37. Ekonomisk plan, vad är det?

Bostadsrättsföreningens ekonomisk plan (kostnadskalkyl), och risken med köp i nya bostadsrättsföreningar

 

När man ska köpa bostadsrätt i en nybildad förening finns ingen årsredovisning att titta i, istället finns det en ekonomisk plan.  Vad är det?

En ekonomiska plan är en slags budget för bostadsrättsföreningens första verksamhetsår. När en bostadsrättsförening bildas och ska upplåta bostadsrätter måste en ekonomisk plan upprättas, där verksamheten beskrivs och en budget läggs. Där specificeras inköpet eller bygget av fastigheten, vilka lån som måste tas, vilka kostnader föreningan troligen kommer att ha för drift och underhåll, och hur stora årsavgifter och hyror som måste tas ut för att budgeten ska gå ihop. Dessutom specificeras de olika bostadsrätterna med andelstal, dvs hur mycket varje bostadsrätt ska kosta i insats, och i årlig avgift. I den ekonomiska planen ska det också upprättas en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys, där man försöker beräkna de framtida riskerna om t ex räntekostnaderna skulle bli högre än vad som antagits.

Den ekonomiska planen är alltså föreningens utgångsbudget, och den ska vara godkänd av två av Boverket godkända intygsgivare, och dessutom registreras hos Bolagsverket.

Allt detta verkar betryggande. Kan man då som bostadsrättsköpare lita på att alla siffror och uppgifter som anges kommer att stämma?

Nej, tyvärr är det inte alltid så. För äldre ombildade föreningar är det vanligt att man underskattar kostnaderna för att reparera upp fastigheten. Det finns en tendens bland initiativtagarna att lägga en alltför positiv budget, en ”glädjekalkyl”, för att uppmuntra anslutningen från övriga hyresgäster vid ombildningen.

För nyproducerade fastigheter är risken störst att man underskattar de framtida räntekostnaderna och behovet av amortering (avskrivning).

Men den ekonomiska planen ska ju kontrolleras av två intygsgivare, från Boverket? Tyvärr finns det många exempel på intygsgivare som godkänt även mycket oseriösa planer (läs mer) . Resultatet blir att många bostadsrätts-föreningar startar med alltför låga avgifter och en mycket svag budget, och tvingas till stora avgiftshöjningar efter bara några år. Varning alltså för nybyggda och nyombildade bostadsrättsföreningar (läs mer), särskilt om månadsavgiften verkar låg!

 

Förhandskalkyl / kostnadskalkyl

När det gäller nyproduktion börjar man i regel ”sälja” lägenheterna innan byggnationen påbörjas. I det läget finns ännu ingen bostadsrättsförening,  och ingen ekonomisk plan. Istället ska det finnas en förhandskalkyl, eller kostnadskalkyl. Det är en slags förenklad ekonomisk plan, och alltså inte lika detaljerad, och bara ”preliminär”. Även denna ska dock vara intygad av Boverkets intygsgivare.

 

Bara en oberoende analys från oss på  Borättupplysning  kan ge svar på om den ekonomiska planen eller kalkylen är hållbar eller inte.

 

© Borättupplysning Skåne

14 svar till “37. Ekonomisk plan, vad är det?“

  1. Hej.
    Vår Brf har en gammal Ekonomisk plan från byggtiden 1988 och har
    aldrig sedan dess uppdaterats eller reviderats. Grunduppgifterna finns där så som andelstal, boytor mm. Aktuella kostnader och lån tycker vi skall
    ingå i en reviderad och ny plan. Är det OK att få en sådan registrerad hos Boverket?
    Lasse W Ordf.

  2. Den ekonomiska planen ska i normala fall aldrig uppdateras, den är ett tidsdokument. Det är bara om det sker en väsentlig förändring i verksamheten, t ex om föreningen bygger ett nytt hus med bostadsrätter, som man behöver upprätta en ny ekonomisk plan. Bostadsrättslagen 3kap.4§.

  3. Inger Nordin skriver:

    Vi har en ekonomisk plan från när BRF Flaggan3 bildades 1998-1999 med andelstal beräknade. Efter upprättandet av denna har vi byggt vindslägenheter och andelstalen har förändrats. Ska vi då uppdatera vår ekonomiska plan med de nya andelstalen?

    • (svaret omformulerat febr 2016)

      Det beror på hur många lägenheter som tillkommit. Är det bara några enstaka räcker det med att andelstalen räknas om. Är det förhållandevis många bör man INNAN en sådan ombyggnation påbörjas upprätta en ny ekonomisk plan.

  4. Madeleine Asplund skriver:

    I vår förening har samtliga lägenheter (4st, fritidslägenheter i fjällen) byggts ut (större hall). Andelstalet i förhållande till fastighetens totala yta har därmed förändrats. Räcker det med att vi konstaterar och protokollför detta på föreningsstämman?

  5. Elisabet skriver:

    I vår bostadsrättsförening finns ingen ekonomisk plan registrerad vid Boverket.
    Ändringar av styrelseledamöter registreras inte vid Boverket.
    Vald internrevisorn är enligt Boverket även suppleant i styrelsen.
    Revisorspåteckning finns inte av internrevisorn i årsredovisningen eller på revisionsberättelsen.

    Vad gör vi medlemmar åt detta?

  6. Johan skriver:

    När man räknar på belåning i en BRF, vad ingår då i den s.k. totalytan?

    Är det normalt att belåningsgraden vid nybyggnation är över 10k/m2 eller ska man börja dra öronen åt sig då? Om amorteringen är nästan obefintlig blir man ju orolig för vad som händer om räntan stiger.

    • Det ÄR normalt att belåningen i nyproduktioner ligger på 10-12000 kr/kvm, men det ÄR också mycket riskabelt, och kan leda till stora problem i framtiden. Särskilt om amorteringen är obefintlig, det tyder ju på att man blundar för problemet med hög belåning (eller vill dölja det).

      I totalytan brukar man räkna in bostadsyta + lokalyta, så som det framgår av taxeringen.

  7. Anna skriver:

    Hej,

    hur räknar de i känslighetsanalysen? I de ekonomiska planer jag har sett går årsavgiften till en början ner när inflationen stiger, borde det inte vara tvärtom (eftersom kostnaderna stiger)? Sen förstår jag inte heller varför årsavgiften med samma antagna ränta och inflation skiljer sig mellan känslighetsanalysen och den ekonomiska prognosen.

    Tack på förhand,
    Anna

    • Vi har också ibland svårt att förstå hur beräkningarna är gjorda i ekonomiska planer. Vi gör alltid våra egna beräkningar, och får ibland fram helt andra resultat än de som den ekonomiska planen visar.

  8. Anna skriver:

    Hej

    Om en bostadsrättslägenhet i en liten brf utökas med en friliggande litet uthus, behöver den ekonomiska planen då göras om? Eller räcker det att andelstalen räknas om och hur ska det då ske?

    Tack

    Anna

    • Det här kan man göra enkelt. Det räcker att ni gör ett extra tillägg till denna bostadsrätt både vad gäller andelen och motsvarande avgift, och att detta godkänns på en föreningsstämma. Och lika viktigt, att det dokumenteras, t ex som en bilaga till planen eller till upplåtelsehandlingen.

Lämna ett svar