43. Är låg månadsavgift alltid bra?

Enligt alla undersökningar spelar månadsavgiftens storlek en stor roll när man ska köpa bostadsrätt. En låg månadsavgift är bra, det ger ett billigt boende.

Men finns det några problem med det? Finns det någon hake?

 

En bostadsrättsförenings utgifter kan förenklat delas upp i tre delar. Driftskostnader, räntekostnader, och kostnader för reparation och underhåll.

Driftskostnader,  t ex värme, sophantering, fastighetsskötsel, administration och förvaltning. Alla löpande kostnader för den dagliga verksamheten. Låga driftskostnader betyder låga boendekostnader.  250kr/kvm är mycket bra, men över 450kr/kvm är alldeles för mycket.

Föreningens räntekostnader  är beroende av lånens storlek, före-ningens belåning, och dessa lån kan man i regel inte göra så mycket åt. Man kanske lyckas mer eller mindre bra när det gäller villkor och bindningstider, men i det långa loppet är det lånens storlek som styr. Och här finns stora variationer bland bostadsrättsföreningarna. Skuldfria föreningar har inga kostnader alls, medan högbelånade föreningar (12-15000kr/kvm) måste betala upp till 600kr/kvm (vid 4% ränta) bara i räntekostnader, och dessutom en amortering på kanske 100kr/kvm! Lånekostnaden kan alltså utgöra närmare 700kr/kvm av månadsavgiften!!!

Här kan många styrelser lockas att låta ett tillfälligt lågt ränteläge (som det är just nu) slå igenom i en lägre månadsavgift. Dessutom kanske man struntar i att amortera. Men då står man oförberedd den dagen räntorna börjar stiga…

Reparation och underhåll slutligen. Detta styrs mycket av vad styrelsen beslutar om, och hur mycket pengar som finns. En klok och förutseende styrelse ser till att det finns åtminstone 150kr/kvm reserverat för dagens och framtida underhåll och reparationer. Men här kan många styrelser hamna fel, eller helt enkelt räkna för snålt. Man är kanske så mån om att hålla månadsavgiften nere att man helt missbedömmer denna post. Och det kan gå bra så länge man blundar för nödvändiga reparationer och större underhållsåtgärder. Men förr eller senare kommer verkligheten ikapp, och då måste månadsavgiften alltid höjas rejält.

 

För att sammanfatta:

Låga driftskostnader är bra. Och låga räntekostnader är bra om det beror på låg belåning. Men om styrelsen anpassat månadsavgiften till en tillfälligt låg marknadsränta är det inte bra, ett lågt ränteläge varar inte för evigt. Slutligen: Låga underhållskostnader är i regel inte alls bra, alltför lite pengar till fastighetsunderhållet straffar sig i längden.

Summan av dessa delkostnader blir din månadsavgift, din ”hyra”, och som alla nu insett, så är en låg avgift inte alltid bra, om det beror på snåla beräkningar från bostadsrättsföreningens sida. På sikt kan det vara en rejäl fälla.

 

© Borättupplysning Skåne

18 svar till “43. Är låg månadsavgift alltid bra?“

  1. Nina skriver:

    Hej!
    Är nybörjare på det här och undrar om de belopp som anges avser per månad eller helår? T ex: 250kr/kvm är mycket bra, men över 450kr/kvm är alldeles för mycket.
    Funderar på köp av bostadsrätt där månadsavgiften är 7977 kr inkl värme, VA, garage och tv. Bostadsrätten är 120 kvm. Verkar vara ganska högt?

  2. Iben Christiansen skriver:

    Hej,

    Vi er nye i Stockholm, och kämper med att forstå bolig-markedet her. Vi ser på bostäder i et område, och der finnes lägenheter med – lad mig tage to exempler – accepteret pris angivet til (a) 2.65 millioner med avgift på 4400 kr, och andre med accepteret pris angivet til (b) 2 millioner med avgift på 8000 kr. Den förste er 25 år äldre end den sidste. Begge lägenheter er omkring 90-100 kvm.

