39. Kapitaltillskott, bra eller dåligt?

Kapitaltillskott och bostadsrättens värde

Kapitaltillskott är ett ord man bör känna till. Det diskuteras i vissa bostadsrättsföreningar. Det här är vad kapitaltillskott handlar om:

Om en bostadsrättsförening har ekonomiska problem, t ex har stora skulder, kan man föreslå att alla medlemmar betalar in en extra summa till föreningen, ett kapitaltillskott, för att stärka föreningens gemensamma ekonomi. Man kan också göra det av rent skattemässiga skäl, föreningen får nämligen inte göra skatteavdrag för sina räntor, men de enskilda medlemmarna får. Därför “flyttar man över” en del av lånen till medlemmarna, som då kan utnyttja ränteavdraget på 30% (kallades förr att “strimla” lånen).

Varje lägenhetsinnehavare bidrar i förhållande till bostadsrättens andel, en stor lägenhet betalar alltså in mer än en liten. Det rör sig ofta om betydande belopp, mellan hundratusen och en miljon per lägenhet, så den enskilde lägenhetsinnehavaren behöver i regel ta nya lån på sin lägenhet.

Är det bra med kapitaltillskott? Tjänar alla på det? Svaret är inte självklart, det finns delade meningar om detta. Det som är helt klart, är att lägenhetsinnehavarna får ett något billigare boende. Man får en lägre månadsavgift (eftersom föreningens räntekostnader sjunker), samtidigt som de egna nya räntekostnaderna inte blir lika stora pga skatteavdraget. (Förutsatt att räntenivåerna är ungefär desamma, men det är inte givet!)

Det påstås också att värdet på bostadsrätten ökar, inte bara med kapitaltillskotts-beloppet, utan dessutom med “värdet” på skatteavdraget. Men detta är högst osäkert. En bostadsrättshavare som gjort ett kapitaltillskott får inte automatiskt igen beloppet vid en försäljning. Det beror på att “marknaden” inte alltid värderar upp lägenheten fullt ut. Om t ex ett kapitaltillkott gjorts med 500-tusen, så blir lägenheten inte automatiskt 500-tusen mer värd. Ett kapitaltillskott riskerar därför att bli en förlustaffär för den som tänker sälja. (Utfallet kan skilja mellan olika orter och typer av föreningar.)

Generellt är vår bedömning, att kapitaltillskott kan vara bra för den som ska bo kvar länge i sin bostadsrätt, men riskabelt för den som tänker sälja.

I stora föreningar brukar dessutom kapitaltillskott vara praktiskt svårt eller omöjligt att genomföra. En annan reflektion är att när lån flyttas över till medlemmarna, flyttar man också över en ökad personlig risk på de enskilde medlemmarna.

Sen finns det föreningar med “differentierade” kapitaltillskott. Detta är ovanligt, men förekommer.

Då har lägenhetsinnehavarna fått välja, antingen att vara med och göra kapitaltillskott, eller att avstå. De som deltar får lägre månadsavgift, övriga inte. Differentierade kapitaltillskott är svårt att få riktigt rättvist, kräver extra administration från föreningen och är svårt att upprätthålla på lång sikt. Föregående resonemang om vem som vinner och vem som förlorar gäller även här.

Ur en köpares perspektiv blir det extra krångligt. Hur värdera en bostadsrätt i en förening med differentierade kapitaltillskott? Frågan är komplicerad, och vi hänvisar här till vår tjänst Borättupplysning.

 

© Borättupplysning Skåne

17 svar till “39. Kapitaltillskott, bra eller dåligt?“

  1. Karl Hodder skriver:

    Vid kapitaltillskott via insatsökning, dvs där alla medlemmar gör en extrainbetalning för att amortera av ett av föreningens lån, så behandlar bostadsrättslagen 9 kap 16§ 1.a fallet där alla insatserna ökas i relation till de ursprungliga insatserna. Min fråga är om extrainbetalningarna i stället kan fördelas i relation till andelstalen enligt ekonomisk plan, som används för månadsavgifternas fördelning, och som baseras på lägenhetsytorna och ej på insatserna (som skiljer sig från dessa)? Kan 9 kap 16§ 1. i bostadsrättslagen i så fall tillämpas när alla medlemmar betalar, även om denna punkt verkar avse en enskild lägenhets extrainbetalning?

