Avskrivningar – kostnad eller intäkt?
Bostadsrättsföreningens ekonomi – avskrivningar
Vi kommer prata mycket ekonomi och årsredovisning på Styrelsetips, och vi börjar med den mest intressanta posten i bokslutet – avskrivningarna. För att förstå en bostadsrättsförenings ekonomi måste man förstå avskrivningarnas roll i föreningens kassaflöde.
Vi börjar med ekonomens perspektiv:
Exempel: Föreningen låter utföra ett dyrt underhåll som kostar 2 miljoner. Lån tas upp och fakturorna betalas. Men beloppet tas inte upp som en kostnad i resultaträkningen, utan det “aktiveras“, dvs beloppet delas upp på t ex 20 år, och kostnaden blir då bara 100.000 per år. I resultat-räkningen kommer det stå “Avskrivning underhålls-åtgärd 100.000 kr”.
Ur medlemmarnas perspektiv innebär det att de får underhålls-åtgärden så att säga på avbetalning och betalar bara 100.000 per år, via sina månadsavgifter, 20 år framåt.
Avskrivningar brukar tillämpas på den ursprungliga byggkostnaden, på större underhållsarbeten, och på inköp av maskiner och utrustning. Varje sak skrivs av för sig med en individuell tidsplan. I års-redovisningen summeras alla avskrivningsbelopp ihop till en rad i resultaträkningen, “Avskrivningar”.
Men allt detta är bara bokföring! Vad händer i verkligheten? Hur ser det ut ur styrelsens perspektiv? Nu ska vi “följa pengarna”!
Underhållet kostade 2 miljoner. Detta betalas när fakturorna kommer, och betalas med lånade pengar och betalas direkt (ingen avbetalning här inte). Föreningen betalar alltså 2 miljoner, och föreningens skuld ökar med 2 miljoner. Men varje år därefter, när det står avskrivning 100.000 i årsredovisningen, innebär det att föreningen får tillbaka 100.000 av medlemmarna, i kontanta pengar! Dessa 100.000 betalas aldrig ut till någon, utan pengarna stannar kvar på föreningens kassakonto.
Föreningen får alltså ett kontant överskott varje år på 100.000 kr.
Vad ska dessa pengar används till, eller vad kan de användas till? Ja, ekonomens svar är att dessa ska användas till att amortera ner det lån som togs för att betala det ursprungliga underhållet (2miljoners-lånet). Men i praktiken finns inte denna koppling, inga pengar är “öronmärkta”. Lånet togs kanske med mycket lång amorteringstid, eller kanske amorteringsfritt. Därför kan dessa 100.000 i praktiken användas till vad som helst. En god regel är dock att de ska användas till nya underhållsåtgärder. Alternativt till att lösa lån (vilket som helst) när man samlat på sig för mycket likviditet.
Sammanfattning: Ur styrelsens perspektiv är avskrivningarna att betrakta som en slags intäkt, ett överskott som fyller på kassan (likviditeten), och förstärker föreningens ekonomiska handlings-utrymme. Avskrivning = kassapåfyllning.
© Borättupplysning Skåne
Mark (tomter) brukar aldrig skrivas av. Mark ”förbrukas” inte, minskar inte i värde av den anledningen. Det är alltså fel att göra avskrivning på markvärdet. Endast fastigheten (byggnaden) brukar skrivas av.
Hej Lennart,
Vi köpte i våras vår fastighet. I den ekonomiska planen fanns inte avskrivningar med. När nu SBC kommer med förslagen budget vill de att vi skall skriva av 1% och detta skulle innebära att vi skulle behöva öka avgiften med 24% enligt dem. Jag har talat med revisorer och jurister som många anser att vi skall skriva av en symbolisk summa (10′ per år) och sedan 2% på de nyligen bytta stammarna och ny el. Jag förstår inte varför man skall skriva av en fastighet som knappast kommer att minska i värde, och dessutom om det innebär en ökad kostnad. I budgeten finns avsatt för underhåll och ytterligare renovering. SBC står på sig om att vi måste skriva av enligt lag. Vad är det som gäller egentligen?
