Vem kan vara revisor? Om revision i en bostadsrättsförening.
En bostadsrättsförening ska ha minst 1 revisor. Denne behöver dock varken vara auktoriserad eller godkänd, utan “vem som helst” kan väljas till revisor. Med “vem som helst” menas att personen ska ha “insikt i och erfarenhet av ekonomiska förhållanden…“. Det innebär att en vanlig, allmänt ekonomiskt kunnig medlem kan fungera som revisor. Kallas då ofta lekmannarevisor eller internrevisor. Det behöver inte heller vara en medlem, det kanske är bättre att en utomstående kunnig och intresserad person anlitas. Det väsentliga är att personen är ojävig, och alltså inte har några släktband eller andra lojaliteter till någon i styrelsen.
Stadgarna kan dock innehålla andra krav, t ex att det ska vara två revisorer, eller att en ska vara godkänd eller auktoriserad. En godkänd revisor har utbildning och är godkänd av Revisorsnämnden, medan en auktoriserad revisor har ytterligare utbildning och erfarenhet (och därmed dyrare). En revisor kan också vara en revisionsfirma. Det förekommer också att man har suppleanter, revisorssuppleant, men denne är bara en ”backup” och spelar i normala fall ingen aktiv roll.
Ingen nu befintlig bostadsrättsförening måste ha en auktoriserad eller godkänd revisor, enligt föreningslagen. Omsättning måste nämligen vara mer än 80 miljoner, och inte ens Sveriges största bostadsrättföreningar når upp till detta.
Revisorer väljs på årsstämman för ett år i taget. I Hsb-föreningar utses dock en revisor av Hsb, medan den andre (lekmannarevisorn) utses av stämman. Revisorer arvoderas antingen med ett fast belopp, eller på räkning (gäller ofta revisionsfirmor). Det är stämman som beslutar om arvodet.
Revisorn ska inte delta i styrelsens arbete, det är direkt olämpligt. Däremot kan styrelsen rådfråga revisorn, det är inte fel att ha en dialog, liksom att revisorn bör påtala fel och brister så tidigt som möjligt, innan felen förvärras. Ansvaret ligger dock hela tiden hos styrelsen.
Revisorn är alltså utsedd av medlemmarna (eller Hsb) för att kontrollera styrelsen, och är ofta den enda möjlighet medlemmarna har att kontrollera att allt går rätt och riktigt till i styrelsen. Revisorn har nämligen rätt att ta del av alla dokument, avtal, räkenskaper och protokoll, något som den vanlige medlemmen inte har. Observera dock att revisorns uppdrag är begränsat, och kanske inte fungerar så som medlemmarna tror. Revisorns huvuduppdrag är nämligen bara att kontrollera att inga oegentligheter förekommer. Revisorn brukar sällan kontrollera hur “bra” styrelsen sköter sitt uppdrag. Men det beror på hur pass engagerad och “petig” revisorn är. Tyvärr är de flesta revisorer varken engagerade eller petiga, utan revisionsuppdragen går på enklast möjliga rutin.
Om medlemmar misstänker att något inte står rätt till i styrelsen kan man kontakta revisorn. En bra revisor bör ta sådana “tips” på största allvar. Men tyvärr är det ganska vanligt att revisorer hyser en viss lojalitet gentemot styrelsen och tar styrelsen i försvar, och det är naturligtvis inte alls bra.
Problemet är att det regelmässigt är styrelsen som föreslår revisor. Här finns alltså ett problem. Initiativet borde mer ligga hos de vanliga medlemmarna att föreslå revisor. Medlemmarna bör välja revisor med stor omsorg, om det ska fungera som det är tänkt. Revisorn ska ju vara medlemmarnas kontrollperson, och inte bara ett bihang till styrelsen.
Läs mer om revisorsutbildningar på branschorganisationen FAR .
Läs mer om revisionsberättelsen på Borättköparskolan!
© Borättupplysning Skåne
Kan en person sitta i styrelsen ena året och direkt året därefter bli revisor
– anses det olämpligt?
– och finns det t o m formella hinder?
Om man därmed som revisor kommer att göra revision på sin egen tid i styrelsen är det mycket olämpligt och direkt olagligt. Troligen faller det under de allmänna reglerna om jäv: man är förbjuden att handlägga och revidera ärenden där man själv varit inblandad.
Hej.
Vår brf har nyligen haft årsmöte och då valdes en intern revisor (vilket vi inte haft förut). Nu har det framkommit uppgifter som gör att vi eventuellt inte vill ha denna interna revisor. Går det att återkalla detta beslut på något sätt?
