Budget steg 3. Underhåll och investeringar.

 

Den sista delen på utgiftssidan är underhållskostnader och motsvarande, och det är här det ofta blir helt fel. Man rör ihop faktiska uh-kostnader med avsättningen till underhållsfond, och förstår inte sambandet med avskrivningarna. Men följer man vår kontantmetod blir allt mycket enklare och tydligare.

Eftersom underhållet kan variera extremt mycket från år till år, ska man budgetera för en genomsnittlig årlig kostnad. Många styrelser använder en komplicerad och tidskrävande underhållsplan för att beräkna detta genomsnitt. Trots detta blir resultatet inte särskilt tillförlitligt (Underhållsplanens XYZ). Andra använder en procentandel av taxeringsvärdet (ofta 0.3%), vilket i praktiken blir alldeles för lite, även ihop med avskrivningarna.

Vi rekommenderar istället ett schablonbelopp, som bygger på vad fastighetsunderhåll i genomsnitt brukar kosta. Alla fastigheter kan nämligen i det långa loppet antas kosta ungefär lika mycket att underhålla.

Vi rekommenderar alltså ett schablonbelopp på 150 kr per kvm totalyta (bostäder + lokaler).

Detta kommer då att räcka till alla slags underhållsåtgärder, stora som små. Även till underhåll av typ investeringar, och sällan återkommande åtgärder som ex. stambyte. (Uh/investeringar: läs mer).

Har man själv gjort beräkningar utifrån en uh-plan, och man litar på sina beräkningar, då kan man fortsätta med det. Men man bör hamna någonstans mellan 120 – 180 kr/kvm, annars har man nog räknat fel.

Vår uh-budget blir alltså i normalfallet 150 kr x fastighetens totalyta. Detta är steg 3 i vår budget.

 

I verkligheten förbrukas aldrig det budgetera beloppet varje år, för underhåll och investeringar kostar olika mycket olika år. Vissa år får man alltså pengar över, som sparas i kassan. Andra år behövs mer pengar än vad som budgeterats, och då tar man till sparade pengar, eller får man ta nya lån. Stora uh-åtgärder måste som regel alltid finansieras med nya lån, det är normalt.

Blanda inte in “underhållsfonden” i detta, där finns inga riktiga pengar. Blanda inte heller ihop denna uh-budget med “avsättning till uh-fonden”, Denna avsättning är enbart en bokföringstransaktion som görs i samband med bokslut och årsstämma.

 

Anm.1: För nybyggda fastigheter är underhållsbehovet begränsat, större åtgärder kommer inte behövas förrän efter 20-30 år. Därför bör uh-budgeten modifieras så att 1/25-del räknas bort de första 25 åren. Ex: en relativt ny 5 år gammal fastighet behöver bara budgetera 5/25-delar av 150 = 30kr/kvm.

Anm.2: Om man i driftskostnaderna har budgeterat för löpande reparationer, ska dess dras av här, annars blir det dubbelt. T ex om man i driftskostnaderna har budgeterat för löpande uh (reparationer) på t ex 20kr/kvm (ganska normalt) så ska uh-budgeten minskas i motsvarande grad, alltså 150-20=130 kr/kvm.

Anm.3: Avskrivningar ska som tidigare sagts inte budgeteras för, då avskrivningar inte innebär någon faktisk utgift. Investeringar (avskrivningar) ryms inom schablonbeloppet på 150kr/kvm.

 

© Borättupplysning Skåne

 

Nästa steg: Intäkterna

 

22 svar till “Budget steg 3. Underhåll och investeringar.“

  1. Lena skriver:

    Frågor:
    1. Är underhållsplanen i en Brf en offentlig handling?
    2. Om styrelsen nekar att lämna ut den eller gå igenom den, vad kan vi medlemmar göra?
    3. Har vi som medlemmar möjlighet att påverka/föreslå – prioritera, utesluta, lägga till, underhåll, som vi ser är bäst för vårt hus? Vi vill naturligtvis också se att huset sköts och att våra pengar används på bästa sätt. …
    4. I egenskap av valberedare vill jag också granska UH-planen. Har jag laglig rätt att göra detta?
    5. I vår årsredovisning under kolumnen nyckeltal står punkten kapitalkostnad 133 kr/kvm totalyta. Vad betyder det? …

