8. Vem ansvarar för vad i bostadsrätten?
Att köpa bostadsrätt – ansvaret för bostadsrätten.
Innan vi fortsätter måste vi reda ut det här med ansvaret, vem som ansvarar för vad. Bostadsrätt innebär ju stor frihet att omforma lägenheten på sitt eget sätt, måla om och inreda nästan hur som helst, utan att behöva fråga om lov. Men hur mycket får man göra, och vad får man inte göra, och lika viktigt, vad måste man göra själv? Detta är viktigt att förstå när man ska köpa bostadsrätt.
Lite förenklat kan man säga att allt som finns och syns inne i lägenheten är ditt ansvar, medan allt utanför är föreningens och styrelsens ansvar. Du ansvar t ex för golv, dörrar, köksinredning, spis, kyl o frys, badrum, kakel, wc, kranar, el-central och elkontakter. Även fasta garderober och icke-bärande innerväggar! Allt detta bestämmer du över och kan ändra om och byta ut. Å andra sidan, om något går sönder så är det ditt problem, ingen “hyresvärd” kommer och hjälper dig. Därför är det viktigt att kolla allt detta vid ett lägenhetsköp, för du köper lägenheten i befintligt skick. Du kan aldrig klaga hos säljaren eller förvänta dig hjälp av föreningen om du upptäcker något problem i efterhand.
Det finns dock en del gränsfall där det kan vara lite oklart var ansvaret ligger. Vi nämner här några: Föreningen ansvarar i regel för alla avlopp, men vattenlås och golvbrunnens rensning ansvarar du själv för. Föreningen ansvarar för alla fönster, men glas, tätning, persienner och målning får du själv ta hand om. Värmeelementen ansvarar föreningen för (om det är vattenburen värme), och man får därför själv aldrig ändra dessa utan tillstånd! Eventuell balkonginglasning ansvarar du själv för, såvida det inte är föreningen som satt upp den. Dessa gränsdragningar kan skilja något mellan olika föreningar, men de brukar regleras i föreningens stadgar eller av styrelsens praxis.
Sammanfattning:
Nästan allt i lägenheten är bostadsrättshavarens ansvar. I tveksamma fall, fråga styrelsen!
För en utförligare genomgång om vad man får ändra på i en bostadsrättslägenhet, se lektion 38.
© Borättupplysning Skåne
Hej. Jag har fått mögel på flera ställen i min lägenhet. Jag har en bostadsrätt. Ska min bostadsrättsförening stå för kostnader som besiktningsman? Om så är fallet finns det någon lagparagraf som styrkar min rätt. Med vänlig hälsning, Gabriel
Det går inte att svara på eftersom det beror på hur och varför möglet har uppstått. Mitt förslag är att föreningen låter undersöka och besiktiga lägenheten, och utifrån resultatet så får föreningen ELLER du stå för saneringen, och besiktningskostnaden.
Hej!
Slitage el åverkan på mitt brevinkast i min ytterdörr, är det jag som bostadsrättsinnehavare som står för kostaden för lagningen?
Ja, det brukar ingå i innehavarens ansvarsområde. Undantag kan finnas i vissa föreningars stadgar, men det är mycket ovanligt.
Hej!
Jag sitter i en styrelsen för en brf med 28 lägenheter.
En av medlemmarna vill motera in luftkonditionering. Agregatet ska stå på balkongen och blir därmed inte synligt från utsidan. Däremot vill hon ha tillstånd att borra ett hål genom väggen som är 6 cm stort och där själva slangen ska dras igenom. Fackmän ska sköta detta.
Finns det någon anledning för styrelsen att neka detta?
Nej, detta ingrepp är så obetydligt att det inte finns anledning att neka av just den anledningen. Problemet som jag ser det är ljudet från aggregatet som kan bli störande för grannarna. Detta måste kontrolleras först! En annan sak är att upprätta ett avtal med medlemmen där ansvar och framtida återställande regleras, och ansvar för hantering av ev. ljudstörningar.
Hej, om somrarna blir min bostadsrättslägenhet, som ligger högt och med fönster bara i söderläge, väldigt varm. Det enda som skulle hjälpa för att få ner temperaturen är att installera luftkonditionering. Finns det regler för hur varmt det får vara i en lägenhet, och kan det falla på föreningen att bekosta en installation av AC?