Typiskt att utelämna avskrivningarna i den ekonomiska planen, det är ett vanligt sätt att få kalkylen att se bättre ut än vad den kanske är inför ombildningen.
Men till frågan: Det finns inget abolut lagkrav att skriva av byggnaden, bara slentrian och ”god redovisningssed”. För vår del anser vi att det inte finns tillräckliga skäl att skriva av byggnadsvärdet, lika lite som man skriver av marken. Läs alla tidigare frågor och svar!
Det är ni i styrelsen som beslutar hur ni ska göra och hur bokslutet ska se ut, inte er redovisningsbyrå SBC. Men tänk på att om ni slopar avskrivningarna i er budget, måste ni se till att kompensera uh-budgeten för den ekonomiska ”intäkt” som avskrivningar trots allt genererar. Ni kanske ändå behöver höja avgiften, även om ni slopar avskrivningarna!
Tydligen många som inte förstår att en fastighets livslängd idag inte är mer än 25 år, d v s fastigheten ska betalas innan den rivs eller innan omfattande renoveringar. De som ska betala är köparna.
Livslängden är nog längre än 25 år, mycket längre, särskilt om det är en bostadsrättsfastighet (det finns nämligen ett mycket starkt intresse att underhålla en sådan, jämfört med en hyresfastighet). Men det är rätt att det kan komma mycket stora renoveringsbehov, fortare än man tror, redan efter 10-20 år.
Om avskrivningen i en brf hittills varit enbart 1,58% av anskaffningsvärdet, men nu enligt de nya K3-reglerna bör vara 2 % (dock enbart på byggnad, ej på mark) är det då möjligt/lagligt/lämpligt att göra en bokslutsdisposition enligt följande: Skriv upp värdet på mark till nuvarande taxeringsvärde och gör motsvarande nedskrivning av byggnadsvärdet så att det ursprungliga anskaffningsvärdet är intakt. Skriv därefter fortsättningsvis av 2 % av byggnadsvärdet. Som sagt: Är detta möjligt/lagligt/lämpligt?
Jag svarar på den sista frågan: Möjligt? Ja. Lagligt? Troligen. Lämpligt? NEJ! Då måste man införa en motsvarande uppskrivningsfond (och nedskrivningsfond?). Det krånglar till balansräkningen, och gör den än mer obegriplig och svårtolkad. Man vinner absolut ingenting på det.
Om jag förstått alla frågor som ”cirkulerar” om avskrivningar rätt, så torde svaret vara : Man KAN för enkelhetens skull strunta i att göra avskrivningar, har jag uppfattat rätt ?
Är själv ordf. i en Bostadsrättsförening.
Ja, enligt vår uppfattning kan man det. Men troligen kommer föreningens revisor ha invändningar, särskilt mot bakgrund av Bokföringsnämndens ställningstagande nyligen om rak avskrivningsplan.
Vi har 2008 byggd fastighet och vi betalade hela kostanden på varje lägenhet så föreningen har inga skulder. Förra året sa revisorn att vi borde göra om till linjär avskrivning och höjde då förstås avskrivningen betydligt. Visst förstår jag att vi måste samla i ”ladorna” för framtida renoveringar, men ska man ha samma avskrivning i en obelånad ny fastighet som i en belånad fastighet?
Ditt exempel visar just på problemet med för stora avskrivningar. Särskilt obelånade föreningar kommer få stora problem med sin resultaträkning, eftersom avskrivningarna kommer överskrida behovet av uh med råge (någon amortering finns ju inte). Man kommer få dras med ständiga negativa resultat och växande balanserade underskott. Hur vettigt är det?
Har precis fått vår årsredovisning för 2013 och vi har avskr på
ca 800 000 och förstås då ett underskott i årets resultat på ca 300 000.
Vad skulle hända om man istället för 800 000 bara skriver av
500 000 då blir det ju iallafall 0 i resultat. Och ett mellanting mellan linjär och progressiv avskrivning?!
Ja, det verkar kanske vettigare. Men vad som är rätt eller fel kan jag inte avgöra endast utifrån dessa uppgifter, för det beror på hur mycket lån ni har och amorterar, och hur er uh-avsättning ser ut.
