenser? Hur ska vi agera tycker du? (försvårar tillsyn/olycka).
    Bakgrund: Är ordförande i en relativt nybildad förening (2016 helrenoverat landshövdingehus i Göteborg).
    Vi tog över bbc (jag antar) klassiska stadgar och under §10 står det om bostadsrättshavrens rättigheter och skyldigheter. Här står vilka delar i lägenheten som borättshavaren ansvarar för (väggar golv, ledningar osv.) i sista punkten står: ”eldstäder, rökgångar, inner- och ytterdörrar samt glas och bågar i inner- och ytterfönster; bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterfönster samt lägenhetsdörrarnas yttersidor”

    Vi har blankett för anmälan av ändring i lägenheten.

    Tacksam för svar
    Med vänlig hälsning annki

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Enligt era stadgar är det innehavaren som ansvarar för ytterdörren, och däri ingår ansvaret för lås, beslag, brevinkast mm, om inget annat sägs i stadgarna. Även om ansvaret för ytterdörren skulle ha varit föreningens, så brukar ändå ansvaret för just låset vara innehavarens ansvar. Det innebär att innehavaren fritt kan byta lås eller nycklar, utan att inhämta tillstånd. Bostadsrättsföreningen har ändå ingen rätt att gå in i en lägenhet utan tillåtelse. Och att föreningen innehar huvudnycklar är ovanligt nuförtiden, och inget som vi förespråkar.

  4. Louise Cleve skriver:

    Hej, har fått bra svar tidigare, frågar nu: Inom vilken tidsrymd bör/skall ett övertagande ske? Enligt några boende måste/skall övertagande ske inom 2 år /från vilken tidpunkt/ Så här är det: Byggherre, entreprenör tillika styrelse är samma person + 2 andra /styrelse/, inflyttning i de första lgh skedde 2017, alla 43 lgh blev sålda, ingen slutbesiktning har skett. Mycket arbete återstår, bl.a otäta ytterdörrar, balkongdörrar, sprickor i betongkonstruktionen, sophus/miljöstation är för stor yta, ej godkänd av kommunen.
    Vi är 4 pers. utsedda av boende att framföra deras åsikter, varav undertecknad är en.
    Har köpt dina böcker, men kan inte hitta vårt problem.

    Är ytterst tacksam för ditt svar och emotser det så snart som möjligt.
    Byggherren har flera åtaganden/byggen i Gävle. Vi bor i Tierp.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Det sk övertagandet, när de boende kan ta över styrelsen, kan ske så snart stadgarna tillåter det. Dvs det står ofta i stadgarna när det kan ske, t ex när alla lånen placerats, eller efter att slutbesiktningen gjorts, eller efter viss tid. Eller så står det inget alls, och då kan ny styrelse väljas på första bästa årsstämma (eller extrastämma). Och årsstämma ska ju hållas varje år. Kontrollera alltså stadgarna.

      Ur medlemmarnas intresse bör det göras så snart som möjligt.

      (p.s. jag har ej skrivit några böcker, ännu)

  5. Ina Svensson skriver:

    Hej

    Vi kommer ha årsmöte om någon vecka där vår revisor enligt revisionsberättelsen inte kommer att rekommendera ansvarsfrihet pga att han tycker att reliningen som är gjord på våra 80-åriga stammar var onödig och blev för dyr. Oavsett om han har rätt eller fel så undrar jag om det är något speciellt vi ska tänka på när stämman väl hålls och hur den nya styrelsen ska agera. Jag sitter i den gamla styrelsen och har blivit ombedd att sitta i den nya också då vi är en liten förening. Jag är ytterst tveksam till detta då risken finns att vi hamnar i situationer som jag inte ska delta i.
    Ina

