Reparation, underhåll, investering – vad är skillnaden?

 

OBS!  Nedanstående text och råd kanske inte är tillämpbara fullt ut med de nya bokföringsreglerna ( K2 / K3 ).

 

När man i bostadsrättsföreningen talar om reparationer och underhåll kan det ibland uppstå viss förvirring och sammanblandning. Vi ska reda ut dessa begrepp, och vilken betydelse de kan ha för bokslutet.

 

(Obs. Kontobeteckningarna här avser Hsb:s anpassade kontoplan. Andra förvaltare använder andra kontoplaner och andra kontonummer.)

 

Reparationer brukar betyda mindre reparationer av akut karaktär. Kallas också löpande underhåll. Saker som går sönder och som måsta lagas, eller småsaker som behöver fixas. En trasig dörr, ett nytt eluttag, en akut vattenläcka. Bokförs på ett 41-konto. Dessa reparationers akuta karaktär (eller mindre värde) gör också att de inte brukar föregås av ett styrelsebeslut, utan beslutet tas ofta av ordföranden eller någon anställd eller kontrakterad entreprenör. Det finns dock reparationer som inte är så akuta, och då kan de behandlas på styrelsemöte.

Planerat eller periodiskt  underhåll däremot är, som namnet anger, planerade åtgärder, och de är ofta av större och kostsammare slag. Det kan vara ommålning av fönster, omläggning av tak, utbyte av hisslinor. Man målar t ex om alla fönster, och inte bara ett eller några, och man gör det i förebyggande syfte, innan något går sönder eller blir riktigt dåligt. Åtgärden är ofta upptagen i en underhållsplan, och bygger alltid på ett styrelsebeslut. Det finns alltså ett moment av “fritt val” här, man kan välja om man ska genomföra åtgärden nu, eller ett annat år. Ibland kan dock en akut skada göra att man tvingas tidigarelägga ett planerat underhåll. Man bör i regel ta in anbud på planerade underhållsåtgärder (åtminstone de större), och alltså kunna välja det mest fördelaktiga anbudet (som inte nödvändigtvis behöver vara billigast).

Planerat underhåll bokförs på ett 42-konto, och poängen då är att dessa kostnader, som kan vara betydande, kan regleras (skenbart) mot föreningens underhållsfond. (Läs mer om detta längre ner.)

Vissa större åtgärder kan man dock istället ta som en investering. Det kan vara ett nytt cykelskjul, stambyte/releining, eller annan större ombyggnad eller installation. Poängen är att kostnaderna inte belastar resultaträkningen direkt, utan aktiveras i en avskrivningsplan, dvs skrivs av med ett visst %-belopp varje år.

För att kunna bokföras som en investering krävs dock i regel att det är någon form av nyanskaffning.  T ex nya tvättmaskiner, eller nya fönster. I det senare fallet när man ersätter befintliga byggnadsdelar måste restvärdet på de gamla delarna skrivas ner enligt särskild beräkning, sk. utrangering. Att på detta sätt dela upp en byggnads utbytbara beståndsdelar i separata avskrivningsplaner kallas komponentavskrivning.

Om man gör ett antal större underhållsåtgärder samtidigt kan dessa samlas i en gemensam post kallad “fastighetsförbättringar“, med en gemensam avskrivningstid.

Gränserna mellan reparationer – planerat underhåll – investering är flytande. Många åtgärder kan klassas som antingen det ena eller det andra, beroende på hur man väljer att de ska bokföras. T ex kan ett takbyte bokföras antingen som planerat underhåll, eller aktiveras som en investering. Om det ska vara det ena eller det andra är upp till styrelsen att besluta, och styrs ofta av vilket som passar bäst bokföringsmässigt! (Detta intressanta ämne ska vi utveckla mer i ett kommande avsnitt). Ibland har dock föreningens revisorer också synpunkter på detta, om de är noggranna.

Viktigt att förstå är att om man bokför på ena eller andra sättet spelar ingen roll för föreningens likviditet. Åtgärden kostar ju exakt lika mycket vare sig det bokförs på ena eller på det andra sättet, fakturorna måste betalas med samma belopp oberoende av bokföringssätt. Inte heller spelar det någon roll hur åtgärden finansieras, om det sker genom lån eller genom egna sparade medel.

Däremot kommer resultat- och balansräkningen att se olika ut. Om åtgärden bokförs som löpande underhåll (reparation) på ett 41-konto drar det ner året resultat (vinst) direkt, samma år. Bokförs det som planerat underhåll på ett 42-konto drabbar det också årets resultat, men, här kan man då i efterhand “reglera” kostnaden mot underhållsfonden, och inför medlemmarna visa upp ett “snyggare”, mer utjämnat, bokslut. Observera dock att detta enbart är en bokföringstransaktion, en omföring i balansräkningen. Det förändrar inget i det faktiska resultatet, eller pengamässigt.