Med vänlig hälsning Johan
Nya Folkhälsomyndigheten har rekommendationer om inomhusklimatet: http://www.folkhalsomyndigheten.se/documents/publicerat-material/foreskrifter/fohmfs-2014-17.pdf
Socialstyrelsens råd var desamma, men mer utförliga (gäller fortfarande?):
http://www.folkhalsomyndigheten.se/pagefiles/12940/temperatur-inomhus.pdf
Temperaturen bör t ex inte varaktigt överstiga 26 grader på sommaren. Man kan anmäla till miljöförvaltningen och be att en utredning görs, innebär att föreningen (styrelsen) måste göra den utredningen. Om det visar för höga värden (varaktigt) tror jag att det blir föreningen som måste vidta någon form av åtgärd. Därmed inte säkert att det måste bli luftkonditionering, det kan kanske finnas någon annan enklare lösning. Vill du då istället ha luftkonditionering, blir det nog en förhandlingsfråga mellan dig och styrelsen.
Likhetsprincipen? 11 av 60 bostadsrätter har fått badrumsrenovering betald pga av att brf skulle få tillbaka fullgott försäkringsskydd,vad har vi för rättigheter/möjligheter vi andra som inte fått detta? I utskick vi fick informerades vi alla om att under en 10 års period skulle ALLA badrum bli renoverade nu har 10 år snart gått,men det är fortfarande bara dessa 11 som fått detta betalt + en boende som renoverade sitt badrum själv vid denna tidpunkt lämnade in sina kvitton för utgifterna och fick detta betalt av föreningen detta kan väl inte vara riktigt? Vad har jag/vi andra för rättigheter?
Ja, visst ska alla behandlas lika, och alla ska få sina badrum renoverade. Har detta inte diskuterats på någon föreningsstämma? Då är det hög tid att göra det. Det borde vara lätt att få ett beslut om detta, eftersom ni är så många som blivit åsidosatta. Skriv en motion om detta, och se till att den blir utdelad till alla!
Hej, Jag har inåtgående fönster i min lgh där låset/handtaget har gått sönder vilket gör att jag inte kan stänga fönstret helt. Jag undrar om det är jag eller min bostadsrättsförening som står för kostnaderna av lagningen?
Eftersom det är fönstret men räknas det som inre eller yttre?
Mvh
Moa
Börja med att fråga styrelsen/ordföranden. Kontrollera också i stadgarna vad som står om fönster. Det troliga är att det ingår i ditt ansvarsområde, men många föreningar hjälper ändå till om det blir problem.
Hej,
Köpte en bostadsrätt i maj 2014 och när jag flyttat in upptäckte jag att det inte finns el i taket. I sovrummet fanns vid privatvisningen en taklampa men trodde bara lampan behövde bytas ut. I elkontakten finns el men voltmätningen visar att det inte finns någon el i ”uttaget” i taket.
Ledningar till kontakt i tak är dold dvs. dragen på något sätt i takstommen och vägg ner till en dimmerkontakt på vägg. Dimmern har också el.
Vem är ansvarig för att lösa detta? Tycker att det nästan är omöjligt för mig att veta om det finns el i taket eller inte på en visning….
Står även i lägenhetsbeskrivningen som jag fått av mäklaren att det finns golvvärme i badrummet. Det finns det inte… Vad gäller här?
Tack så jättemycket för hjälpen!!
När det gäller taklampan är jag nästa 100 på att det är dimmern som är sönder, det kan liksom inte bli fel någon annanstans. Och det får du fixa själv. Och även om det skulle vara något annat problem är det i regel du som får ordna det.
Golvvärmen däremot måsta kollas: är det bara en säkringen som gått? eller är det något sönder i elslingorna? eller är mäklarbeskrivningen helt fel? I sistnämnda fallet har du blivit lurad och har rätt till prisnedsättning.
Hej!
Vi har Sålt vår bostadsrätt och nu några månader senare hör köparen av sig och säger sig ha fått nån form av fuktskada i badrummet.