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Jag kan spontant tycka att det verkar något märkligt av en revisor att föreslå ej ansvarsfrihet pga att ett uh-arbete var ”onödigt och blev för dyrt”. Många uh-arbeten uppfattas av medlemmarna som ”onödiga”, och många blir dyrare än beräknat, det är mycket vanligt. Utan att styrelsen på något sätt kan klandras. Men det kanske finns mer bakom som jag inte känner till.
      Ej ansvarsfrihet öppnar upp för den nya styrelsen att stämma eller kräva skadestånd av de ansvariga styrelseledamöterna. Även detta har jag svårt att tro att det kommer ske, det är mycket ovanligt, såvida inte rent brottslig hantering förekommit. Om du sitter kvar i den nya styrelsen innebär det då att du är jävig, och inte kan delta i sådana diskussioner eller beslut. Det talar i så fall för att du ej bör kandidera.
      Men om denna ”ej ansvarsfrihet” enbart är en slags missnöjesyttring, en markering, då tycker jag absolut att du kan fortsätta i styrelsen, och bidra med din erfarenhet i det kommande arbetet.

  6. Pelle S. skriver:

    Hej,

    1) Finns det ett min antal röster emot för att inte ge styrelsen ansvarsfrihet? Om ja, hur många?
    2) Måste det alltid vara valberedningens förslag som ska röstas om. eller finns det mjölighet att ställa sig upp och motkandideera?
    3)Om BRF:s styrelse repesenterar inte rättvist medlemmerna (två gator där den ena har fler ordniarie lemöter samt ordförande posten)hur kan man komma tillrätta enklast? Motion och extra stämman hjälpte inte och stämman urartade.

    Tacksam för svar
    P S

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Alla beslut på föreningsstämman fattas normalt sett med enkel majoritet, dvs ”mer än hälften av de avgivna rösterna” (LEF 6:33) Detta gäller även frågan om ansvarsfrihet. Men just denna fråga, om ansvarsfrihet, kan nekas av en minoritet bestående av ”minst en tiondel av de röstberättigade i föreningen” (LEF 21:6).

      Det finns alltid möjlighet för vem som helst att ställa sig upp och kandidera, eller föreslå någon annan, direkt på stämman. Om det är som alternativ till valberedningens förslag, måste man gå till sluten omröstning. Läs utförlig om detta här till höger: Valberedningen del 2 – presentation och val.

      Det finns ingenstans i lagar eller regler att styrelsen måste vara representativ på något sätt. Möjligen kan det stå något om det i stadgarna, men det är mycket ovanligt. Vill inte stämman ha en representativ styrelse, så får det bli så.

  7. Louise Cleve skriver:

    Hej igen, tack för snabba svar.
    Byggherre, entreprenör, styrelse är densamme /+2 till i styrelsen/ enligt uppgift från det företag som sköter ekonomin har ingen årsstämma hållits för 2017, när den blir för 2018 vet vi ej.
    43 bostadsrätter, inflyttning 2017, slutbesiktning har ej skett, vi har ej blivit kallade till någon årsstämma. Stadgarna är från Boverket, p 11 säger hur kallelse skall ske, men inget hänt.
    Vad göra?
    PS det var Björn Lundens böcker jag avsåg.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Jag föreslår att ni genast kontaktar Bolagsverket i denna fråga. Föreningslagen är mycket tydlig med att föreningsstämma ska hållas senast 6 månader efter varje räkenskapsår (6kap. §9).
      Se även §16. ”Om en föreningsstämma… inte sammankallas på föreskrivet sätt, ska Bolagsverket efter ansökan genast kalla till föreningsstämma…”. En sådan anmälan till Bolagsverket kan göras av vem som helst medlem.

  8. Lennart Berg skriver:

    Hej. Vi har en medlem som bor på markplan och har fått okej att bygga ett trädäck men nej till att sätta dit en badbalja typ spa. Han har gjort det ändå trots att vi i styrelsen via förvaltaren sagt nej. Nu vill han träffa oss i styrelsen och diskutera. Vad bör vi tänka på som största motargument? Han har inte sökt tillstånd skriftligt heller.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Jag kan tyvärr inte ge några tydliga råd. Man måste väga argumenten för och emot. Finns det några nackdelar för föreningen med denna badtunna, som motiverar ett nej?