    I praksis betyder det, at vi ville have stort set samme månedlige udgift, men den sidste er betalingen mindre afhängig af renten. Som lånet falder, hvis foreningen gör det rigtige, vil avgiften så falde? Och vad betyder det för salgsprisen, når vi en dag vil sälge?

    Alt i alt: er (b) et dårligt köb, hvis vi påtänker att vi vil have et hem utan att miste penge?

    Iben

  3. Anne skriver:

    Hej Lennart!

    Vi har hittat en bostadsrätt i Malmö som vi är mycket intresserade av att köpa. Föreningen är gammal (hsb) och mycket stabil, den har också fått bra betyg (10) i dina listor. Det jag undrar över är: finns det någon tumregel för hur hög avgift som är rimligt?

    Avgiften för denna 3:a på 116 kvm är 5673 inkl värme, VA, kabel-tv och bredband. Är det en rimlig avgift?

    MVH,
    Anne.

    • 12 x 5673 / 116 = 587 kr/kvm/år, det är en helt acceptabel avgift, särskilt med tanke på att bredband tydligen ingår. En normal månadsavgift brukar ligga mellan 400 och 900 kr/kvm/år, variationen är stor.

  4. Petter skriver:

    Hej,
    Får hyran/avgiften höjas när som helst? Oavsett om det gäller lägenheten, förråd eller garage/p-plats?
    Mvh
    Petter

    • När det gäller årsavgiften (månadsavgiften) för bostadsrätten kan den höjas när som helst och hur mycket som helst, efter styrelsebeslut. Plötsliga stora förändringar brukar dock inte vara populära, så styrelsen kan ju få svårt att få fortsatt förtroende om den gör så.
      När det gäller förråd, garage och parkering med anknytning till bostadsrätten, så kallade ”sidoavtal”, så kan även dessa ändras, men här brukar det finnas någon form av avtal och villkor för t ex hyreshöjning och uppsägning. Men det brukar räcka att en höjning meddelas i förväg.

  5. Josefin skriver:

    Hej,

    Vill först tacka för en väldigt bra och informativrik sida, jag har lärt mig massor! Jag kommer definitivt använda mig av eran upplysningstjänst i framtiden.

    Jag sitter just nu och jämför två ekonomiska planer för nyombildningar (gamla fastigheter). Det jag reagerar på är att båda modellerna grovt verkar underskatta underhållskostnaderna, precis som du nämnt är vanligt. Men det handlar om siffror på ca 30-35kr/kvm, så jag undrar om jag kan ha räknat fel eller om det är vanligt med så grova underskattningar vid ombildningar för att hålla ner avgiften?

    • Jag tror inte du har räknat fel, för det ÄR mycket vanligt att man medvetet eller omedvetet underskattar uh-kostnaderna grovt. Detta är särskilt vanligt i samband med ombildningar. Sen kan det finnas omständigheter som förbättrar situationen, och som går att utläsa ur den ekonomiska planen, t ex om det i samband med köpet reserveras en stor summa till den omedelbara upprustningen, eller om det blir många hyresrätter kvar. En annan faktor som spelar stor roll är hur låne- och räntevillkoren ser ut. För ett otränat öga kan alla dessa faktorer vara svåra att värdera, men vi gör det i vår Upplysningstjänst.

  6. Josefin skriver:

    Jag förstår. Jag insåg dessutom nu att jag uppenbarligen blandat ihop avsättning till yttre fond/uh-fond med att uppskatta uh-kostnaderna. Eller är dessa samma saker? De ekonomiska planer jag läser har enbart budgeterat för avsättning till yttre fond, det står inget annat om uh-kostnader öht. Var ska jag leta? Vad är skillnaden mellan att beräkna uh-kostnader och att avsätta till yttre fond? Jag har läst på din andra sida om styrelsearbete men detta är snårigt tycker jag.