En investering tas däremot inte alls upp i resultaträkningen, inte mer än att avskrivningsbeloppet ökar. Föreningens årsresultat blir alltså betydligt bättre just det året. Men observera, detta är bara skenbart, på pappret. Föreningens kostnad (utgift) för underhållet har ju inte blivit mindre.

 

© Borättupplysning Skåne

16 svar till “Reparation, underhåll, investering – vad är skillnaden?“

  1. Lars-Olof Zetterlund skriver:

    Hej, tack för väldigt bra och informativ information! Jag har en fråga angående planerat underhåll på 42-konto, där man kan ”reglera” kostnaden mot underhållsfonden. Jag förstår inte varför detta ger ett ”snyggare” mera utjämnat, bokslut. Kostnaden landar väl ändå med full kraft i RR, så RR blir inte snyggare. BR kanske blir snyggare dock? Tack för lite ytterligare hjälp att förstå detta.

    Vänliga hälsningar
    Lars-Olof

  2. Lennart (Borättupplysning) skriver:

    Du har rätt i ditt resonemang, föreningens resultaträkning och resultat (vinst/förlust) förändras inte alls. Det blir ingen skillnad om en uh-åtgärd bokförs på ett 41-konto eller ett 42-konto. Men den här ”regleringen” mot uh-fonden visas ju ibland som ett ”tillägg” till resultaträkningen, nedanför resultatet, i ett försök att pedagogiskt visa att planerade uh-kostnader kan tas från uh-fonden, samtidigt som en del av resultatet ”sätts av” till fonden. Och det är väl det som är själva tanken med uh-fonden. Men allt är ju bara en ”skenmanöver”, ett flyttande av siffror i balansräkningen.

  3. Eric S skriver:

    Hej och tack för en otroligt bra sida och pedagogiska förklaringar.

    Har en fråga kring utrangering. Låt säga att man 2014-2016 byter alla föreningens fönster och senaste fönsterbyte gjordes 1993. Jag misstänker att fönster skrivs av på 20 år. Blir utrangering då aktuell? Och om fönstren skulle bytas innan hela avskrivningstiden har gått, hur stor blir då utrangeringen?

    Och en extrafråga, vilken typ av fastighetsunderhåll eller investering bör höja värdet på byggnadstillgångarna i balansräkningen (positivt Årets anskaffningsvärde)?

    Mvh Eric

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Angående fönsterbytet: Det beror på hur fönsterbytet 1993 bokfördes. Om det bokfördes med särskild avskrivningsplan, då är ju saken helt klar, då ser man ju enkelt om det återstår något värde att utrangera eller inte. Om fönsterbytet däremot bokfördes som allmänt underhåll, då blir det betydligt svårare. Antingen försöker man beräkna den dåtida kostnaden för fönsterbytet i relation till dåvarande byggnadsvärde, och sen räkna fram en motsvarande andel av de avskrivningar som gjort sedan dess. Och då finns det nog någon form av restvärde kvar, som kan utrangeras. Eller så väljer man den enkla vägen, och säger att det helt enkelt inte går att beräkna. Alltså ingen utrangering.

      Extrafrågan: Det blir ju bara investeringar som höjer det bokförda värdet. Vad som kan passera som investering är omtvistat, avgörs ofta av revisorerna. Det finns inget självändamål att höja det bokförda fastighetsvärdet till varje pris.

  4. E skriver:

    Hejsan,

    Tilläggsisolering av vind, är det underhåll eller investering?

    Tack på förhand!

  5. Marianne jagrell skriver:

    Hej
    Står inför en bodelning gällande ett radhus med äganderätt.
    Vad räknas som investering och vad räknas som underhåll?
    Jag hade tänkt dra av lånekostnader för större
    Förbättringar jag gjort sedan min sambo gick bort 2011.T ex nya fönster, nyvärmepump, kyl och frys samt ugn.
    Är detta investering eller underhåll?
    Tacksam för svar. ( särkullbarnen tycker att allt jag gör
    Är underhåll). Läste någonstans om 500 euro och en tidsgräns på
    Minst tre år skulle anses som investering. Stämmer detta?
    Tack på förhand
    Mvh
    Marianne Jagrell
    Lerberget Höganäs

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Detta är tyvärr inte ”vårt bord”, detta är skattefrågor, som via varken vill eller kan besvara. Avsnittets resonemang om underhåll / investeringar handlar enbart om bostadsrättsföreningens interna bokföring, inte om skattemyndighetens reavinstregler vid bostadsrättförsäljning.

