8. Vem ansvarar för vad i bostadsrätten?
Att köpa bostadsrätt – ansvaret för bostadsrätten.
Innan vi fortsätter måste vi reda ut det här med ansvaret, vem som ansvarar för vad. Bostadsrätt innebär ju stor frihet att omforma lägenheten på sitt eget sätt, måla om och inreda nästan hur som helst, utan att behöva fråga om lov. Men hur mycket får man göra, och vad får man inte göra, och lika viktigt, vad måste man göra själv? Detta är viktigt att förstå när man ska köpa bostadsrätt.
Lite förenklat kan man säga att allt som finns och syns inne i lägenheten är ditt ansvar, medan allt utanför är föreningens och styrelsens ansvar. Du ansvar t ex för golv, dörrar, köksinredning, spis, kyl o frys, badrum, kakel, wc, kranar, el-central och elkontakter. Även fasta garderober och icke-bärande innerväggar! Allt detta bestämmer du över och kan ändra om och byta ut. Å andra sidan, om något går sönder så är det ditt problem, ingen “hyresvärd” kommer och hjälper dig. Därför är det viktigt att kolla allt detta vid ett lägenhetsköp, för du köper lägenheten i befintligt skick. Du kan aldrig klaga hos säljaren eller förvänta dig hjälp av föreningen om du upptäcker något problem i efterhand.
Det finns dock en del gränsfall där det kan vara lite oklart var ansvaret ligger. Vi nämner här några: Föreningen ansvarar i regel för alla avlopp, men vattenlås och golvbrunnens rensning ansvarar du själv för. Föreningen ansvarar för alla fönster, men glas, tätning, persienner och målning får du själv ta hand om. Värmeelementen ansvarar föreningen för (om det är vattenburen värme), och man får därför själv aldrig ändra dessa utan tillstånd! Eventuell balkonginglasning ansvarar du själv för, såvida det inte är föreningen som satt upp den. Dessa gränsdragningar kan skilja något mellan olika föreningar, men de brukar regleras i föreningens stadgar eller av styrelsens praxis.
Sammanfattning:
Nästan allt i lägenheten är bostadsrättshavarens ansvar. I tveksamma fall, fråga styrelsen!
För en utförligare genomgång om vad man får ändra på i en bostadsrättslägenhet, se lektion 38.
© Borättupplysning Skåne
Hej,
Vi upptäckte mögel i ett sovrum bakom golvlisten utmed ytterväggen på bottenplan i vår lägenhet. Vi meddelade föreningen om detta. De ville att en besiktningsman skulle kolla på detta och försäkra sig om att det inte kom från läckage eller utifrån och att det inte spridit sig till bjälkar eller liknande.
Under tiden anmäler jag och föreningen skadan till försäkringsbolaget. Då föreningen har en kollektiv bostadsrättstilläggsförsäkring så var det den som skulle täcka ytskikten. Kontakten med försäkringsbolaget var tvungen att gå via styrelsen. Bostadsägare uppmanas av föreningen att endast teckna försäkring för lösören.
Besiktningsmannen bedömde att de vill riva de inre ytskikten på två ytterväggar, samt riva upp en plastmatta för att göra ytterligare kontroller av väggar och betongplatta. De hittade inga skador. Efteråt återställde de innerväggarna och tapetserade om väggarna. Golvet återställde jag själv.
Bostadsrättsföreningen har drivit hela arbetet utan min direkta inblandning. Nu i efterhand meddelar de dock att deras försäkring inte täckte arbetet och det verkar som att de vill kräva mig på kostnaden för arbetet, i efterhand. Eftersom de inte hittade tecken på att fukten kom utifrån, på grund av konstruktionsfel eller ett läckage, så förutsätter de att det handlar om oaktsamhet av en tidigare ägare.
Det jag vet är följande:
1. Jag ansvarar för oaktsamhet från tidigare ägare.
2. Jag ansvarar för ytskikten
3. Jag har skyldighet att anmäla skador som kan påverka konstruktionen som föreningen äger.
Det verkar dock orimligt att jag skall betala för arbetet då jag inte själv har haft möjlighet att påverka kostnaderna. Anmäla skadan hade jag skyldighet till. Jag har dessutom varit i kontakt med ordföranden i föreningen under arbetets gång för att försäkra mig om att de inte utför arbete som jag ansvarar för. Om de informerat mig om att jag var ansvarig när de inte hittade orsaken hade jag ju själv haft möjlighet att avbryta arbetet och återställa mina ytskikt själv, eller åtminstone konkurrensutsätta arbetet (ca 55.000kr). Nu blev jag under arbetets gång informerad om att det var på föreningen och deras försäkring som skadan undersöktes. Föreningen drev dessutom allt arbete, anlitade firmorna och godkände allt jobb. Jag har personligen inte beställt något av arbetet utan hela tiden hänvisat till föreningen. Har jag möjlighet att bestrida dessa kostnader?
