21: Beräkningstips 2 – Uh/am-utrymmet ®
Bostadsrättsföreningens ekonomi för underhållet
Den här beräkningen kompletterar den förra, och tillsammans ger de en mycket klar bild av föreningen. Frågan gäller: Är föreningens intäkter tillräckligt stora för att klara framtida underhåll (utan stora avgiftshöjningar)?
Återigen tittar vi på Resultaträkningen. Lägg ihop följande siffror: Reparationer, Periodiskt underhåll, Avskrivningar och +/- Årets resultat. Summan jämförs med Nettoomsättningen.
Detta värde kallar vi för Underhålls- och amorterings-utrymmet (Uh/am-utrymmet®).
Är värdet över 30% – bra! Är det under 0 (negativt) – katastrof!
Denna beräkning är den absolut bästa indikatorn på föreningens finansiella styrka.
Man kan uttrycka det så här: Uh/am-utrymmet® bör vara minst 30%, annars är föreningen underfinansierad. Och ju lägre värdet är, desto tidigare kommer styrelsen tvingas till avgiftshöjningar. Och omvänt, är värdet över eller mycket över 30% kan det finnas utrymme för sänkt avgift.
Tumregeln lyder alltså: Uh/am-utrymmet® bör vara minst 30% av omsättningen. För nya och/eller skuldfria föreningar är gränsvärdet ca hälften, 15%.
Den här beräkningsmetoden har vi på BorättUpplysning tagit fram. Det är en snabb och enkel beräkning, som vem som helst kan göra enbart utifrån resultaträkningen. Den ger en tydlig indikation på hur föreningen står sig ekonomiskt.
Vi förtydligar med ett exempel.
© Borättupplysning Skåne
Obs 1. Ibland redovisas reparationerna som en del av driftskostnaderna, och då hittar man beloppet där. I vissa små föreningar särredovisas dessa kostnader inte alls, och då är det omöjligt att göra en säker beräkning.
Obs 2. Beräkningen förutsätter att föreningens låneräntor varit någorlunda normala (se beräkningstips 1).
Obs 3. Vi vill poängtera att detta bara är en förenklad snabb-beräkning, som endast ger en indikation. Beräkningen bör inte användas för att i tryckt form ”bevisa” att en förenings ekonomi är bra eller dålig. För det behövs det mer noggranna beräkningar.
Observera!
Uh/am-utrymme® är registrerat varumärke hos Borätt-upplysning Skåne.
© Borättupplysning Skåne
Hej,
Ska man ta resultatet efter finansiella poster före eller efter avsättning till underhållsfond? Jag förstår inte riktigt ert nyckeltal eftersom höga kostnader och ett noll-resultat kopplat till en låg omsättning skulle ge en hög procentsats medan låga kostnader och ett högt resultat kopplat till en hög omsättning skulle kunna ge en låg procentsats även om det senare känns bättre än det förra. Hur tolkar man formeln med ord?
För övrigt är detta en jättebra hemsida!
Tack för att du gillar vår hemsida!
Första frågan: man ska ta resultatet INNAN eventuell avsättning till fond eller andra bokslutsdispositioner.
Andra frågan: det är riktigt att procentvärdet blir olika beroende på om föreningen har stor eller liten omsättning, dvs om föreningen har hög eller låg månadsavgift. Det är svagheten i denna beräkning. Vi själva gör alltid beräkningen utifrån föreningen storlek, alltså ett värde kr/m2, det ger en säkrare värde. Problemet är att det inte alltid framgår hur stor en förening är, och då blir “nödlösningen” att istället jämföra med omsättningen.
Denna %-beräkning, i förhållande till omsättningen, är alltså bara en ungefärlig beräkning, en preliminär snabb-beräkning som är enkel att göra, men inte är så exakt, men man får i alla fall en vink om hur läget är.
Att förklara formeln i ord: Hur mycket pengar finns kvar när alla driftskostnader (exkl. rep.) och räntor är betalda? Hur mycket finns kvar till underhåll och amorteringar? Hur stora andel av föreningen intäkter?
Hej!
