13. Andelstal, vad är det för något?

Om bostadsrättens andelstal.

Andelstalet är en viktig uppgift – men ointressant ! Hur hänger det ihop? Det här är en komplicerad fråga. Så vill du göra det enkelt för dig, läs bara den här sammanfattningen:

För den som ska köpa bostadsrätt är andelstalet ointressant.

 

Varje bostadsrättsförening är uppdelad i andelar, där varje bostadsrätt har sin andel. Andelen står ofta i direkt proportion till lägenhetsytan, och anges i procent. Exempel: en viss lägenhet är på 50 kvm, och föreningens sammanlagda bostadsrättsyta är 5000 kvm, då är lägenhetens andel 1 %. Men det är inte alltid andelstalet exakt följer lägenhetsytan. Lägenheten har kanske istället ett andelstal på 1,07, eller 0,89.  Två lägenheter i samma förening kan alltså ha olika andelstal, även om de är lika stora. Det kan t ex bero på vilken våning lägenheten ligger.  Eller kan det bero på lägenhetens utformning, eller väderstreck, eller att den har eller inte har balkong, eller pga något annat som ibland kan vara svårt att riktigt förstå.

Varför är det så?  Andelstalen fastställs när man bildar en bostadsrättsföreningen.  Då  “poängsätter” man varje lägenhet, inte bara utifrån storleken, utan även utifrån belägenhet, våning, om det fanns hiss, extra gäst-wc, eller balkong, eller kanske störs av tvättstugan, eller andra faktorer, etc etc.

Vad innebär då detta?  Jo, andelstalet styr lägenhetens månadsavgift (“hyran”). Alla betalar månadsavgift i proportion till lägenhetens andelstal. När andelstalet strikt följer lägenhetsstorleken blir också månadsavgiften i direkt proportion till lägenhetsytan. Men om andelstalet skiljer sig från ytan blir det också en viss skillnad på avgiften. T ex två likadana lägenheter men på olika våningsplan kan betala olika mycket i avgift. Skillnaden kan i vissa föreningar vara betydande. (Men skulle skillnaderna vara omotiverat stora bör styrelsen se över fördelningen).

Som bostadsköpare, hur ska man se på lägenhetens andelstal?  Vårt svar är att man egentligen inte behöver bry sig!  Andelstalet i sig säger ingenting.  Som köpare har man faktiskt ingen direkt nytta av denna uppgift. Det väsentliga är månadsavgiftens faktiska storlek på just den lägenhet man är intresserad av, och naturligtvis priset. Andelstalet kan kanske bli intressant (men bara kanske) om man jämför exakt likadana lägenheter i samma förening, men en sådan jämförelsen kan man som bostadsköpare sällan göra. Så än en gång: det väsentliga är den aktuella bostadsrättens faktiska månadsavgift, inget annat!

Som framgår av ovanstående är det alltså inte styrelsen som beslutar exakt vad var och en ska betala i månadsavgift. Styrelsen beslutar bara om den allmänna storleken på månadsavgiften. Sedan fördelas avgiften efter de olika lägenheternas andelstal.

Förtydligande: Andelen utrycks ofta i procent, men ibland som andel av 1.  Som exemplet ovan: om lägenheten är en 100-del av föreningen då är andelen 1,000 (1 procent). Men ibland skrivs det som  0,010  istället, det kan vara förvillande.

Tillägg: Vissa föreningar använder sig av dubbla andelstal: Det ena andelstalet styr var och ens andel = ägarandel i föreningen, det andra andelatalet styr månadsavgiftens fördelning. Här skiljer man alltså på ägarandel och månadsavgift. Men för en köpare förändrar det ingenting, det är fortfarande den verkliga månadsavgiften som är intressant, och bostadsrättens pris.

 

© Borättupplysning Skåne

185 Responses to “13. Andelstal, vad är det för något?”

  1. LarsG Ericsson skriver:

    Hej, intressant sida.
    Vår brf drabbas efter tio år på underhållskostnader på tio av föreningens terrasser och terrassförråd. Övriga fyrtio lägenheter har balkonger utan underhållskostnader. Andelstalet och årsavgiften är lika för lika stora lägenheter oavsett terrass eller balkong. Terrasserna är upp till 70 kvm stora. Bör vi räkna om andelsvärdet för terrasslägenheterna för att de ska täcka sitt extra underhåll i framtiden?

