38. Hur mycket får man bygga om i en bostadsrätt?
Bostadsrätt – bygga om och renovera
Ja, vad får du göra i en bostadsrätt, hur mycket får du ändra om? Svaret finns i föreningens stadgar. Grundprincipen är att du får ändra på allt som är ditt ansvar (se lektion 8).
Det här brukar du få göra:
Väggar och golv: Att måla om, tapetsera och lägga nya golv är väl en självklarhet. Viktigt att nya golv läggs rätt, med ljuddämning under.
Lägenhetsinredning: Garderober, hyllor och liknande får flyttas, tas bort eller monteras in, helt fritt.
Dörrar: innerdörrar och dörrkarmar kan tas bort eller bytas ut, liksom glaspartier och liknande. Ytterdörren får också bytas, men standard och utseendet måste stämma med föreningens. (I vissa föreningar är dock ytterdörren föreningens ansvar.)
Badrum: Du får renovera badrummet, och göra om det helt och hållet om du vill, bara det görs korrekt och fackmannamässigt. Men vattenanslutningar och avlopp får inte ändras hur som helst. Golvbrunn-byte brukar bekostas av föreningen, och den brukar inte kunna flyttas, i alla fall inte utan styrelsens godkännande. Även byte av radiator till handdukstork brukar kräva ett godkännande.
Köket: det är fritt fram att byta all köksinredning. Men samma restriktioner gäller som i badrummet: Ändrade vatten- och avlopps-anslutningar kräver samråd med styrelsen. Köksfläkt får i regel inte anslutas till centralventilationen, enbart kolfilterfläkt. Undantaget är där fläkten ingår i ventilationssystemet, där får du inte byta den ytan föreningens godkännande.
Väggar: Icke bärande väggar brukar få rivas eller flyttas, men kontrollera alltid med styrelsen först. Bärande väggar får dock aldrig röras! Här krävs noggrann utredning av byggnadsingenjör, bygglov, och styrelsens skriftliga godkännande, och beviljas sällan.
Balkong / terass: Större arrangemang som balkonginglasning, vindskydd och markis brukar alltid kräva tillstånd av föreningen. Du får heller inte måla om, inte på ett utåt sett avvikande sätt. Uppsättning av parabol hanteras väldigt olika, men brukar få sättas upp om det görs inne på balkongen.
Fönster: Fönstrena är föreningens ansvar, dom får inte bytas eller ändras, bara målas om på insidan. Persiennerna är dina.
Element / radiatorer: Om det är vattenburen värme är det föreningens ansvar, radiatorer får alltså inte monteras bort eller flyttas, inte utan styrelsen medgivande.
Elinstallationer: All el, kontakter och lamparmaturer är ditt ansvar, även elcentralen, och du får dra nytt och lägga till, bara det görs av behörig elektriker.
Ventilationsanordningar: Ventilationen kan fungera lite olika i olika typer av fastigheter. Du får i regel inte sätta igen eller ta bort befintliga ventiler, dom finns ju där för din hälsas skull. Rådgör alltid med styrelsen om du behöver ändra på något.
Obs 1 De flesta föreningar har regler och restriktioner för när du får utföra s.k. störande arbeten, det brukar t ex inte vara tillåtet på kvällstid och vissa tider på helgerna, för grannsämjans skull.
Obs 2 Det finns en del kulturminnesskyddade byggnader, och där kan det finnas speciella regler för vad som inte får ändras.
Läs också: Vad kostar det att underhålla en bostadsrätt? Lektion 28
© Borättupplysning Skåne
Hej
Vi vill riva en del av vägg i vår lägenhet och flytta avloppet för att få ett större kök. En konstruktör har skriftligt konstaterat att väggen ej är bärande. Dock nekar styrelsen med hänvisning till att ” icke bärande väggar med tiden kan bli bärande” samt att flytt av avlopp skulle innebära att vi behöver borra i bjälklaget och att det då kan uppstå sprickor i underliggande lägenhet. Ett tredje argument från styrelsen är att väggen innehåller ett avluftningsrör.
Att tillägga är att huset är från 1926 och ytliga sprickor uppstår hela tiden, samt att avluftningsröret enbart ska flyttas 0,5 m utan att dess funktion påverkas och hela arbetet utförs fackmannamässigt efter ritningar av konstruktör.
Fråga 1: Räknas ev risk för ytliga sprickor i underliggande lägenheter som ” väsentlig skada eller olägenhet”?
Fråga 2: Är argumentet om avluftningsröret relevant?
Fråga 3: Kan de neka oss att riva en icke bärande vägg med argumentet att icke bärande väggar med tiden kan bli bärande?
