20. Beräkningstips 1 – föreningens räntekostnader

Räntekostnader i en bostadsrättsförening 

Det absolut snabbaste sättet att få en uppfattning om en bostadsrättsförening är att titta på räntekostnaderna. Räntekostnaden är i många föreningar den allra största utgiften, och har därmed störst påverkan på månadsavgiftens storlek.

Beräkningen är mycket enkel att göra. Man letar upp Resultaträkningen, raden Räntekostnader, och jämför med Nettoomsättningen (intäkterna). Man ska inte blanda in ev. ränteintäkter eller räntebidrag, utan enbart titta på den bokförda räntekostnaden.

Är räntekostnaden under 20% av omsättningen är det bra. 

Nya eller nybildade föreningar har ofta räntekostnader på 40% eller mer. Då måste de ha mycket höga avgifter för att matcha de stora räntekostnaderna. Annars blir det bara ännu värre i framtiden.

Är räntekostnaden över 50% ska man fråga sig om det verkligen är rätt förening att satsa sina pengar i…

Den stora fördelen med denna beräkning är att den är så enkel att göra, den kan göras på alla slags årsredovisningar, och med enkel snabb huvudräkning.

Tumregeln blir i all sin enkelhet: Under 20% – inga problem, över 40% – problem.

 

© Borättupplysning Skåne

 

OBS! Avsnitt är modifierat (2014) eftersom genomsnittsräntorna nu sjunkit till ca 3%. Vi vill betona att beräkning inte är någon exakt måttstock, den påverkas starkt av ränteläget och lånens bindningstider.

En alternativ och säkrare beräkning finns i lektion 22.

Visa exempel
 

© Borättupplysning Skåne

20 svar till “20. Beräkningstips 1 – föreningens räntekostnader“

  1. Markus skriver:

    Hej, tack för en utmärkt skola.
    Har en fundering över räntesatsen på bostadsrättsföreningarnas lån. De är ofta ganska hög ränta på dessa (enligt årsredovisningarna). Tex >4% nu i nov 2012. Varför? Är det ett tecken på att banken tycker belåningen är för hög? Eller dåligt prutade lån? Eller är brf lån normalt dyrare än privatpersoners bolån?

  2. Den räntesats som anges i årsredovisningen är läget vid bokslutsårets slut, t ex 31/12 2011. Man kanske har lån på lång löptid tecknade under 2008, då räntan var 5-6%, och den räntan får man då leva med till det är dags för omförhandling.
    Generellt sätt har bostadsrättsföreningar lätt för att få lån, och får ofta bra villkor, bättre än privatpersoner, det kan skilja upp till 1 %-enhet.

  3. Markus skriver:

    Du skriver lite om nya bostadsrättsföreningars ekonomi här ovan. Att det ofta finns stora lån. Har några frågor om det:
    1. Hur får man ekonomiska data innan det finns nån årsredovisning? I broschyrerna skriver de snällt om avgifter, men inget om föreningens belåning.
    2. Något mer att tänka på speciellt vid köp av nya bostadsrätter?
    Tack på förhand

  4. Varje bostadsrättsförening måste ha en ekonomisk plan när man startar. Gäller både nybyggen och ombildningar. Där beskrivs fastigheten, bostadsrätternas fördelning, och där finns en 10-års budget. En viktig uppgift är hur köpet av fastigheten finansieras. Normalt i dag är att medlemmarnas insatser står för merparten, och föreningens lån för högst 40%, eller ännu lägre, 20-30%. Det blir ändå ganska mycket, i kr/kvm, vilket alltså går att beräkna utifrån den ekonomiska planen.

    Den budget som sätts upp är just bara en budget, en prognos, verkligheten kan bli en annan. De stora aktörerna inom byggbranschen brukar ha bra och realistiska budgeter. Men mindre byggare bör man vara försiktig med, och särskilt ombildningar av äldre fastigheter. Där är det ganska vanligt att man ställer upp en orealistisk ”glädjebudget” med löften om låg månadsavgift, för att lättare locka till köp.