    • Nej, jag tycker inte det. 10 år är alldeles för kort tid för att avgöra uh-behovet. Om ett antal år kanske det visar sig att balkongerna är i jättedåligt skick och måste byggas om. Sådant går inte att förutsäga. Olika lägenheter kan kosta olika mycket att underhålla, och det ska bedömas när man fastställer de ursprungliga andelstalen. Sen kan verkligheten bli helt annorlunda, och det måste man acceptera.

  2. Anders Lundgren skriver:

    Hej,
    Jag bor i en BRF med 49 lägenheter varav 5 lgh har stora takterrasser på båda sidor om lägenheten ca 120-140m2 på vardera lgh.
    Andelstalet går strikt på lägenhetsyta, inte läge, förråd, balkong, uteplats, och takterrass är medräknat.
    Nu vill några med stora lgh räkna om andelstalet för att lägga över en del av kostnaden på de som har takterrasser. Till saken hör att lgh med takterrass var 200 000-300 000 kr dyrare än motsvarande likadan lgh med bara balkong, när BRF bildades 2004. BRF har inga kostnader för skötsel av terrass tak.
    Jag tycker att om man ser över andelstal i BRF ska man göra det för alla utrymmen som är knyten till lägenheterna. Idag har vi väldigt orättvisa källarförråd från 15 m2 -30 m2 stora, och det finns ett missnöje.
    Min fråga är, kan man höja hyran för de som har takterrass, som har betalat nyttjanderätten genom ett högre pris vid bildandet av BRF?

    • Liksom föregående fråga ska man vara mycket försiktig när det gäller andeltalen, i princip ska dessa inte kunna ändras, de omständigheter som nämns i frågan är inte relevanta skäl. De med stora terrasser har redan betalt ett högre pris för sina lägenheter, och tydligen ansågs terrasserna inte kosta något extra i uh, eftersom dessa lägenheter vid bildandet inte försågs med förhöjda andelstal. Precis som i föregående fråga kan det under årens lopp visa sig att verkligheten blir annorlunda, men det ska ändå inte påverka andelstalen.
      Det är vanligt i dag att andelstalen strikt följer lägenhetsytorna. Inget fel i det, det är ändå en begriplig form av rättvis fördelning. Även om lägenheterna sen har olika bra lägen, olika terrasser eller balkonger, eller olika stora förråd.

  3. Maja G:son skriver:

    Hej,
    Vår förening (OBS: INTE Brf, utan Bf) skall räkna om andelstalen, och nya mätningar av alla lägenheter har därför gjorts. När andelstalen beräknas i % av fastighetens alla ytor; skall endast lägenhetsytorna tas med eller även andelar i form av allmänna utrymmen, hyreslokaler etc?

  4. Charlotte Johansson skriver:

    Hej!
    Jag bor i en gammal bostadsrättsförening där alla lägenheter (ca 60 st) har balkong utom 8 st. Balkongerna har kostat föreningen mycket pengar (ca 5 mkr) då alla fick rivas och byggas upp på nytt på grund av röta. Detta har delvis finansierats genom en avgiftshöjning. Andelstalen i föreningen är beräknade efter bostadsyta, dvs. även de som inte har balkong har fått en avgiftshöjning på 15 %. Mina frågor är: -borde inte andelstalen har beräknats på annat sätt?- kan det vara möjligt att inrätta en ”Balkongfond” dit bara de som har balkong betalar in pengar för framtida reparationer för att rätta till orättvisorna med att de utan balkong får stå för balkongreparationer? Tack!

    • Borde inte andelstalen har beräknats på annat sätt?” Jo, kanske det. Och ni skulle också kunna ha en särskild avgift för balkonglägenheterna. Men, om detta ska kunna ske, måste frågan upp på föreningsstämma. Ändrade andelstal kräver stämmobeslut, och särskild balkongavgift kräver en stadgeändring av hur avgifter får tas ut.