Lägenhetsinnehavaren rätt att förändra inne i lägenheten är stor, och det krävs mycket goda skäl för en styrelse att neka en ombyggnad. Jag håller med om att inga av de skäl styrelsen anför verkar tillräckligt hållbara. Argumentet att ”icke bärande väggar kan bli bärande” tror jag ingen byggnadstekniker skriver under på. Och att flytta ett rör är ingen stor sak. Att det ka uppstå sprickor är kanske allvarligare, men kan inte vara ett hinder för en ombyggnad.
Jag föreslår att ni först tar en ny diskussion med styrelsen, och därefter genomför ombyggnaden, eftersom något tillstånd från styrelsen i strikt mening inte ska behövas i detta fall.
Jämför dock med en liknande fråga och svar i denna spalt från den 16 oktober (2014).
Hej!
Min BRF har bygglov för inglasning av balkonger enligt ritningar från styrelsen. Jag har glasat in mer än vad bygglovet avser, men kan eventuellt efter ansökan få kompletterande bygglov. Det är ändå inte säkert att styrelsen kommer att godkänna detta då de menar att beslutet fattats av årsstämman. Om jag nu tar upp beslutet på årsstämman, vilken typ av åtgärd innebär inglasning av balkong? Vilken typ av majoritet behövs då vid röstning? Jag vet att för själva uppförandet av balkong i sig gäller beslut på föreningsstämma med två tredjedelars majoritet samt godkännande av hyresnämnden. Gäller samma sak för inglasning av befintlig balkong?
Om bygglovet blir godkänt finns det ingen anledning eller motiv för styrelsen att sätta sig emot. Skulle det ändå hamna på föreningsstämman är det vanligt enkelt majoritetsbeslut som gäller.
Jag har en fristående carport som hör till min bostadsrätt. Jag skulle vilja göra ingången ca 50 cm högre så att mitt handikappfordon kan komma in under tak. Detta inverkar inte på den bärande balken. Kan styrelsen neka förändringar i yttre fasad?
Det är alltid svårt att ge bestämda svar ”på distans”, men jag föreställer mig att detta inte borde vara något problem, det borde inte finnas något hinder för en sådan liten förändring.
Hej!
Jag har en relativt stor lägenhet och skulle vilja bygga om en gammal serveringsgång till ett bad/tvättrum m dusch. Fastigheten är byggd 1894 och man drog in centralvärme och vatten/avlopp först på 30 talet. Det enda badrummet vi har är litet och man får inte in plats med en tvättpelare.
Styrelsen ville tidigare tvinga fram en underskrift från oss alla i huset attt vi skulle garantera att inte flytta på vatten/avloppsledningar samt golvbrunn när vi fick en allvarlig vattenskada pga en slarvigt genomförd renovering.
Mig veterligen så behöver jag endast göra en bygganmälan för annan användning. Kan styrelsen hindra mig att göra detta, (innan jag lägger ner allt för mycket tid och pengar på konsulter).
Jag kan inte svara generellt på denna typ av ombyggnadsfrågor. Utbyggnad av badrum och flytta av kök kan vara okomplicerat, och ska då godkännas, men kan innebära komplikationer i vissa fall, t ex avlopp, och bör då inte godkännas. I vart fall måste man ha ett bra ritningsunderlag till förändringen, av godkänd byggnadsingenjör. Blir ni inte överens kan ni försöka ta ärendet till hyresnämnden
Hej.
Vi har ett badrum som vi tycker är tok för litet 160 # 190 cm. Det vi tänker göra är att bygga utanför toaletten ett litet rum som är som anslutet till badrummet. Dörren som finns tänker vi ta bort och bredda öppningen så att det känns som ett större badrum.
Vi kommer att anlita fackmanna mässigt folk som lägger våtrums och kakel i det nya utrymmet. Det nya utrymmet ska det alltså stå en tvättmaskin och kommer bli ca 1.5 kvadratmeter. Med andra ord det blir ett större badrum utan några större planlösnings förändringar förrutom 20 cm större dörröppning vid den gamla dörren.
Hejsan, vi har precis flyttat in i en bostadsrätt och skulle vilja flytta köket till matsalen dvs rummet bredvid. Denna flytta skulle innebära att vi behöver dra stammen ca 2,5. Vi har haft byggkunniga på plats som säger att det inte innebär några problem men föreningen har satt sig emot vår förfrågan och vill ej bevilja en flytt. Hur kan jag gå vidare med detta. I svaret skriver det kort att det inte anser flytten lämplig men inte något mer än detta.
