38. Hur mycket får man bygga om i en bostadsrätt?
Bostadsrätt – bygga om och renovera
Ja, vad får du göra i en bostadsrätt, hur mycket får du ändra om? Svaret finns i föreningens stadgar. Grundprincipen är att du får ändra på allt som är ditt ansvar (se lektion 8).
Det här brukar du få göra:
Väggar och golv: Att måla om, tapetsera och lägga nya golv är väl en självklarhet. Viktigt att nya golv läggs rätt, med ljuddämning under.
Lägenhetsinredning: Garderober, hyllor och liknande får flyttas, tas bort eller monteras in, helt fritt.
Dörrar: innerdörrar och dörrkarmar kan tas bort eller bytas ut, liksom glaspartier och liknande. Ytterdörren får också bytas, men standard och utseendet måste stämma med föreningens. (I vissa föreningar är dock ytterdörren föreningens ansvar.)
Badrum: Du får renovera badrummet, och göra om det helt och hållet om du vill, bara det görs korrekt och fackmannamässigt. Men vattenanslutningar och avlopp får inte ändras hur som helst. Golvbrunn-byte brukar bekostas av föreningen, och den brukar inte kunna flyttas, i alla fall inte utan styrelsens godkännande. Även byte av radiator till handdukstork brukar kräva ett godkännande.
Köket: det är fritt fram att byta all köksinredning. Men samma restriktioner gäller som i badrummet: Ändrade vatten- och avlopps-anslutningar kräver samråd med styrelsen. Köksfläkt får i regel inte anslutas till centralventilationen, enbart kolfilterfläkt. Undantaget är där fläkten ingår i ventilationssystemet, där får du inte byta den ytan föreningens godkännande.
Väggar: Icke bärande väggar brukar få rivas eller flyttas, men kontrollera alltid med styrelsen först. Bärande väggar får dock aldrig röras! Här krävs noggrann utredning av byggnadsingenjör, bygglov, och styrelsens skriftliga godkännande, och beviljas sällan.
Balkong / terass: Större arrangemang som balkonginglasning, vindskydd och markis brukar alltid kräva tillstånd av föreningen. Du får heller inte måla om, inte på ett utåt sett avvikande sätt. Uppsättning av parabol hanteras väldigt olika, men brukar få sättas upp om det görs inne på balkongen.
Fönster: Fönstrena är föreningens ansvar, dom får inte bytas eller ändras, bara målas om på insidan. Persiennerna är dina.
Element / radiatorer: Om det är vattenburen värme är det föreningens ansvar, radiatorer får alltså inte monteras bort eller flyttas, inte utan styrelsen medgivande.
Elinstallationer: All el, kontakter och lamparmaturer är ditt ansvar, även elcentralen, och du får dra nytt och lägga till, bara det görs av behörig elektriker.
Ventilationsanordningar: Ventilationen kan fungera lite olika i olika typer av fastigheter. Du får i regel inte sätta igen eller ta bort befintliga ventiler, dom finns ju där för din hälsas skull. Rådgör alltid med styrelsen om du behöver ändra på något.
Obs 1 De flesta föreningar har regler och restriktioner för när du får utföra s.k. störande arbeten, det brukar t ex inte vara tillåtet på kvällstid och vissa tider på helgerna, för grannsämjans skull.
Obs 2 Det finns en del kulturminnesskyddade byggnader, och där kan det finnas speciella regler för vad som inte får ändras.
Läs också: Vad kostar det att underhålla en bostadsrätt? Lektion 28
© Borättupplysning Skåne
hej!
Vad händer om jag renoverat mitt badrum utan att ansöka om tillstånd till föreningen? Kan jag bli skyldig att återställa badrummet?
Att renovera badrummet är inget man i normala fall behöver tillstånd för, däremot bör man rådgöra med styrelsen när det gäller golvbrunnen och vattenledningarna. Och allt arbete måste göras fackmannamässigt, för att inte fastigheten och grannar ska få fuktskador i framtiden. Att återställa blir alltså aldrig aktuellt, såvida du inte gjort någon förändring som orsakar problem för föreningen.
Hej!
Jag undrar om jag får måla om ytterdörren, fast bara på insidan. Den är mörk och träfärgad. Men jag vill ha en vit dörr på insidan. Passar bättre till min inredning och det blir mycket ljusare med en vit dörr. Får jag göra det utan tillstånd?
