Avskrivningar – behövs de ?

 

Bedrägeri och feltänk i bostadsrättsbranschen

 

Svenska Dagbladet har de senaste veckorna haft en lång rad artiklar om fusket i bostadsrätternas ekonomiska planer. Enormt bra att denna fråga äntligen blir belyst i en av våra största dagstidningar! Det förekommer otroligt mycket fiffel och bedrägeri  i samband med ombildningar och nyproduktion, och det blir bara värre och värre. Vi på Borättupplysning har ägnat oss åt dessa frågor ända från start, och det var också själva anledningen till att vi startade Borättupplysning för fem år sedan.

Bakgrunden nu är en diskussion som initierades i höstas av FAR (revisorernas huvudorganisation): frågan om det är korrekt att tillämpa progressiv avskrivning. Av tradition har man alltid tillämpat progressiv avskrivning i bostadsrättsföreningar, vilket innebär låga avskrivningar i början, som sen ökar för att bli höga i slutet på avskrivningsperioden. Tanken är att avskrivningskostnaden ska balansera räntekostnaderna: låga avskrivningar i början, när räntekostnaderna är höga, och högre avskrivningar när lånen minskar och räntekostnaderna sjunker. Alltså i praktiken samma idé som ett annuitetslån.

Problemet är att denna avskrivningsmetod på senare år har förvanskats och missbrukats så till den grad att många avskrivningsplaner nu är på 200 år eller mer, och framför allt har man helt avskaffat avskrivningarna de första 5-10 åren. På så sätt har man i praktiken trollat bort denna kostnad i den ekonomiska planen (budgeten). Allt i ett enda syfte, att få ner den initiala månadsavgiften och göra lägenheterna mer lättsålda.

Frågan bollas nu fram och tillbaka mellan FAR, Bokföringsnämnden, Boverket, branschorganisationerna Hsb, Riksbyggen och Bostadsrätterna, och de stora byggbolagen. Många menar (främst ekonomer och revisorer) att man måste tillämpa rak (linjär) avskrivning, och att det t o m är lag på det, för att skapa utrymme för amortering och underhåll redan från start. Och den tanken är ju väldigt god. Detta medför att månadsavgiften måste sättas ordentligt högre, och detta har det också skrivits en del om (chockhöjning av månadsavgiften…” ). Branschorganisationerna och byggbolagen menar dock att reglerna är ganska bra som de är, bara de tillämpas måttfullt och ansvarsfullt, och att rak avskrivning i många fall skulle innebära orimliga månadsavgifter.

 

Fokusera på amorteringen istället!

Vi menar att hela denna diskussion handlar om helt fel sak. Det är inte avskrivningsmetoden det är fel på. Det är inte avskrivningarna som är den väsentliga frågan. Det är istället det som avskrivningarna står för: amortering av föreningens lån, och sparande till framtida underhåll. Vi på Borättupplysning kallar det för underhålls- och amorterings-utrymmet (uh/am-utrymme ®).

 

Föreningens fastighetslån måste synliggöras!

De flesta bostadsrättsföreningar som byggs eller ombildas gör det med hjälp av lån, fastighetslån. Tyvärr är storleken på dessa lån något som i praktiken hemlighålls för bostadsköparna, det är i alla fall inget som deklareras öppet. Bostadsköpare är i regel ganska okunniga om företagsekonomi, och särskilt bostadsrättsföreningars ekonomi, och svårtolkade ekonomiska planer och manipulerade  kalkyler gör inte saken lättare.

Enligt vår mening måste föreningens belåning, kr/kvm boyta, alltid anges, öppet och tydligt. Detta är nämligen den allra viktigaste uppgiften om en bostadsrättsförening. Och detta borde gälla överallt: i ekonomiska planer och kalkyler, i årsredovisningar. Och även i mäklarnas lägenhetsannonser!  Endast på det sättet kan bostadsköpare bli uppmärksamma på hur stora lån som belastar föreningen (och indirekt lägenheten), och hur stora kostnader detta kan medföra, i form av räntekostnader och amorteringar. Det borde vara lag på att föreningens belåning alltid ska anges!