Vi har aldrig haft några problem och totalrenoverade hela badrummet 2010 – allt fackmannamässigt utfört och ”vitt”
Kan vi som säljare åka på någon kostnad för detta nu i efterhand ??
Detta går inte att svara på, allt beror på omständigheterna och hur fuktskadan uppkommit. Om badrummet renoverades enligt alla konstens regler, och ni har rent samvete och inte känt till något problem, då borde ni inte behöva oroa er. Det är upp till köparen att bevisa att fuktskadan beror på någon dold brist i badrummet som funnits redan vid köptillfället. Skulle detta kunna bevisas kan man åberopa ”dolt fel”, och då, och endast då, kan ni bli ersättningsskyldiga.
Hej Lennart,
Jag har precis köpt en bostadsrätt där köket är renoverat av ägaren innan honom jag köpte av. Vid renoveringen tog den ägaren bort elementet (vattenburet) och satte dit elgolvvärme istället.
Min fråga: Jag vill inte ha golvvärme i köket utan jag vill ha tillbaka elementet igen, då elementvärmen betalas av föreningen. Vem ska stå för elementet? Eftersom det är föreningen som äger elementen borde det ju inte vara jag som ska köpa det, för då ska ju jag egentligen ta med det om jag flyttar !?
Med vänlig hälsning
Johanna
Eftersom du köpte bostadsrätten i befintligt skick, utan elementvärme i köket, så är det du själv som måste bekosta ett nytt element. Föreningen ska ju inte behöva ersätta något som monterats bort av en tidigare br-innehavare.
Intressant är om tidigare innehavaren hade fått godkänt att montera bort elementet, sådant godkännande behövs i normala fall. Men det förändrar i praktiken inte din situation.
Hej.
Köpte en bostadsrätt för 3 år sedan. Såg redan då att badrummet var gammalt och våtrumsfärgen i taket börjat flagna bort. Badrummet är byggt halvt i plastmatta och halvt i kakel. Har tagit upp med föreningen att det måste göras något eftersom det luktar väldigt illa i badrummet från väggar där plast mattan har släppt. På frågan om dom tänker göra något så har dom svarat att det isåfall kommer att ske när stammbyte sker. När jag då frågar om jag kan göra det själv svarar dom, ja, de kan du naturligtvis göra, ”MEN! när stambyte sker så kommer allt rivas och göras på vårt sätt”.
Här om dagen när jag duschade så trillade fyra kakel plattor ihop och föll pang i badkaret. Vem ansvarar för vad här? Eller ska jag slänga in 20.000kr och sen stå och titta på när dom river ner mitt helt nya badrum?
Tacksam för svar Mvh Fiffe
Alltså, det är helt och hållet du själv som ska se till att ditt badrum är i gott skick, för det verkar det ju inte alls vara. Detta måste du göra något åt! Du måste renovera ditt badrum, det borde ha gjorts redan när du flyttade in.
Sen frågan om stambyte: kommer det ske snart? Om fem år? Om tio år? Och hur kommer stambytet gå till? Kommer alla badrum behöva rivas, eller planeras någon mindre drastisk metod? Du måste försöka få ett svar på dessa frågor, och anpassa din renovering efter de svar du får. Du och föreningen måste hitta en lösning på detta tillsammans, det gäller alla som behöver renovera sitt badrum strax innan ett stambyte.
Hej Lennart!
Jag sitter i en bostadsförenings styrelse (BF ej BRF). Vi har olika uppfattning om ansvarsfrågan vid en vattenläcka. Läckan har orsakats genom att en tidigare bostadsinnehavare spikat i en vägg så att spiken gått rakt igenom en vattenledning (grenledning som bostadsinnehavaren ansvarar för). Efter några år har förmodligen korrosion gjort att vatten börjat läcka och skadat den berörda bostaden, trossbotten och underliggande bostad. Skadan har varit dold och inte kunnat upptäckas vid normal inspektion. Det som nu diskuteras är om bostadsinnehavaren skall debiteras för föreningens kostnader för avfuktning av trossbotten etc (dvs. föreningens ansvarsområde).
