38. Hur mycket får man bygga om i en bostadsrätt?
Bostadsrätt – bygga om och renovera
Ja, vad får du göra i en bostadsrätt, hur mycket får du ändra om? Svaret finns i föreningens stadgar. Grundprincipen är att du får ändra på allt som är ditt ansvar (se lektion 8).
Det här brukar du få göra:
Väggar och golv: Att måla om, tapetsera och lägga nya golv är väl en självklarhet. Viktigt att nya golv läggs rätt, med ljuddämning under.
Lägenhetsinredning: Garderober, hyllor och liknande får flyttas, tas bort eller monteras in, helt fritt.
Dörrar: innerdörrar och dörrkarmar kan tas bort eller bytas ut, liksom glaspartier och liknande. Ytterdörren får också bytas, men standard och utseendet måste stämma med föreningens. (I vissa föreningar är dock ytterdörren föreningens ansvar.)
Badrum: Du får renovera badrummet, och göra om det helt och hållet om du vill, bara det görs korrekt och fackmannamässigt. Men vattenanslutningar och avlopp får inte ändras hur som helst. Golvbrunn-byte brukar bekostas av föreningen, och den brukar inte kunna flyttas, i alla fall inte utan styrelsens godkännande. Även byte av radiator till handdukstork brukar kräva ett godkännande.
Köket: det är fritt fram att byta all köksinredning. Men samma restriktioner gäller som i badrummet: Ändrade vatten- och avlopps-anslutningar kräver samråd med styrelsen. Köksfläkt får i regel inte anslutas till centralventilationen, enbart kolfilterfläkt. Undantaget är där fläkten ingår i ventilationssystemet, där får du inte byta den ytan föreningens godkännande.
Väggar: Icke bärande väggar brukar få rivas eller flyttas, men kontrollera alltid med styrelsen först. Bärande väggar får dock aldrig röras! Här krävs noggrann utredning av byggnadsingenjör, bygglov, och styrelsens skriftliga godkännande, och beviljas sällan.
Balkong / terass: Större arrangemang som balkonginglasning, vindskydd och markis brukar alltid kräva tillstånd av föreningen. Du får heller inte måla om, inte på ett utåt sett avvikande sätt. Uppsättning av parabol hanteras väldigt olika, men brukar få sättas upp om det görs inne på balkongen.
Fönster: Fönstrena är föreningens ansvar, dom får inte bytas eller ändras, bara målas om på insidan. Persiennerna är dina.
Element / radiatorer: Om det är vattenburen värme är det föreningens ansvar, radiatorer får alltså inte monteras bort eller flyttas, inte utan styrelsen medgivande.
Elinstallationer: All el, kontakter och lamparmaturer är ditt ansvar, även elcentralen, och du får dra nytt och lägga till, bara det görs av behörig elektriker.
Ventilationsanordningar: Ventilationen kan fungera lite olika i olika typer av fastigheter. Du får i regel inte sätta igen eller ta bort befintliga ventiler, dom finns ju där för din hälsas skull. Rådgör alltid med styrelsen om du behöver ändra på något.
Obs 1 De flesta föreningar har regler och restriktioner för när du får utföra s.k. störande arbeten, det brukar t ex inte vara tillåtet på kvällstid och vissa tider på helgerna, för grannsämjans skull.
Obs 2 Det finns en del kulturminnesskyddade byggnader, och där kan det finnas speciella regler för vad som inte får ändras.
Läs också: Vad kostar det att underhålla en bostadsrätt? Lektion 28
© Borättupplysning Skåne
Hej
Jag har nyligen flyttat in i min lägenhet. I badrummet finns en vattenburen handdukstork som alltid är brännhet och inte går att ”stänga av”, vilket gör att det är väldigt varm i badrummet. Olidligt varmt! Måste jag stå ut med detta? Om inte, vem står för kostnaden för reparation eller nedmontering?