Känner att jag kört fast och vet ej hur jag ska kunna driva detta vidare.
Tacksam för råd.
Mvh Hanna
Hej.
Hoppas jag vänder mig till rätt/de rätta personerna samt att min fråga är riktad åt rätt håll..
Saken är så att min granne som bor rakt över mig (1rok 37kvm) renoverade ordentligt mycket när lägenheten köptes för ca 3 år sen.
När allt var färdigt fick jag komma upp och se resultatet, av den bärande vägg som går genom mitten av lägenheten finns nu cirka 40% kvar (ingång i hallen är oberörd, ca 2.3 m, en pelare i mitten, sen en båge med ca 70cm kvar mot yttre väggen).
När jag påpekade att det såg väldigt tunt ut, kom det fram att inspektören var vän till familjen och sa nåt i stil med ”dryga böter och underkänt hade de blivit i vanliga fall men nu är det lite sent att göra något åt saken, sen är din far den sista jag vill bli ovän med”.
Själv brydde jag mig icke så mkt då jag reser, jobbar och bara har ettan som övernattningslägenhet.
Men nu har mina skåpluckor flyttat på sig, det har blivit mellanrum på en del av dom i underkant, ser ut som en begynnande vattenskada dykt upp på höger ovansida av min franska balkong dörr, vissa utav köks skåpen har spruckit i ovankant i vad som ser ut att vara belastningsskada, köket knäpper smågrinar och ger ifrån massa andra lustiga ljud jag ej har hört förut, bodde här 4 år innan han flyttade in, även väggen ovansida av vardagsrummets vägg börjar bågna samt lite mer smått o gott..
Foton finns på skadorna som har uppstått men nu undrar jag hur/till vem/vart jag ska vända mig..?
Vill ej börja med att ta upp de hela med grannen och starta grannkamp innan jag vet varför min lya har börjat leva sitt egna liv.
Hoppas det finns något (i min novell) Ni kan och orkar svara på.!
Mvh Jonas, frustrerad och orolig!
Det du ska göra är att påtala problemen för styrelsen. Det är styrelsen som får ta tag i detta, om det skulle visa sig vara problem.
Hej!
Jag och min sambo ska flytta in i en ny bostadsrätt. I den kommer vi att renovera badrum, riva ett par väggar och sätta nytt kök. Föreningen har fått intyg och ritningar på sakkunniga från byggingenjör och ventilationsingenjör att allt är ok. Styrelsen har i princip godkänt vår renovering men nu kräver de att vi skickar in uppgifter på samtliga entreprenörer vi tänker använda samt ansvarsförsäkring från resp entreprenör. Kan de verkligen kräva detta?
Vissa delar kommer vi göra själva, andra delar får vi hjälp med, men allt ska utföras fackmannamässigt. Kan du snälla klargöra för mig för gränsen för styrelsens kontrollerande, processen har redan varit väldigt lång.
Tack!
En styrelse får i princip inte ställa krav på vilka hantverkare man anlitar. Arbetet sker ju under bostadsinnehavarens ansvar, och det är innehavaren som blir ansvarig om något skulle gå snett. Styrelsen kan inte kräva ansvarsförsäkringar, eftersom det inte är styrelsen som är beställare. Däremot bör du som lägenhetsinnehavare och beställare av arbetet kräva att dina entreprenörer har någon form av ansvarsförsäkring.
Hej,
har precis köpt och avser att renovera en lägenhet. Bakom det gamla städskåpet löper två gamla rör, avloppsrör enligt föreningens styrelse som varit och inspekterat. Rören har dolts, förmodligen sedan huset byggdes 1967, bakom städskåpet och med en masonitskiva på sidan. På andra sidan skärmar en vägg av. Eftersom jag avser att riva denna vägg och slänga städskåpet för att förlänga rummet innanför och bygga en ny vägg med skjutdörr var dessa avloppsrör en obehaglig överraskning. Föreningen säger att jag inte får ta bort rören men styrelsen vill inte heller ta något ansvar för att rören ”kapslas in” på något sätt. Rören har inget som helst med min lägenhet att göra förutom att de löper rätt igenom den, något som inte framgår av den ritning som jag fick av mäklaren och som denne själv fått av föreningen.
Min fråga är nu: vems ansvar är dessa rör och på vem faller det att bygga in dem?
Mycket tacksam för svar. Med vänlig hälsning,
Anneli
Om dy bygger om din lägenhet får du inte riva rör eller andra ledningar som tillhör fastigheten. De rör du nu hittat måste alltså vara kvar. Det blir också ditt problem att hantera detta, då det är du som bygger om. Föreningen ska ju inte drabbas av kostnader bara för att du vill bygga om din lägenhet. Innebär alltså att det är du själv som måste ”kapsla in dem” på något sätt.