  5. Mattias skriver:

    Hej
    Jag bor i ett radhus som ingår i en bostadsrättsförening.
    På vinden har vi gemensamma förrådsutrymmen, ovanför min lägenhet finns dock ingenting. Jag ser ingen anledning för föreningen att inte sälja det eftersom det inte används.
    Det är snedtak och finns en yta i mitten som är 2,5 meter bred och 4.5 meter på längden som är över 1.9meter i tak höjd. Dock så sitter det takstolar på en höjd av 187cm höjd med 112 cm avstånd.
    Det jag förstått är att om takhöjden är under 190 räknas det som biyta.
    Dock osäker om vad detta ska räknas som.
    Om det nu är biyta borde det räknas in i andelstalet?
    Jag vill självklart komma undan att betala mer hyra än jag redan gör.
    Mvh Mattias

    • Jag kan utifrån denna beskrivning inte avgöra typ av yta. Däremot kan jag uttala mig om andelstalet. Om styrelsen (och stämman) går med på att sälja denna yta till dig, så är det helt fritt att sätta andelstal för denna utökade yta. Dvs det behöver inte följa det befintliga förhållandet andelstal/yta, om sådant finns. Styrelsen kommer helt enkelt att ge dig ett erbjudande, att så här mycket kostar det att köpa loss ytan, och så här mycket kommer ditt andelstal att öka, och därmed din månadsavgift. Och det ska godkännas på en föreningsstämma.

  6. Jonas skriver:

    Hej Lennart!

    Tack för en mycket bra sida och för dina informativa svar.

    Vi är medlemmar i en bostadsförening (alltså inte en brf) där månadsavgifterna styrs efter andelstal sedan föreningens bildande för länge sedan. Styrelsen vill nu införa ett andra andelstal som ska reglera månadsavgiften, detta förslag utgår enbart från boyta som enda beräkningsgrund.

    Vi anser att vår lägenhet, där halva delen tidigare varit ett tryckeri, skiljer sig mycket från andra lägenheter i fastigheten eftersom den ligger i bottenplan, har extrem insyn, med ett rum som helt saknar fönster, etc.

    Förslaget skulle innebära att vår månadsavgift höjs från 3000 till 4500, alltså med 50%. Förslaget ska enligt bf:s stadgar gå igenom två stämmor med majoritetsbeslut i första och 2/3 majoritet i andra stämman.

    Jag ser att du i tidigare frågor inte verkar se några problem med att använda boyta som enda beräkningsgrund. Anser du att det är rimligt även i detta fall? Är inte denna ökning väl hög för oss?
    Mvh J

    • Eftersom detta är en bostadsförening, så är det inte Bostadsrättslagen som styr. Utan enbart Föreningslagen och föreningens stadgar. Därför är det nog möjligt att göra som styrelsen har tänkt. Men jag är inte helt på säker vad som gäller för bostadsföreningar.
      Jag har dock två andra synpunkter: Det är inte helt fel att använda bostadsytan som föredelningstal när det gäller årsavgiften. Årsavgiften är ju tänkt att spegla vad lägenheten drar i kostnader, och då spelar det ju ingen roll var i huset lägenheten ligger. Er lägenhet drar lika mycket i kostnader som lägenheter högre upp i huset. Kanske har ni helt enkelt haft för låg avgift hittills? Den andra synpunkten är det här rummet utan fönster. Ett sådant utrymme brukar inte räknas som bostadsyta, möjligen biyta, den ytan borde alltså inte räknas in i ytan när andelstalet räknas ut. Vilket borde innebära en lägre årsavgift.

  7. Klara skriver:

    Hej! En av de boende i vår förening har lämnat in en motion om att ändra från insats till andelsbaserade avgifter. Då kommer samtliga i vår förening få betydande ändrade avgifter som skulle kunna påverka marknadsprisets både positivt och negativt. Hur ska man tänka här? De som köpte lägenheter till ett visst pris och hyra gjorde ju det med acceptans till summorna. Nu drabbas några negativt när de som nu anseende systemets är orättvist säger ifrån.