Med vänlig hälsning Kjell
Det beror nog på vem som installerat handdukstorken. Om det är föreningen så blir det föreningen som ska åtgärda problemet. Men om det är en tidigare lägenhetsinnehavare, så bör det bli du själv som får stå för kostnaden. Men både du och föreningen har ju ett gemensamt intresse av att felet blir åtgärdat.
Får jag byta handfatet samt sätta upp ett nytt spegelskåp i min bostadsrätt? Det kan ju innebära att man måste borra i väggen…
Javisst, självklart, dessa saker ansvarar du själv för, och bestämmer själv när de ska bytas.
Hej!
Vi renoverade vår lgh precis innan vi skulle sälja den. När vi skrev på säljkontraktet och nya innehavaren godkänts, så ville föreningen efter tillträdet är gjort inspektera lägenheten. Efter inspektionen har den en massa synpunkter som de vill ha åtgärdat, annars vill de dra tillbaka godkännandet av de nya. Vi kom på fel fot med styrelsen från första början och sedan dess har en i föreningen alltid haft ett ont öga gälland oss. Felen de vill ha avhjälpta är små saker som någon elluttag, mindre små saker.
Min fråga är:
de kan väl inte dra tillbaka godkännandet av de nya medlemmarna när de är redan godkända?
Kan de tvinga oss åtgärda dessa mindre fel som inte på något ser påverkar utnyttjannde av lägenheten? Samt har de något ansvar i det hela?
Tacksam för svar
Jag är inte helt säker på att jag uppfattat händelseförloppet rätt. Men några principer kan jag dock peka på.
1. Ett medlemskap som är beviljat och protokollfört går inte att upphäva, inte pga sådana skäl som nämns i ditt fall.
2. Anmärkningar och förhållanden i din lägenhet får inte påverka bedömningen av medlemskap. Överhuvud taget ska sådana ”mindre saker” som du redogör för, det ska styrelsen inte bry sig om, eftersom ansvaret ligger hos dig resp. de nya innehavarna.
3. Om en inspektion görs, ska den göras innan överlåtelsen godkänns, inte efteråt, och bara innefatta sådana saker som styrelse/föreningen har ansvar för.
Hej,
Mycket intressant läsning i detta forum!
Jag har en fråga omkring avlopp och vem som betalar vad. Vi bor sedan ett par år i en tvåplans-bostadsrätt från slutet av 80-talet med kök, badrum & vardagsrum på markplan och sovdel på ovanvåning. Har under det senaste året märkt av en tilltagande unken lukt från inunder diskbänken i köket. Det började lite svagt men har sedan tilltagit. Köket är renoverat av tidigare ägare men är inte säker på om avloppet också byttes ut i samband med detta. Har testat att göra rent vattenlås osv men det har inte hjälpt. Måste nu förmodligen spola och filma avloppet. Min fråga är om jag kan räkna med något ekonomiskt bidrag från min BRF för en sådat här ingrepp?
Det låter som att det kanske inte är avloppet det är fel på, utan tätningarna runt avloppet, och då är det helt och hållet ert ansvar att åtgärda. Men skulle det vara problem längre ner i rören, då tycker jag att föreningen ska bekosta en sådan undersökning. Men det beror lite på hur era stadgar är formulerade vad gäller detta uh-ansvar.
Hej!
Om man har satt upp ett till eluttag i lägenheten (dvs fast installation) men inte gjort det av en behörig elektriker. Kan man i efterhand be en elektriker kolla och godkänna detta, eller måste man ta bort dessa?
Det viktiga är att uttaget är korrekt installerat, är det det behöver det inte tas bort. Är du inte säker på att det är korrekt gjort ska du ha det kontrollerat.
Vårt tidigare armerade glas i sovrummet, som har utsikt över grannens balkong, är nu bytt. Man har satt in ett fönster med frostat glas som tar allt vårt dagsljus. Har vi rätt att välja typ av glas i fönster själva eller är det helt upp till föreningen?