  9. Pia Maköör skriver:

    Vi skall nu gå över till taggar. Jag behöver 3 taggar och är bostadsägaren. Men styrelsen kräver att jag skall uppge namn på personer som erhåller tagg från mej.
    Man skall föra ett register för att kunna se vem som går in i källaren natt tid. Styrelsen kan ju även kontrollera vem som går hem till mej dagtid. Det är ju en form av övervakning. Personen som får tagg vill kanske inte bli registrerad. Jag kan ju också påstå att en viss person skall få tagg men ge den till någon annan. En annan synpunkt. Vem jag umgås med och som besöker mej är väl en privat sak
    Är det laglig att föra ett sådan register ?
    Med vänlig hälsning Pia Maköör

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Styrelen kan aldrig kräva att veta vem du lämnar ut taggar till. Du ska ha rätt till ett visst antal taggar, och dom ansvar du som lägenhetsinnehavare själv för.

  10. Dennis Lang skriver:

    Hej.
    Har en fråga.
    Har en boende på vårt område som är påtänkt att sitta i styrelsen i vår BRF och troligtvis blir han ordförande.
    Vet om att han har skulder hos kronofogden och vår internrevisor vet också om det och hon tycker att det inte är ok att han ska sitta i styrelsen med skulder.
    Skulderna är tydligen gamla och har inte med föreningen att göra.
    Jag ser inga hinder för att han ska sitta i styrelsen.
    Finns det några hinder för honom att sitta i styrelsen?
    Tacksam för svar.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Det enda hindret som kan vara aktuellt är om personen är satt ”i konkurs”, eller har näringsförbud. En vanlig skuld är inget hinder. Däremot kan ju möjligen lämpligheten ifrågasättas, berende på vad för typ av skulder det är.

  11. Helge Johansson skriver:

    En garagesamfällighet har som medlemmar tre brf, där varje brf har en ledamot i styrelsen. ”Medlem i föreningen är ägare till fastighet ….som har del i samfällighet enl §2” (Garageföreningen). Varje bostadsrättsägare är ju då delägare i resp brf och borde ju då också ha rätt att närvara på samfällighetens årsstämma. Boende i de tre brf blir aldrig kallade och det känns ju knepigt, att inte kunna påverka det som avhandlas på en årsstämma där man är medlem.
    Vad säger lagen om detta? Vem skall kallas till samfällighetens årsstämma?

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Samfällighetens medlemmar är de tre bostadsrättsföreningarna, som företräds av dess styrelser. Endast de (styrelserna eller dess ombud) har rösträtt, enligt specifika regler beroende på vilka frågor som behandlas.
      Bostadsrättsföreningarnas enskilda medlemmar har inte rösträtt, och blir i normala fall inte heller kallade. Men har faktiskt närvarorätt, och yttranderätt! Vill man bevista samfällighetens möten, måste man därför kontakta styrelsen och informera sig om kommande möten.

      Lag om samfällighet, §48

      Innehavare av rättighet i delägarfastighet får närvara och yttra sig vid behandlingen av fråga som rör hans rätt.”

  12. Solveig Svensson skriver:

    Hej
    Vi är en liten förening på 22 lägenheter.
    Jag har flera frågor om hur styrelsearbetet sköts:
    Styrelsen består av 3 personer.
    Kassör ingår inte i styrelsen utan är inhyrd. Vid flera årsstämmor har vi medlemmar uttryckt önskemål om att kassören ska närvara vid årsmötet. Det uppstår ofta ekonomiska frågor som det vore bra att få ett direkt svar på. Kassören vägrar att delta vid årsmötet. Vår ordförande lutar sig i mångt mycket mot kassören, som har mycket åsikter om hur styrelsearbetet ska gå till. Kassören sammanställer årsredovisning, men hans namn framgår ingenstans. Det hela känns märkligt.

    Vid årsmötet i maj 2022 föreslogs under mötet att utöka styrelsen från 3 personer till 5. Anledningen var att få mer balans i styrelsen. Stämman godtog beslutet. Jag är en av de nyinvalda. I efterhand är det tre personer som inte godtar beslutet utan vill få till en ny årsstämma eftersom ärendet inte hade framkommit i kallelsen. Det kan jag förstå, men min undran är om man kan närvara vid mötet och godkänna och sedan ångra sig? Vi hade möte i maj och nu i augusti får vi två nya medlemmar i styrelsen veta ryktesvägen att beslutet har överklagats. Ordföranden har inte kallat till något konstituerande möte utan har enbart informerat den gamla styrelsen. Hela situationen känns absurd.

