13. Andelstal, vad är det för något?

Om bostadsrättens andelstal.

Andelstalet är en viktig uppgift – men ointressant ! Hur hänger det ihop? Det här är en komplicerad fråga. Så vill du göra det enkelt för dig, läs bara den här sammanfattningen:

För den som ska köpa bostadsrätt är andelstalet ointressant.

 

Varje bostadsrättsförening är uppdelad i andelar, där varje bostadsrätt har sin andel. Andelen står ofta i direkt proportion till lägenhetsytan, och anges i procent. Exempel: en viss lägenhet är på 50 kvm, och föreningens sammanlagda bostadsrättsyta är 5000 kvm, då är lägenhetens andel 1 %. Men det är inte alltid andelstalet exakt följer lägenhetsytan. Lägenheten har kanske istället ett andelstal på 1,07, eller 0,89.  Två lägenheter i samma förening kan alltså ha olika andelstal, även om de är lika stora. Det kan t ex bero på vilken våning lägenheten ligger.  Eller kan det bero på lägenhetens utformning, eller väderstreck, eller att den har eller inte har balkong, eller pga något annat som ibland kan vara svårt att riktigt förstå.

Varför är det så?  Andelstalen fastställs när man bildar en bostadsrättsföreningen.  Då  “poängsätter” man varje lägenhet, inte bara utifrån storleken, utan även utifrån belägenhet, våning, om det fanns hiss, extra gäst-wc, eller balkong, eller kanske störs av tvättstugan, eller andra faktorer, etc etc.

Vad innebär då detta?  Jo, andelstalet styr lägenhetens månadsavgift (“hyran”). Alla betalar månadsavgift i proportion till lägenhetens andelstal. När andelstalet strikt följer lägenhetsstorleken blir också månadsavgiften i direkt proportion till lägenhetsytan. Men om andelstalet skiljer sig från ytan blir det också en viss skillnad på avgiften. T ex två likadana lägenheter men på olika våningsplan kan betala olika mycket i avgift. Skillnaden kan i vissa föreningar vara betydande. (Men skulle skillnaderna vara omotiverat stora bör styrelsen se över fördelningen).

Som bostadsköpare, hur ska man se på lägenhetens andelstal?  Vårt svar är att man egentligen inte behöver bry sig!  Andelstalet i sig säger ingenting.  Som köpare har man faktiskt ingen direkt nytta av denna uppgift. Det väsentliga är månadsavgiftens faktiska storlek på just den lägenhet man är intresserad av, och naturligtvis priset. Andelstalet kan kanske bli intressant (men bara kanske) om man jämför exakt likadana lägenheter i samma förening, men en sådan jämförelsen kan man som bostadsköpare sällan göra. Så än en gång: det väsentliga är den aktuella bostadsrättens faktiska månadsavgift, inget annat!

Som framgår av ovanstående är det alltså inte styrelsen som beslutar exakt vad var och en ska betala i månadsavgift. Styrelsen beslutar bara om den allmänna storleken på månadsavgiften. Sedan fördelas avgiften efter de olika lägenheternas andelstal.

Förtydligande: Andelen utrycks ofta i procent, men ibland som andel av 1.  Som exemplet ovan: om lägenheten är en 100-del av föreningen då är andelen 1,000 (1 procent). Men ibland skrivs det som  0,010  istället, det kan vara förvillande.

Tillägg: Vissa föreningar använder sig av dubbla andelstal: Det ena andelstalet styr var och ens andel = ägarandel i föreningen, det andra andelatalet styr månadsavgiftens fördelning. Här skiljer man alltså på ägarandel och månadsavgift. Men för en köpare förändrar det ingenting, det är fortfarande den verkliga månadsavgiften som är intressant, och bostadsrättens pris.

 

© Borättupplysning Skåne

158 svar till “13. Andelstal, vad är det för något?“

  1. Hui skriver:

    Skulle ni kunna kort beskriva de olika andelstalen: andelstal enl ek plan, och kapitalandelstal? Är det första som bestämmer hyran och det andra som bestämmde ursprungliga insatsen? Finns det andra andelstal?

    • Du har tagit upp en viktig fråga.
      Det är riktigt att vissa föreningar har dubbla andelstal. Det ena andeltalet är då knutet till avgiften, dvs anger hur stor månadsavgift var och en ska betala, och det brukar vara mycket nära knutet till lägenhetens yta. Det andra andelstalet är knutet till den ursprungliga insatsen, och är alltså mer knutet till ”värdet” på lägenheten. Detta värde kanske inte alltid står i proportion till lägenhetsytan.
      Det omvända kan också förekomma. Dvs att det finns ett ”kapitalandelsvärde” som är nära knutet till bostadsytan, medan avgiftsandelsvärdet varierar på så sätt att smålägenheter betalar en proportionerligt större andel per kvm jämfört med större lägenheter.
      Det förekommer också ett annat andelstal, i de fall där man gjort individuella kapitaltillskott (lektion 39). Detta andelstal anger då hur mycket varje lägenhet ska betala av föreningens kapitalkostnad (andel av föreningens belåning). Lägenheter som betalat kapitaltillskott får då ett lägre andeltal och alltså lägre avgift jämfört med de lägenheter som inte bidragit.

      Men observera vårt ursprungliga påstående: andelstalen i sig säger egentligen ingenting, utan det är de faktiska avgifterna för lägenheten som är det väsentliga.

  2. Linda skriver:

    Om en lägenhet på 70 kvm, på andra våningen i ett trevåningshus utan hiss har ett andelstal på 2,44 %, är det högt då? Kan det bero på att det är en nybildad förening kanske?
    Mvh L

  3. Andelstalet i sig säger ingenting om lägenheten, och har inget med husets eller föreningens ålder att göra. En lägenhets andelstal är (ungefär) förhållandet mellan lägenhetens storlek och hela föreningens storlek. 2,44% innebär att lägenheten är 2,44% av hela föreningen. Hade föreningen varit dubbelt så stor (dubbelt så många lägenheter) så hade din lägenhets andelstal bara varit hälften, 1,22%.

  4. jan skriver:

    Jag har en fråga som jag undrar om någon kan svara på? Enligt ekonomisk plan (2002) var köppris och månadsavgift uträknade lika efter bostadsytan. Det är tre äldre villor som gjorts om till lägenheter. Drygt ett år efter bildandet av föreningen (2003) togs ett beslut att 2/3 av föreningens medlemmar skulle ha nyttjanderätt till marken, som är cirka 5000m2. 1/3 har enligt beslutet ingen rätt att vara på marken. Andelstalen ändrades inte när beslutet togs för 10 år sen. Så fortfarande betalar 1/3 av lägenhetsinnehavarna samma månadsavgift efter ekonomisk plan trots att de inte får nyttja marken. Ska inte andelstalen ändras när man ändrar ägandet i föreningens förmögenhet? Som det är nu sponsrar ju de som inte har nyttjanderätt till marken de som säger sig ha det utan att de betalat eller betalar något för marken. Styrelsen består av ”markägarna” som alltid har majoritet.

    • Det här är lite svårt att svara på utan att ha närmare kännedom om omständigheterna. T ex vilken praktisk möjlighet har medlemmarna att verkligen vistas och utnyttja markytan? Och hur fattades beslutet?
      Rent spontant tycker jag att beslutet känns orättvist, alla ska behandlas lika, det finns bestämmelser att man inte får fatta beslut som otillbörligt gynnar eller missgynnar vissa medlemmar. Skulle det vara så att ”markägarna” fått en fördel, eller ett mervärde genom exklusiv tillgång till marken, så borde fördelningen av andelstal ta hänsyn till detta och förändras.
      Jag föreslår att du granskar hur beslutet fattades, beslutet kan eventuellt vara ogiltigt. Därefter får du ta upp frågan med styrelsen, alternativt kontakta hyresnämnd/tingsrätt.

  5. jan skriver:

    (inlägget är redigerat)
    Tack Lennart för ditt snabba svar!
    Så här står det i protokollet från stämman 2003.05.25: ”Mötet beslöt att fastställa tomtindelningen enligt en bifogad ritning med bilaga.”
    Vid föreningens styrelsemöte 03 04 13 beslutades att 3 lägenheter inte har någon nyttjanderätt till trädgårdarna.
    Två av dessa lägenheter har egen ingång till övre våning och går då på ”markägarnas” mark för att gå till sin bostad. Efter mycket ifrågasättande fick de till slut ”låna” en plätt på framsidan att vara på.
    Vad betyder tomtindelning? På protokollet står inget om äganderätt eller nyttjanderätt eller att marken är överlåten till vissa medlemmar.

    • Detta problem måste lösas på plats, och med all dokumentation tillgänglig. Jag förstår inte heller begreppet ”tomtindelning” i detta sammanhang, verkar som att man ändrat den ursprungliga upplåtelsen.
      Men tyvärr kan jag inte hjälpa dig mer i denna fråga. Kanske du kan få hjälp av någon sakkunnig på orten?

  6. jan skriver:

    Tack ska du ha för dina svar. Vi ska försöka få ta del av ev. ytterligare dokument om det finns några och därefter ta kontakt med ngn kunnig som kan granska om det gått rätt till.

  7. Mats skriver:

    Hej,
    Undrar om ni kan svara på hur andelstalet normalt påverkas om en lägenhet byggs ut med tidigare outnyttjat utrymme (typ råvind)? Det känns ganska orimligt att det skulle förändras ”linjärt”, dvs att en fördubbling ger ungefär (lite knappt) en fördubbling av andelstal och därmed månadsavgift. Är det istället rimligt med en mindre höjning av andelstalet eller kanske bara istället nåt fast tillägg till månadsavgiften? Finns det någon ”praxis”?
    Tack!

    • Jag vet inte om det finns något som kan anses vara praxis. Eftersom beräkningssättet för andelstal skiljer sig mellan olika föreningar, kan nog en förändring (utbyggnad) också skilja sig. Om andelstalen från början är beräknade strikt enligt ytan är det inte orimligt att det blir så även efter diverse utbyggnader. Om däremot andelstalen är beräknade enligt någon slags komplicerad formel så får man väl fortsätta med det, och då blir förändringen alltså inte ”linjär”. Att lösa det med fasta ”tillägg” ska man dock aldrig göra.

  8. Walter skriver:

    Hej,
    Jag ser på nätet att du har svarat på ett inlägg med att: ”….det behövs ingen ny ekonomisk plan, det räcker med att räkna om andelstalen.” Hur gör man detta och vem gör det? Jag har byggt ut vinden i vårt hus och då har jag givetvis ett annat andelstal. Jag tänker mäta om lägenheten och i så fall måste andelstalen räknas om.
    Nu till frågan ovan om vem som gör det? Tacksam för svar.
    Mvh.

  9. Jo, som sagt, man gör en omräkning av andelstalens fördelning. Det är naturligtvis styrelsen som gör det, eller anlitar någon att göra det. Men det är inget märkvärdigt. Sen uppdaterar man lägenhetsregistret med de nya andelstalen. Viktigt att klargöra vad andelstalet avser: är andelstalet knutet till insatsen, eller är det bara fördelningen av avgiften? Läs också föregående fråga/svar.

    Förändrade andelstal måste/bör beslutas på stämma, reglerna om detta i bostadsrättslagen är lite snåriga och luddiga (7kap.§14, 9kap.§13,16). Ta kontakt med lämplig firma om ni behöver hjälp.

