9. Undersökningsplikt och upplysningsplikt

Att köpa bostadsrätt, köparens undersökningsplikt

 

I förra lektionen berättade vi om bostadsrättshavarens ansvar. Som bostadsköpare är du nämligen skyldig att noggrannt undersöka det du köper, dvs allt det du kommer att ha ansvar för. Du har en undersökningsplikt. Du köper lägenheten i befintligt skick, och måste kontrollera skicket innan du skriver på. Du kan inte komma i efterhand när du flyttat in och klaga på att en dörr är trasig, eller att toaletten inte fungerar. Då är det för sent.

Å andra sidan har säljaren en upplysningsplikt, dvs säljaren ska berätta om fel och brister han/hon känner till, och som kan vara svårt för dig att kontrollera. T ex om det finns en golvskada under ett tungt skåp.

Badrummet är särskilt viktigt att kontrollera, och glöm inte titta även under badkaret! Men badrum kan vara svårkontrollerade, och de kostar mycket att renovera. Särskilt för en oerfaren spekulant kan det vara svårt att bedöma badrummets skick. En enkel tumregel är att om badrummet inte är renoverat de senaste 20 åren, då kan det kanske vara dags! Räkna med 50.000 för att renovera ett badrum (med rot-avdrag).

Andra exempel på saker som du kanske måste kolla:  Ingår det ett förråd? – be att få titta på förrådet!  Vilka tvättmöjligheter finns det? – be att få titta i tvättstugan! Hur många nycklar finns det? – kolla med föreningen hur många som borde finnas! Principen är att kolla upp allt som du själv anser är viktigt för ditt köp.

Behöver man anlita en besiktningsman, som en del påstår?  Nej, det tycker vi inte behövs när det gäller bostadsrätt, utom i undantagsfall. Har man normal erfarenhet brukar man själv kunna bedöma skicket. Och när det gäller badrummet kan även en besiktningsman ha svårt att göra en korrekt bedömning (de brukar döma ut allt, för säkerhets skull). Ta hjälp av någon bekant istället, det är enklast och billigast!

Ofta gör styrelsen en “besiktning” eller tillsyn i samband med lägenhetsöverlåtelsen. Observera att detta inte på något sätt ersätter din undersökningsplikt! Styrelsens besiktning är endast till för att kontrollera det som föreningen ansvarar för (t ex fönster, vatten, avlopp). Finns det andra skador i lägenheten så är det fortfarande ditt problem.

Inte heller mäklaren har något ansvar för lägenhetens skick. Mäklaren bara förmedlar vad säljaren och föreningen har uppgett, och har inga egna skyldigheter eller ansvar.

 

Alltså: Kontrollera lägenheten noga. Särskilt badrummet!

 

© Borättupplysning Skåne

82 svar till “9. Undersökningsplikt och upplysningsplikt“

  1. Agneta skriver:

    Jag vill varna alla som köper bostadsrätter! Det går inte vara tillräcklig noggrann avseende undersökningsplikten. Köparen är idag mer eller mindre rättslös ifall undersökningsplikten inte genomförts med fackman.

    Läs här vad som kan hända om ni köper i ”god tro”.

    Jag och mina två grannar blev vid visning och kontraktsskrivning lovade på heder och samvete att lägenheterna vi köpte var helrenoverade av säljarna, och det fackmannamässigt. Vi litade till hundra procent på de trevliga och vänliga – till en början hjälpsamma och gladlynta säljarna.

    Vad händer vid inflyttning?

    Granne 1 knackar några veckor efter inflyttning på min dörr. Hon vill se hur det ser ut i min råkällare som råkar ”höra” till lägenheten, då avläsning av vattenmätaren finns i källaren. Hon har en liknande råkällare.

    En mardröm tar sin början. Grannens lägenhet luktar fränt. Rent ut sagt pyton! Mina ögon börjar svida när jag besöker henne i hennes vardagsrum. Lukten sätter sig i kläder och inredning. Grannen och jag börjar undersöka varifrån lukten kan komma. Vi förstår att det måste vara från råkällarutrymmena.

    Grannen påpekar besvären redan efter par veckor med lukten för säljarna, varvid de lånar ut en ozonmaskin som de efter köpet avslöjar att de själva använt vid renoveringen av lägenheten. ”När vi satte på ozonmaskinen försvann lukten och efter att vi tvättat kläderna när vi kommit hem slutade kläderna att lukta illa.” En av säljarna ber henne dessutom att vara tyst och inte sprida problemet med lukten till oss två som bor vid sidan om henne, ”då det kan uppstå panik.”