    • Att ändra från insatsbaserad årsavgift till andelsbaserad kräver en stadgeändring (dvs stadgan om årsavgiftens grunder). En sådan stadgeändring kräver två stämmobeslut, med 3/4-majoritet i andra beslutet (BrL 9:23).
      En sådan ändring behöver inte innebära förändrade avgifter, om fördelningen av andelstalen exakt överensstämmer med insatserna. Men poängen med andelstal är ju att man kan släppa kopplingen till insatserna, och göra en annan fördelning. Det finns föreningar där detta kan vara motiverat. Årsavgiften borde spegla varje lägenhets andel av föreningens totala kostnader, och detta är inte alltid fallet i äldre föreningar. Vid en ev övergång till eller förändring av andelstalen, och därmed fördelningen av årsavgiften, uppstår oundvikligen ”vinnare och förlorare”. Det väsentliga anser jag dock vara att den nya fördelningen upplevs som rättvis i majoritetens ögon. Kopplingen till inköpspris tycker jag man kan bortse ifrån, då det alltid förekommer förändringar i marknadspriset. Ibland pga en större avgiftsförändring, men oftast oavsett förändringar i årsavgiften.

  8. Bo Jacobson skriver:

    Hej Lennart!

    När man köper bostadsrätt så bör man kolla upp så mycket som möjligt före köpet. Att bedöma månadsavgiften utifrån andelstalet ger knappast någonting.

    När man väl har köpt och upptäcker att andra likvärdiga lägenheter har lägre månadsavgift, så är det knappast något man göra åt. Har man köpt så har man ju också accepterat månadsavgiften.

    En ändring av andelstalen lär innebära att c:a hälften av medlemmarna får sänkt andelstal medan den andra hälften får höjt andelstal. På en medlemsstämma skulle den senare gruppen säkert rösta MOT. Sedan skulle de som bara får en mindre sänkning också rösta MOT eftersom omräkningen av andelstalen kostar pengar för föreningen. Sannolikheten att föreningen själv skulle ta initiativ till omräkning av andelstalen är därmed så gott som obefintlig.

    Ändå kan det ju ha blivit fel i andelstalen genom åren. Förutsättningar som rådde vid upprättandet av den ekonomiska planen kan ha ändrats. Nya lägenheter kan ha tillkommit, andra kan ha nyttjats för andra ändamål o.s.v. I vår förening gjordes en lokal om till lägenhet. Eftersom ingen likvärdig lägenhet fanns så diskuterade styrelsen sig fram till ett lämpligt andelstal, dock utan att ändra de andra andelstalen Summan av våra andelstal är numera > 1!

    Hur ”fel” får det bli innan en förening tvingas göra en omräkning? Vem tvingar i så fall föreningen till omräkning?

    • Hur ”fel” får det bli innan en förening tvingas göra en omräkning? Vem tvingar i så fall föreningen till omräkning?
      Svaret är att det kan vara hur fel som helst med andelstalen. Andelstalen är en intern föreningsfråga, ingen myndighet övervakar hur dessa är fördelade. Enbart medlemmarna själva (ofta styrelsen) kan dra igång en process för att se över andelstalen, och eventuellt justera dessa.
      Och om så skulle ske ska man inte utgå från att alla röstar enbart efter sin egen plånbok. Ett förslag som kan motiveras och uppfattas som rimligt och rättvist har god chans att gå igenom. Jag har själv nyligen medverkat vid en sådan omräkning med ”vinnare och förlorare”.

  9. Peter J skriver:

    En brf består av 2 hus. Man har bestämt att det ska finnas 2 andelstal i föreningen(troligen för att de i det huset med flest lägenheter inte vill betala för de ev. dyrare driften i mindre huset). Så det finns andelstal för admin. som är utslaget över båda husen, och för drift som har separata andelstal för de 2 husen. Är detta lagligt ?