  10. I Margareta Olsson skriver:

    Jag bor i en brf-förening omfattande 132 lgh fördelade på sju hus. Min lgh ligger på vån 4 av 5. Hyran för exakt lika lgh ökar med några kronor för varje våning t o m vån 4. Våning 5 däremot betalar 130 kr/mån mindre än jag gör. För varje %-påslag ökar klyftan mellan oss. Till dags dato har min lgh bidragit med ca 40.000 kr mer till föreningen jämfört med övriga. Är det omöjligt att beräkna hyreshöjning i kr/m2 så att det bli lika för alla?

    Vilken möjlighet har jag att få rättelse av mitt problem?

    • Det du beskriver är ganska vanligt i vissa typer av föreningar, t ex miljonprogrammets bostadsrättsföreningar. Jag själv bor i en sådan förening, där avgiften ökar för varje våning, utom den översta. Avgiften styrs nämligen av den ursprungliga insatsen, där priset var högre för högre våning, utom överst, där det tydligen fanns någon nackdel som gjorde att priset sattes lägre. Idag kan man tycka att detta inte är rättvist, och tillämpas inte längre för nybildade föreningar.

      Lösningen är att styrelsen måste ta fram nya andelstal som inte baseras efter våning om lägenheterna i övrigt är helt lika. Detta kan vara en juridiskt komplicerad process, men börja med att ta upp frågan med styrelsen, eller skriv en motion om detta till föreningsstämman.

  11. Johnny skriver:

    Hej,

    Jag planerar att bygga om min befintliga lägenhet i en brf från en 2a till en 3a. Kvadratmeterytan ändras ej men köket kommer att flyttas för att göra plats för ett sovrum extra. Kan föreningen begära att andelstalen räknas om?

  12. Marie skriver:

    Hej,

    I vår förening ska avgifterna enligt stadgarna tas ut enligt andelstalen. Men vi har nyligen upptäckt att alla lägenheter i huset som har samma yta verkar betala samma avgift, d v s inte stadgeenligt (andelstalen är högre ju högre upp i huset man kommer och vice versa). Vi har trott att det är fel, och att styrelsen måste låta räkna om allas avgifter så att de stadgeenligt följer andelstalen.
    Men kanske kan det handla om det du beskriver i kommentaren överst, ”dubbla andelstal”? Det står dock ingenting om dubbla andelstal i stadgarna. Och även om det skulle stå om dubbla andelstal i den ekonomiska planen (som vi inte sett än) så är det väl stadgarna som gäller i första hand, före planen?

    • Ja, det är stadgarna som ska gälla. Saken bör alltså undersökas närmare, det kan ju ha blivit fel någonstans i hanteringen. Däremot kanske en bättre lösning är att ändra i stadgarna, eller ta fram nya andelstal, eftersom den nuvarande ordningen med samma avgift för samma yta trots allt verkar mest rättvist.

  13. Marianne skriver:

    Jag bor i en liten brf, ca 30 lähgenheter. Jag har ett väldigt lågt andels tal i förhållande till dom andra i föreningen. Detta har nu styrelsen upptäckt och vill nu räkna om andelstalen, vilket innebär att jag får en dyrare avgift och dom andra lite lägre. Jag har köpt lägenheten för 10 år sedan med detta låga andelstal och betalade då ett högt pris för att avgiften var låg. Om dom höjer min avgift kan jag då kräva skadestånd av föreningen ?

    • Ja, det skulle du i princip kunna. Problemet är att beräkna hur stor skadan (förlusten) är, och att driva frågan i domstol. Dessutom kan man hävda att du genom ett högre andelstal blir en ”större” ägare i brf, och därmed åtminstone teoretisk ”rikare”.
      Frågan är komplicerad. Jag föreslår att du accepterar förändringen, om det i slutändan bli en rimlig fördelning av avgiften, du har ju ändå under 10 år haft en mycket förmånlig avgift.

  14. Marianne skriver:

    Tack för ditt svar.
    En fråga till, jag har suttit i styrelsen 5 år som kassör, nu har styrelsen hotat att polisanmäla mig pga att jag inte har informerat om situationen. Dom har haft tillgång till alla papper. Dom bad mig lämna styrelsen omgående vilket jag också gjorde.
    Jag ser inte att jag gjort något fel, har jag ?

    • Nej, jag kan inte heller se att du gjort något formellt fel. Hur andelstalen är fördelade är hela styrelsens ansvar, och bygger ursprungligen på den ekonomiska planen. Hotet om polisanmälan ser jag som direkt löjligt.

  15. Anna skriver:

    Hej!
    Jag är medlem i en bostadsrättsförening och nu har det visat sig att gårdshuset har lägre månadsavgift än husen mot gatan. Nu vill styrelsen utreda att ändra dessa månadskostnader och hänvisar till jämlikhetsprincipen. Är det verkligen rimligt att ändra detta då andelstal och hyra är något man har accepterat i samband med köp? Detta kan ju innebära att en lägenhet sjunker kraftigt i pris. Det känns som ren avundsjuka att ändra först efter att man köpt en lägenhet i föreningen. Dessutom tycker en del att husen mot gatan som har hiss egentligen inte ska betala ett tillägg för detta utan hänvisar till att de betalat mer hyra från början, dessutom diskuteras retroaktiv återbetalning av hyreskostnaden. Hur ska man hantera detta?
    Tack på förhand!

    • Som vi skrivit tidigare så är det en komplicerad process att gå in och försöka ändra andelstalen och fördelningen av årsavgiften. Det finns alltid ”vinnare” och ”förlorare”, det blir alltid några som blir missnöjda med en förändring, och andra som blir missnöjda om det INTE blir en förändring.
      Grunden är de befintliga andelstalen, fastlagda i den ekonomiska planen. Men om det efter ett antal år visar sig att fördelningen på något sätt visar sig vara ”orättvis”, eller på annat sätt felaktig eller orimlig, då bör styrelsen göra en utredning och en översyn. Målsättningen bör ju alltid vara att den avgift var och en betalar är rimligt fördelad mellan föreningens medlemmar. Men vad som är rätt och riktigt och ”mest rättvist” i just din förening kan jag inte avgöra.
      Men att det kan behövas en översyn ibland, det tycker jag. Däremot bör man aldrig göra den retroaktiv. Men det är alltid föreningsstämman som beslutar om en ev förändring, inte styrelsen. Och det finns särskilda regler för röstningsförfarandet om andelstalen ska ändras (Bostadsrättslagen).

  16. Anne skriver:

    Hej
    Fick ett brev från styrelsen där dom vill komma in och mäta upp våra boytor, dom vill räkna om våra andelstal pga att det ej gjorts på länge. (Har tillkommit övervåningar på vissa lägenheter under 30 år). Är inte detta en fråga som bör föregås av en stämma, där alla får veta vad som pågår, vilka kostnader som kommer att tillkomma och att alla får rösta om vi ska göra det eller inte ?
    Brevet säger inte vem som ska in i lägenheten, bara att det ska vara en fackman, jag bör väl få veta från vilket företag personen kommer i från ?
    Jag får 5 dagar på mig för att kunna fixa att någon ( vill ju gärna vara närvarande då detta kan få stora konsekvenser om det mätt till min nackdel)
    ska vara hemma, bör inte vi som bor i föreningen få minst 2 veckor på oss ?
    Hur vet vi att styrelsens lägenheter kommer att mätas på ett korrekt sätt ?
    Tacksam för snabbt svar då tiden är knapp.

  17. Det kan vara fullt förståeligt om styrelsen vill mäta om alla lägenheter, särskilt om det är ett äldre hus som inte mätts upp sen det byggdes. Dagens mätregler är ofta annorlunda jämfört med när husen byggdes, och dagens bostadsrättsköpare vill ofta veta exakt hur stor bostadsrätten verkligen är.
    Styrelsen kan fatta beslut om mätning, men bör naturligtvis informera och förklara i god tid, och vilken firma som anlitas. Jag håller med om att minst ett par veckors framförhållning kan man kräva, 5 dagar känns alldeles för kort. Och jag håller med om att det kan vara både bra och intressant att själv få vara med. Kan man inte ta ledigt på 5 dagars varsel får man väl säga det till styrelsen, och be att de kommer vid ett senare tillfälle.
    Styrelsen kan alltså besluta om en sådan här ommätning, däremot kan inte styrelsen besluta om ändrade andelstal eller avgifter. Utan den frågan måste överlämnas till föreningsstämman (se Bostadsrättslagen).
    Att även styrelsens egna lägenheter mäts rätt får man väl förutsätta, särskilt om mätningen görs av en oberoende firma. Det finns faktiskt ingen anledning att försöka manipulera en sådan mätning, varken åt ena eller andra hållet. Hela resultatet av mätningarna ska ju delges alla i föreningen.

  18. Daniel skriver:

    Var och tittade på en lägenhet som vi är intresserade av. När jag titta lite djupare i pappren så såg jag att det stod 0,00000% andelar i föreningen. Hur kan det komma sig? Är det nått skumt? Det är genom en seriös mäklare med många filialer i hela landet.

  19. Anna skriver:

    Jag har en fråga om andelar och ägande i föreningen.
    Vår ordförande menar att vi har ett större ägande i föreningen i och med att vårt andelstal är högt. Han menar också att vi har ett större ägande i fastigheten. Stämmer detta?
    Ordföranden antyder också att vi i och med det större ägandet förväntas ta större ansvar för fastigheten. Är detta rimligt?

    • Det är riktigt att ett högt andelstal innebär ett större ägande i föreningen och i fastigheten. Andelstalet styr inte bara månadsavgiftens storlek, utan också var och ens ägarandel. Men dessa skillnader i ägande saknar praktisk betydelse, så länge föreningen inte går i konkurs. Inte heller har skillnader i ägandet någon betydelse i ansvar, eftersom alla medlemmar har 1 röst var. Så vad gäller ansvaret för föreningen så är det lika för alla, där ska inte vara någon skillnad.

  20. Petra skriver:

    I den ekonomiska planen i vår förening så finns 195 lägenheter, efter den ekonomiska planen gjordes så har en lägenhet tillkommit samt tre lägenheter har byggts ut. De ursprungliga lägenheterna är upplåtna med andelsvärden samt andelstal medan de nytillkomna är upplåtna med enbart andelstal.
    Enligt vår ekonomiska förvaltare så ställer det till med problem. Är det ett problem och vad bör vi göra?

    • Det kanske bara rör sig om en viss begreppsförvirring. Andelstalet är lägenhetens andel i föreningen (fastigheten), andelsvärdet ska då vara det uträknade värdet i kronor (alltså andel x totala fastighetsvärdet). Jag ser inga problem att man enbart använder andeltal, eftersom värdet med automatik hänger ihop med andelen. Men det kan uppstå komplikationer beroende på hur de olika begreppen är definierade i ert fall. Du får gärna förtydliga problemet.

  21. Bengt Svensson skriver:

    Hej,
    Intressant läsning, tack!
    Jag har dock en liten fundering med anledning av att ett antal balkonger ska byggas i min förening (utöver de som redan är på plats). I stadgarna står det att föreningen ansvarar för underhåll av balkonger (förutom impregnering) och styrelsen har därför tänkt genomföra en ändring för de lägenheter som nu ska bygga balkong, OCH för de tidigare lägenheterna för att ta höjd för kommande underhåll. De hade tänkt ändra stadgarna genom att inför en ”balkongfondavgift”. Jag funderar dock på hur det går ihop med det du skriver om andelstal? I stadgarna står att avgiften ska beräknas efter yta. Kan man lägga till en sådan här fondavgift eller måste alla andelstal räknas om?

