42. Varför skiljer det så mycket i månadsavgift?

 

Varför skiljer det så mycket i månadsavgift i en bostadsrätt?

En vanlig nivå på månadsavgiften (årsavgiften) är 500 – 700 kr/m2/år. Men det finns föreningar som har över 1000 kr/m2, och det finns dom som har under 100 kr! Hur kan det vara så stora skillnader???  Kostar inte alla fastigheter och föreningar lika mycket att driva?

Här är förklaringarna:

* Belåningen. Bostadsrättsföreningar har olika stora skulder. De med stora skulder har stora räntekostnader, och de med inga skulder har inga räntekostnader. Räknat på en genomsnittsränta på 4%, så ger en belåning på 10.000kr/m2 (som är ganska mycket) en kostnad på 400 kr/m2 enbart i räntekostnader (och ytterligare 100 kr i amorteringar, om man amorterar som man borde…)

* Ränteläget. Räntekostnaderna beror inte bara på lånens storlek, även lånevillkoren varierar. Ser man på de senaste åren var räntan hösten 2008 uppe nära 6%, för att ett halvår senare vara nere på 1% ! Så stora variationer är ovanligt, men det har inneburit att vissa föreningar med lite tur och skicklighet haft mycket låga räntekostnader, medan andra inte lyckades lika bra. Nu (2015) är räntan åter på väg ner mot rekordlåga nivåer.

* Hyreslokaler. Många bostadsrättsföreningar i centrala lägen (särskilt Stockholm), har mycket stora inkomster från affärslokaler, kontorslokaler och garage. De kan i vissa fall vara så stora att hela föreningens drift betalas med dessa hyror. Medlemmarna (bostadsrättshavarna) kan i extrema fall bo nästan “gratis“.

* Driftskostnaderna. En viktig faktor är hur bra styrelsen är på att hitta billiga avtal och hålla driftskostnaderna på ett minimum. Det kan skilja mer än man tror mellan olika föreningar, driften kan kosta allt mellan 200 upp till över 500 kr/m2.

*Fastighetsunderhåll.  Varje förening har kostnader för fastighetens reparationer och underhåll. Hur mycket som satsas på underhåll kan variera väldigt mycket mellan olika föreningar. Normalt genomsnittligt underhåll ligger på 150 kr/kvm, men många föreningar satsar mindre. För en nybyggd fastighet behövs det naturligtvis mindre.

* Förmåner/tillägg. Något som spelar roll är förstås vad som ingår i månadsavgiften, alltså vad medlemmarna får för sin avgift. Om både el och bredband ingår blir naturligtvis avgiften högre än i de föreningar där detta inte ingår.  Och i en förening där värme och varmvatten betalas separat, där blir förstås månadsavgiften mycket lägre.

* Styrelsen, och dess förmåga att räkna rätt. De är ju styrelsen som beslutar om årsavgiftens storlek, och det är inte alltid avgiften sätts på en lämplig och lagom nivå. Med en onödigt hög avgift bygger vissa föreningar upp onödigt stora reserver, det blir som ett smygande kapitaltillskott, medan föreningar med alltför låg avgift samlar på sig allt större och större underskott.

 

Vi visar exempel på 5 olika bostadsrättsföreningar, var och en typisk för sin sort.  Visa exemplet >

 

© Borättupplysning Skåne

17 svar till “42. Varför skiljer det så mycket i månadsavgift?“

  1. Linnea skriver:

    Hej! Vi bor i en bostadsrätt och har nyligen insett att vi betalar ganska mycket högre avgift per månad och kvm än de andra lägenheterna i föreningen. Är detta lagligt? Vi köpte lägenheten när föreningen var nybildad och antar att de då kände att de kunde sätta en större avgift på denna lägenhet. Är detta på något sett kopplat till andelstalet då detta är ett begrepp vi inte riktigt förstår oss på?

    Tacksam för svar / Linnea

    • Den avgift ni ska betala ska stämma med det andelstal bostadsrätten har. Om jag tolkar din fråga rätt har avgiften varit förhållandevis högre per kvm redan från bildandet, och tydligen beroende på att lägenheten är speciell på något vis. I så fall är nog allt i sin ordning. Mer går inte att säga utan att vara insatt i detaljerna.

  2. Pär skriver:

    Hej,

    Vår bostadsrätt som var en nyproduktion skulle egentligen vara 83 kvm men vid färdigställandet blev 81 kvm. Avgiften justerades då aldrig ner och enligt den ekonomiska planen kan man utläsa att avgiften enbart grundar sig på lägenhetens storlek. Vilket innebär att vi betalar mer per kvm än de andra lägenheterna i föreningen. Har påtalat detta för styrelsen men bara fått till svar att de inte tänker gå vidare i ärendet.
    Finns det nån väg o gå gällande detta?

