8. Vem ansvarar för vad i bostadsrätten?
Att köpa bostadsrätt – ansvaret för bostadsrätten.
Innan vi fortsätter måste vi reda ut det här med ansvaret, vem som ansvarar för vad. Bostadsrätt innebär ju stor frihet att omforma lägenheten på sitt eget sätt, måla om och inreda nästan hur som helst, utan att behöva fråga om lov. Men hur mycket får man göra, och vad får man inte göra, och lika viktigt, vad måste man göra själv? Detta är viktigt att förstå när man ska köpa bostadsrätt.
Lite förenklat kan man säga att allt som finns och syns inne i lägenheten är ditt ansvar, medan allt utanför är föreningens och styrelsens ansvar. Du ansvar t ex för golv, dörrar, köksinredning, spis, kyl o frys, badrum, kakel, wc, kranar, el-central och elkontakter. Även fasta garderober och icke-bärande innerväggar! Allt detta bestämmer du över och kan ändra om och byta ut. Å andra sidan, om något går sönder så är det ditt problem, ingen “hyresvärd” kommer och hjälper dig. Därför är det viktigt att kolla allt detta vid ett lägenhetsköp, för du köper lägenheten i befintligt skick. Du kan aldrig klaga hos säljaren eller förvänta dig hjälp av föreningen om du upptäcker något problem i efterhand.
Det finns dock en del gränsfall där det kan vara lite oklart var ansvaret ligger. Vi nämner här några: Föreningen ansvarar i regel för alla avlopp, men vattenlås och golvbrunnens rensning ansvarar du själv för. Föreningen ansvarar för alla fönster, men glas, tätning, persienner och målning får du själv ta hand om. Värmeelementen ansvarar föreningen för (om det är vattenburen värme), och man får därför själv aldrig ändra dessa utan tillstånd! Eventuell balkonginglasning ansvarar du själv för, såvida det inte är föreningen som satt upp den. Dessa gränsdragningar kan skilja något mellan olika föreningar, men de brukar regleras i föreningens stadgar eller av styrelsens praxis.
Sammanfattning:
Nästan allt i lägenheten är bostadsrättshavarens ansvar. I tveksamma fall, fråga styrelsen!
För en utförligare genomgång om vad man får ändra på i en bostadsrättslägenhet, se lektion 38.
© Borättupplysning Skåne
Hej Lennart
Flyttade in i en bostadsrätt den 1:a sept.
Kontaktade dem 7 dagar senare och bad företaget som sköter vår fastighetsförvaltning att byta namn på ytterdörren så posten inte skulle hamna på villovägar, men även låset på ytterdörren då den inte gick att stänga. Det visade sig att kolven var sönder och fick ersättas och namnbytet gick igenom.
Nu 2 mån senare får jag en faktura för detta. Är det rimligt att den skall landa på mig?? Jag har inte haft sönder något och ytterdörrar är väl föreningens ansvar?
Tacksam för svar!
Med vänlig hälsning,
Mirre
Ytterdörr inklusive lås brukar vara innehavarens eget ansvar, det ska framgå av föreningens stadgar. Men det finns undantag. Troligen är det alltså helt rätt att du ska betala för låset, men någon borde kanske ha upplyst dig om det. Eller att du själv tagit reda på det.
Hej!
Jag har blivit informerad om att föreningen måste ta bort min handdukstork eftersom den är kopplad till varmvattnet. Detta ska visst vara eftersom det är risk för legionella i vattnet. Föreningen har bokat nedmontering av handdukstorken samt borttagning av rör och även tätning av hål i väggen. Om vi vill fortsätta att ha en handdukstork så får vi betala ca 2000 kr i monteringsavgift för detta samt priset på den handdukstork vi väljer själva. Är detta rätt att vi ska betala det privat, eller borde det gå på renoveringsfond? Jag tänker eftersom jag hade en för mig helt fungerande handdukstork som nu föreningen tar bort. Skulle vara bra att veta vad du tycker gäller i denna situation.