  6. Förvaltning skriver:

    Hej
    Liten förening som gör allt själv. Nu har vi tänkt på att ta in en förvaltare förutom lite småarbeten. Frågan. Kan styrelsen besluta om förvaltning eller måste det tas på årsstämman.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Ja, det kan styrelsen besluta om. Men bör inte göra det, utan behandla frågan på en föreningsstämma. Frågan brukar ha en sådan dignitet att man bör rådfråga medlemmarna.

  7. Lena Holmquist skriver:

    Hej

    om en förening har en betalande hyresgäst i en lokal på 124 kvm och sedan när den blir tom 2013 splittar föreningen upp ytan i 3 olika ytor 1 mindre lokal och 2 lägenhetsförråd (biyta) kan man ändå höja värdet på fastigheten?
    Om det sen visar sig att det saknas bygglov, ansökan avslås för det nya kontoret, ska fastighetsvärdet då minskas?
    Och om styrelsen ändå höjer värdet på fastigheten när inte längre 124 kvm har möjlighet att hyra ut till lokal, är det bokföringsbrott?
    I årsredovisningen året efter har dessutom lägenhetsytan ökats trots avslag på bygglovsansökan.

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Som jag ser det finns det inget direkt samband mellan byggnadsvärde och godkänt bygglov. Om det görs en ombyggnad i form av en investering, kommer byggnadsvärdet i bokföringen automatiskt att öka. Oberoende av bygglov eller ej. Och oavsett vad det är för typ av investering. Har alltså inget med uthyrbar yta att göra.
      Ett annat fastighetsvärde är det som fastställs vid taxeringen, det påverkas av om ytorna förändras. Om detta påverkas av bygglov/inte bygglov är jag däremot osäker på.

  8. Nahid Rastgou skriver:

    hej,jag har en fråga eftersom jag har renoverat hela badrummet förra året i
    Heidenstamsgatan 9 ska stamrenoveringen vara nödvändigt igen eller ska det här lägenheten stryks från listan ?

  9. Marie skriver:

    Hej!

    Jag sitter i styrelsen för en nybildad förening. Det är en nybyggnation, där vi enligt vårt upplåtelseavtal skulle ha indraget fiber vid inflyttande. Det skedde inte, och vi har ännu, ca 10 månader efter inflyttande, inte fått fiber. Vi har på stämman, när vi själva tog över styrelsen, fått reda på att den leverantör dåvarande styrelse (som startade föreningen) hade avtal med, har sagt att de inte kan leverera. Orsaken till detta verkar vara att det är en missuppfattning i hur vår situation ser ut. Vi är en förening med villor, de verkar ha uppfattat det som en enda anslutningspunkt.

    Nu är läget så att det kapital som är avsatt i produktionskostnaden för fiberinstallation, inte räcker för att få en installation hos någon leverantör. Vi behöver finansiera resterande kostnad genom att ta ut en engångsavgift av alla medlemmar, på ca 12 500 kr.

    Vi kommer att undersöka möjlighet att driva detta vidare, mha advokat, för att få tillbaka dessa pengar, av entreprenör eller mäklare, eller vem man nu driver detta mot. Men det är en senare fråga.

    Frågan vi har nu, är hur vi går tillväga för att besluta om denna engångsavgift.

    Kan vi i styrelsen bestämma detta, och skicka ut information att alla måste betala?

    Måste vi ha en extrastämma för att besluta det?

    Eller vilka möjligheter har vi? Vi vill agera snabbt, då vi nu har en offert som vi bestämt oss för, och de kan leverera inom kort, om vi skriver på avtalet.

    Tacksam för svar
    /Marie

    • Lennart (Borättupplysning) skriver:

      Man kan inte ta ut en ”engångsavgift” hur som helst. Det måste i så fall ske i form av ett kapitaltillskott, dvs att insatserna höjs för alla. Om era villor är exakt lika stora och kostat lika mycket, kan kapitaltillskottet vara lika stort för alla, annars måste det vara i proportion till tidigare insatser. Beslut måste fattas av en föreningsstämma, och med 2/3 majoritet. Och sen måste hyresnämnden godkänna beslutet. Allt detta är reglerat i BrL 9:16.

      Ett alternativ, som kanske är bättre, är att föreningen som helhet betalar och tar upp ett nytt lån för detta. Därefter höjer man månadsavgiften något för att täcka den ökade räntekostnaden. Detta kan styrelsen själv besluta om, eftersom frågan om fiber ju redan är klar och beslutad om.

      Allra bäste är trots allt att kalla till en stämma och låta medlemmarna avgöra om man ska göra på ena eller andra sättet.

      Kan föreningen kräva tillbaka dessa pengar från entreprenören? Ja, det tror jag, förutsatt att detta ingick i entreprenaden. Om det blivit fel så är det entreprenörens fel, som gjort en slarvig upphandling av fibern. Skulle det däremot på något sätt vara den förra (byggande) styrelsen som schabblat, ja, då finns det ingenting att hämta!

Lämna ett svar till Marianne jagrell