26. Om äkta och oäkta bostadsrättsföreningar

En av de svårare frågorna är den om äkta och oäkta bostadsrättsförening.

Skatteverkets beteckningar är (äkta) privatbostadsföretag respektive oäkta bostadsföretag. Men i bägge fallen handlar det om vanliga bostadsrättsföreningar. Skillnaden är att de beskattas olika. Annars är det ingen skillnad. Bägge lyder under bostadsrättslagen och har likadana stadgar, och det är ingen skillnad att bo i en oäkta bostadsrättsförening jämfört med en äkta, det är samma skyldigheter och samma rättigheter. Skillnaden är beskattningen, och det gäller både beskattningen av föreningen och beskattningen av den enskilde bostadsrättshavaren.

För att en bostadsrättsförening ska klassas som äkta (äkta privatbostadsföretag) så måste minst 60% av intäkterna avse bostäder med bostadsrätt, innehavda av privatpersoner. Men detta är en förenkling, för det är egentligen taxeringsvärdets fördelning på bruksvärdeshyror och marknadshyror som avgör.

Man kan vända på det och säga så här: om bostadsrättsföreningens intäkter till mer än 40% kommer från lokaler, hyreslägenheter och juridiska personer, är det risk att föreningen skattemässigt blir klassad som oäkta. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet, som ett affärsdrivande företag, vilket i detta sammanhang blir ganska ofördelaktigt.

En typisk oäkta bostadsrättförening har ett centralt läge och har stora kontors- och affärslokaler, och/eller har ett stort antal hyreslägenheter.

Vi kan här inte gå in på alla skatteregler i detalj , dessa är ganska snåriga, utan bara ta upp frågan hur det påverkar en presumtiv köpare. Det finns två viktiga aspekter:

1. Bostadsrättshavaren kan bli förmånsbeskattad  för skillnaden mellan faktisk månadsavgift och en tänkt normalhyra. Om bostadsrättshavaren bor billigt betraktas det alltså som en förmån som ska beskattas. I praktiken blir det dock sällan så, eftersom det finns begränsningar, s k lättnadsregler. Dessa lättnadsregler är tillfälliga och provisoriska, men har ändå förlängts att gälla år efter år. Nu kanske de dock kommer att upphöra (se Tillägg längst ner i denna lektion).

2. Den som flyttar till eller från en bostadsrätt i en oäkta förening har inte rätt att tillämpa uppskovsreglerna för byte av bostad. Detta kan för vissa personer ha stor betydelse och här måste var och en göra sin egen bedömning utifrån den egna situationen.

Det finns också fördelar med en oäkta bostadsrättsförening. Just att de har så stora inkomster från hyreslokaler och hyreslägenheter gör att medlemmarnas boende “subventioneras”, och månadsavgiften kan hållas låg. Men det har också en baksida, en risk. Är föreningen mycket beroende av dessa intäkter, t ex från en stor affärslokal, så kan det slå mycket hårt om den plötsligt skulle bli outhyrd.

En oäkta förening kan bli äkta, och tvärtom, om förhållandena förändras. Vissa föreningar som ligger i gränszonen skriver ibland att de “planerar att bli äkta”. Ta detta med en stor nypa salt, det är inte säkert att det blir så. Det är skattemyndigheten som avgör, och de kanske gör en helt annan bedömning än styrelsen.

 

© Borättupplysning Skåne

 

Frågor och svar:

Hur vet man om en förening är oäkta?  Det ska framgå av årsredovisningen, och i mäklarnas lägenhetsprospekt. Men inte alltid. Och det är inget man själv kan räkna ut, särskilt om det är ett gränsfall. Om en förening har många stora affärslokaler kan den vara oäkta. Är du osäker så fråga alltid!

Vågar man köpa en bostadsrätt i en oäkta förening?  Det är inget konstigt eller suspekt med en oäkta förening, det kan bara vara ofördelaktigt rent ekonomiskt och skattemässigt. Är man beroende av uppskovsreglerna kan det definitivt vara en nackdel.