Tack på förhand!
Jag anser att denna fråga borde ha avgjorts på en föreningsstämma. Jag vet inte hur frågan har hanterats i din förening, men eftersom det inte finns klara riktlinjer i lag eller praxis bör sådana här frågor alltid avgöras på en föreningsstämma. Jag anser alltså inte det är självklart att föreningen måste ersätta handukstorken, men man kunde kanske ha erbjudit en alternativ lösning för alla, kostnadsfritt. Frågan hänger också ihop med hur uppvärmningen av badrummet fungerar.
Hej,
Vi bor i en bostadsrätt där föreningen anser att vi själva ansvarar för inkoppling och installation av ett element som inte var inkopplat när vi köpte lägenheten.
Enligt oss ingår elementen och värmesystemen i fastigheten och är därmed föreningens ansvar.
Kan detta skilja sig mellan olika föreningar eller?
Eva Björklund
Föreningen ska se till att radiatorn blir inkopplat på korrekt sätt. Jag instämmer helt med att detta är föreningens ansvar. Möjligen kan det spela in vem som kopplade bort radiatorn, och när. Om detta gjordes nyligen t ex av förre innehavaren, så skulle det kunna vara denne som ska bekosta återinkopplingen.
Tacksam för svar om vems ansvar det är att åtgärda en byte av vattenburet element i vårt badrum Ett rosthål som gör att det snart sipparar rostigt vatten ur Är det brf ansvar att ombesörja byte och betalning eller vårt ??
Din fråga är redan besvarad under lektion 16, och svaret upprepas här:
Detta ska ni omedelbart anmäla till föreningen, och föreningen ska laga eller byta ut elementet. Vattenburen värme är alltid föreningens ansvar.
Hej!
Jag är lite intresserad av att köpa en bostadsrätt men undrar om föreningen står för vatten och avlopp och sopor? Lägenheten är parhus och inte lägenhetshus.
När det gäller parhus, radhus och friliggande villor kan det vara väldigt olika reglerat i olika föreningar. Gäller även uppvärmningen. Man får helt enkelt fråga mäklaren eller styrelsen, eller någon i föreningen.
Hej, i vår lägenhet finns fläktar för ventilation till dels vår lägenhet men till dels också andra lägenheter/butiker. Måste dessa fläktar vara i vår lägenhet eller kan man på något sätt kräva att de flyttas till en ”neutral” plats? Det kan naturligtvis innebära en del arbete men borde väl inte vara helt omöjligt och då blir de också enklare tillgängliga för föreningen om det skulle behöva renoveras eller ha service.
En till fråga om fläktar/ventilation. Våra fläktar, vår ventilation har inte fungerat på säkert 3-5 år. Vi kan se i badrummet svarta fläckar, troligen någon typ av mögel, i speciellt dusch område men också lite på andra ställen i badrummet. Vad kan man kräva av styrelsen /föreningen i detta fall? Naturligtvis att de skall se till att fläktarna kommer i gång snarast men kan man också kräva åtgärder i badrummet, alltså renovering av tätskikt och ytskikt? En av våra barn har utvecklat allergi och astma men det kan man väl inte skylla på ej fungerande ventilation i lägenhet?
Mvh Natali
Första frågan kan jag inte alls svara på, det är något som måste undersökas på plats.
Andra frågan: om det är fläktar (ventilation) som föreningen ansvarar för, så ska naturligtvis föreningen se till att de fungerar. Men har ni inte sagt till på så många år??? Det är ju en förutsättning, och en skyldighet man har, att rapportera fel.
Ert badrum får ni nog ta ansvar för själv.
Hej, Fuktskada orsakat av att vattencistern gått sönder på en vägghängd toalett med bristande tätskikt bakom och under vattencisternen. Jag tror inte firman som utförde denna installation för ca 4 år sedan var helt uppdaterad på dessa rekommendationer med tätskikt bakom och under vattencistern. Denna firma har dock nu sagt att de inte har någon garanti efter två år.
