8. Vem ansvarar för vad i bostadsrätten?
Att köpa bostadsrätt – ansvaret för bostadsrätten.
Innan vi fortsätter måste vi reda ut det här med ansvaret, vem som ansvarar för vad. Bostadsrätt innebär ju stor frihet att omforma lägenheten på sitt eget sätt, måla om och inreda nästan hur som helst, utan att behöva fråga om lov. Men hur mycket får man göra, och vad får man inte göra, och lika viktigt, vad måste man göra själv? Detta är viktigt att förstå när man ska köpa bostadsrätt.
Lite förenklat kan man säga att allt som finns och syns inne i lägenheten är ditt ansvar, medan allt utanför är föreningens och styrelsens ansvar. Du ansvar t ex för golv, dörrar, köksinredning, spis, kyl o frys, badrum, kakel, wc, kranar, el-central och elkontakter. Även fasta garderober och icke-bärande innerväggar! Allt detta bestämmer du över och kan ändra om och byta ut. Å andra sidan, om något går sönder så är det ditt problem, ingen “hyresvärd” kommer och hjälper dig. Därför är det viktigt att kolla allt detta vid ett lägenhetsköp, för du köper lägenheten i befintligt skick. Du kan aldrig klaga hos säljaren eller förvänta dig hjälp av föreningen om du upptäcker något problem i efterhand.
Det finns dock en del gränsfall där det kan vara lite oklart var ansvaret ligger. Vi nämner här några: Föreningen ansvarar i regel för alla avlopp, men vattenlås och golvbrunnens rensning ansvarar du själv för. Föreningen ansvarar för alla fönster, men glas, tätning, persienner och målning får du själv ta hand om. Värmeelementen ansvarar föreningen för (om det är vattenburen värme), och man får därför själv aldrig ändra dessa utan tillstånd! Eventuell balkonginglasning ansvarar du själv för, såvida det inte är föreningen som satt upp den. Dessa gränsdragningar kan skilja något mellan olika föreningar, men de brukar regleras i föreningens stadgar eller av styrelsens praxis.
Sammanfattning:
Nästan allt i lägenheten är bostadsrättshavarens ansvar. I tveksamma fall, fråga styrelsen!
För en utförligare genomgång om vad man får ändra på i en bostadsrättslägenhet, se lektion 38.
© Borättupplysning Skåne
Hej!
En granne upplever ett brus ljud när en av våra kranar öppnas och har nu klagat på detta. Föreningen skickade en rörmokare för att se vad problemet var och de menade på att kranen kanske var gammal och måste bytas. Vi däremot känner inget problem alls med vår kran och tycker den fungerar utmärkt. Kan föreningen tvinga oss att byta kran samt stå för kostnaderna av bytet själva?
Den andra frågan är om vi nu byter kran och tvingas betala för detta, men det visar sig att ljudet fortfarande är kvar. Kan vi tvinga förening betala för att de har tvingat oss byta kran?
Ja, om ni har en kran (blandare, eller annat) som stör grannarna kan föreningen anmoda er att byta. Det är inte ovanligt att man själv inte uppfattar oljud från sin egen blandare, men grannarna gör.
Skulle det visa sig att problemet kvarstår trots ny blandare, tycker jag att ni ska kompenseras av föreningen. Men kom överens om detta innan ni byter.
Hej!
Har fått vattenskada i badrummet och detta är konstaterat och försäkringsbolaget har godkänt ärendet som en vattenskada. Genom försäkringsbolaget har jag senare fått en offert som omfattar renoveringen av badrummet. I denna offert saknas lösning på två problem som finns i badrummet som jag härmed undrar vem som är ansvarig för.
Problem 1:
Golvbrunnen är gammal och behöver bytas ut för att det nya badrummet skall godkännas.
Problem 2:
Rören i badrummet går genom golv, vilket de inte får göra med nuvarande byggnadsstandarder. Lösningen jag fått av min entreprenör är att gjuta en form av klack som höjer upp rören från golvet.
Har varit i kontakt med ordföranden i föreningen och föreningen är inte alls speciellt sugna på att betala för dessa problem. Ligger det på mig som lägenhetsägare eller ligger det på föreningen?
Dessa frågor om golvbrunn och rör återkommer ständigt. Ansvarsfrågan kan vara olika i olika föreningar, det brukar stå i föreningens stadgar. Min starka rekommendation är dock att golvbrunnar (och avlopp) i betongbjälklag ska föreningen ansvara för, och byta ut när det behövs eller när tillfälle ges.