Grundprincipen är att föreningen inte får ändra något till det sämre i er lägenhet. Upplever ni att ni fått en tydlig försämring, då ska ni framföra det, och kräva en ändring, för det har ni rätt till. Kontrollera också föreningens stadgar, skulle det där stå att medlemmen ansvarar för fönsterglaset, då bör ni själva kunna byta ut glaset. Men skulle ni mot förmodan inte nå en godtagbar lösning eller överenskommelse med styrelsen, finns nog ingen annan väg än att påbörja en rättslig process.
Hej,
jag har en fråga angående vindskydd på balkong.
Mina föräldrar, 75+, har ett vindskydd på sin balkong sedan 2007.
De har haft dessa i 7 år utan anmärkning.
Nu helt plötsligt vill styrelsen att de ska tas bort.
De fick ett muntligt godkännande 2007 att sätta upp dem, av dåvarande ordföranden som inte längre bor kvar.
Bara för att någon person i föreningen retar sig på ett 7 år gammalt vindskydd så måste deras livskvalité sänkas.
Kan de bara få lov att göra så mot mina föräldrar?
Det här är ett knepigt fall. Rent rättsligt har styrelsen rätt att bestämma om ev vindskydd och liknande får finnas, och se ut. Men om vindskyddet funnit där i 7 år och accepterats under alla dessa år, då verkar argumenten för varför de måste bort nu vara väldigt svaga. Det handlar egentligen om hur ordningsreglerna för föreningen ser ut, och om det där står något om balkonger och vindskydd. Och ordningsregler är något som kan tas upp på föreningsstämman, så det är väl den vägen man måste gå, om man inte kan resonera sig fram till en lösning.
Hej,
Har en liten fråga angående ändring av kök.
Ingen allvarlig ändring utan har bytt ut en hel frys och hel kyl till en kombi kylfrys, 60%kyl och 40% frys. Installerade även ett högskåp i köket med plats för mikro. Nu när jag ska sälja bostadsrätten ville ordförandet komma och kolla på lägenheten för att kontrollera så det ej fanns några allvarliga fel/brister.
Nu kräver dom att jag ska slänga ut helskåpet och installera in en till kombi kyl/frys.
Enligt styrelsen så sänker det standarden på lägenheten och dom vill att det ska vara likvärdig utrustning i alla lägenheter.
Hittar inget i stadgarna som jag bad och få av dom.
Tacksam för svar.
Det här har styrelsen och er ordförande fått helt om bakfoten. Styrelsen har ingen rätt att lägga sig i hur lägenheten är utrustad, detta är helt och hållet innehavarens ansvarsområde. Och det är helt och hållet upp till köparen att avgöra om köket är utrustat på ett bra sätt eller inte.
Jag föreslår att du helt enkelt struntar i vad styrelsen tycker om detta, de verkar vara skrämmande okunniga i denna fråga. Be gärna styrelsen precisera vilken lag eller stadgar de stödjer sig på, det finns nämligen inga.
Hej!
Jag undrar om man måste få styrelsens godkännande om man vill byta trappan vi har inne i bostadsrätten? Vi har ett radhus i ett område där alla har likadan trappa inne i bostadsrätten, men den är stor och otymplig och vi tror att en spiraltrappa hade frigjort yta för annat. Måste man få tillstånd att byta den ?
Min uppfattning är att detta helt och hållet är ert ansvarsområde, och att ni därför kan byta trappa om ni vill, utan styrelsens inblandning.
Har man rätt att byta från ogenomskinligt glas till klart glas på fönster via glasmästare utan att konsultera grannar styrelse?
Ja, det borde du kunna göra. Men varför är det ogenomskinligt glas nu, någon särskild anledning? Det kan möjligen ha betydelse.
Hej!
Vi ska buda på en bostadsrätt men kommer vilja göra lite förändringar om vi får den. Det första vi såg var tex. att kyl/frys är delade i ett och samma skåp, det är för litet för oss och jag undrar nu om man får lov att sälja sådana vitvaror för att köpa nytt? Likadant med spisen och tvättmaskinen som verkar vara från stenåldern. Tillhör den BRF:en eller kan vi sälja/skrota för att köpa helt nya? För att sätta i en helfrys och en helkyl måste vi ta bort kombikylfrysen och troligtvis ta bort ett förvaringsskåp (städskrubb). Behöver man ha ett OK från BRF:en om man vill byta ut utrustningen?