    Tacksam för svar
    Lena

  2. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    1. Nej, det är ingen ”offentlig handling”, i dess vanliga betydelse offentlig för allmänheten. Däremot får den inte hållas hemlig för medlemmarna, föreningen medlemmar har rätt att ta del av den, åtminstone enligt vår bestämda uppfattning.
    2. En styrelse som vill hemlighålla uh-planen bör inte få fortsatt förtroende.
    3. Som medlem kan man ha synpunkter och förslag på underhåll och uh-plan, men det är styrelsen som har ansvaret och fattar besluten.
    4. se ovan.
    5. Kapitalkostnad brukar avse räntekostnaderna på föreningens fastighetslån.

  3. Göran skriver:

    Hur stor del av en framtida planerad investering/fastighetsförbättring skall medlemmarna ”spara” ihop till i uh fonden, och hur stor del skall det lånas till ?

  4. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    (korrigerat svar)
    Om föreningen varje år budgeterar för ett uh/utrymme på 150 kr/kvm, så kommer det finnas pengar till allt framtida underhåll. Men när en stor kostsam uh-åtgärd måste göras, kan det bli nödvändigt att (tillfälligt) låna pengar till detta. Men åren därefter kommer detta lån kunna amorteras ner ganska snabbt.

  5. Roger Persson skriver:

    Hej!
    Det du skriver känns genomtänkt och seriöst. Bra! Men hänger inte med på en del. Du skriver under budget steg 3:
    ”Vi rekommenderar istället ett schablon-belopp, som bygger på vad fastighetsunderhåll i genomsnitt brukar kosta. Alla fastigheter kan nämligen i det långa loppet antas kosta ungefär lika mycket att underhålla.
    Vi rekommenderar alltså ett schablon-belopp på 150 kr per kvm totalyta (bostäder + lokaler).”

    Du skriver också:
    ”Anm.1: För nybyggda fastigheter är underhållsbehovet begränsat, större åtgärder kommer inte behövas förrän efter 20-30 år. Därför bör uh-budgeten modifieras så att 1/25-del räknas bort de första 25 åren. Ex: en relativt ny 5 år gammal fastighet behöver bara budgetera 5/25-delar av 150 = 30kr/kvm.”

    Hur menar du att en underhållskalkyl för ett nybyggt hus skall se ut?
    Hälsn Roger

  6. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Tja, kalkylen för ett nybyggt hus bör väl bli ungefär som det är beskrivet. Större problem de första åren täcks nästan alltid av garantier av olika slag. Därför behövs bara ett mindre belopp de första åren, t ex 25 kr/kvm, för löpande reparationer. Men ju äldre huset blir, desto mer underhåll kommer att behövas. Man bör alltså börja på 20-25Kr/kvm år 1, för att därefter öka med 5 kr för varje år som går tills taket på 150 kr/kvm nås år 25 (i fast penningvärde).
    (Jag ska förtydliga texten i avsnittet du refererar till).

  7. Kristian skriver:

    Hej
    Jag har en fråga ångande avskrivningarna:

    Citat
    ”Avskrivningar ska som tidigare sagts inte budgeteras för, då avskrivningar inte innebär någon faktisk utgift. Investeringar (avskrivningar) ryms inom schablonbeloppet på 150kr/kvm.”

    Jag tolkar detta som att du helt jämställer avskrivningar med ”faktisk” avsättning till underhåll? Jag är med på att detta stämmer under förutsättning att man i budgeten betraktar avskrivningar som ”riktiga” kostnader i resultaträkningen och därför tar in pengarna via årsavgifterna. På så sätt genererar avskrivningarna ett positivt kassaflöde som kan avsättas för framtida underhåll.

    Men i vår förening används utrymmet, som avskrivningarna skapar, till att amortera lånen som vi tagit för tidigare renoveringar och det ger alltså inte ett positivt kassaflöde. (Lån som vi ju dessutom delvis tvingats till p.g.a. att föreningen under tidigare decennier avsatt för lite pengar till underhåll.) För vår förening blir skillnaden i avsättning väldigt stor, ca 65kr/kvm utan avskrivningar och 215kr/kvm med.