    Grannen kommer ingenstans med säljarna och vänder sig till bostadsrättföreningens styrelse som svarar med ovanlig och osedvanlig nonchalans och lättsam bekymmerslöshet att det inte är ”deras problem”. ”Vänd dig till säljarna” skriver de i mail.

    En av säljarna svarar att de har svårt för att förstå att min granne klagar på lukten då ”det ju är fukt i alla källare”. De installerar en provisorisk ”maskin” (byggfläkt) med ”dräneringspåsar” som de tejpar fast till en ventil för att de fladdrande ”rören” ska ”blåsa ut” lukten. ”Draken” vrålar och för ett fasansfullt oväsen i källaren och går dessutom sönder efter endast några minuter. Min grannes särbo köper fastare rör i hård plast för att se om de bättre kan skapa undertryck för att undanröja den stickande genomträngande och obehagliga doften. Varken min Granne 1 eller hennes minderåriga son kan sova på grund av oljudet. Efter två månader ger min granne upp och monterar ner ”draken” då lukten ändå är oförändrad.

    Föreningen skickar plötsligt ett upplåtelseavtal som de vill att vi ska skriva under. Är vi de första bostadsrättsägarna? Det hade vi ingen aning om!!! Det stämde heller inte med säljarnas uppgifter som enligt årsredovisningen har betalat månadsavgifter i 8 månader för de fyra lägenheterna. Vi har ju redan skrivit på överlåtelseavtal med säljarna. Har vi gjort affär med föreningen? Vi skriver inte under men får påminnelse från föreningen att ”det är mycket viktigt att vi skriver på”. Vi skriver inte under, då vi inte är de första bostadsrättsinnehavarna utan har gjort affär med två privatpersoner som stått som ägare till lägenheterna och sagt sig ha renoverat dem.

    Min granne börjar må allt sämre i lägenheten. Efter ett par tre månader ger säljarna muntligen med sig och erbjuder sig att betala en besiktningsman för att kontrollera luftfuktigheten i råkällarna samtidigt som de nu förklarade att de köpt huset med fyra ofärdiga lägenheter på exekutiv auktion. Huset har tidigare använts som restaurang. Ett faktum ingen av oss köpare blivit upplysta om. Huset ser ut som två vanliga lägenhetslängor på området.

    Vi söker säljarna upprepade gånger för att höra hur det går med besiktningsmannen. Inget svar. Vi inser att ingenting kommer fortsätta att hända och bokar tid med Anticimex, som konstaterar för hög luftfuktighet i samtliga källare i fastigheten. Anticimex konstaterar att luftfuktare för dryga 40.000 kronor vardera ska förhindra att fukten slutar sprida sig.

    Granne 2 har fått stopp i sitt avlopp, som åtgärdas av rörmokare. Cement och överblivet byggnadsmaterial hittas i hennes avloppsrör som rörmokaren varit tvungen att gräva upp utanför huset.

    Granne 1 kontaktar mig då hon har fått avföring och toapapper upp ur ett brunnslock i sin råkällare. Hon antyder att det kommer från min toalett vilket jag ser som allt för otroligt. Det sker ytterligare en gång och vi kontaktar då styrelsen, som säger att vi själva får ta kontakt med en rörmokare som ska konstatera huruvida det är vi som har orsakat stoppet eller ej. Säljaren nämner vid påpekandet om avloppsproblemen: ”Det var inga problem när jag och min familj bodde där i somras!”

    Vi kontaktar en rörmokare som konstaterar att min toalett inte har ett vanligt avlopp utan det är kopplat till ett vaskrör rätt ner i husets grund. Rörmokaren antar att avföringen runnit ner i en gammal stenkista, men kan inte med säkerhet konstatera då huset är omöjligt att undersöka. Det finns inga ritningar kvar på ombyggnaden. En cementvägg är murad rakt över en besiktnings/rens-lucka, och en inmurad vägg står i vägen för att rörmokaren ska ha möjlighet att undersökar problemet. Föreningen betalar rörmokararbetet – dock utan att bry sig om att husets rör och grund behöver rensas samt att rörsystemet behöver kartläggas.

    Det börjar sedan lukta avlopp i Granne 1:s sons sovrum och utanför huset. Det visar sig att Granne 2:s avloppsbrunn, som ligger två meter utanför henne trapp är proppfull. Ingen visste att hennes avlopp inte var anslutet till vårt.

    Rörmokaren påpekar att den fjärde osålda och ofärdiga lägenhetens avlopp också bör fixas. Utanför den ofärdiga lägenheten har en mängd skräp och byggbråte legat i över ett år. Råkällaren är enligt miljöexperter den ”mögligaste och fuktigaste källare de sett”. I ett av utrymmena i den ofärdiga lägenhetens råkällare står det en centimeter högt vatten. Den ofärdiga lägenheten ägs av säljarna som inte har för avsikt att bygga den färdigt eller städa upp efter sig, och föreningen låter med öppna ögon säljarna härja fritt utan åtgärd, och låta den blöta och extremt mögliga källaren smitta hela huset.