Kan man bli förmånsbeskattad redan nu?  Inte i normala fall pga lättnadsreglerna. Bara i undantagsfall, om lägenheten köps till ett väldigt lågt pris. Det här är svårt att själv räkna ut, begär därför av mäklaren att göra denna beräkning!

Hur prissätts bostadsrätter i oäkta föreningar ?  Pga av ovanstående risker och nackdelar brukar de prissättas något lägre. I vilket fall ska man vara försiktig och inte betala för mycket, även om månadsavgiften kan vara lockande låg.

Kan det bli svårare att sälja sin bostadsrätt om den är oäkta?  Svårt att säga, eftersom inget är bestämt om hur reglerna blir i framtiden.

 

Skatteverket har en ganska bra men svårläst broschyr om dessa frågor:  SKV 378

Tillägg februari 2015: Lättnadsreglerna är nu på väg att försvinna. Dels pga av det mycket låga ränteläget, som minskar effekten av lättnadsreglerna. Och dels för att lättnadsreglerna kan komma att upphöra helt 2016, pga regeringsbeslut. Detta kan innebära att de ekonomiska nackdelarna för oäkta föreningar kommer öka, både för presumtiva köpare och för de som redan bor där. Läs aktuell artikel i SvD.

 

© Borättupplysning Skåne

35 svar till “26. Om äkta och oäkta bostadsrättsföreningar“

  1. Ola skriver:

    Jag funderar på att buda på ett objekt i en oäkta förening men känner stor osäkerhet inför förmånsbeskattningen framöver. Om det ens är en möjlighet att lättnadsreglerna slopas efter 2015 så innebär ju detta en enorm potentiell nedsida. Har du någon uppfattning om varåt det lutar politiskt i denna fråga?

    Tack för en superbra och viktig sida!

  2. Mitt grundtips är att lättnadsreglerna kommer förlängas ytterligare ett antal år. Helt enkelt därför att ingen verkar ha något bättre förslag på gång, och ingen vill medverka till att villkoren försämras drastiskt.

  3. Staffan skriver:

    Ni glömmer en viktig detalj. Kapitalvinstbeskattningen när lägenheten skall säljas blir 30%. För en äkta bostadsrätt blir den i praktiken 22%

  4. Janne skriver:

    Ni pratar om hur negativt det är att man förmånsbeskattas men Ni glömmer samtidigt faktum att i de flesta fallen är månadsavgiften i oäkta brf så mycket lägre än äkta så det är väldigt billigt att bo och det lönar sig alltid i längden.

    Det är som exempelvis förmånsbil! Du beskattas för utdelningen men det är mycket billigare än privatköp då man slipper många utgifter som förknippas med bilägande (såsom skatt, försäkring, reparationer etc.)

    Personligen tror jag att även om staten skulle ändra regler kring oäkta brf så ersätts de alltid med något likvärdigt. Det har de gjort i många många år. Att du beskattas med 8% mer i eventuell vinst är också trivialt då du inte med säkerhet kan förvänta dig en jätte vinst när du själv säljer så det rör sig inte om så många kronor.

    • Vi nämner faktiskt att en fördel med oäkta föreningar är att de ofta kan hålla en lägre månadsavgift.

      Bostadsbeskattningskommittén (en statlig utredning) har nyligen lämnat förslag om att lättnadsreglerna ska avskaffas, och att beskattningen förändras: ”Totalt sett för medlemmarna i oäkta bostadsrättsföreningar innebär förslaget att skatten på utdelning höjs och att skatten på kapitalvinster sänks. Detta ger vissa medlemmar högre skatt och andra lägre skatt under ett enskilt år.”

      http://www.regeringen.se/sb/d/18205/a/231717

  5. Jonas skriver:

    Hej!

    Jag funderar på att köpa en bostad i en oäkta BRF. Det som gör mig osäker är att belåningsgraden är 15 000/kvm. Samtidigt har de ju som oäkta BRF andra inkomster varvid man kanske inte kan betrakta detta som lika problematiskt likt vid en vanlig BRF?

