Budget steg 2: Räntor och amortering

 

Föreningens lån är ju kända, men kanske inte den exakta räntesatsen. Det vanliga sättet att budgetera är att man försöker beräkna den faktiska räntekostnaden. Och det är inte helt fel. Men vi föreslår ändå en annan modell, en “försiktighetsmodell”, som går ut på att använda perioder med lågt ränteläge för att buffra upp och spara inför perioder med högre ränteläge.

Om räntekostnaderna (genomsnittligt) beräknas hamna över 4%, använd den faktiska räntekostnaden som budget. Alltså som vanligt. Men om den genomsnittliga räntan hamnar under 4%, vilket den ofta gör idag: Budgetera för en fiktiv räntekostnad på 4%! Det innebär att ni lägger in en räntemarginal i er budget, ni “tar höjd“ för en framtida räntehöjning. Denna marginal blir en extra buffert (Anm.1).

För många högbelånade föreningar är detta en utmaning. Föreningens ekonomi är antagligen hårt pressad av stora räntekostnader, och man är själaglad så länge räntan håller sig låg. Men andra tider kan komma och frågan är då om man kan hantera ett betydligt högre ränteläge. Det kan vara klokt att planera för detta redan nu.

Lån bör också amorteras, särskilt med tanke på det ovannämnda. Och där rekommenderar vi en amortering på minst 1%, gärna mer. Observera att det i vår budgetmetod är amortering vi budgeterar för, inte avskrivningar.

Återigen, för många nybyggda högbelånade föreningar är detta en utmaning. De brukar bara budgetera några promille (för avskrivningar), eller ingenting alls. Men om lånen någonsin ska komma ner till en rimlig nivå, innan de stora uh-kostnaderna kommer om 20-30-år, då måste man börja amortera redan nu. Visserligen kommer inflationen hjälpa till, men det räcker inte, man måste amortera.

Lägg ihop räntekostnad och amortering. Vår rekommendation blir alltså en finansiell budget på minst 5% (4+1) på föreningens lån. Detta blir alltså del 2 i vår budget.

 

Anm.1: Den räntemarginal som uppkommer om de faktiska räntekostnaderna är under 4% blir till en extra likviditet, tillsammans med övriga ev överskott. Om möjligt bör sådan likviditet användas till extra amortering, när tillfälle ges. Man böra alltså utnyttja år med lågt ränteläge till att amortera extra, och därmed minska föreningens sårbarhet i framtiden.

Anm.2: Om föreningen har ränteintäkter bör dessa inte alls räknas in i budgeten, utan enbart ses som en tillfällig extra intäkt (resurs). Är beloppet betydande, tyder det på att föreningens likviditet är för hög, och då bör man som nämnts tidigare amortera eller lösa ofördelaktiga lån.

 

© Borättupplysning Skåne

 

Steg 3: underhållet

 

4 svar till “Budget steg 2: Räntor och amortering“

  1. Peter Näslund skriver:

    Hej och tack för en informativ sida!
    En fråga angående amorteringen dock.
    Du skriver att den skall vara minst 1% men är det räknat på aktuella lånebeloppet eller på det ursprungliga? Om det är det aktuella beloppet så blir ju följden att amorteringarna minskar med tiden.
    Och om det är det ursprungliga beloppet som avses hur bestäms vad som är det ursprungliga i en äldre förening?
    Skall ett nytt amorteringsbeslut kanske tas vid varje ny belåning av huset?

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Vi rekommenderar minst 1% på befintligt lånbelopp. Observera att vi skriver ”minst”, dvs kan man amortera mer bör man göra det. Högbelånade föreningar kan ha svårt för det, men måste ändå försöka. Lågbelånade föreningar kan ofta amortera betydligt mer, ofta flera %. Målsättningen måste vara att man inom rimlig tid (typ 25-30 år) kommer ner på hanterliga nivåer, typ 5000kr/kvm, när de riktigt stora uh-åtgärderna kommer, som innebär att man måste ta nya lån.

  2. jan magnusson skriver:

    Hej!

    Hur ser du på att lösa ut lånen helt o lägga över det på respektive hyresgäst o då kunna nyttja ränteavdragen?
    Detta gäller en Brf med 3 andelar o ett lån på 1,8 mkr.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Det kan kanske vara en god idé, men inte med självklarhet. Läs vårt resonemang om kapitaltillskott På Borättköparskolan, lektion 39.

Lämna ett svar