Att tillägga är att vi ett par månader senare hittade en läcka i fjärrvärmesystemet. Ett rör hade läckt under en längre tid (dolt bakom isolering) och läckaget hade spridit sig från klädkammaren, där rören kom in, till angänsande toalett och hall. Sovrummet, där vi fann mögel, ligger i sin tur i direkt anslutning till hallen, dit läckan spridit sig. Det fanns mögel även i klädkammaren och i hallen. Jag har med andra ord anledning att misstänka att skadan i själva verket kommit från läckaget och inte oaktasmhet från tidigare ägare. Den tidigare ägaren nekar till att det skulle ha varit någon läcka inne i sovrummet.
Tack på förhand för ditt svar.
Mvh Linus
Försäkringsbranschens vägar är ibland outgrundliga och reglerna helt obegripliga. Fallet verkar lite komplicerat, så jag kan bara göra en snabb bedömning: Oavsett allt annat, om besiktningsmannen begär att dina ytskikt rivs för att undersöka en skada, så ska du hållas skadeslös (undantaget självrisk) för att dessa dina ytskikt återställs. Det är det som bostadsrättstillägget ska täcka. Om föreningen sen har haft kostnader i det hela, som inte täcks av dess fastighetsförsäkring, då får föreningen stå för det. Så länge det inte går att bevisa att du orsakat den ev skadan.
Upptäckten av läckan från fjärrvärmen tyder ju ganska säkert på att detta var orsaken. Och det är föreningens problem. Och borde landa på dess fastighetsfärsäkring.
Du ska alltså med bestämdhet bestrida alla krav, undantaget bostadsrättstilläggets självriskbelopp.
Hej Lennart,
Jag tackar för ett mycket snabbt och tydligt svar. Jag känner mig nu tryggare med att bestrida kostnaderna.
Sedan jag skrev det här inlägget kan jag meddela att vi har upptäckt att omfattningen av läckaget i fjärrvärmesystemet har varit större än vi tidigare trott. Vi kan bland annat finna mögel som spridit sig i hallen, ända fram till sovrummet. Det verkar nu ännu mer troligt att skadan i fjärrvärmen har spridit sig in i sovrummet och inte att det skulle vara en isolerad skada som saknar förklaring. I så fall hände något magiskt vid den icke befintliga tröskeln in i sovrummet som hindrade möglet att ta sig in där.
Mvh
Linus
Hej!
VI bor i en bostadsrättsvilla och skall renovera badrummet. Inför renoveringen upptäcker fackmannen att vattenrören till badrummet kommer upp ur golvet strax intill golvbrunnen. Så har det sett ut sedan huset byggdes 1989. Nu måste vattenledningarna flyttas in i väggen så att tätskikten kan göras korrekt. Jag tog för givet att föreningen står för detta. Men de hänvisar till stadgarna ”innehavaren svarar för ledningar för vatten – till de delar som befinner sig inne i lägenheten” och menar att jag är ansvarig för alla ledningar inne i huset. Föreningen menar sig bara svara för ledningar fram till vattenmätaren och varmvattenberedaren. Därefter menar föreningen att jag är ansvarig – också för de ledningar som går genom betongplattan från vattenmätaren/varmvattenberedaren och fram till badrummet. Är det verkligen rimligt att jag ansvar för vattenmatningen fram till badrummet och inte bara för ledningarna inne i badrummet?
M v h Martin
Det här finns det inget bra juridiskt svar på. Det är ett gränsdragningsproblem som man måste reglera i stadgarna, så noggrant det går. Och sen ska det tolkas i varje enskilt fall! Min fråga är först och främst, då ni bor i en villa, var går gränsen för er bostadsrätt? Har ni tillgång till utrymmet under golvet, där jag antar att vattenmätaren sitter, ingår det i bostadsrätten? I så fall har styrelsen helt rätt.
Om inte, så tror jag ändå att själva problemet, att få till ett godkänt tätskikt, alltid landar på er, och att det är ni som måste lösa problemet hur det ska gå till.
Sitter som ordförande i en bostadsrättsförening. Har haft några frågor betr.
ansvar för fjädrar i föreningens garageportar, det kan ju vara åverkan från
bostadsrättsinnehavaren, vi kommer att under våren 2018 byta ut samtliga
portar och då kommer ju problemet att lösas automatiskt. Föreningen har
fristående hus med vidbyggda garage.
Med vänlig hälsning
Sune
Ja, om föreningen byter portarna är problemet löst, oavsett ansvaret.
Hej!
Jag har en fråga angående balkongdörrar och fönster. Vi är flera i vår förening som upplevt problem med våra balkongdörrar och fönster.
Dem verkar inte sluta helt tätt och släpper därför in både kyla och ljud från gatan.
