38. Hur mycket får man bygga om i en bostadsrätt?
Bostadsrätt – bygga om och renovera
Ja, vad får du göra i en bostadsrätt, hur mycket får du ändra om? Svaret finns i föreningens stadgar. Grundprincipen är att du får ändra på allt som är ditt ansvar (se lektion 8).
Det här brukar du få göra:
Väggar och golv: Att måla om, tapetsera och lägga nya golv är väl en självklarhet. Viktigt att nya golv läggs rätt, med ljuddämning under.
Lägenhetsinredning: Garderober, hyllor och liknande får flyttas, tas bort eller monteras in, helt fritt.
Dörrar: innerdörrar och dörrkarmar kan tas bort eller bytas ut, liksom glaspartier och liknande. Ytterdörren får också bytas, men standard och utseendet måste stämma med föreningens. (I vissa föreningar är dock ytterdörren föreningens ansvar.)
Badrum: Du får renovera badrummet, och göra om det helt och hållet om du vill, bara det görs korrekt och fackmannamässigt. Men vattenanslutningar och avlopp får inte ändras hur som helst. Golvbrunn-byte brukar bekostas av föreningen, och den brukar inte kunna flyttas, i alla fall inte utan styrelsens godkännande. Även byte av radiator till handdukstork brukar kräva ett godkännande.
Köket: det är fritt fram att byta all köksinredning. Men samma restriktioner gäller som i badrummet: Ändrade vatten- och avlopps-anslutningar kräver samråd med styrelsen. Köksfläkt får i regel inte anslutas till centralventilationen, enbart kolfilterfläkt. Undantaget är där fläkten ingår i ventilationssystemet, där får du inte byta den ytan föreningens godkännande.
Väggar: Icke bärande väggar brukar få rivas eller flyttas, men kontrollera alltid med styrelsen först. Bärande väggar får dock aldrig röras! Här krävs noggrann utredning av byggnadsingenjör, bygglov, och styrelsens skriftliga godkännande, och beviljas sällan.
Balkong / terass: Större arrangemang som balkonginglasning, vindskydd och markis brukar alltid kräva tillstånd av föreningen. Du får heller inte måla om, inte på ett utåt sett avvikande sätt. Uppsättning av parabol hanteras väldigt olika, men brukar få sättas upp om det görs inne på balkongen.
Fönster: Fönstrena är föreningens ansvar, dom får inte bytas eller ändras, bara målas om på insidan. Persiennerna är dina.
Element / radiatorer: Om det är vattenburen värme är det föreningens ansvar, radiatorer får alltså inte monteras bort eller flyttas, inte utan styrelsen medgivande.
Elinstallationer: All el, kontakter och lamparmaturer är ditt ansvar, även elcentralen, och du får dra nytt och lägga till, bara det görs av behörig elektriker.
Ventilationsanordningar: Ventilationen kan fungera lite olika i olika typer av fastigheter. Du får i regel inte sätta igen eller ta bort befintliga ventiler, dom finns ju där för din hälsas skull. Rådgör alltid med styrelsen om du behöver ändra på något.
Obs 1 De flesta föreningar har regler och restriktioner för när du får utföra s.k. störande arbeten, det brukar t ex inte vara tillåtet på kvällstid och vissa tider på helgerna, för grannsämjans skull.
Obs 2 Det finns en del kulturminnesskyddade byggnader, och där kan det finnas speciella regler för vad som inte får ändras.
Läs också: Vad kostar det att underhålla en bostadsrätt? Lektion 28
© Borättupplysning Skåne
Hej!
Jag har en bostadsrätt (i ett riktigt gammalt hus) som ligger ”vägg i vägg” med innergården, men jag har ingen dörr direkt ut på gården. Om jag skulle vilja öppna upp, och få direkt tillgång till gården, hur går jag då tillväga? Lägenheterna ovanför mig har balkonger, som tillkommit på senare år.
Vänligen, Helena
Detta är en typisk fråga som du måste diskutera med styrelsen om. Är det tekniskt möjligt? Kan föreningen eller andra medlemmar ha nackdel av det? Ska det bara vara en trappa ut, eller också en uteplats? Styrelsen har en skyldighet att göra en seriös bedömning av frågan, de får inte avfärda den utan argument. Men det blir du som får stå för alla eventuella kostnader, även för alla undersökningskostnader, även om det inte leder till något. (svaret något nerkortat april 2013)
Hej!