Föreningen säger att de har ansvar för fuktskador bakom tätskikt och rekommenderar en hantverkarfirma. Men föreningen säger även att de inte vill betala för denna renovering (i detta fall så gäller fastighetsförsäkringen med en självrisk på 53.400 sek) bakom tätskiktet utan det skall lägenhetsinnehavaren göra. Alltså lägenhetsinnehavaren skall betala självrisken på 53.400 sek plus då även övrig renovering med tät- och ytskikt.
Min fråga är, är det möjligt att hantera ärendet på detta sätt av föreningen? Föreningen har naturligtvis ansvar för fuktskador bakom tätskikt enligt stadgar men om man inte betalar denna renovering, i detta fall max självrisken på 53.400 sek, då tar man väl inte sitt ansvar. Om lägenhetsinnehavaren skall betala, så borde väl hon/han kunna anlita vem hon/han vill med då risken för föreningen att det inte blir fullgott utfört arbete med utrivning och uttorkning.
Om lägenhetsinnehavaren anlitar en firma för uttorkning och utrivning som inte har godkänts av föreningen borde han väl ändå kunna sända denna faktura till styrelsen då det alltid är deras ansvar att detta blir åtgärdat. Eller möjligen sända fakturan till försäkringsbolag som i sin tur hantera denna faktura med föreningen. Problemet med att anlita föreningens rekommenderade hantverkarfirma är att det hittills har tagit två och en halv månad och inget har hänt ännu och föreningen informerar nu att det kan ta upp till i allt sju månader innan detta ärende blir slutfört av den firma som de rekommenderar. Sju månader är lång tid för att ordna till en toalett.
Mvh
Föreningen har alltid ansvar för att riva upp och torka upp fuktskadan. Det ska göras utan dröjsmål, och föreningen måste alltså betala för detta. Skulle föreningen inte vilja göra detta, eller fördröjer det hela, kan man själv anlita någon och skicka räkningen till föreningen. Blir förstås betydligt krångligare, det blir ju en tvist av det hela, men det är så det fungerar. Alltid.
Att återställa och göra ett nytt badrum blir sen ditt eget ansvar.
Hej!
Vi har sedan någon månad problem med dålig lukt i vårt badrum, både från duschen och handfatet. Lukten är inte konstant utan kommer och går. Efter lite googlande har min man kommit fram till att det antagligen handlar om ett undertryck i golvbrunnen, när våra grannar spolar som är anslutna i samma stam kommer lukten upp ur vårt avlopp (har testat också genom att lägga en bit toapapper på golvbrunnen och det ”blåser” inåt när vi hör grannen spola.)
I föreningens stadgar står det att ”föreningen ansvarar för reparationer å de stamledningar för avlopp, värme, gas och vatten för med vilka lägenheten har försetts”. När vi flyttade in gjorde vi en renovering av badrummet och flyttade golvbrunnen och gjorde ny dusch, efter godkännande från föreningen (vet inte om det är relevant men ville nämna det ändå).
Vi bor i en liten förening med endast några lägenheter, där det inte finns något system för felanmälan.
Min fråga är, ligger ansvaret hos oss att utreda och åtgärda lukten eller är det föreningens ansvar? I så fall, vad kan vi kräva av föreningen och hur går vi tillväga eftersom det inte finns något felanmälningssystem? Hoppas du kan hjälpa oss! Tack på förhand, vänliga hälsningar Fanny
Dålig lukt kan bero på många saker, t ex kan det också bero på otätheter vid toalett eller handfat, eller badrumssprickor vid stamledningar eller schakt. Det här är svåra saker att komma till rätta med, och det brukar vara man själv som får börja utredningen. Felet kan ju ligga i det ”egna” badrummet. Men får man inte ordning på det, eller om det är troligt att det kommer pga avloppsproblem, måste föreningen också blandas in. Ni ska ta kontakt med styrelsen för att komma vidare. Men bevisläget är alltså svårt innan man vet orsaken.
Hej!