Jag undrar om ”fastighetskötsel och städning” är samma sak som ”periodiskt underhåll”? I de årsredoviningar som jag kollat på finns inte ”periodiskt underhåll”, tyvärr.
mvh Björn
Nej, det är inte alls samma sak. Fastighetsskötsel och städning är det som görs varje dag eller varje vecka, för att hålla snyggt och i ordning. Med periodiskt underhåll menas stora reparationer och underhållsåtgärder som behöver göras relativt sällan, t.ex. vart 10:e eller 20:e år. Kallas också planerat underhåll, eftersom det kan planeras lång tid i förväg. Om planerat underhåll inte återfinns i årsredovisningen kan det bero på två saker: antingen har inget sådant underhåll gjorts det aktuella året, eller så har man bokfört det under annan rubrik, tex ”reparation och underhåll”, eller bara som ”reparationer”.
Avskrivningen ska den adderas eller subtraheras? Den står som negativ i Årsredovisningen.
Avskrivningen liksom reparations- och underhållsbeloppen ska alltid adderas ihop, även om de är minusposter i resultaträkningen. Vinst/förlust-beloppet ska däremot räknas precis som det står, dvs vinst ska adderas men förlust ska subraheras.
Hej, letar efter något inlägg om förlust i ”årets resultat” och ackumulerat under flera år i ”balanserat resultat”, men hittar inget på er annars fantastiskt informativa hemsida. Vissa föreningar dras med ett stort underskott under det som kallas ”balanserat resultat”, jag har sett ett exempel på upp till 12 miljoner. Hur viktigt/allvarligt är detta (det låter ju inte bra för en novis öron)? Har kontrollräknat alla andra siffror enligt er uträkningsmodell och funnit dem ok (aningens över gränserna men inte farligt).
Stort negativt balanserat resultat ser illa ut och kan vara en varningsklocka. Ofta är ett stort balanserat underskott resultatet av ständiga och varaktiga underskott i den löpande verksamheten, men behöver inte vara det, det kan finnas en ”naturlig” förklaring. Hur det förhåller sig upptäcker man om man gör vår beräkning i ovanstående lektion. Ger beräkningen ett bra värde (ca 25%) så är allt ok, trots negativt balanserat resultat.
Vi kommer i några kommande inlägg gå igenom balansräkningens olika poster.
Hej, jag försöker följa denna formel. Är det akumulerad avskrivning eller årets avskrivning som man beräknar på?
Det är årets avskrivning man ska ta.
Hej!
Borde inte amorteringar ingå i amorteringsutrymmet? Det känns rimligt. Om en förening lägger väldigt lite pengar på underhåll och reparationer, men amorterar väldigt snabbt är det väl fortfarande en ekonomiskt stark förening?
Jovisst. Uh/am-utrymmet® definieras ju som uh-utrymme + avskrivningar. Men i ett bokslut finns ingen amorteringspost, bara en avskrivningspost. Avskrivningsposten används helt eller delvis till amorteringarna.
Hej! Jag har en fråga angående relationen mellan uh/am och föreningens totala storlek (kvm). Om man räknar som du föreslår (19 juni 2012):
”…Andra frågan: det är riktigt att procentvärdet blir olika beroende på om föreningen har stor eller liten omsättning, dvs om föreningen har hög eller låg månadsavgift. Det är svagheten i denna beräkning. Vi själva gör alltid beräkningen utifrån föreningen storlek, alltså ett värde kr/m2, det ger en säkrare värde. Problemet är att det inte alltid framgår hur stor en förening är, och då blir “nödlösningen” att istället jämföra med omsättningen.
Denna %-beräkning, i förhållande till omsättningen, är alltså bara en ungefärlig beräkning, en preliminär snabb-beräkning som är enkel att göra, men inte är så exakt, men man får i alla fall en vink om hur läget är…”
Hur gör man rent praktiskt, vad vinner man och vad är bra gränser? Tack för bra information i denna djungel, vänligen Erik
Ska man räkna per kvm så är det 150 kr/kvm totalyta som gäller. Lägg till minst 1%:s amortering av fastighetslånen. Uh/am-utrymmet™ bör inte avvika mer än 50 kr/kvm från denna schablon. Men det är inte så enkelt som det kanske kan låta, läs mer på styrelsetips: Budget steg 3: Underhåll och investeringar http://www.borattupplysning.se/wp_sttips/budget-underhall-och-investeringar/
samt steg 2: Räntor och amortering
Hej!