    Tacksam för svar! Mvh Bengt

    • Nej, man kan inte införa en extra obligatorisk avgift i form av en ”balkongfondavgift”, inte enligt Bostadsrättslagen. Själva bygget av nya balkonger kan däremot finansieras genom en avgift av de berörda, enligt separata avtal. Underhållet av balkongerna däremot, gamla som nya, måste bekostas av föreningen via de ordinarie månadsavgifterna. Det betyder antagligen att andelstalen måste räknas om, eftersom de med nya balkonger nu måste bidra lite mer till föreningens gemensamma underhåll.

  22. Tomas Strömberg skriver:

    I vår förening bestående av fem parhus har en lägenhet fått bygga till i egen regi en lokal med egen ingång, typ gästrum eller snickarbod. Efter några år har styrelsen godkänt att ta upp en dörr från bostadsrätten till lokalen vilket blivit mer ett lägenhetsrum till den växande familjen. Bygglov finns för biyta. Min fråga är om det är rimligt att styrelsen kan fatta ett sådant principbeslut utan att fråga föreningens medlemmar, alternativt borde denna utbyggnad inkorporeras i föreningen som brf-yta och förändrat andelstal?

    • (korrigerat)
      Det kan bli rätt komplicerat när man bygger ut en bostadsrätt på det sätt du beskriver. Tillbyggnaden ingår inte i bostadsrätten, utan allt underhåll och ev driftskostnader faller på innehavaren. Om jag förstår det rätt innebär den nya dörren att ytan inte längre är biyta, ytan bostadsyta, så där uppstår då ett problem. Styrelsen borde inte ha godkänt detta, eller borde reglerat detta med ett ordentligt avtal och tagit upp frågan på föreningstämma. Kanske måste tillbyggnaden räknas in som ordinarie borättsyta, och andelstalen justeras.
      Viktigt är att innehavaren inte får någon otillbörlig fördel på övriga medlemmars bekostnad, alla medlemmar ska behandlas lika, och ha samma möjligheter.
      Läs en diskussion om ett liknande problem på forumet Allt om bostadsrätt:
      http://www.hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=19403

  23. Göran Elvin skriver:

    Har en bostadsrätt i HSB som inköptes 1962. Jag har jagat andelsvärdet som gällde den 1 jan 1974 men utan resultat. Skall använda detta värde för att fastställa inköpspriset i deklarationen. Är det bara bostadsrättsföreningen som kan svara mig på detta?

  24. Gamla uppgifter kan alltid vara svåra att få tag på, ibland omöjligt, eftersom dokumentation kan ha förvunnit eller slarvats bort. Andelsvärdena 1974 är det nog få föreningar som har kvar uppgifter om.

  25. Anita skriver:

    Hej,

    Om två hyreslgh säljs så går pengarna till brf. Hur påverkas andelen för övriga bostadsrättsinnehavare? Blir andelen högre eller lägre dvs blir hyran högre eller lägre?

    • Egentligen påverkas ingenting alls. Visserligen kan övriga innehavares andelar minska något, men det brukar inte påverka den slutliga månadsavgiften (”hyran”) mer än ytterst marginellt. Förutsatt att avgifterna fördelas på rätt sätt.

  26. Andrea S skriver:

    Om man vill ta fram ett andelstal för avgiftsberäkningen, vilka kostnader tycker ni då bör ingå i respektive del?
    Tänker mig alltså att man utgår ifrån årsbokslutet och ser vilka poster som bör fördelas lika och vilka som bör delas på ytan och därefter får fram ett andelstal men frågan är hur man bör räkna? Tänker mig att kostnader såsom uppvärmning, vatten, fastighetsskatt och de flesta lånen samt yttre fond fördelas på antal kvadratmeter medans övriga utgifter delas lika. Om t.ex. om alla har balkong får lånet för den delas lika oavsett lägenhetsstorlek.
    Känns så godtyckligt att bara uppskatta en andelsvärde för avgiftsberäkning så hur bör man egentligen göra för att få fram ett någorlunda rättvist värde? Bör man kanske räkna in gemensamma utrymmen i andelen så att dessa också delas lika?

    • Det finns inget facit hur man ska dela upp föreningens kostnader, det har gjorts på väldigt olika sätt i olika föreningar. Men jag tycker du är inne på rätt spår, avgiften bör i huvudsak fördelas efter lägenhetsytan, men vissa kostnader kanske är mer naturligt att fördela lika per lägenhet, t ex administrationen. Men man bör hålla sig till faktiska kostnader, och inte blanda in ev. subjektiva värden som utsikt, väderstreck eller våningsplan. Men det finns som sagt inget facit för vad som är mest rätt eller fel, utan man får försöka komma överens inom föreningen.

  27. Tobias skriver:

    Hej,
    Bor i en förening där vi ev en lgh ska få bygga upp på vinden. Funderar på hur/om det isåf påverkar andelstalen, samt hur vi ska sätta hyran framöver.
    Andelstalen sattes när föreningen bildades enligt insatt kapital. Det står oxå i stadgarna att det är andelstalen som styr avgiften.
    Är det rätt metod att räkna ut nya andelar på följande vis: Vi lägger till den den nya insatsen som personen som bygger upp vinden betalar i köpeskilling för ytan till den ursprungliga insatsen och sedan räknar ut nya. Det innebär att alla andra lgh får en något sänkt andel medan den som bygger upp för en högre. Är detta rätt hanteringssätt?
    Om man gör så blir det ju knepigt med avgiften eftersom den enligt stadgar ska beräknas på andelstalet. Det innebär ju att vi egentligen inte får någon ökad avgiftsintäkt utan bara en omfördelning av vår totala avgift.
    Vad vi egentligen vill är ju att behålla nuvarande avgiftsnivå på X kronor per kvm och att den som bygger till får betala samma X kr/kvm för all tillkommande yta. Hur kan man få till detta på ett bra sätt?

    • Om det tillkommer en lägenhet så måste ju alla andra lägenheters andel minska något, för summan ska alltid bli 100%. För att få in samma avgift och lite till (för den nya lägenheten), måste alltså avgiften per andel höjas något.

  28. AL skriver:

    Att ändra andelstalen i en förening. Vilka anledningar kan det finnas och hur skall det gå till? om några förlorar på det, hur kan man då argumentera att inte göra någon förändring? Om man inte är överens om att förändra, hur går man då vidare för att förhindra det? Hur skall man förhålla sig till de insatser som gjordes från början?

    • Detta är en besvärlig fråga, och något det råder delade meningar om i bostadsrättsvärlden. Det finns väl tre tillfällen när andelstalen kan behöva ändras, eller räknas om. Om det tillkommer nya bostadsrätter i föreningen. Eller om man upptäcker uppenbara felaktigheter. Eller om saker har förändrats i fastigheten som gör att de ursprungliga andelstalen upplevs som felaktiga.

      Problemet är känsligt, för resultatet av en förändring kan alltid av vissa uppfattas som orättvist. Reglerna om hur beslut om detta ska fattas är också omtvistat, men vår uppfattning är att ett vanligt majoritetsbeslut på en stämma ska räcka. Förutsatt dock att inga insatser förändras, dessa får inte påverkas.

  29. Oskar skriver:

    Hej,
    Våran förening har nu beslutat att efter 9 år räkna med vårt vidbyggda garage (vi äger garaget) som andelstal, är det möjligt? Dom ska göra om i stadgarna för att kunna ta ut mer i avgift för garaget, därför ska dom börja räkna med andelstal.
    Kan tilläggas att det bara är 2 lägenheter av 29 totalt som drabbas.
    I bilagan tar dom upp boytan (lägenheterna) samt biyta (lägenhetsförråd i förrådslänga). I biytan räknar dom nu vårat garage. Detta medför en hyreshöjning på garagehyran med 287% samt en total hyreshöjning på 17%. Kan biyta och speciellt garageyta ingå i andelstalen?

    • Jag tycker läget verkar oklart, därför kan jag inte ge något riktigt svar. Du säger att ni äger garaget, samtidigt som föreningen vill ta ut mer i avgift för garaget. Om garaget alltid ingått i (tillhört) din bostadsrätt, bör inte andelstalet kunna ändras.

  30. AL skriver:

    Du skriver:

    1) ”…upptäcker uppenbara felaktigheter” – vad skulle det kunna vara för något?”

    2) ”…saker har förändrats i fastigheten som gör att de ursprungliga andelstalen upplevs som felaktiga.” – vad skulle det kunna vara för något?”

    3)” ..Förutsatt dock att inga insatser förändras, dessa får inte påverkas” – hur menar du då?

    • Uppenbara felaktigheter, kan t ex vara rena räknefel, felsummering, eller att man utgått från felaktiga areauppgifter.
      Saker som förändrats: Om avgiften/andelstalet från början satts utifrån vissa förutsättningar, t ex allvarliga störningar från fläktrum eller tvättstuga, och dessa omständigheter/störningar byggs bort, då tycker jag det finns anledning att se över andelstalen.
      Förutsättningen att lösa dessa problem på ett enkelt sätt är dock att andelstalet för månadsavgiften är frikopplad från insatsernas fördelning. Att ändra insatserna är inte att rekommendera, då det påverkar ägarfördelningen inom föreningen.

  31. Per skriver:

    Hej!

    Föreningen jag bor i har fattat ett principbeslut om att tillåta upplåtande av marken vid marklägenheterna med bostadsrätt. Detta var inte fallet när föreningen bildades. Inga beslut har fattats om storleken på insats för detta.

    Min fråga är vad man bör göra med andelstal för detta? Enligt uppgift skulle detta öka värdet på dessa bostadsrätter väsentligt. I så fall känns det för mig som om det handlar om att föreningen kommer att skänka markrättigheter som har ett marknadsmässigt värde till vissa av medlemmarna. Är detta en feltolkning? Har den ett högt värde så borde väl de medlemmar som vill ha denna upplåtelseform vara villiga att betala ett marknadspris för detta?

    • Det enklaste sättet, och mest rättvist, är att föreningen tar betalt i form av en upplåtelseavgift, motsvarande vad man anser att markbiten är värd. Andelstalen behöver inte ändras, inte heller insatsen. Upplåtelseavgift används när en förening vill ha extra betalt för de mervärden, som vissa bostadsrätter anses ha.

  32. Cenneth skriver:

    Hej!
    Jag har en fråga angående andelstal. Vi har nyligen dragit in bredband i fastigheten. Föreningen har tagit kostnaden för indragning av bredbandet. Samtliga lägenheter har ett uttag. Den fasta avgiften (grundavgiften) för internet kommer att läggas på månadsavgiften för samtliga lägenheter. Nu vill styrelsen besluta att månadsavgiften för internet skall fördelas med andelstal.
    Är detta korrekt? De finns ju ingen skillnad mellan lägenheterna, tjänsten är ju exakt densamma, oavsett golvyta, våning man bor på osv.
    Med vänlig hälsning,
    Cenneth

    • Det går att argumentera för bägge lösningarna, antingen lika avgift för alla lägenheter, eller att avgiften bakas in i den allmänna månadsavgiften (vilket innebär att stora lägenheter betalar mer än mindre). Jag vill inte dra alla argumenten här, men bägge lösningarna förekommer, och är rätt tänkt, var och en på sitt sätt. Man måste också se hur stadgarna är formulerade när det gäller avgifter i föreningen, det kan spela roll.

  33. Fia skriver:

    Är det bra eller dåligt med andel på 5,7986? Menas det att jag har BRF´s skulder X 5,7986 ? Är en ganska ny förening..tror jag.

    • Andelstal är varken bra eller dåliga, det har inget värde i sig självt. Men det stämmer det du är inne på, din andel av föreningens skulder är 5,7986 % av skulderna. (Men bara om detta andelstal är din andel av föreningens förmögenhet = insatsen. Det kan finnas ett annat andelstal, för hur månadsavgiften ska fördelas.)

  34. Kjell skriver:

    Hej.