    • Ja, en förening styr själv över sina andelstal, och man kan ha flera (två) olika andelstal, men det vanliga är att man bara har ett. Att ha två olika andelstal kan vara motiverat i de fall att man har individuellt anpassade insatser, och att man då vill skilja räntekostnaderna från den löpande driften.
      Att ha olika andelstal för olika huskroppar, som i ert fall, förekommer däremot inte, vad jag vet. Och jag har svårt att förstå poängen, då ett gemensamt andelstal där lägenheterna viktas olika beroende på var de ligger borde fungera lika bra. Det väsentliga i sammanhanget är att andelstal, hur de än är utformade, aldrig får förändras utan beslut på en föreningsstämma.

  10. Jenny P skriver:

    Hej!

    Vi har tagit beslut på stämma att räkna om våra andelstal efter att de, genom hyresrättsombildningar och vindsupplåtelser, uppnått långt över 100% av den ursprungliga BR-ytan vid föreningsbildandet. I vår förening är det endast ytan som är kopplad till andelstalet som reglerar BR-avgiften. Föreningen har fortfarande 2 hyresrätter kvar. Bör/ska/kan dessa 2 hyreslägenhetsytor tas med i beräkningen av BR-andelstal som i vårt fall alltså endast avser reglera BR-avgiftsnivåerna? Vi har idag en total yta, en totalsumma av BR-avgifter vi behöver ha in, samt ett andelstal vi vill ska summeras 100%.

    • Det här är egentligen bara en matematiskt överkurs. Det gäller att fördela avgifterna mellan alla lägenheter så att de innebördes förhållandena består. Om det fördelas enligt en skala med 100 andelar, eller en skala med 120 andelar, det spelar ingen roll, så länge de inbördes förhållandena är desamma. Men har man t ex 120 andelar, pga av att lägenheter tillkommit, så är det ju bara att dela alla andelar med 1,2 så är man tillbaka i läget med 100 andelar. Blanda inte ihop detta med det totala avgiftsuttaget, det ska ju inte förändras (antar jag).

      Om ni nu vill räkna om andelstalen i er förening, och få en snygg 100-fördelat andelstal, så rekommenderar jag att ni räknar in även de kvarvarande hyresrätterna (som om de vore bostadsrätter), men att deras andelstal blir ”vilande”. Era nuvarande bostadsrätters andelstal kommer alltså summeras till ett värde under 100, men det spelar ingen roll, avgiftsuttaget ska ju ändå vara oförändrat (antar jag).

  11. Anders Udd skriver:

    Hej,

    Innan jag köpte min nuvarande lägenhet hade föreningen delat ut garageplatser
    till vissa medlemmar, vilka sedan införlivdes till berörda lägenheter. Vissa fick
    flera garageplatser, vissa fick inga. För varje garageplats betalar ägaren nu en viss scablonmässig avgift, utöver det som betalas för själva lägenheten. Min lägenhet har ingen garageplats, och jag betalar inte heller någon avgift för den delen. Några tyckte inte att en ojämn fördelning av garageplatser var rättvis, och det har nu varit en mycket dyrbar juridisk granskning. Föreningen vill nu att vi alla betalar för kostnader för granskningen, indirekt över tiden i våra avgifter. Kostnadens storlek beror enbart på lägenhetsytan, helt oberoende om man har garageplats eller inte. Då jag har ingen garageplats, och har inte på något sätt varit delaktig i tvister eller
    utredningar heller, och har dessutom den största lägenheten i trapphuset, tycker jag att det är ganska konstigt att jag måste nu vara med och betala för dessa kostnader, och till och med mera än andra pga min lite större lägenhet. Själv tycker jag att de som har garageplatser borde också betala för dessa kostnader, t.ex. som en höjd avgift för garageplatser. Men vad tycker du?

    • Alla föreningens kostnader tas genom den gemensamma budgeten och fördelas enligt de fastställda andelstalen. Det innebär att stora lägenheter (med högre andelstal) alltid får bära en större del av föreningens omkostnader, oberoende av vad det är för typ av kostnader, eller om man som enskild innehavare har nytta av det. Undantaget är typ parkering- och garage-platser, som hyrs, med särskilt avgift vid sidan av. Men elle ev extra omkostnader kring garageuthyrningen måste dock gå genom den gemensamma budgeten. Alternativt att garage-hyrorna höjs (men det går inte retroaktivt). Men det är något som styrelsen avgör.