I vår förening har vi bytt värmesystem under sommaren. Nu när det har blivit kallt har en lägenhet två element som inte fungerar. Vi tog hit de som bytte systemet som undersökte vad felet kunde vara. När denna undersökning gjordes kom de fram till att då råvinden byggdes om till lägenhet 2012 gjordes installationen av elementen fel. De har satt för smala rör upp till vinden samt kopplat allt från undervåningen istället för som rekommenderat nya stammar från källaren.
Är det föreningens ansvar nu att åtgärda detta? Det är inte föreningen som byggde om lägenheten. Det gjordes av bostadsrättsinnehavaren efter att föreningen sålt vinden.
Med vänlig hälsning,
Charlotte
Oavsett hur det gått till så är det föreningens ansvar att se till att värmen fungerar i alla lägenheter. Man måste omjustera alla radiatorer när man gjort en sådan här tillkoppling. Ni ska kräva att styrelsen åtgärdar detta snarast. Sen får väl styrelsen i sin tur kräva ersättning från den som byggde om råvinden.
Hej!
Min dotter bor i en bostadsrätt av äldre slag. I våras råkade hon slå upp ytterdörren så hårt att handtaget på utsidan träffade väggen och ett hål uppstod. Det visade sig att det i väggen gick någon form av el- eller telefonledningar så väggen var ganska tunn och försvagad. Det visade sig också att det fattades dörrstopp. Lägenheten mittemot har dörrstopp.
Föreningens ordförande blev rasande, min dotter betalade snällt vad hon trodde var reparationskostnaden på 500 kr. Nu kommer styrelsens ordförande med en räkning på nästan 5000 kr.
Jag trodde att trapphusen var föreningens sak och dessutom hade ju denna olyckan inte hänt om inte dörrstoppen fattats?
Är min dotter skyldig att betala räkningen?
Vänliga hälsningar
MArie
Nej, jag tycker inte ni ska betala detta. Som jag ser det har det hänt en olycka i trapphuset och väggen blivit skadad. Skadan har inte orsakats medvetet eller uppsåtligt, så något skadeståndsansvar kan knappast utkrävas. Det är föreningen som ansvarar för trapphuset, och som får bekosta skadan. Och kanske montera ett dörrstopp, för att undvika liknande händelser!
Hej,
Enligt jurist från HSB så blir man vårdslös som lägenhetsinnehavare då man har ett dåligt tätskikt i ett badrum,även om detta gäller tätskikt bakom vägghängd toalett byggd omkring 2011/2012. I och med att man blir vårdslös så skall man betala även för de skador som uppkommer bakom yt-och tätskikt. Min undran är, hur blir man vårdslös som lägenhetsinnehavare vid ting som man inte själv har satt upp/renoverat? Möjligen kan jag förstå om man själv har renoverat badrum och det blir vattenskada bakom yt- och tätskikt men om man har anlitat någon annan, vem det nu än är, kan man verkligen också då bli vårdslös? Hur stora krav kan man ställa på en lägenhetsinnehavare? Det finns naturligtvis regler i bostads stadgar men hur långt sträcker sig dessa egentligen.
Jag håller nog med Hsb i detta fall. Om det kan bevisas att det saknas tätskikt i ett nybyggt badrum där en vattenskada uppstått, då anser också jag att det är vårdslöst. Som innehavare måste man försäkra sig om att badrummet byggs på rätt sätt enligt gängse branschregler. Antingen genom garantier, eller att man själv ser till att det görs på rätt sätt. Naturligtvis kan man bli lurad eller vilseledd av oseriösa hantverkare. Men det innebär inte att ansvaret försvinner. Kanske kan en försäkring hjälpa.
Bostadsrätt i hus 10 år, första våningen av sex. Vid hårda vindar ute uppstår avloppslukt i toalettrum och det har konstaterats att doften kommer från springa mellan vägg och den vägghängda toalettstolen.
M.a.o. Kopplingen/tätningen mellan toa och avloppsrör är sannolikt otät.