Om man i fallet ovan (Judit) vill ha ett nollresultat i resultaträkningen och dessutom måste göra avskrivningar i 50 år för byggnaden, innebär att efter 50 år har man betalt byggnaden 2 ggr, dels när man köpte den genom sin insats och dels genom avgiften under 50 år för att ”betala” avskrivningen. Föreningen i sin tur har ett stort kapital som man kan fråga sig vad man ska göra med.
Resonemanget att avskrivningspengar ska användas till kommande underhåll måste vara fel då blir det en dold underhållsfond.
Annan fråga
Det sägs ofta att man måste avsätta pengar till framtida underhåll och renoveringar. Mindre behov kan jag förstå men inte större. Om man avsätter pengar i 25 år för en kommande större renovering t.ex stambyte, så betyder det att man betalar i förtid. Den som då säljer efter 25 år har dels betalat sin ”egen” kostnad samt även den framtida renoveringen som man inte kommer att använda. Därför borde man efter 25 år låna pengar för renoveringen som då kommer att betalas framöver av de som har nytta av den.
Instämmer helt. Stora framtida uh-kostnader måste hanteras med viss nyupplåning. Gäller särskilt skuldfria föreningar, men även belånade föreningar.
Jag är med i en ombildad BRF sedan ett drygt år. För 2013 uppkom en förlust som var ganska stor i förhållande tillföreningens intäkter. Förlusten beror till stor del på att vi gör en årlig avskrivning på 1 % av värdet på byggnaden (ingenting om detta i den ekonomiska planen som föreslogs av ombildningskonsulten). Ska vi fortsätta att visa minus varje år så kommer det negativa resultatet att ackumuleras i balansräkningen, eller hur? Hur påverkar detta banklån och värdet på lägenheterna på sikt? Finns det något bättre alternativ? Om vi ska höja avgiften kan det bli en mycket kraftig höjning och bostadsrätterna förlorar stort i värde.
De nya avskrivningsreglerna (om de står sig) kan innebära att alla bostadsrättsföreningar kommer redovisa större eller mindre förluster i resultaräkningen, men inte i kassaflödet. Det ska en banktjänsteman kunna inse. Men vissa bostadsrättsföreningar, särskilt nybildade, kan ha en grundläggande brist även i kassaflödet (”glädjekalkyl”), och då är avgiften för låg, och måste höjas, oavsett avskrivningsmetod. Hur det är just i din förening kan bara avgöras genom en analys, typ Borättupplysning 1.
Borde inte marknadsvärdet av alla lägenheterna ge ett motiverat värde av fastigheten och därmed motivera avskrivningstakten? Avskrivning är ju ändå ett verktyg för att rätt värde av tillgångar skall presenteras i bokföringen. Och rätt värde på en Brfs fastigheter måste vara det lägenheterna säljs för per kvm i snitt?
Nej, inte enligt vår uppfattning. 1. Summan av bostadsrätternas marknadsvärde brukar väsentligt överstiga värdet på liknande fastigheter som inte är bostadsrättsförening. Och det tycker vi är problematiskt. 2. Avskrivningar minskar det bokförda fastighetsvärdet, samtidigt som marknadsvärdet brukar stiga. Det är väl också problematiskt?
Det här med brf-ekonomi och redovisning överstiger mångas kunskaper. Man kan bli förd bakom ljuset av skickliga mäklare, parat med oklara/mångtydiga regler och lagar. Revisorerna för brf har ingen tydlig skyldighet att varna för missledande information eller annonser.
Den svage eller okunnige är ett lätt offer. Tänk om den kanske gör sitt livs investering och har för avsikt att bo där tills man stupar!
Jag har sett exempel på brf på Olympia i Helsingborg där man medvetet gjort väldigt låga avskrivningar, inte gjort avsättning till framtida underhåll och i stället lånat miljon efter miljon för att klara större smällar. Annonsen målar upp sköna bilder med kakelugnar i varje hörna och stukaturer i taket, samt överkomlig månadsavgift.