    Vi har ett möte med bostadsrättsföreningens styrelse i slutet av sommaren där styrelsen fortsätter att hävda att vi som enskilda bostadsrättshavare ska stå för luftavfuktare i våra råkällare. De erkänner dock att de mycket väl visste att det var fuktproblem. Jag föreslår att vi kan stå för hälften – hälften av kostnaderna för luftavfuktarna, för att hjälpas åt att komma till rätta med problemen. Jag bad att få mötet protokollfört. Granne 1 och Granne 2 vill inte vara med om att betala luftavfuktare då med rätta anser att styrelsen är fastighetsägare och bör stå för kostnaden. Min avsikt med erbjudandet var att skapa ett gott samarbete med föreningen så vi tillsammans kan lyfta områdets och fastigheternas värde och skapa tillit och förtroende till varandra. Ett förtroende som för alltid nu är brutet.

    Miljöförvaltningen i kommunen skickar förslag på beslut om att åtgärda fuktproblemen då möglet är hälsovådligt för bostadsrättsinnehavarna. Styrelsen vägrar via en fastighetsförvaltare som vi är med och betalar, via våra månadsavgifter. Styrelsen står fast vid sin uppfattning om att råkällarna ingår i det inre underhållet trots att det i kontraktet inte står något om att vi även köpt råkällarna.

    Miljöförvaltningen i kommunen gör mätningar som visar att ytterväggarna i huset inte endast är fuktiga, utan våta, och mäter mer än dubbelt så högt godkänt fuktighetsvärde, och kräver att föreningen som fastighetsägare dränerar väggarna och husgrundens fukt och mögel- problem, vilket både vi och miljöförvaltningen tror föreningen kommer överklaga.

    Föreningen har skrivit in i sina stadgar att de enskilda bostadsrättshavarna ska stå för inre och yttre underhåll, vilket vi anser strider mot svensk bostadsrättslag.

    Ett byggnadsföretag begärde för drygt tio år sedan byggnadslov, på uppdrag av föreningen, för att bygga om restaurangen till fyra lägenheter. Byggnadsföretaget gick dock i konkurs, och byggnadslovsärendet är lämnat utan avslut. Huset har därefter stått tomt i flera år tills två privatpersoner såg sin chans att tjäna snabba pengar genom att sätta in vitvaror i lägenheterna, och därefter påstå att de helrenoverat lägenheterna.

    I Granne 1:s lägenhet sitter inte elkontakterna fast. För var gång Granne 1 tar ut en elkontakt åker innanmätet med elsladdar med.

    Vi har kontaktat advokat som påstår att vi inte kan vinna i rätten, för vi har inte fullgjort vår undersökningsplikt. Vi borde ha sett att det i våra duschrum som var ”fackmannamässigt renoverade” inte hade brunnsmanschetter, varvid de antagligen heller inte har fuktspärrar och då borde ha anat ugglor i mossen. Det gjorde vi inte. Vi litade till hundra procent på de ”trevliga” säljarna. Även mäklaren är chockad som ansåg att säljarna ”var så trevliga och lätta att ha att göra med”. Själv har jag bott i olika bostadsrätter i 36 år och har aldrig varit med om liknande problem när jag besiktigat köpeobjekt, och kunde därför inte ens drömma om ett dylikt, i mina ögon kriminellt drama.

    I kontrakt har säljarna dyrt och heligt bedyrat att hantverksarbetet är fackmannamässigt utfört samt att de inte haft någon som helst kännedom om fuktproblem eller andra fel i lägenheterna.

    I kontraktet som skrevs för ett år sedan står att ett fönster som läcker in fukt ska bytas ut snarast. Ett av villkoren för att köpet skulle ske. Inget har skett trots löften på protokollfört möte, samt ett flertal påtryckningar via mäklare, mig själv och advokat.

    Först åtta månader efter att säljaren monterat in ”draken” i Granne 1:s råkällare får hon tillbaka sin bostadsnyckel trots ett flertal påminnelser via sms. Först när mäklaren ringer upp säljaren lämnar han den tillbaka en och en halv vecka efter mäklarens samtal.

    Folk på orten har skvallrat om att det sprungit ”en mängd utländska svartjobbare” i ”Restaurangen”. Lägenheterna har alltså inte ”helrenoverats” av säljarna.

    Lägenheterna på området är svårsålda och ett flertal lägenhetsinnehavare på området har gått i konkurs och tvingas lämna över sina lägenheter till föreningen.