Bara den som har utsett revisorn kan återkalla uppdraget, dvs i normala fall föreningsstämman. Ni måste alltså kalla till extrastämma om ni vill välja ny internrevisor. Men första måste ni bedöma om det verkligen behövs och är nödvändigt, vad är anledningen? Har ni fortfarande en extern revisor?, då kan det kanske klara sig fram till nästa årsstämma?
Läs mer i LEF 8 kap. 8 §.
Hej Lennart!
Revisorn i vår brf har avsagt sig sitt uppdrag och nu står vi utan, och ska ha vår första årsstämma (vilken vi inser är försenad), vad gör vi nu?
Måste vi ha en extra stämma först och välja ny revisor så att vi kan genomföra ordinarie årsstämma, för att sedan i nästa steg välja ny revisor på denna den ordinarie årsstämman?
Tilläggas bör att vår brf ligger vilande i avvaktan på ett eventuellt förvärv av fastigheten vi alla bor i. Det finns således inga räkenskaper att redovisa ännu. Även om det förhåller sig så antar jag att även detta behöver redovisas skriftligt vid årsstämman?
En tilläggsfråga till ovanstående. Är det något som formellt hindrar att man i så fall har en extra årsstämma i omedelbar anslutning till ordinarie årsstämma?
Eftersom inga räkenskaper finns, blir frågan om revision inte särskilt angelägen. Jag föreslår därför att ni håller ordinarie stämma som vanligt, och redogör för läget. Och väljer en ny revisor. Vad gäller frågan om ansvarsfrihet kan den ställas ändå på stämman, medlemmarna får avgöra frågan, utan något revisorsutlåtande. Någon extrastämma ska inte behövas.
Detta är min tolkning av hur det hela ska behandlas i just ert fall, läs gärna Lag om ek. föreningar kap.8 §8.
Hej Lennart, vår brf håller på att ändra på ventilationen i fastigheten för att få OVK:n godkänd. Under denna process kom plötsligt vår revisor med inlägget att vissa i vvs branschen ej kan användas då de kan vara i ”potentiell beroendeställning till styrelsemedlem”. Är det här verkligen något som revisorn ska syssla med?
Både ja och nej. Jag vet ju inte exakt vad revisorn syftar på, men skulle det råda någon form av uppenbar jävsituation är det ju bra att det uppmärksammas. Styrelsen är dock suverän och får naturligtvis välja precis vilken entreprenör man vill, dock måste man beakta ev. jävsförhållanden när beslut fattas.
Hej! Jag sitter som revisorssuppleant i en liten förening. Vi har även en auktoriserad revisor som sköter bokslutet. Min uppfattning är att jag trots det har samma rättigheter som den ordinarie revisorn att ta del av protokoll och andra viktiga handlingar inför revisionen. Ordföranden har nu degraderat mitt uppdrag till att jag, enligt hans mening, endast skall få tillgång till protokollen. Han hänvisar till stämmobeslut om detta. Vad är det som gäller. Tacksam för snabbt svar.
Jag är ärligt talat lite osäker på detta. Men om du är vald som ”suppleant”, då är du ju bara en reserv, en ersättare, ifall den ordinarie revisorn inte kan fullgöra sitt uppdrag. Som suppleant har man alltså i normala fall inget ansvar eller aktiv uppgift. Och kanske därmed inte heller någon rätt att ta del av styrelsens handlingar.
Skillnad däremot om du varit vald som medrevisor, eller lekmannarevisor. Då är man jämbördig med den andre revisorn, och med samma ansvar och samma rättigheter.
Hej, Jag är revisor i en relativt nystartad brf. Enligt stadgarna skall en viss avsättning göras till yttre underhåll. Det har inte gjorts i år då det inte fanns vare sig pengar eller resultat till det. Styrelsen kommer att föreslå en höjning av månadsavgifterna inför nästa år för att se till att pengarna räcker. Kan jag som revisor avge en ren revisionsrapport när inte stadgarna följts? Ingår just denna fråga i en revision? Tacksam för svar. /Camilla
Det är rätt, frågan ingår i det som revisionen ska granska. Däremot är det inte säkert att enbart avsaknaden av avsättning till uh-fonden skulle vara grund för en anmärkning. En avsättning kan ju göras även om det varken finns ”pengar eller resultat till det”, eftersom det är en ren bokföringsmässig avsättning. Dessutom ska man inte bara göra en avsättning, utan även göra uttag enligt det uh som genomförts. Men visst ska man göra avsättning, om det står så i stadgarna, men det kan kanske betraktas som ett mindre fel som saknar praktisk betydelse. Här måste man istället bedöma helheten. Se t ex debattinlägg från FAR och de ledande branschorganisationerna.
