37. Ekonomisk plan, vad är det?

Bostadsrättsföreningens ekonomisk plan (kostnadskalkyl), och risken med köp i nya bostadsrättsföreningar

 

När man ska köpa bostadsrätt i en nybildad förening finns ingen årsredovisning att titta i, istället finns det en ekonomisk plan.  Vad är det?

En ekonomiska plan är en slags budget för bostadsrättsföreningens första verksamhetsår. När en bostadsrättsförening bildas och ska upplåta bostadsrätter måste en ekonomisk plan upprättas, där verksamheten beskrivs och en budget läggs. Där specificeras inköpet eller bygget av fastigheten, vilka lån som måste tas, vilka kostnader föreningan troligen kommer att ha för drift och underhåll, och hur stora årsavgifter och hyror som måste tas ut för att budgeten ska gå ihop. Dessutom specificeras de olika bostadsrätterna med andelstal, dvs hur mycket varje bostadsrätt ska kosta i insats, och i årlig avgift. I den ekonomiska planen ska det också upprättas en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys, där man försöker beräkna de framtida riskerna om t ex räntekostnaderna skulle bli högre än vad som antagits.

Den ekonomiska planen är alltså föreningens utgångsbudget, och den ska vara godkänd av två av Boverket godkända intygsgivare, och dessutom registreras hos Bolagsverket.

Allt detta verkar betryggande. Kan man då som bostadsrättsköpare lita på att alla siffror och uppgifter som anges kommer att stämma?

Nej, tyvärr är det inte alltid så. För äldre ombildade föreningar är det vanligt att man underskattar kostnaderna för att reparera upp fastigheten. Det finns en tendens bland initiativtagarna att lägga en alltför positiv budget, en ”glädjekalkyl”, för att uppmuntra anslutningen från övriga hyresgäster vid ombildningen.

För nyproducerade fastigheter är risken störst att man underskattar de framtida räntekostnaderna och behovet av amortering (avskrivning).

Men den ekonomiska planen ska ju kontrolleras av två intygsgivare, från Boverket? Tyvärr finns det många exempel på intygsgivare som godkänt även mycket oseriösa planer (läs mer) . Resultatet blir att många bostadsrätts-föreningar startar med alltför låga avgifter och en mycket svag budget, och tvingas till stora avgiftshöjningar efter bara några år. Varning alltså för nybyggda och nyombildade bostadsrättsföreningar (läs mer), särskilt om månadsavgiften verkar låg!

 

Förhandskalkyl / kostnadskalkyl

När det gäller nyproduktion börjar man i regel ”sälja” lägenheterna innan byggnationen påbörjas. I det läget finns ännu ingen bostadsrättsförening,  och ingen ekonomisk plan. Istället ska det finnas en förhandskalkyl, eller kostnadskalkyl. Det är en slags förenklad ekonomisk plan, och alltså inte lika detaljerad, och bara ”preliminär”. Även denna ska dock vara intygad av Boverkets intygsgivare.

 

Bara en oberoende analys från oss på  Borättupplysning  kan ge svar på om den ekonomiska planen eller kalkylen är hållbar eller inte.

 

© Borättupplysning Skåne

24 svar till “37. Ekonomisk plan, vad är det?“

  1. Hej.
    Vår Brf har en gammal Ekonomisk plan från byggtiden 1988 och har
    aldrig sedan dess uppdaterats eller reviderats. Grunduppgifterna finns där så som andelstal, boytor mm. Aktuella kostnader och lån tycker vi skall
    ingå i en reviderad och ny plan. Är det OK att få en sådan registrerad hos Boverket?
    Lasse W Ordf.

  2. Den ekonomiska planen ska i normala fall aldrig uppdateras, den är ett tidsdokument. Det är bara om det sker en väsentlig förändring i verksamheten, t ex om föreningen bygger ett nytt hus med bostadsrätter, som man behöver upprätta en ny ekonomisk plan. Bostadsrättslagen 3kap.4§.