Att rören inte var med på ritningen är naturligtvis olyckligt, men inga ritningar kan garanteras vara 100% korrekta, det måste man vara medveten om.
Hej
Jag gjort en bygganmälan och fått detta godkänt från byggnadsnämnden, det gäller öppning i en bärande betongvägg. jag väntar på svar från styrelsen och undrar om de kan neka mig detta om byggnadsnämnden godkänt detta.
Jag vill också lägga fram att det har gjort liknande öppningar i bärande väggar i huset innan.
Ja, de kan neka, eftersom det innebär ingrepp i bärande konstruktion. Men då måste de kunna motivera sitt beslut. För övrigt är jag osäker på om det räcker med bygganmälan för din del. Detta är ett omtvistat område, och jag kan inte avgöra vem som har rätt eller fel i sådana fall.
hej,
vi har en liten extra toalett i vår trea som vi vill göra om till tvättstuga, dvs ta bort toastolen,
handfatet och lägga in en tvättmaskin+tumlare, med hjälp av en rörmokare+elektriker förståss. Behöver vi fråga/informera bostadsrättsföreningen?
Om det inte innebär ingrepp i fastigheten, dvs i vattenledningar och avlopp, så bör det vara fritt fram tycker jag. Informera kan ni naturligtvis göra, men föreningen har ingen möjlighet att förhindra en omändring.
Hej.
Sitter i styrelsen i en Brf förening.
En undran, vi har en boende i föreningen som vill göra förändringar i bostaden, bla annat vill man riva/ändra en vägg. Vi är osäkra på om detta är en bärande vägg.
Kan vi som förening lägga ansvaret på brh att själv kontakta en byggingenjör för att ta reda på om den är bärande eller ej och att ev. kostnader ligger på brh?
En sådan kontroll tycker vi att föreningen och övriga boende inte ska bekosta. Vill bara veta hur jag går till väga och vad jag ska återkomma med för information.
Tack för hjälpen.
/Jonas
Ja, det är det normala att innehavaren själv bekostar den undersökning som behöver göras.
Hej!
Jag har önskemål om att sätta upp film som är lätt frostad på delar av ett glasräcke som jag har på min terrass. Styrelsen säger att dom inte kan godkänna det för det är ett avsteg från detaljplanen. Nästan alla hus i andra föreningar i området har olika skydd som godkänts.
Jag skulle också vilja sätta upp en liten markis, har ännu inte frågat om lov. Det är bara jag som har en liten terrass i huset. Den är högst upp på husets gavel och det skulle inte förstöra utseendet eller skada betongväggen på huset på något sätt.
Vi som har balkonger högst upp i huset har inte tak över och jag tycker man skulle ha någon form av skydd ovanför dörr och fönster. Balkongdörren har blivit lite trög att öppna. Blåst och regn kanske påverkar, trots att balkongen inte varit öppen. Hur ser du på dessa ” önskemål”?
Tack för hjälpen.
Med vänlig hälsning,
Susanne
Angående film på glasräcket tycker jag det borde vara ok, och inget man ska behöva tillstånd för.
Angående markis är det däremot svårare att svara på, men borde tillåtas om den sitter inne på terrassen.
Hej,
Låset i ytterdörren till min dotters lägenhet har gått sönder. Det kommer att kosta ca 4 000 kr att byta. Är det hon eller föreningen som ska betala?
Med vänlig hälsning,
Susanne
Låset brukar alltid vara lägenhetsinnehavarens ansvar.
Hej! Vi har precis köpt en bostadsrätt. Ska göra om det platsbyggda köket (60-tal), bevara det mesta men få in diskmaskin, häll och inbyggnadsugn. Min sambo är möbelsnickare, så vi ska göra det mesta själva. Köket är relativt litet och vi får inte plats med ugn där den gamla spisen står. Så vi tänkte placera ugnen i ett högskåp så det blir mer ergonomiskt. Detta högskåpet står i ett hörn med ett fönster på väggen bredvid. Om man öppnar luckan till ugnen så har man alltså fönstret precis till vänster om sig. Finns det någon risk med att placera ugnen jämte fönstret med varmluft osv? Bör vi fråga styrelsen innan vi monterar in den? Vi ska också anlita någon att placera en diskmaskin ca 3,6 m från kranen. Är detta något som vi också bör få godkännande på? När man bygger egna lösningar såhär utifrån ett gammalt platsbyggt kök – kan det få konsekvenser vid försäljning?
