Budget steg 2: Räntor och amortering
(Uppdaterat 2019)
Föreningens lån är ju kända, men kanske inte den exakta räntesatsen. Det vanliga sättet att budgetera är att man försöker beräkna den faktiska räntekostnaden. Och det är inte helt fel. Men vi föreslår också en “försiktighetsmodell”, som går ut på att använda perioder med mycket lågt ränteläge för att buffra upp och spara lite extra inför ett ev högre ränteläge.
Om räntekostnaderna (genomsnittligt) beräknas hamna över 1,5%, använd den faktiska räntekostnaden som budget. Men om den beräknade räntekostnaden hamnar under 1,5%, vilket den kan göra idag: Budgetera ändå för 1,5%! Det innebär att ni får en extra marginal i er budget, början på en ränteuppgång kan nämligen komma snabbt och oväntat om man har alla lån ”rörliga”. (Anm.1).
För många högbelånade föreningar är detta en utmaning. Föreningens ekonomi är antagligen hårt pressad av stora räntekostnader, och man är själaglad om man lyckas få lån under 1%. Men andra tider kan komma och frågan är om man kan hantera ett plötsligt högre ränteläge.
Lån bör också amorteras, särskilt med tanke på det ovannämnda. Och där rekommenderar vi en amortering på minst 1,5%. Observera att det i vår budgetmetod är amortering vi budgeterar för, inte avskrivningar.
Återigen, för många nybyggda högbelånade föreningar är detta en utmaning. De brukar bara budgetera några promille (för avskrivningar), eller ingenting alls. Men om lånen någonsin ska komma ner till en rimlig nivå, innan de stora uh-kostnaderna kommer om 20-30-år, då måste man börja amortera redan nu. Visserligen kommer inflationen hjälpa till, men det räcker inte, man måste amortera.
Lägg ihop räntekostnad och amortering. Vår rekommendation blir alltså en finansiell budget på minst 3% (1,5+1,5) på föreningens lån. Detta blir alltså del 2 i vår budget.
Anm.1: Den räntemarginal som uppkommer om de faktiska räntekostnaderna är under 1,5% blir till en extra likviditet, tillsammans med övriga ev överskott. Om möjligt bör sådan likviditet användas till extra amortering, när tillfälle ges. Man bör alltså utnyttja år med lågt ränteläge till att amortera extra, och därmed minska föreningens sårbarhet i framtiden.
Anm.2: Om föreningen har ränteintäkter bör dessa inte alls räknas in i budgeten, utan enbart ses som en tillfällig extra intäkt (resurs). Är beloppet betydande, tyder det på att föreningens likviditet är för hög, och då bör man som nämnts tidigare amortera eller lösa ofördelaktiga lån.
© Borättupplysning Skåne
Steg 3: underhållet
Hej och tack för en informativ sida!
En fråga angående amorteringen dock.
Du skriver att den skall vara minst 1% men är det räknat på aktuella lånebeloppet eller på det ursprungliga? Om det är det aktuella beloppet så blir ju följden att amorteringarna minskar med tiden.
Och om det är det ursprungliga beloppet som avses hur bestäms vad som är det ursprungliga i en äldre förening?
Skall ett nytt amorteringsbeslut kanske tas vid varje ny belåning av huset?
Vi rekommenderar minst 1% på befintligt lånbelopp. Observera att vi skriver ”minst”, dvs kan man amortera mer bör man göra det. Högbelånade föreningar kan ha svårt för det, men måste ändå försöka. Lågbelånade föreningar kan ofta amortera betydligt mer, ofta flera %. Målsättningen måste vara att man inom rimlig tid (typ 25-30 år) kommer ner på hanterliga nivåer, typ 5000kr/kvm, när de riktigt stora uh-åtgärderna kommer, som innebär att man måste ta nya lån.
Hej!
Hur ser du på att lösa ut lånen helt o lägga över det på respektive hyresgäst o då kunna nyttja ränteavdragen?
Detta gäller en Brf med 3 andelar o ett lån på 1,8 mkr.
Det kan kanske vara en god idé i en så liten förening, men inte med självklarhet. Läs vårt resonemang om kapitaltillskott På Borättköparskolan, lektion 39.
Hej!
Jag är ny styrelsemedlem i en 25 år gammal radhus HSB förening. Några nyckeltal är ca 6000 kr/m2 i lån, 650 kr/m2 kallhyra idag och ett UH-am utrymme på ca 55%. Nu är det dags för budgetarbete!
Underhållsplanen säger 230 kr/kvm/år för 10 år och 364 kr/kvm/år för 30 år.