    VARNINGEN gäller UPPMÄRKSAMHET kring ALLT som rör undersökningsplikten då det idag är fullt lagligt att lura folk på hur mycket pengar som helst. Lagar, regler och förordningar är totalt tandlösa. Konsumenten är maktlös. Jag har aldrig blivit så lurad i hela mitt liv och kunde inte i min vildaste fantasi föreställa mig ett drama likt det jag hamnat i. Lägenheterna ser hur fina ut som helst, om än att samtliga vitvaror och installationer är billigast tänkbara – men med tanke på lägenhetens pris ansåg jag att det var OK då köpet skedde i befintligt skick. Miljön ute på landet är underskön även om man måste ha bil för att ta sig dit.

    • Den här långa redogörelsen visar på ett bra sätt hur mycket elände man kan råka ut för i en bostadsaffär. Och naturligtvis ÄR det mycket viktigt att undersöka objektet noga, särskilt när det gäller friliggande hus, som i detta fall. Men vi håller inte med om att det i just detta fallet enbart är köparen som brustit i sin undersökningsplikt. Vi tycker nog, utifrån den mycket detaljerade redogörelsen, att det framförallt brustit i säljarens upplysningsplikt! Det är ju uppenbart att säljaren känt till flertalet av de problem som uppdagades, men att detta inte meddelades köparen. Därför menar vi att köparen borde ha en mycket god chans att driva en skadeståndsprocess mot säljaren.

      En annan viktig sak i detta fall är att bostadsrättsföreningen haft felaktiga stadgar, där de lägger även det yttre underhållet på bostadsrättsinnehavaren. Det kan man inte göra, det är fel enligt bostadsrättslagen. Till det yttre underhållet hör bla a grund, råkällare, avlopp, och ytterväggar. Alla de problem som det redogörs för i detta fallet, borde falla under föreningens ansvar. Köparen har i detta fallet alltså felaktigt fått hantera problem som föreningen borde ha löst. Även här borde köparen ha en god chans att driva en skadeståndsprocess mot föreningen.

  2. Mimmi skriver:

    Hej,
    Jag köpte för 1,5 år sedan en lägenhet. Vid OVK-kontroll framkom att ventilationen (frånluft) från köksdelen inte var ok. Den tidigare ägaren renoverade lägenheten och bytte då plats på kök och sovrum så att 1:an nu har ett separat sovrum och ett ”allrum med kök”. Problemet är nu att frånluft finns i sovrummet och den kolfilterfläkt som finns i köksdelen inte är tillräcklig. Borde jag ha upptäckt detta själv vid köp eller har jag anledning att prata med säljaren?

    • Det här måste man bena upp ordentligt. Först och främst är ventilationen fastighetsägarens ansvar, dvs föreningen/styrelsen. Som köpare förväntas man inte behöva kontrollera ventilationen, man måste förutsätta att den är ok, och är den inte det ska fastighetsägaren åtgärda.
      Den tidigare ägaren borde haft styrelsens godkännande för den ombyggnad som gjorts, och om den var godkänd är detta alltså inte ditt problem. Var den inte godkänd är det ändå inte ditt problem, det är fortfarande en affär mellan föreningen och den tidigare ägaren, detta kan inte läggas över på dig.

  3. Erika skriver:

    Hej,

    Vi har köpt en lägenhet i en nystartad liten förening (8 lgh).
    När den 7e lägenheten såldes så uppdagades det att huset har markradon. Säljarna sa då att de var inget de har hemlighållit (mäklaren ska har varit informerad) och det fanns en radonsug installerad.
    Ingen av oss tidigare 6 köpare hade fått information om radon vare sig från säljare eller mäklare.
    Säljaren kunde dock inte svara på vad radonhalten låg på och i och med att jag blev invald i styrelsen så har styrelsen gjort en mätning eftersom vi som styrelse är skyldiga att kontrollera radonhalten.
    Den visade sig såklart ligga över tillåtet riktvärde och vi måste nu åtgärda detta med nya radonsugar och luftventiler. (Frånluftventilerna i de flesta lägenheterna har blivit övermålade så det är väldigt dålig cirkulation av luften.)

    Föreningen har även dålig ekonomi eftersom säljaren (tidigare styrelse) har startat en förening enbart för att tjäna så mycket pengar som möjligt och den ekonomiska plan som fanns stämmer inte alls och föreningen går minus.

    Vi tänker driva radonfrågan vidare men ska vi göra det som indivuella köpare med hänvisning till upplysningskyldigheten (radon kan väl inte vara något man själv ska undersöka när man köper en bostadsrätt??), eller kan styrelsen driva det som förening? Mot vem isåfall?

