Avskrivningar – kostnad eller intäkt?
Bostadsrättsföreningens ekonomi – avskrivningar
Vi kommer prata mycket ekonomi och årsredovisning på Styrelsetips, och vi börjar med den mest intressanta posten i bokslutet – avskrivningarna. För att förstå en bostadsrättsförenings ekonomi måste man förstå avskrivningarnas roll i föreningens kassaflöde.
Vi börjar med ekonomens perspektiv:
Exempel: Föreningen låter utföra ett dyrt underhåll som kostar 2 miljoner. Lån tas upp och fakturorna betalas. Men beloppet tas inte upp som en kostnad i resultaträkningen, utan det “aktiveras“, dvs beloppet delas upp på t ex 20 år, och kostnaden blir då bara 100.000 per år. I resultat-räkningen kommer det stå “Avskrivning underhålls-åtgärd 100.000 kr”.
Ur medlemmarnas perspektiv innebär det att de får underhålls-åtgärden så att säga på avbetalning och betalar bara 100.000 per år, via sina månadsavgifter, 20 år framåt.
Avskrivningar brukar tillämpas på den ursprungliga byggkostnaden, på större underhållsarbeten, och på inköp av maskiner och utrustning. Varje sak skrivs av för sig med en individuell tidsplan. I års-redovisningen summeras alla avskrivningsbelopp ihop till en rad i resultaträkningen, “Avskrivningar”.
Men allt detta är bara bokföring! Vad händer i verkligheten? Hur ser det ut ur styrelsens perspektiv? Nu ska vi “följa pengarna”!
Underhållet kostade 2 miljoner. Detta betalas när fakturorna kommer, och betalas med lånade pengar och betalas direkt (ingen avbetalning här inte). Föreningen betalar alltså 2 miljoner, och föreningens skuld ökar med 2 miljoner. Men varje år därefter, när det står avskrivning 100.000 i årsredovisningen, innebär det att föreningen får tillbaka 100.000 av medlemmarna, i kontanta pengar! Dessa 100.000 betalas aldrig ut till någon, utan pengarna stannar kvar på föreningens kassakonto.
Föreningen får alltså ett kontant överskott varje år på 100.000 kr.
Vad ska dessa pengar används till, eller vad kan de användas till? Ja, ekonomens svar är att dessa ska användas till att amortera ner det lån som togs för att betala det ursprungliga underhållet (2miljoners-lånet). Men i praktiken finns inte denna koppling, inga pengar är “öronmärkta”. Lånet togs kanske med mycket lång amorteringstid, eller kanske amorteringsfritt. Därför kan dessa 100.000 i praktiken användas till vad som helst. En god regel är dock att de ska användas till nya underhållsåtgärder. Alternativt till att lösa lån (vilket som helst) när man samlat på sig för mycket likviditet.
Sammanfattning: Ur styrelsens perspektiv är avskrivningarna att betrakta som en slags intäkt, ett överskott som fyller på kassan (likviditeten), och förstärker föreningens ekonomiska handlings-utrymme. Avskrivning = kassapåfyllning.
© Borättupplysning Skåne
Men avskrivningen tas väl upp som en minuspost i resultaträkningen? Hur menar du då att det blir ett kontant överskott?
Alla andra minusposter i resultaträkningen motsvaras av en utbetalning. Men inte avskrivningar, det är enbart en bokföringspost. Man kan säga att beloppet tillfaller föreningen, och ökar föreningens kassa.
Var i de allmäna råden och lagen finns stöd för att göra den typen av avskrivningar på underhåll som du beskriver här? Är det inte bara de investeringar som höjer värdet som ska skrivas av?
Som vi skriver på ett annat ställe finns det underhållsåtgärder som kan hanteras antingen som planerat underhåll eller som investering. Den underhållsåtgärd vi syftar på i ovanstående exempel måste naturligtvis vara av en typ som kan bokföras som investering.
Hej, Jag brottas fortfarande med att förstå hur avskrivningar kan ge en kassapåfyllning. Som ni skriver är ju avskrivningar en bokföringspost och hur kan en bokföringspost generera kontanter? I min värld är enda sättet för en brf att få in kontanter till kassan är avgiften/hyra från medlemmarna samt upptagande av lån. Tacksam för att ni hjälper mig ur min okunskap.