    • En oäkta förening med stora hyresintäkter klarar kanske en belåning på 15000 kr/kvm med nuvarande låga räntenivåer. Men även en sådan förening kan få stora problem om: 1) Räntorna går upp. Eller 2) Någon av lokalerna som nu ger stora intäkter blir stående outhyrd. Eller bådadera samtidigt! Hög belåning är alltid en mycket stor riskfaktor.

  6. David skriver:

    Har funderingar ifrån föregående fråga som va om en oäkta brf med 15000 belåning/kvm. Har tänkt köpa i en oäkta brf i centrala sthlm, och där är ju kvm-priset på 60-70 000, då tycker inte jag att 15 000 i belåning är någon hög belåning?

    • Du har en poäng i att 15.000/kvm i lån inte är så mycket, relativt sett när lägenhetspriserna är så höga som dom är i centrala Stockholm. Men läs föregående svar. Och en annan viktig aspekt: om det är en oäkta förening med stor andel hyreslokaler, om man då ställer föreningens lån enbart i förhållande till bostadsrätts-ytan, då blir den minst dubbelt så hög, alltså i detta fallet kanske 30.000 kr/kvm. Det är vad bostadsrättsinnehavarna måste betala i kapitaltillskott om föreningen måste bli skuldfri.

  7. Anders skriver:

    Hej!
    Vi är intresserade av en bostadsrätt i centrala Göteborg där bostadsrättsföreningen beskrivs som ”äkta” privatbostadsföretag av mäklaren. 60,6% av intäkterna kommer från årsavgifter och resten från lokalhyror och p-platser, samt en post ”övriga intäkter”. Detta borde väl innebära att föreningen inte kan höja hyrorna utan att antingen riskera att bli ”oäkta” eller att även höja årsavgifterna?

    En stor del, men inte alla, av bostadsrättsinnehavararna har under de senaste åren gjort kapitaltillskott, och minskat föreningens lån samt sin egna avgift. Om jag förstår det rätt så minskar ju då intäkterna i form av årsavgifter av detta, så om fler bostadsträttsinnehavare skulle vilja göra kapitaltillskott så kommer intäkterna från årsavgifter i framtiden riskera att bli lägre än 60%?
    Tänker jag rätt?

    Tack på förhand och för en bra sida!

    • Det här med ”procenten” är komplicerat. T ex räknar man inte de faktiska årsavgifterna, utan man utgår från själva ytan och schablonintäkter när det gäller bostadsrätterna. Beräkningen görs av skattemyndigheten enligt en komplicerad formel. Dessutom finns det en inbyggd tröghet i systemet så att bedömningen äkta eller oäkta inte kan växla fram och tillbaka mellan åren. Är föreningen äkta idag, så kommer den förmodligen vara så i framtiden också, det kommer om inte annat styrelsen se till.

  8. Andreas Cornacchini skriver:

    Hejsan,

    Om en förening har intäkter från parkeringsplatser som hyrs ut till medlemmar ska det då räknas som intäkter som ligger till grund för att bli klassad som en oäkta förening

    • Intäkter från garage och parkering från medlemmar räknas som ”kvalificerad” användning, och bidrar alltså INTE till att föreningen blir klassad som oäkta. Står ganska tydligt i Skatteverkets broschyr, sid 4.

  9. Gill Rubiano skriver:

    Vad gäller om föreningen låter icke medlemmar hyra ett par p-platser? Vi har över medan grannföreningen har brist.

    • Det enda jag kan komma på är att en sådan extern uthyrning är momspliktig. Dessutom bör avtalen vara formellt korrekta.
      (Uthyrning till egna medlemmar är inte momspliktigt, och kan hanteras mer informellt genom s.k. sidoavtal.)

  10. YT skriver:

    Har precis köpt en oäkta bostadsrätt.