Jag har precis börjat ta kontakt med olika hantverkare för att göra en total renovering av mitt badrum. Jag har haft en kille som frågade om inte styrelsen skulle byta ut brunnen? … Jag pratade med ordföranden i föreningen som sa att de inte står för kostnaden och att det inte borde vara så mycket jobb, lite bila och sen byta brunn…. Undrar nu om hur jag ska få veta helt hundra om det är jag eller föreningen som ska stå för detta.
Vänliga hälsningar!
Det här styrs helt av vad som står i föreningens stadgar. Det normala är dock att föreningen ansvarar för golvbrunnen, och det rekommenderas också av alla bostadsrättsorganisationer, särskilt när det gäller betongbjälklag. Det är helt enkelt mycket olämpligt att överlåta ansvaret för bilande i betonggolv till enskilda lägenhetsinnahavare. Ta upp frågan igen med din styrelse, och hänvisa till den praxis som finns. xxx
Hej!
Vi funderar på att köpa en lägenhet högst upp i ett hus. Om det är möjligt i husets konstruktion skulle vi vilja öppna upp innertaket och göra det till en delvis tvåvåningslägenhet och delvis väldigt högt i tak. Lägenheten är en trerumslägenhet, varav två rum ligger bredvid varandra. Det är där vi vill öppna i ena rummet och kunna ”gå upp” ovanpå det andra.
Tror du det är möjligt att få igenom hos en brfs styrelse? Hur kan en process med styrelsen se ut för att göra en sån grej?
Hälsningar, Jennifer
Denna fråga är tyvärr alltför omfattande för att kunna besvaras på detta forum. Du måste ta upp frågan direkt med styrelsen i bostadsrättsföreningen. Var beredd på många och långa förhandlingar om detta, om det nu överhuvudtaget är möjligt och tillåtet att göra som ni har tänkt er.
Hej,
Jag funderar på att lägga ett bud på en lägenhet. Problemet är att köket är för trångt. Något som skulle kunna lösas av att ta ner en vägg mot nästa rum (vardagsrummet). Väggen är redan delvis borttagen, så man kan säga att köket är halvt öppet mot vardagsrummet. Väggen är inte bärande. Mäklaren säger att föreningen är restriktiva med den här typen av förändringar och i stadgarna står det: ”Bostadsrättsinnehavaren får företa förändringar i lägenheten. Väsentlig förändring får dock företas endast efter tillstånd av styrelsen och under förutsättning att förändringen inte medför men för föreningen eller annan medlem. Exempel på väsentliga förändringar är borttagande av vägg och ombyggnation av badrum och kök.” Är det här något man kan överklaga till hyresnämnden eller hänger allt på styrelsens beslut?
/Ulrika
Om väggen inte är bärande, och inte innehåller ventilationskanaler eller rörledningar, då kan du ändra eller ta bort den om du vill. Du behöver inte ens ha tillstånd för detta, men det är alltid bra att ha en dialog med styrelsen, det kan finnas omständigheter som du inte känner till. Men finns det inga hinder eller problem med fastigheten, då har styrelsen ingen rätt att neka dig. Vid en ev. tvist kommer Hyresnämnden ge dig rätt.
(inlägget är nerkortat och redigerat)
Hej Lennart,
Jag bor i en tvåvånings radhus och jag ringde till styrelsen om tillstånd att riva några väggar. Jag tala med fastighetsförvaltaren. Hon bad mig skicka ritningar och samtigt var hos mig occh titta. Hon sa ”riv dessa väggar utan problem”. Men min byggkille sade att en vägg är nog bärande och kan aldrig tas bort. Jag skickade på nytt nya bildar på väggen till styrelsens byggansvarig och till förvaltaren. Förvaltaren sa det är ingen fara, ta bort väggen och alla reglar. Jag skrev till styrelsen byggansvariga och informerade att förvaltaren var här och gett oss tillstånd att riva väggen. Vi tog bort en regel men såg då att taket flyttade på sig och satt det dit en regel igen. Jag ringde till förvaltaren igen och hon påstår att hon aldrig gett tillstånd, utan du måste söka hos styrelsen först. Vi har inte någon vittne utom jag och min fru, och byggaren. Men hon säger jag var hos er men gav ingen tillstånd. Det var tur att inte hände något. Men det kostade oss några tusen pga muntlig tillstånd. Jag undra kan en förvaltare ge tillstånd hur som helst? Ska inte mina mail till styrelsen anses som ansöka om tillstånd? Tack
Det här visar hur svårt det kan vara. Antingen har ni missuppfattat varandra, eller så har förvaltaren gjort en grov felbedömning och sen inte vill stå för det. För att undvika sådana här situationer ska man alltid begära ett skriftligt godkännande, om man är det minsta tveksam. Bäst är att få det undertecknat av styrelsen, men annars ska det räcka att godkännandet skrivs av förvaltaren, om förvaltaren brukar handlägga denna typ av frågor. Men det måste vara skriftligt!
