Underhållsfonden, finns den?

Bostadsrättsföreningens underhållsfond – yttre reparationsfond

Något som vi vet många styrelsemedlemmar har frågor kring är underhållsfonden, och hur mycket som bör avsättas till den. Underhållsfonden är svår att få grepp om, och det av mycket förståeliga skäl. Vi ska i några avsnitt försöka reda ut begreppen, och vi tar det från grunden. Detta är nämligen en mycket central del i en bostadsrättsförenings ekonomi, och utan en förståelse för detta kan det bli hur fel som helst.

Underhållsfonden är reglerad i föreningens stadgar. Kallas också yttre reparationsfond, eller bara yttre fond. De formella besluten kring underhållsfonden brukar ske på årsstämman, men styrelsen ger en rekommendation.

Den formella synen på undersfonden:

Varje år sparar föreningen en viss summa, som “sätts av” till fonden. Man sparar till framtida kostsamma uh-åtgärder. När sedan en större underhållsåtgärd behöver göras, plockar man ut och använder dessa fondpengar.

Under ett och samma år kan föreningen både sätta in och ta ut ur fonden. Man sätter av en viss summa varje år, och plockar ut för det underhåll som verkligen gjorts. Ibland blir det mer insatt än uttaget, andra år tvärtom. Det blir ett sätt att ”jämna ut” föreningens uh-kostnader mellan åren.

Verkligheten:

Den här uh-fonden finns bara på pappret, i balansräkningen. Det är ingen riktig fond, inget bankkonto, och innehåller inga sparade pengar. Det är bara några siffror i balansräkningen. Det går t o m att ”sätta av” till denna uh-fond även om föreningen går med förlust!

Föreningens årliga underhåll kan bara finansieras med verkliga sparade pengar på ett bankkonto, eller, när det ska göras stora underhållsåtgärder, måste föreningen låna upp de pengar som behövs . Det finns inga fondpengar att hämta från, oavsett hur stor ”Uh-fonden” är!

Avsättningen till uh-fonden är enbart en bokföringstransaktion, man flyttar siffror i balansräkningen från en rad till en annan.

Vi förtydligar med ett enkelt  exempel.

 

© Borättupplysning Skåne

 

Vi visar också ett utförligt exempel som följer ett antal transaktioner över fyra år: exempel.

Vi ska fortsätta på detta underhålls-tema i några kommande avsnitt: kassaflödet

10 svar till “Underhållsfonden, finns den?“

  1. Johan skriver:

    Vad är i så fall det underliggande syftet med att ha en fiktiv underhållsfond som alltså enbart är ”bokföringsteknisk”?

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Syftet var (och är) att på pappret, dvs i bokslutet, ”jämna ut” det slutliga resultatet (dvs vinst/förlust). Mellan år med mycket underhåll, och andra med litet underhåll. Förut låg denna utjämning inne i resultaträkningen, utjämningen var alltså fullt synlig och påverkade resultatet. Så är det inte längre pga bokföringsreglerna (ändrades någon gång på 90-talet tror jag), nu får denna avsättning inte påverka resultatet.
      Idén var inte helt fel, men fungerar tyvärr dåligt med nuvarande avskrivnings- och bokföringsregler. Och är nu mer förvillande än nyttig. Budgetering för underhåll görs ändå av alla seriösa föreningar, oavsett underhållsfond.

  2. Ulf Oreest skriver:

    Underhållsfond eller andra fonder är verkligen sanslöst! Att avsätta pengar från avgiften som inte ger någon ränta. Hur kan man bara tänka så? Pengar som är helt borta för den som flyttar och inget underhåll gjorts. Behöver man gör underhåll är det ju bara att ta ett lån till låg ränta som det är nu.

    • Petter skriver:

      Meh, läs svaret. Det avsätts inga pengar till underhållsfonden ju.

    • Fredrik Forsell skriver:

      Uffe: Som nämndes i artikeln är underhållsfonden bara siffror på ett papper och ett flyttande av siffror mellan ett par rader i balansräkningen med syftet att ”låsa” pengarna och för att vissa år inte ska se ut att ha gått hur bra som helst och andra år helt åt helvete. Avsättningen till underhållsfonden ska avspegla framtida kostnader i en underhållsplan som i den bästa av världar sträcker sig flera tiotal år framåt i tiden och dessutom är något sånär sanningsenliga ekonomiskt.
      Därför finns det också i årsredovisningen en rad där det står: Resultat efter fondförändring. Denna raden visar hur det egentligen gick oavsett hur mycket pengar som användes för periodiskt underhåll.