  3. Inger Nordin skriver:

    Vi har en ekonomisk plan från när BRF Flaggan3 bildades 1998-1999 med andelstal beräknade. Efter upprättandet av denna har vi byggt vindslägenheter och andelstalen har förändrats. Ska vi då uppdatera vår ekonomiska plan med de nya andelstalen?

    • (svaret omformulerat febr 2016)

      Det beror på hur många lägenheter som tillkommit. Är det bara några enstaka räcker det med att andelstalen räknas om. Är det förhållandevis många bör man INNAN en sådan ombyggnation påbörjas upprätta en ny ekonomisk plan.

  4. Madeleine Asplund skriver:

    I vår förening har samtliga lägenheter (4st, fritidslägenheter i fjällen) byggts ut (större hall). Andelstalet i förhållande till fastighetens totala yta har därmed förändrats. Räcker det med att vi konstaterar och protokollför detta på föreningsstämman?

  5. Elisabet skriver:

    I vår bostadsrättsförening finns ingen ekonomisk plan registrerad vid Boverket.
    Ändringar av styrelseledamöter registreras inte vid Boverket.
    Vald internrevisorn är enligt Boverket även suppleant i styrelsen.
    Revisorspåteckning finns inte av internrevisorn i årsredovisningen eller på revisionsberättelsen.

    Vad gör vi medlemmar åt detta?

  6. Johan skriver:

    När man räknar på belåning i en BRF, vad ingår då i den s.k. totalytan?

    Är det normalt att belåningsgraden vid nybyggnation är över 10k/m2 eller ska man börja dra öronen åt sig då? Om amorteringen är nästan obefintlig blir man ju orolig för vad som händer om räntan stiger.

    • Det ÄR normalt att belåningen i nyproduktioner ligger på 10-12000 kr/kvm, men det ÄR också mycket riskabelt, och kan leda till stora problem i framtiden. Särskilt om amorteringen är obefintlig, det tyder ju på att man blundar för problemet med hög belåning (eller vill dölja det).

      I totalytan brukar man räkna in bostadsyta + lokalyta, så som det framgår av taxeringen.

  7. Anna skriver:

    Hej,

    hur räknar de i känslighetsanalysen? I de ekonomiska planer jag har sett går årsavgiften till en början ner när inflationen stiger, borde det inte vara tvärtom (eftersom kostnaderna stiger)? Sen förstår jag inte heller varför årsavgiften med samma antagna ränta och inflation skiljer sig mellan känslighetsanalysen och den ekonomiska prognosen.

    Tack på förhand,
    Anna

    • Vi har också ibland svårt att förstå hur beräkningarna är gjorda i ekonomiska planer. Vi gör alltid våra egna beräkningar, och får ibland fram helt andra resultat än de som den ekonomiska planen visar.

  8. Anna skriver:

    Hej

    Om en bostadsrättslägenhet i en liten brf utökas med en friliggande litet uthus, behöver den ekonomiska planen då göras om? Eller räcker det att andelstalen räknas om och hur ska det då ske?

    Tack

    Anna

    • Det här kan man göra enkelt. Det räcker att ni gör ett extra tillägg till denna bostadsrätt både vad gäller andelen och motsvarande avgift, och att detta godkänns på en föreningsstämma. Och lika viktigt, att det dokumenteras, t ex som en bilaga till planen eller till upplåtelsehandlingen.

  9. Daniel skriver:

    Hej,

    Vi sitter som nyinflyttade i nybildad (nyproduktion) förening i en svår sits vad gäller just detta med BOA/ekonomisk plan.

    Vi fick i alla handlingar och material inför köpet en uppgift om total BOA som vi har anledning att tro inte stämmer. Våra specifika hus är parhus i tre plan med inredd vindsplan.

    Alla uppgifter och handlingar i kontrakt säger en sak – men i den ekonomiska planen anger en BOA som är hela 18 kvadrat mindre.

