Avskrivningar – kostnad eller intäkt?

Bostadsrättsföreningens ekonomi – avskrivningar

Vi kommer prata mycket ekonomi och årsredovisning på Styrelsetips, och vi börjar med den mest intressanta posten i bokslutet – avskrivningarna.  För att förstå en bostadsrättsförenings ekonomi måste man förstå avskrivningarnas roll i föreningens kassaflöde.

Vi börjar med ekonomens perspektiv:

Exempel: Föreningen låter utföra ett dyrt underhåll som kostar 2 miljoner. Lån tas upp och fakturorna betalas. Men beloppet tas inte upp som en kostnad i resultaträkningen, utan det “aktiveras“, dvs beloppet delas upp på t ex 20 år, och kostnaden blir då bara 100.000 per år. I resultat-räkningen kommer det stå “Avskrivning underhålls-åtgärd 100.000 kr”.

Ur medlemmarnas perspektiv innebär det att de får underhålls-åtgärden så att säga på avbetalning och betalar bara 100.000 per år, via sina månadsavgifter, 20 år framåt.

Avskrivningar brukar tillämpas på den ursprungliga byggkostnaden, på större underhållsarbeten, och på inköp av maskiner och utrustning. Varje sak skrivs av för sig med en individuell tidsplan. I års-redovisningen summeras alla avskrivningsbelopp ihop till en rad i resultaträkningen, “Avskrivningar”.

Men allt detta är bara bokföring!  Vad händer i verkligheten?  Hur ser det ut ur styrelsens perspektiv? Nu ska vi “följa pengarna”!

Underhållet kostade 2 miljoner. Detta betalas när fakturorna kommer, och betalas med lånade pengar och betalas direkt (ingen avbetalning här inte). Föreningen betalar alltså 2 miljoner, och föreningens skuld ökar med 2 miljoner. Men varje år därefter, när det står avskrivning 100.000  i årsredovisningen, innebär det att föreningen får tillbaka 100.000 av medlemmarna, i kontanta pengar! Dessa 100.000 betalas aldrig ut till någon, utan pengarna stannar kvar på föreningens kassakonto.

Föreningen får alltså ett kontant överskott varje år på 100.000 kr.

Vad ska dessa pengar används till, eller vad kan de användas till? Ja, ekonomens svar är att dessa ska användas till att amortera ner det lån som togs för att betala det ursprungliga underhållet (2miljoners-lånet). Men i praktiken finns inte denna koppling, inga pengar är “öronmärkta”. Lånet togs kanske med mycket lång amorteringstid, eller kanske amorteringsfritt. Därför kan dessa 100.000 i praktiken användas till vad som helst. En god regel är dock att de ska användas till nya underhållsåtgärder. Alternativt till att lösa lån (vilket som helst) när man samlat på sig för mycket likviditet.

Sammanfattning: Ur styrelsens perspektiv är avskrivningarna att betrakta som en slags intäkt, ett överskott som fyller på kassan (likviditeten), och förstärker föreningens ekonomiska handlings-utrymme.  Avskrivning = kassapåfyllning.

 

© Borättupplysning Skåne

68 svar till “Avskrivningar – kostnad eller intäkt?“

  1. Andreas skriver:

    Men avskrivningen tas väl upp som en minuspost i resultaträkningen? Hur menar du då att det blir ett kontant överskott?

  2. Lennart, Borättupplysning skriver:

    Alla andra minusposter i resultaträkningen motsvaras av en utbetalning. Men inte avskrivningar, det är enbart en bokföringspost. Man kan säga att beloppet tillfaller föreningen, och ökar föreningens kassa.

  3. Martin skriver:

    Var i de allmäna råden och lagen finns stöd för att göra den typen av avskrivningar på underhåll som du beskriver här? Är det inte bara de investeringar som höjer värdet som ska skrivas av?

  4. Lennart, Borättupplysning skriver:

    Som vi skriver på ett annat ställe finns det underhållsåtgärder som kan hanteras antingen som planerat underhåll eller som investering. Den underhållsåtgärd vi syftar på i ovanstående exempel måste naturligtvis vara av en typ som kan bokföras som investering.

  5. Lars-Olof Zetterlund skriver:

    Hej, Jag brottas fortfarande med att förstå hur avskrivningar kan ge en kassapåfyllning. Som ni skriver är ju avskrivningar en bokföringspost och hur kan en bokföringspost generera kontanter? I min värld är enda sättet för en brf att få in kontanter till kassan är avgiften/hyra från medlemmarna samt upptagande av lån. Tacksam för att ni hjälper mig ur min okunskap.
    Vänliga hälsningar
    Lars-Olof

  6. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Du har rätt i att en bokföringspost inte i sig kan generera kontanter. Men medlemmarna betalar in sina månadsavgifter, och en del av dessa intäkter går till avskrivningarna. Men avskrivningarna motsvaras ju inte av någon utbetalning, därför stannar dessa pengar kvar i föreningens kassa.