  5. Malte skriver:

    Hej, igen!
    Jag har tänkt på följande scenario:

    I en BRF är det i princip säkert att ett VA-stambyte kommer behöva göras inom närmaste tio åren (senaste ägde rum 1970). För tillfället har föreningen 14,1% av nettoomsättningen i räntekostnader. För att fantisera kring vilka följder ett kommande stambytet skulle kunna få har jag tänkt såhär:

    – Räntan under året var 3,56% på föreningens skulder
    – Jag antar att stambytet skulle kosta föreningen 15 miljoner kronor att genomföra (högt räknat) och att hela åtgärden finansieras med nya lån
    – Tillsammans med redan existerande lån blir det lånebeloppet ungefär 18 miljoner kronor
    – Jag räknar ut räntekostnader efter stambytet (3,56% av lånebeloppet) och använder denna siffra i relation till samma nettoomsättning som jag använde från början
    – Räntekostnaderna landar då på ungefär 18% av nettoomsättningen, vilket fortfarande är under 25 = helt okej

    Verkar detta på något sätt rimligt, eller går det inte att tänka i dessa banor?
    /Malte

  6. Jo, ungefär så kan man räkna om man vill försöka bilda sig en uppfattning om hur ett stambyte kan påverka föreningen. Att räntekostnaden inte ändras mer än så, från 14 till 18%, är inge stor förändring. Men det är något som inte verkar stämma med lånebeloppen du anger: 3 milj nu? + 15 milj = 18 milj. Det är ju en mycket större förändring! ???

  7. Mattias skriver:

    Hej.

    Jag tittar på en lägenhet i en liten förening (centrala stockholm) det är tot 8 bostäder och 3 rörelser i huset. Ska jag räkna med intäkterna ifrån rörelserna (räntekost/nettooms) samt skuld/m2? Eller enbart lägenheternas avgifter?

  8. Du ska dividera räntekostnaden med de totala intäkterna, alltså inklusive ev. hyresintäkter mm.

  9. Rolf B. skriver:

    Hej,
    är medlem i en förening som har en stark knytning till Riksbyggen. Föreningens ekonomi är synnerligen god. Uh/am-utrymme ca 45 %. Man har en belåning på ca 3 000 kr/kvm. Lånen är rörliga. Genom att Riksbyggen har förmedlat lånen är räntan högre än bankernas listpris. Jag har via bankontakt fått beskedet att vi borde ha en ränterabatt på åtminstone 0,5 %.
    Jag har då framfört till styrelsen att vi själva bör sköta bolånen och med omedelbar verkan säga upp denna tjänst från Riksbyggen. Obs: Vi låter det ekonomiska förvaltaravtalet löpa enligt gällande villkor men just denna del bryter vi ut. Det kan ju inte vara så att vi är tvingade att acceptera Riksbyggens sämre räntevillkor.

  10. En bra styrelse ser till att få bra villkor på föreningens lån. Så jag håller med: om inte Riksbyggen kan erbjuda bra villkor, ska man försöka ordna detta på egen hand.

  11. Rolf B. skriver:

    Hej igen,
    Styrelsen hänvisar till Riksbyggen, som meddelar att vi inte kan hantera lånen själva förrän avtalet om Ekonomisk Förvaltning går ut någon gång nästa år! Kan detta verkligen stämma? Ska vi behöva betala dyra pengar för att Riksbyggen ska ge oss sämre lånevillkor än vi kan få om vi förhandlar direkt med bank. Då lånen är rörliga borde vi kunna styra över dessa själva efter max 3 månader. Riksbyggen lider ingen skada om vi hanterar lånen själva, men föreningen lider skada om vi inte själva får hantera lånen. Vi går då miste om en ränterabatt på storleksordningen 0,5 – 0,7 %, vilket motsvarar ca 140 – 180 000 kr årligen.