När det gäller vattenrör bör nya sådana förläggas friliggande, och det brukar resp. medlem själv få bekosta. Hur det rent praktiskt ska göras i just ditt badrum kan jag inte avgöra.
Hej.
Vi har fått äkta hussvamp i vårt hus och det är tyvärr inget som täcks av försäkringen. I och med detta har ett antal av våra medlemmars lägenheter blivit utröjda i vissa rum (golv, fönster, bjälklag etc.). Nu funderar jag på vem som ska betala renoveringen av själva lägenheterna (golv, tapeter lister etc). Är det föreningen eller varje enskild medlem som tyvärr har fått sin lägenhet förstörd.
Det brukar ju vara så att de enskilda medlemmarna själva (ev med hjälp av försäkring) får bekosta sina egna ytskikt, oberoende av hur skadan uppstått, eller hur omfattande den varit. Men i vissa fall kan man ändå fundera på om inte föreningen kan ge någon form av bidrag eller ersättning. Detta är dock ett ganska oreglerat område, och bör diskuteras ordentligt inom föreningen. Viktigt är dock att ingen gynnas eller missgynnas på något otillbörligt sätt.
Hej,
Jag köpte nyligen en lägenhet där jag upptäckt ett rätt stort hål i golvet där köksstammarna kommer in i lägenheten. En tidigare ägare har flyttat köket och lämnat det så. För att bli av med detta måste man leda om rören eller bygga in dom, men köksstammarna är bostadsrättsförenings ansvar vad jag förstått. Bör jag eller dom bekosta detta? och kan dom neka mig till att göra en sådan förändring?
Tack,
Jag förstår inte riktigt hur det ser ut, och kan därför inte ge ett bra svar. Men jag gissar att det måste bli du själv som måste dölja och bygga in dessa stammar. Att flytta eller leda om rören får du inte göra utan tillstånd. Rådgör med styrelsen.
Hej! Jag har precis köpt en lägenhet och jag undrar om jag får måla fönstren vita (på insidan) då dem idag är bruna?
Ha en bra dag!
Ja, insidan får du måla i vilken färg du vill.
Hej!
Vi installerade för ca 1,5 år sedan en säkerhetsdörr till vår lägenhet då befintlig dörr var undermålig. Nyligen så har styrelsen bestämt att samtliga dörrar inom föreningen skall bytas och hela kostnaden ska föreningen stå för till en kostnad av ca 1 mkr. Kan och har styrelsen rätt att besluta att genomföra detta utan att ta upp detta på en stämma? Det känns ju inte så roligt att först ha bekostat sin egen dörr och att sedan tvingas att vara med och betala för övriga lägenheters dörrar.
Du har rätt, detta är ett beslut som måste fattas på en föreningsstämma, och dessutom med 2/3-majoritet, och godkännas av hyresnämnden. Dessutom bör ersättning ges till de som nyligen bekostat en egen dörr.
Hej!
Har gjort flera sjukhusbesök på grund av förkylning och hosta, ingen har hittat något. Förkylningen och hostan är bara på morgonen så jag har trott att det har med sängen att göra (typ kvalster, köpte en ny säng hjälpte inte) men nu visar det sig att min ventilation har blivit felmonterat. Jag har påpekat att det är väldigt svagt ventilationssystem men fått till svar att det är så hos alla. Men nu är det klart att det bara är hos mig som det är felmonterat. Detta har varat i flera år, bör jag få del av hyrorna tillbaka? Är ju inte kul att vara ständigt förkyld på morgonen för att sedan bli frisk framåt 10-tiden när man är på jobbet…Har ju lagt ut pengar på både säng och åtskilliga läkarbesök. Kan förstå om jag inte får något retroaktivt men nu när jag vet felet och det fortfarande inte blivit åtgärdat, borde jag väl inte betala full hyra? Eller?
Sådana här fall är jättejobbiga, och mycket svårt att få rätt i. Du har rätt i att du med största säkerhet aldrig kan få någon retroaktiv ersättning. Däremot ska du kunna kräva att felet rättas till omedelbart. Om detta inte görs ska du vända dig till kommunen och begära att de ingriper. Om styrelsen förhalar eller vägrar åtgärda omedelbart, kan du begära viss ersättning om du kan påvisa att du drabbas ekonomiskt av detta fel.
Hej!