    Mvh
    Erika

    • Detta låter ju inte alls bra, och det låter som om ni har blivit grovt vilseledda och lurade av säljarna. Säljarna är tydligen i detta fallet de som byggde husen, och som bildade bostadsrättsföreningen, och var dess första styrelse, en sk byggande styrelse. Att bygga och bilda bostadsrätter på detta sätt har blivit en mycket lukruativ marknad för mindre nogräknade ”fastighetsklippare”.
      Den enda möjlighet ni har är att ni stämmer tidigare styrelse-säljare-byggbolag. Detta ska nu göra tillsammans, som styrelse, som förening. För detta behöver ni en duktig advokat. Räkna med en segdragen historia, som ändå kanske inte utfaller till er fördel, i bästa fall någon form av förlikning. Det är juridiskt besvärliga fall, läs t ex om ett rättsfall här.
      Ni måste också fundera på om det är värt det, att driva en sådan process, eller om det kanske är bättra att försöka ordna upp det själva.

  4. Maria skriver:

    Hej,
    Jag ska sälja en bostadsrätt och har vid besiktning inför försäljning (utförd på mitt initiativ) fått veta att golvbrunnen i badrummet saknar klämring. Jag fick rådet att installera en klämring men eftersom brunnen är tätad m silikon är det svårt utan ett stort ingrepp. Idag finns ingen vattenskada el indikation på fukt o en rörmokare som tittade på brunnen konstaterade att den är tät, men i besiktningsprotokollet står det att problemet måste åtgärdas. Den typen av anmärkning är ju rätt svår vid en försäljning. Vad behöver jag göra? Eftersom den firma jag anlitade tyckte att klämring är överkurs i det här fallet o skulle innebära en omfattande renovering, kan jag nöja mig med det? Vad måste jag upplysa en ev köpare om? Om jag trots allt måste installera en klämring, är det jag eller föreningen som ska stå för kostnaden? Badrummet såg ut såhär när jag köpte lägenheten. Mycket tacksam för svar!

    • Det är en besvärlig sits du hamnat i. Golvbrunnen kan vara i mycket bra skick och helt tät, men ändå dömas ut vid en besiktning om den inte uppfyller de formella krav som gäller idag. Du måste upplysa köparna om besiktningsresultatet, men också om det som rörmokaren konstaterat, nämligen att det inte finns några fuktproblem. Överlåt sedan åt köparen att själv avgöra om något ska göras åt saken eller inte. Klämring brukar ligga under innehavarens ansvarsområde, men ska något göras är ett helt golvbrunnbyte bättre (i samband med renovering), och det brukar då bekostas av bostadsrättsföreningen om det är en gammal golvbrunn.

  5. Ylva skriver:

    Lägenhetsvisningar är i regel bara en halvtimme långa, med många spekulanter på plats. Ofta har mäklaren inte ens nyckel till de biutrymmen som tillhör lägenheten, så dom får spekulanterna inte se. Att lossa badkarsfronten och krypa runt på golvet för att leta efter vattenskador, eller att dra ut kylskåpet för att leta efter mögel, har jag aldrig sett någon göra på en visning. När är det meningen att man ska utföra den noggranna undersökningen av lägenheten? Är visningen köparens enda chans att fullgöra sin undersökningsplikt, eller har man rätt att begära ytterligare ett tillfälle? I så fall när: före eller efter budgivning, före eller efter kontraktskrivning?

    • Du har helt rätt i att i dagens hetsiga situation med snabba visningar och snabb budgivning, då kan det vara svårt att hinna med en ordentlig undersökning av lägenheten. Det är ett dilemma! Men det är ändå så att ansvaret ligger på köparen, och den köpare som inte fullgör sin undersökningsplikt, får i slutändan skylla sig själv.
      I många fall sker det en andra visning, och annars kan man själv begära en andra visning, helst ”privat”, och då systematiskt undersöka lägenheten och andra utrymmen. Det kan göras under eller efter budgivningen, men måste ske innan kontraktsskrivningen! Hittar man något att anmärka på, då måste det kunna tas med i slutförhandlingen, eller i värsta fall att man drar sig ur. Skulle man mot förmodan inte erbjudas en extra visning (någon laglig rätt har man faktiskt inte), då är tyvärr alternativen: att chansa, eller avstå…

  6. Anna Karlidag skriver:

    Hej! Jag och min man och fyra barn köpte ett radhus en bostadsrätt alltså för 2 år sedan,vi har upptäckt att det finns mögel i den ena toaletten,så jag undrar om bostadsrättförening ska stå för någon kostnad eller hemförsäkringen eller måste vi betala allt själva?Jag vill också tillägga att förra ägaren fick toaletterna besiktade och där står i protokollet att det finns fuktskador men inte mögel och att så småningom måste åtgärdas Mvh Anna

    • Ni har tydligen vetat om att det fanns fuktproblem redan när ni köpte bostadsrätten för två år sedan, och nu finns det mögel. Jag kan tycka att ni borde ha kollat upp och åtgärdat detta direkt efter inflyttningen. Detta är helt och hållet ert problem, som ni måste åtgärda själva. Jag kan också misstänka att det kan klassas som oaktsamhet, och därmed likställas med vållande. Möjligen kan ni få viss ersättning från er hemförsäkring/bostadsrättstillägg, men det är inte säkert.