  12. Jag kan tyvärr inte svar på detta, eftersom jag inte är insatt i hur avtalet med Riksbyggen ser ut. Men om Riksbyggen själva inte har någon egen vinning av dessa oförmånliga lån, borde denna hantering kunna brytas ut ur avtalet. Men om Riksbyggen på något sätt tjänar på era dåliga räntevillkor, ja, då är det väl så.

  13. Johanna skriver:

    Hej, Jag undrar hur länge brukar man binda en bostadsrätts förenings lån? Vi har fått förslag på absolut max 5 år, jag tycker det låter kort med tanke på det ränteläge som är just nu. Vad säger ni?

    Jag har också samma problem Rolf beskriver ovan, vi har också fått dåliga villkor på våra lån genom de lån som byggherrens styrelse ordnat än de villkor som jag ordnat på egen hand för föreningens räkning, det handlar om mycket pengar ( miljoner som går förlorade i enbart ränta) och jag gissar att det är så fult att byggherren får fina lånevillkor på sina lån i utbyte att de ser till att föreningen blir tvingade till att använda samma bank men får då sämre villkor.
    dvs. byggherren och banken är vinnarna vi i föreningen förlorarna. Får det verkligen gå till så?

  14. Det vanliga nuförtiden är att ha åtminstone hälften till ”rörlig” ränta, och utnyttja det låga ränteläget. Långa bindningstider har de senaste 20 åren tyvärr visat sig vara mindre bra.

  15. Leo skriver:

    Hej!

    Jag har precis börjat titta efter min första bostadsrätt och hittat en lägenhet i södra Stockholm jag tycker om. Det är dock en förening i det mindre slaget, 33 lägenheter, något mina föräldrar varnat lite för. Jag har därför tittat närmare på deras ekonomi utifrån dina tips och tänkte höra om du ser någon anledning till oro – de verkar ligga mellan bra och dåligt på de flesta siffror.

    Uh-/Am-utrymme: 27 %
    Skuldkvot: 8,5
    Skuld/kvm: 7297 kr/kvm
    Räntekostnader: 30 %

  16. Tja, det verkar vara lite mittemellan. För övrigt vill jag hänvisa till vår betaltjänst, Upplysning1.

  17. Jakob skriver:

    Hej,

    Ska räntekostnader räknas som minus-post eller plus-post? I och med att det är en kostnad är det alltid en minuskostnad, vilket gör att alla beräkningar får ett minus framför sig. Rimligtvis bör man räkna med att alla är plus, eller missförstår jag detta?

  18. Vid just denna beräkning räknas räntan utan minustecken.

  19. Erik skriver:

    Hej, Jag är ledamot i en Brf i Stockholm som har tre lån om 3,5 Mkr vardera och vad jag förstår bra ekonomi med bla 890 tkr på likvidkontot.
    => Fråga om amorteringsgrad tog jag upp – men vi blev inte kloka på hur vi ska tänka kring behållning på likvidkonto vs amortering – Har du tips?

    => Har också fört upp behovet för oss att aktivt förhandla ränta.
    Tidigare i tråden skriver du, Lennart, att en BRF ska ha bättre förutsättningar att förhandla lån. Vilka ekonomiska nyckeltal eller argument eller tänk utifrån tex listränta (som vad jag förstår inte gäller för ekonomiska föreningar) kan vi nyttja?

  20. Om föreningen har en hög likviditet och inte behöver pengarna i närtid bör man använda dessa till amortering eller lösen av lån. Det räcker med en löpande likviditet på 20-25% av årsomsättningen (se Styrelsetips).
    Angående möjlighet till bra lånevillkor. Jag menar bara rent allmänt, att en bostadsrättsförening (om ekonomin är god) brukar kunna få mycket goda lånevillkor, eftersom risken brukar bedömas som mycket låg. En bostadsrättsförening går nästan aldrig i konkurs, och är överhuvud taget mycket pålitliga betalare!

Lämna ett svar

Du måste vara inloggad för att kunna posta kommentarer.