  2. Kapitaltillskott handlar om en insatsökning, och ska normalt göras i förhållande till bostadsrätternas ursprungliga insats, vilken är lika med bostadsrätternas andel i föreningen. På så sätt bibehålls förhållandet mellan var och ens ägar-andel.
    I vissa föreningar fördelas månadsavgiften på ett annat sätt, enligt särskilda avgifts-andelstal. Vill man använda dessa andelstal för att fördela ett kapitaltillskott då kommer förhållandet mellan ägarandelarna att rubbas (och måste räknas om). Ett sådan beslut måste godkännas av minst 2/3 av samtliga medlemmar, och dessutom godkännas av hyresnämnden.

  3. Inga-Lill Josefsson skriver:

    Har en anhörig som relativt nyligen köpt en bostadsrätt. Eftersom föreningen är relativt nybildad så finns det inget kapital. Balkongerna behöver nu repareras o förslag från styrelsen är att göra en inglasning och att alla bostadsägare skall lägga samma belopp som ett engångsbelopp. Skall inte detta engångsbelopp i så fall räknas ut efter bostadens storlek, kan detta anses vara ett kapitalskott som beskrivs i denna artikel? Det finns också några lägenheter som fortfarande är hyresrätter och då läggs ju kostnaden för dessa ut på övriga ägare (kan ju justeras till viss del med en hyreshöjning) men hur reglerar man detta mellan övriga ägare? Om dessa vid ett senare tillfälle säljs?

  4. Det är inte ovanligt att man finansierar en balkonginglasning genom en extra avgift. Men en sådan avgift ska då bara täcka den egna inglasningen, och den ska vara frivillig. Och då kan beloppet vara lika för alla, om alla balkonger är lika stora.
    En obligatorisk avgift kan däremot bara tas ut som kapitaltillskott, och ska fördelas enligt tidigare insatser/andelar, och måste beslutas på stämma. Detta kapitaltillskott kan då användas till alla inglasningar och reparationer, även hyreslägenheternas. Dessa lägenheter ägs ju av föreningen, och den eventuella värdeökningen tillfaller ju föreningen vid en framtida försäljning.

  5. Anna skriver:

    I de flesta föreningarna i nybyggda hus har man andelstal som är baserad på arean och som är samma för alla lägenheter som har samma yta.
    Det andelstalet styr månadsavgifterna.
    De differentierade insatserna har man betalat efter det ursprungliga marknadsvärdet på de enskilda lägenhetna och de har ingen betydelse för t.ex fördelning av månadsavgifterna. Om föreningen amorterar sina lån, får man tillgodoräkna sig kapitaltillskott (t.ex vid beskattningen) som är en ens andel av amorteringen.

  6. Rolf Sjögren skriver:

    Årsavgiften betalas efter yta på lägenhet och därmed också lägenhetens bidrag till den årliga amorteringen. En amortering är ju ett kapitaltillskott och borde väl betalas in efter ägarandel och inte betalningsandel? Om en förening har stor skillnad mellan ägarandel och betalningsandel kommer stora lägenheter (med stor betalningsandel) att subventionera de mindre lägenheterna. Detta är kanske inget problem så länge man amorterar 1-1,5% per år, men om man plötsligt amorterar 5 – 10 ggr mer för att man har pengar över, vad händer då?

  7. Du har nog hittat ett problem, som inte många tänkt på. Amortering är ju en form av smygande kapitaltillskott, och går att räkna ut, och ska kunna räknas ut av föreningen/förvaltaren, i samband med en försäljning. Problemet uppstår alltså om dels det är stor skillnad mellan ägarandel och avgiftsandel, och dels månadsavgiften är så hög att det kunnat göras stora amorteringar av föreningens lån. Jag har ingen enkel lösning, men frågan bör diskuteras i föreningen.

  8. Thomas skriver:

    Jag flyttade från en bostadsrättsförening förra året (2013). Under 2013 amorterade föreningen 2.65M SEK efter en ombildning av en hyresrätt. Dock så har jag inte en siffra som motsvara detta belopp (och min ägarandel) förtryckt i deklarationen. Den förtryckta siffran är betydligt lägre. Borde inte denna amortering och kapitaltillskott synas i min deklaration och vara positivt för att minska min vinstskatt?