Det skall gå att kunna ”tilta” dörrarna inåt för att kunna ha dem delvis öppna, och detta funkar inte heller.
Ligger ansvaret för detta på bostadsrättsinnehavaren eller på föreningen?
Mvh, Per
Man måste titta i föreningens stadgar, vad som sägs om fönsteransvaret, och balkongdörren. I de flesta föreningars stadgar är ”glas, båge och beslag” medlemmens ansvar. Det innebär att ansvaret för själva stängnings- och öppningsfunktionen, som du beskriver, blir något oklart. Jag anser att detta borde ligga på föreningens ansvar, men många styrelsen anser att denna stadgeskrivning innebär att det är medlemmens ansvar. Jag föreslår att ni tar upp en diskussion om detta i föreningen.
Hej.
Vi misstänker en ev. fuktskada i badrummet i vår mormors lägenhet.
Sedan ett par månader tillbaka ligger hon på hem.
Det var när lägenheten hade stått tom ett tag som det började lukta misstänkt i badrummet.
Vi kontaktade försäkringsbolaget som hänvisade till att föreningen hade i första hand undersökningsplikt, sedan ansvariga för rivning, uttorkning samt återställning fram till ytskikt.
Därefter ansvarade den boende för återställning av ytskikt.
Då kontaktade vi ordförande i föreningen, som mkt bryskt menade att dom inte hade med detta problem att göra utan att det var enbart en fråga mellan oss och försäkringsbolaget.
Min fråga är då, vad gör vi nu?
Vi blir bollade mellan försäkringsbolag och förening, vad är det som gäller i dessa fall?
Med vänlig hälsning, Per.
Om det verkligen föreligger en fuktskada så har försäkringsbolaget helt rätt, det är så det ska gå till som de beskriver det. Men är det verkligen en fuktskada? Verkar något konstigt om ingen bott i lägenheten de senaste månaderna. Det kanske bara är avloppslukt från någon otäthet?
Jag förslår att ni undersöker detta närmare. Men om ni verkligen tror på en fuktskada, bör ni göra en ordentlig fuktmätning. Skulle denna visa att så är fallet, måste föreningen hjälpa er att gå vidare.
Hej!
Vi har en bostadsrätt och för några veckor sedan brast ett avloppsrör i taket ovanför vårt källarförråd. Vilket ekonomiskt ansvar har föreningen i detta fall?
Jag tänker först och främst på självrisken till försäkringsbolaget. Men det finns bra mycket mer som vi både lagt ut samt förlorat i inkomster tack vare denna översvämning. Bensinkostnader, förlorad arbetsinkomst samt en räkning för hyra på det just nu obrukbara förrådet är några av de saker jag inte är så pigg på att stå för just nu.
Med vänlig hälsning Mats.
I normalfallet hanteras detta som ett rent försäkringsärende: en olycka har inträffat, saker har blivit skadade, och med hjälp av försäkringar kan man kanske få viss ersättning. Bostadsrättsföreningen kan kanske få viss ersättning för att röja upp och torka ut (vilket föreningen har skyldighet att göra). Och du kan kanske få ersättning via din hemförsäkring för dina saker i förrådet. Var och en betalar sin egen självrisk. Föreningen har alltså ingen skyldighet att ersätta dig, och antagligen kommer du heller inte få någon ersättning från din försäkring för allt besvär detta har orsakat dig.
Hej och tack för en bra sida och informativa svar!
Vi har hamnat i en tråkig situation där det verkar som att något är fel på avloppet i badrummet vår bostadsrätt. Vi har bott där i drygt 1.5 år, och det var inte vi som renoverade badrummet (det var inte heller föregående ägare, utan ägaren innan dess).
Problemet är ”nedanför” vattenlåsen i avloppsledningarna som inte är korrekt gjorda, så när vi hade första kontakten med vår tekniska förvaltare så lät det som att ”allt nedanför vattenlåset” inte är vårt ”problem”, men vattenlåset och ”uppåt” är vårt ansvar.
Efter att man hade varit där, insåg man att detta var visseligen ett fel nedanför vattenlåset samt att man visste om det redan 2015 (innan vi köpte bostadsrätten) då föreningen gjorde en inspektion med kamera i avloppen. Det åtgärdades inte då (2015).
Och nu verkar det inte längre ”självklart” att detta är föreningens ansvar, utan istället ska styrelsen ta ett beslut om det på nästa styrelsemöte, och deras förslag är att föreningen ev. står för hälften av kostnaderna och vi för hälften. Verkar detta rätt? Det känns som att man blir ”lurad” att betala en del av deras ansvar?
Vi har följande lydelse i stadgarna:
”Bostadsrätthavarens rättigheter och skyldigheter
Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till der intre hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick.