  7. Anders C skriver:

    (inlägget något nerkortat)
    På nätet kan man läsa att man kan ifrågasätta avskrivning överhuvudtaget (boratterna.se) eftersom husen i föreningen knappast kan förväntas förfalla under överskådlig tid (75-100 år?) och därefter ”återanskaffas”… Att tillämpa avskrivning känns då som att vi boende betalar ett ”överuttag” på månadsavgiften eftersom avskrivningskostnaden i vår budget betraktas som en kostnadspost. Mot synsättet som Borätterna hävdar invänder ex.vis föreningen FAR. Vad är rätt tolkning/synsätt i denna fråga?

  8. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Vad som är rätt eller fel kan nog diskuteras. För vår del är vi benägna att hålla med Bostadsrätterna. Vi ifrågasätter också det meningsfulla i att göra avskrivningar på en bostadsrättsfastighet. Vi kommer att utveckla denna fråga vid ett senare tillfälle här på Styrelsetips.

    Det är dock viktigt att förstå att avskrivningsposten i resultaträkningen utgör en väsentlig ”inkomstpost” för föreningens underhåll och amortering, och slopar man avskrivningen på fastigheten måste det kompenseras med en högre avsättning till underhållet, eller på annat sätt bibehållet kostnadsuttag i föreningen. Att tillämpa avskrivning innebär nämligen i normala fall inte ett ”överuttag” på månadsavgiften, eftersom avskrivningar + uh-avsättning tillsammans utgör det sk underhålls- och amorteringsutrymmet. Att slopa fastighetsavskrivningen i syfte att sänka månadsavgiften leder alltså i regel fel.

  9. Anders C skriver:

    (inlägget är nerkortat)
    Mer i samma ämne. Mao skulle avskrivningarna kunna vara en ”regulator” beroende på om ex.vis ränteläget förändras kraftigt. I en period med troligen tillfällig högre ränta borde lägre tillfällig avskrivning kunna tillämpas för att möta ökade ränteutgifter. Det finns ingen given och ”huggen i sten” avskrivningsnivå utan den kan variera sett över åren i så fall och möta fluktuationer i exvis ränteläget av vad jag kan förstå. … Givetvis vill man ha en rättvis och rimlig månadsavgift och det är intressant att dryfta dessa frågor.

  10. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Nja, jag tycker nog att avskrivning eller inte avskrivning är mer av en principfråga, och inte ska variera, avskrivningar ska ju följa en plan. Däremot kan själva amorteringen vara en regulator, och det är faktiskt vad vi förespråkar: i tider med lågt ränteläge bör man passa på att amortera mycket eller lösa lån, medan i tider av högt ränteläge kan man minimera amorteringen, så att årsavgiften om möjligt kan hållas stabil. Avskrivning är ju bara bokföring, medan amortering är verklig utbetalning. Det innebär då också att föreningen går med viss vinst i tider av lågt ränteläge, och redovisar förlust när räntan går upp.

  11. Hedlund skriver:

    Om vi, som i exemplet, tar ett lån på 2 milj så växer skulden också med 2 milj. och med det också räntekostnaderna. Med 3 % ränta får vi en extra kostnad på 60 000/år första året. Då blir det, i praktiken, 40 000 kvar av dessa 100 000 som vi tar ut i högre avgifter.
    Okey om vi med detta ”överskott” löser in dåliga lån, men annars känns det knasigt att inte amortera bort lånet,… eller? På papperet får vi ett tillskott, men inte praktiken ska ju en skuld också betalas.

  12. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Det bästa är förstås att inte låna alls, för lån kostar, självklart!

    Men det är inte detta vår artikel handlar om. Vår poäng är att föreningens avskrivningar på fastigheten ofta överskrider föreningens amorteringar, och då uppstår ett kontant överskott i finanserna. Detta blir ett extra överskott som kan och bör användas till fastighetsunderhåll. Eller till extra amortering. Men många styrelser har inte riktigt kläm på dessa samband.

  13. Hans S skriver:

    Om man tar in ”pengar” för att täcka avskrivningar innebär det att man får ett överskott av ”pengar” trots att resultaträkningen visar ca 0:-.
    Hur gör man bäst bokföringsmässigt för att minska ”pengarna” utan att visa underskott om föreningen är väldigt liten?