För det första: Sanslöst bra hemsida/blogg. Den känns som en skänk från ovan. Tänk om man hade slagit till på någonting utan att ha gått igenom denna skola…
Jag funderar lite på hur man ska tänka kring resultaten av dessa uträkningar när de står i relation till just ett års årsredovisning. Jag sitter och räknar på en BRF som vi är nära att köpa i, och hamnar för 2012 på ett Uh/Am-utrymme på 21,3%, vilket är under 25%. Året innan (2011) landade samma uträkning på 29,6%, vilket är betydligt bättre. Är det illa nog att siffran någonsin varit under 25%, eller kan man ha överseende med sådant om det ser bättre ut andra år?
Jag förstår att detta är generella tips och inte kan tillämpas med exakthet på alla BRF, men har du/ni några tankar om detta?
/Malte
Tack för berömmet!
Man måste komma ihåg att detta beräkningstips är ett mycket förenklat beräkningsätt, som kan ge olika värden olika år. Vi själva använder oss av en mer detaljerad och noggrann beräkning, och då blir variationerna mindre. Ett sätt att komma åt detta är att göra precis som du, räkna på flera år, och jämföra och ta genomsnittet, eller att man kanske kan se en trend. Dessutom är 25% ingen absolut gräns, bara en enkel siffra att komma ihåg och relatera till. I ditt fall är både 21 och 29% antagligen bra värden. Detta sagt med viss reservation, då det kan finnas andra saker som gör att bedömningen måste modifieras.
Hej,
vi har i vår bostadsrättsförening gjort en renovering av hissen efter ca 40 år.
Kostnad drygt 600.000kr som finansieras med lån (amortering på 30 år.)
Är det rimligt att detta bokförs som en kostnad för året – vilket ger en jätteförlust i årets slutresultat? Eller kan vi göra en avskrivning på 30 år?
Det mest normala bokföringsmässigt är att ”aktivera” beloppet, i detta fallet med en avskrivningsplan på 30 år. Särskilt som det är finansierat med lån.
Min förening får ett bra betyg hos er. När jag följer historik kan jag inte finna annat än att föreningen har haft 20 negativa resultat de senaste 22 åren. Föreningen är gammal och har liten låneskuld. Vad är en revisors ansvar?
Många års negativa resultat brukar vara en varningsklocka, men behöver inte alltid vara det. Är vår analys av er förening ok, då är allt bra. En duktig revisor ska också kunna se det.
Hej och grattis till bra sida.
Letar efter vad menas med gränsvärde och varför 12.000.
hälsningar
Björn
Jag antar att du menar föreningens belåning, 12.000 kr/kvm. Det är ingen absolut gräns, men det är ett mycket högt värde.
Hej!
Jag kollar en ekonomisk plan från en nyproducerad brf, och det framgår att under de första 10 år avsätter man per år 25kr/m2 till underhållsfond, ytterligare 25kr/m2 till avskrivningar (anskaffningsvärde 123M kr) och 8kr/m2 till låneamortering, man ökar dessa uppgifter lite varje år under de första 10 år fast inte mycket. Efter de första 10 år finns det inga uppgifter.
Låter det som något rimligt? Eller behöver man kolla några andra uppgifter?
Hälsningar
Daniel
Ekonomiska planer och kalkyler kan vara mycket bedrägliga. De siffror du anger kan vara både bra och dåliga, det beror på. 8 kr/m2 i låneamortering låter väldigt lite, vi rekommenderar minst 1% på lånen, vilket brukar bli mellan 80 – 120 kr/m2. Dessutom måste man kontrollera summeringarna i kalkylen, så att något av beloppen inte ”trollats bort”, vilket faktiskt är ganska vanligt. Det väsentliga är nämligen att kalkylens summering av dessa belopp tillsammans blir tillräckligt, i regel ovanstående amorteringsbelopp + ca 25kr/m2 till rep. och uh. Men man måste också ta hänsyn till låneräntan i kalkylen, är den för låg (under 3%) måste man först räkna upp lånekostnaden, till minst 3%. Även driftskostnadernas måste bedömas, de är ibland grovt underskattade. Ekonomiska planer ÄR svårtolkade, och ibland rent bedrägliga.