    Jag har köpt en lägenhet nu för ett år sedan och betalade då dyra pengar för att avgiften var låg. Nu har styrelsen kommit med ett förslag om att höja andelstalet och därmed hyran, jag kommer då att få en hyresökning från 3801 till 4208 i månaden. lägenheten är på bottenplan vilket gör att det blir mer ljud från trapphuset, vi har ingen kvällssol på balkongen (som dem som har högre avgift har) och tvättstugan är precis under lägenheten. kan det verkligen vara ”omotiverat stora” skillnader i hyran med tanke på omständigtheterna?
    Jag köpte ju lägenheten med dem här förutsättningarna har dem rätt att ändra det här nu i efterhand, det gör såklart att min lägenhet minskar i värde?

    • Det här är en komplicerad och omtvistad fråga, som varit uppe många gånger, både här och på andra forum.

      För det första måste man konstatera, att den avgift som en bostadsrätt har när man köper den inte på något sätt är garanterad. Avgiften kan ändras, ibland mycket, och oväntat, utan att man kan göra särskilt mycket åt det (Lektion 36). Och ändras månadsavgiften så påverkas bostadsrättens marknadsvärde. Marknadsvärdet kan aldrig garanteras.

      Men fördelningen av månadsavgiften mellan olika lägenheter är inte godtycklig, utan styrs av andelstalen. Men som vi skrivit tidigare så finns det ibland omständigheter då man bör se över dessa andelstal, och därmed månadsavgiftens fördelning. En sådan förändring måste dock göras under största möjliga enighet och kan bara beslutas på en föreningsstämma.

      Månadsavgiftens fördelning ska i princip inte styras av våning, väderstreck, eller pga ev ljudstörningar, utan enbart utifrån hur mycket varje bostadsrätt ”kostar” att driva. Men i äldre föreningar är det ofta så att månadsavgiften (andelstalen) skiljer mellan olika våningar, väderstreck, och andra mer subjektiva omständigheter. Och det kan då vara en anledning till att se över andelstalen, och månadsavgiftens fördelning.

      Nu kan jag inte alla omständigheter i just ditt fall, men i princip anser jag alltså att det ibland kan vara motiverat med en översyn av andelstalen, även om vissa då blir ”förlorare” i form av en högre månadsavgift. Men man kan också se det ur ett annat perspektiv, nämligen att de som får höjd avgift, kanske under lång tid haft en orättvist låg avgift.

  35. Stefan skriver:

    Hej,

    Jag har nyss köpt en lägenhet där jag nu funderar på att bygga en takkupa som skulle ge ca 5 kvm mer golvyta med ståhöjd (vet dock inte riktigt vilken takhöjd man kan räkna med i detta utrymme, måste anlita en snickare först).

    Idag används detta utrymme som ett litet sovrum med snedtak och utan fönster, det enda dagsljuset är från dörren.
    Tidigare har detta varit lägenhetens förråd då den inte har ett källarförråd som övriga lägenheter har.

    Nu mina frågor:

    * Kommer lägenheten och kanske även föreningen få räkna om alla andelstal pga detta och brukar det i sig vara en anledning för styrelsen att sätta sig på tvären emot ett sådant bygge?

    * Kan jag hävda att byggnadens värde ökar till gagn för föreningen och på så sätt undvika att få en avgiftshöjning pga ökad bo/biarea?

    * Var går gränsen mellan boyta och biarea i ett rum som tidigare använts som förråd med ovan förutsättningar? (är det bara takhöjden som spelar in eller är det att det finns fönster i rummet och i så fall, skulle montering av ett takfönster ge samma areaförändringar som en takkupa ev. gör?)

    Mvh
    Stefan

    • Som vi skrivit på annan plats varken kan vi eller vill vi besvara frågor som rör vindsombyggnader och liknande.
      Men några korta kommentarer:
      1. Låter mest som ett bygglovsärende, och brukar nekas både pga att det innebär ingrepp i tak/fasad, och att det kan innebära framtida uh-problem för föreningen.
      2. Det är väl lägenheten som ökar i värde, föreningen vinner inget, snarare tvärtom (se ovan).
      3. Vi hänvisar till aktuell broschyr:
      http://www.fmi.se/Sve/Filer/Så%20mäter%20du%20din%20bostad.pdf

  36. Håkan skriver:

    Styrelsen i min brf vill göra en översyn av andelstalen och månadsavgifters fördelning då vissa anser att de faller ut orättvist.

    Min fråga är vem kan man anlita för att göra en sådan översyn?

    Känns bättre om det är en person utifrån som ser över andelstalen än att styrelsen gör det.

    • Ni kan gärna kontakta undertecknad i denna fråga. Vi kan göra en sådan översyn och ta fram ett förslag. Annars kan säkert någon av de större bostadsrättsförvaltarna på orten hjälpa er. Det är faktiskt inte särskilt komplicerat, det viktiga är att bli överens om principerna, för det är om principerna man ska besluta om när man kommer till föreningsstämman. Kan ibland också kräva justering av stadgarna.

  37. Petra skriver:

    Hur går man tillväga för att slå ihop två lägenheter till en med tanke på lägenhetsbeteckning, andelstal och avgifter? Vad finns det för för- och nackdelar med att bo i en trea som fortfarande är registrerade som två lägenheter, en 1′a samt en 2′a? 1′an är nu utan kök och det är inte bara att sätta igen ett dörrhål emellan för att ev återställa dem i framtiden. Styrelsen säger bara att det är dyrt och komplicerat att registrera om, men jag undrar hur svårt det eg är?

    • Det enklaste är att låta det vara som det är. Men det är också ganska enkelt att slå ihop lägenheterna, till en bostadsrätt. För det behövs det bara ett enkelt stämmobeslut, och en enkel ändring i lägenhetsregistret, förutsatt att inget annat ändras. Dvs samma insats, samma avgift. Men, rent skattemässigt kan det uppstå ett problem, eftersom dina två bostadsrätter ”säljs” till föreningen och du därefter återköper den nya (sammanslagna), till samma pris. Det finns ett skattemässigt reavinstproblem här, som du måste kolla upp först.

  38. Erik skriver:

    Hej!

    Jag har nyligen köpt en lägenhet som en bostadsrättsföreningen sålde (sista hyresrätten) Efter att fått alla uppgifter så såg jag att de i avgiftspriset räknat med terassen som hör till lägenheten. Detta har dom inte gjort i andra lägenheten i huset, vilket resulterar i att jag får en avgift som är 30% högre i relation till de andras avgift i huset. När jag nu tagit upp det med styrelsen hävdar de att jag köpt den under dessa preferenser och att det är den avgiften som gäller. Kan de göra såhär? Känns väldigt orimligt att jag skall betala mer än alla andra bara för att de missat att räkna ordentligt vid försäljningen. Hur går jag tillväga, kan jag göra något eller stämmer det att jag bara får godta detta?

    Tacksam för svar!

    Med vänlig hälsning, Erik

    • Detta är ett mycket svårt område. Grunden är att man köper bostadsrätten i ”befintligt skick”, och i det ingår den avgift som man avtalat om. Oavsett hur den är beräknad, på rätt eller ”fel” sätt. Jag känner ju inte till detaljerna kring just ditt fall, hur beräkningarna är gjorda, och hur du jämför, men om det stämmer att du betalar 30% mer än en exakt likadan lägenhet, så tycker också jag att något blivit fel. Mitt råd är att anlita en sakkunnig advokat för att se om det går att driva frågan på rent rättslig grund gentemot föreningen. Möjligen kan man hävda att det varit ”fel på varan” (bostadsrätten). Och att ta upp frågan på föreningsstämman. Men möjligheten att få rätt är inte självklar.

  39. Thomas skriver:

    Hej,

    Jag funderar på att köpa en specifik lägenhet om 70-80km, men kan inte hitta lämpliga siffror att räkna ut belåning per kvm. Husen är byggda 2010 och förening bildad 2008, men jag kan inte hitta siffror som visar totala kvm (boyta) som föreningen förfogar över.

    Mäklarsidan lägger ut andelstalet som ”0.000xxxxx”, och bostadsrättsföreningen har 26 lägenheter – det känns inte som det stämmer, eller? Funkar det att få ut andelstalet genom att istället dela årsavgiften (månadskostnaden gånger 12) med föreningens årliga medlemsavgifter för att få ut andelstalet istället, om nu andelstalet bestämmer års-/månadsavgiften?

    För att sedan få ut belåning per kvm – på ett ungefär, eftersom jag inte hittar uppgifter om kvm – bör jag ta andelstalet gånger långfristig skulder (xx miljoner). Har jag förstått rätt?

    mvh
    Thomas

    • Ja, hittar man inte någon uppgift om föreningens totala yta blir det problem. Och om andelstalet dessutom är felaktigt angivet.
      Men på första frågan har du rätt, du kan räkna fram andelstalet ”baklänges” utifrån årsavgifterna.
      På sista frågan däremot: Andelstalet x föreningens skulder ger lägenheten andel av skulderna. Vill du sen få fram skuld per kvm så måste du dela denna skuldandel med din lägenhetsyta.

  40. Anders Bäcklund skriver:

    Vi är en äldre brf på 26 lgh där man har genomfört en ommätning av alla lägenheter och då funnit skillnader på vissa lägenheter mellan lägenhetsregistret och den nya mätningen. Nu vill man omfördela andelstalet vilket jag kan förstå till en viss del. Vad som ställer till är två saker.
    1- Några lgh. fick ett lägre tal vid ombildning från aktiebolag till br. då de stoppa in mer i insats vid den tidpunkten.
    2 – Vi har också 4 nyproducerade (1-5 år) lägenheter där dåvarande styrelse satte en högre månadskort då allt var nytt. Detta accepterades av köparna vid köpet. Nu vill styrelsen att även dessa skall ingå när vi räknar ut ett nytt andelstal med hjälp av m2. Detta innebär att en lgh får en minskning på närmare 8000/år. Skall man verkligen vara så solidarisk att sänka deras årskostnad och höja för de andra som bodde där innan de nya lägenheterna kom till?

    Mvh
    Anders

    • Ditt fall visar hur otroligt rörigt det kan bli. Hur ni ska lösa detta kan jag inte ge något bra svar på. Den enklaste lösningen är att inte göra några färändringar alls, dvs alla får fortsätta leva med de andelstal som en gång fastställdes, och som tydligen en gång i tiden ansågs rättvisa.
      1. De som la en förhållandevis större insats från början har rätt till en fortsatt lägre avgift, men inte i all evighet.
      2. De som köpte de nya lägenheterna bör kanske fortsätta betala mer än de äldre lägenheterna. Men här försvinner denna motiverade skillnad ju längre tiden går.
      Efter ett antal år kan det upplevas som att det blivit fel, om inte de ursprungliga principerna var tillräckligt bra utformade.

      Alternativet till att inte göra något alls är att försöka göra mindre justeringar, i de fall där en stor majoritet av medlemmarna uppfattar att det är väldigt fel. Men någon absolut rättvisa går troligen inte att uppnå.

  41. Anders Bäcklund skriver:

    Hej!

    Tack för tidigare svar.
    Har en fråga till. Hur räknar man andelsvärdet av en balkong/terrass som bara en medlem har tillgång till. De nya takvåningarna har ganska stora ytor, mellan 11 till 25 m2. Vid underhåll av dessa kan jag tro att hela föreningen delar på de uppkomna kostnaderna och då tycker jag att de borde ingå i deras yta vid beräkning av andelstal nytt andelstal. Kanske inte 1:1 men nära inpå då det kan behövas byggas ställning eller hjälp av kranbil vid underhåll. Finns det någon norm för detta?