Hej Lennart
Jag har en fundering på elen i en bostadsrätt.
Om en icke godkänd elektriker byter ut hela el-anläggningen, vad händer då vid en eventuell försäljning, vem har ansvaret då om det skulle hända nåt i framtiden, säljaren eller köparen?
Inte lätt att svara på. Det finns dock rättsfall som tyder på att nuvarande innehavare inte kan stå till svars för felaktiga installationer som tidigare innahavare gjort. Om det inte varit uppenbart och synligt i samband med överlåtelsen, och sånt kan man nog inte se när det gäller el. Men att förre ägaren gjort fel går kanske inte heller att bevisa. Så vi vågar alltså inte ge något bestämt svar på frågan.
Hej!
Vi skall renovera vårt badrum och undrar i vilken utsträckning föreningen SKALL stå för kostnaden att flytta golvbrunnen. Eftersom föreningen ansvarar för rördragning fram till brunnen tänker jag att dom även skall stå för eventuella kostnader för att flytta brunnen. Föreningen har gett oss rätt att flytta brunnen men vill inte betala då flytten sker på ”vårt eget initiativ”. Till saken kanske hör att golvbrunnen som den ser ut nu enligt rörmockare inte är typgodkänd och därför borde göras om i vilket fall som helst.
Det rimliga borde vara att föreningen står för bytet av golvbrunn och att ni betalar för den extrakostnad som kan uppstå när brunnen flyttas till annan plats.
Hej Lennart,
Jag har nyligen köpt en lägenhet i en BRF. Lägenheten är i dåligt skick och behöver totalrenoveras. Vi har anlitat en hantverkare som vi litar på med egen firma som ansvarig. Ordföranden i BRF hävdar att föreningen skall godkänna vårt val av hantverkare och har rätt att kräva in behörighetsdokument av honom för att vi skall få renovera. Har BRFen verkligen möjlighet att göra detta? Och på så sätt styra över vem som jag väljer som hantverkare? Eller räcker det att det utförs fackmannamässigt och kvitton finns på allt. Arbetet gäller allt från målning till kök och badrumsarbeten.
Detta är en mycket intressant och viktig fråga. Svaret är NEJ, styrelsen har ingen rätt att lägga sig i valet av hantverkare, eller hur arbetet görs. Det väsentliga är att det görs ”fackmannamässigt”, men styrelsen har alltså ingen rätt att kontrollera eller styra detta. Det är du som ansvarar för din bostadsrätt, och allt lägenhetsunderhåll som hör till din bostadsrätt. Du kan t o m göra allt arbete själv om du vill (undantaget arbeten i el-centralen).
Men det finns många styrelser som på olika sätt försöker styra och kontrollera vad som görs inne i lägenheterna, och hur det görs och av vem. Det görs också försök att införa sådana regler i vissa föreningars stadgar. Men det är mycket tveksamt om detta är lagligt, och det förs en rätt livlig debatt om dessa frågor på nätet. Men vårt svar och vår åsikt är klar: styrelsen har ingen rätt att styra ditt val av hantverkare.
Hej!
Jag har sett att denna fråga har ställts ett antal gånger, men jag frågar igen.
Jag bor i radhus där jag vill öppna upp en en del av en vägg så att det blir ett stort valv, och har då rådfrågat styresen om detta, men dom säger att jag inte får göra detta ingrepp, då dom tycker att det blir för stor skillnad mellan min och dom andras bostäder.
Jag tycker inte att det är en giltigt anledning, då väggen inte är bärande eller innehåller rördragnigar eller liknande!
Jag har också läst igenom föreningen stadgar, och där står det ingenting om att bostäderna måste likna varandra invändigt.
Mvh Fredrik
Styrelsens motivering är helt otillräcklig. Detta är ingen ”väsentlig förändring”, och det är inte ”till allvarligt men” för föreningen. Så du har all rätt att öppna upp denna väggen. Ett solklart fall. Du behöver inte ens ansöka om lov.