    Den nya styrelsen är inte rapporterad till Bolagsverket. Finns det någon ”dead line” när rapport ska lämnas till Bolagsverket?

    Hur är det med situationen när två personer äger en lägenhet? Jag vet att det bara är en röst per lägenhet som gäller. I vårt fall så sitter den ena personen i styrelsen och den andra i valberedningen. Hon i valberedningen har mycket starka åsikter i det mesta och är en av dem som överklagar beslutet om utökning av styrelsen, trots att hon var med vid mötet. Vi hade ingen rösträkning vid mötet utan svaret var JA på frågan om vi kunde godkänna förslaget. Min fråga är om båda dessa personer från samma lägenhet både kan sitta med i styrelsen samt överklaga och ha massa åsikter hit och dit, lobbar för att få sin vilja igenom. Paret i fråga har väldigt stor makt i vår förening.

    Hälsningar
    Solveig

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Ja, det verkar inte fungera riktigt som det ska med nya styrelsen. För att ta det i tur och ordning:
      Den du kallar ”kassören” verkar bara vara föreningens ekonomiska förvaltare, och har i så fall varken skyldighet eller ens rättighet att bevista föreningsstämman.
      Medlemmar som inte är nöjda med ett stämmobeslut kan försöka kalla till extrastämma, för att ta upp frågan igen. Det kan man göra, oavsett anledning, bara man är minst 10% av medlemmarna, dvs i ert fall åtminstone 3 st. Det handlar inte om att ångra sig, eller överklaga, utan bara att få frågan prövad igen.
      En nyvald styrelse måste anmäla förändringen till Bolagsverket. Innan det är gjort är styrelsen inte beslutsmässig! Föreningen saknar alltså en fungerande styrelse just nu, om det är som du säger.
      Slutligen: det finns inget formellt hinder för sammanboende att den ena sitter i styrelsen, den andra i valberedningen. Kanske inte helt optimalt, men lämpligheten i det kan bara stämman avgöra.

  13. Anette skriver:

    Hej . Jag sitter i styrelsen i en Brf förening, det är ”nybyggda” hus inflyttade från oktober 2018 till april 2019, 8 hus med totalt 31 bostadsrätter. Varje bostadsrätt har sin frånluftvärmepump med integrerad varmvattenberedare och vi alla har vattenburen golvvärme.
    Nu när garantin har gått ut på värmepannorna så har vi lite svårt att tolka stadgarna och vem det är som skall stå för reparationerna, har även skickat stadgarna till föreningens försäkringsbolag och de säger att det är lite luddigt. Skall säga att jag personligen har förutsatt att föreningen står för värmepannan, är ju en rätt stor utgift när den väl behöver bytas.
    I stadgarna står det :
    Bostadsrättsinnehavaren svarar för underhåll och reparationer av bl.
    and annat, ledningar för avlopp, värme ,gas, el och vatten till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte tjänar fler än en lägenhet.
    Varmvattenberedare. Skillnad att stå för 10-15 tusen och 100-130 tusen. Så hur tolkar ni det ? /mvh Anette

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Stadgarna borde var tydligare med ansvarsfördelningen när det gäller frånluftsvärmepumpen. Nu står det tydligen bara ”Varmvattenberedare”. Så vad menas med ”Varmvattenberedare”? Jag känner inte till den tekniska lösningen för er uppvärmning och för varmvattnet, så jag vet inte hur det ska tolkas. Ni måste från styrelsens sida ta en diskussion om detta inom föreningen, och göra en precisering i stadgarna. Sen är det ju så att det rent ekonomiskt inte spelar så stor roll vem som har ansvaret: antingen betalar var och en från sin egen börs, eller betalas det av medlemmarna via en något högre månadsavgift. Mitt förslag är att ansvaret ska ligga på föreningen.

Leave a Reply for Pelle S.