    Tack på förhand / Anders

    • Generellt sett bör en lägenhet med balkong eller terrass ha ett högre andelstal, jämfört med lägenhet utan balkong eller terrass. Eftersom balkongen/terassen kostar för föreningen att underhålla. Hur ni ska göra och beräkna i just ert specifika fall kan jag däremot inte ge något svar på.

  42. Mia skriver:

    I vår förening finns en lägenhet med takterass som fanns när föreningen bildades. Lägenheten har 3 % högre andelstal med anledning av takterassen. Nu har flera lägenheter byggt vanliga balkonger och frågan är om avgiften för dessa kan beräknas som en viss % av prisbasbeloppet som jag sett att vissa föreningar gör eller gör likabehandlingsprincipen att alla balkonger skall behandlas lika och andelstalen räknas om?

    • Man kan lösa detta på flera olika sätt, bara alla (de flesta) är överens om lösningen. Bygger man balkonger bör allt detta bestämmas INNAN man bygger, det kan vara svårt att komma överens efteråt. Väljer ni lösningen med ändrade andelstal måste detta beslutas i vederbörlig ordning på föreningsstämma. Väljer ni en lösning med någon form av ”balkontillägg” måste detta läggas till i stadgarna om det ska bli giltigt, och måste alltså också beslutas på stämma (2 stycken).

  43. Martin skriver:

    Jag bor i ett hyreshus som nu står inför ombildning till bostadsrätt. Totala köpeskillingen för fastigheten, med bra läge i Stockholms innerstad, uppgår till ca 50,000 kr per kvadratmeter. På grund av hur andelstalen föreslagits blir det dock mycket stor variation på hur mycket varje lägenhet kostar vid ombildningen. Insatsen varierar från 45,000 per kvadrat till 62,000, dvs nästan 40%. Även på avgiften är det ca 40% skillnad mellan billigaste och dyraste avgiften per m2. Man har motiverat det med att det ska spegla att det finns stor skillnad i storleken på lägenheterna i huset och att detta är det ”minst orättvisa” sättet att räkna på. Min lägenhet på 35 m2 ligger högst upp i det gårdshus som inte har hiss och inte heller är stambytt. Ändå ska jag betala 10,000 kr mer per kvadrat och få 20% högre månadsavgift jämfört med en lägenhet i den stambytta huskroppen, med hiss, bara för att den är 110 kvm. Jag skulle eventuellt kunna acceptera att mindre lägenheter ska bära en procentuellt högre andel av avgifterna, men tycker det är märkligt att insatsen ska differentieras så mycket. Ombildningskonsulten säger att detta är det som gäller och det är bara att gilla läget. Har han rätt eller är det rimligt att begära omprövning av andelstalen alternativt särkoppla insatsens storlek från andelstal och avgift? Den ekonomiska planen har inte ännu skickats till Bolagsverket för registrering.

    • Jag kan tyvärr inte ge några konkreta svar på dina frågor, jag kan bara svara allmänt:
      Priset på varje bostadsrätt bör avspegla dels storleken, dels läget, dvs ju större lägenhet och ju bättre läge, desto högre pris. Vad gäller månadsavgiften, kan den vara i direkt proportion till storleken, men kan också vara så att små lägenheter betalar relativt mer per kvm jämför med större lägenheter, eftersom det finns många kostnader i föreningens som inte är yt-beroende utan kostar lika mycket oavsett lägenhetsstorlek.

      För att lösa dessa relativa skillnader mellan lägenhetsyta, lägenhetspris (insats), och månadsavgift, kan man använda sig av två olika andelstal, precis som du är inne på. Alternativt att man använder sig av en differentierad upplåtelseavgift som kompletterar insatsen.

      Tyvärr hinner jag inte utveckla detta mer i detta svar. Hur ni ska göra bestämmer ni på ert medlemsmöte (stämma). Verkar det helt fel i den ekonomiska planen så försök rösta nej, och gör om.

  44. Anita skriver:

    Om en råvind görs om till en egen lägenhet eller en del av en bef lägenhet. Görs andelstalet om efter golvyta eller boyta, dvs före eller efter renovering av råvind? Kan man försöka köpa råvind och ge ett pris och hyresförslag själv, annat än vad styrelsen har gått ut med? Råvinden är mindre och därmed inte så attraktiv. Eller är det stadgarna som måste följas och vad andra lägenheter har gett i insats och månadsavgift? Föreningsstämman röstar väl om dom godkänner avvikande insats och månadsavgift?

    • Svårt att ge generella svar. När boytorna utvidgas i en förening bör andelstalen räknas om, och i huvudsak så att nya och gamla ytor likställs.
      Priset för råvinden, och hur andelstalen kommer förändras, kan vara en förhandlingssak, men slutligt beslut måste alltid fattas på en föreningsstämma. Måste också i huvudsak följa liknande överenskommelser tidigare.

  45. Em skriver:

    Hej! Jag och min sambo ska bygga ut en WC i vår lägenhet och göra om denna till ett våtrum. Dock har vi väldigt mycket problem med styrelsen som har haft en väldigt negativ inställning till vår ombyggnation. Nu har de sagt att det kanske kan innebära en avgiftshöjning per månad från oss. Vad är det som gäller? Kan de höja avgiften bara sådär eller hur ser processen ut? De hävdar att de extra pengarna skulle gå till kommande stambyte om 30 år. Tacksam för svar.

    • Eftersom jag inget vet om de tekniska och byggmässiga förutsättningarna kan jag bara ge ett generellt svar. Ombyggnaden borde kunna godkännas, om den inte är till påtaglig nackdel för föreningen eller för någon granne. Någon avgiftshöjning ska det inte kunna innebära, avloppsstammen finns ju redan där.

  46. Annica skriver:

    Hej, En bostadsrättsförening som funnits sedan 1957 har ca 260 lägenheter. Min första fråga: Vad spelar andelstalen för roll? I föreningens stadgar står det att ”årsavgiften beräknas så att den i förhållande till lägenhetens yta i förhållande till den totala ytan av samtliga lägenheter kommer bära sin del av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder”. Är det något att göra med andelstalen? Har det att göra med kapitaltillskott när man säljer? Styrelsen fastställer insats vid nyupplåtelse av bostadsrätt smt årsavift för varje lägenhet, står det också i stadgarna.
    Sen till nästa fråga: Det har gjorts om från lokal till 2 lägenheter och från ett gemensamhetsutrymme till en lägenheter under 2014/15. Dvs 3 nya lägenheter. Hur går man tillväga med andelstal för de nya och vad påverkar isåfall de befintliga? Kan föreningen (styrelsen) besluta om årsavgifterna till dessa lägenheter utan att bry sig om andelstalen? Många frågor, tacksam för svar.

  47. Annica skriver:

    Hej igen,
    glömde skriva att 1957 fördelades andelstalen på insatserna, som då var låga. Den första lägenheten som såldes nu 2015 gick på 310 tkr. Det blir konstigt att fördela efter insatser nu om man ska räkna om. Kan man räkna om efter kvm istället?

    • Enligt din beskrivning verkar det vara så att årsavgiften (månadsavgiften) fördelas strikt i förhållande till lägenhetsytorna. De andelstal som nämns verkar vara knutna till insatserna, och inte till årsavgiften.
      De nytillkomna bostadsrätterna ska naturligtvis säljas till marknadspris, men insats och andelstal ska sättas i rimlig proportion till övriga äldre bostadsrätter. För dessa nya bostadsrätter blir det alltså en stor skillnad mellan marknadspris och insats, och den skillnaden utgörs av en upplåtelseavgift.
      Årsavgiften ska sättas i direkt förhållande till ytan, enligt era nuvarande stadgar.

  48. Bo Jacobson skriver:

    Hej! I vår förenings Ekonomiska plan från 1971 finns inga Andelstal. Däremot finns uppgifter om Insats, Årsavgift och Andelsvärde. De två sista är belopp på kronan när medan Insatsen är ett belopp avrundat till närmaste 100-lapp. Min andel av Årsavgiften resp. Andelsvärdet är exakt lika. Andelen av Insatsen skiljer sig något.

    Borde inte Andelstalet finnas med i den ekonomiska planen? Vilket Andelstal är det rätta, Insatsens eller de andras?

    • Begreppet andelstal är ett ganska nytt påfund, och fanns inte på den tiden (70-talet). Det andelsvärde som du nämner motsvarar dock ett andelstal, årsavgiften bestäms enligt detta andelsvärde. Om man vill kan man räkna fram andelstal utifrån andelsvärdena, som alltså bestämmer fördelningen av årsavgifterna. Det går också att räkna fram ett annat andelstal som utgår från de ursprungliga insatserna, detta andelstal anger då hur stor del av föreningen man ”äger”.

  49. Patrik skriver:

    Hej,
    Jag bor i en bostadsrätt, 55kvm 2 rok. Hyra 4189kr, andelstal 0.524762

    I samma förening är nu en lägenhet till salu.
    55kvm 2 rok. Hyra 2692kr, andelstal 0.52208

    Kan det finnas någon anledning till denna stora skillnad, ½ vånings skillnad i läge. Samma planlösning.

    Tack på förhand!

    • En så stor skillnad ska inte förekomma i normala fall, här är det uppenbart något fel. Enda möjliga förklaringen skulle kunna vara att det gjorts individuella kapitaltillskott. Jag föreslår att du kontaktar styrelsen och försöker reda ut detta, och skulle styrelsen inte vilja diskutera detta så får du ta upp det på kommande årsstämma.

  50. Bo Jacobson skriver:

    Månadsavgiftens storlek för resp. lägenhet följer de andelstal som bestämdes när föreningen bildades 1971. För vår förening utgjorde räntor och amortering för fastighetslån c:a 60 % av föreningens totala kostnader. Idag är motsvarande kostnader nere i 6 %. Övrigt är då drift och underhåll.

    Om man gjorde ett försök att fördela dagens kostnader, som om man upprättade en ny ekonomisk plan, är det då troligt att man skulle få en fördelning som liknar de gamla andelstalen? Vissa hävdar ju att stora lägenheter betalar för mycket?

    • Det finns inget ”absolut sätt” att fördela kostnaderna och andelstalen utan det ka göras på flera olika sätt. Skulle man göra en ny beräkning idag så kan man alltså landa på ungefär samma, eller på något annat resultat, beroende på vilka beräkningsprinciper man vill tillämpa.

  51. Bo Jacobson skriver:

    Betyder detta att varje förening avgör vilka principer de vill tillämpa? I vår ekonomiska plan finns ingen antydan om vilka principer som tillämpats. En så viktig fråga borde det väl finnas bestämda regler för? Var kan man få tag i dessa?

    • Varje förening bestämmer själv hur andelstalen och därmed kostnaderna ska fördelas. Vid nyproduktion är det byggherren, vid ombildning är det den första styrelsen i samarbete med ombildningskonsulten. Det finns inga lagar eller regler kring detta. Men naturligtvis tillämpas nästan alltid allmänt erkända principer. T ex den att kostnaderna i huvudsak fördelas enligt lägenhetsytorna.

  52. Bo Jacobson skriver:

    Att fördela enligt lägenhetsyta kan ju vara rimligt när det gäller t.ex. uppvärmning. Varmvattenförbrukningen är snarare beroende på antalet boende i lägenheten. På vilket sätt hänger lägenhetsytan ihop med kostnaden för snöröjning eller gatubelysning? När vår förening delar ut julklappar för c:a 100 kr/st. så får den minsta lägenheten betala 50 kr och den största betala 150 kr. Det finns fler exempel på kostnader som bör beräknas per lägenhet i stället för m2. Sammantaget kan ju detta bidra till åsikten att stora lägenheter betalar för mycket.