Enligt stadgarna skall bostadsinnehavaren ersätta föreningen om skadan beror på bristande underhåll eller skadegörelse. Det står även att ”Bostadsinnehavaren är underhållspliktig vad gäller grenledningar, d.v.s. ledningar från stam till apparat” samt att ”Bostadsinnehavaren svarar för reparation på grund av brand- eller vattenledningsskada endast om skadan uppkommit genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon, som hör till hans hushåll, eller som gästar honom eller av annan, som han inrymt i lägenheten eller som där utfört arbete för hans räkning.”
De som argumenterar för debitering menar att även om skadan vållats av den tidigare bostadsinnehavaren, så övertas ansvaret för vållande eller vårdslöshet av den nye innehavaren.
De som argumenterar mot debitering menar att det inte finns stöd i stadgarna för att man skulle överta ansvar för en tidigare innehavares vållande eller vårdslöshet.
Eftersom föreningens självrisk är mycket hög så får bostadsinnehavaren stå för hela kostnaden.
Tacksam för synpunkter
Ett mycket intressant fall. Som tur är finns det faktiskt ett utslag i Högsta Domstolen om ett liknande fall: lättläst artikel i tidningen Allt om bostadsrätt:
Det väsentliga här är att skilja på ansvarsfrågan för underhållet (på röret), och ansvarsfrågan för det ev. vållandet (vattenskadan). Den nuvarande innehavaren har ett ansvar att själv stå för kostnaden att laga vattenröret (om man hårdrar era stadgar). Däremot har nuvarande innehavare inget ansvar för den vattenskada som orsakades, eftersom det inte var hen som orsakade skadan. Det är detta HD-domen klargör. Skadeståndsansvar kan inte ärvas eller övertas.
Faktum är, att inte ens om förre ägaren bott kvar, är det säkert att denne hade kunnat hållas ansvarig. Det ska nämligen väldigt mycket till, det ska vara väldigt uppenbart, om man ska anses ”vållande” eller oaktsam. Det beror på, i det enskilda fallet, hur man ska bedöma det.
Hur som helst, i detta fallet är det i alla fall föreningen som måste stå för all upptorkning och sanering, och lägenhetsinnehavaren som får ev. laga röret (och väggen). Att det är en Bostadsförening (UPA) tror jag inte förändrar något.
Hej
jag äger en bostadsrätt. I vårat sovrum så står sängen vid fönstret, under fönstret finns ett element och från fönstret är det kallras. Nu har vi upptäckt att det är mögel på väggen vid elementet och fuktigt. Vems ansvar är det att ta reda på vart möglet kommer ifrån? Skal jag som ägare stå för kostnaden el skall föreningen stå för det? Ivåra stadgar står det att vi ansvarar för ytskickt i lägenheten. Men som lekman vet man inte vart möglet kommer ifrån. Kan ju tänka sig att dålig ventilation har orsakat detta mem det kan likagärna vara dålig fasad. Vem står för bedömningen? Och det skall väl utföras utav en fackman?
Mch Andreas.
Sådana här gränsfall är alltid svåra att svara på utan att ha sett problemet med egna ögon. Men det låter ju som att det är något utifrånkommande om väggen är fuktig vid elementet. Och är väggen fuktig är det något som föreningen måste undersöka.
Hej
Jag undrar om jag kan få ersättning från vår BRF för skada på vår brevlåda samt vår ytter trappa som blev förstörd när de lade om plattor utanför vårt hus. Det var fler i föreningen som fick samma skador. Vi har påpekat detta till styrelsen men inget händer. Kan vi be om ersättning och göra det skriftligt?
Tacksam för råd.
Om något förstörts i samband med uh-arbeten så borde det rimligen ersättas av den som utförde arbetet. Men det måste vara styrelsen som driver detta åt er, eftersom det väl var föreningen som beställde uh-arbetet. Så ja, begär ersättning skriftligt, och lämna till styrelsen.
Hej! Vi bytte nyligen ut vår alliansfläkt i köket, som hänger ihop med ventilationen i badrummet. Installatören påpekade då att det lät ovanligt mycket om den fristående fläktmotorn (som är inbyggd bakom skåpen) och att den inte fungerar optimalt och bör bytas ut inom en snar framtid. Vems ansvar är det, då det handlar om icke-synlig ventilation undrar jag om det inte är föreningens ansvar? Tacksam för svar.