När det sedan gäller föreningens kostnader bör man för tydlighetens skull enbart redovisa faktiska kostnader, dvs verkliga betalningar. Man bör alltså ange planerade amorteringar, istället för avskrivningar. Tyvärr blandas dessa saker ihop om vartannat i många ekonomiska planer, i en och samma kalkyl kan man ibland finna både avskrivningar och amorteringar! Eller saknas de helt. För en lekman blir det stört omöjligt att utläsa hur beräkningarna egentligen är gjorda. Här har Boverket en given uppgift att strama upp regelverket, och göra den ekonomiska planen begriplig även för vanliga bostadsköparna.

Att det är just amorteringen man ska budgetera för, och inte avskrivning, blir uppenbart när man ser de stora skillnader som finns mellan olika bostadsrättsföreningar. Det finns många äldre, helt skuldfria föreningar, och det byggs ibland nya, helt skuldfria föreningar. Här finns inga lån att amortera, och heller inget behov av höjd avgift av den anledningen.

Men många bostadsrättsföreningar, särskilt nybyggda och nyombildade, är mycket högt belånade, 10-20 000 kr/kvm! Med en årlig amortering på t ex 1% belastas deras årsavgift (månadsavgift) med 100-200 kr/kvm, enbart i amortering. Denna nödvändiga amortering får aldrig trollas bort! Men det trollas friskt i de ekonomiska planerna.

 

Fastighetsunderhållet

Detta är en del i den nu pågående om avskrivningsdebatten , och en högst väsentlig fråga. Det är av stor betydelse att det budgeteras realistiskt för framtida fastighetsunderhåll. Men det görs inte alltid, och framför allt görs det inte i nybildade föreningar. Allra mest glöms det bort i de ombildade föreningarna, där underhållsbehovet är som störst! Detta missförhållande kan vi tacka Boverket för, och dess många skrupelfria intygsgivare.

Men även här fungerar det dåligt att använda avskrivningar som metod för att generera medel till underhåll. Nybyggda bostadsrättsföreningar med höga bokförda fastighetsvärden ger stora avskrivningar, men underhållsbehovet är samtidigt förhållandevis litet. Medan det i äldre etablerade föreningar är precis tvärtom: det bokförda värdet har krympt till nästan ingenting, samtidigt som underhållsbehovet är stort. Att använda rak avskrivning som metod för fastighetens underhållsfondering blir därför helt galet. Vi förstår branschorganisationerna, som tycker nuvarande ordning med progressiv avskrivning trots allt är rätt bra. Men, det finns ju också en tidpunkt när hela fastigheten enligt planen är helt avskriven, vad ska då hända???

Nej, reservering av medel till underhållet kan inte bygga på avskrivningar. Reservering och fondering måste bygga på en upprättad underhållsplan, alternativt att man använder ett relevant och realistiskt schablonbelopp. Hur detta ska beräknas har vi redan skrivit om här på Styrelsetips: Budget steg 3.

 

För att summera vår ståndpunkt: Det är inte den progressiva avskrivningen det är fel på. Även rak avskrivning har sina nackdelar. Framför allt finns det ingen vettig korrelation mellan avskrivningar, och behovet av amortering och underhållsfondering. Oavsett avskrivningsmetod. Avskrivningar är helt enkelt ett alldeles för trubbigt instrument, när det gäller att skapa utrymme för amortering och underhåll. Vi vill  faktiskt ifrågasätta hela nyttan och berättigandet av avskrivningar när det gäller just bostadsrättsfastigheter.

Det man istället måste fokusera på, och lyfta fram, är att budgetera för en årlig amortering (minst 1%), och att budgetera ett relevant och realistiskt belopp för fastighetsunderhållet. Och göra det begripligt även för vanligt folk!