    • Jo, visst finns det fler alternativa fördelningsprinciper. Men grunden är alltid lägenhetens storlek, och i många föreningar är det den enda fördelningsgrunden. Sen kan man komplettera denna huvudprincip med att vissa kostnader fördelas enligt principen alla betalar samma belopp, oavsett lägenhetsstorlek, t ex kostnaderna för administration och bredband. Det finns en tredje fördelningsprincip, nämligen att lägga en extra kostnad på lägenheter med extra utrustning, t ex de med balkong eller gäst-wc. Det förekommer också, eller har förekommit, att man låter bättre belägna lägenheter betala mer, men det är en olämplig fördelningsgrund, om det inte går att koppla till en direkt kostnad för föreningen.

  53. Bo Jacobson skriver:

    ”Varje förening bestämmer själv hur andelstalen och därmed kostnaderna ska fördelas”, skriver du 7 mars. Men hur får man föreningen att enas?

    Antag att Patrik, 3 mars ovan, har fått ett felaktigt andelstal genom felskrivning i den ekonomiska planen. Det borde vara lätt att rätta till kan man tycka. Men om Patrik ska få sänkt andelstal, så innebär det att alla andra får höjt, om än väldigt lite. Sådant måste beslutas av en stämma. Majoriteten kommer antagligen att tycka att beslutet går emot likställdhetsprincipen, att Patrik gynnas på de andras bekostnad. Därmed faller förslaget.

    • Ja, det är detta som är problemet. Att ändra fördelningen kan vara svårt, och ska vara svårt, eftersom ingen får gynnas eller missgynnas på ett otillbörligt sätt. Observera ordet ”otillbörligt”. Upptäcker man felaktigheter, eller uppenbara ”orättvisor”, då bör man diskutera detta, och försöka hitta en lösning som kan accepteras av en majoritet. Styrelsen bör lägga ett förslag, och så får stämman besluta eller avslå förändringen. Det finns ingen annan instans än föreningsstämman där detta kan avgöras på.

  54. Adam skriver:

    Hej,
    Kan en förening höja månadsavgifterna hur som helst eller ska den följa stadgarna? Ska en höjning av avgifterna sker per kvadratmeter eller efter bostadsrätternas andelstal? Om avgiften höjs per kvadratmeter, skall alla får samma höjning per kvadratmeter trots olika andelstal?

    • Månadsavgiften måste alltid följa stadgarna. I nästan alla stadgar är det andelstalen som styr hur månadavgiften fördelas. Alla höjningar måste därför vara i proportion till dessa andelstal.

  55. Patrik skriver:

    Hej,

    Vår bostadsrättsförening planerar att sälja av råvinden för att bygga nya lägenheter.
    Min bostadsrätt ligger högst i dagsläget och tillsammans med övriga grannar på samma våningsplan kommer vi missgynnas mest av detta.

    Andelarna i bostadsrätten som är från tidigt 1900-tal är inte satta efter kvm och vi har en högre andel än vad vi skulle kunnat haft.
    Styrelsen vill inte ändra andelarna efter de nya lägenheterna på råvinden byggts utan de ska följa tidigare praxis.

    Nu ska vi ha föreningsstämma och rösta om vi ska genomföra försäljningen av råvinden.
    Är det orimligt att rösta nej med hänsyn till att vi som förlorar mest på det fortsatt kommer ha en orimligt hög andel?

    Tack för svar!

    • Enligt min åsikt ska man i ett sådant här fall se över hela fördelningen av andelstalen. Någon given praxis eller lagregler finns dock inte, utan varje förening får bestämma om detta själva. Det är bra om du tar upp detta på stämman. Naturligtvis kan du rösta nej på stämman, men bäst är nog att försöka få ett beslut om att se över samtliga andelstal.

  56. Danne skriver:

    Hejsan !

    Min brf ämnar höja avgiften i october, i våra 104 lgh, på bv/övervåning,samt
    låta bv betala högre avgift pga möjligheten till uteplaster vid ytterdörr samt
    balkongdörr…., övre plan har inglasade trapphus till ingång samt balkong !

    Kan man höja/belasta olika på sådana grunder…?

    • Omöjligt att svara på, utifrån denna korta redogörelse. Det viktiga är att de beräkningar som ligger till grund är rimliga och rättvisa och öppet redovisade, och att medlemmarna får ta ställning till detta på en föreningsstämma, och att omröstning sker en Bostadsrättslagens regler.

  57. Åsa skriver:

    Vi bor i en liten nystartad och nybyggd brf som består av tre boenden. Vi har samma avgift alla tre, men olika insatser beroende på tomtläge. Har vi olika andelar då?

    • Om det förekommer begreppet andelar eller andelstal ska framgå av den ekonomiska planen. Och det kan finnas olika andelstal. Insatserna (=ägandet) är olika, då har ni olika andelar för ägandet. Månadsavgiften är lika, då har ni lika andelar för avgiften. Ni har alltså olika andelar för ägandet (insatserna) och för avgiften.

  58. Mats skriver:

    Hej,

    Vi är två parter som planerar att köpa en större villa och på sikt ombilda den till brf med tre lägenheter. Vi är dock osäkra på hur man beräknar andelstal speciellt med avsikt på gemensamma utrymmen som tvättstuga och tomt. Finns det någon praxis att följa för detta? Vart kan man hitta information eller exempel?

    • Andelstalen brukar ha bostadsytan som primär beräkningsgrund, som sedan kan modifieras något beroende på läganhetsstorlek, tillgång till balkong eller terrass, etc. Det är nog bara ombildnings- och byggfirmor som har viss erfarenhet av sådana beräkningar, och naturligtvis undertecknad, men sådana beräkningar måste ske på plats.

  59. M2 skriver:

    Hej
    Förening grundad 2001. En medlem (från start) vill räkna om sin lägenhetsyta eftersom hen anser att det skiljer mot kontraktet, vill då ändra andelstal eller den ekonomiska planen för att få sänkt avgift.
    Är detta något man gör? Eller kan vi neka till detta?

    • Nej, man kan inte ändra andelstalet så lättvindligt. Förändrade andelstal måste godkännas på föreningsstämma. Dessutom måste då hela andelsberäkningarna göras om, och t ex alla lägenheter mätas om (inte bara en).

  60. sofia skriver:

    hej,

    Jag har blivit erbjuden att gå in som kassör i min förening mot en reduktion 20% av avgiften. andelstalet för min lägenhet kommer att ändras och detta har föreningsstämman godkänt. är detta skattemässigt riktigt? kan jag riskera att bli granskad av skatteverket på grund av detta eller kan föreningen (som jag då är ekonomiskt ansvarig för) hamna i oråd?

    • Jag tycker definitivt inte man ska trixa med månadsavgift och andelstal på detta sätt. Antagligen kommer skatteverket inget få veta, eller orka bry sig, men det är ju bara så vansinnigt fel! Konstig styrelse och förening ni har.

  61. Martin skriver:

    Hej!

    Jag och min fru för diskusison med föreningen om att köpa loss ett angränsande förråd till lägenheten och infoga det till vår boyta som ett extra rum.
    Föreningens månadsavgifter är baserade på andelstal
    Jag har försökt sätta mig in i ”vad som gäller” och har följande bild av det:
    1. Det kommer att krävas omräkning av andelstalen.
    2. Det innebär att det kommer att krävas ett beslut om det på en årsstämma
    3. Föreningens styrelse kan kalla till extrastämma om detta ärende
    4. Eftersom inga insatser ändras utan endast månadsavgifterna behövs endast 50 % av rösterna
    5. Föreningen måste sedan anmäla de nya andelstalen till Lantmäteriets lägenhetsregister och uppdatera det egna registret

    Har jag förstått rätt?
    Det jag är ngt osäker om är om det räcker med 50 % majoritet eller om det krävs 2/3-majoritet. Det är lite olika bud på det beroende på var jag läser..

  62. Simon skriver:

    Hej,

    Mycket intressant läsande måste jag säga.
    Vi bor i en brf med två fastigheter (år 2006 bildades den) med 40 lägenheter.
    Det har visat sig att den vår fastighet betalt högre avgifter per kvm än den andra. Ung 8% mer. Jag hörde att detta hade tagits med i styrelsen förra året och att de tog fram en plan att på 10 års sikt jämna ut avgiften, men detta avslogs på föreningsstämman, då de som bor i den andra fastigheten inte var villiga att höja sina avgifter även om det var så lite på 10 år och det ända rätta då vi är en förening och har gemensamma reparationskostnader etc.
    Jag har nu kommit med i styrelsen och detta verkar va lite av ett känsligt ämne då man vill ha god stämning som är självklart. Jag undrar vilka möjligheter man nu har att gå vidare med detta då en diff på 10% inte är rättvis! Borde man ta fram nya andelstal och basera avgifterna på dessa? och hur får man igenom ett sådant beslut? Min tanke var att på något vis sänka våra avgifter och sedan successivt kunna öka alla till en ny rimlig niva!
    Eller kan man ta detta vidare till hyresnämnden?

    • Det här är en svår fråga! Att ändra andelstal och årsavgift kan man göra på en föreningsstämma, så länge inte insatserna berörs. Men det krävs ändå en majoritet som stödjer förändringen, annars blir det inget, sen kan det vara hur orättvist som helst! Andelstal och årsavgifter är en intern föreningsangelägenhet, och inget som hyresnämnden kan lägga sig i. Enda möjligheten är alltså att lägga fram ett förslag som kan stödjas av en majoritet, det gäller att få med sig alla tveksamma och vädja till rättvisan.

      Men en sak jag undrar över, varför blev det olika avgift i de bägge fastigheterna från början, fanns det någon verklig anledning? Om det fanns en anledning, kanske det är mest rättvist som det är???

  63. Henric skriver:

    Hej och tack för intressant upplysning. Jag har en fråga som blir ett förtydligande kring ett tidigare svar. Vi har i vår förening två lägenheter som potentiellt ska slås samman till en lägenhet med omräkning av andelstal osv.

    Vad jag förstår blir det eventuellt så att övriga lägenheter får en något högre andel i föreningen och då till följd en högre avgift?

    Du skriver tidigare att det krävs ett stämmobeslut för att godkänna nya andelstal – hur blir det då i detta fall? Behöver en extrastämma godkänna de nya framräknade andelstalen pga ihopslagningen av lägenheten? Och om ja, vad händer med sammanslagningen då om stämman avslår detta?

    • Det enklaste förfarandet vid en sammanslagning är att låta den nya lägenheten fortfarande vara två bostadsrätter på pappret, och att andelar och avgifter är oförändrade. Om man verkligen vill slå ihop de två bostadsrätterna till en bostadsrätt, måste man fatta ett sådant beslut på en föreningsstämma, och då också ge den nya bostadsrätten ett nytt andelstal, som kan bli något lägre än summan av de två tidigare, beroende på hur man räknar. Men detta måsta då godkännas av stämman. I praktiken resulterar det ju i att den nybildade bostadsrätten kommer betala något mindre, relativt övriga bostadsrätter.
      Skulle stämman inte vilja godkänna omräkningen får man låta den nya bostadsrätten behålla de gamla andelstalen, dvs summan därav.

  64. Edina skriver:

    Hej,

    Jag och min sambo har köpt en nyproducerad lägenhet (2 500 000) där vår boyta var enligt kontrakt och avtal 73,5 kvm med en månadshyra på 3859kr. Våra andelar är uppdelade i två kategorier: drift (1,884787%, 12466kr) samt kapital (1,884787%, 31313kr).

