8. Vem ansvarar för vad i bostadsrätten?
Att köpa bostadsrätt – ansvaret för bostadsrätten.
Innan vi fortsätter måste vi reda ut det här med ansvaret, vem som ansvarar för vad. Bostadsrätt innebär ju stor frihet att omforma lägenheten på sitt eget sätt, måla om och inreda nästan hur som helst, utan att behöva fråga om lov. Men hur mycket får man göra, och vad får man inte göra, och lika viktigt, vad måste man göra själv? Detta är viktigt att förstå när man ska köpa bostadsrätt.
Lite förenklat kan man säga att allt som finns och syns inne i lägenheten är ditt ansvar, medan allt utanför är föreningens och styrelsens ansvar. Du ansvar t ex för golv, dörrar, köksinredning, spis, kyl o frys, badrum, kakel, wc, kranar, el-central och elkontakter. Även fasta garderober och icke-bärande innerväggar! Allt detta bestämmer du över och kan ändra om och byta ut. Å andra sidan, om något går sönder så är det ditt problem, ingen “hyresvärd” kommer och hjälper dig. Därför är det viktigt att kolla allt detta vid ett lägenhetsköp, för du köper lägenheten i befintligt skick. Du kan aldrig klaga hos säljaren eller förvänta dig hjälp av föreningen om du upptäcker något problem i efterhand.
Det finns dock en del gränsfall där det kan vara lite oklart var ansvaret ligger. Vi nämner här några: Föreningen ansvarar i regel för alla avlopp, men vattenlås och golvbrunnens rensning ansvarar du själv för. Föreningen ansvarar för alla fönster, men glas, tätning, persienner och målning får du själv ta hand om. Värmeelementen ansvarar föreningen för (om det är vattenburen värme), och man får därför själv aldrig ändra dessa utan tillstånd! Eventuell balkonginglasning ansvarar du själv för, såvida det inte är föreningen som satt upp den. Dessa gränsdragningar kan skilja något mellan olika föreningar, men de brukar regleras i föreningens stadgar eller av styrelsens praxis.
Sammanfattning:
Nästan allt i lägenheten är bostadsrättshavarens ansvar. I tveksamma fall, fråga styrelsen!
För en utförligare genomgång om vad man får ändra på i en bostadsrättslägenhet, se lektion 38.
© Borättupplysning Skåne
Hej!
Jag äger en bostadsrätt i ett flerbostadshus från 70-talet. Själva lägenheten ligger i bottenplan och var tidigare en lokal. Innan bildandet av bostadsrättsföreningen lät den fd hyresvärden renovera om lägenheten till en bostad (detta gjordes 2007). Jag har nu upptäckt sprickor i det som är ytterväggen (dock på insidan – utsidans tegelfasad ser ut att vara intakt). En byggare påpekade att ytterväggen är väldigt tunn och inte särskilt välisolerad. Det drar också vid golv och fönster och nu genom sprickorna. När jag nu ska sälja lägenheten och skulle vilja åtgärda problemen för att göra lägenheten mer attraktiv påpekade min mäklare att det kanske är bostadsrättsföreningen som har ett ansvar när det gäller att åtgärda problemen, om det är så att inte väggen byggts på ett korrekt sätt när lägenheten gjordes om till bostad. Stämmer detta?
Vore mycket tacksam för svar.
MVH Katarina
Ja, det stämmer. Detta problem ska anmälas till styrelsen och åtgärdas av föreningen.
Hej!
Vad gäller i det fallet två lägenheter har slagits samman till en lägenhet, genom att riva en vägg eller bygga en trappa mellan två våningsplan. Har jag rätt at ”separera” lägenheterna igen och använda/sälja dem separat? Behöver jag tillstånd från föreningen?
Mvh, Axel
Allt hänger på om de två lägenheterna fortfarande är två lägenheter i föreningens lägenhetsregister. Isåfall kan du separera lägenheterna och sälja dem var för sig. Utan något särskilt tillstånd av styrelsen. Men skulle det vara så att de har sammanförts till 1 lägenhet, då går det inte att ändra tillbaka så lätt, då behövs tillstånd, och kanske bygglov.
Hej
Jag bor en bostadsrätt som när jag flyttade in var en komunalt ägt hyreshus. Något år senare ombildades husen till bostadsrätter, men jag valde att bo kvar som hyresgäst. I och med ombildningen beslutade styrelsen att fasaderna skulle renoveras och att balkongfronter och balkonginglasningen skullle bytas. Vi hade inglasning hos oss och fick en ny efter renoveringen. För 1.5 år sen köpte jag loss lägenheten från föreningen och under vintern nu så har inglasningen gått sönder. När jag försöker få föreningen att fixa skadan så vill dom mena att det är mitt ansvar efter köpet. Men som jag förstår det så är det föreningens ansvar eftersom inglasningen fanns där när jag köpte lägenheten.