Jag kan tyvärr inte svara på vem som ansvarar för denna fläktmotor bakom skåpen. Det beror på när den sattes dit, och av vem, och vad som står om detta i era stadgar. Tillsammans med styrelsen bör ni kunna reda ut detta.
En lång historia kort. När vi kom hem från semestern fick vi veta att vår granne…bor i parhus. Hade fukt och svartmögel i sitt vardagsrum. Vägg o golv in till oss. Vi hade oxå fått det. Så nu under 2 mån har vi levt i misär med hål i väggen in till grannen och upprivet golv. Vi har haft anticimex här och många turer. Efter mycket om och men fick min man hit en fuktspecialist. Det visar sig att vårt takfönster på ov är boven. Den första ägaren har byggt detta. Och har fått godkännande från föreningen. Men det visar sig att det är helt felbyggt utan tätningslistor och det fanns två stora hål under takplattorna. Detta har pågått under ca 12 års tid. Det har inte skett ngt underhåll sedan vi flyttade in för 7 år sedan. Föreningen menar att fönstret är vårt ansvar. Dock enligt vårt försäkringsbolag är det alltid föreningen. Föreningen betalar fram till ytskiktet. Vilket är korrekt i normalt fall. Men de har brustit på flera sätt tycker vi. Vi vill att de betalar vårt parkettgolv och våra nymålade väggar. Vi har inte fått några papper på detta fönster. De har besiktat och godkänt ett felaktigt fönster o inget underhåll har gjorts.
Det här låter komplicerat, men det är det inte, det är faktiskt ett standardfall, och svaret är därför enkelt:
Det har regnat in, fastigheten är skadad, och era golv mm är skadade. Ingen har direkt skuld i det hela, inte föreningen, och inte ni heller, eftersom ni inte med avsikt vållat det, och inte heller varit oaktsamma. Ni kanske har uh-ansvaret för fönstret, det kan jag inte avgöra, men ni kan inte hållas ansvarig för ett byggfel som en tidigare innehavare kanske orsakat, och som tydligen inte gått att upptäcka.
Det hela måste klassas som en ”olyckshändelse”, och försäkringsbolaget har alltså rätt. Föreningen ska stå för reparation och sanering av fastighetens stomme, och ni får stå för era egna golv och målning. Var och en får alltså laga sitt. Enda oklarheten är fönstret på ovanvåningen, men om jag uppfattat det rätt är själva fönstret inte skadat, och då blir det föreningens ansvar att laga det som varit fel med montaget, även om en tidigare innehavare byggt det.
Era resp. försäkringsbolag bidrar ekonomiskt, undantaget självrisken.
Hej,
Jag sitter i en komplicerad sits. Jag bor i en av Sveriges största BRFer med 350 bostadsrättslägenheter. När fastigheterna (byggda på 70-talet) ombildades 2010 lovades vi att renoveringar av de nedgångna badrummen skulle ingå köpesumman. För ett år sedan upptäckte jag mögel bakom väggen vid duschen vilket jag påtalat för styrelsen.
Föreningen har i flera år hänvisat till konsulter som jobbar med upphandlingen och dess omfattning, men ingenting händer. Senast i mars 2014 skrevs det ett infoblad om att arbetet fortskrider men sedan dess har det varit tyst. Eftersom vi har 250 Mkr i långfristiga skulder är det inte så svårt att räkna ut att upphandlingen står still på grund av pengabrist. I samband med renoveringarna ska även alla stammar bytas, vilket gjort att föreningen också gått ut och sagt att tillstånd för badrumsrenoveringar inte kommer beviljas. Jag är orolig för min och min sons hälsa – jag vill ha ett fräscht badrum! Egentligen vill jag sälja och flytta från problemen, men hur säljer man en lägenhet med mögel i badrummet. Det är inte schyst mot den framtida ägaren heller.
Har ni några tankar? Jag börjar känna mig maktlös.
Hälsningar,
Kalle
Ja, det är verkligen ett besvärligt läge, och jag har tyvärr inga enkla svar. Det här är något som måste lösas inom föreningen, det är styrelsens ansvar att driva på arbetet så att badrummen och stambytet blir genomfört. Tydligen görs inte detta på ett tillräckligt beslutsamt sätt, och en möjlighet är då att försöka byta ut styrelsen. Men då krävs det förstås en majoritet som tycker på det sättet.