Hej!
Hur ser du på att ha en boende i föreningen som revisor? Personen har ingen ekonomisk utbildning eller kompetens utan vi rekommenderades helt sonika att välja en av våra egna medlemmar för att hålla nere kostnaden (vi är en liten förening på bara fem hushåll). Enligt ombildningskonsulten är arbetet som revisor så pass enkelt så det fungerar bra att vem som helst gör det. Stämmer det?
Nja, en revisor måste ju ha grundläggande ekonomisk kunskap och förstå bokföring för att kunna utföra sitt uppdrag. Däremot finns inga krav på formell utbildning. Det är ni medlemmar som väljer revisor, så ni får väl försöka göra bedömningen om personen duger eller inte. Det är ju för er skull revisionen ska göras. Men visst blir det knepigt i en så liten förening (5 medlemmar), där de flesta (alla?) är med i styrelsen!
Hej,
Vi är en liten bostadsrättsförening som haft två interna revisorer. Dessa har nu avsagt sig sitt uppdrag. Vilket lett till att vi nu står helt utan revisor. Hur gör vi nu för att välja nya, behöver vi ha en extrastämma för att välja nya eller kan styrelsen själva ta beslut om ny revisor?
Reglerna finns i Lagen om ekonomiska föreningar, 8 kap. 8 §. Styrelsen måste kalla till extrastämma, så att ny revisor utses. Är tiden till ordinarie stämma kort, kan man vänta till dess. Styrelsen kan aldrig utse revisor. Se för övrigt lagtexten.
Måste en internrevisor i brf:en äga en andel (lgh) i föreningen el kan man anlita externa för denna uppgift?
Som framgår av texten så kan ”vem som helst” anlitas som revisor. En revisor behöver alltså inte vara medlem. Men kan då knappast heller kallas ”internrevisor”, då ordet intern syftar på att revisorn är medlem. Om det i stadgarna anges ”internrevisor” så bör det följaktligen vara en medlem.
Vi är en bostadsrättsförening som håller på att justera lite i hur vi arbetar. Vi har tidigare haft redovisningsbyrå och auktoriserad revisor. Nu har vi gått över till ”lekman för redovisningen” och försöker få en lekman för revision.
På förslag ligger att personen som sköter redovisningen (lekman) också ska vara revisor. Är dessa två uppdrag förenliga?
Om det är OK rent juridiskt, är detta något som kan uppfattas som olämpligt av t.ex. banker etc?
Nej, det är förbjudet enligt Föreningslagen, kap.8 §7. En revisor får inte ha någon koppling till styrelsen eller dess förvaltning, eller vara verksam i bolag som sköter föreningens förvaltning.
Kan man föreslå samma person till valberedning och revisorsuppleant?
Kort fråga, långt svar! Jag tycker nog det är olämpligt. I mycket små föreningar kan det möjligen accepteras, om det finns få personer att fördela uppdragen på. Problemet är ju att valberedningen är de som förslår revisorer, och är man revisor eller revisorssuppleant, bör man således inte samtidigt sitta i valberedningen. Just revisorssuppleant kan man möjligen göra ett undantag för, eftersom denne under normala omständigheter inte har något aktivt uppdrag. Man skulle alltså kunna tänka sig att utse samma person både som revisorssuppleant och som ingående i valberedningen, men med förbehållet att uppdraget i valberedningen somedelbart upphör om revisorssuppleanten mot förmodan måste gå in och ersätta ordinarie revisor.
Kan man vara internrevisor år 1 och ingå i styrelsen år 2? (Tvärt om har jag förstått inte är ok)
ja, det är inga problem. Men tvärtom är inte ok, precis som du säger.
Tack för en bra och informativ sida.
1. Om man på föreningsstämman väljer en byrå som revisor måste man då skriva ut något namn på en person? Tex har jag sett förslag på att man ska ange huvudrevisors namn. Om man inte skriver ut ett namn överlåter man det åt byrån att bestämma. Enligt våra stadgar behöver inte revisorn vara auktoriserad eller godkänd så då finns det inget skäl att specificera en särskild person då denne kanske skulle kunna få förhinder och därmed kan byrån smidigt välja en annan.
2. Om man ändå skriver ut ett namn tillsammans med byråns namn och denne person får förhinder då kan väl byrån själva utse en revisorssuppleant?
Väljer man en revisionsfirma, så överlåter man åt firman att utse en anställd person. I avtalet ska man se till att det blir en rimlig kostnad, en auktoriserad revisor brukar t ex kosta mer än en godkänd.
