Förenklad likviditetsbudget

Likviditetsbudget i bostadsrättsförening

 

Förutsättningarna i exemplet är:

En medelstor bostadsrättsförening planerar att laga fasader för 1 miljon och dessutom byta fönster för 1 miljon. Men i kassan finns bara 500′ och budgeten har bara 300′ till reparationer och underhåll. Frågan är, hur mycket måste man låna för att klara detta under innevarande år?

Hämta exempel-mall >    pdf -fil     excel-fil

 

Förklaringar:

Kolumn 1: uh-medel. Här för man in hur mycket som budgeteras eller avsätts till årets sammanlagda reparationer och underhåll (ej att förväxla med avsättning till uh-fonden). Vi förutsätter att föreningens budget har ett noll-resultat, om inte, måste man justera för detta. I vårt exempel har man budgeterat 300’ totalt, och detta belopp förs in i kolumn 1. Beloppet fördelas jämnt på årets tolv månader.

Årets avskrivningar (600’) förs in i kolumn 2. Även detta belopp fördelas jämnt över året.

Kolumn 1 och 2 utgör tillsammans det vi kallar underhålls- och amorterings-utrymmet™.

I kolumn 3 specificeras det löpande underhållet (oförutsedda småreparationer): antingen har föreningen redan ett specifikt belopp budgeterat (se ovan) eller så får man göra en schablonberäkning, t ex 20kr/m2/år totalyta. I vårt exempel antas det löpande underhållet ligga på 120´ per år.

I kolumn 4 lägger man in planerade underhållsåtgärder, i vårt fall fasadreparationen på 1 miljon, och sprider ut beloppet på de aktuella månaderna. Tänk då på att fakturor brukar komma 1 månad efter arbetets utförande, och betalas ytterligare 1 månad senare. Alltså i praktiken 2 månaders eftersläpning.

Samma sak med fönsterbytet i kolumn 5, som planeras som en investering.

I kolumn 6 har vi lagt in fasta amorteringar. Amorteringar syns ju inte i den normala budgeten, men är likafullt utbetalningar som görs, och pengarna tas från uh/am-utrymmet™. Därför måste amorteringarna med i denna kalkyl. Summan fördelas jämnt över årets månader, eller som i vårt exempel fördelat på fyra tillfällen.

Kolumn 7 är låne-kolumnen. Där lägger man in de lån som ev. kan behövas tas upp. Men där kan även annat extraordinärt anges, t ex likvid från en lägenhetsupplåtelse.

 

Likviditeten

Till höger sker beräkningen av hur likviditeten förändras. Man börjar med att ange utgångsläget överst, dvs likviditeten vid periodens början, i vårt exempel 500´. Det är i normala fall den rena kassabehållningen som avses.  Kolumnen visar månad för månad hur läget troligen kommer bli.

Om likviditeten riskerar bli negativ under en längre period måste man lägga in ett lån i kolumn 7, eller på annat sätt tillföra medel. En annan möjlighet är förstås att senarelägga uh/inv.åtgärden tills man fått ihop pengarna.

Att likviditeten någon månad tillfälligt faller under noll behöver däremot inte innebära problem. Förvaltare och banker brukar tillåta tillfälligt negativt kundsaldo.

I vårt exempel visar det sig att lånebehovet bara blir 800´, inte 2 miljoner, och att lånet behövs först i oktober, i samband med fönsterbytet.

Längst till höger har man en utfall-kolumn. Där kan man notera månadens faktiska utfall, som jämförelse. Och vid behov göra korrigeringar.

 

Förbättra mallen

Vid större uh-åtgärder bör man göra en likviditetsbudget som sträcker sig åtminstone 2 eller 3 år framåt.

Har man en mycket “tight” likviditet bör man även lägga in andra stora variationer. T ex föreningens värmekostnad, som både är stor och fördelar sig ojämnt under året. Och vissa föreningar kan ha stora oregelbundna räntebetalningar, eller få väsentligt förändrade räntekostnader.

En likviditetsbudget är också mycket bra när man planerar större amorteringar eller inlösen av lån.

 

© Borättupplysning Skåne

 

Exemplet får användas fritt, om källan (Borättupplysning Skåne) anges.

 

Läs mer:

Reparation – underhåll – investering

Likviditet och lånestruktur

Underhålls -och amorterings-utrymmet

Avskrivningar – kostnad eller intäkt?

Föreningens kassaflöde

 

Lämna ett svar