Ja, det är inga problem, det är din dörr. Det är bara utsidan man inte får ändra.
Det finns dock vissa föreningar vars stadgar säger att det är föreningens dörr, men det ändrar inget vad gäller insidan, den får man alltid måla om om man vill.
Hej!
Jag funderar på att sätta upp en ca 4 meter lång mellanvägg i sovrummet i min 2:a. Förutom att mellanväggen orsakar spik- och skruvhål i taket och golvet så orsakar ju mellanväggen ingen skada för lägenheten. Jag har dessutom tänkt att bygga mellanväggen rätt så enkel så att man utan alltför stor möda ska kunna ta ner den i framtiden om man vill det.
Behöver jag fråga styrelsen för detta? I lektion 8 står att man får göra vad som helst i lägenheten som är mitt ansvar och där nämns bland annat icke bärande mellanväggar. Men å andra sidan står i denna lektion att rivning eller flyttning av mellanväggar kräver tillstånd. I detta fallet så handlar det ju dock inte om rivning eller flyttning utan snarare om nybyggnation av en mindre mellanvägg, som redan från början förbereds för att hyfsat enkelt kunna monteras ner. Vad gäller? Tacksam för svar!
I normala fall ska du inte behöva ha tillstånd för att sätta upp en vägg så som du beskriver det. Men för att vara helt säker bör du kontakta styrelsen och höra om de har synpunkter. Föreningens stadgar kan i undantagsfall ha regler om detta. Tänk också på att rummens värmeförsörjning och ventilation måste fungera efter att väggen kommit upp. Men som sagt, i normala fall kan styrelsen inte neka dig detta.
Hej,
angående takterass som nämns ovan så har jag en fråga. Föreningen är ok med att en vind inreds och takterass byggs, men säger också att avgiften kommer höjas pga terassen (underhållskostnader i framtiden). Hur mycket kan en sådan kostnad vara på ett ungefär tror ni?
Det är omöjligt för mig att svara på. Men det är helt rimligt att din avgift höjs, eftersom takterrassen kommer bli föreningens underhållsansvar och problem, och problem blir det alltid med takterrasser, ibland mycket stora problem.
Viktigt tillägg:
Ovanstående svar är det vanliga inom bostadsrättsvärlden. Ett domslut från 2012 ställer dock till det. Enligt denna dom kan en bostadsrättsförening i sina stadgar lägga över t ex ansvaret för en takterass på lägenhetsinnehavaren. Läs ett längre resonemang från Mäklarsamfundet om detta rättsfall. http://www.maklarsamfundet.se/sites/default/files/Fastighetsmaklare/pdf/Artiklar/underhallsskyldighet_fredrik_a_3_2012.pdf
Tack för en bra sida!
Jag och grannen ovanför vill riva en gammal skorstensstock som är proppad under tak på vinden, samt är ingipsad i ett hörn i lägenheten. Säkerligen inte använd de senaste 50 åren. Vi bor under vinden och ingen annan drabbas, men kan föreningen säga nej till detta?
Det går inte riktigt att svara på utan att ha sett hur det ser ut. Men eftersom det inte kan uteslutas att stocken på något sätt ingår i husets konstruktionen eller funktion måste du rådgöra med styrelsen. Om den helt och hållet saknar funktion bör du få tillstånd att ta bort den.
Tack Lennart!
Kan man vända sig någonstans om man vill överklaga om styrelsen nekar detta?
(svaret ändrat april 2013 och juni 2014)
Stefan, tyvärr är det nog så att styrelsen i praktiken har tolkningsföreträde här, eftersom det handlar om ingrepp i fastighetens konstruktion. Det du skulle kunna göra är att låta en byggnadsingenjör göra en utredning som kanske ger stöd för din sak, och som du själv måste bekosta. Skulle det då visa sig att murstocken går att ta bort, och den aldrig kommer att behövas, då bör du få ditt tillstånd. Om du har ett bra utrednings- och bevismaterial kan du vända dig till hyresnämnden, som kanske kan medla.