  12. Jiri Pallas skriver:

    Hej, vi har i vår förening en hyreslägenhet. Hyran höjs bara med indexet och ligger under 30% av marknadspriset. Finns det ett sätt att höja hyran till marknadsnivån?

    • Är inte jättebra insatt i hyresmarknadens regler. Men huvudprincipen är att ni som förening kan höja hyran till en rimlig nivå, om det sker i enlighet med ändringsvillkoren i hyreskontraktet. Om hyresgästen anser det vara oskäligt, kan denna få hyran prövad i hyresnämnden. Men om hyran sätts i nivå med vad som är normalt, så bör det gå igenom.

  13. Mikael Edvall skriver:

    Jag vill glasa in altan. Styrelsen i brf tillstyrker inte med motiveringen ”det finns risk för asymmetriskt utseende”. Dessutom menar styrelsen att om inglasning görs måste alla andelstal räknas om till detta sägs behövas konsulter och domstol etc.

    Vad jag kommit fram till är att ja, man måste få godkännande av brf för inglasning. Bygglov söker jag men på ansökan måste ordförande skriva under.
    Ett avtal skall tecknas med brf om att jag har fullt ansvar för inglasningen vid tex underhåll på fasad då måste jag om så erfodras montera ner inglasningen. Dessutom vid en ev försäljning skall ny ägare överta avtalet om inte skall inglasningen monteras ner.

    Arkitektbyrån Gert Wingårdh som ritat husen har inget emot inglasning så länge den den liknar inglasning av balkongerna i brf.

    En inglasning som kan monteras ner kan ses som en lös egendom. Därav ingen nödvändighet att ändra andelstal.

    Stämmer mina antaganden?

    • I stort sett stämmer dina tankar, men det är som sagt en förändring av fasaden och då måste styrelsen ge sitt godkännande. Men om det redan finns befintliga inglasningar (??) är ett sådant beslut naturligtvis problematiskt.
      Du har även rätt om andelstalen, de behöver inte alls ändras och bör heller inte ändras vid en ev inglasning.

  14. Jonas skriver:

    Hej!

    Tack för en informativ sida.

    Jag har en fråga rörande andelstal och årsavgift i min brf.
    Föreningen bildades 2010 och består i huvudsak av radhus med tillhörande markyta. I föreningen finns även några flerfamiljshus där de på bottenplan har tillgång till markyta motsvarande hälften av radhusen. Vi boende på plan två har endast en mindre balkong.
    Andelstalen och årsavgiften är endast beräknade på antal kvadratmeter boyta vilket jag tolkar som en orättvis beräkning för dem som bor utan tillgång till egen markyta.

    Kan detta betraktas som ett giltigt incitament för omberäkning av andelstalen eller årsavgiften?

    Hur kan man gå vidare med detta? Ta kontakt med styrelsen eller motionera på stämman? Eller bör man bara acceptera läget?

    Hälsningar
    Jonas

    • Andeltalens fördelning bestäms när föreningen grundas, och utgångspunkten är att man får acceptera den fördelning som är gjord när man köper en bostadsrätt. Man köper en viss lägenhet till ett visst pris och med en specifik månadsavgift (grundat på andelstalen), och man får själv bedöma om ett köp är rimligt.
      Angående balkong eller markyta, så måste man förstå att andelstalen ska återspegla vad respektive bostadsrätt kostar i årlig drift och räntekostnader. I många föreningar har man gjort bedömningen att en markyta inte kostar föreningen mer än en balkong, därför brukar en lägenhet på markplan (med täppa) få samma andelstal som våningen ovanför (med balkong). Sedan blir det upp till var och som köper lägenhet att välja vad man föredrar, våning med balkong, eller markplan med uteplats/täppa.

  15. Magnus skriver:

    Hej Lennart!