Vänliga hälsningar
Lars-Olof
Du har rätt i att en bokföringspost inte i sig kan generera kontanter. Men medlemmarna betalar in sina månadsavgifter, och en del av dessa intäkter går till avskrivningarna. Men avskrivningarna motsvaras ju inte av någon utbetalning, därför stannar dessa pengar kvar i föreningens kassa.
(inlägget något nerkortat)
På nätet kan man läsa att man kan ifrågasätta avskrivning överhuvudtaget (boratterna.se) eftersom husen i föreningen knappast kan förväntas förfalla under överskådlig tid (75-100 år?) och därefter ”återanskaffas”… Att tillämpa avskrivning känns då som att vi boende betalar ett ”överuttag” på månadsavgiften eftersom avskrivningskostnaden i vår budget betraktas som en kostnadspost. Mot synsättet som Borätterna hävdar invänder ex.vis föreningen FAR. Vad är rätt tolkning/synsätt i denna fråga?
Vad som är rätt eller fel kan nog diskuteras. För vår del är vi benägna att hålla med Bostadsrätterna. Vi ifrågasätter också det meningsfulla i att göra avskrivningar på en bostadsrättsfastighet. Vi kommer att utveckla denna fråga vid ett senare tillfälle här på Styrelsetips.
Det är dock viktigt att förstå att avskrivningsposten i resultaträkningen utgör en väsentlig ”inkomstpost” för föreningens underhåll och amortering, och slopar man avskrivningen på fastigheten måste det kompenseras med en högre avsättning till underhållet, eller på annat sätt bibehållet kostnadsuttag i föreningen. Att tillämpa avskrivning innebär nämligen i normala fall inte ett ”överuttag” på månadsavgiften, eftersom avskrivningar + uh-avsättning tillsammans utgör det sk underhålls- och amorteringsutrymmet. Att slopa fastighetsavskrivningen i syfte att sänka månadsavgiften leder alltså i regel fel.
(inlägget är nerkortat)
Mer i samma ämne. Mao skulle avskrivningarna kunna vara en ”regulator” beroende på om ex.vis ränteläget förändras kraftigt. I en period med troligen tillfällig högre ränta borde lägre tillfällig avskrivning kunna tillämpas för att möta ökade ränteutgifter. Det finns ingen given och ”huggen i sten” avskrivningsnivå utan den kan variera sett över åren i så fall och möta fluktuationer i exvis ränteläget av vad jag kan förstå. … Givetvis vill man ha en rättvis och rimlig månadsavgift och det är intressant att dryfta dessa frågor.
Nja, jag tycker nog att avskrivning eller inte avskrivning är mer av en principfråga, och inte ska variera, avskrivningar ska ju följa en plan. Däremot kan själva amorteringen vara en regulator, och det är faktiskt vad vi förespråkar: i tider med lågt ränteläge bör man passa på att amortera mycket eller lösa lån, medan i tider av högt ränteläge kan man minimera amorteringen, så att årsavgiften om möjligt kan hållas stabil. Avskrivning är ju bara bokföring, medan amortering är verklig utbetalning. Det innebär då också att föreningen går med viss vinst i tider av lågt ränteläge, och redovisar förlust när räntan går upp.
Om vi, som i exemplet, tar ett lån på 2 milj så växer skulden också med 2 milj. och med det också räntekostnaderna. Med 3 % ränta får vi en extra kostnad på 60 000/år första året. Då blir det, i praktiken, 40 000 kvar av dessa 100 000 som vi tar ut i högre avgifter.
Okey om vi med detta ”överskott” löser in dåliga lån, men annars känns det knasigt att inte amortera bort lånet,… eller? På papperet får vi ett tillskott, men inte praktiken ska ju en skuld också betalas.
Det bästa är förstås att inte låna alls, för lån kostar, självklart!
Men det är inte detta vår artikel handlar om. Vår poäng är att föreningens avskrivningar på fastigheten ofta överskrider föreningens amorteringar, och då uppstår ett kontant överskott i finanserna. Detta blir ett extra överskott som kan och bör användas till fastighetsunderhåll. Eller till extra amortering. Men många styrelser har inte riktigt kläm på dessa samband.