    Forsöker förbereda för kommande deklaration där en K12 skall bifogas.
    På skv sin hemsida står det att lättnadsregeln skall försvinna – kan tillämpas under en övergångsperiod (sista år den får tillämpas är för skatteåret 2015 – där deklaration skall lämnas in våren 2015). Är detta nu spikat? När beslutades i såfall detta? Något specifikt datum i 2014? Googlar man så blir man lite osäker pga ‘turbulensen’ inom politiken på senaste tiden – är denna fråga beroende av vilket ‘budget’ som kommer att gälla – rödgrön eller alliansen?

    En liten fråga till. Marknadshyra som ju skall ligga till grund för förmånsskattberäkningen. Hittar pris per kvm och år på skv sin hemsida under ‘ställningstaganden’. Värdeår tillbaks till 1979. Antar värdeår är samma som byggnadsår (om det inte skedd någon stor ombyggnation)?
    Hur kan man i såfall hitta värdeår längre tillbaks i tiden – i mitt fall en fastighet äldre än 100 år..

  11. Carl-Henrik skriver:

    Jag funderar på att buda på en lägenhet, hyresintäkter från lokal och lägenheter utgör hela 69%, men föreningen klassas som äkta i och med att man använder sig av bruksvärdeshyror för bostadsrätterna för att göra klassificeringen. Min fråga är om det finns några tankar från skatteverkets sida att ändra dessa regler? Har ni hört något om detta?

    • Nej, jag känner inte till några sådana planer. Är föreningen äkta idag, så lär den förbli äkta även i framtiden. Föreningar som ligger på gränsen är alltid mycket måna om att inte bli oäkta. Tvärtom, sådan föreningar brukar alltid bli alltmer äkta, när fler hyresrätter med tiden blir bostadsrätter.

  12. PH skriver:

    Hej!

    Om jag köpte en lägenhet i en nybildad förening där den bildades 2014 och nådde inte över 60% förns i mitten av 2015, hur beskattas jag om jag säljer 2015?
    Jag vet att man är oäkta hela första bildningsåret men hur funkar det i detta fall?

    Mvh

  13. Eva ljung skriver:

    Hej!
    Tänkte buda på en lgh i en oäkta förening där skatten kommer att bli ca 2000 i månaden från årsskiftet. Mäklaren informerade inte spekulanterna om detta, vi frågade flera vid visningen . Inte heller när han ringde upp mig och frågade om jag ville lägga något bud. Priset blev mycket högt, och det tror jag var på grund av att budgivarna, 9 st, lgh pris blev 8400000, inte visste om detta. Jag ringde fastighetsmäklarinspektionen och de sa att mäklaren måste informera om sådant, vilket han alltså inte gjorde!

    Finns något jag kan göra?
    Mvh eva

  14. Yayla skriver:

    Hej,

    vad är det för skatt om man säljer i en äkta och köper i en oäkta bostadsrättsförening?

    • I det beskrivna fallet blir det normal reavinstbeskattning på den sålda bostadsrätten, och denna skatt går inte att skjuta upp pga köpet av oäkta bostadsrätt. Och i den oäkta bostadsrätten blir man förmånsbeskattad. I övrigt kan vi inte besvara skattefrågor i detta forum, utan hänvisar till skattemyndigheten.

  15. Evelina skriver:

    Hej,

    Vad är det som gäller när man köper en nyproduktion och sedan vill sälja den inom det första året? Jag har köpt en nyproduktion som jag har bott i sen 1/6-2015 det var då de första flyttade in i bostadsrättsföreningen. Vi har inga butiker eller lokaler i vår förening.

    Sedan 2011 har föreningen stått som en äkta bostadsrättsförening och på de kontrollsiffror som fastighetsförvaltaren skickar in till skatteverket står det att vi är en äkta bostadsrättsförening. Dock när jag ringde skatteverket för att dubbelkolla detta så var allting extremt otydligt men någon som jag pratade med uttryckte sig om att vår förening räknas ej som en äkta bostadsrättsförening det innevarande året utan att om vi vill sälja och endast betala 22% i vinstskatt och inte 30% så måste vi invänta tom 1/1-2016 med att skriva kontrakt. Stämmer detta?

