44. Beräkningstips 4 – bostadsrättens rätta pris

Bostadsrättens rätta pris

En bostadsrättsförenings skulder har stor betydelse, det har vi skrivit mycket om här på Borätt-köparskolan. En högt skuldsatt förening måste hantera räntor och amorteringar som kan uppgå till så mycket som 600-800 kr/kvm. Tillsammans med drift och underhåll kan det innebära en årsavgift (hyra) på över 1000 kr/kvm/år. En helt skuldfri förening däremot har inga räntekostnader alls, vilket möjliggör en låg årsavgift på 300-500 kr/kvm. (Se exempel på olika bostadsrättsföreningar här.)

I en tidigare lektion (beräkningstips 3) har vi beskrivit hur man kan räkna på föreningens lån, och dess inverkan på föreningens ekonomi. I denna lektion ska vi se hur föreningens lån bör påverka själva priset på bostadsrätten.

 

Tänk först på ett villaköp: Ska du köpa ett hus värderat till 3 miljoner så betalar du 3 miljoner, inget konstigt med det. Men skulle huset var intecknad, och du måste överta ett lån på 1 miljon, då ska du naturligtvis bara betala 2 miljoner, eftersom du övertar lånet på 1 miljon.

Likadant är det faktiskt med bostadsrätter. Eller borde vara. I en bostadsrättsförening är nämligen medlemmarna tillsammans ansvariga för föreningens lån.

Antag att det finns en bostadsrättsförening med 10 bostadsrätter, lika stora. Hela fastigheten är värderad till 30 miljoner, och varje bostadsrätt till 3 miljoner. Och föreningen är helt skuldfri. Att köpa en bostadsrätt där för 3 miljoner är alltså ganska okomplicerat och rimligt.

Men antag att bostadsrättsförening har lån på 10 miljoner, vilket är ganska vanligt. Är bostadsrätterna i denna förening ändå värda 3 miljoner?

En mäklare skulle säkert svara ja. Och säljaren av en sådan bostadsrätt skulle absolut svara ja. Och en okunnig köpare skulle kanske också svara ja.

Men i detta fallet är varje bostadsrätt indirekt delaktig i 10-miljonerslånet, det blir 1 miljon per bostadsrätt, och precis som i villafallet bör man därför inte betala mer än 2 miljoner för en bostadsrätt i denna förening!

 

Betala inte föreningens skuld två gånger!

Du måste alltid väga in föreningens lån när du bedömer priset på en bostadsrätt. Ju mer skuldsatt föreningen är, desto mindre ska du betala för bostadsrätten. Vill det sig illa kan du nämligen i framtiden bli tvungen att betala föreningens skuld, s.k. kapitaltillskott.

Räkna alltså ut hur stor del av föreningens skulder som ligger på just din bostadsrätt.

Enklast är att räkna per kvm:

1. Ta reda på föreningens belåning per kvm. Uppgiften står ibland i årsredovisningen, eller i mäklarens lägenhetsprospekt.

2. Lägg ihop detta belåningsvärde med bostadsrättens pris per kvm. Summan är vad bostadsrätten egentligen kan komma att kosta dig, per kvm.

 

Alternativt kan du räkna direkt i kronor:

1. Ta reda på din bostadsrätts andelstal.

2. Ta reda på föreningens lån i balansräkningen: ”Långfristiga skulder” eller “Skulder till kreditinstitut”.

3. Beräkna: Ditt andelstal x Föreningens lån = din andel av föreningens lån.

4. Addera beloppet till bostadsrättens pris. Summan är vad bostadsrätten egentligen kan komma att kosta dig.

(Om du inte vet andelstalet kan du utgå från lägenhetens yta, men då måste du också veta föreningen totala bostadsyta: Lägenhetens yta / totala bostadsytan = ungefär lika med lägenhetens andelstal.)

 

Ta hänsyn till föreningens lån när du köper bostadsrätt!

 

© Borättupplysning Skåne

2 svar till “44. Beräkningstips 4 – bostadsrättens rätta pris“

  1. Nina skriver:

    Hej!

    Jag tittar på en lägehet och har räknat på beräkningstips 1,2 och 3 – och alla ger ett bra värde. Men när jag sedan kommer till beräkningstips 4 – bostadsrättens pris – blir det en helt annan sak. S-värdet får jag till 17 000 kr/kvm, detta för en lägenhet på Södermalm i Stockholm. Detta är ju milsvitt från de kvadrameterpriser som gäller idag.
    Vad är det som kan göra att det blir så lågt?

    • Jag kan inte svara eftersom jag inte vet hur du har räknat. Beräkningstips 4 är inte detsamma som att räkna ut det vi kallar substansvärdet – det handlar om två olika sätt att räkna. Kontakta oss, eller beställ en Borättupplysning, för att få en korrekt beräkning.

Lämna ett svar