MVH/ Josephine
Precis som vi skriver i lektionen så tillhör all köksutrustning bostadsrättshavaren, och kan bytas precis som man själv vill, och utan att behöva fråga styrelsen. Gäller även all övrig köksinredning. Ett undantag dock: köksfläkt kan kräva tillstånd, om den är ansluten till ventilationen.
Hej Lennart,
Har en fråga som jag hoppas du kan hjälpa oss med! Jag och min fru har nyligen köpt en bostadsrätt där vi har för avsikt att avskilja en del i lägenheten som ”uthyrningsdel”. Entredörren kommer att vara gemesnsam, och i hallen kommer det därefter finns 2 dörrar – en till oss, och en till uthyrningsdelen (som består av ett rum + badrum). Det jag undrar är – vi har för avsikt att installera ett litet trinettkök i uthyrningsdelen, som kommer sitta på samma plats som dagens nuvarande kök (då nuvarande kök kommer flyttas till vardagsrummet. Denna flytt har godkänts av styrelsen). Med andra ord kommer det inte dras några nya vattenrör till trinettköket etc, då detta bara ersätter dagens kök. Det kommer även finns ventilation för trinettköket, då vi alltså använder oss av befintlig ventilation eftersom nuvarande kök sitter här.
Min fråga här – förutsatt att ventilationen i huset fortrarande är ok för vårt vanliga kök (som flyttas till vardagsrummet) plus trinettköket – Finns det någon saklig grund till att styrelsen kan invända mot detta??
Stort tack på förhand!
Det är egentligen två frågor här: Får man skapa och bygga in en särskild uthyrningsdel inne i sin bostadsrätt? Ja, varför inte? Det blir väl som att ha en inneboende, och det är tillåtet, så länge alla sköter sig.
Andra frågan: Om styrelsen godkänt flytt av kök till ny plats, borde det gå att installera trinetten på det gamla kökets plats, om förutsättningar för vatten/avlopp och ventilation finns där. Mitt förslag är dock att stämma av detta igen med styrelsen.
Hej!
Jag har en fråga om byte av fönster.
Jag tänkte byta fönster och ram runt. Kan man göra detta själv eller ska det gå via styrelsen så att detta bekostas av föreningen?
Målning och byte av persienner gör vi själva, men större ingrepp ska väl godkännas?
Det beror nog på hur du bor, och vad som står i stadgarna. Det allra vanligaste, och det som gäller i flerbostadshus, är att föreningen byter fönster när dessa blivit så dåliga att de måste bytas. För radhus och friliggande villor kan det ibland hanteras annorlunda.
Hej! Vi har nyligen köpt en bostadsrätt där det helt saknas värmeelement i badrum. Det blir mycket kallt, ca 16 grader när det är +10 grader ute. Har föreningen något ansvar för att bekosta installationen av en ny element med vattenburen värme? Badrummet har byggts om av tidigare ägare (det var en lokal innan), och jag vet ej om det har någonsin funnits element där.
Det här var en komplicerad fråga. I normala fall är det föreningen som ansvarar för att det finns värme i alla rum, även badrummet. Men i detta fall säger du att tidigare ägare gjort ombyggnaden, och då rimligen borde ha sett till att det fanns värme även i badrummet. Och ni köpte bostadsrätten ”i befintligt skick”. Det finns många aspekter på denna situation, t ex vilken möjlighet ni hade att förstå att det inte fanns värme i badrummet, eller styrelsens ansvar för att ha godkänt ombyggnaden, eller tidigare ägares skyldighet att informera. Men i huvudsak landar det nog i att det blir ni själva som får bekosta indragning av värme. Dock kan det vid en noggrannare granskning av omständigheterna kanske bli någon annan som borde betala, om frågan skulle bli föremål för en juridisk tvist.
Hej!