  14. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Jag förstår kanske inte riktigt frågan. Överskottet visar sig i att de kontanta medlen (kassabehållningen) ökar på balansräkningens tillgångssida, samtidigt som byggnadsvärdet minskar i motsvarande grad. Om man tycker att kassabehållningen blir för stor bör man amortera extra eller lösa in lån, då minskar kassabehållningen och lånen med samma belopp i balansräkningen. Resultaträkningen påverkas alltså inte alls.

  15. Hans S skriver:

    Eftersom pengarna inte är öronmärkta kan man använda dem till något annat än att betala lån.
    Om man t ex renoverar fastigheten med pengarna skriver man då upp fastighetens värde eller reducerar man de ackumulerade avskrivningarna?

  16. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Man gör ingenting av detta, vanligt underhåll påverkar inte balansräkningen.

  17. Vilhelm Holm skriver:

    Hej!
    Jag bor i en brf. Är styrelsen skyldig att göra avskrivningar på fastigheten. Den minskar inte i värde rent marknadsmässigt. Om det finns en lag eller annan bestämmelse som tvingar oss till att skriva av på fastigheten, vilken är det?
    Tack på förhand för svar.
    MVH Vilhelm Holm

  18. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Det finns ingen lag eller skyldighet att göra avskrivningar på fastigheten, bara tradition och ”god redovisningssed”. Läs tidigare inlägg i denna fråga. Det väsentliga är att det reserveras medel till amortering och underhåll. Avskrivningsposten utgör i praktiken en stor del av detta.

  19. Johan L skriver:

    Hej Lennart.
    Jag är ny ledamot i en samfällighetsförening. Jag har läst ”Avskrivningar – kostnad eller intäkt?” Kanske blev lite klokare. Men för mig känns det som att man måste ta in de där 100.000:- per år för att i slutändan betala av lånet. Om man använder dem för nytt underhåll, då finns inte tillräckligt med pengar att betala av lånet efter 20 år. Tänker jag fel?

    En annan fråga. Om man gör en större investering för kanske 200.000 i en förening, men betalar det kontant. Gör man då ändå en ”avskrivning” i bokföringen? (Får för mig att jag sett den varianten).
    Mvh Johan L

  20. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Visst måste man ta in 100.000:- i 20 år för att amortera lånet. Men det är sällan ett visst lån är direkt knutet till den planerade avskrivningstiden. Det upptagna lånet löper ofta på mycket lång tid, medan avskrivningen ofta ligger på 5, 10 eller 20 år. Om man då inte vill betala igen lånet ”i förtid” kan man under tiden använda dessa pengar till annat underhåll. Lånet måste naturligtvis amorteras av så småningom, men det blir alltså en senare fråga.

    Gör man en investering ska den aktiveras och skrivas av. Helt oberoende av hur investeringen finansieras, med lån eller med befintliga (kontanta) medel. Det finns alltså ingen koppling mellan finansiering (kontant/lån) och bokföringen (investering/vanligt underhåll).

  21. Vilhelm Holm skriver:

    Hej Lennart!
    Tack för svar. Vår huvudrevisor hävdar att det finns regler att brf skall skriva av på byggnaden. Han hänvisar till FAR RedU 12. Se http://www.far.se/Du-i-din-yrkesroll/Redovisningskonsult/Nyheter/Inte-ok-att-sluta-gora-avskrivningar-i-BRF.
    Mvh
    Vilhelm H

  22. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Det är väl just detta man kan ifrågasätta. Lagen säger bara att ”Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt..”. Detta tolkas som att alla fastigheter ska skrivas av. Men har en bostadsrättsfastighet begränsad nyttjandeperiod? Och hur lång är den i så fall? Jämför med mark, som enligt praxis aldrig skrivs av. Det finns alltså ingen absolut regel att en fastighet ska skrivas av, bara tradition och ”god redovisningssed”, som revisorerna gärna hänvisar till.

  23. Lars skriver:

    Jag undrar om det är riktigt att göra avskrivning på fastighetens tomt.
    På tomten står ett hus med 72 lägenheter. Anskaffningspriset var
    75 000 000:- inklusive tomt. Nu görs det avskrivning på hela beloppet.
    Tacksam för en kommentar.
    MVH, Lars

  24. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Mark (tomter) brukar aldrig skrivas av. Mark ”förbrukas” inte, minskar inte i värde av den anledningen. Det är alltså fel att göra avskrivning på markvärdet. Endast fastigheten (byggnaden) brukar skrivas av.