  7. Viveka skriver:

    Hej,
    Jag har köpt en borätt, och i såväl objektsbeskrivning som i kontrakt anges att balkong kommer byggas med utgång från mitt vardagsrum. Efter att jag flyttat in har jag emellertid fått reda på från föreningen att det inte är något klart angående detta, och att bygglov ej gått igenom/godkänts. Jag har tagit upp med min mäklare att uppgift som angivits i objbeskrivning och kontrakt ej varit korrekt. Mäklaren har återkopplat till mig att jag har fått information muntligt om detta på kontraktsskrivningen. Jag hade dock inget som helst minne av att jag fått denna information, om informationen getts vet jag att jag hade reagerat! När jag till mäklaren bestred att jag fått infon återkom han till mig skriftligt, där nu även säljaren intygar att jag fått infon muntligt. Jag som köpare var ensam på kontraktsskrivningen, och känner mig nu helt maktlös när det är så att säga nu är två mot en. Hur ser det ut rättsligt, har jag en chans när mitt ord står mot deras, de är ju fler än mig.
    Tack på förhand.

    • Jag kan tycka att står det i överlåtelseavtalet att balkong kommer byggas, så är det det som gäller. Om det gavs ett annat muntligt besked skulle det ha förts in i avtalet. Så jag bedömer din sists som stark ur den aspekten, du har ju det skriftliga avtalet och objektsbeskrivningen.
      Men sen är det det här med undersökningsplikten: Även om det står något i objektsbeskrivningen, måste man kontrollera allt själv. I detta fall t ex genom att fråga styrelsen, om det verkligen kommer byggas balkong. Kanske har löftet givits med förbehållet att bygglov beviljas?
      Men kanske kommer balkong byggas trots allt, men något senare, om bygglov går att ordna.

      Jag tror inte huvudfrågan är vad som stått i objektsbeskrivningen, eller vad som möjligen sagt muntligt till dig. Utan huvudfrågan är: Hur har detta löfte egentligen varit utformat från styrelsens sida, och kollade du själv upp hur det förhöll sig?
      Jag tror det är själva kärnfrågan.

  8. Carlos skriver:

    Hejsan!
    Jag och min sambo flyttade in i nya bostadsrätten tidigare i år (1:april)! nu renoverar vi köket och elektrikern upptäcker att strömmen till spis och ugn är på tok för svag! Detta kommer leda till att arbetet blir dyrare än planerat. Att det förekom ett elproblem i köket visste vi inte om när vi köpte lägenhten och vi fick ingen information om detta av säljarna! Har nu av grannarna fått reda på att säljarna visste om att det fanns ett problem! Hur kan/ska man gå tillväga i detta fall? Får jag och min sambo skylla oss själva som inte tog reda på detta, eller är det säljarens fel som inte upplyste oss innan köpet!
    MVH Caros

    • Det jag inte förstår är vad som menas att ”strömmen är för svag”. Det har väl funnit en spis där tidigare? Kanske var det bara 1-fas framdraget, ovanligt idag, men inget ”fel”. Eller för svag säkringsgrupp för dagens spisar, men inget ”fel” det heller. Allt detta måste man som köpare kontrollera när man köper bostadsrätt. Så detta får ni nog ordna upp själva. Möjligen kanske föreningen vill hjälpa er, om det är ett problem med lägenhetens elförsörjning.

  9. Anders skriver:

    Hej
    Jag köpte en bostadsrättslgh. Säljaren kommenterade att det varit en fuktskada i badrummet och visade mig en rapport från Anticimex och sa att hand skulle täta detta.
    Nu ett år senare visade sig att denna tätning inte var tillfylles utan det läcker igen.
    Jag har besiktigat badrummet med samma besiktningsman från Anticimex och han konstaterade att det är samma skada.
    Mitt försäkringsbolag Folksam hävdar att det inte finns något som heter befintligt skick längre utan säljaren ska leverera ett fungerande badrum. Har säljaren upptäckt ett fel som han anmält så ska han åtgärda detta antingen genom garanti från firman som utförde jobbet eller via sitt försäkringsbolag.
    Säljaren hävdar att han sålde lägenheten i befintligt skick.
    Vad är din uppfattning?
    mvh
    Anders