Jag ska påbörja en köksrenovering och vill förkorta både frånlufts- och tilluftsventilation för att skapa mer utrymme. Enligt vår köksdesigner är detta en vanlig förändring vid köksrenovering i 50-talshus. Är nu oroligt att det kan finnas asbest i ventilationsrören. Har haft kontakt med behöriga hantverkare och de säger att det inte är några konstigheter, om de upptäcker asbest så tillkallas en asbestsanerare. Kan styrelsen ha några åsikter om detta och kan de vägra mig att göra denna förändring?
Så länge ventilationen fungerar som den ska bör inte styrelsen kunna hindra dig att göra denna förändring.
Hej!
Undrar om e-mail från en person i styrelsen från styrelsens gemensamma e-mailadress gäller som skriftligt beviljande?
Eller måste man ha ”bläck på papper” och flera personer från styrelsen som skriver på? Eller måste det vara ordföranden som godkänner?
Jag har bett att min fråga om renovering tas upp för godkännande på styrelsemöte, men fått till svar att de ändringar som jag ska göra inte kräver styrelsegodkännande.
Det här hänger nog på hur stor din renovering är. Är det en mindre ändring som inte brukar kräva styrelsens godkännande, då är ju saken klar, då räcker det med det besked du fått. Men är det en större förändring, där du själv misstänker att det kan bli ifrågasatt längre fram, då bör du begära ett skriftligt intyg med protokollsutdrag.
Jag har en fråga angående rätt i renovering av lägenhet.
Situationen som sådan är jag har tänkt att riva en vägg (2.5m) i min lägenhet där styrelsen är tveksam för ”husets strukturella integritet” som de uttrycker sig.
Jag har tagit ut ritningar från stadskontoret, även tagit hjälp av en konstruktör som intygar att väggen inte är bärande. Huset är från 1920 och har självbärande bjälklag (stålbalkar).
Vilken rätt har styrelsen i en bostadsrättförening när det gäller att förbjuda dig att ta ned denna vägg?
Samt vilken rätt har jag?
Som du säkert har förstått så får man inte utföra ingrepp i bärande konstruktion utan styrelsens (skriftliga) tillstånd. Du har tydligen förvissat dig om att väggen inte är bärande, och fått intyg på det. Men styrelsen är tydligen tveksam, och ifrågasätter detta. Om styrelsen inte vill godta din utredning och ditt intyg, bör styrelsen göra en egen utredning, och förtydliga vad de menar med ”strukturell integritet”, och t ex anlita en annan byggnadskunnig. Det händer ju ibland att man kommer fram till olika slutsatser, även bland experter. Men om det kan bevisas att väggen inte är bärande har du rätt att ta ner den. Men ni bör först försöka komma överens vad som är fakta. Du kan försöka vända dig till hyresnämnden om ni inte kan komma överens.
(korrigerat feb-2015)
Hej,
Vi är spekulanter på en bostadsrätt som ska tvångssäljas av föreningen pga misskötsel. Nu vill föreningen tvinga den blivande köparen att bryta upp golv och byta isolering mm min fråga är om de har rätt att ställa sådana krav. Bör tilläggas att en besiktning av lägenheten inte har utförts och att föreningen själva har intresse av att köpa tillbaka lägenheten för att fixa i ordning och sälja med vinst.
Jo, styrelsen kan ställa sådana krav. Om lägenheten har försummats kan innehavaren åläggas att vidta åtgärder. Tydligen har tidigare innehavare försummat detta, och då kan kravet ”ärvas” av kommande innehavare. Och naturligtvis påverkar det priset. Alternativet är att föreningen själv tar över bostadsrätten och åtgärdar problemen, och sedan säljer vidare. BrL 7 kap. 12§.
Hej!
Grannen som äger lägenheten ovanför min vill bygga ett toalett till och koppla på avloppsrör in i min lägenhet.
Styrelse har inga invändningar.
Jag ger inte mitt medgivande.
Vad säger lagen? Måste inte styrelse inhämta mitt godkännande?
Måste jag gå med på det även om det påverkar på ett påtagligt sätt min lägenhet?
tacksam om jag kunde erhålla ett svar eller vart jag ska vända mig till.