Undrar om ens bostadsrättförening har rätt att gå in i ens lägenhet och plocka ned skåp samt nuvarande köksfläkt för att installera ett stort FTX-system ovanför spisen som kommer att förstöra hela utseendet på köket? Detta innebär inte bara att de förstör det nuvarande köket utan de minimerar även möjligheterna avsevärt för att kunna renovera köket i framtiden då FTX systemet inte fås ta ned eller flyttas vilket bland annat innebär att man inte kan sätta in vilken fläkt man vill, inte kunna flytta position på spisen m.m. som ihop med utseendet troligtvis kommer att dra ned värdet på lägenheten. FTX systemet är till för att sänka radonhalterna i bostaden vilket vi medlemmar måste finansiera antingen via kapitaltillskott eller genom en ökad avgift på ca 8 %.
Det här är en knepig fråga.
I princip är det så att föreningen/styrelsen ansvarar för husets och lägenheternas ventilation, och har därmed rätt och skyldighet att göra de installationer som kan behövas. Men ett större ingrepp så som du beskriver det brukar kräva att det har beslutats om på en föreningsstämma, vilket det tydligen har gjorts. Och i så fall måste alla finna sig i det. Någon 100%-ig kontroll över lägenheten har man inte när man bor i bostadsrätt, man är underkastad de gemensamma beslut som fattas.
Bostadsrättslagen:9kap.16§p.2: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19910614.htm#R55
Hej.
Får jag i min bostadsrätt sätta fejkspröjs på insidan av fönstren?
Det är bara plastlister och skadar ej fönstren, men det ser ju annorlunda ut från utsidan! Med vänlig hälsning, Emelie
Jag skulle tro att du får göra detta, eftersom det är på insidan. Men beroende på hur huset ser ut i övrigt kan kanske grannar eller styrelsen ha synpunkter. Men jag kan inte se annat än att detta kan jämställas med olika inre fönsterarrangemang eller gardinuppsättningar som ju också syns från utsidan.
Hej!
Jag har köpt en nybyggt lägenhet om 2 rum och kök. På planritningen finns en ritning där den visar hur det skulle vara möjligt att bygga ut lägenheten till en 3:a. Det är förberett med värmedelning och ventilation. Nu har jag bestämt att bygga ut rummet. Vilka tillstånd måste jag ha för att utföra arbetet? Måste en besiktningsman godkänna arbetet?
Det här måste styrelsen kunna svara på, eller ta reda på. Det måste också stå något om denna möjlighet till utbyggnad i upplåtelseavtalet.
Hej!
Jag har ett badrum idag som inte har renoverats sens 1947 då fastigheten byggdes, och kaklen har börjat släppa nu, kan jag begära att brf renoverar badrummet?
Nej, du har det fulla ansvaret för ditt eget badrum (förutsatt att det är du som är bostadsrättshavaren). Bostadsrättsföreningen har bara skyldighet att hjälpa dig med golvbrunn och avlopp, resten måste du bekosta själv.
Hej!
Vi bor i en vindsvåning och har en pelare mellan kök och badrum som inte är särskilt stor, vi har haft en snickare som säger att det går att sätta dit en balk istället i taket där ifall det är så att det behövs … Vi vet inte om den är bärande överhuvudtaget och förstår oss inte på konstruktionen … vart ska vi vända oss? Snickaren säger att det är OK, men googlar man står det att bärande väggar ska godkännas, men om vi inte ens kan få fram information om huruvida den är bärande? Är det vårt ansvar, eller snickarens?
Ni ska ställa denna fråga till styrelsen. Antingen får ni tillåtelse direkt att ersätta pelaren med en balk, eller så måste ni låta en byggnadsingenjör utreda frågan. I vilket fall så måste ni se till att få styrelsens skriftliga tillstånd innan ni gör något.
Hej. Jag är ordförande i våran förening. I våras drog vi in fiber/stadsnät i alla lägenheter. Detta bland annat för att det analoga tv nätet stängs ner. Nu är det två personer som i sin lägenhet har klippt och rivit deras fiber från väggen, med motiveringen att de ändå aldrig ser på tv. Men min fråga är då, ska föreningen behöva dra nytt igen då till de lägenheterna som har rivit fastighetens fibernät. Eller är den boende återställningsskyldig för detta? Enligt min uppfattning så hör fibernätet till fastigheten.
Även om det är föreningen som dragit in fibernät i lägenheterna, blir det varje innehavare som i fortsättningen ansvarar för de egna fysiska ledningarna. Det blir alltså lägenhetsinnehavaren, eller den som i framtiden köper bostadsrätten, som på egen bekostnad får återställa ledningarna.