Skulle man ändå välja en speciell namngiven revisor, och denne blir sjuk eller får förhinder, kommer revisionsfirman ersätta med annan person, i samråd med föreningen.
Vår förening har anlitat en professionell revisor. Vad ingår i dennes uppgifter? Ingår endast granskning av föreningens ekonomi? Granskar revisorn också annat som t.ex. att styrelsebeslut är i överensstämmelse med föreningens stadgar?
Hur ska en enskild medlem agera om man anser att styrelsens beslut inte följer föreningens stadgar och trots påpekande inte får godtagbar förklaring av styrelsen.
Revisorn uppdrag är ganska omfattande, åtminstone på pappret. Det är bara att läsa igenom en aktuell revisionsberättelse författad enligt FAR:s rekommendation (2-3 sidor!) så ser man allt vad revisorn har att granska. Hur mycket som verkligen görs och hur noggrant, det är dock en helt annan fråga.
Om man som vanlig medlem anser att något inte går rätt till, kan man vända sig till revisorn. I andra hand bör man ta upp frågan på föreningsstämman, och där kräva svar.
Måste en internrevisor medverka på föreningens årsstämma eller räcker det med att denne granskat årsredovisning och lämnat en skriftlig revisionsberättelse?
Revisorn måste inte alltid närvara. Föreningslagen säger ordagrant: ”Revisorn…är skyldig att närvara, om det med hänsyn till ärendena kan anses nödvändigt” (8 kap.§43). Kan tolkas som att om revisorn inte har anmärkt på något, behöver denne inte närvara.
Hej! Måste en revisorssuppleanten vara medlem i bostadsrättsföreningen?
Nej, en revisor (eller revisorssuppleant) behöver inte vara föreningsmedlem.
Hej.
Kan man ha 2 revisorer ur samma familj, ex make och maka?
Jag har inte sett någon uppgift om att detta skulle vara otillåtet, eller ens olämpligt.
Hejsan!
På vårt senaste årsstämma slängde en medlem, vår interna revisor, ut vår externa revisor och tillika mötesordförande, med hänvisning till bostadsrättslagen om att utomstående inte får närvara på årsstämman om EN medlem uttrycker sitt missnöje om utomstående icke-medlemmar. Men revisorn är ju vald av stämman förra året, tillika besitter han kunskap om årsredovisningen, så möjligheten för medlemmarna att ställa frågor på denna blev mist sagt begränsad. Är detta möjligt att göra, och kan man hindra att detta upprepas igen? Räknas inte en extern revisor som ”medlem” i detta fall?
Visst, här begicks det ett fel på er stämma. En revisor (även extern) har alltid rätt att närvara vid föreningsstämma. Det framgår uttryckligen i Föreningslagen 8:43. Revisorn omfattas alltså inte av regeln i 6:8 om ”utomståendes närvaro vid föreningstämma” (alltså att alla utomstående måste godkännas).
Observera att detta regleras i Föreningslagen, inte i Bostadsrättslagen.
Även i föreningens stadgar kan det finnas regler om att vissa utomstående har rätt att närvara (t. ex extern ordförande, eller ”stämmofunktionärer”).
Hej,
Vad gör man när man plötsligt står utan revisor med en månad kvar till årsstämma?
Då är det styrelsens uppgift att ”vidta åtgärder för att en ny revisor utses” (Föreningslagen 8:28). I normala fall genom att kalla till extrastämma, för att där utse ny revisor.
Jag antar att ingen revision ännu gjorts, och då finns det två alternativ för er.
Bäst: Skjuta upp årsstämman, och kalla istället till extrastämma för att utse ny revisor, som därefter gör en revision, och kalla därefter till ordinarie föreningsstämma.
Alternativ: Håll ordinarie föreningsstämma som planerat, men eftersom revisionen inte kunnat genomföras kan vissa punkter inte behandlas, bl a revisorns granskning samt frågan om ansvarsfrihet. Efter årsstämman (och val av ny revisor) måste alltså revisionen genomföras och en extrastämma inkallas för att behandla det som inte kunde behandlas på årsstämman.
Detta senare alternativ bör bara tillämpas om det är bråttom med nytt styrelseval.
Hej!
Vi är en liten brf med bara 8 lägenheter. På bostadsrätternas internrevisorsutbildning så framkom det att man inte ska ha en internrevisor i en liten förening utan bara en extern. Finns det någon lag eller regeltext som styrker detta?
Mvh Annika
I en bostadsrättsförening kan man göra som man vill. Det går bra att bara ha en intern ”lekmannarevisor”. I större föreningar bör man dock ha en ”godkänd” revisor eller extern revisionfirma.