  25. Niklas skriver:

    Hej Lennart,
    Vi köpte i våras vår fastighet. I den ekonomiska planen fanns inte avskrivningar med. När nu SBC kommer med förslagen budget vill de att vi skall skriva av 1% och detta skulle innebära att vi skulle behöva öka avgiften med 24% enligt dem. Jag har talat med revisorer och jurister som många anser att vi skall skriva av en symbolisk summa (10′ per år) och sedan 2% på de nyligen bytta stammarna och ny el. Jag förstår inte varför man skall skriva av en fastighet som knappast kommer att minska i värde, och dessutom om det innebär en ökad kostnad. I budgeten finns avsatt för underhåll och ytterligare renovering. SBC står på sig om att vi måste skriva av enligt lag. Vad är det som gäller egentligen?

  26. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Typiskt att utelämna avskrivningarna i den ekonomiska planen, det är ett vanligt sätt att få kalkylen att se bättre ut än vad den kanske är inför ombildningen.

    Men till frågan: Det finns inget abolut lagkrav att skriva av byggnaden, bara slentrian och ”god redovisningssed”. För vår del anser vi att det inte finns tillräckliga skäl att skriva av byggnadsvärdet, lika lite som man skriver av marken. Läs alla tidigare frågor och svar!

    Det är ni i styrelsen som beslutar hur ni ska göra och hur bokslutet ska se ut, inte er redovisningsbyrå SBC. Men tänk på att om ni slopar avskrivningarna i er budget, måste ni se till att kompensera uh-budgeten för den ekonomiska ”intäkt” som avskrivningar trots allt genererar. Ni kanske ändå behöver höja avgiften, även om ni slopar avskrivningarna!

  27. Kent skriver:

    Tydligen många som inte förstår att en fastighets livslängd idag inte är mer än 25 år, d v s fastigheten ska betalas innan den rivs eller innan omfattande renoveringar. De som ska betala är köparna.

  28. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Livslängden är nog längre än 25 år, mycket längre, särskilt om det är en bostadsrättsfastighet (det finns nämligen ett mycket starkt intresse att underhålla en sådan, jämfört med en hyresfastighet). Men det är rätt att det kan komma mycket stora renoveringsbehov, fortare än man tror, redan efter 10-20 år.

  29. Gustaf skriver:

    Om avskrivningen i en brf hittills varit enbart 1,58% av anskaffningsvärdet, men nu enligt de nya K3-reglerna bör vara 2 % (dock enbart på byggnad, ej på mark) är det då möjligt/lagligt/lämpligt att göra en bokslutsdisposition enligt följande: Skriv upp värdet på mark till nuvarande taxeringsvärde och gör motsvarande nedskrivning av byggnadsvärdet så att det ursprungliga anskaffningsvärdet är intakt. Skriv därefter fortsättningsvis av 2 % av byggnadsvärdet. Som sagt: Är detta möjligt/lagligt/lämpligt?

  30. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Jag svarar på den sista frågan: Möjligt? Ja. Lagligt? Troligen. Lämpligt? NEJ! Då måste man införa en motsvarande uppskrivningsfond (och nedskrivningsfond?). Det krånglar till balansräkningen, och gör den än mer obegriplig och svårtolkad. Man vinner absolut ingenting på det.

  31. Tommy Idström skriver:

    Om jag förstått alla frågor som ”cirkulerar” om avskrivningar rätt, så torde svaret vara : Man KAN för enkelhetens skull strunta i att göra avskrivningar, har jag uppfattat rätt ?

    Är själv ordf. i en Bostadsrättsförening.

  32. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Ja, enligt vår uppfattning kan man det. Men troligen kommer föreningens revisor ha invändningar, särskilt mot bakgrund av Bokföringsnämndens ställningstagande nyligen om rak avskrivningsplan.

  33. Judit skriver:

    Vi har 2008 byggd fastighet och vi betalade hela kostanden på varje lägenhet så föreningen har inga skulder. Förra året sa revisorn att vi borde göra om till linjär avskrivning och höjde då förstås avskrivningen betydligt. Visst förstår jag att vi måste samla i ”ladorna” för framtida renoveringar, men ska man ha samma avskrivning i en obelånad ny fastighet som i en belånad fastighet?

  34. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Ditt exempel visar just på problemet med för stora avskrivningar. Särskilt obelånade föreningar kommer få stora problem med sin resultaträkning, eftersom avskrivningarna kommer överskrida behovet av uh med råge (någon amortering finns ju inte). Man kommer få dras med ständiga negativa resultat och växande balanserade underskott. Hur vettigt är det?

  35. Judit skriver:

    Har precis fått vår årsredovisning för 2013 och vi har avskr på
    ca 800 000 och förstås då ett underskott i årets resultat på ca 300 000.

    Vad skulle hända om man istället för 800 000 bara skriver av
    500 000 då blir det ju iallafall 0 i resultat. Och ett mellanting mellan linjär och progressiv avskrivning?!