Ja, det kan man tycka. Men allt beror på vad som står i stadgarna. Om det står i stadgarna att medlemmen ansvarar för inglasningen, då är det så. Men står det ingenting om inglasningen, då är det föreningens ansvar.
Jag har kollat stadgarna och vi är inte ens ansvariga för utsidan av balkongdörren, och utöver det ska vi ombesörja snöskottning och renhållning av balkongen, i örvigt nämns inte ens balkongen i stadgarna. Så då tolkar jag det som att föreningen bär ansvaret för inglasningen.
Hej igen, detta är en uppföljning till mina tidigare inlägg. Jag har pratat med styrelsen och dom påstår att dom har varit i kontakt med sin jurist som i sin tur vill hävda att inglasningen är mitt ansvar. Finns det något i lagen som skulle kunna tolkas på det sättet, för jag blir osäker när en jurist påstår detta.
Nej, det är som jag sa tidigare, det hänger på vad som står i föreningens stadgar. I bostadsrättslagen nämns inte balkonger eller balkonginglasning, så om inget heller är specificerat i stadgarna, så anses balkonger och därmed inglasningar höra till det yttre och därmed falla under bostadsrättsföreningens ansvar. Men står det i stadgarna uttryckligen att balkong och/eller inglasning ingår i innehavarens ansvar, då är det så. Ett ganska nyligen avgjort rättsfall behandlar ett liknande problemen, underhåll av takterass. Fallet är nyligen avgjort i Högsta domstolen, och är väl därmed vägledande. Det som avgjorde var vad som stod i stadgarna.
Hej !
Tänker renovera mitt badrum.
Styrelsen säger då att jag på egen bekostnad ska byta golvbrunn och avloppsrör (de är helt ok) ända ut till stående stam på egen bekostnad.
Finns inget om detta i stadgar eller dyligt.
Detta kan vara lite svårtolkat. Om det inget står i stadgarna om golvbrunn eller avlopp, då är det bostadsrättslagen som gäller. Och då har föreningen bara ansvar för gemensamma stamledningar. I den meningen kan styrelsen ha rätt vad gäller ansvaret. Men då kan de heller inte tvinga dig att byta dessa, om du anser att de är ok, utan det avgör du själv.
En viktig faktor är dock hur fastigheten ser ut. Är det betonggolv med en granne inunder, så är det mycket olämpligt att ansvaret för golvbrunn och avloppsledning ligger på lägenhetsinnehavaren. Ett byte kräver ingrepp i bjälklaget och det som föreningen ansvarar för, och med stora risker för grannens tak. Så i dessa fall bör frågan absolut regleras upp i stadgarna, så att föreningen tar ansvaret för ingjuten govbrunn och avlopp. Det är det normala.
Tack för svar!
Ja så illa är det (höghus). Avloppsrören är ingjutna i golvet snett ut till stående stam. Hela stammen kan spricka i värsta fall vid infästningen säger rörfirman. Kanske dags att skriva motion om detta.
Vet också att kraven varit olika under åren (likarättsprincipen?).
Hälsn
Bostadsrättsinnehavaren ansvarar ju för fönsters invändiga underhåll och föreningen det yttre underhållet. Om det yttre underhållet sköts ok, genom t.ex fasadplåtning, men det inre underhållet missköts, eftersom det slarvas med målning. Om det då krävs fönsterbyten (pga slarvig målning), vem blir betalningsansvarig? Vad gäller?
I mina öron verkar det mycket långsökt att ett fönsterbyte skulle kunna skyllas på bristande inre underhåll, det måste vara mycket enstaka fall, och mycket ovanligt. Om detta upplevs som ett allmänt problem, så är det nog dags för föreningen att byta fönster. Är det enstaka fall, så är det upp till styrelsen att bevisa att innehavaren brustit i sitt underhållsansvar, vilket juridiskt nog är mycket svårbevisat.
Ytterdörrar till lgh behöver bytas ut, vad jag förstår tillhör dörrkarm och dörr med insida den boendes ansvar. Dörrens utsidas ytskikt ansvarar föreningen för.
Kan/ska föreningen upphandla dörrinköpet och stå för den kostnaden till samtliga boenden? Det finns också ett antal lgh som har två y-dörrar då de har möjlighet till ett uthyrningsrum. Hur ska man då räkna om dörrar tillhör de boendes ansvar?