I våra stadgarna står exakt följande: Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de ledningar för avlopp, värme, gas, vatten, el mm, som föreningen försett lägenheten med.
Styrelsen vägrar ändå att åtgärda problemet med motiveringen att tätningsmanschetten mellan toa och avloppsrör inte tillhör avloppet.
Vad gäller?
Jag är benägen att hålla med styrelsen, själva toaletten med tätningsmanschett är ert ansvarsområde. Även utrymmet bakom den vägghängda toaletten (om sådant finns).
Hej!
Vi bor i en bostadsrätt som är en fristående villa. Det tråkiga är att marken villan byggdes på dränerades fel och huset ,som är byggt på torpar -grund har rört sig så det har blivit sättningar i grundpelare. Det har inneburit lutande golv i åtminstone två av rummen, sprickbildningar i väggar och att veranda dörren inte går att öppna på vinterhalvåret och öppnas trögt annars.
Föreningen vet om detta sedan många år tillbaka, har låtit marken dräneras om ordentligt, men som sagt är sättningarna kvar. Nu ska vi efter många år sälja bostadsrätten och vi befarar att vi inte får så mycket (om det ens går att sälja). Vems är ansvaret för att åtgärda husets sättning?
Det måste vara föreningens ansvar att åtgärda sättningen. Men läget är naturligtvis mycket besvärligt för er, om ni nu tänker flytta och sälja bostadsrätten. Tyvärr har jag inget bra svar på hur ni ska göra. Om ni riskerar att förlora mycket pengar, så kan det vara läge för att kontakta någon riktigt bra advokat.
Hej !
Jag har låtit en arkitekt rita två lägenheter av min bostadsrätt för att pröva möjligheten till en delning. Kök och badrum kan anslutas till befintliga avloppsstammar som är i gott skick. Vatten går enkelt att ansluta. VVS-hantverkare ser inget problem
Alla tillgänglighetskrav uppfylls och två entreer finns redan. Vägg mellan de två enheterna kommer att uppfylla krav enligt befintliga väggar i huset. Det enda tekniska problemet som jag kan se så här långt är köksfläkten som jag känner mig lite osäker på. Om det accepteras kolfilterfläkt i ena lägenheten?
Annars måste det väl till ny kanalisation upp till taket antar jag ?
Utöver tekniken så behöver man ändra andelstal. Vad tror du, är det möjligt att detta kan förverkligas ?
Ja, det är väl fullt möjligt, efter ett så grundligt förarbete. Men avgörandet ligger på föreningsstämman. Det är där beslutet måste fattas. Och ni måste ha styrelsen med er, annars kan det bli svårt.
Hej !
Ang fråga om delning av brf-lägenhet. Om det rent tekniskt är genomförbart
och ingen påverkan eller störning för annan medlem uppstår mer än vad som normalt uppstår vid en renovering av en lägehet vad finns det då som kan strula till det för mig ?
Andelstal måste ju ändras. Vem kan utföra det och finns det ngt negativt för styrelse o medlemmar i samband med det ? Jag kan själv inte se ngt rationellt skäl till till det, kan du ?
Jag planerar att bo kvar i den ena lägenheten och sälja den andra framledes.
Om det rent tekniskt inte finns några hinder, så måste frågan ändå tas upp på en föreningsstämma för beslut. Det är alltså upp till medlemmarna att avgöra, det finns inget i lagen som säger att det måste godkännas. Men med bra argument bör det gå. Andeltalen måste justeras, och det är styrelsen som får lägga ett förslag till stämman.
Hej. Vi bor i ett radhus byggt för lite mer än 30 år sedan. Första hösten /vintern när vi flyttat in (flyttade in under sommaren) så noterade vi en kraftig kondens vid alla fönster i huset dock mest på övervåningen. Det var först då vi även noterade flera sorters mögel på listerna vid glaset och ytligt mögel på själva ramen. Sen dess har vi testa allt: mer värme, alla fläktar på i badrummen hela tiden, ha ventilerna över fönstren jätteöppna o mindre öppna och mitt i mellan. Vi har skrapat vattnet från väggarna efter varje dusch och torkat golvet slaviskt. Vi har inte dragit ner persienner eller rullgardiner, inte stängt de inre dörrarna och har inte krukväxter i fönstren. Inget hjälper och det här påverkar vårt dagliga liv. Dessutom oroar jag mig för vad våra barn växer upp i.