    Också en fråga om andelstal och avgift.

    Min bostadsrätt är upplåten senare än alla andra i föreningen då det varit en företagslokal på denna yta tidigare. Jag har idag en avgift som jag förstår motsvarar den andel som företagslokalen betalade, oklart vad det var för villkor för företaget eller hur deras avtal såg ut, det är åtminstone så att detta är en helt ny bostadsrätt (numera gammal, det var länge sen och många har bott här sen dess) så vi har inget förhållande till företaget eller deras avtal.

    Hur som helst, jag betalar mycket mer än alla andra, och ytan är lika som andra lägenheter på andra våningar. Det är alltså en vanlig lägenhet, men något företag kanske har haft det som kontor eller något, jag vet inte exakt.

    I förhållande till mitt andelstal ser jag att jag betalar ungefär 20-25% för mycket i avgift om jag kollar min andel mot totala årsavgiften i föreningen. Våra stadgar säger enbart att avgift ska fördelas baserat på andelstal.

    Styrelsen har väl sagt i förbigående att vår avgift är fast och att det inte går att göra något åt för att man beslutade för länge sen vid upplåtelsen av vår bostadsrätt att vi skule betala samma som företaget (något sånt är argumentet i alla fall).

    Jag har inte så stort problem med avgiften i sig, men jag har ju förstått att alla andra betalar mycket mindre och höjningar kommer väl att komma för att föreningen inte får in pengar så det känns inte rättvist att jag ska behöva täcka alla andras kostnader.

    Vad tror du, är det rimligt? Får man ta ut mer avgift av en medlem än vad deras kostnader medför? Kan ett sådant argument vara hållbart? Kan det finnas avtal som låter föreningen att ta mer i avgift än andelstalet motsvarar, trots stadgarna, för att någon gått med på något sådant för länge sen? För mig låter det konstigt men vore bra att höra från en expert hur jag borde agera/tänka.

    Tack för alla tips på sidan!
    /Magnus

    • Hur årsavgiften ska fördelas mellan föreningens alla lägenheter, och ev lokaler, ska framgå av föreningens stadgar. I de allra flesta (alla?) föreningar gäller att den årsavgift som belastar lägenheterna ska stå i direkt proportion till lägenheternas andelstal. Detta gäller även för ev lokaler som är upplåtna med bostadsrätt. Det är därvidlag ingen skillnad om det är en bostadsrättslägenhet eller bostadsrättslokal. Årsavgiften ska fördelas strikt enligt andelstalen.
      Sen kan det finnas andra avgifter, eller delar av årsavgiften, som fördelas på något annat sätt, t ex lika belopp för alla. Men allt ska framgå av stadgarna.
      Om det inte verkar rätt, som i ditt fall, ska du klaga och begära rättelse. Även retroaktivt. Jag tror man kan begära rättelse upp till 10 år bakåt (men är något osäker om tiden). Men kolla alltså först föreningens stadgar.

  16. Magnus skriver:

    Tack för svar Lennart!

    Jag ovan med bostadsrätt är upplåten senare än alla andra i föreningen.

    Jag har pratat med ordf. som har nu tagit mitt klagomål på allvar, dvs. att jag har fel avgift per andelstal. Det har lett till en större utredning inom föreningen.

    Han menar att andelstalet som står i lägenhetsförteckningen (och även det jag alltså har köpt och står i min objektbeskrivning) är fel (förvaltaren har gjort fel enl. honom) och att jag faktureras för det andelstal jag borde ha. Jag har inte riktigt fått se något riktigt beslut om att detta är sant än, men jag har fått se indikationer på att det kanske möjligen är så.

    Jag har sett arbetsdokument inför upplåtelsen och andelstal som beslutats innan min lägenhet uppläts, (alltså då för lokalen som var här innan som har styckats upp till bostadsrätter.) Dessa siffror gör det möjligt att tro att det ordf. säger kan stämma.

    Det är alltså möjligen så att jag har köpt en andel som visar sig vara någon annan andel. Troligen har säljaren också gjort detta och det har möjligen gått tillbaka tio år med fel andelstal i lägenhetsförteckningen.