Till lägenhetens inre räknas: rummens väggar, golv och tak; inredning i kök, badrum och i övriga utrymmen i lägenheten; glas och bågar i lägenhetens ytter- och innerfönster; lägenhetens ytter- och innerdörrar. Bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterdörr och ytterfönster och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer eller av de anordningar från stamledningar för vatten, avlopp, värme, gas, elektricitet och ventilation, som föreningen försett lägenheten med. ”
Sedan står det ett stycker om brand och vattenskada (om man själv vållat det, samt om ohyra.
Vore väldigt tacksam för ett svar!
Detta med avloppsledningarna är en ständig källa för tolkningstvister och konflikter. Anledningen är att man i stadgarna är så otydliga med var den exakta gränsen för ansvaret går. Och sen kan det också bero på typ av fastighet och teknisk utformning. I normalfallet, och typ flerfamiljshus, BÖR gränsen dras vid avloppens golvanslutning. Om det är ett sådant hus BÖR problem under golvet vara föreningens ansvar. Men det kan som sagt tolkas på andra vis. Och i andra hustyper kan gränsen kanske bestämmas annorlunda. Bäst är alltså att försöka tydliggöra detta i stadgarna, eller via ett stämmobeslut.
Eftersom det ännu inte gått två år kan detta fel också klassas som ett dolt fel, där ni kan kräva ersättning från föregående innehavare. Förutsatt att ansvaret läggs på er. Men om det rent praktiskt och kostnadsmässigt är en framkomlig väg är mer tveksamt.
I detta fall är det inte rimligt att de andra medlemmarna ska stå för kostnaden för en korrigering av en felaktigt utförd renovering som en annan medlem har gjort. Detta till skillnad från de fall då föreningen utför arbetet.
Hälsningar
Jonas
Hej Lennart,
Har precis köpt en bostadsrätt i ett äldre hus, ingen besiktning gjordes vid köpet. Efter drygt en vecka blir det plötsligt svårt att spola, vattnet steg i toaletten och pappret hade svårt att ”fara iväg”. Men i början klarade man sig om man spolade 3-4 gånger per besök. Men några dagar senare blev det totalstopp i toaletten och handfatet. Golvbrunnen vid duschen fungerar och vattnet där rinner undan som det ska.
Jag kontaktar min förening och de tar ut en rörmokaren men påpekar att jag kanske måste bekosta detta beroende på vart stoppet sitter. Rörmokaren gör en ”vanlig” spolning med slang från handfatet ner i avloppet från handfatet. Stoppet löser sig och toalett och handfat fungerar igen. Efter en dryg vecka har jag samma problem igen, det går i början trögt att spola, det bubblar upp i handfat när jag spolar och i toalett när jag spolar i handfatet och tillslut blir det totalstopp. Vattnet stiger i toaletten och rinner undan väldigt långsamt, samma sak i handfatet.
Jag har tidigare fått besked av föreningen att jag måste stå för rörmokaren då stoppet satt i min ”groda”. Rörmokaren fick inte upp något utan tryckte ut stoppet enligt egen utsago och var osäker på vart exakt stoppet satt.
När jag nu ringer spolfirman en andra gång och ifrågasätter deras metoder vid första besöket så säger dem att de har fått instruktioner att ”ta det lugnt” med spolningen då stammen/rören är i riktigt dåligt skick.
Huset byggdes i början av 1900-talet och inget stambyte har gjorts, man talar nu om en eventuell relining. Vilket känns vansinnigt men inget beslut har tagits kring detta. Att rören är riktigt dåliga är allmänt känt.
Hur som helst, är det verkligen rimligt att jag ska behöva bekosta detta? Antingen så får jag betala spolning en gång i månaden eller sluta använda badrummet. Eller bekosta en renovering, vilket kanske inte skulle ge mig så mycket eftersom stammarna ändå är ”slut”.
Detta går att läsa ur föreningens stadgar.
”Bostadrättshavare svarar sålunda bland annat för underhåll och reparationer av bland annat”
Ledningar för värme, avlopp, gas, el och vatten som till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte tjänar mer är en lägenhet.
Precis som du skrivit tidigare så kan detta tolkas på många sätt, till exempel ”inne i lägenheten”, räknas bjälklag som ”inne i lägenheten” ? Hade stoppet suttit i röret ovan golv hade man löst det själv vilket det inte gjorde. Samtidigt så tolkar jag texten som att båda kriterierna måste uppfyllas, ledningen ska finnas i min lägenhet och endast tjäna min lägenhet. Tolkar jag detta rätt?
Sen vad gör man om ingen riktigt kan påvisa vart stoppet satt? Antar att bevisbördan ligger på mig? Vad bör man göra? Bekosta filmning av rören? Tacksam för din input om detta! Riktigt bra sida!