  16. chris skriver:

    hejsan,
    vi har köpt en lya i en oäkta förening för 9,7 miljoner.
    vi är 3 st bostadsrättsinnehavare i föreningen med en avgift tillsammans på c.a 13.ooo
    vi har även 4 st som hyr lokaler i huset (samt ett garage som hyrs av en person för 3000:-) där den totala hyresintäkten är c.a 45.000 per månad.
    vi diskuterar hur vi skall kunna få denna brf till en äkta brf, någon som vet?
    vi kan bygga av ngn lokal & bygga om till lgh att sälja.
    tacksam för svar!

    • Det som avgör är i princip hur stora ytor som är hyres- eller lokal-ytor, och i ert fall är dessa ytor tydligen betydligt större än bostadsrätts-ytan. För att bli äkta måste man alltså förvandla hyres- eller lokalytor till bostäder (bostadsrätter), eller (om det går) sälja av dessa delar.

  17. Göran Hoffsten skriver:

    Hej

    Vad kan en förmånsbeskattning uppgå till efter nästa årsskifte? Man vill jmf månadskostnaden med beskattningen kontra en månadshyra i en äkta brf. Det är då man kan se för/nackdelar,

    Säg en oäkta lgh i sthlm city, 0 kr i avgift och värde 6 500 000 kr mot en liknande äkta, 3500 kr i avgift och ett värde på 5 800 000 kr.

    Får man be om ett räkneexempel och tack för ett fantastisk sida!

  18. Sandra skriver:

    Hej,
    Jag bor i en bostadsrätt i centrala Sthlm, det har varit en oäkta förening, men som nu deklarerar som äkta förening för 2015 (har byggt om vinden till 7 lägenheter, klart Q1 2016).
    När jag frågar styrelsen om Brf nu räknas som en äkta, så svarar dom att dom anser detta, samt att deras jurist intygar om detta, men mäklaren som vi hade tänkt anv vid försäljning av lägenheten vill inte sälja förrän vi har papper på att den är äkta, dvs när deklarationen är klar (antar jag).

    Så, min fråga, vågar vi sälja nu (som en äkta) innan deklarationen är klar? Vad skulle hända om skatteverket inte anser att den är äkta om vi sålt?
    Vi behöver köpa något större snarast…

    Tacksam för svar
    PS: jag har ringt skatteverket, enligt dem räcker det med ett intyg fr styrelsen om att den är äkta, men mäklaren anser inte detta, och jag vet inte vad som händer om jag säljer lägenheten som äkta och det sedan skulle uppstå problem…

    Hälsningar,
    Sandra

    • Tyvärr kan jag inte ge något bra svar. Det är Skatteverket som avgör frågan om äkta/oäkta, och eftersom skattereglerna för en oäkta förening nu blivit ogynnsammare, så har det ganska stor betydelse för en köpare. Jag är benägen att hålla med mäklaren, att sälja bostadsrätten som om den vore äkta verkar vara alltför osäkert, och kan ju inte garanteras.

  19. Leif Holmblad skriver:

    Om brf gör en vinst kan man väl betala tillbaka ett kapitaltillskott som är skattefritt? Om en brf riskerar att bli oäkta kan ju årsavgiften höjas – ger vinst i brf- som kan betalas tillbaka till medlemmen skattefritt som återbetalning av inbetalda insatser?

    • De flesta föreningars stadgar föreskriver att ”över- eller underskott ska balanseras i ny räkning”, dvs ev vinst får inte delas ut.

      En bostadsrättsförening som är eller riskerar att bli oäkta kan inte lösa detta genom att höja årsavgiften. Det beror på att intäkterna skattemässigt inte beräknas på de verkliga årsavgifterna, utan på en schablonmässig marknadshyra.

Lämna ett svar