Vi har haft fel på ett fönster som uppdagades i samband med renovering som skedde när vi införskaffade radhuset (BR). Vi trodde då att man gjorde en åtgärd då men oavsett vilket så läcker det fortfarande in vatten vid kraftig blåst. Felet uppstår 1-3ggr/år. Har nu kontaktat styrelsen igen och de antyder att vi ska stå för notan men vi tycker det verkar orimligt (dels med tanke på att det borde vara reklamation (byggt -07, vår inflytt -12) och dels för att det handlar om ”skalet” som jag har fått för mig borde ligga på föreningens ansvar). Är vi ute och cyklar eller ska föreningen stå för den kostnaden?
Håller med dig om att föreningen bör stå för detta arbete. Men helt säker är jag inte, då det kan bero på de särskilda omständigheterna.
Hej,
I samband med att vi ska flytta vårt kök till vardagsrummet uppdagades i samband med kontroll av ventilationen i det nya rummet att en sten har lossnat i skiljeväggen mellan imkanal/rökkanalen från detta rum och en annan imkanal/rökkanal. Rökkanalen är 17 meter och stenen saknades 6 meter från toppen och vi bor på nedre botten. Detta gör att rökkanalen inte får användas som imkanal alls enligt sotaren, alltså inte ens med kolfilterfläkt. Vems är ansvaret för att laga imkanalen/rökkanalen? Mitt eller föreningens?
Jag är inte tillräckligt insatt i reglerna kring imkanaler och rökkanaler i äldre hus och hur de får användas. Men spontant tycker jag att det ni beskriver är ett problem som föreningens ska åtgärda.
Hej.
I min bostadsrättsförening står det i stadgarna att lägenhetsinnehavaren svarar för bland annat fönster.
Jag har nu i min lägenhet ett helt sönderfallande ytterfönster (själva fönsterbeslaget ) som jag skulle vilja ersätta och som styrelsen med hänvisning till stadgarna säger att jag ska göra själv.
Har bostadsrättsföreningen möjlighet att skriva över det ansvaret på mig och räcker det isåfall med en allmän hänvisning till att fönster täcks av lägenhetsinnehavarens ansvar?
Tack på förhand.
Fönsteransvaret är ett gränsfall som det råder stor oenighet och förvirring om hur det ska hanteras. Står det i stadgarna att hela fönsteransvaret ligger på lägenhetsinnehavaren, då är det tyvärr så. Men det innebär inte att det är lämpligt att det är så. Börjar fönstret ”falla sönder” av ålderskäl bör föreningen byta ut det (och alla andra). Gäller det småhus/radhus kan man möjligen låta ansvaret vara individuellt, men inte om det gäller flerfamiljsfastigheter.
Har sålt bostadsrätt, köparen klagar på att det luktar kattpiss i badrummet, hänvisar till en fläck på golvet där kattlådan stått. Badrummet är renoverat för 15 år sedan och i renoveringsbehov. Vid visningen var den svarta fläcken fullt synligt. Köpare var inte med på visningen utan hennes son och enl. mäklaren var han bara 3 min. i lägenheten och var mest intresserad av priset ,han ställde ingen fråga om ägaren hade katt eller inte. Senare var köparen själv och tittade på lägenheten efter att handpenningen betalats, hon gick omkring även i badrummet och såg även katten. Hon hade då inget att anmärka. Min fråga är vad är jag ansvarig för? Har hon brustit i undersökningsplikter? Om det skulle bli att jag får ersätta en ny matta, avräknas det att badrummet är 15 år gammalt. Man kan ju inte bara riva ut en matta, väggarna måst ju också bytas i så fall tror jag pga ålder.
Enligt min uppfattning av beskrivningen så har köparen brustit i sin undersökningsplikt på ett uppenbart sätt. Du ska avvisa alla krav på ersättning.
Hej,
Vi bor sedan drygt ett år tillbaka i en nyproducerad bostadsrättslägenhet.
När vi vaknade en morgon upptäckte vi att glaspartiet (ca. 40×180 cm) på balkongens övre kortsida hade två stora hål på vardera sida och spruckit längs med hela. Det glas som inte har ramlat ner antingen på gatan eller på vår balkong sitter kvar, men hela fönstret är splittrat likt ytspänning eller att huset ”sätter sig” (det liknar en vandaliserad busskur).
Vi har inte rört den där rutan och eftersom vi bor högst upp tror jag heller inte att skadan kan ha kommit utifrån (stenskott eller dylikt). Den enda förklaringen jag kan se är att det är någon form av produktionsfel.