Man får tänka på att om man köper en bostad i en BRF köper man in sig på lånen också. Betalar man 4 miljoner för bostaden så finns kanske också ett antal miljoner i skuld i brf. Räknar man in det är det kanske billigare att bygga en ny villa!
Jag har ett förslag: alla annonser för brf-lägenheter skulle redovisa en fiktiv månadsavgift som skall beräknas på ett standardiserat sätt, t. ex. så här:
avskrivningar 2 % på stenhus, 4 % på trähus,
avsättning till framtida underhåll 3 % av taxvärdet
kalkylerad räntekostnad om räntan är 6 %
alla andra löpande kostnader
extra avgift för att kompensera historiska underskott av underhåll, avskrivningar och ackumulerade förluster, fördelat på 10 år.
Alla kostnader summerade, utslaget på den utannonserade bostaden, skulle ge presumtiva köpare en ärlig chans att bedömma vad man köper in sig på.
(Komplettera/rätta gärna!)
Bra beskrivning du ger, jag håller med om det mesta!
Ditt förslag om en fiktiv månadskostnad, en slags jämförelseavgift, är intressant, och något jag själv funderat på. Kanske något att utveckla!
Är det rätt eller fel att påstå att avskrivningar är en fiktiv kostnad som bör täcka föreningens faktiska amorteringskostnader?
Ja, jag tycker det är just så man ska tänka. Enda anledningen till att göra avskrivningar är att få en synlig post i resultaträkningen som kan motsvara den planerade eller avtalade amorteringen.
Hej!
Vi är en ett år gammal Brf i ett nybyggt hus.
I vår första budget vill nu kassören höja avgifterna med 8% för att reducera minusresultat till följd av de nya avskrivningsreglerna. (för nollresultat krävs en höjning på 15%). Samtidigt ska vi göra stadgeenliga avsättningar till yttre fond och amortera en halv miljon för att minska den växande kassan.
Mitt förslag är istället att öka avskrivningstiden från 100 år till 140 år vilket skulle ge ett nollresultat i resultaträkningen.
Är det möjligt och vilka invändningar kan man hävda mot ett sånt förslag.
/Henrik
Enligt vårt synsätt ska avskrivningarnas storlek eller avskrivningstakten inte vara utslagsgivande för årsavgiftens storlek. Det är istället avsättningen till underhåll och reparation, och möjligheten att amortera, som är det avgörande. Hur detta görs bäst i just er budget kan jag tyvärr inte svara på här.
Vi i vår förening har nyligen fått ett budgetförslag och efter att jag läst tidigare inlägg ställde jag på budgetmötet en del frågor. De svar jag fick kände jag mig inte helt nöjd med. För att stämma av om jag helt missförstått eller är på väg att förstå, börjar jag med en sammanställning av vår budget.
inkomster ……….. 1 573 000
drift inkl räntor .. 1 099 943
avs yttre uh fond …. 73 000
kvar ……………………. 400 057
Avskrivningar …….. 356 577
Återstår ……………….. 43 480
Första frågan: Avsättningen till yttre underhåll är väl inte heller den en post som medför en utbetalning utan pengarna stannar kvar i föreningen.
Andra frågan: Avskrivningen är ett kapitaltillskott som bör användas till amortering /underhåll. Vi har en fast amortering på 120 000:-. Inget är sagt vad resterande del ska användas till. Stannar de då i föreningen som en ökning av kassan?
Kan även nämna att den som upprättat budgetförslaget ökat avskrivningarna med 97 000 (komponentavskrivning) och samtidigt minskat avsättningen till yttre fond med samma belopp. Det motiveras med -att det nya regelverket leder till att en hel del av de större underhållsåtgärder som finns i underhållsplanen framledes kommer att tvingas läggas upp på avskrivning-.
Första frågan: ”Avsättning till uh-fond” i budgeten är pengar till kommande underhåll, och kan användas under året, eller sparas (i kassan) till framtida underhåll.
Andra frågan: Om avskrivningarna är 356 tkr, och amorteringen 120 tkr, blir det 236 tkr över, som kan användas till ”vad-som-helst”, och det som inte används hamnar förstås i kassan.