  36. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Ja, det verkar kanske vettigare. Men vad som är rätt eller fel kan jag inte avgöra endast utifrån dessa uppgifter, för det beror på hur mycket lån ni har och amorterar, och hur er uh-avsättning ser ut.

  37. Kjell Lundström skriver:

    Om man i fallet ovan (Judit) vill ha ett nollresultat i resultaträkningen och dessutom måste göra avskrivningar i 50 år för byggnaden, innebär att efter 50 år har man betalt byggnaden 2 ggr, dels när man köpte den genom sin insats och dels genom avgiften under 50 år för att ”betala” avskrivningen. Föreningen i sin tur har ett stort kapital som man kan fråga sig vad man ska göra med.
    Resonemanget att avskrivningspengar ska användas till kommande underhåll måste vara fel då blir det en dold underhållsfond.

    Annan fråga
    Det sägs ofta att man måste avsätta pengar till framtida underhåll och renoveringar. Mindre behov kan jag förstå men inte större. Om man avsätter pengar i 25 år för en kommande större renovering t.ex stambyte, så betyder det att man betalar i förtid. Den som då säljer efter 25 år har dels betalat sin ”egen” kostnad samt även den framtida renoveringen som man inte kommer att använda. Därför borde man efter 25 år låna pengar för renoveringen som då kommer att betalas framöver av de som har nytta av den.

  38. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Instämmer helt. Stora framtida uh-kostnader måste hanteras med viss nyupplåning. Gäller särskilt skuldfria föreningar, men även belånade föreningar.

  39. Staffan skriver:

    Jag är med i en ombildad BRF sedan ett drygt år. För 2013 uppkom en förlust som var ganska stor i förhållande tillföreningens intäkter. Förlusten beror till stor del på att vi gör en årlig avskrivning på 1 % av värdet på byggnaden (ingenting om detta i den ekonomiska planen som föreslogs av ombildningskonsulten). Ska vi fortsätta att visa minus varje år så kommer det negativa resultatet att ackumuleras i balansräkningen, eller hur? Hur påverkar detta banklån och värdet på lägenheterna på sikt? Finns det något bättre alternativ? Om vi ska höja avgiften kan det bli en mycket kraftig höjning och bostadsrätterna förlorar stort i värde.

  40. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    De nya avskrivningsreglerna (om de står sig) kan innebära att alla bostadsrättsföreningar kommer redovisa större eller mindre förluster i resultaräkningen, men inte i kassaflödet. Det ska en banktjänsteman kunna inse. Men vissa bostadsrättsföreningar, särskilt nybildade, kan ha en grundläggande brist även i kassaflödet (”glädjekalkyl”), och då är avgiften för låg, och måste höjas, oavsett avskrivningsmetod. Hur det är just i din förening kan bara avgöras genom en analys, typ Borättupplysning 1.

  41. Milos skriver:

    Borde inte marknadsvärdet av alla lägenheterna ge ett motiverat värde av fastigheten och därmed motivera avskrivningstakten? Avskrivning är ju ändå ett verktyg för att rätt värde av tillgångar skall presenteras i bokföringen. Och rätt värde på en Brfs fastigheter måste vara det lägenheterna säljs för per kvm i snitt?

  42. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Nej, inte enligt vår uppfattning. 1. Summan av bostadsrätternas marknadsvärde brukar väsentligt överstiga värdet på liknande fastigheter som inte är bostadsrättsförening. Och det tycker vi är problematiskt. 2. Avskrivningar minskar det bokförda fastighetsvärdet, samtidigt som marknadsvärdet brukar stiga. Det är väl också problematiskt?

  43. Stefan Bäckman skriver:

    Det här med brf-ekonomi och redovisning överstiger mångas kunskaper. Man kan bli förd bakom ljuset av skickliga mäklare, parat med oklara/mångtydiga regler och lagar. Revisorerna för brf har ingen tydlig skyldighet att varna för missledande information eller annonser.

    Den svage eller okunnige är ett lätt offer. Tänk om den kanske gör sitt livs investering och har för avsikt att bo där tills man stupar!

    Jag har sett exempel på brf på Olympia i Helsingborg där man medvetet gjort väldigt låga avskrivningar, inte gjort avsättning till framtida underhåll och i stället lånat miljon efter miljon för att klara större smällar. Annonsen målar upp sköna bilder med kakelugnar i varje hörna och stukaturer i taket, samt överkomlig månadsavgift.

    Man får tänka på att om man köper en bostad i en BRF köper man in sig på lånen också. Betalar man 4 miljoner för bostaden så finns kanske också ett antal miljoner i skuld i brf. Räknar man in det är det kanske billigare att bygga en ny villa!