 

© Borättupplysning Skåne

 

Läs hela den viktiga artikelserien i SvD:
http://www.svd.se/naringsliv/pengar/chockhojning-av-manadsavgifter_8983916.svd

14 svar till “Avskrivningar – behövs de ?“

  1. urban hedman skriver:

    Mycket bra och nödvändig info, som jag delar till fullo.

  2. Janne Olsson skriver:

    Hejsan
    Hittade detta intressanta forum av en slump när jag surfade runt på nätet. Brottas med funderingar kring det här med avskrivningar, avsättning till yttre underhåll och amorteringar och sambanden dem emellan. Är ordf. i en rel. nybyggd förening på Norra Älvstranden i Gbg. Vi har som många andra drabbats av problem till följd av byggbranschens senaste byggskandal, enstegstätad fasad.

    Byggnaden är endast 7 år gammal och vi dras redan med dessa problem. Vad som blir resultatet av byggfusket är för tidigt att sia om (vi upptäckte problemen först i somras) men följande kan jag redan konstatera:
    Som styrelse är man mycket ensam med problemet. Trots byggarens försäkran om att de skall hjälpa till med att åtgärda problemen får man hela tiden själv driva på utvecklingen, som dessutom kräver hjälp av konsulter.

    Se till att redan från dag 1 bygga en rejäl kassa. Föreningen har hittills lagt ut ung 500 000 kr. på mätkonsulter, snickare, stegbilar mm mm. Och vi har som sagt ännu inte kommit speciellt långt.

    Se till att så snabbt som möjligt skapa en strategi kring amortering och sparande för framtida yttre underhåll. Den plan som presenteras vid köp av en nyproducerad brf-lägenhet är ju rena rama skämtet och medger def inga reserver för oförutsedda händelser.

    För att långsiktigt driva en nyproducerad brf krävs det en mycket kompetent styrelse. I takt med att byggkvaliteten sjunker samt att producenterna bygger in mer och mer lull lull (tex utomhuspool !?) ökar också kraven på kunskap om avancerad fastighetsförvaltning. Man kan tycka mycket om detta och jag ser ett hot framför mig. Dagens nyproduktioner kommer om 20 till 30 år stå inför mycket stora problem på grund av eftersatt underhåll och redan från början dåliga produktioner. Lägg därtill att styrelsen inte förstått det där med vikten av att samla i ladorna redan från dag ett. Problemen blir inte bättre av att intresset för att på fritiden lägga tid på avancerat styrelsearbete kommer att sjunka radikalt. Dessutom förs debatten på en för hög nivå där termer som proggressiv, linjär, bokföringsmässig, balanspost, aktivering mm mm försvårar förståelsen. Det handlar ju bara om att tänka på att huset också skall fungera om 50 år och för det får man börja betala redan nu, oavsett alla fina termer. Hur svårt kan det va ???

  3. Styrelsemedlem skriver:

    Hej

    En mycket enkel lösning är att fylla i och använda blanketten K3, där man delar upp teoretiskt slitage på olika delar i byggnaden vilket gör att man kommer fram till en total slitagekostnad per år. K3 borde det vara lag på att använda eftersom då slitagekostnaden blir synlig i månadskostnaden för en fastighet..

  4. Henrik skriver:

    Hej!
    Tack för ett mycket välskrivet och informativt inlägg. Mycket intressant att få höra er åsikt om debatten om progressiva avskrivningar. Jag har varit inne mycket på borättupplysningen och jag gillar ert sätt att skriva. Det märks att ni vet vad ni pratar om och jag gillar ert raka sätt att ta ställning till olika saker. Återigen tack för ert inlägg om progressiva avskrivningar. Efter att ha läst inlägget förstår jag nu hela debatten och problematiken med avskrivningar på ett helt annat sätt. Tack!