    Att använda avskrivningar till amorteringar på gamla lån är ju helt rätt, men kan man i det fallet verkligen räkna avskrivningarna som avsättning till underhåll?

    Eller annorlunda uttryckt: Skall man betrakta amorteringarna som sparande för framtiden eller som avbetalning på gamla försyndelser?

    Hälsningar Kristian

  8. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Jag skulle vilja svara att amortering är både ett sparande och avbetalning, samtidigt, det är samma sak, och går inte att skilja åt. Gamla lån bör ju amorteras ner i lagom takt, målet är på sikt en skuldfri förening. Men nya lån kan ibland behövas, vid tillfälligt behov av kontanta medel, t ex för stora uh-åtgärder.

    Det man också måste inse är att de olika posterna (begreppen) i verkligheten flyter ihopa. Avskrivningarna kan t ex användas både till nytt uh och till amortering. Följande fundamentala samband finns:

    Uh-budget 150kr/kvm + amortering 1% = Verklig uh-budget + avskrivningar = Verkligt uh + verklig amortering +/- kontant över/underskott.

  9. sam skriver:

    Hej!

    Vi har garage i vår fastighet. Ska de med i ”totalytan”? eller är det verkligen bara bostäder och lokaler?

    tack
    Sam

  10. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Den yta vi använder i våra beräkningar är den taxerade ytan = bostadsyta + lokalyta. Garage brukar inte var med, utom i speciella fall, då de i så fall upptas som en taxerad yta.

  11. Jan skriver:

    Om avskrivningar finns med i budget ska då uh-budget minskas på motsvarande sätt som vid anm.2 löpande reparationer?

  12. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Ja, det är riktigt. Har man budgeterat en avskrivningspost, vilket man ofta har, ska denna utgöra en del av uh-budgeten. Alternativt att den utgör en del av amorteringsutrymmet, resultatet blir detsamma. Det väsentliga är att man inte kan använda vår budgetmodell och DESSUTOM budgetera för avskrivningar. Det kanske inte blev tillräckligt tydligt i texten.

  13. Lena i Gbg skriver:

    Vår förening har precis avslutat en stor amortering och nu kommer vi få + i kassan med ca 800′ /år.

    Dock skall vi nyinvestera i hissar, har lite större reparationer vi skall ta tag i så vi har behov av dessa pengar.

    Nu vill somliga i styrelsen att vi skall låna pengar till hissarna och istället sänka hyran för medlemmarna.
    De vill att framtida medlemmar skall vara med och betala hissarna och inte de som bor nu.

    blev väldigt konfunderad – hur diskuterar man allmänt med större investeringar & finansiering.

    tacksam för all hjälp

  14. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Att sänka avgiften och samtidigt låna pengar låter som en mycket dålig idé. Om ni har en underhållsplan, och gjort en likviditetsbudget, bör ni veta hur framtiden kommer se ut. Använd överskottet till de kommande underhållet, skulle det därefter bli pengar över kan man fundera på en avgiftssänkning.

  15. Johnny skriver:

    Hej!
    Jag tycker de tankar som presenteras här är intressanta och genomtänka. Jag skulle vilja fråga hur du ser på små föreningar. Jag sitter i styrelsen för ett sekelskifteshus med 8 lägenhter och två lokaler och jag har svårt att se att se ett underhåll på 150kr/kvm. Den underhållningsplan vi jobbar med ligger betydligt lägre, kanske ner mot hälften. Utan att gå in på detaljer kan jag ändå tänka att det känns rimligt då vi har få gemensamma utrymmen, men jag blir osäker när jag ser vad du skrivit här. Har du några tankar kring små föreningar och underhåll?