Problemet jag har är att HSB har gjort ett budgetunderlag och budgeterar med avskrivningar och rekommenderar även att ta ut avgift som täcker den 30 åriga UH-planen vilket är nytt. Det blir då en ökning av avgiften med 15% från en redan hög nivå, och allt värde i bostadsrätterna är jag rädd försvinner, vilket är oroande. När jag använder dina schabloner på 180 kr/m2 i fondavsättning till yttre fond och 5% att täcka räntor och amortering så täcks budgeten med nuvarande avgift. Vi har idag omlagda lån med låg ränta på dryga 1-1,5%.
Självklart skall vi avsätta till UH-fonden men jag ifrågasätter relevansen i den, men det skall vi jobba med under året. Men det är nu vi skall sätta budgeten. Har du några rekommendationer? Styrelsen har historiskt gått på HSBs rekommendationer och har inte ifrågasatt.
Utifrån de uppgifter du nämner så verkar den avgift ni nu har vara någorlunda tillräcklig. Men man skulle behöva räkna på det för att vara säker. Mitt förslag är att ni låter avgiften vara oförändrad ytterligare ett år, så har ni tid att analysera situationen. Beställ gärna en Upplysning 1 av oss så får ni vår bedömning för en billig peng.
Hej-
Jag är styrelse medlem i en BRF. Nyligen blev vi oense angående amortering versus sänkta avgifter.
Stämmer det att avgifter måste kunna täcka drift + räntekostnader + reparationer/investeringar + yttre fond + rimlig nivå av amortering (eller avskrivningar isf amortering), eller kan man bara glömma amorteringar eller avskrivningar i månadsavgiftskalkulationen och sänka avgifter med samma belopp.
Tack på förhand för svaret
Det finns inga måsten i hur avgiften ska sättas, men styrelsen ansvarar för att föreningens budget är rimlig och hållbar. Föreningens avgifter bör naturligtvis täcka alla löpande kostnader och utgifter, och dit hör alla driftskostnader, räntor, reparationer och fasta amorteringar. Därutöver bör en styrelse ha pengar över till förväntat och framtida underhåll, och (om det inte görs) avsätta till en rimlig amortering. Styrelsen kan dock i princip göra hur de vill, de är endast ansvariga inför medlemmarna, på föreningsstämman.
Hej!
Styrelsen har beslutat att uppgradera balkongerna och ta ett lån på 44 miljoner och har fått en ränta av banken på 1,2 procent bundet på 5 år. Föreningen har 168 bostäder som har balkong och kommer att få en uppgradering. Ett 20 tal ettor är utan balkong och kommer inte heller att få några balkonger i projektet.
Därför ska det beräknas nya andelstal och det kommer att bli en hyreshöjning för dom som får en uppgraderad balkong.
Styrelsen räknar på en ränta på 1,2 procent och en amortering/avskrivning på 2 procent, avskrivningstid på 50.
70 procent av kostnaden (ränta o avskrivning) ska finansieras av projektet och ligga till grund för de nya andelstalen. 30 procent av kostnaden ska finansieras via rörelseresultatet och således av alla medlemmar.
1. Är det rimligt att beräkna nya andelstal på 1,2 procent ränta och med 2 procent amortering ?
För några år sedan var förenings ränta på kanske 3 procent, för 10 år sedan 4-5 procent. Alltså inte allt för länge sedan. Vi båda vet ju vad räntan var i början på 90-talet eller på 80-talet…
2. Är det rimligt att 30 procent av kostnaden finansieras via rörelseresultatet?
3. Föreningen har nu lån på 29 miljoner och kommer att öka lånen 2,5 gånger till 73 miljoner. Är det inte en ganska stor förändring av föreningens ekonomi?
Jag ser fram emot dina initierade svar.
Tack på förhand!
Det är alltid svårt att besvara budgetfrågor i detta forum, jag har ju inte tillgång detaljkunskaper eller historik från föreningen. Svaren blir alltså allmänt hållna.
1. Inte orimligt i alla fall. Framtiden är som alltid svårbedömd, så man kan bara i huvudsak utgå från dagen förhållanden.
2. Det är inte orimligt att 30% finansieras löpande, eftersom man troligen har bedömt att så stor del av kostnaden kan räknas som normalt balkongunderhåll (och alltså inte ingår i uppgraderingen).
3. Ett nytt lån på 44 miljoner är inget jättebelopp med tanke på föreningens storlek, det verkar ju vara en stor förening med närmare 200 lägenheter. Och föreningens belåning är mycket låg, och kommer förbli ganska låg även med det nya lånet.