//Ida
I flerfamiljshus måste man anse att ansvarsgränsen går vid golvet, dvs allt nere i golvet, i bjälklaget, är föreningens ansvar. Och det är också så era stadgar måste tolkas. Det problem som du beskriver ska alltså föreningen lösa och bekosta. Att man inte fått rätsida på problemet vid första spolningen är inget onormalt, ibland måste man göra en mer genomgripande spolning, för att rensa ordentligt i ledningarna.
Hej jag bor i en BRF och har fått ett bekymmer med mitt fönster. troligtvis har mekanismen/spanjoletten gått sönder på något sett. fönstret var stängt länge och när vi skulle öppna det igen så gick det inte alls. i stadgarna har jag bara sett att innehavarens ansvara omfattar golv,väggar, tak etc etc. samt inner och ytterdörrar samt glas och bågar i inner och ytterfönster. innehavaren svarar dock inte för för målning av yttersidorna av ytterfönster och ytterdörrar.
är det föreningen som ska stå för att laga fönstret eller är det jag som får stå för det
Detta kan bara din styrelse svara på, eftersom stadgarna ger utrymme för att tolkas på olika sätt. Själv anser vi att detta borde vara ett föreningsansvar, men många styrelser vill lägga ansvaret på de enskilda lägenhetsinnehavarna.
Hejsan!
För lite dryga två år sedan så köpte jag en bostadsrätt, relativt nyrenoverad, men nu när vi besiktigat ventilationen i huset så visar det sig att min lägenhet har en del brister, ventiler är igentäppta och framför allt, köksfläkten är igenbyggd…. kanske inte konstigt att det osar in…. min fråga är om detta är mitt ansvar, eller om jag kan tillkalla någon konsumenlag eller liknande då detta borde vara godkänt sen innan? Eller mäklaren? Vad har jag för garantier?
Svårt att ge ett enkelt svar, det beror på typ av ventilation och hur ansvarsfördelningen ser ut i era stadgar. Troligen har föreningen det övergripande ansvaret för ventilationen, men om tidigare innehavare har gjort förändringar (t ex byggt in köksfläkten och täppt för ventiler) så blir det du som måste återställa det som gjorts felaktigt. Och eftersom det gått mer än två år efter köpet kan du inte åberopa dolt fel av säljaren.
Hej.
Jag och min sambo äger en bostadsrätt där vi har problem med kondens på insida fönster. Den här vintern har vi även börjat få mögelfläckar på väggarna intill våra fönster, samt att kondensen rinner ner på fönsterkarmarna.
Vi tog upp detta med föreningen i våras och fick som svar att ingen åtgärd kommer att göras och fick tips om att vi kunde täta våra fönster genom att spruta in tätningsmedel längs med karmen. (För att tillägga så är vi de enda i föreningen som har problem med detta)
Vid balkongdörren får vi mögelfläckar längst ner längs med dörrarna, långt nedanför glaspartiet och möglet vid fönstren är inte i själva fönsterkarmen utan på väggarna precis intill.
Ventilationen i lägenheten är urusel, lagar vi mat immar fönsterna igen i både kök och vardagsrum.
Hur kan vi åtgärda detta? och ligger det på oss som lägenhetsägare eller bostadsrättsföreningens ansvar?
Mvh Elin
På din beskrivning låter det som om det är den ”urusla ventilationen” som är problemet. Ventilation verkar helt saknas i er lägenhet, och luftfuktigheten blir därför mycket hög. De fukt- och mögelproblem ni upplever är inte hälsosamt, och måste åtgärdas. Ni ska kräva av styrelsen att det görs en ventilationskontroll. Möjligen kan ni själva ha bidragit till problemet om t ex ventiler blivit igensatta.
Hej!
Jag bor i en bostadsrätt som nyligen byggde om vinden för att göra lägenheter. Tyvärr kopplade entreprenörerna (som föreningen anlitat) på gamla rör (rören tillhörde huset), vilket gjorde att det kom vatten ner i min lägenhet från våningen över och hela mitt kök fuktskadades och behövdes byggas om.
Som jag fattar det så ska föreningens försäkring betala att rören åtgärdades, min tilläggsförsäkring tar ombygget av kök. Det som jag tycker är konstigt är att min förening hävdar att det är jag som ska betala självrisken och åldersavdraget på tilläggsförsäkringen, trots att vattnet kom i från taket och jag har lidit skada av massor av jobb, samt att jag inte kunnat bo där på ett halvår. Kan detta stämma?
På din beskrivning låter det som att entreprenören pga oaktsamhet varit vållande till skadan, och ska då betala denna fullt ut. Detta borde alltså inte bedömas som ett försäkringsärende, utan som ett skadeståndsärende. Hur föreningen hanterar detta är deras sak, men du ska inte behöva betala någonting. Och du ska ha rimlig ersättning för den tid du inte kunnat använda lägenheten. Observera att din motpart är föreningen, du ska alltså av styrelsen kräva att allt ersätts.