  9. Deklaration och skattefrågor är tyvärr inte riktigt vårt bord. Men jag kan tänka mig två anledningar till att denna amortering/kapitaltillskott inte är med i din deklaration. Dels anses inte en nyupplåtelse av en bostadsrätt bidra till kapitaltillskott, dels tror jag bara du får tillgodoräkna dig det som hände fram t.o.m. 2012. Kanske någon annan som vet mer?

  10. Stig Eriksson skriver:

    Kan ett kapitaltillskott överföras till en köpare om bostadsrätten säljes?

  11. Jag är inte säker på att jag uppfattat frågan rätt. Ett kapitaltillskott är ju inbetalt till föreningen, precis som insatsen, och registreras på resp. lägenhet, och följer lägenheten.
    Den skattemässiga vinsten tillfaller dock den som betalar kapitaltillskottet, dvs säljaren.

  12. Daniel Johansson skriver:

    I artikeln ovan nämns ”differentierade” kapitaltillskott, vilket ibland också kallas frivilliga kapitaltillskott. Gäller samma krav på deltagande och majoritet vid en omröstning under den andra stämman vid det tillfället? Jag blir osäker när jag läser §60 i bostadsrättslagen där det står att de medlemmar som blir berörda av ändrad grundavgift måste vara närvarande. Men då detta är frivilligt krävs ingen obligatoriskt närvaro, eller har jag missuppfattat?

  13. Min uppfattning är att om det handlar om frivilliga kapitaltillskott, då är § 16 i 9 kap inte tillämpbart. Istället handlar det om att stadgarna måste ändras vad gäller andelstal och avgiftsuttag, och då gäller § 23.
    Läs gärna mer på sajten kapitaltillskott.nu

  14. Åke Ohlsson skriver:

    Har jag förstått det rätt?. Ett kapitaltillskott är egentligen ointressant då räntan är låg, t.ex. 2%. Värdet på skatteavdraget blir ju nästan ingenting. Vid ett kapitaltillskott sitter privatpersonen med stora lån och stora risker vid en räntehöjning då denne har ett dåligt förhandlingsläge mot banken.

    Är kapitaltillskott en bra metod i tider då räntan går upp mycket, t.ex. upp mot 8-10%. ? (På 1990-talet var ju räntan 14-15%, så vad som helst kan hända.)

    Kan det vara en vettig strategi att ”spara” denna möjlighet, tills den verkligen behövs i så fall.

  15. Ja, ju lägre ränta, desto mindre ”vinst” med kapitaltillskott. Dessutom är ju skatteavdraget ifrågasatt, och kommer kanske fasas ut, och då finns ingen poäng alls med kapitaltillskott. Tvärtom faktiskt.

    En ränta på 8-10% är nog orealistiskt att tänka sig, dvs dagens högbelånade bostadsägare och högbelånade bostadsrättföreningar klarar helt enkelt inte en 5-dubbling av räntorna. Hela bostadsmarknaden skulle krascha, konkurserna stå som spön i backen, och hela samhället hamna i djup ekonomisk depression.

  16. Rolf Nilsson skriver:

    Om några lägenheter gör ett kapitaltillskott men inte alla. Vad händer om föreningen hamnar i ekonomiska svårigheter eller rent av går i konkurs. Finns då något av värdet av kapitaltillskottet kvar. Den ”egna” andelen av föreningens skuld var ju 0 men försvinner detta kapitaltillskott i så fall?

  17. Om en bostadsrättsförening hamnar på obestånd och måste avvecklas, måste fastigheten säljas. Det som då blir över när skulder mm är betalda, det får de kvarvarande medlemmarna dela på. Och fördelningen sker i förhållande till de insatser som finns bokförda på resp lägenhet. Innebär att de som betalt kapitaltillskott får förhållandevis mer. Om det nu blir något överskott vid försäljningen överhuvud taget! Någon garanti för att få något finns alltså inte.

Lämna ett svar

Du måste vara inloggad för att kunna posta kommentarer.