Hej!
Har en etta med stort kök. Vill ”flytta” väggen mellan kök och vardagsrum för att på så vis istället får en tvåa med öppen planlösning.
Behöver jag diskutera detta ingrepp med styrelsen?
Man bör alltid rådgöra med styrelsen vid större ingrepp, det kan ju finnas något problem som man själv inte är medveten om. Men finns det inga allvarliga hinder, ska du få göra ändringen.
Hej Lennart, tack för tidigare svar.
Vi har nu kommit igång med renoveringen och kontakten med ordföranden fungerar bra. Men idag ringde en granne, som bor på samma våningsplan. Han klagar på att det kommer in damm in i hans lägenhet på grund av vår renovering och vill ha ersättning för detta. Den summa han tyckte var rimlig var ”ett par tusenlappar”. Vilket är mitt ansvar i denna fråga? Är det verkligen rimligt att jag ska betala ”ett par tusenlappar” för att han får dammsuga oftare. Om det skall vara ersättning, vad tycker du då är rimligt?
Det här verkar knepigt. Frågan är hur det kan komma sig att det kommer in damm i din grannes lägenhet? Detta ska normalt inte kunna ske. Du har ett ansvar i att damm inte kommer UT från din lägenhet mer än nödvändigt, men där slutar ditt ansvar. Du kan inte hållas ansvarig för att dammet kommer IN i din grannes lägenhet.
Man ska hålla sig vän med sina grannar, och t ex förvarna om renoveringsarbeten, och gärna ”be om ursäkt” för att det kan bli störigt och stökigt. Men att ersätta sina grannar ekonomiskt, nej, det har man ingen skyldighet till.
Hej,
Stort tack för den tid ni lägger på att besvara alla frågor!
I min lägenhet har köket flyttats, från ett separat rum till hallen. Denna flytt godkändes av föreningen, dock godkände den inte att kranen i gamla köket togs bort. Därför är det idag en kran som står gömd bakom några böcker i det som numera är ett sovrum. Föreningen hänvisar till risken med legionellabakterier om kran tas bort och röret helt enkelt stängs där kranen sitter. Alla vi pratat med säger att det inte är några konstigheter att ta bort kranen, och rent praktiskt blir det ju ingen skillnad (eftersom den inte används eller kommer användas någonsin). Är det er uppfattning att det är så riskfyllt att ta bort en kran och därmed hindra att det görs? Vi funderar på att ta ärendet vidare med en jurist, vad tror ni om det?
Om det är en varmvattenledning finns det en risk för legionella om det finns ett oanvänt ”stick” med stillastående vatten. Men du har rätt i att nuvarande lösning varken gör till eller från. Styrelsen har rätt att bestämma om vattenledningen (kranen), men försök diskutera fram en bättre lösning.
Hej Lennart,
Denna fråga kanske inte ligger under rätt rubrik men jag hoppas du kan svara på den ändå. Först vill jag tacka för tidigare svar, dom har verkligen varit värdefulla.
I tisdags fick köparna tillträde till vår gamla lägenhet. Allt frid och fröjd. Men i fredags ringde mäklaren och berättade att köparna har funnit ett fel i elen. På de flesta håll i lägenheten har det suttit jordade elkontakter men enligt köparen så är det ojordade ledningar bakom. Någon tidigare ägare har tagit en genväg och satt på jordade kåpor.
Eftersom vi inte har dragit om elen under de fem åren vi bott där så är detta något jag inte kände till och således inte informerat köparen om. När installationen har gjorts är jag osäker på men vi fick ingen information om detta när vi tillträde 2007.
Nu vill köparen att vi skall stå för omdragning av elen så alla kablar är jordade och överensstämmer med uttagen.
Jag försöker nu förstå om köparens krav verkligen är rimligt. Köparen har enligt lagen en stor undersökningsplikt och de har inte genomfört en besiktning. Jag menar på att detta skulle de funnit om en besiktning skulle genomförts.
Jag vill göra rätt i detta läge men har ingen lust att öppna plånboken bara för köparen vill det. Vad tror du om situationen?
Det här är ingen lätt fråga.
För det första: köparen har en stor undersökningsplikt, men jag tror inte man kan begära att man ska skruva loss eller mäta all el, utan sitter det ett jordat uttag förutsätts det att det också är jordat. Jag tror alltså att detta måste klassas som ett dolt fel.