    Bostadsrättsföreningen meddelade oss nyligen att vår lägenhetsyta har under byggandet samt inspektion blivit förändrad. Detta betyder att vi förlorar totalt 1 kvm. Kan vi kräva att inköpspriset blir lägre eller kan vi kräva att dom ser över våra andelar samt månadshyra?

    Priserna samt fördelningen av andelarna är satt enligt kostnadskalkylen 2014.

    • (svaret har ändrats)
      Det är alltid besvärligt när den färdiga lägenheten avviker från vad som utlovats. Jag föreslår att ni i första hand begär en nedsättning av priset, och även en nedsättning av andelstalet. Problemet med det senare är att detta då kommer påverka övriga medlemmars andelstal, det är det som gör det komplicerat. I lagen finns denna situation inte reglerat, konstigt nog. I praktiken kan du därför tvingas välja att acceptera minskningen av ytan, eller helt hoppa av köpet.

  65. Pensionär skriver:

    Vår fastighet är under ombildning av fastighetsägaren ( som f ö disponerar de flesta lägenheten i huset själv m sina barn o barnbarn).
    Enligt lägenhetsregister o hyresavtal är vår lgh 105 m2. Enligt mätbevis som vi bekostat är dock golvytan 99 m2 varav icke mätbar yta är 22 m2 . Mäklare ( tre oberoende) säger att vi ska betala köpeskilling för 77 m2.
    Brf – styrelsen ( d vs fastighetsägaren o hans fru o döttrar) hävdar dock att lägenhetsregistret, vars uppgifter baseras på mätning utförd 1938, gäller.
    Detta kvarter har Sveriges näst högsta m2- priser f n v, så det är miljonbelopp i differens. Vad gäller o hur kan vi hävda vår rätt utan att göra oss osams med styrelsen/ grannarna? Ingen ombildningskonsult är inkopplad, ej heller upphandling av bolån via gemensam bank. Vi köper för att bo kvar.

    • Det kan bli svårt att hävda er rätt, då det inte finns något absolut krav på att de angivna bostadsytorna ska överensstämma med verkligheten. Det väsentliga är att ombildningen följer de regler som finns vid ombildning: att det finns en ekonomisk plan, att den intygas av boverkets intygsgivare, och att det hålls en föreningsstämma, där minst 2/3 av lägenheterna måste godkänna ombildningen. Möjligen kan intygsgivarna ha invändningar om lägenhetsytorna inte stämmer på ett uppenbart sätt. Men jag är osäker. Skicka gärna frågan till expert och intygsgivare Johan Widén (info@brfexperten.se) som bör kunna ge ett bättre svar.

  66. Bo Jacobson skriver:

    Vad jag förstår så är Likhetsprincipen mycket långtgående när det gäller fördelning av föreningens kostnader. Det är andelstalen som avgör hur mycket var och en ska betala. Ibland får det lite underliga konsekvenser. Om föreningen byter ytterdörrarna till lägenheterna, så får varje lägenhet inte bekosta sin dörr (som verkar naturligast) utan kostnaden ska fördelas enligt andelstal. Det innebär att stora lägenheter får betala mer för sina dörrar än de små lägenheterna. Det ska tydligen vara så.

    Nu har föreningen infört IMD (Individuell Mätning och Debitering) för el. Kan man göra detta utan att ändra stadgarna? Förut hade varje lägenhet eget abonnemang och eget elavtal. Det var ju verkligen individuellt.

    Numera får föreningen fakturor på elförbrukning och elnätskostnad. Skulle inte dessa kostnader fördelas enligt andelstalen? Jämförelse: På fakturan för sophämtning finns bl.a. en kostnad per lägenhet. Den ska fördelas enligt andelstalen.

    • De saker du tar upp har inget med Likhetsprincipen att göra, utan hur avgifter får tas ut i en bostadsrättsförening. Och det styrs av stadgar och andelstal. Precis som du påpekar, innebär det (i de flesta föreningar) att en större lägenhet bidrar till ett dörrbyte i större utsträckning än en mindre. Men det är därför att alla ytterdörrar räknas in i det gemensamma underhållet, ytterdörren är ur den aspekten inte individuell.

      Om en förening övergår till sk gemensam eller kollektiv el, med individuell mätning, måste det i stadgarna finnas en motsvarande regel, dvs att kostnaden för el får tas ut efter uppmätt förbrukning. De flesta nyare stadgar har sådana formuleringar.

  67. Bo Jacobson skriver:

    Efter att ha lusläst stadgarna har jag hittat en passus om att det är möjligt att införa IMD.

    Men hur ska kostnaderna fördelas? När det gäller själva förbrukningen så är det klart: Var och en betalar sina kWh. Svårare är det med nätavgiften. Vi har ett effektabonnemang. Utan att gå in på detaljer så fungerar det faktiskt så att ju färre kWh desto högre pris per kWh. Tack vare några storförbrukare så får föreningen alltså lägre kWh-pris.

    Hittills har vi fördelat nätavgiften som totala kostnaden dividerat med totala förbrukningen och fått samma pris i kr/kWh för alla. För rättvisans skull borde storförbrukarna betala ett lägre pris och vi andra ett högre. Med tanke på Miljön, som vår förening arbetar aktivt för, så borde det vara tvärtom. Ett råd tack!

    • Ja, det kan vara lite knivigt att räkna ut en ”rättvis” nätavgift om man har effektabonnemang. Och det vi talar om är naturligtvis den rörliga delen som är beroende av förbrukningen. Ni kan fortsätta göra föredelningen som ni gör, dvs kostnaden fördelas rätt av enligt förbrukning. Alternativet är att man använder en schablon för de privata brukarna (lägenheterna) enligt den nätavgift som gäller för ett vanligt abonnemang. Och sen debitera storförbrukaren resten.

  68. rune lindberg skriver:

    Jag undra över en sak, kan en bostadsättsförningen köpa in en lägenhet som kommunen äger. Vad händer med brf som ägare och låta bostadsinnhavaren bo kvar?

    • Ja, om kommunen vill sälja sin lägenhet till föreningen går det bra, inget konstigt med det. Hyresgästen har dock rätt att bo kvar, som hyresgäst. Bostadsrättsföreningen kan alltså inte sälja lägenheten till någon annan, så länge hyresgästen vill bo kvar.

  69. Bo Jacobson skriver:

    I ditt svar 26/10 skrev du: ”… ytterdörrar räknas in i det gemensamma underhållet, ytterdörren är ur den aspekten inte individuell.”

    Jag kom att tänka på vår gemensamma el. Tidigare fick varje lägenhet betala sitt abonnemang till nätbolaget. Vid övergången till gemensam el måste alla elmätare bytas ut. Föreningen löste finansieringen på så sätt att man tog ut en ”Elavgift” för varje lägenhet förutom den individuella elförbrukningskostnaden. Via Elavgiften amorterades elmätaren under ett antal år. I den ingår dessutom kostnader för elavläsning och debitering. Elavgiften är lika stor för alla lägenheter.

    Är detta kanske fel? Borde Elavgiften egentligen fördelas enligt andelstalen?

    Om föreningen beslutar att byta ytterdörrar: Är det fel att låta varje lägenhet betala sin dörr, om ytterdörrar inte omnämns i stadgarna?

    • Angående ytterdörren:
      Först måste man klara ut vem som ansvarar för den. Det kan vara olika i olika föreningar, men det ska framgå av stadgarna. 1. Om det är föreningens ansvar (inte så vanligt) då kan styrelsen själva besluta om byte, och kostnaden tas över uh-budgeten, alltså i praktiken enligt andeltalen. Ska det betalas på annat sätt måste det finnas en formulering om detta i stadgarna.
      2. Om ytterdörren däremot är den enskildes ansvar (vanligast) kan styrelsen INTE själva besluta om byte, utan det får var och en besluta om, och bekosta. Det går dock att fatta beslut på en föreningsstämma att föreningen övertar ansvaret, och de är vi tillbaka i fall 1.

      Angående elavgiften:
      Samma där, det går inte att ta ut en särskild elavgift om inte detta är klart uttalat i stadgarna. Det vanliga när det gäller gemensamt elabonnemang är att alla fasta kostnader ”betalas” av föreningen (alltså enligt andelstalen) och endast de rörliga kostnaderna fördelas efter förbrukning.

  70. Lou Lou skriver:

    Hej!

    Jag håller på att sälja en fastighet, som idag är en hyresrätt, till den nybildade BRFn då de boende i fastigheten önskar köpa fastigheten. Det finns en råvind som jag ska ”plocka ut” och tänkt göra till ett antal bostäder som sedan ska säljas.

    De hyresgäster som idag bor där som kommer köpa, kommer behöva ta ut ett rätt så stora lån för att kunna köpa.

    Så min fråga är hur jag ska gå till väga med de nya vindslägenheterna som jag bygger. De kommer ju bli en del av BRFn, men jag vill inte att de ska få lika ”saftiga” månadsavgifter då de inte var en del av det ursprugliga köpet. Hur går jag tillväga med detta? Kan jag minska andelstalet för dessa vindslägenheter så att det blir en låg månadsavgift?

    Eller finns det ett bättre sätt att gå till väga med detta?

    Tacksam för svar!

    • Borättköparskolan vill i första hand hjälp bostadsköpare, och inte fastighetssäljare. Jag tolkar det som att du vill sälja vindslägenheter med extra låg avgift och därmed få ett högre pris för dessa. Jag förstår inte riktigt hur upplägget ser ut, då frågan om vindsutrymmet redan borde vara reglerade i den ekonomiska planen. Och i och med att fastigheten är ombildad är det styrelsen och föreningen som äger frågan om andelstalens fördelning. Det är inte tillrådligt att ha väsentligt lägre andelstal för vindslägenheterna, då detta bara kommer skapa framtida osämja inom föreningen.

  71. Petter skriver:

    Hej,
    jag undrar om man vid en nybildning av en bostadsrättsföreningen kan fördela andelstalen efter en annan fördelningsnyckel än ytan?
    T ex om man sätter andelstalen efter en tänkt hyressättning för lägenheterna. Då de mindre har en högre hyra (sett till kr/kvm/år) och får då ett högre andelstal. Anledningen till tanken på denna fördelning är att det i fastigheten finns lägenheter som är antingen 60 kvm eller 110 kvm. De större lägenheterna skulle vid en fördelning efter yta få väldigt höga avgifter.
    Tacksam för svar!

  72. Anna skriver:

    Hej!

    Jag köpte en bostadsrätt 2014.
    Det visade sig rätt snabbt att lägenheten ovanför mig hade mycket lägre månadsavgift än min. Jag kollade upp andelstalen för båda lägenheterna och det visade sig att jag betalar 3200kr för mina andelstal och grannen 2995kr för sina.

    Nu tänker styrelsen ändra månadsaviften så den stämmer. Men har jag rätt att få tillbaks det jag betalat för mycket varje månad retroaktivt?

    Kanske ska lägga till att övriga föreningsmedlemmar betalar ca 2995 kr/andel och att styrelsen hänvisar till att jag skrev på överlåtelseavtalet och därför har jag ingen rätt till att få tillbaks mina pengar.

    I avtalet står det: förvärvaren förbinder sig att från och med tillträdesdagen till föreningen betala den fastställda årsavgiften f n *avgift* kronor per månad.

    Tacksam för svar!

    • Att ändra andelstal eller avgift kan inte göras hur som helst, därför förstår jag inte riktigt hur denna ändring av din avgift är tänkt att ske. Men att få tillbaka retroaktivt tror jag inte går, såvida det inte varit ett rent räknefel i samband med hyresaviseringen.