Lennart (BorättUpplysning) skriver:
5 december, 2013 kl. 14:36
Uh/am-utrymmet® definieras ju som uh-utrymme + avskrivningar. Avskrivningsposten används helt eller delvis till amorteringarna. Så att amortera mycket är detsamma som att spara till framtida underhåll!
Vad menar du med detta? Avskrivningar på inventarier har väl inget med amortering av lån att göra? Tänker du på avskrivning av lån? Det är iallfall inte det posten ”avskrivningar” avser.
Mvh
Även inventarier kan vara köpta för lånade pengar, och då blir avskrivningen en del av amorteringen. Är de inte inköpta för lånade pengar blir avskrivningen ett sätt att få in nya pengar till nya inventarier i framtiden. Oavsett vilket ingår de i det samlade uh/am-utrymmet®.
… och är inte alla dessa tumregler lite väl stränga förövrigt? Har analyserat cirka 15 årsredovisningar och ingen klarar kriterierna. Jag menar det är inte så att dessa är några katastrofföreningar direkt, sällan folk i Stockholm flyttar ut för att de är rädda för höga höjningar av månadsavgiften eller dylikt…
Tumregler är ju bara tumregler, och är ganska grova till sin karaktär. Och en förening som inte klarar de högsta kriterierna blir ju inte automatiskt en katastrofförening, det är ju en fallande skala från riktigt bra till riktigt dålig.
Sen kan du ha rätt i att man i Stockholmsområdet kanske är mindre känslig för förändringar i månadsavgifterna, eftersom man har relativt höga personliga räntekostnader.
Såvitt jag förstår ska inte avsättning till yttre fond räknas med i nyckeltalet? Varför inte? Det är ju trots allt medel som kommer att användas till underhåll i framtiden.
Jag har räknat i absoluta tal samt per kvm och får samma procent! Av dina svar framgår det att du anser det vara säkrare att räkna kr/kvm, men procenten blir ju samma, förstår inte?
Ska man räkna på boarea eller totalarea?
Angående ”avsättning till yttre fonden” så är det enbart en bokföringstransaktion. Det tillförs inga nya pengar till underhållet. Se avsnittet ”Underhållsfonden – finns den?” på Styrelsetips.
Att räkna per kvm är säkrare, och då menar vi själva bedömningen, att det är säkrare att bedöma resultatet utifrån kr/kvm, och inte utifrån en viss procent av omsättningen. Tumregeln om 30%, det är just bara en enkel tumregel, det kan vara tillräckligt i en förening, men kanske otillräckligt i annan. Men räknar man kr/kvm får man ett säkrare resultat. Läs mer om detta på Styrelsetips.
I detta sammanhang ska man alltid räkna per totalyta, dvs bostadsyta + ev lokalyta.
Hej!
Tack för en bra sida.
Blir lite konfunderad hur jag ska räkna på en ny förening (nybyggnation) som ännu inte existerar och därmed inte har någon årsredovisning, endast en ekonomisk prognos.
Där anger man för år 1:
Årsavgifter 1530 tkr
Löpande underhåll 25 tkr
Fond 130 tkr
Avskrivning 640 tkr
Amortering 30 tkr (med 7,8 % uppräkning per år)
Kan jag få fram nåt vettigt nyckeltal med dessa siffror?
Nej, utifrån denna uppräkning av siffror går det inte att göra någon beräkning alls. För att kunna anlysera en kalkyl (eller ekonomisk plan), måste man se hela uppställningen och se exakt hur det är uträknat och vilka belopp som summeras ihop (och vilka som utelämnas).