De förändringar ni planerar är inget som ni behöver fråga styrelsen om. Det enda ni måste tänka på är naturligtvis de monteringsanvisningar som kan finnas, t ex vad gäller montering av ugn och dithörande skåpsventilation.
Hej, jag undrar vad som gäller för en förening att kunna neka ombyggnad. Det gäller byte av plats på badrum och kök där en rörfirma uttalat sig att det inte ändrar föreningens ledningar/stammar på något annat sätt än att bila för en ny golvbrunn (vilket ändå behövs då den är gammal). Vad gäller för att neka detta? Måste föreningen anlita någon för att visa att detta kan leda till olägenheter för att kunna neka ombyggnaden? Om föreningen nekar, kan den boende överklaga någonstans? Finns det något som kan göra att föreningen måste ändra sitt nekande beslut, eller har föreningen alltid ”sista ordet”?
Det här är svåra frågor, och det finns inget givet svar. Och ingen rättslig instans som kan avgöra frågan i förväg. Men man kan kontakta hyresnämnden och fråga om de vill medla.
Styrelsen SKA ge tillstånd, om det inte är till väsentlig nackdel för föreningen eller annan medlem. Tycker man själv att det är ett uppenbart fall där tillstånd borde ges, kan man påbörja ombyggnaden, trots styrelsens nekande. Men då riskerar man att det bli rättsfall av det hela, att bli stämd, så det är ett vågspel. Men många av de fall som hamnat i rätten har gett lägenhetsinnehavaren rätt.
Det bäste är alltid att försöka bli överens.
Hej! Jag och min fru har en lägenhet med inglasad balkong på 3e våningen, utan fastigheter andra sidan gatan. Ingen har egentlig insyn mot vår balkong då huset ligger i en långsträckt ytterkurva och träd mitt över gatan som täcker det mesta i insynsväg underifrån. Vore det acceptabelt om man målade de röda tegelpartierna inne på balkongen ljusa? Som sagt är insynen ytterst begränsad för den som inte anstränger sig, och balkongen är inglasad, så det utgör ju den faktiska fasaden.
Min uppfattning är att i och med att en balkong blir inglasad, så får man ganska stor rätt att inreda denna balkong, och även t ex måla om väggarna. Detta kommer ju inte synas längre, på samma sätt som tidigare. Fasaden har ju flyttats ut, och balkongen kan betraktas som en del av lägenheten. Så det är nog bara att måla på.
Hej!
Jag vill ta bort parkettgolv i kök och hall och låta slipa betongplattan s.k. HTC Superfloor. En lack läggs sedan på. Är detta något jag måste be om lov hos föreningen för?
Det vågar jag inte svara på, frågan är ny för mig. Men några synpunkter:
1. Om man tar bort golvets ytskikt (parkett/golvmatta) försämrar golvets ljudisolering, och stegljud och annat kommer antagligen höras mer till era grannar inunder.
2. Att ge sig på slipning av betongbjälklaget är ett slag ingrepp i den del av fastigheten som innehavaren inte råder över.
Mitt förslag är därför att ni rådgör med styrelsen om dessa tänkbara problem.
hej
vi tänkte göra om vårat badrum och i samband med det flytta golvbrunnen då den inte uppfyller dagens branchregler (200 mm ifrån vägg). det går 2 rörstammar under vårat badrum. en för nuvarande golvbrunn och en för avloppet till köket. vi vill nu proppa igen nuvarande golvbrunn och koppla på oss på avloppet till köket för den nya brunnen. det här har vi fått ett nej ifrån föreningen att göra. har haft vvs-montör hemma och han ser inga hinder i att göra det här. får föreningen neka detta när nuvarande inte uppfyller kraven?
Som vi skriver på annat ställe är det mycket svårt för oss att avgöra denna typ av tvister. Min spontana kommentar är dock att styrelsen borde godkänna detta, om man inte har en mycket bra motivering till varför det skulle innebära problem för föreningen.
Hej! Jag bor på första plan i min bostadsrätt och jag skulle vilja bygga en trappa ner till gården från min balkong. Behöver jag ett bygglov för det? Kan föreningen säga nej till det med motiveringen att det är orättvist mot dom som inte bor på botten plan?
Jag kan inte ge något svar på denna fråga om bygglov, det beror på hur det ser ut. Men att neka enbart pga ”orättvisa” är knappast gångbart, så länge denna trappa inte inkräktar på någon annans utrymme. Men det beror som sagt på hur det ser ut.