    • Ja, ekonomiska planer ÄR snåriga, och uppställningarna ibland rent vilseledande. Avsättningen till uh-fond ska tillsammans med ev avskrivning garantera tillräckliga medel till reparation och underhåll. Ibland kan det även finnas med en reparationspost i driftskostnaderna.

  7. Cecilia skriver:

    Hej!

    Jag och min sambo tittar på nybyggt radhus i bostadsrättsform som Götenehus ska bygga. Det första jag reagerade på var att det blir en väldigt liten förening, med bara 9 lägenheter, men det kanske inte nödvändigtvis behöver vara något dåligt?

    Avgiften är 4094 kr/månaden för 110 kvm. Enligt ert räknesätt ovan blir det (4094×12)/110, alltså 446:-/kvm/år. Är det för lite/för optimistiskt när det gäller nyproduktion? Ni skriver att en normal månadsavgift ligger på 400-900 kr/kvm/år.

    My
    Cecilia

    • Angående att föreningen är ganska liten, 9 bostadsrätter, så behöver det inte vara dåligt, men det innebär en förhöjd risk. Dessutom måste man vara beredd att ta ett större personligt ansvar för föreningen.

      Angående den låga avgiften, så är det omöjligt att bara utifrån den säga något bestämt. Om var och en betalar sin egen uppvärmning, sophämtning mm, kanske avgiften är tillräcklig. Det beror också på föreningens belåning. Bara en analys av föreningen ekonomi kan ge svaret. Använd vår Upplysningstjänst.

  8. Robert skriver:

    Hej,
    Uträkningen är ju i förhållande till lägenhetens storlek och således har jag svårt att se att värdena på 250-450 kr/kvm är bra eller dåligt, utan att sätta det i förhållande till storleken. Vi bor på 49 kvm, har en månadsavgift på 2850:- och får således ett värde på 697 kr/kvm, vilket alltså bör tolkas som dåligt och alldeles för högt värde enligt er information. Föreningen har i övrigt väldigt bra värden enligt de nyckeltalsuträkningar ni har på er sida. Så jag undrar om ni även har generella värden som tar hänsyn till storleken på lägenheten? Om inte, kan ni hjälpa mig hur jag kan göra den bedömningen för just vår lägenhet?
    Mvh Robert

    • Det värdeintervall du nämner (250-450 kr/kvm) syftar på föreningens driftskostnader, inte bostadsrättens. När det gäller bostadsrättens månadsavgift är det normala intervallet 400-900 kr/kvm/år. Er avgift på 697 kr/kvm/år är alltså ganska normal.

      Alla värden är kr/kvm/år, och alltså oberoende av föreningens eller lägenhetens storlek.

  9. Lars Waara skriver:

    Hej
    Jag står begrepp att köpa en bostadsrätt på ett *ganska* attraktivt läge. Månadsavgiften är dock väldigt hög. 3860kr för en etta på 37 kvm. Till det kommer en driftkostnad på 4000kr/år.

    När jag kollade föreningens årsredovisning ser jag att föreningen är lågt belånad, bara 2 500 000kr på 42 lgh.

    När jag frågade mäklaren om den höga avgiften blev svaret att brf ”tar höjd” för en eventuell framtida fasadrenovering och bygger upp en buffert.

    Jag tycker inte det är helt rationellt agerande av styrelsen eftersom det här buffertbyggande direkt påverkar säljpriset av av bostäderna på ett avgörande vis. Skulle jag köpa bostaden och sälja den vidare senare blir ju det problemet mitt.

    Fråga
    Vågar jag lägga ett bud trots vad som i mina ögon verkar vara en något excentrisk styrelse?
    Det är höga driftkostnader och jag vet inte varför?
    Månadsavgiften ligger 40% över intilliggande föreningar.

    • Värdena verkar onekligen extrema, men denna typ av frågor besvarar vi genom vår Upplysningstjänst. Där bedömer vi bl a belåning, föreningens driftkostnader, och månadsavgiftens storlek i förhållande till framtida underhåll. Vi bedömer även om priset för bostadsrätten verkar rimligt.

Lämna ett svar