Jag förutsätter att inga andra lägenheter har påverkats eller störts av dessa ”klipp”, för skulle så vara fallet blir den som ”klippt” ersättningsskyldig.
Hej,
Jag är relativt nyinflyttad i en lägenhet där jag nu har upptäckt att mycket av det totalrenoverade köket och badrummet inte är fackmässigt utfört. När detta nu kommit föreningen tillkänna har de ställt krav på mig att återställa allt till fackmässigt skick. Detta kommer att kosta 150-200 000 kr. Personen som tidigare har bott i lägenheten har tydligen gjort många av renoveringarna själv (detta tillstår han dock inte själv, utan menar att det är fackmän som utfört renoveringarna) och förutom fuskrenovering i badrummet har han även ändrat på bl.a. ventilation och vattenledningar i kök. Jag har frågat föreningen om den förre ägaren vid tillfället för renovering frågat föreningen om lov för detta. Föreningen menar att de inte kan hålla reda på alla frågor som kommer/har kommit in under åren, och att det ju inte ens är säkert att det kommit in någon förfrågan. Jag undrar vilka krav man kan ställa på sin förening. Jag undrar även vilka krav som kan ställas mot den tidigare ägaren av lägenheten som faktiskt brutit mot ett flertal av brf-stadgar samt även bostadsrättslagen?
Vänliga hälsningar, Anna
Det här kan vara en komplicerad fråga beroende på omständigheter och föreningens stadgar, men grunddragen är dock egentligen ganska enkla: Du har det fulla ansvaret för lägenheten, oavsett i vilket skick kök och badrum är i, och får stå för ev. kostnader för ombyggnad. Men styrelsen kan inte ställa krav på återställning eller ombyggnad, utan det avgör du själv. Förutsatt att den sk ”fuskrenoveringen” inte allvarligt skadat eller varit till nackdel för föreningen eller någon granne.
Du kan inte ställa några krav på förre ägaren, eftersom grundprincipen är att du köpt bostadsrätten i befintligt skick, och haft möjlighet att undersöka den före köpet. (Undantaget om det föreligger något allvarligt fel som du inte förväntat dig, då kan det vara ett ”dolt fel”.)
Om förre ägaren brutit mot någon lag eller stadgar, kan inte du hållas ansvarig för det. Och styrelsen kan naturligtvis inte veta exakt vad var och en hittat på i sin resp. lägenhet. Däremot bör styrelsen alltid inspektera lägenheterna i samband med överlåtelser, just för att klarlägga ev avvikelser.
Sammanfattningsvis: Fallet kan bli lite mer komplicerat, om det föreligger speciella omständigheter, men inget jag kan avgöra utifrån din korta redogörelse.
(svaret något modifierat nov 2017)
Hejsan.
Har köpt en bostadsrätt där det idag inte finns någon ventilation av köksfläkt. Är de något jag måste bekosta själv eller har föreningen något ansvar i att det skall finnas köksfläkt? Kan man om jag nu får beskosta allt själv, flytta köket till en annan del av lägenheten?
mvh Maria
Det normala är att du själv måste bekosta köksfläkt. Och om inte huset är anpassat för köksfläktar är det bara en s.k. kolfilterfläkt du får sätta in. Säkrast är att du frågar styrelsen.
Att flytta hela köket är ett större ingrepp och brukar kräva styrelsens godkännande, eftersom det innebär ändrade rördragningar för vatten och avlopp, och ändringar i ventilationen.
Hejsan!
Jag undrar om man måste återställa en mellanvägg som inte varit bärande vid försäljning?
Dvs, jag har rivit en vägg mellan två sovrum så att 3 rums bostadsrätten jag köpt säljs som en två rums bostadsrätt. Hur fungerar det annars om det behövs registrera om bostaden från 3 rums till 2 rums ?
Mvh Jens
Nej, du behöver inte återställa, utan kan sälja bostadsrätten i befintligt skick, utan mellanvägg. Inte heller behöver lägenheten registreras om. Däremot är det viktigt att man vid försäljning tydligt klargör att denna två-rummare från början varit en 3:a, och är registrerad som en 3-rums bostadsrätt i lägenhetsregistret.