Hej,
vi bor i en bostadsrätt sedan 12 år tillbaka. Vid köp informerades vi att en vägg som gränsar mot en annan lght buktar ut lite. Efter ett tag märkte vi att denna vägg var dåligt isolerad och vi hörde exakt allt vad som hände hos grannen. Grannen flyttade ut och den nya bodde sporadiskt i lght så problemet glömdes bort, dock så hade vi informerat styrelsen när problemen uppstod i början.
Nya grannar flyttade in och allt blåstes upp på nytt. Vi blev tvungna efter ett tag att sova med öronproppar och sedan flytta sängen till vardagsrummet. Huset är byggt på 50-talet. Efter att ha kollat med diverse konstruktörer, byggare och byggprojledare kom vi fram till att detta måste vara en dåligt återställd gång som man brukade lämna mella lägenheterna för att underlätta under byggtiden att ta sig runt i huset.
Detta är en bärande vägg och det hela handlar inte bara om ljudisolering, utan även brandskydd då två brandceller är brutna.
Styrelsen tycker detta är ”en förbättringsåtgärd” och med tanke på att andra hg skulle vilja få sina väggar lagade om liknande fel upptäcktes, tycker de att återställning av väggen ligger helt på oss.
Vad tycker du? Vem ansvarar för brandvägg och brandskydd samt störningar i lägenheten? Är vi ute och cyklar när vi säger att styrelsen borde åtminstone dela kostnaden med oss?
Eftersom det är en lägenhetsavskiljande vägg är det bostadsrättsföreningen som ansvarar. Skulle den vara ej brandskyddad, eller i annat avseende undermålig, måste föreningen åtgärda detta. Utifrån din beskrivning anser jag att föreningen har en skyldighet att åtgärda denna vägg, inte bara i er lägenhet, utan alla lägenheter med liknande ”fel”.
Hej,
Jag bor i en bostadsrätt sedan ca 7 månader tillbaka.
För ca 6 månader sedan upptäckte vi att det tog väldigt lång tid att få varmvatten i dusch och kranar. Vi kontaktade då föreningen som berättade att husets vvc inte var särskilt bra, och att det kunde ta tid att få varmvatten. Olika lägenheter var tydligen olika illa drabbade, men särskilt dåligt var det under semestertider.
Eftersom vi fick information om att det var värre under semestrar, väntade vi till slutet av sommaren för att se om det blev bättre.
Vi tyckte oss uppleva en liten förbättring i september/oktober, men sedan nu i november har det varit riktigt dåligt igen. Det tar upp till en kvart att få varmt vatten, och det är ojämnt varm/kallt även när man duschar. Säljaren till lägenheten hade bott där i fyra år, samt suttit med i föreningen.
Nu till min fråga: är detta något som räknas som dolt fel?
Det står inget om detta på frågelistan som följer med kontraktet, och ingen friskrivningsklausul finns. Vi hade heller inte kunnat upptäcka det under visningen då varmvattnet är så ojämnt. Oftast är det bra under dagstid, största problemet är på morgonen och kvällen. Det är väl inte rimligt att vår säljare ska åtgärda detta, då det sitter utanför själva lägenheten, men kan man få annan kompensation?
Med vänlig hälsning,
Jolly
Man kan tycka att säljaren borde ha informerat om detta. Men ändå, det är inget dolt fel, eftersom det är ett föreningsansvar, som säljaren inte har ansvar för. Det här är en intern underhållsfråga, som styrelsen måste lösa. Det bör åtminstone finnas med i föreningens underhållsplan.
Men jag bedömer inte felet som allvarligt, även om det kan upplevas besvärligt, så du kan inte räkna med något kompensation från föreningen. Och absolut inte från säljaren (som ju inte alls är ansvarig).
Ta alltså upp frågan med styrelsen, och om nödvändigt, ta upp det på nästa föreningsstämma.
Hej,
jag sitter i styrelsen för en brf med ca 50 st lägenheter från 60-talet. Vi i styrelsen följer underhållsplanen och planerar just nu för en kommande fasadrenovering. Detta har vi gjort genom att anlita en konsult som inspekterat fasad m.m. samt skriva ett förfrågningsunderlag som vi sedan ska utgå från. Ett flertal medlemmar har kommenterat att fönster bör bytas för att de är gamla och att det finns nya energieffektiva fönster som skulle höja värdet på lägenheterna samt öka levnadsstandarden.
I stadgarna står det att föreningen står för målning av yttersidor av ytterfönster och bostadsrättshavaren står för glas och bågar i lägenhetens inner- och ytterfönster.