Det gällde själva dörrinköpet, men kan varje medlem sedan, gemensamt med övriga boenden, anlita en firma för monteringsarbetet av dörrarna? Då kan varje medlem få ROT-avdrag för arbetskostnaden. Hur skulle det fungera?
Tacksam för svar!
Byte av ytterdör kan i princip hanteras på två olika sätt. Det första sättet är att föreningen (på föreningsstämma) beslutar att tillfälligt ta över underhållsansvaret för ytterdörrarna. Köper in och monterar nya dörrar överallt, även för de med två dörrar. Här står alltså föreningen för alla inköp och kostnader. Efter att garantitiden gått ut övergår underhållsansvaret tillbaka till bostadsrättshavarna.
Det andra sättet är att föreningen gör en kollektiv upphandling för medlemmarnas räkning. Dvs det blir i slutändan varje enskild medlem som bekostar sin eller sina egna dörrar. Men detta måste då bli en frivillig affär, dvs de som inte vill ha en ny dörr kan inte tvingas byta.
Observera att skatteverket INTE godkänner ROT-avdrag vid byte av ytterdörr, oavsett vem som står för bytet.
För ett par månader sen så gjorde föreningen fönsterbyte i alla lägenheterna inklusivt min. Efter ett tag så fick ett fönster en lång spricka (på utsidans glas). Vem ansvarar för att åtgärda detta?
Detta borde vara ett garantiärende, som föreningen ska ta med entreprenören.
(inlägget är nerkortat)
I går rasade en bit (0,5 kvm) av innertakets puts. Och innertaket sviktar på flera ställen. Jag ringde mitt försäkringsbolag men de hänvisade till bostadsrättsföreningen. Han som jag pratade med sa att det är gamla tak som brukar rasa.
Nu undrar jag om det är jag som är ansvarig för innertaket i bostaden? Jag menar att bekosta renovering av innertaket? Jag tycker att det verkar helt knasigt att jag ska behöva stå för hela renoveringen av ett innertak som tillhör fastigheten.
Och tur att vi inte målat klart och fått taket i knät när man sitter i soffan. Antagligen var det bara en tidsfråga innan det skulle rasat.
Det här med takputs har blivit ytterligare ett besvärligt gränsfall, som togs upp bl a i Plus i SVT i höstas. Vi skrev om det här på Borättköparskolan: (http://www.borattupplysning.se/wp_brskola/programmet-plus-taket-som-rasade-in/). Liknande fall har även diskuterats på Allt-om-bostadsrätt: http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18437&highlight=takras
Det här borde inte vålla juridiska problem, men i verkligheten tycks det ändå bli så. Vår åsikt är att takputs tillhör föreningens ansvarsområde, och ska åtgärdas av föreningen. Men skulle det av stadgar eller tolkningen av stadgarna anses att ansvaret ligger på den enskilde bostadsrättshavaren, då är det ett försäkringsfall (bostadsrättstillägget i hemförsäkringen, eller föreningens försäkring).
I vår brf kommer det monteras balkonger, dock ej på alla lägenheter. Varje lägenhetsägare skall stå för sina kostnader. Det finns redan en befintlig balkong där föreningen vill att det skall bytas räcke och att föreningen skall stå för detta, d v s vi andra medlemmar. Är detta rimligt?
Och hur skall framtida underhåll ske, av föreningen eller av ägaren? Gör man om andelstalen så att de utan balkong ej behöver bekosta underhåll?
Balkongbyggen är ofta en komplicerad affär, och det kan aldrig bli 100% rättvist i allas ögon. Den gamla befintliga balkongen finns ju redan där, och det brukar vara föreningen som ansvarar för sådana balkonger, och kostnaden för det underhållet brukar redan vara inbakat i den bostadsrättens avgift.
Nya balkonger brukar finansieras av varje bostadsrättsägare för sig, och där tillkommer då en framtida underhållskostnad, som föreningen måste hantera på något sätt, t ex genom förändrade andelstal och avgifter, eller att respektive innehavare själv ansvarar för det framtida underhållet. Måste i så fall skrivas in i stadgarna.
Jag läste på ett forum att
“Bostadsrättshavaren kan aldrig åläggas att stå för det yttre underhållet. Det är vanligt i småhusföreningar att man önskar lägga ansvaret för det yttre underhållet på bostadsrättshavaren, tex ansvar för målning av husen. Någon möjlighet för föreningen att genom stadgar ålägga bostadsrättshavaren detta underhållsansvar finns inte.”
Hur kan det då vara så att det finns bostadsrättsföreningar som skriver in i sina stadgar att det är upp till bostadsrättshavaren att stå för inre OCH yttre underhåll? Till och med avlopp som går UNDER lägenheten och in i inmurade källarrum samt till grannens källare?