Fernando Félix
Utgångspunkten är att det inte får göras något i din lägenhet utan ditt medgivande, om det inte ur föreningens synpunkt är mycket angeläget. Det finns två lagparagrafer som styr detta. I Lagen om ek.föreningar finns två paragrafer (6:13 och 7:16) som säger att inga beslut får fattas som är till otillbörlig fördel eller nackdel för en enskild medlem. Och det låter ju som att detta kan bli en betydande nackdel för dig (nu vet jag ju inte exakt hur det ser ut och hur det är tänkt med avloppsröret).
Andra lagen är Bostadsrättslagen (9:16) där frågan är hur man beslutar om en sådant här ingrepp i en lägenhet, och då krävs det ett stämmobeslut med 2/3-majoritet, och dessutom godkännande i hyresnämnden. Och här tror jag att hyresnämnden inte skulle godkänna ett sådant intrång i din lägenhet, eftersom det inte verkar särskilt angeläget ur föreningens synvinkel.
Ett helt annat alternativ kan förstås vara att du går med på denna ombyggnad, men mot ersättning, dvs ordentlig ekonomisk ersättning från din granne ovanför.
Hej,
En bekant har renoverat sin bostadsrätt. Målat, slipat golv och gjort nytt badrum och kök. De nedsänkta innertaken i två rum har tagits bort och originaltaken har tagits fram. Allt jobb har gjorts av ett byggföretag. Även alla eljobb har gjorts av en elektriker.
Ända sedan början av renoveringen har grannen ovanför klagat på att det kommer in byggdamm. Styrelsen blev inblandad och krävde besiktning under pågående arbeten. Besiktningen var godkänd men med tilläggskommentar att eventuella skador skulle bekostas av br-innehavaren. Inga ovk- kontroller gjordes innan besiktningen och min vän har hela tiden ifrågasatt om det inte kan vara något med byggnaden.
Grannen har fotograferat dammet, filmat och kräver hen på städning (ca 30 timmar), kemtvätt och kostnad för luftrenare som dom installerat. Styrelsen har backat och går på grannens linje trots att min vän nu fått reda på att det i gamla protokoll från ventilationskontroller står att ventilationen måste åtgärdas. Dessa kontroller har hon efterfrågat från dag ett i samband med att grannen började klaga.
För grannsämjans skull valde min vän till en början att betala 24 timmar städning och hen gick med på att sätta in en luftrenare även i sin egen lgh. Nu vill grannen att hon ska betala även deras luftrenare, ytterligare städning och kemtvätt. Min vän har sagt nej och har nu blivit stämd av grannen.
Jag kan som åskådare till allt det här säga att min vän verkligen gjort allt hen kunnat. Styrelsen har inte heller agerat opartiskt utan krävt certifikat, extra möten och kontroller av renoveringen och gått grannens ärenden vid flera tillfällen. Det hela har utvecklat sig till en väldigt infekterad historia med avlyssningar, dagboksanteckningar och kontroller av byggsopor mm. Jag står förundrad bredvid. Vad är det som gäller?
/ Anna
Det här är som alla nog inser en besvärlig fråga. Problemet har varit uppe tidigare på detta forum.
Vid renovering har man en skyldighet att se till att grannar inte störs mer än nödvändigt, och att t ex byggdamm inte kommer UT från lägenheten mer än vad som kan anses normalt. Däremot kan man inte ta ansvar för vad som kommer IN i grannarnas lägenheter, utan där ligger ansvaret på föreningen, och i viss mån på grannarna själva.
En intressant fråga är då om ventilationen har bidragit till att sprida dammet in i grannens lägenhet. Det kan bara avgöras vid en noggrann ventilationskontroll, och skulle så vara fallet är det ett problem för föreningen och styrelsen.
Slutsats: Om din bekant gjort vad som rimligen kan göras för att begränsa dammutsläppet, så kan inga skadeståndsanspråk riktas mot ”henne”. Grannen får rikta sina klagomål till styrelsen, eller använda sin egen hemförsäkring för att få ersättning för eventuell tvätt och städning.