Underhållsplanens XYZ – de okända faktorerna

Bostadsrättsförening - underhållsplan

Många vet säkert vad en underhållsplan är för något. En lista med olika underhållsåtgärder som man räknar med blir nödvändiga de närmsta 10 – 20 åren. Varje åtgärd är dessutom prissatt med vad man tror det kommer att kosta. Då kan man också summera vad allt fastighetsunderhåll kommer kosta bostadsrättsföreningen, och vad det kommer att kosta i genomsnitt per år.

Detta är underhållsplanens ena syfte, att få fram hur mycket som måste avsättas till fastighetsunderhåll varje år. Det andra syftet är att få en preliminär planering för när olika åtgärder kan bli aktuella.

De flesta som har en underhållsplan tror nog att man har bra koll på föreningens fastighetsunderhåll, och vad det kommer att kosta. Men problemet är att det alltid kommer att kosta betydligt mer. Vi talar om underhållsplanens XYZ – de okända faktorerna. Som fördyrar allt underhåll, och det ganska ordentligt.

1. Nya lagar och myndighetskrav.  T.ex. när det gäller sophantering, brandskydd, hissäkerhet, boendemiljö. Kan innebära krav på förändringar och ombyggnationer, t ex bättre sophantering, krav på branddörrar, säkrare hisskorgar, bättre ventilation, etc etc. Inget har från början funnits med i underhållsplanen, och har inte kunnat planeras för. Och det tillkommer nya krav hela tiden. Kan utgöra så mycket som 5-10% av framtida underhåll och investeringar.

2. Ny teknik och krav från medlemmarna  – t ex porttelefon, dörröppnare, bredbandsnät, motionsutrustning, gym, mm. Ny teknik och nya installationer som man vill ha, som inte funnits tidigare. Kan uppskattas till + 5% ökade kostnader.

3. Oväntade problem och gammalt byggfusk.  Plötsligt visar det sig att balkongerna är i mycket sämre skick än vad någon hade kunnat föreställa sig. Kan innebära stora extrakostnader som ingen hade räknat med. Det här förekommer alltid, överallt, i alla fastigheter. Lägg på 5-10% för byggfusk och oväntade problem.

4. Fördyrande och underskattade tilläggskostnader. Tilläggskostnader som man inte varit medveten om, och inte räknat med. T ex ställningskostnaden vid balkongmålning, eller asbestsanering och deponikostnader vid ombyggnader. I enstaka fall kan en underhållsåtgärd bli mångdubbelt dyrare än vad man kalkylerat med. I genomsnitt bör man lägga på 5-10% för denna typ av fördyringar.

5. Bortglömda byggdelar.  Åtgärder och byggdetaljer som borde varit med i underhållsplanen, men som man helt enkelt har förbisett eller glömt att ta med. Här beror det helt och hållet på hur noggrann man varit med sin underhållsplan. Men i alla underhållsplaner finns det alltid något som glömts bort, så påslaget kan bli allt mellan 5 och 50 % …

6. Konsultkostnader, utredningar och besiktningar.  Dessa kostnader brukar ofta glömmas bort, och kan lätt utgöra 5% “påslag” på alla större underhållsåtgärder.

Lägg ihop alla dessa “okända” faktorer, och de kommer fördyra ert fastighetsunderhåll högst väsentligt.

Samtidigt finns det faktorer som verkar i motsatt riktning. Framför allt att komponenter och byggdelar brukar hålla längre tid än beräknat.

Men alla som har en underhållsplan bör ändå schablonmässigt räkna upp sin underhållsbudget med 20- 30%, för att komma närmare verkligheten.

 

© Borättupplysning Skåne

 

(Det finns också ett alternativt sätt att beräkna det framtida fastighetsunderhållet, vi återkommer till det i ett kommande styrelsetips!)

2 svar till “Underhållsplanens XYZ – de okända faktorerna“

  1. Josefin skriver:

    Hej,får en styrelse göra förändringar / ta bort tidigare planerat underhåll och bara stryka detta, trots att detta underhåll redan tillgodosetts hos ett antal medlemmar?

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Jag vet ju inte riktigt vad för slag underhåll du syftar på. Handlar det t ex om ett pågående stambyte/badrumsrenovering, så måste detta fullföljas enligt fastställd plan, eftersom det är en så tydligt värdehöjande åtgärd. Om det däremot handlar om t ex byta av fönster, så kan detta ske i enskilda etapper, om det är uh-mässigt motiverat.

Lämna ett svar