    Mvh Pär

    • Detta är en besvärlig sits. Om inte styrelsen vill diskutera detta måste man anlita jurist. Det går att stödja sig både på Bostadsrättslagen 7 kap, att bostadsrätten ska vara i avtalat skick, och Köplagen, där man kan hävda att det är fel på varan (bostadsrätten). Det finns en hel del domslut i liknande ärenden, men de spretar åt olika håll, det är inte självklart att man får rätt i alla lägen. Men i ert fall låter det som att det borde gå att få rättelse (prisavdrag, lägre avgift), men ni behöver juridisk hjälp.

  3. Anders Wallberg skriver:

    Hej
    Det kan inte stämma, det som står om en vanlig nivå på månadsavgift, att den är 500 – 700 kr/m2. Vi har en lägenhet på 82 m2. Vi betalar inte 41 000 – 57 400 kr/mån.
    Vad är vanlig nivå på månadsavgiften?
    Hälsningar
    Anders Wallberg

    • Tack för påpekandet!
      Vi ser nu att vi varit otydliga: värdet 500-700 kr/kvm avser avgiften per år, inte per månad. Vi ska modifiera lektionen så att detta framgår tydligare.
      Vad som är normal avgift är egentligen allt mellan 400 och 900 kr/kvm/år. Högre avgift förekommer ibland, upp till 1100, men även mycket låga avgifter, ner till 0 kr ! Mycket låga avgifter hittar man framför allt i centrala Stockholm, där man kan ha mycket stora intäkter från sina affärslokaler.

  4. Stefan skriver:

    Hej,
    Jag har insett att det skiljer mycket på avgifter i min förening. Min lägenhet är på 73 kvm och jag betalar 4356 kr i månadsavgift vilket är ca 60 kr/kvm/mån. Medan en annan medlem har en lägenhet på 114 kvm och betalar 4360 kr/mån vilket ger 38 kr/kvm/mån. Hans lägenhet är dessutom renoverad av föreningen i samband med ombyggnationen 2004. Den är alltså mycket fräsch. Jag blev väldigt fundersam över detta. Borde inte pris/kvm vara samma för alla i en förening?
    Jag bör kanske även tillägga att den nämnda medlemmen är sonnen till styrelsens ordförande….

    • Jag kan hålla med om att det verkar vara orimligt stor skillnad. Däremot behöver inte avgiften/kvm vara exakt lika stor, i många föreningar är det t ex vanligt att smålägenheter betalar högre avgift, relativt sett.
      Jag föreslår att du tar upp frågan med styrelsen, och framför allt på nästa föreningsstämma. Det är inte omöjligt att det förekommer något fel i lägenhetsregistret eller i andelstalen. Dessutom verkar det konstigt det du säger att lägenheten ”renoverats av föreningen”.

  5. Catarina skriver:

    Hej!
    Jag känner igen det Stefan skriver, bor i samma förening. Nu ligger denna lägenhet till försäljning på Hemnet. Nuvarande ägaren har ju bott billigt på vår bekostnad i tio år. Kan eventuell köpare räkna med att fortsätta med samma låga avgift? Vad har vi som medlemmar för möjlighet att påverka?
    Ordföranden har suttit på sin post i 30 år, och det är som sagt hans son som äger lägenheten, så det är inte så lätt att gå till styrelsen…

    • Ja, det låter inte bra, det kan vara något som inte gått rätt till i föreningen. Enda möjligheten är nog att lyfta frågan på nästa föreningsstämma, och försöka få frågan undersökt. Kanske måste det till en förnyelse i styrelsen för att detta ska kunna ske. Köparen av lägenheten kommer initialt att få behålla den förmånliga avgiften, men kanske inte för all framtid.

  6. Daniel skriver:

    Hej!
    Nått jag ibland tycker blir missvisande är avgiften, tex samma bostadsyta, radhus säg 5200 i avgift mån exl värme, den andra 7000 i månaden men där ingår värme.
    Den för 5200 hamnar nästan på samma om man lägger till uppvärmningen, varför bakar man inte ihop det? är det för att det ska se bättre ut?