    Har du något tips av vad som gäller? Gäller andelstalet i lägenhetsförteckningen tills föreningen kan visa något annat beslut? Om mitt andelstal är fel, och om man kan det, vem borde man söka skadestånd emot, säljaren eller föreningen?

    Säkert bäst att prata med en jurist när jag vet mer säkert om jag har fel andelstal eller inte, men du kanske har några matnyttiga tips.

    /Magnus

    • Ditt fall kan vara mycket komplicerat, och svårlöst. Har jag uppfattat det rätt, att ditt nuvarande andelstal egentligen borde vara högre, och att avgiften är ”rätt”, men för hög i förhållande till ditt nuvarande ”för låga” andelstal??
      Om det är så, så gäller mitt tidigare svar, din avgift måste sättas ner, även retroaktivt.
      Samtidigt kanske föreningen vill justera ditt andeltal. Men det är en knivigare fråga, eftersom du ju köpt din bostadsrätt med ett givet andeltal, och det kan man inte ändra på hur som helst. Det krävs ett stämmobeslut, och hyresnämndens godkännande, och där har du då möjlighet att argumentera för din sak.
      Om det blir så att andelstalet förändras, till din nackdel, kan det möjligen betraktas som ett dolt fel i bostadsrätten, som säljaren ev kan lastas för. Men här spekulerar jag bara, detta kan vara ett domstolsfall, och sådana kan ofta utfalla lite slumpartat. Om det handlar om mycket pengar kan det vara läge att anlita jurist. Är det mindre pengar ska du kanske bara försöka få till en jämkning av något slag med föreningen.
      Med reservation för att jag helt missuppfattat situationen.

  17. Magnus skriver:

    Vill bara säga tack Lennart, du är en stjärna!

    Korrekt uppfattat att styrelsen tycker att jag bör ha ett ett andelstal som motsvarar min avgift (ca 2,53), men i förteckningen har det alltid stått ett mycket lägre andelstal (ca 1,94) och det har också stått när bostadsrätten har köpts och sålts i åtminstone tio år.

    Det verkar också saknas upplåtelseavtal tyvärr, vilket kanske är en extra komplikation. Vi (jag+styrelsen) har inte hittat något skriftligt åtminstone.

    Vi utreder tillammans med förvaltaren, jag kan uppdatera utfallet när jag vet mer!

  18. Joachim skriver:

    Hej!

    Vi brf består av 9 Parhus och ett fristående hus.

    Ett av parhusen vill utöka boytan med ca 3 kvadrat. Är det möjligt för detta boende att få en ökad avgift, ett nytt andelstal mer än 1 eller eventuellt räkna om andelstalen senare om fler vill göra samma ändring av ytan.

    Eller måste vi räkna om andelstalen direkt efter ombyggnationen för alla bostäder.

    Tack för en bra sida // Joachim

    • Jag förutsätter att denna utökning på 3 kvm helt och hållet sker på den boendes egen bekostnad. Jag skulle egentligen behöva mer detaljer, men mitt svar blir preliminärt så här:
      En mindre utökning behöver inte innebära att man måste justera andelstalen, eller ändra några avgifter. Förutsatt att denne utökning av boytan inte på något väsentligt sätt medför ökade kostnader för föreningen. Om utökningen inte innebär merkostnader för föreningen, så bör inte andeltalet ändras. Tänk också på att ett eventuellt ökat andelstal kan innebära att medlemmen blir ägare till en större andel i föreningen, och det är väl inte avsikten?
      Ett alternativ kan vara att ta ut en engångsbelopp av medlemmen, för att täcka föreningens besvär och ev framtida kostnader för ombyggnaden.

      En väsentligare fråga är vem som ska ta ansvar för denna fysiska utökning? Där behöver man ha mer detaljer, för att kunna ge ett bra svar. Men viktigt är att det dokumenteras, och att det skrivs ett avtal om ombyggnaden och det framtida ansvaret.

      Så mitt svar är alltså: ändra inte andelstalen, men skriv ett avtal.

Leave a Reply