En annan möjlighet skulle kunna vara att vända sig till miljöförvaltningen och klaga, och kanske utverka ett föreläggande till föreningen, och på så sätt påskynda processen.
En annan idé är att träffa en överenskommelse med styrelsen att du får renovera ditt badrum nu, och att då även byta tillhörande stamledningar, och att du ersätts av föreningen för de kostnader som föreningen skulle stått för. Sådana ”partiella stambyten” har tillämpats med framgång på andra håll.
Hej,
Vi har nyligen köpt en BR i ett äldre hus, och från diskhon kommer ljudliga kluckanden. Inte efter att man spolat vatten själv i lgh, utan lite då och då under alla tider på dygnet. Har förstått att det kan vara tecken på att avloppet håller på att sättas igen. Men eftersom det inte sker efter att vi själva spolat utan helt slumpmässigt undrar vi ”var” felet kam tänkas ligga. Bör man undersöka det själv eller kontakta fastighetsskötaren? Om det visar sig vara något som vi måste åtgärdas, då bör vi kunna kräva avdrag i köpeskillingen från säljaren väl?
Ja, det är troligen någon förträngning (igensättning) i stamledningen. Något som alltså föreningen bör undersöka. Troligen behöver stammarna spolas.
Hej
Vill byta ut min ytterdörr och bekosta den själv (enl. stadgarna).
Dom dörrar som finns börjar ha gjort sitt, dörrarna är utan fönster och pga. att det blir mörkt i hallen vill jag sätta in en dörr med fönster.
Måste styrelsen ge sitt tillstånd till detta?
H/Stig
Nej, du behöver inget tillstånd. Men du måste försäkra dig om att den nya dörren uppfyller krav på brandsäkerhet, och utseendet måste harmoniera med övriga dörrar. Just därför bör då rådgöra med styrelsen.
Hej,
Vi planerar att ha en inneboende i vår lägenhet och i samband med detta har vi därför byggt upp en liten gips/lättvägg med en dörr i, i vår hall, så att personen som skall hyra får en separat del. När man kommer in i vår entrèdörr så blir det mao en liten gemensam hall på ca 1 kvm2, där vi har en dörr rätt in till höger och uthyrningsdelen har en egen dörr ca 1,5 meter rakt fram.
I varje fall, vår ordförande kom av en händelse förbi häromdagen och noterade den nya dörren vi byggt i hallen. Han tyckte dettta såg ”märkligt ut” och propsade på att vi borde ta bort denna dörr/lättvägg.
Har ordföranden någon laglig rätt till detta? Det är som sagt en liten vägg på ca 1,30 meters bredd, som inte får någon som helst negativ effekt på fastigheten i övrigt. Och, om vi framöver väljer att flytta är det minimalt jobb att ta bort denna dörr/vägg och återställa. Om vi vill ha en dörr är det väl vår ensak?
Tacksam för kommenar på detta!
Att sätta upp nya väggar och dörrar inne i sin lägenhet är i princip alltid tillåtet och kräver inget speciellt tillstånd eller godkännande, bara man ser till att befintliga system som värme och ventilation fungerar.
I ditt fall kan alltså ordföranden inte hindra dig, även om det kan tyckas vara en ”märklig” ombyggnad.
Hej,
jag bor i en bostadsrätt där det ständigt är undertryck. Man får ta i om man ska öppna dörren och om man har fönster lite öppna stängs dessa om man öppnar tex dörren. På grund av det har det hänt flera gånger att avloppsvatten kommit upp från toaletten och täckt badrums- och hallgolvet.
Undertrycket i lägenheten är mätt till 25 Pa.
Är detta ett problem som bostadsföreningen borde hjälpa oss med? Har frågat om det tidigare men de har bara sagt att det inte finns något de kan göra.
Tack och god jul.
Mvh
Hampus
Det här tycker jag styrelsen ska hjälpa till med. Orsaken till undertrycket måste ju vara att det råder stor obalans mellan tilluft och frånluft (utsuget). Mer kan jag inte säga utan att veta vilken typ av ventilationssystem ni har.