  5. Piotr Kundu skriver:

    Jag har några år på nacken i styrelsen på en av de största föreningarna i Stockholm och min mening är att ”progressiviteten” är inbyggd i hur fastigheten slits och vilket underhåll den kräver – mindre i börja mer mot slutet.

    Avskrivningen är ett bokfört värde medan underhållsplaner är planerade ”faktiska” kostnader som kan bli både högre och lägre än avskrivningen. Avskrivningen slår mot balansrapporten och påverkar saker som belåningsgrad (om det bokförda värde sjunker så blir belåningen högre) och det kan påverka räntorna.

    Men även en förening med god ekonomi kan i händerna på en okunnig styrelse (och BRF-styrelser är för det mesta okunniga) förgöras med några pennsträck. I vårt fall handlade det om omfattade renoveringar och underhåll, där man snålade på extern hjälp men var okunnig i de byggtekniska frågorna. Vi pratar om nästan 40MSEK som kastades i sjön, som tur var så fanns dessa i yttre fonden så inga extra lån behövdes.

  6. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Intressant fall. Men jag undrar, om det fanns 40 milj. i ”yttre fonden”, så måste det ha funnits kontant också någon annan stans, eftersom inga extra lån behövde tas. För i normala fall brukar ju inte yttrefonden (uh-fonden) motsvaras av verkliga pengar.

  7. Anita Luukonen skriver:

    Är det tillåtet med en avskrivningstid på 400 år som vi har i vår förening?
    Husen är 60 år gamla och lär inte stå så länge. Kan vi åka på bakslag framöver om det inte är godkänt och finns det några fördelar med så lång
    avskrivningstid?

  8. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Avskrivningsfrågan är som du säkert vet mycket omtvistad, och det lär väl komma ut tydligare anvisningar kring hur denna fråga ska hanteras. För vår del tycker vi inte att detta är någon väsentlig fråga för bostadsrättsföreningarna.

  9. Anita Luukonen skriver:

    Jag tycker bara att det är konstigt med en avskrivningstid på 400 år, man kunde ju lika väl ha valt en avskrivningstid på kanske 1000 år, lika realistiskt? Sä avskrivningstiden har alltså ingen betydelse i dagsläget, är det så jag ska tolka ditt svar?

  10. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    En lång eller kort avskrivningstid har ingen direkt påverkan på en bostadsrättsförenings ekonomi. Avskrivningen är i huvudsak enbart en bokföringstransaktion, som är mer eller mindre lagstadgad. Men också ifrågasatt.

  11. Carl skriver:

    Hej,

    Tack för bra upplysningar. Jag undrar hur man gör för att utläsa vilken typ av avskrivning som tillämpas av föreningen. Jag förstår att detta ska framgå som not i bilagan, men på vilken post av avskrivningen tittar man på? Och är det så enkelt att om summan är högre (tex) 2014 än 2013 så är avskrivningen progressiv?

    Tack på förhand

  12. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Avskrivningsprinciperna brukar redogöras för i texten innan noterna. Annars får man som du säger försöka klura ut det själv. Tänk på att man har olika avskrivningstider, långa för fastigheten och korta för gjorda investeringar.

  13. Åke skriver:

    Tack för alla bra förklaringar!
    Här tog tog du upp att i vissa kalkyler kunde det budgeteras för både amorteringar och avskrivningar. Vad gäller för årsredovisningar? Jag har sett båda dessa poster i en resultaträkning. Posterna var lika stora och avskrivningens storlek i förhållande till byggnadsvärdet antydde att det var tal om en rak avskrivning. Är detta normalt/eftersträvansvärt?

  14. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    I resultaträkningen i en årsredovisning hittar man aldrig någon amortering, bara avskrivning. Därför att det bara är avskrivningen som är en kostnad, bokföringsmässigt sett. Eventuell amortering sker ”i bakgrunden”, och kan egentligen bara avläsas genom att jämföra balansräkningens lånepost med föregående år.

Lämna ett svar

Du måste vara inloggad för att kunna posta kommentarer.