  10. Lisa skriver:

    Hej!
    Jag sålde en bostradsrättslgh i maj där det nu har visat sig finnas fukt i badrummet och köparen har begärt nedskrivning av köpeskillingen. De hävdar att köp av bostradsrätt innefattas av köplagen och därmed har köparen ingen undersökningsplikt. Jag vet med mig att det är köplagen som gäller men anser ändå att det i praxis fortfarande gäller att köparen skall noggrant undersöka lägenheten innan. Så står det ju överallt!
    Jag beskriver fallet lite kortfattat:

    När jag flyttade in i lägenheten (är från 1927) såg jag att badrumsmattan runt sifonen i duschen hade ”släppt något”. Jag hade inte uppmärksammat detta när jag köpte lägenheten så fick stå mitt kast. Hade inte lust eller pengar att totalrenovera badrummet så hade dit en mattläggare som ”skarvade” bort en del av mattan och skarvade ihop med en ny del. Detta gjordes av en kompis som är mattläggare så jag har inget papper på det. Sedan bodde vi där 2.5 år och duschade utan problem. För att ”fräscha” till badrummet innan försäljning målade vi med våtrumsfärg på golv och väggar. Badrummet blev finare men man kunde fortfarande se skarvningen i badrumsmattan.

    Jag hävdar följande:
    - Skarvningen var synlig trots att golvet var målat.
    - Huset är från 1927 och badrummet ifrån 1986, man får nästan räkna med att det är slitet.
    - Jag har varit öppen med att det är vi själva som har målat golvet och väggarna i badrummet.

    Jag anser att köparen visst har en undersökningplikt och inte har uppfyllt denna. Vid misstanke om slitet målat badrum ifrån 80-talet med synlig skarv borde man inte ha anlitat en besiktningsman då?
    Kan han verkligen hävda att det är köplagen som gäller och ”komma undan” allt som har med undersökningsplikt att göra?

    Tacksam för snabbt svar.

    • Om jag utgår från din beskrivning av fallet, så är det uppenbart att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt. Precis som du påstår, så borde det varit uppenbart för köparen att badrummet kanske inte var i bästa skick, och därför borde ha undersökts närmare.
      Du kan alltså helt strunta i köparens klagomål.

  11. M skriver:

    Hej,
    jag har köpt en bostadsrätt som visat sig sakna bygglov från ändrad användning av lokal till bostad. Bygglovet ser ut att gå igenom. Säljaren har garanterat att dispositionen inte är begränsad och jag vill bekräfta det via upplåtelseavtalet. BRF har dock inte kvar det, ‘det var så länge sen’ och flera överlåtelser har skett efter det. Kan jag begära att det ska finnas kvar även efter lång tid? Står det någon annanstans vilken typ av upplåtelse lägenhet har? I den ekonomiska planen? I lägenhetsregistret står det att det är en lägenhet, dvs det står inte om den får användas som bostad eller som lokal.

    • Att gamla upplåtelseavtal inte finns kvar är inget konstigt, gamla dokument försvinner ofta i hanteringen. Om bygglovet nu blir klart, i efterhand, borde det inte finnas några problem kvar. Du kan begära att styrelsen i lägenhetsregistret gör en notering om lägenhetens nya status, dvs som lägenhet för bostadsrättsändamål.

  12. MK skriver:

    Hej!

    Jag köpte en bostadsrätt i november. 2 veckor senare börjar elementröret i badrummet läcka, i samband med att rörmokaren är där för att laga upptäcker vi en omfattande vatten/fuktskada i badrum, hall och kök. Det visade sig senare att röret (under golvet i badrummet) varit trasigt och läckt en längre tid, därav så stor fuktskada.
    Jag anser detta vara ett dolt fel då detta inte är något som jag själv kunde upptäcka vid besiktningen.
    Jag anser också att jag utfört min undersökningsplikt ordentligt. Det fanns inget som antydde att det var fuktskadat. Fuktskadan kunde endast upptäckas med en fuktmätare och det är ju inget som en ”vanlig” person äger. Har jag kanske brustit i min undersökningsplikt? Kan jag kräva rabatt på köpeskillingen av säljaren? Hur gör jag då? Dessutom anser jag att föreningen ska stå för återställandet av golvet, vilket de inte kommer göra då de är ett så kallat värmerör som gått sönder och då är det plötsligt mitt ansvar. Men det är ju inte mitt fel att röret gått sönder, de säger att de ansvarar för att det är varmt i lägenheten, alltså är det deras rör. Det är ju dem som beslutar när man ska byta rör och inte jag. Deras rör har förstört mitt golv. De ska betala, tycker jag!
    Säljaren är informerad om skadan och hans försäkringsbolag kommer ta detta ärende men då han har mycket sämre villkor än mig så kommer jag, enligt hans försäkringsbolag, få betala resten. Med andra ord, hade detta hänt efter 30 dagar (någon slags regel), så hade jag fått betala betydligt mindre än vad jag kommer få betala nu. Vad ska jag göra? Vad har jag rätt till?