Även resultatet, det som ”återstår” hamnar i kassan (eller kommer behövas till något ”vad-som-helst”). Överhuvud taget ska man betrakta alla dessa tre delar som en enhet: Avsättning uh, Avskrivning, och Återstår. Vi kallar det för underhålls- och amorteringsutrymmet. I ert fall blir det 73 + 356 + 43 = 473 tkr. Och det låter betryggande , det är ju ca 30% av omsättningen.
Att öka avskrivningarna, och i budgeten minska avsättningen till uh med lika mycket, blir ett nollsummespel, och förändrar ingenting.
Hej
Jag skulle vilja göra ett försök här om en tanke jag har. Ett exempel:
Byggaren köper mark för 10 milj
Han bygger sedan BR för 40 miljoner (varav 10 milj vinst)
Brf + insatserna köper fastigheten (inkl. byggnad) för 10+40= 50 miljoner. Avskrivningarna görs på 100 år dvs 500 000 kr/år.
Här menar jag att det blir märkligt! För det man ska åskådliggöra är ju byggnadens ekonomiska förbrukning. Mark har ingen ekonomisk förbrukning vilket betyder att marken inte ska räknas med, för det gör väl den idag?? Istället borde avskrivningen göras på kostnaden för byggnaden dvs i detta fallet 40 miljoner vilket sänker avskrivningen till 400 000 kr/år. Markens förhållande till projektet som helhet stiger ju givetvis i värde mer beroende på läge och kan i vissa attraktiva delar vara 40% av anskaffningskostnaden. På grund av att det teoretiskt inte är läget som påverkar byggkostnad utan förhållande på platsen. Skulle väldigt gärna vilja ha en reflektion på detta resonemang!!
Martin
Jag tror du gör en tankevurpa här. Avskrivningar görs ju bara på det bokförda fastighetsvärdet, vilket i ditt tänkta fall är max 40 milj, troligen lägre. Och det är ju vad du själv kommer fram till. Så vad är problemet???
Hej,
Jag sitter i styrelsen för en Samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningar enligt ett anläggningsbeslut av Lantmäteriet.
Eftersom gemensamhetsanläggningarna ägs av delägarna ligger tillgångarna hos dem enligt andelsbeslutet. Föreningen har alltså inga tillgångar, och är ej bokföringsskyldig och har ett förenklat bokslut.
Eftersom vi följaktligen inte kan göra avskrivningar för återanskaffning eller förslitning. Har vi en underhållsplan som ligger till grund för avsättningar för detta ändamål. Jag vet att man i BRF i enlighet med BFN 2003 inte får göra detta genom RR utan en överföring mellan fritt och bundet kapital i BR.
Men, är det i vårt fall helt felaktigt att göra en avsättning via ett 8xxx konto i debet i RR, och ett 2xxx konto i kredit under eget kapital, för att sedan återföra vid ianspråktagande, för att tydliggöra ändamålet med avsättningen, och för att utjämna resultatet det året kostnaden uppstår.
Vi tar ju in avsättningen via avgiften så det är ju enligt din tidigare synpunkt en likviditetspåverkande post.
Det är en intressant frågeställning, och en bra beskrivning av ett problem. Men tyvärr arbetar vi inte med samfälligheter, eller dess bokföring, så detta är inte vårt ”bord”, och vi vågar inte svara.
Hej, tack för en informativ sida. Jag har läst en artikel på SVD med rubriken: Bostadsrättsföreningars dolda skulder ”en tickande bomb”. Om jag har förstått det hela, handlar artikeln om ohållbara avskrivningstider för att göra resultaträkningen mer kosmetiskt tilltalande. Det jag undrar är om kvarvarande kostnaden som är på avskrivning står med på balansräkningen under ”Skulder”?
Nej, avskrivningarna har inget direkt med skulderna att göra. Avskrivningar minskar byggnadsvärdet på balansräkningens tillgångssida.
Samtidigt kan avskrivningar medföra ett ekonomiskt överskott i föreningen som kan användas till att amortera på skulden. Men är avskrivningarna små skapas inget sådant överskott.