För det andra: säljarens upplysningsplikt. Som säljare måste du upplysa om alla kända fel. I detta fallet är det något du påstår att du inte känt till, och inte heller självklart borde ha kunnat känna till. Så du går fri ur den aspekten.
Men felet finns där, och då har du ändå ett ansvar för detta. Det är vad jag tror. Googla gärna på ”bostadsrätt dolda fel”, det finns en hel del fall att läsa om.
Mitt råd är att inte hamna i en seg rättsprocess om detta, utan försök göra upp i godo med köparen i form av viss ekonomisk kompensation, dock inte för frikostigt. Försök t ex hävda att felet borde ha upptäckts vid en besiktning, även om jag alltså inte tror det skulle hålla juridiskt.
Hej
Kan man göra om klädkammaren till en torrbastu. Det är en betongkonstruktion och vi kommer våtrumsisolera golvet och taket kommer tilläggsisoleras.
Hur kan man få ett godkännande av föreningen?
Ovanligt ärende! Om du bara kan visa att denna ombyggnad inte skadar fastigheten eller är till nackdel eller påverkar dina grannar, så bör det godkännas. Men jag tror att du verkligen måste bevisa det, t ex genom att en byggnadsingenjör tittar på det.
Hej,
Hur är det med att riva en bärande vägg?, om man har fått OK från konstruktör/ingenjör och stadskontoret. Vill riva 3m av bärande vägg, HEA-balk sätts på plats istället, allt dimensionerad av konstruktör. Bygglovshandlingar inskickade och godkända. Hela arbetet utförs fackmannamässigt och med alla tillstånd så klart. Enligt stadgarna får föreningen inte neka renovering som inte innebär påtaglig skada eller olägenhet för föreingen. Som jag ser det gör det knappast det här. Men kan föreningen ändå säga nej, och ha juridiskt stöd för sitt nej? och om jag trots ett ev nej gör det, kan föreningen kräva mig på något?
Det här är riktigt svårt.
Du måste skaffa ett skriftligt tillstånd från styrelsen. Och styrelsen är skyldig att ge dig tillstånd om det kan bevisas att ingreppet inte är till påtaglig skada för fastigheten.
Om styrelsen ändå säger nej?
Rättsläget här är inte helt klart, trots många rättsfall. Läs t ex detta om en stor ombyggnad som en styrelse försökte stoppa.
http://www.bofakta.se/styrelsehandboken-2012-f%C3%B6rening-drar-ombyggnad-till-hd
Detta fall inkluderade dock ingen bärande vägg, vad jag kan förstå. Att ge sig på en bärande vägg utan tillstånd är inte att rekommendera, du kommer bli skadeståndsskyldig om det uppstår problem, och kan kanske bli det även om det inte uppstår problem. Jag rekommenderar att du själv söker mer information om olika rättsfall. Tvister av denna typ hanteras av tingsrätten (ej hyresnämnden).
Hej, jag hoppas att ni trots allt har möjlighet att hjälpa mig med detta.
Jag ansökte hos föreningen att få ta ner några väggar som inte var bärande. De sa att de ville ha papper från en byggingenjör som intygade att dessa inte var bärande. Jag ordnade ett sådant papper från en firma som gått igenom ritningarna på huset, och jag fick OK från föreningen. Väggarna har nu tagits ner och nya har byggts upp på andra ställen. Grannen som bor ovanför mig har nu klagat att mina ombyggnader har orsakat att hennes golv sjunkit. Ordföranden i föreningen har pratat med grannen och intygat att inga bärande väggar tagits bort men hon ger sig inte. Hon har krävt en besiktning och konsulten i fråga tyckte ”att det var något” efter att ha tittat i hennes lägenhet.
Vad är mitt ansvar i detta? Finns det risk att jag blir skadeståndsskyldig? Borde jag göra något?
Tacksam för all respons.
Om det finns dokumenterat att flyttningen av väggarna var OK, och det finns ett godkännande (skriftligt) från styrelsen, då borde du gå helt fri. Det kan kanske visa sig, att väggarna trots allt var bärande, eller att de hade någon annan form av indirekt stödjande funktion, och att problem uppstår i lägenheten ovanför. Men då är det helt och hållet ett problem för styrelsen att hantera, enligt min mening. I värsta fall kanske det kan behöva stagas upp i din lägenhet, men det ska isåfall styrelsen bekosta. Byggnadsingenjören som godkände ingreppet kan också ställas till svars, om denne gjort någon form av felbedömning.