    Jag har ett förslag: alla annonser för brf-lägenheter skulle redovisa en fiktiv månadsavgift som skall beräknas på ett standardiserat sätt, t. ex. så här:

    avskrivningar 2 % på stenhus, 4 % på trähus,
    avsättning till framtida underhåll 3 % av taxvärdet
    kalkylerad räntekostnad om räntan är 6 %
    alla andra löpande kostnader
    extra avgift för att kompensera historiska underskott av underhåll, avskrivningar och ackumulerade förluster, fördelat på 10 år.

    Alla kostnader summerade, utslaget på den utannonserade bostaden, skulle ge presumtiva köpare en ärlig chans att bedömma vad man köper in sig på.

    (Komplettera/rätta gärna!)

  44. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Bra beskrivning du ger, jag håller med om det mesta!
    Ditt förslag om en fiktiv månadskostnad, en slags jämförelseavgift, är intressant, och något jag själv funderat på. Kanske något att utveckla!

  45. Paul Axner skriver:

    Är det rätt eller fel att påstå att avskrivningar är en fiktiv kostnad som bör täcka föreningens faktiska amorteringskostnader?

  46. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Ja, jag tycker det är just så man ska tänka. Enda anledningen till att göra avskrivningar är att få en synlig post i resultaträkningen som kan motsvara den planerade eller avtalade amorteringen.

  47. Henrik Bölin skriver:

    Hej!
    Vi är en ett år gammal Brf i ett nybyggt hus.
    I vår första budget vill nu kassören höja avgifterna med 8% för att reducera minusresultat till följd av de nya avskrivningsreglerna. (för nollresultat krävs en höjning på 15%). Samtidigt ska vi göra stadgeenliga avsättningar till yttre fond och amortera en halv miljon för att minska den växande kassan.
    Mitt förslag är istället att öka avskrivningstiden från 100 år till 140 år vilket skulle ge ett nollresultat i resultaträkningen.
    Är det möjligt och vilka invändningar kan man hävda mot ett sånt förslag.
    /Henrik

  48. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Enligt vårt synsätt ska avskrivningarnas storlek eller avskrivningstakten inte vara utslagsgivande för årsavgiftens storlek. Det är istället avsättningen till underhåll och reparation, och möjligheten att amortera, som är det avgörande. Hur detta görs bäst i just er budget kan jag tyvärr inte svara på här.

  49. Jan skriver:

    Vi i vår förening har nyligen fått ett budgetförslag och efter att jag läst tidigare inlägg ställde jag på budgetmötet en del frågor. De svar jag fick kände jag mig inte helt nöjd med. För att stämma av om jag helt missförstått eller är på väg att förstå, börjar jag med en sammanställning av vår budget.

    inkomster ……….. 1 573 000
    drift inkl räntor .. 1 099 943
    avs yttre uh fond …. 73 000
    kvar ……………………. 400 057
    Avskrivningar …….. 356 577
    Återstår ……………….. 43 480

    Första frågan: Avsättningen till yttre underhåll är väl inte heller den en post som medför en utbetalning utan pengarna stannar kvar i föreningen.
    Andra frågan: Avskrivningen är ett kapitaltillskott som bör användas till amortering /underhåll. Vi har en fast amortering på 120 000:-. Inget är sagt vad resterande del ska användas till. Stannar de då i föreningen som en ökning av kassan?

    Kan även nämna att den som upprättat budgetförslaget ökat avskrivningarna med 97 000 (komponentavskrivning) och samtidigt minskat avsättningen till yttre fond med samma belopp. Det motiveras med -att det nya regelverket leder till att en hel del av de större underhållsåtgärder som finns i underhållsplanen framledes kommer att tvingas läggas upp på avskrivning-.

  50. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Första frågan: ”Avsättning till uh-fond” i budgeten är pengar till kommande underhåll, och kan användas under året, eller sparas (i kassan) till framtida underhåll.

    Andra frågan: Om avskrivningarna är 356 tkr, och amorteringen 120 tkr, blir det 236 tkr över, som kan användas till ”vad-som-helst”, och det som inte används hamnar förstås i kassan.

    Även resultatet, det som ”återstår” hamnar i kassan (eller kommer behövas till något ”vad-som-helst”). Överhuvud taget ska man betrakta alla dessa tre delar som en enhet: Avsättning uh, Avskrivning, och Återstår. Vi kallar det för underhålls- och amorteringsutrymmet. I ert fall blir det 73 + 356 + 43 = 473 tkr. Och det låter betryggande , det är ju ca 30% av omsättningen.

    Att öka avskrivningarna, och i budgeten minska avsättningen till uh med lika mycket, blir ett nollsummespel, och förändrar ingenting.