Enligt kontraktet har byggherren lämnat två års garanti på produktionsfel som inte avser ”Anmälda fel som inte är garantifel utan uppkommit genom t.ex. handhavandefel, normalt slitage eller oaktsamhet”.
Vid kontakt med byggherren påstår de att det inte är ett garantifel, utan hänvisar antingen till föreingens eller vårt eget försäkringsbolag. Föreingen i sin tur hänvisar till byggherren.
Jag kan inte finna något om detta i föreingens stadgar, men det står att det är Brf.s ansvar att underhålla räcke, balkongtak och utsida av balkongfront (vilket man kanske inte blir mycket klokare av).
Jag undrar således: vem är ansvarig för att åtgärda problemet? Byggherren, föreingen eller jag?
Vi har absolut ingenting med skadan att göra – så varför ska vi behöva åtgärda och bekosta felet?
Tacksam för återkoppling.
Enligt min uppfattning måste detta klassas som ett garantifel, som ska åtgärdas. Men det är inte ni som ska bråka med byggaren om detta, utan er motpart är bostadsrättsföreningen (styrelsen). Det är styrelsen som ska kräva byggaren på åtgärd.
Hej
Vi köpte lägenheten för fem år sedan. Idag upptäckte vi ett byggfel. De tidigare ägarna byggde ut badrummet med sänkt tak och i samband med detta så byggde de en ny innervägg till hallen. Då säkringsskåpet satt på den gamla innerväggen mot hallen och de inte verkat vilja flytta detta så blev skåpet följdaktligen inbyggt bakom den nya hallväggen. Det hänger i en stump av den gamla väggen och ryms alltså ovanför badrummets sänkta tak. För att komma åt skåpet har de sedan öppnar ett litet (20×20 cm) hål i nya innerväggen. Nu har elskåpet gått sönder och en elektriker har varit här. Han säger då att bygget är olagligt då det inte går att komma år och arbeta med skåpet på ett säkert sätt. Det är helt uppenbart även för oss att det inte går att se vad man gör när man stoppat in armen där. Vi måste alltså såga upp ett större hål i väggen, försöka göra det snyggt, hitta en lucka att täcka för hålet med etc etc. Extra utmanande då det är en metallregel mitt för skåpet…
Frågan är, vem ansvarar för detta fel nu? Tidigare ägare eller vi? Vem måste stå för kostnaderna? Kan det gå på försäkringen?
Tacksam för hjälpen!!
Min bedömning är att detta får ni själv stå för, helt och hållet. Och det är inget som någon försäkring täcker.
Hej!
Har sett att flera har haft liknande frågor men kan inte riktigt bli klok på om det är jag eller föreningen som borde stå för en kostnad av avloppsrensning efter stopp i köksvasken.
Enligt bostadsrättslagen: ”Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.”
Enligt min bostadsrättsförenings stadgar: ”Bostadsrättshavaren ansvarar bl.a. för (…) inredning och utrustning i kök, badrum och övriga utrymmen i lägenheten såsom ledningar och övriga installationer för vatten, avlopp, värme, gas, ventilation och el till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte är samledningar”
Utlåtande från rörmokare: ”Stoppet satt ca 6 m från vattenlås”
Svar från föreningens styrelse efter jag mailat utlåtandet: ”det verkar som att – även om det satt långt ifrån vattenlåset – stoppet var beläget i en ledning som tjänar endast din lägenhet (dvs. inte i stamledningen). Under sådana förutsättningar måste jag tyvärr säga att du själv ansvarar för de aktuella kostnaderna.”
Stoppet som satt ca 6m från vattenlås är helt klart utanför min lägenhet, men det är ju möjligt att det satt i ett rör som endast tjänar min lägenhet.
Jag har bott i min lägenhet mindre än ett år och allt det äckliga som kom ut när det rensades har samlats i många år, så det är klart att det är lite drygt att behöva betala det om det nu är så att föreningen borde stå för det.
Tack på förhand!
Var ansvarsgränsen går när det gäller avlopp är en svår fråga, och varierar i olika föreningar. Bostadsrättslagen är mycket diffus, föreningens stadgar är ibland lite tydligare. Om jag ska tolka era stadgar går gränsen vad gäller avloppet efter vattenlåset, eller där röret försvinner ner i golvet. Det är också den mest vettiga tolkningen av Bostadsrättslagen. Det stopp som du beskriver bör alltså föreningen ta ansvar för.