OK. Men kan man i detta skede räkna in underhållsfonden? Den är ju en post i kalkylen (dvs ingår i summeringen av kostnaderna jmfr med årsavgifterna) som inte försvinner bara för att det inte är en riktig peng som sätts in på ett konto. Pengarna finns ju kvar i föreningen, menar jag. Nu utgår jag från hur den redovisas i den ekonomiska planen jag tittar på. I årsredovisningar har jag förstått att man ”trollar” lite
Ja, om posten ”avsättning till uh-fond” är med som en post i kalkylen då är det antagligen en riktig post som ska räknas med. Men det finns många andra fällor och problem i en ekonomisk plan.
Är det vanligt i nya brf idag att man börjar med extremt låg amortering (0,1 %) som sen skalas upp med en viss procent varje år? (Trots uppskalningen har amorteringen blivit knappt 0,3 % år 16 i kalkylen!) Eller är det bara ett sätt att få till lockande avgifter vid försäljningen iom att amorteringen är obefintlig i början?
Du har själv dragit den korrekta slutsatsen!
Tack för bra tips!
Fråga:
Om resultatet ligger runt 95% pga rörelseintäkter och rörelsekostnader ligger nära och resultat runt plus/minus några tusen?
Hur ska det tolkas?
Föreningen är gammal och saknar lån.
/C
Jag kan inte svara, för jag förstår inte siffrorna eller frågeställningen.
För att få ett bra svar, beställ en Borättupplysning.
Tackar för en väldigt informativ sida angående bostadsrättsföreningar!
Sitter och kikar på en lägenhet och ska på visning snart och ville ha en hum om hur ekonomin är i föreningen innan dess. Om det visar sig att lägenheten/fastigheten är i gott skick och verkar passa mig så kommer jag förmodligen att beställa en Borättupplysning men tills dess ville jag försöka reda ut en del saker själv.
Problemet är att Årsredovisningen är väldigt knapphänt och såvitt jag kan se är de enda utgiftposterna följande:
- Övriga externa kostnader
- Avskrivningar
- Räntekostnader
Går det ens att göra en någorlunda korrekt Uh/am beräkning med endast den informationen?
Mvh, Mikael
Du har rätt i att med en så tunn resultaträkning blir det svårt att göra vissa beräkningar. Men vi har skaffat oss stor erfarenhet, och kan ofta ”läsa mellan raderna” och göra vissa kvalificerade gissningar. Vi försöker också jämföra siffrorna några år bakåt i tiden.
Vi brukar alltid kunna få fram en analys, även om det ibland sker med ett visst mått av osäkerhet. Det nämner vi i så fall.
Hej och tusen tack för en superb hemsida. Jag har lärt mig mycket här.
Jag funderar på att köpa en lägenhet i en relativt ny förening som har 33% lån. Det är en liten förening på nio lägenheter och som är relativt ny, från 2013. Här kommer siffror för årsredovisningen 2015.
Åretsintäkter är: + 451 084 kr
Driftskostnader: – 116 759
Avskrivningar: – 72 977
årets resultat: + 155 644
Får en procentsats på 7% men vet inte om det stämmer iom. att årets resultat är på plus. Vet dock ej om jag har räknat rätt. Rekommenderar ni köp eller ser det dåligt ut? Det känns skrämmande om siffran verkligen är 7%.
Jag får faktiskt ett betydligt högre värde:
(72 + 155) / 451 = 50%
Därtill kommer reparations- och uh-kostnader, så värdet är kanske ännu högre!
Med stor reservation för att jag inte sett hela resultaträkningen, och att siffrorna ovan verkligen stämmer, och inget väsentligt är utlämnat.
Säkrast är att du beställer en Borättupplysning..
Hej,
Jag förstår inte hur man räknar ut uh/am-utrymmet
Om föreningen har angett:
Rep. och underhåll 45.399kr
Avskrivning vid årets början: 3.307.988kr
Årets avskrivning enligt plan: 190.000kr
Upplupna kostnader: 85.197
Utgiftsräntor: 26.295kr
Förutbetalda avgifter: 92993kr
Årets resultat: 52.197kr
Nettoomsättning: 1.468.062kr
Vad innebär det?
Lägg ihop Rep o underhåll, Årets avskrivning, och Årets resultat (i tkr): 45 + 190 + 52 = 287. Dela med Nettomsättningen 1468 = 0,20 = 20%.