  7. Catarina skriver:

    Hej!
    Catarina här igen.
    Den här lägenheten är förmodligen såld. Det var från början en sammanslagning av en lägenhet och en lokal. Jag har ifrågasatt den här avgiften och ordföranden svarar i ett mail att det beror på att det är en lägenhet och en lokal…! När jag frågade mäklaren så sa hon att beror på att det är små fönster. Vad jag vet så får man inte bo i en lokal. På byggnadsnämnden hittar man inget bygglov… I den så kallade lägenheten finns ett modernt kök, två sovrum och ett badrum med bubbelbadkar. Jag har mailat till kundansvarig på Riksbyggen som hänvisar till styrelsen. Riksbyggens jurist i Stockholm menar att detta ska hanteras lokalt.
    En annan lokal byggdes om till en lägenhet som utan annons såldes för 100000 kr till en syster till en i styrelsen. Där bor hon idag. Priset var så lågt därför att det var en lokal. Men på Byggnadsnämnden finns tillstånd för förändring till lägenhet. Även den hyran ligger långt under snittet.
    Hur kan vi gå vidare? Kan man ta in någon utifrån som granskar det som händer i föreningen?

    • Om sakfrågan kan jag inte uttala mig, det måste hanteras lokalt, inom föreningen. Men misstänker man att saker och ting inte gått rätt till, kan man försöka begära ”särskild granskning”. I korthet går det ut på att man på en stämma föreslår en särskild granskning av frågan. Om förslaget stödjs av 1/3 av de närvarande (eller 1/10 av samtliga föreningens röstberättigade) måste styrelsen begära att en sådan granskning genomförs av Bolagsverket. LEF kap.8 §17.

  8. Catarina skriver:

    Hej!
    Tack så mycket för bra svar!
    Nu vet vi hur vi ska fortsätta. Tycker lite synd om nya ägaren…
    Mvh
    Catarina

  9. Catarina skriver:

    Hej igen!
    Här är fortsättning på föregående fråga.
    I vår objektslista är det fortfarande två objekt, en lokal på 72 kvm och en lägenhet. Allt såldes som en lägenhet. Nya ägare får två fakturor.
    Ordförandens son köpte alltså en ”lokal” 2004 för 14 400 kr och säljer en ”lägenhet” 2015 för 1.5 milj. kronor.
    Enligt kontakt med byggnadsnämnden finns inget bygglov.
    ”Lokalen” är inredd med ett modernt kök, sovrum och badrum med bubbelbad.
    ”Lokalen” har en avgift på 297 kr/kvm/år.
    Vi har en driftskostnad i föreningen på 447kr/kvm/år.
    Vi har en snittavgift på 721kr/kvm/år.
    En motion till årsstämman angående den låga hyran avslogs av styrelsen innan stämman och var inte med kallelsen.
    Det blev en lång diskussion på stämman och det slutade med en omröstning som visade att det skulle begäras en granskning hos Bolagsverket. Men ordförande vägrar att ta det till protokollet! Justerare på stämman var ordföranden (han valde sig själv) och representant för Riksbyggen. Det handlar om att hans son har bott för en låg kostnad i tio år… Jäv? Jag har varit i kontakt med Bolagsverket. Om dom ska göra en granskning så krävs det att ärendet finns med i protokollet från årsstämman. Jag har vid två tillfällen efter detta pratat med vår representant för Riksbyggen. Han har då sagt att han ska försöka få till en ändring i protokollet men det har inte skett. Ordföranden vägrar alltså att ta detta till protokollet och då kan jag som medlem inte begära en granskning.
    Jag har ställt frågor till styrelsen efter årsstämman och dom hade sedan ett extra möte angående detta. Förklaringen till prissättningen är fortfarande att det är en lokal.
    Jag har läst stadgarna och där står inget om någon särbehandling när det gäller att bo i lokal. Man kan däremot läsa om Likhetsprincipen, det borde väl gälla i det här fallet…?
    Jag har blivit hotad och trakasserad och dom har försökt att tysta mig på olika sätt. På Årsstämman blev jag, inför alla, av ordförande uppmanad att flytta härifrån…! Jag förstår att jag är väldigt obekväm som ifrågasätter det som händer i föreningen.
    Jag har även varit i kontakt med Länsstyrelsen, som hänvisar till Bolagsverket…
    Nu kommer jag inte längre. Finns det någon annan väg att gå?
    Tacksam för alla tips!
    Mvh
    Catarina

    • Om styrelsen på något sätt förhindrar en begäran om särskild granskning, kan man vända sig direkt till Bolagsverket. LEF 8 kap. 17§, andra stycket, näst sista meningen: ”… Om styrelsen försummar detta, får varje röstberättigad göra en sådan ansökan.…”.

Lämna ett svar