Om man tar in ”pengar” för att täcka avskrivningar innebär det att man får ett överskott av ”pengar” trots att resultaträkningen visar ca 0:-.
Hur gör man bäst bokföringsmässigt för att minska ”pengarna” utan att visa underskott om föreningen är väldigt liten?
Jag förstår kanske inte riktigt frågan. Överskottet visar sig i att de kontanta medlen (kassabehållningen) ökar på balansräkningens tillgångssida, samtidigt som byggnadsvärdet minskar i motsvarande grad. Om man tycker att kassabehållningen blir för stor bör man amortera extra eller lösa in lån, då minskar kassabehållningen och lånen med samma belopp i balansräkningen. Resultaträkningen påverkas alltså inte alls.
Eftersom pengarna inte är öronmärkta kan man använda dem till något annat än att betala lån.
Om man t ex renoverar fastigheten med pengarna skriver man då upp fastighetens värde eller reducerar man de ackumulerade avskrivningarna?
Man gör ingenting av detta, vanligt underhåll påverkar inte balansräkningen.
Hej!
Jag bor i en brf. Är styrelsen skyldig att göra avskrivningar på fastigheten. Den minskar inte i värde rent marknadsmässigt. Om det finns en lag eller annan bestämmelse som tvingar oss till att skriva av på fastigheten, vilken är det?
Tack på förhand för svar.
MVH Vilhelm Holm
Det finns ingen lag eller skyldighet att göra avskrivningar på fastigheten, bara tradition och ”god redovisningssed”. Läs tidigare inlägg i denna fråga. Det väsentliga är att det reserveras medel till amortering och underhåll. Avskrivningsposten utgör i praktiken en stor del av detta.
Hej Lennart.
Jag är ny ledamot i en samfällighetsförening. Jag har läst ”Avskrivningar – kostnad eller intäkt?” Kanske blev lite klokare. Men för mig känns det som att man måste ta in de där 100.000:- per år för att i slutändan betala av lånet. Om man använder dem för nytt underhåll, då finns inte tillräckligt med pengar att betala av lånet efter 20 år. Tänker jag fel?
En annan fråga. Om man gör en större investering för kanske 200.000 i en förening, men betalar det kontant. Gör man då ändå en ”avskrivning” i bokföringen? (Får för mig att jag sett den varianten).
Mvh Johan L
Visst måste man ta in 100.000:- i 20 år för att amortera lånet. Men det är sällan ett visst lån är direkt knutet till den planerade avskrivningstiden. Det upptagna lånet löper ofta på mycket lång tid, medan avskrivningen ofta ligger på 5, 10 eller 20 år. Om man då inte vill betala igen lånet ”i förtid” kan man under tiden använda dessa pengar till annat underhåll. Lånet måste naturligtvis amorteras av så småningom, men det blir alltså en senare fråga.
Gör man en investering ska den aktiveras och skrivas av. Helt oberoende av hur investeringen finansieras, med lån eller med befintliga (kontanta) medel. Det finns alltså ingen koppling mellan finansiering (kontant/lån) och bokföringen (investering/vanligt underhåll).
Hej Lennart!
Tack för svar. Vår huvudrevisor hävdar att det finns regler att brf skall skriva av på byggnaden. Han hänvisar till FAR RedU 12. Se http://www.far.se/Du-i-din-yrkesroll/Redovisningskonsult/Nyheter/Inte-ok-att-sluta-gora-avskrivningar-i-BRF.
Mvh
Vilhelm H
Det är väl just detta man kan ifrågasätta. Lagen säger bara att ”Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt..”. Detta tolkas som att alla fastigheter ska skrivas av. Men har en bostadsrättsfastighet begränsad nyttjandeperiod? Och hur lång är den i så fall? Jämför med mark, som enligt praxis aldrig skrivs av. Det finns alltså ingen absolut regel att en fastighet ska skrivas av, bara tradition och ”god redovisningssed”, som revisorerna gärna hänvisar till.
Jag undrar om det är riktigt att göra avskrivning på fastighetens tomt.
På tomten står ett hus med 72 lägenheter. Anskaffningspriset var
75 000 000:- inklusive tomt. Nu görs det avskrivning på hela beloppet.
Tacksam för en kommentar.
MVH, Lars