Vi inser att ett koordinerat arbete med fasaden (putsfasad) och ett fönsterbyte skulle ha vissa synergier och troligtvis skulle kunna komma att bli billigare än att köpa varje tjänst var för sig. Även mycket lättare när ändå en ställning finns monterad runt huset. Konsulten, och även underhållsplanen, anser att föreningen bör underhålla utsidan av alla fönster genom att byta bläcket samt plåten (eller måla om). Detta har vi även fått en kostnadsuppskattning om som ligger på ca 20 % av vad det kostar att byta hela fönstret.
Vi uppskattar att fasadrenoveringen + fönsterbyte innebär nästintill en dubblering av kostnaden mot vad fasadrenovering + fönsterunderhåll skulle bli.
Lite frågor som uppstått:
1. Kan vi som styrelse ta detta beslut helt själv? Efter att ha läst tidigare frågor här verkar vi kunna ta beslutet om underhåll fönster + fasad utan extrastämma. Men ett fönsterbyte krävs det en extrastämma för?
2. Om en extrastämma slutar i att majoriteten vill byta fönsterna också, brukar föreningen stå för hela denna kostnad då? Kan man dela upp en viss del på medlemmarna (50/50) och vad händer om en medlem isf inte kan betala sin del? Eftersom stämman har röstat igenom detta och betalningsfördelningen, kan en medlem neka detta då även om en kontantinbetalning görs? Vad händer om en medlem verkligen inte KAN detta då?
3. Kan man erbjuda enskilda medlemmar att ”uppgradera” för en viss kostnad och enbart låta dem som vill göra detta? Problem uppstår då att de som inte vill byta orsakar högre del av uppvärmningskostnaden och det blir orättvist. För att inte tala om att utseende utifrån kan se konstigt ut med olika fönster.
Vi anser som sagt vi gör mest ”rätt” om vi följer underhållsplanen och konsultens kommentar om att vi bara bör underhålla yttersidan, men inser även fördelarna för våra medlemmar om vi byter allting.
Vad anser ni om detta? Hur bör vi agera?
Tack för en enormt informativ och bra hemsida! Bra jobbat!
Ja, antingen behåller man fönsterna, eller så passar man på att byta dem. Med tanke på husets och fönsternas ålder, misstänker jag att det kan vara dags att byta, och då kan det vara ett mycket bra tillfälle i samband med fasadarbetet.
Eftersom det är ett omfattande och kostsamt underhållsarbete, och framför allt att det ”inkräktar” på medlemmarnas ansvar enligt era stadgar, måste ett beslut fattas på en föreningsstämma. Föreningen måste alltså (tillfälligt) ”ta över” underhållsansvaret för fönsterna. Detta är den enda vettiga lösningen, och det absolut vanligaste förfaringssättet. Alla andra förslag du nämner är bara att krångla till det.
Se bara till att välja bra fönster, som är enkla att handha och lätta att underhålla. För det ni bör göra därefter är att ändra i era stadgar, och låta föreningen ta hela ansvaret för hela fönstret (förutom målning insida och ev. persienner). Och därefter lägga upp en plan att regelbundet, t ex vart 5 år, göra en kontroll och service på alla fönster. Detta är den absolut bästa lösningen för föreningen och framför allt för dess medlemmar.
Hej,
Jag är första personen som bor i en nybyggt lägenhet (byggår 2012).
Det är fel på min blandare varför jag behöver byta ut den.
För att göra detta behöver vattnet stängas av.
När jag läser föreningens ”skötselpärm” så står det att man kommer åt avstängningsventilen bakom ”slits-luckan” som finns i badrummet.
Nu visar det sig att någon sådan lucka eller avstängningsventil inte finns i badrummet och vattnet därmed behöver stängas centralt.
Föreningen vill att jag kontaktar föreningens VVS firma som kan göra detta och att det tillkommer kostnader då dem behöver åka ut…
Min fråga är vems ansvar det är att det ska finnas en avstängningsventil?
Jag vill påstå att det är föreningens då det är bortom min ”makt”.
Hur är det egentligen? Vems ansvar är det att vattnet ska stängas när ventil saknas i bostaden?
Det här en sådan fråga som inte finns reglerad någonstans. Men jag håller med dig till 100%, finns det ingen avstängning i lägenheten, eller någon annan stans dit du har tillträde, så är det föreningens skyldighet att ordna avstängning av vattnet, utan någon kostnad för dig.
Hej,
Jag bor i en bostadsrätt där alla lägenheter är utrustade med egen Villavent ventilation. Med separata kanaler för varje lägenhet. Fråga:
Omfattas denna ventilation av OVK besiktning och vem har ansvaret? Reparationer av anläggningen betalas av lägenhetsinnehavare idag. OVK och filterbyte ombesörjes av bostadsrättföreningen idag.
Kan styrelsen besluta att ta över hela ansvaret eller måste det vara ett stämmobeslut? Hur många måste rösta för att det skall gå igenom?