  51. Martin skriver:

    Hej
    Jag skulle vilja göra ett försök här om en tanke jag har. Ett exempel:
    Byggaren köper mark för 10 milj
    Han bygger sedan BR för 40 miljoner (varav 10 milj vinst)

    Brf + insatserna köper fastigheten (inkl. byggnad) för 10+40= 50 miljoner. Avskrivningarna görs på 100 år dvs 500 000 kr/år.

    Här menar jag att det blir märkligt! För det man ska åskådliggöra är ju byggnadens ekonomiska förbrukning. Mark har ingen ekonomisk förbrukning vilket betyder att marken inte ska räknas med, för det gör väl den idag?? Istället borde avskrivningen göras på kostnaden för byggnaden dvs i detta fallet 40 miljoner vilket sänker avskrivningen till 400 000 kr/år. Markens förhållande till projektet som helhet stiger ju givetvis i värde mer beroende på läge och kan i vissa attraktiva delar vara 40% av anskaffningskostnaden. På grund av att det teoretiskt inte är läget som påverkar byggkostnad utan förhållande på platsen. Skulle väldigt gärna vilja ha en reflektion på detta resonemang!!

    Martin

  52. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Jag tror du gör en tankevurpa här. Avskrivningar görs ju bara på det bokförda fastighetsvärdet, vilket i ditt tänkta fall är max 40 milj, troligen lägre. Och det är ju vad du själv kommer fram till. Så vad är problemet???

  53. Anders Lindborg skriver:

    Hej,
    Jag sitter i styrelsen för en Samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningar enligt ett anläggningsbeslut av Lantmäteriet.
    Eftersom gemensamhetsanläggningarna ägs av delägarna ligger tillgångarna hos dem enligt andelsbeslutet. Föreningen har alltså inga tillgångar, och är ej bokföringsskyldig och har ett förenklat bokslut.
    Eftersom vi följaktligen inte kan göra avskrivningar för återanskaffning eller förslitning. Har vi en underhållsplan som ligger till grund för avsättningar för detta ändamål. Jag vet att man i BRF i enlighet med BFN 2003 inte får göra detta genom RR utan en överföring mellan fritt och bundet kapital i BR.
    Men, är det i vårt fall helt felaktigt att göra en avsättning via ett 8xxx konto i debet i RR, och ett 2xxx konto i kredit under eget kapital, för att sedan återföra vid ianspråktagande, för att tydliggöra ändamålet med avsättningen, och för att utjämna resultatet det året kostnaden uppstår.
    Vi tar ju in avsättningen via avgiften så det är ju enligt din tidigare synpunkt en likviditetspåverkande post.

  54. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Det är en intressant frågeställning, och en bra beskrivning av ett problem. Men tyvärr arbetar vi inte med samfälligheter, eller dess bokföring, så detta är inte vårt ”bord”, och vi vågar inte svara.

  55. Kenny skriver:

    Hej, tack för en informativ sida. Jag har läst en artikel på SVD med rubriken: Bostadsrättsföreningars dolda skulder ”en tickande bomb”. Om jag har förstått det hela, handlar artikeln om ohållbara avskrivningstider för att göra resultaträkningen mer kosmetiskt tilltalande. Det jag undrar är om kvarvarande kostnaden som är på avskrivning står med på balansräkningen under ”Skulder”?

  56. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Nej, avskrivningarna har inget direkt med skulderna att göra. Avskrivningar minskar byggnadsvärdet på balansräkningens tillgångssida.
    Samtidigt kan avskrivningar medföra ett ekonomiskt överskott i föreningen som kan användas till att amortera på skulden. Men är avskrivningarna små skapas inget sådant överskott.

  57. Jan-Olof Lindelöf skriver:

    Jag bor i en bostadsrättsförening, styrelsen har avsatt fastghetsskötaren. Ett företag har i stället kommit in och sköter fastigheten.
    Vi hade en Traktor med redskap värde c:a 500 000 kr, den var fullt avskriven, men vi vet inte vad som maskinen gett i pengar när den såldes. Det måste väl sättas upp som inkomst, eller?

  58. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Jag tolkar din fråga som att du inte kunnat hitta försäljningen i årredovisningen. Du har helt rätt, en sådan försäljning ska redovisas som ”Övrig intäkt” eller liknande, om försäljningsvärdet överstigit restvärdet, och bör vara tydligt redovisat.