    I bygglovshandlingarna vi begärt frän Stadsbyggnadskontoret står ordagrant att vindsplanet inte anses uppfylla kraven för att få räknas som bostadsyta.

    Men – i det fall kommande uppmätning visar att vi faktiskt har den utlovade arean – var kan vi ange de nya förhållandena för att det ska bli helt korrekt? Räcker det med att räkna om andelstalen och godkänna vid stämma, eller måste det registreras någonstans utöver det?

    Tack för en suverän resurs!

    • Jag tolkar situationen som att den ekonomiska planen inte räknade in vindsytan som boyta, men att det på något sätt i ett senare skede vindarna blivit inredda och blivit boyta. Och jag förutsätter att en kontrollmätning bekräftar att det verkligen är riktig boyta, och inte biyta (se mätregler).

      Det ni i så fall bör göra är att revidera den ekonomiska planen, ta beslut på föreningsstämma, och få den registrerad. Att räkna om andelstalen är inte nödvändigt, och kanske inte heller att rekommendera, men det beror på hur andelstalen är definierade i just ert fall. Det är nämligen skillnad på andelstal och andelstal, det finns flera varianter…

  10. Ingelis Schibrach skriver:

    Hej!

    Tack för en intressant och nödvändigt forum. Det här med bostadsrätter verkar vara ett riktigt ”getingbo”. Och inte blir det bättre av att fastighetsförvaltaren tillsammans med styrelserna mer eller mindre försöker ”mörka” information för bostadsrättshavarna. Dessutom motarbetas bostadshavare, som försöker bringa klarhet och kunskap på årsstämmor och medlemsmöten.

    Ni nämner i ett tidigare inlägg att ”det finns andelstal och andelstal”. Vissa behöver räknas om och andra inte. Kan ni utveckla detta och ge exempel på olika sådana och när de behöver räknas om och inte?

    Och när behöver en ekonomisk plan uppdateras?

    Vänliga hälsningar
    Ingelis

    • Frågan om andelstal är komplicerad, och begreppet helt oreglerat och ej definierat i lagen. Det förekommer därför olika varianter. Svaret måste tyvärr bli kortfattat.

      Syftet med andelstal är primärt att fördela årsavgiften. Förr fördelades bostadsrätternas årsavgift direkt i förhållande till de ursprungliga insatserna. Detta fastslogs i stadgarna. När begreppet andelstal uppstod var dessa direkt kopplade till insatserna. Med tiden uppstod dock, särskilt i nyproduktion, ett behov av att frikoppla årsavgiften från insatsen, och då uppstod fristående andelstal. Dessa benämns nu ”andel av årsavgift” eller liknande, medan de gamla andelstalen ofta benämns ”andel av insats”, ”andel av ägande”, eller ”andel av förmögenhet”.

      En del föreningar tillämpar dessutom differentierade andelstal. Det beror på att man erbjudit olika insatsnivåer, eller haft frivilliga kapitaltillskott. De som betalt mer i insats eller kapitaltillskott får då lägre månadsavgift. Detta regleras genom två andelstal: ”andel av driftkostnader” och ”andel av kapitalkostnader”. Beräkningarna blir ofta komplicerade, och för utomstående (dvs medlemmarna) ofta svårt att följa.

      Andelstalen ska normalt sett inte (behöva) räknas om, men det finns två fall: Om föreningen kompletterar med nya bostadsrätter måste alla andelstal justeras. Det andra fallet är enligt min mening om det upptäcks uppenbara felaktigheter eller otillbörligt stora skillnader, då bör man göra en översyn. Observera dock att alla förändringar av andelstalen är en stämmofråga.

      En ny ekonomisk plan behöver bara tas fram om det sker en väsentlig förändring av bostadsrättsföreningen, t ex en större tillbyggnad med många nya bostadsrätter som ska upplåtas (BrL 3:4).