Min fråga är hur man går fram med det här? Vilket ansvar har vår förening i att se till att det här blir ordentligt utrett?
Det verkar som om ventilationen är bristfällig i ert radhus. Det har föreningen en skyldighet att undersöka och åtgärda. Skulle styrelsen vägra eller strunta i detta, bör man vända sig till kommunens miljöförvaltning.
Hej,
Flyttade in i bostadsrätt för ca 3 månader sedan, med vad jag antar är självdrag. När jag flyttade in så upptäckte jag att mina två friskluftsintag var övermålade. Knackade fram den i köket/vardagsrummet (ingen vägg mellan), pga att jag tyckte luften var lite unken. Ville inte knacka fram den i sovrummet, var rädd att det skulle bli för kallt.
Nu när vintern kommit så stängde jag friskluften i köket pga kylan. Nu har jag upptäckt ett kraftigt undertryck i lägenheten, det drar från golvlister och eluttag. Kondens på insidan av fönstren och dålig lukt/matos kommer in via golvlister.
Har en innetemp på 21 och RH på ca 35 vilket borde vara normalt. Men skulle jag öppna friskluftdragen för att bli av med undertrycket kommer det ju bli minusgrader i lägenheten! Är bara en lucka och en tunnel ut till ytterväggen (med ett galler för).
Kan jag kräva att styrelsen sätter in någon form av nyare ventilationslucka i lägenheten?
I äldre lägenheter måste man acceptera det ventilationssystem som finns. Självdrag förutsätter att inga ventiler är igensatta eller övertapetserade, och kan innebära visst kalldrag på vintern. Det ska gå att reglera tilluften med spjäll eller lucka, så att man kan minska draget på vintern. Samtidigt ska det naturligtvis vara varmt i lägenheten, men mätning ska göras mitt i rummet, och inte intill ventiler eller fönster.
Hej,
har precis köpt en ny lägenhet och har rivit upp golven då det knarrade och var riktigt svajiga. Golvet låg på 50 mm tjock frigolit som sedan låg direkt på betong. Det visade sig att betongen var riktigt ojämn och det var det som gjorde att golvet var så dåligt. Vem ska nu stå för att slipa eller flytspackla ???
Det kan bero på hur ny lägenheten är, och vem som lagt denna konstruktion med frigolit. Är det en nyproduktion, bör föreningen åtgärda detta underlag på något sätt. Men är det en äldre lägenhet, så kan det t ex vara så att det från början legat sand som utjämnande material, men som senare innehavare ersatt, och då blir det du själv som får åtgärda detta.
Hej. Vilken underbar, informativ sida!
Jag hade problem med fiskbensparketten i lägenheten så jag bestämde mig för att ta bort det och ersätta med ny fräsch parkett. När jag nu tagit bort parketten ser jag att det är trossbotten som är trasigt och därför var golvet ojämnt. Det har uppstått ”sättningar” och det sviktar på vissa ställen. Jag undrar nu ifall föreningen är skyldig att laga trossbotten eller ifall jag måste göra det själv? Ifall jag bekostar lagningen själv, kan jag yrka ersättning i efterhand?
Tack på förhand
Det här problemet är svårt att avgöra utan att se problemet på plats. Men om det är som du säger att det finns sättningar i trossbotten, så bör styrelsen kontaktas för en inspektion. Är det något allvarligt fel med bjälklaget måste föreningen åtgärda, men om det bara är mindre ojämnheter, får du nog själv fixa detta. Det beror alltså på hur allvarligt felet är, det blir en byggteknisk bedömningsfråga.