  59. Staffan skriver:

    Hej!
    Mäklare har sagt till mig att det inte är ett problem att föreningar visar negativt resultat år efter år med allt större ansamlad förlust som resultat. De hänvisar till att förlusten beror på avskrivningarna och det är bara en bokföringsteknisk sak. Och pekar på att föreningarna i övrigt har god ekonomi. Min fråga är, vad spelar det för roll om den ansamlade förlusten växer på det sättet? Och om det spelar roll, vad bör göras?

  60. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Jag instämmer i det mäklarna har sagt till dig: negativa resultat som enbart beror på höga avskrivningar, i föreningar med god ekonomi, är enbart ett bokföringstekniskt problem. Men först kanske man måste bli överens om vad som definierar ”god ekonomi”. Stora underskott i resultaträkningen kan ju också bero på ”dålig” ekonomi! Att den ansamlade förlusten växer år efter år kan alltså indikera ett problem, men behöver inte alltid göra det. Man måste analysera föreningens ekonomi för att avgöra vad underskottet beror på, om det är ett ”dåligt” underskott, eller ett ”acceptabelt”. Dagens bokföringsregler är dåligt anpassade till bostadsrättsföreningarnas situation.

    Se för övrigt senaste debattinlägget och förslaget från de ledande branschorganisationerna.

  61. Carin skriver:

    Hej!

    Jag kollar just nu på en bostadsrätt i en förening från 2010, men i ett hus från 1930. Huset är helt ROT renoverat 2010 och har lån på 7,5 miljoner. De har valt att skriva av fastigheten på 50 år vilket gör att hela avskrivningen på 700′ blir ett underskott som ackumuleras år efter år.

    Då intäkterna endast är 600′ (huset har 13 lägenheter) så har de ingen chans att täcka dessa avskrivningar helt utan bara runt 50-100′.

    Min fråga: är det problematiskt med att detta underskott ackumuleras år efter år? Måste fastigheten skrivas av på 50 år eller kan det utökas? Hur bedöms denna risk i en så liten förening?

  62. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Det går inte avgöra frågan utan att analysera redovisningen. Se föregående fråga.

  63. Marie skriver:

    Hej,

    Hur ska man tänka?
    Rekomenderad avsättning för kommande underhåll är 800 tkr
    Föreningen har lån om 80 milj kr – säg att föreningen ska göra en rimlig amortering, vad nu det kan vara 1%?
    Kan man tänka så att resultat exkl avskrivningar ska räcka till planerat underhåll och att man sedan kan använda dessa pengar för att amortera för att ekonomin ska anses skötas på ett bra sätt? Eller hur ska man tänka?
    /Tacksam för snabbt svar!

  64. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Man kan inte använda samma peng till både amortering OCH underhåll. Amortering 1% = 800 tkr, underhåll 800 tkr, summa 1600 tkr. (Förutsatt att den rekommenderade avsättningen är rätt beräknad.)

  65. Viktor skriver:

    Hej,
    Jag vill spinna vidare på Staffans fråga från 18/8-15:

    Om negativa resultat, endast orsakade av avskrivningar (värdeminskning på fastighet), endast är ett bokföringstekniskt problem – vad händer den dagen som fastigheten faktiskt ska rivas (fastighetsvärdet=0) och BRF sitter med gigantiska ackumulerade minusresultat?

    Om jag köper in mig i en BFR som äger en fastighet som kan komma att rivas inom 25 år, och jag själv planerar att bo där i dessa 25 år, vem betalar tillbaka mina investerade pengar när det inte längre finns någon köpare att sälja lägenheten till? Hur fungerar det? Vad händer med all ackumulerad minusresultat ”till slut”?

  66. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Frågorna är hypotetiska och kommer inte att inträffa. En bostadsrättsfastighet kommer aldrig rivas, eftersom den aldrig kommer tillåtas förfalla. Möjligen kan den dock upphöra att vara bostadsrätt, och därefter förfalla, och rivas. När en bostadsrättsförening upphör att vara bostadsrätt, säljs den till marknadsvärde, och innehavarna delar på försäljningssumman (efter att skulderna betalats). Denna summa har ingenting med ev. bokfört restvärde att göra.
    Några garantier att få tillbaka investerade pengar har man aldrig, det är marknadsvärdet som gäller, i alla lägen. Finns det ingen köpare, ja, då har man förlorat allt.

  67. anders skriver:

    Hej sitter i styrelsen i en brf. i avgiften som vi tar ut skriver vi varje av 177 000 Och sätter av 85000 till underhåll varje år. Enl underhållsplanen har vi ca 200 000 i underhåll varje år. kan vi anv avskrivningar till att bet underhåll med?

  68. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Ni disponerar över föreningen ekonomi helt fritt, och kan (och ska) använda dessa medel till underhåll. Kan även användas till amortering.

Lämna ett svar

Du måste vara inloggad för att kunna posta kommentarer.