Hej, jag undrar över vem balkongen tillhör. Föreningen eller bostadsrättsinnehavaren? Det är nämligen så att vi funderar på att lägga klinkers på balkongen och styrelsen vill skriva ett avtal tillsammans med oss som säger att vi kan komma att bli betalningsansvariga för nedmontering av golv om styrelsen i framtiden vill måla och spackla om. Vad är det som gäller?
Det normala är att balkongen tillhör föreningens ansvarsområde, men att medlemmen åläggs att underhålla balkonggolvet. Detta brukar regleras i föreningens stadgar. Om det är så i er förening kan du lägga din klinker, och föreningen har ingen rätt att göra något alls eller kräva något avtal. Så vad står i era stadgar?
Hej jag bor i en bostadsrätt sedan 6 månader tillbaka, huset är byggt 2009 och nu har vi upptäckt 6 stycken sprickor i kaklet i badrummet längs med hörnet där badkaret står. Vems ansvar är detta, vi har ju inte kunnat undvika att dessa sprickor skulle uppkomma?
Kan bara ge några förslag: Fråga styrelsen om det finns någon garanti kvar på badrummet. Är det småsprickor har antagligen inte tätskiktet bakom brutits, och då är det ingen fara. Gör en fuktmätning för att kontrollera. Om det behöver åtgärdas, kan det kanske täckas av försäkring. I grunden ligger annars ansvaret på er.
Hej,
Jag bor i en bostadsrätt byggd 1913. I mitt toalettrum (har ej ngn golvbrunn) går avloppsröret från toaletten i lägenheten ovan in i min lägenhet längs med taket och ut genom väggen, drygt en halv meter. Nu har det blivit en spricka i röret och rosten har börjat sprida sig i fyllningen. En hantverkare tittade på det idag och sa att det är en tidsfråga innan röret brister och menade att avloppsstammen borde bytas. Förmodligen går det inte att punktlaga skadan eftersom det är gamla rör. Vems ansvar är det att bekosta en eventuell stamrenovering/byte; jag, berörda bostadshavare eller bostadsrättsföreningen?
Mvh,
Charlotte
Det är ingen tvekan: det är föreningen som ska åtgärda problemet. Anmäl felet, och begär att det ska åtgärdas omedelbart!
Hej jag bor i en bostadsrätt i ett hus byggt på 60-talet. Nu är det dax för fönsterbyte och det är nog bra. Men när tvärbanan byggdes bredvid så fick några av lägenheter bullerdämpande fönster, som är fantastiska. Nu tycker styrelsen att det är enklare och billigare om alla får standardglas i sina fönster, även fast vi på en stämma kom fram till att det skulle tas hänsyn till bullret vid fönsterrenoveringen. Måste jag själv bekosta riktiga glas i de nya fönsterna?
Nej, jag tycker ni ska försöka få ett bindande beslut i föreningen att det sätts in bullerdämpande fönster. Kanske måste ni försöka kalla till en ny stämma för att fatta ett sådant beslut.
Hej, Fick veta i natt (jag är på tjänsteresa) att vinden i min förening brunnit och mitt förråd minst kraftigt rökskadat. Är det min hemförsäkring som gäller (dvs vi är många som är drabbade) eller är det föreningens eller vad gäller?
När det gäller lösöret, alltså dina grejer på vinden, så är det din hemförsäkring som gäller. Men när det gäller själva vinden och förrådslokalerna, så är det föreningens försäkring som gäller.
Hej,
För några månader sedan renoverade vi köket. I samband med detta tog vi (efter godkännande av styrelsen) bort köksfläkten samt den stora trumman som satt ihop med denna och ersatte denna med en kolfilterfläkt. Nu har föreningen låtit göra en OVK som visar att vi inte har något mätbart värde i lägenheten då själva fläktaggregatet saknas, denna satt i trumman som vi tog bort.
Ordförande i vår förening menar att det är vårt ansvar som lägenhetsinnehavare att betala för att åtgärda detta då vi tagit bort fläktaggregatet. Vi känner oss skeptiska till detta då vi rådfrågade styrelsen liksom att vi tog bort den stora lådan i god tro. Vad gäller nu? Måste vi själva stå för en ny fläkt liksom installationskostnaderna av denna eller är det föreningens ansvar?
Jag kan inte säkert avgöra hur ansvaret för detta ska fördelas. Styrelsen borde aldrig ha godkänt att fläkten och trumman togs bort. Hur gick det egentligen till när detta ”godkändes”, har ni skriftlig på det? Som jag ser det är denna fråga avgörande. Styrelsen har ett ansvar i den uppkomna situationen, men bara om det kan bevisas att de lämnat tillstånd till rivningen.