Budget steg 2: Räntor och amortering

 

Föreningens lån är ju kända, men kanske inte den exakta räntesatsen. Det vanliga sättet att budgetera är att man försöker beräkna den faktiska räntekostnaden. Och det är inte helt fel. Men vi föreslår ändå en annan modell, en “försiktighetsmodell”, som går ut på att använda perioder med lågt ränteläge för att buffra upp och spara inför perioder med högre ränteläge.

Om räntekostnaderna (genomsnittligt) beräknas hamna över 4%, använd den faktiska räntekostnaden som budget. Alltså som vanligt. Men om den genomsnittliga räntan hamnar under 4%, vilket den ofta gör idag: Budgetera för en fiktiv räntekostnad på 4%! Det innebär att ni lägger in en räntemarginal i er budget, ni “tar höjd“ för en framtida räntehöjning. Denna marginal blir en extra buffert (Anm.1).

För många högbelånade föreningar är detta en utmaning. Föreningens ekonomi är antagligen hårt pressad av stora räntekostnader, och man är själaglad så länge räntan håller sig låg. Men andra tider kan komma och frågan är då om man kan hantera ett betydligt högre ränteläge. Det kan vara klokt att planera för detta redan nu.

Lån bör också amorteras, särskilt med tanke på det ovannämnda. Och där rekommenderar vi en amortering på minst 1%, gärna mer. Observera att det i vår budgetmetod är amortering vi budgeterar för, inte avskrivningar.

Återigen, för många nybyggda högbelånade föreningar är detta en utmaning. De brukar bara budgetera några promille (för avskrivningar), eller ingenting alls. Men om lånen någonsin ska komma ner till en rimlig nivå, innan de stora uh-kostnaderna kommer om 20-30-år, då måste man börja amortera redan nu. Visserligen kommer inflationen hjälpa till, men det räcker inte, man måste amortera.

Lägg ihop räntekostnad och amortering. Vår rekommendation blir alltså en finansiell budget på minst 5% (4+1) på föreningens lån. Detta blir alltså del 2 i vår budget.

 

Anm.1: Den räntemarginal som uppkommer om de faktiska räntekostnaderna är under 4% blir till en extra likviditet, tillsammans med övriga ev överskott. Om möjligt bör sådan likviditet användas till extra amortering, när tillfälle ges. Man böra alltså utnyttja år med lågt ränteläge till att amortera extra, och därmed minska föreningens sårbarhet i framtiden.

Anm.2: Om föreningen har ränteintäkter bör dessa inte alls räknas in i budgeten, utan enbart ses som en tillfällig extra intäkt (resurs). Är beloppet betydande, tyder det på att föreningens likviditet är för hög, och då bör man som nämnts tidigare amortera eller lösa ofördelaktiga lån.

 

© Borättupplysning Skåne

 

Steg 3: underhållet

 

6 svar till “Budget steg 2: Räntor och amortering“

  1. Peter Näslund skriver:

    Hej och tack för en informativ sida!
    En fråga angående amorteringen dock.
    Du skriver att den skall vara minst 1% men är det räknat på aktuella lånebeloppet eller på det ursprungliga? Om det är det aktuella beloppet så blir ju följden att amorteringarna minskar med tiden.
    Och om det är det ursprungliga beloppet som avses hur bestäms vad som är det ursprungliga i en äldre förening?
    Skall ett nytt amorteringsbeslut kanske tas vid varje ny belåning av huset?

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Vi rekommenderar minst 1% på befintligt lånbelopp. Observera att vi skriver ”minst”, dvs kan man amortera mer bör man göra det. Högbelånade föreningar kan ha svårt för det, men måste ändå försöka. Lågbelånade föreningar kan ofta amortera betydligt mer, ofta flera %. Målsättningen måste vara att man inom rimlig tid (typ 25-30 år) kommer ner på hanterliga nivåer, typ 5000kr/kvm, när de riktigt stora uh-åtgärderna kommer, som innebär att man måste ta nya lån.

  2. jan magnusson skriver:

    Hej!

    Hur ser du på att lösa ut lånen helt o lägga över det på respektive hyresgäst o då kunna nyttja ränteavdragen?
    Detta gäller en Brf med 3 andelar o ett lån på 1,8 mkr.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Det kan kanske vara en god idé i en så liten förening, men inte med självklarhet. Läs vårt resonemang om kapitaltillskott På Borättköparskolan, lektion 39.

  3. Carro skriver:

    Hej!
    Jag är ny styrelsemedlem i en 25 år gammal radhus HSB förening. Några nyckeltal är ca 6000 kr/m2 i lån, 650 kr/m2 kallhyra idag och ett UH-am utrymme på ca 55%. Nu är det dags för budgetarbete!
    Underhållsplanen säger 230 kr/kvm/år för 10 år och 364 kr/kvm/år för 30 år.

    Problemet jag har är att HSB har gjort ett budgetunderlag och budgeterar med avskrivningar och rekommenderar även att ta ut avgift som täcker den 30 åriga UH-planen vilket är nytt. Det blir då en ökning av avgiften med 15% från en redan hög nivå, och allt värde i bostadsrätterna är jag rädd försvinner, vilket är oroande. När jag använder dina schabloner på 180 kr/m2 i fondavsättning till yttre fond och 5% att täcka räntor och amortering så täcks budgeten med nuvarande avgift. Vi har idag omlagda lån med låg ränta på dryga 1-1,5%.

    Självklart skall vi avsätta till UH-fonden men jag ifrågasätter relevansen i den, men det skall vi jobba med under året. Men det är nu vi skall sätta budgeten. Har du några rekommendationer? Styrelsen har historiskt gått på HSBs rekommendationer och har inte ifrågasatt.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Utifrån de uppgifter du nämner så verkar den avgift ni nu har vara någorlunda tillräcklig. Men man skulle behöva räkna på det för att vara säker. Mitt förslag är att ni låter avgiften vara oförändrad ytterligare ett år, så har ni tid att analysera situationen. Beställ gärna en Upplysning 1 av oss så får ni vår bedömning för en billig peng.

Lämna ett svar