Definitionen på uh/am-utrymmet är ”de pengar som har eller hade kunnat användas till underhåll och amortering”.
Hej!
Tack för en superbra sida!
Har jag verkligen räknat rätt här?
Rep+underhåll -1.497′
Årets avskriv -405′
Årets resultat -1.400′
Nettoomsättning 2.180′
Föreningen ligger på -150%?
Låter ju helt osannolikt!
Balanserat underskott på 46 lägenheter har varit -9.500′ både 2013 och 2014. Men de har en yttre rep.fond på 200′, sparkonto på 1.400′ och avräkningskonto hos fastighetsägarna om 1.100′. Har jag fel eller är det en otroligt dålig förening? Det låter så märkligt alltihop!
Alltså, enligt vårt eget exempel i lektionen ovan: ( 1497 + 405 – 1400 ) / 2180 = 0,23 = 23%
Hej!
I vilken grad är detta mått beroende av att avskrivningarna är tillräckligt höga, dvs avspeglar förslitningen etc. Med andra ord, hur hanterar måttet en förening som skönmålar verkligheten med för låga avskrivningar.
Både och. Måttet är helt oberoende av avskrivningarnas storlek, så länge intäkternas storlek är desamma. Om en förening t ex minskar avskrivningarna, så kommer ju, allt annat lika, årets resultat att öka i motsvarande grad, och uh/am-utrymmet förbli oförändrat. Skulle föreningen däremot samtidigt sänka t ex årsavgifterna, kommer naturligtvis uh/am-utrymmet minska i motsvarande grad.
Ok, Tror jag fattar vad ni är ute efter: det finansiella sparandet. Men varför delar ni med omsättningen? Hur ser ni på att dela sparandet med ytan istället?
Lektionsavsnittet med Uh/am-utrymmet är en enkel beräkning som kan göras direkt utifrån resultaträkningen. Det är inte alltid man känner till ytan, den kanske inte finns angiven i årsredovisningen.
När vi själva beräknar uh/am-utrymmet i våra analyser, gör vi alltid beräkningen utifrån föreningens ytor, vilket ger en säkrare bedömning.
Hej,
Tack för en bra guide! Har en fråga kring en potentiell förrening jag räknar på. Tilläggas är att fastigheten är från 2015 och jag vet inte i vilken grad nyckeltalen då stämmer?
Reparation och underhåll 108 029
Periodiskt underhåll -
Avskrivningar 1 641 370
Årets resultat 32 080
Nettoomsättning 3 960 691
Fick det till ca 45%
Kan tilläggas att föreningens resultat var – 500 000 under 2015, nu + 32 080
Hittade inget Periodiskt underhåll i årsredovisningen, men det kanske inte är vanligt så tidigt i fastighetens ålder? Antar att trappstädning och sophämtning inte räknas in här.
Tack på förhand,
Anders
Din uträkning verkar stämma, och uh/am-utrymmet verkar vara helt ok, särskilt för en så nybyggd förening. Men man måste se till alla andra faktorer och bedöma helheten, innan man kan dra någon bestämd slutsats om föreningen. Observera också att ovanstående beräkning bara är en enkel tumregel. Själva gör vi beräkningen på ett mer noggrant och detaljerat sätt, baserat på föreninges ytor.
Vår förening har bundna tillgångar i form av hyresrätter i föreningen. Hur kan vi räkna in denna tillgång i nyckeltalet Uh/am-utrymmet? Det borde kunna räknas in eller vad säger ni.
Det är riktigt att kvarvarande hyresrätter kan representera en dold tillgång. Dock finns det inget enkelt sätt att räkna in detta i Uh/am-utrymmet, inte i den enkla formel som utgör vårt ”Beräkningstips”.
En försäljning av en hyresrätt innebär en engångsintäkt, som kan innebära minskad belåning och räntekostnad, men innebär också en minskad (hyres)intäkt. Viktiga faktorer som spelar in är försäljningspriset på orten, skillnaden hyra/månadsavgift, och ränteläget.
I våra egna analyser gör vi en överslagsberäkning på allt detta och justerar Uh/am-utrymmes-värdet därefter. Men i vårt förenklade ”Beräkningstips” ingår det inte, tyvärr.