  11. Bert W skriver:

    I dagsläget sänker många byggentreprenörer priserna på bostadsrätter för att kunna sälja dem.
    Min situation är så att jag bokat upp mig och skrivit på ett bindande förhandsavtal. Min fråga är om jag har rätt till utträde med tanke på följande:

    1. Kostnadskalkylen har ändrats så ett bortfall av flera miljoner medför mindre intäkter till BRF. Borde inte sådana ändringar påverka bostadsrättsägarens ekonomi i en sån mån att man kan begära utträde? Villkoren vid köp var att kostnadskalkylen skulle följas.

    2. Ett muntligt och skriftlig avtal (ett mejl med ett löfte) har gjorts med ansvarig mäklare för projektet att det gick att byta lägenhet ifall priserna sänks i framtiden. Borde man inte kunna begära bytet nu när priserna har sänkts. Dem försöker nämligen slingra sig ur nu i efterhand.

    PS. Dem har enbart sänkt priset på ett dussin lägenheter men dem andra och dem som är sålda har kvar det högre beloppet. Borde inte hela byggnaden omfattas av prissänkningen? Mindre än hälften av lägenheterna är sålda.

    MVH, Bert

    • Vi har nyligen svarat på en liknade fråga, under Lektion 6: Att köpa nyproducerat. Där diskuterar vi problemet med sänkta priser på nyproduktion.

      Frågan om att bryta ett förhandsavtal är omtvistad, och tyvärr är rättsläget mycket oklart, så den frågan kan jag inte bestämt besvara. Men om de ekonomiska förutsättningarna för byggnationen ändras väsentligt, och kostnadskalkylen inte längre stämmer, då tycker åtminstone jag att förutsättningarna för avtalet inte längre gäller, och att man ska kunna hoppa av.
      Det speciella avtal du nämner om att byta lägenhet förstår jag inte riktigt, och kan därför inte kommentera.

  12. Alex skriver:

    Hej,

    Min bank upptäckte, i samband med låneansökan vid köp av nyproducerat, att belåningsgraden ej stämmer överrens med vad som angivits som nyckeltalet Belåningsgrad per kvm boarea anger.

    Siffrorna för lån på föreningen och kvm boarea finns med i den ekonomiska planen och även de viktiga nyckeltalen.

    Skillnaden är enligt nyckeltalet på 11058 kr/kvm mot verkligt 15600 kr/kvm.

    Vad exakt innebär detta? Ekonomisk planen ej giltig?

    Mvh,
    Alex

    • Ja, något verkar inte stämma, och varför det är så kan jag inte uttala mig bestämt om. Det skulle kunna vara ett rent ”tryckfel”, men troligare är att beräkningen inte gjorts på ett korrekt sett, t ex att man klassat lånen annorlunda eller använt ett annat ytmått. Resultatet är hur som helst att man medvetet eller omedvetet räknat ”fel” och därigenom fått en lägre belåningsgrad. Frågan bör ställas till de som upprättat den ekonomiska planen, och till Boverkets intygsgivare som godkänt planen. Möjligen kan man anse att det föreligger ett fel. Om detta orsakar dig stora ekonomiska problem, skulle du möjligen kunna driva frågan juridiskt.

    • Alex skriver:

      Hej Lennart,
      Tack för svar.

      Ja, min bank kräver nu 30% handpenning då de, Danske Bank, tagit beslut i Februari att kräva 30% vid köp av nyproduktion, vid en belåningsgrad högre än 15000/kvm. Visserligen kan jag testa med annan bank.

      Det jag vill i slutändan är att upphäva mitt överlåtelse avtal. Ser du några möjligheter till det?

      Mvh,
      Alex

    • Det är något jag omöjligt kan svar på. Detta är ett område där det saknas tydliga anvisningar i lagen. Om detta kan bli ett stort ekonomiskt problem för dig, bör du anlita ett juridiskt ombud för att titta närmare på dina möjligheter.

Lämna ett svar