  16. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Som vi skriver någonstans så är värdet 150kr/kvm/år så pass väl tilltaget att även de mest kostsamma uh ska kunna rymmas i detta belopp. T ex stambyte var 40-50-år. Enbart stambytet kan ta i anspråk uppemot 1/3 av detta belopp. Plockar man bort en sådan kostnad, och kanske några andra kostsamma men sällan förekommande uh-åtgärder, då kan man mycket väl landa på halva beloppet, ca 75 kr/kvm/år, eller ännu lägre.
    Som jag ser det är det ingen skillnad på små eller stora föreningar. Visst, det finns säkert skillnader mellan olika typer av fastigheter, men det är ändå svårt att förutspå dessa skillnader i det framtida underhållet.
    Vi har också skrivit avsnittet ”Underhållsplanens XYZ – de okända faktorerna”, som belyser svårigheterna att få till en uh-plan som täcker in det verkliga behovet.
    Så frågan är nog trots allt: litar man på sin uh-plan? Omfattar den verkligen allt? Vilket tidsperspektiv arbetar man med?

  17. Ellen skriver:

    Vi är en liten förening (5 st lägenheten) som är mitt uppe i en ombildningsprocess, och jag är lite skeptisk.

    Nu senast presenterade vår ombildningskonsult en budget som inte innehöll någon amortering alls (förmodligen för att avgiften redan ligger högt, ca 4000 kr/månad för en 2a på 65 kvm). När jag påpekade bristen på amortering menade ombildningskonsulten att vi kan välja att istället amortera de 40 000 kr per år som är tänkta att sättas av till kommande underhåll, och istället låna upp dessa belopp igen när renoveringarna väl kommer. Så vitt jag kan se så är väl detta samma sak som att inte amortera alls, eftersom tanken då aldrig är att minska lånet på sikt utan bara att fördela pengarna på olika sätt över tiden? I mina ögon bör väl ändå en förening både amortera och avsätta pengar till framtida underhåll?

    Hur tänker du kring detta?

  18. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Jag tycker som du, att man måste BÅDE amortera, OCH sätta av till underhållet. Samtidigt stämmer det som konsulten säger, man kan använda uh-pengar till amortering, om det inte behövs något uh just nu, och ta upp nya lån i framtiden, när underhållet behöver göras.
    Det intressanta är om summan (uh + amortering) är tillräcklig. Om det är en äldre fastighet (vilket det förmodligen är) rekommenderar vi 150 kr/totalyta till underhåll och reparationer, och 1-2% i amortering. Räkna på det, och då tror jag inte 40 000 kr räcker, det brukar alltid vara alldeles för snålt tilltaget.

  19. Assar skriver:

    Hej,

    I vår budget för 2016 finns följande kostnadsposter med:
    Löpande UH
    Avskrivningar
    Reservering till UH-fonden

    Blandar vi ihop det och skapar ett för högt kostnadsläge i vår budget?
    Eller skall både Avskrivningar och UH-fondens avsättningar belasta vår budget?

    Summa kostnader blir med de inräknat 1.65 milj
    Summan för Avskrivningar + UH-fonden blir 565.000 kr
    1/3 del av kostnaderna.

    Tacksam för svar.

  20. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    De exakta beloppen i er budget kan jag inte ta ställning till, men principerna kan jag förklara: De tre posterna du nämner ska tillsammans täcka behovet av reparation och underhåll, och amortering. Löpande uh är året reparationer. Avskrivningarna ska täcka årets amortering, och överskott ska användas till planerat uh. Reserveringen till uh-fonden ska tillsammans med nämnda överskott motsvara det genomsnittliga uh-behovet/år.

  21. Paul skriver:

    Hej!

    Våra lägenheter har källarvåning, och har därmed ur taxeringssynpunkt tilldelats både boyta och biyta. Nu undrar jag : när man ska beräkna fastighetens totalyta är den då boyta + biyta, eller enbart den angivna boytan?

    Tacksam för svar.

  22. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Det finns inga allmänt fastställda regler hur man ska beräkna ”totalytan”. De allra flesta brukar dock definiera det som bostadsyta + lokalyta, så som det angetts i fastighetstaxeringen. Men det finns saker som komplicerar det hela, och det är t ex garageyta, som vi inte brukar räkna in. En annan komplikation är sk biyta. När det gäller enskilda lägenheter, brukar vi räkna in 50% av biytan i bostadsytan, en slags ”kompromiss”. På samma sätt brukar vi göra för hela fastigheten, dvs vi adderar 50% av biytan till den aktuella bostadsytan.

Lämna ett svar

Du måste vara inloggad för att kunna posta kommentarer.