      En förening kan i teorin ha 10 miljoner i underhållsfond och 1 miljon i kassan. Hur då? Jo, för att föreningen har bokföringstekniskt visat att det finns ekonomi för att underhålla fastigheterna genom tidigare års resultat. Skulle det behövas mer pengar än vad som finns i kassan så får föreningen bara låna upp resterande pengar från banken, det kommer de kunna göra utan problem.

      I min förening har vi dock sagt att vi ska ha minst lika mycket pengar i kassan som vi har avsatt i underhållsfonden bara för att slippa låna upp pengar den dagen det sker ett större underhåll. Även om vi lika gärna skulle kunna betala av en femtedel av våra lån idag och sedan låna upp pengarna igen om ca 7 år när vi ska lägga om tak, byta hängrännor, takdetaljer och måla om träfasaden.

      Med vänlig hälsning
      Fredrik Forsell
      Ordförande
      Brf Planeten i Trollhättan

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Kommentar:
      Det är bara ett fåtal föreningar, Hsb-föreningar, som kompletterar resultaträkningen med ”Resultat efter fondförändringar”. De allra flesta har slutat göra det, i och med att det förbjöds inne i resultaträkningen.

      Att samla pengar på hög, dvs spara i stället för att amortera extra, bör man bara göra i det korta perspektivet, om man vet att pengarna behövs inom 2-3 år. Annars innebär det nästan alltid en ränteskillnadsförlust.

  3. Bengt Agert skriver:

    Om föreningen vill göra en utdelning till medlemmarna i stället för att amortera av skulden ? Kan den yttre repfondens storlek påverka den möjligheten?

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Det finns en möjlighet att genom stämmobeslut dela ut ”vinsten”. Den vinst som avses är då det som i balansräkningen brukar kallas ”balanserat resultat”, och som naturligtvis måste vara positivt. Hur stor underhållsfonden är spelar ingen roll, men det ska ha gjorts stadgeenlig avsättning till uh-fonden, innan det balanserade resultatet fastställs. Den utdelade vinsten ska fördelas efter medlemmarnas insatser, om inget annat anges i stadgarna. BrL 9:27.

      Stöd oss gärna med ett bidrag!

  4. MerBab skriver:

    Först och främst, tack för en väldigt informativ och konstruktiv sida!

    Jag undrar dock en sak, enklast är väl att relatera till exemplet med avsättning/uttag över 4 år ovan. År 3 är resultatet 0, där man har en avskrivning med 200kkr (antar att man använder det till amortering), eftersom man ska göra en årlig bokföringsmässig avsättning till underhållsfonden med 700kkr påverkar det det balanserade resultatet negativt. Låt säga att detta pågår över flera år, då kommer det balanserade resultatet att ha vuxit till sig. Hur ska man se på det, är det en dålig budgetering då? Om jag tolkat det rätt skulle man kanske haft lite högre intäkter för att täcka upp för ett större underhåll som inte kommer ett sådant normal år?

    I vår brf är avskrivningen en väldigt stor del av budgeten vilket påverkar resultaträkningen negativt i princip varje år även om vi har väldigt bra kassaflöde (kan göra amorteringar på flera procent av lånen per år). Jag har svårt att se hur vi kan hålla en rimlig kassa (i vårt fall en risk med för hög) och göra avsättningarna utan att det balanserade resultatet sticker iväg negativt.

    En ytterligare principiell fråga, hur bokför en förening, som nyligen är ombildad och som inte hunnit bygga upp siffrorna i yttre underhållsfonden, en större renovering än vad man har i underhållsfonden? Kan man ha en negativ siffra där?

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Alltför stora avskrivningar kan leda till att man får ett negativt balanserade resultatet som succesivt ökar. Kan se illa ut i balansräkningen, men är inget ekonomiskt problem. Det väsentliga är att intäkterna täcker nödvändigt och planerat underhåll och en rimlig amortering.

      Den sista frågan: All renovering bokförs som vanligt, dvs som en kostnad. Helt oberoende av underhållsfonden. Ev kvittning mot underhållsfonden är något som görs i bokslutet. Men finns inget belopp i uh-fonden kan ingen kvittning göras. Uh-fonden kan inte bli negativ.

Lämna ett svar