Det är riktigt att föreningen inte kan överlåta det yttre underhållet på medlemmarna. Däremot kan gränsen mellan yttre och inre underhåll ibland vara otydligt och inte klart definierat. Ett sådant område är balkonger och altaner, där det bör klargöras i stadgarna vem som ansvarar för vad. Ett annat område är det du nämner, avlopp och andra ledningar, det är en fördel om detta preciseras i stadgarna. Beroende på byggnad och byggkonstruktion kan ansvaret för avloppet sträcka sig olika långt, dock aldrig längre än till gemensam stamledning, och bör inte sträcka sig ner i föreningens bjälklag.
Hej!
Vår brf styrelse har beslutat att fönster o balkongdörrar bör ses över/renoveras (vilket är helt sant). De har därför beslutat att ta in en utomstående firma som tar beslut/rekommenderar vilka dörrar o fönster som sedan skall renoveras (det gäller väl i huvudsak trä’t omkring, inte själva glaset), o sedan säger de att respektive bostadsrättsinnehavare betalar för renoveringen av sina respektive fönster/balkongdörr. Jag har alltid ”hört/tyckt mig förstå” att det alltid är föreningens ansvar att betala/stå för renoveringen av utsidan av fönstren. Har jag rätt uppfattning eller har föreningen/styrelsen rätt?
Du har rätt och styrelsen har fel. Fönster och balkongdörrar tillhör det yttre underhållet som föreningen svarar för, åtminstone när det gäller byte av karm och båge. Det kan inte läggas över på enskilda lägenhetsinnehavare. Arbetet ska beställas och bekostas av föreningen.
Vi har haft vattenläcka på gästtoaletten, nu har den åtgärdats och nu ska det målas. Då säger vicevärden att endast den rivna delen kommer målas. Vi hade även en tapetbård som nu tvärt slutar. Bör dom inte återställa helt!? Vattenläckan var i rören på vån 7 och vi bor på vån 1
Antagligen var detta en vanlig vattenläcka, dvs en ”olyckshändelse” som ingen kan hållas direkt ansvarig för. Då får varje inblandad part ansvara för sitt eget, dvs föreningen lagar läckan och återställer det som behövt rivas, och lägenhetsinnehavaren får återställa det som skadats på de egna ytskikten (tak/väggar/golv). Om skadorna är omfattande kan försäkringar täcka en del av kostnaderna, dvs föreningens fastighetsförsäkring, resp. din egen bostadsrättsfärsäkring.
Hej!
Jag har en bostadsrättslägenhet vars ytterdörr är i väldigt dåligt skick. Handtaget sitter löst och är i klass med ett dåligt toaletthantag, på listen samt dörren har någon karvat upp trät och försökt bryta sig in (hände när den tidigare ägare bodde där), den har endast ett fungerande lås, det finns inget vred på insidan så inifrån får jag låsa med nyckeln, och den glipar och släpper in både ljud och kyla. Jag pratade men föreningen i början av sommaren och då lät det som att de skulle ta hand om hela kalaset men nu i dagarna fick jag ett arg mejl att det får jag faktiskt lösa själv. Alla mina grannar har nya dörrar med titthål, brevinkast (jag har inget sådant), allas dörrar ser även likadana ut till färg och modell. I det senaste mejlet hävdar styrelsen att alla bekostat sina dörrar själva vilket jag har svårt att tro då jag mejlat med dem regelbundet sedan mitten av juni för att få hjälp, och då har det aldrig kommit på tal. Är jättetacksam för ett svar!!
I detta fallet har styrelsen rätt, du ansvarar helt och hållet själv för din egen ytterdörr. Om du invaggats i tron att föreningen skulle bekosta detta, så är det beklagligt, och kan kanske bero på att någon eller några i styrelsen inte haft riktigt klart för sig hur det ligger till. Så även om du fått någon form av löfte så gäller inte det, tyvärr.
Hej,
jag är med i en bostadsrättsförenings styrelse och för en tid sedan kontaktades vi av en medlems pappa om att det luktade illa i ett av rummen i hennes lägenhet. De uppmanades att utröna vad det var för problem, med hjälp av hantverkare/rörmokare etc som de själva skulle få anlita. Skulle det sedan visa sig att det var något av ”det gemensamma” som gått sönder, etc så skulle föreningen givetvis gå in och ta tag i detta, samt stå för kostnaden. Pappan blev då vansinning och påstod att det var styrelsens ansvar att ta reda på vart lukten kom ifrån. Vem har rätt och vem har fel? Ingen av oss i styrelsen har liksom tid att vara hyresvärd för alla övriga brf-ägare… Supertacksam för svar.