  73. Anna skriver:

    De bygger månadsavgiften/årsavgiften på andelstalen i min förening. Lägenheten jag beskriver som ligger ovanför mig har 1,72 andelar och min 1,68 men jag betalar rätt precis 500kr mer/månad. Jag har gentemot alla andra boende i min förening betalat mer/andel. Styrelsen ska ändra detta så att min kostnad/andel blir samma som för övriga boenden i min förening. De har erkänt ett räknefel någonstans långt tillbaks i tiden. Förmodligen har det skett när de höjt eller satt månadsavgiften. Alla i en förening ska väl betala samma avgift/andel om jag inte misstolkat något? Hoppas du kan hjälpa mig få klarhet i detta.

    • Ja, det stämmer, avgiften ska överensstämma med det andelstal avgiften är beräknad på. Om din avgift varit fel i förhållande till ditt andelstal kan du kräva både rättelse, och retroaktiv ersättning. Däremot kan du inte kräva ändring av ditt andelstal, utan detta är en fråga för föreningsstämman.

  74. Christine skriver:

    Hej,

    Tack för superbra svar och mycket intressant läsning! En fråga som jag har är: i min förening finns ”andel av årsavgift” och ”andel av insats” i föreningen”. Jag har upptäkt att den avgift de fakturerar mig är baserad på andelen av insats och inte andel av årsavgift. Ser du ngt konstigt med det? Av namnen på de två kan man ju tycka att fakturan borde baseras på min andel av årsavgift.

    Tack!
    Hälsning
    Christine

  75. Martin skriver:

    Hej Lennart,

    Har en brf rätt att indexera avgiften på så sätt att de som bor längst ner betalar en väsentligt lägre avgift/m2 än de som bor högre upp?

    Min föreningsstyrelse argumenterar för det på så sätt att det är finare att bo högre upp och därför ska man betala högre avgift, vilket går på tvärs med att man de facto betalar ett betydligt högre pris för att bo högre upp än på botten.

    Tack för en bra hemsida!

    • Jag har tre synpunkter på detta:
      1. Avgiften styrs av lägenheternas andelstal. Om det nu är skillnad i andelstalen, ju högre upp man bor, så blir det också en skillnad i månadsavgiften.
      2. Jag tycker inte det är en riktig fördelningsprincip att låta våningsplan påverka andelstalet och månadsavgiften. Andelstalet ska spegla de kostnader som är förknippade med en viss lägenhet, och det bör i princip inte vara någon skillnad om lägenheten ligger på andra eller femte våningen (förutsatt att lägenheterna i övrigt är identiska).
      3. Att ändra befintliga andelstals fördelning måste ske på en föreningsstämma.

  76. Andreas skriver:

    Hej, jag har några frågor som jag hoppas du kan hjälpa mig med.

    Först och främst kan andelstalen tillsammans överstiga 1?
    I vår förening har vi nyligen upplåtit en lokal till 4 lägenheter och givet dem andelstal efter deras yta. Så det är gjort från början i ekonomisk plan.
    Detta får ju betydelsen att andelstalen tillsammans blir över 1. Sedan ska vi även sälja två hyresrätter där vi tänkt sätta andelstalen till det de får tack vare ytan.
    Nu funderar vi på om vi bör och eller måste räkna om andelstalen för alla lägenheter? Och om vi gör detta behövs detta bestämmas på årsstämma?
    Ifall vi räknar om andelstalen så vill vi trots det ha kvar samma avgifter för de gamla lägenheterna men då bör vi ju kunna bestämma i styrelsen att detta ska ske.?

    Tack för väldigt bra upplysningar i övrigt! Med vänlig hälsning, Andreas

    • Av praktiska skäl gör man alltid den ursprungliga fördelningen så att summan blir 1, eller 100%. Andeltalets funktion är att reglera det INNBÖRDES förhållandet mellan bostadsrätterna. Men summan behöver inte alltid vara 1, det kan precis som i ert fall bli större än 1, om man ”fyller på” med fler bostadsrätter. Sen kan man naturligtvis rent matematiskt räkna om alla värden så att summan återigen blir 1, eller 100%. Det viktiga är att inte de ursprungliga inbördes förhållandena förändras.

      En omräkning behöver inte påverka avgifterna alls, vad gäller nivån. Avgifterna ska ju följa andelstalen, men endast vad gäller den inbördes fördelningen.

      Är det en mindre utökning av föreningen (enstaka fler bostadsrätter) bör detta kunna beslutas av styrelsen. Är det mer omfattande förändringar ska ny ekonomisk plan upprättas, med nya andelstal, och ska godkännas av en föreningsstämma (BrL 3:4).

  77. Marta Olson skriver:

    Hur stor skillnad är egentligen rimlig vad gäller årsavgift räknat i kr/m2 ? Så mycket som 50 %, kan det verkligen vara tillåtet? Det finns ju en lag om likabehandling.

    • En skillnad på 50% verkar inte rimlig. Däremot finns det ingen lag som reglerar detta. Fördelningen av andelstalen, och därmed den avgiften per kvm, är en rent interna föreningsfråga. Förändringar i andeltalens är en komplicerad fråga, och har inget direkt med likabehandlingsprincipen att göra.

  78. Lars Kron skriver:

    Hej
    Jag har köpt en brf lägenhet i en förening utan lån. Lägenheten (en 1:a) har ett kvm avgift per månad på 36 kr medan de andra lägenheterna (4:or och 5:or) har ett kvm avgift per månad på 25 kr, är detta rimligt att de små lägenheterna betalar en högre avgift ? Det är väl andelen i föreningen som ska bestämma månadsavgiften som ska vara lika för alla lägenheter. I föreningen stadgar står det att ”Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal”. VA och hushållsel betalas efter förbrukning för varje lägenhet. Bredband betalas av lägenhetsinnehavaren. Brf anger inte till mäklaren om andelstalet avser andel av årsavgift eller andel av insats, men det står i stadgarna att det ska vara andelstalet som bestämmer årsavgiften. Huset byggdes 1960 och brf bildades 1991.

    • Andelstalen behöver inte vara direkt knutna till lägenheternas yta, det är tvärtemot ganska vanligt att smålägenheter har ett andelstal som är relativt större per kvm. Och därmed kan det bli så med avgifterna som du beskriver, att smålägenheter betalar mer i avgift per kvm än större lgh. Men om det verkligen stämmer i ditt fall kan jag inte uttala mig om, för man måste jämföra de aktuella andelatalen med de aktuella avgifterna för att kunna se om det stämmer.

  79. Lars Kron skriver:

    Hej
    Nu har vi fått besked om höjning av hyrorna som är olika för lägenheterna som är 10% för 5:or, 10,6% för 4:or och 16,7% för 1:or. Kan höjningarna fördelas på detta sätt ? Styrelsen har beslutat om denna fördelning. De har bestämt en 10% höjning men höjer upp till jämna belopp som slutar på 50 eller 100 kr. Det är den utjämningen som medför att hyran höjs 16,7% för 1:orna.

  80. Danijel skriver:

    Hej,
    Jag har stor problem. Jag måste deklarera K6 blankett på Skatteverket, men har en fråga. Hur stor andel i procent är din gammal lägenhet. Jag läsa på min kontrakt men har inte finns informationen. Sen jag ringde min gammal bostadsförening, men han svara: JAG HAR INTE den informationen… Jag vet inte vad ska jag göra nu?
    Lennart du kanske har bra förslag för mig?

  81. LarsG Ericsson skriver:

    Hej, intressant sida.
    Vår brf drabbas efter tio år på underhållskostnader på tio av föreningens terrasser och terrassförråd. Övriga fyrtio lägenheter har balkonger utan underhållskostnader. Andelstalet och årsavgiften är lika för lika stora lägenheter oavsett terrass eller balkong. Terrasserna är upp till 70 kvm stora. Bör vi räkna om andelsvärdet för terrasslägenheterna för att de ska täcka sitt extra underhåll i framtiden?

    • Nej, jag tycker inte det. 10 år är alldeles för kort tid för att avgöra uh-behovet. Om ett antal år kanske det visar sig att balkongerna är i jättedåligt skick och måste byggas om. Sådant går inte att förutsäga. Olika lägenheter kan kosta olika mycket att underhålla, och det ska bedömas när man fastställer de ursprungliga andelstalen. Sen kan verkligheten bli helt annorlunda, och det måste man acceptera.

  82. Anders Lundgren skriver:

    Hej,
    Jag bor i en BRF med 49 lägenheter varav 5 lgh har stora takterrasser på båda sidor om lägenheten ca 120-140m2 på vardera lgh.
    Andelstalet går strikt på lägenhetsyta, inte läge, förråd, balkong, uteplats, och takterrass är medräknat.
    Nu vill några med stora lgh räkna om andelstalet för att lägga över en del av kostnaden på de som har takterrasser. Till saken hör att lgh med takterrass var 200 000-300 000 kr dyrare än motsvarande likadan lgh med bara balkong, när BRF bildades 2004. BRF har inga kostnader för skötsel av terrass tak.
    Jag tycker att om man ser över andelstal i BRF ska man göra det för alla utrymmen som är knyten till lägenheterna. Idag har vi väldigt orättvisa källarförråd från 15 m2 -30 m2 stora, och det finns ett missnöje.
    Min fråga är, kan man höja hyran för de som har takterrass, som har betalat nyttjanderätten genom ett högre pris vid bildandet av BRF?

    • Liksom föregående fråga ska man vara mycket försiktig när det gäller andeltalen, i princip ska dessa inte kunna ändras, de omständigheter som nämns i frågan är inte relevanta skäl. De med stora terrasser har redan betalt ett högre pris för sina lägenheter, och tydligen ansågs terrasserna inte kosta något extra i uh, eftersom dessa lägenheter vid bildandet inte försågs med förhöjda andelstal. Precis som i föregående fråga kan det under årens lopp visa sig att verkligheten blir annorlunda, men det ska ändå inte påverka andelstalen.
      Det är vanligt i dag att andelstalen strikt följer lägenhetsytorna. Inget fel i det, det är ändå en begriplig form av rättvis fördelning. Även om lägenheterna sen har olika bra lägen, olika terrasser eller balkonger, eller olika stora förråd.

  83. Maja G:son skriver:

    Hej,
    Vår förening (OBS: INTE Brf, utan Bf) skall räkna om andelstalen, och nya mätningar av alla lägenheter har därför gjorts. När andelstalen beräknas i % av fastighetens alla ytor; skall endast lägenhetsytorna tas med eller även andelar i form av allmänna utrymmen, hyreslokaler etc?

  84. Charlotte Johansson skriver:

    Hej!
    Jag bor i en gammal bostadsrättsförening där alla lägenheter (ca 60 st) har balkong utom 8 st. Balkongerna har kostat föreningen mycket pengar (ca 5 mkr) då alla fick rivas och byggas upp på nytt på grund av röta. Detta har delvis finansierats genom en avgiftshöjning. Andelstalen i föreningen är beräknade efter bostadsyta, dvs. även de som inte har balkong har fått en avgiftshöjning på 15 %. Mina frågor är: -borde inte andelstalen har beräknats på annat sätt?- kan det vara möjligt att inrätta en ”Balkongfond” dit bara de som har balkong betalar in pengar för framtida reparationer för att rätta till orättvisorna med att de utan balkong får stå för balkongreparationer? Tack!

    • Borde inte andelstalen har beräknats på annat sätt?” Jo, kanske det. Och ni skulle också kunna ha en särskild avgift för balkonglägenheterna. Men, om detta ska kunna ske, måste frågan upp på föreningsstämma. Ändrade andelstal kräver stämmobeslut, och särskild balkongavgift kräver en stadgeändring av hur avgifter får tas ut.

Lämna ett svar