Det har börjat diskuteras att byta alla ventilationsagregat till en kostnad av ca:2miljoner för 49 lägenheter. En del har redan bytt aggregat medans andra börjar gå sönder. Villavent har gått ur marknaden.
Tacksam för svar.
Anders Lundgren
Ventilationen brukar föreningen (fastighetsägaren) ansvara för. Viss utrustning eller aggregat kan dock lägenhetsinnehavaren ha ansvar för, detta ska då framgå av stadgarna. Om styrelsen vill att utrustningen byts ut och alltså ta över ansvaret för dessa, ska beslut fattas på föreningsstämma (vanlig majoritet). Men en följd blir att stadgarna då kanske måste korrigeras, med de regler som gäller för stadgebeslut.
Hej,
Jag har en fråga om huvudsäkringar och betalningsansvar för byte av sådan säkring. Huvudsäkringen för min bostadsrätt sitter i ett låst utrymme utanför lägenheten. Jag som bostadsrättshavare har alltså inte tillgång till huvudsäkringen. Säkringen löste ute på kvällen på nyårsdagen i år, så klart händer sånt här en röd dag. Min bostadsrättsföreningen är en stor föreningen som har avtal med ett förvaltningsbolag för skötsel av fastigheten. Jag kontaktande detta bolag och de kom och bytte huvudsäkringen. Så klart är detta förenta med en kostnad. Jag tycker att bostadsrättsföreningen bör stå för denna kostnad eftersom jag inte har möjlighet att själv avhjälpa felet.
Föreningen är av motsatt uppfattning och menar att bytet av huvudsäkring kunde väntat tills det att förvaltningsbolaget hade sin ordinarie rondering på en vardag. När denna rondering sker är oklart, jag har inte fått svar från föreningen med vilken frekvens dessa ronderingar sker. Till saken hör också att det på föreningens hemsida står att bostadsrättshavaren kan bli betalningsskyldig för ”jourutryckningar som är onödiga”. Vad som är onödigt framgår inte och torde då avgöras i det enskilda fallet. Alltså mkt. oklar information, det går dock inte i en mer akut situation att kontakta styrelsen för att få vägledning hur man ska agera då det inte finns något telefonnr till styrelsen utan bara en info mail att vända sig till.
Styrelsen är av uppfattningen att min utringning av förvaltningsbolaget var onödig och att det är rimligt att jag som bostadsrättshavare är utan lyse åtminstone 1 dygn. Så klart tycker jag att detta är orimligt och att bostadsrättföreningen torde ha något ansvar i detta fall. Vad tycker ni?
Tack!
Maria
Jag håller fullständigt med dig!
Styrelsen har ett jour-avtal, och du har ringt och gjort en felanmälan, och fått felet åtgärdat. Du har inte kunnat agera på något annat sätt, du har inte kunnat åtgärda det själv, och ingen annan att kontakta. Det är ju helt orimligt att du ska sitta och vänta i ett okänt antal dygn på att kanske få elen tillbaka! Fråga styrelsen hur länge de själva skulle ha accepterat att sitt utan el?? Naturligtvis måste man få felanmäla och få det åtgärdat, utan kostnad!
Hej
En fråga ang underhåll.
Vår förening byter samtliga fönster och renoverar fasad.
Det har blivit skador inomhus pga av fönsterbytena. Entreprenören har haft sönder ytskikt såsom kakel och foder m.m
Jag anser inte att jag som bostadsrättsinnehavare bör drabbas av detta.
Är inte det här en fråga mellan fastighetsägaren(styrelsen) och entreprenören?
Du har helt rätt, i normala fall ska entreprenören åtgärda alla skador de orsakar. Men det kan finnas undantag, det kan vara avtalat att vissa typer av montageskador som inte går att undvika inte ska omfattas. Men då måste föreningen/styrelsen ha en plan för hur detta ska hanteras. I normala fall ska innehavarna hållas skadelösa.
Hej
Vi köpte en bostadsrätt och flyttade in i november, ganska snart märkte vi att det inte håller tätt i ett av rummen. Fasaden har under vissa fönster som en glaspanel istället för puts och den under vårt ena fönster i barnens rum håller inte tätt vilket gör stt golvet blir sp kallt att det drar ihop sig och skapar en glipa mellan golv och golvlist där ett ganska ordentligt drag uppstår. Torde tätning av fasaden inte stå på föreningen? Eller ska det ligga på mig att ta bort element och vägg samt lister för att täta? För det här kan väl inte anses som något vi borde kontrollerat innan kontraktsskrivning eller som ett dolt fel från säljaren?
Det låter som ett typiskt yttre underhåll. Dvs föreningen ska tillse att fasaden är hel och väggen tät och isolerad. Oavsett vilket materialet är. Om ni inte redan gjort det, anmäl till föreningen, och kräv att väggen lagas. Eventuellt kan man behöva laga inifrån, men det är likafullt föreningens ansvar.