    • Som jag ser det är det helt och hållet ett försäkringsärende, där alla inblandade försäkringsbolag bekostar sin andel av skadan. Föreningen är inte ansvarig, det är en ”olyckshändelse”, men är naturligtvis med och betalar via sitt försäkringsbolag för att reparara skadan. Även du ska få merparten av skadan betald, via din eller förre ägarens försäkring. Men det som man i regel inte får betalt för är de åldersavdrag som gäller, var t ex badrummet gammal får man inte ett helt nytt badrum gratis, utan får då vara med och betala merkostnaden för ett nytt badrum. Om förre ägarens försäkringsvillkor var sämre än dina, jag vet inte om du kan få ersättning för detta, men du kan ju försöka. Vet heller inte om skadan kan klassas som dold fel, osäkert.

  13. Sara skriver:

    Hej! Jag undrar vad jag som säljare är skyldig att berätta för köparen och vad som räknas som ett fel eller brist.
    Det är så att jag ska sälja min lägenhet som har ett väldigt litet sovrum. Du får max in en säng som är 190 cm lång och de flesta sängar är ju som bekant 200 cm långa.

    När jag själv flyttade in upptäckte jag detta när jag skrivit och var tvungen att måttbeställa en säng för dyra pengar.

    Nu när jag ska sälja min lägenhet, är jag skyldig att meddela detta till köparen? Eller räknas det inte som ett fel? På visningen kommer jag ju ha min säng i sovrummet och man kan ju om man vill mäta eller kolla upp måtten i sovrummet.

    • Det här måste man nog säga är mest en moraliskt fråga. Någon skyldighet att berätta detta finns inte. Hur man får plats med sina möbler är var och ens ensak, att ett rum är mindre än 2 meter är inget ”fel” i sig. Precis som du säger, det är ju lätt för spekulanten att själv mäta upp rummen och kontrollera måtten. Något du själv tydligen missade när du köpte.

  14. Greger skriver:

    Hej. Jag undrar vad som gäller med tydliga fel som uppkommer efter besiktning. Innan köpet anlitade jag en fackman (anticimex) för att besikta lägenheten, och vi tittade då främst på badrummet. Besiktningsmannen gjorde en anteckning om att golvmattan var av äldre typ. Inget annat.

    Dock när jag tre månader senare fått tillträde upptäcker jag vid mitt första besök en ca 20 cm lång spricka i golvmattan i badrummet.(Besiktning skedde 20150109, avtal skrevs 20150112. Tillträde 20150402.) Den syntes inte vid besiktningen, och jag känner mig ganska säker på att den inte var där vid besiktning. Enligt min åsikt är det väldigt märkligt att säljarna inte sett detta och upplyst mig om felet.

    Detta måste åtgärdas, men vem kan anses bära ansvaret för att betala arbetet?

    • Knepigt fall, och jag är osäker på svaret. Sprickan fanns ju uppenbarligen inte vid besiktningen, den borde i så fall ha upptäckts. Å andra sidan var golvmattan ”av äldre typ”, och en sådan kan i princip spricka när som helst. Köper man en lägenhet med badrum med äldre sliten matta måste man vara införstådd med att det kan komma ett renoveringsbehov, precis när som helst.
      Samtidigt: En säljare ska vårda lägenheten så att den inte försämras på ett avgörande sätt fram till tillträdesdagen, så frågan är egentligen hur denna spricka uppkommit: genom något slags vållande av säljaren, eller bara pga åldersmässig materialutmattning?
      Jag vågar alltså inte ge ett tydligt svar, utan det blir nog omständigheterna som får avgöra. Eller, som i många liknande svåravgjorda fall, så får ni göra ”en deal”, t ex genom att säljaren ger dig ett bidrag till renoveringen.

  15. N skriver:

    Hej! Jag köpte en bostadsrätt för 3 år sen i en stabil bra förening som jag trivs enorm med. Tills detta hände.
    Jag bestämde mig för att renovera hela lägenheten, jag bor i en etta. När jag flyttade in var den relativt fräsch, jag var mycket medveten om skicket vid köptillfället och planen var att renovera i framtiden. I lägenheten fanns det en tapetklädd pelare, vid visningstillfället frågade jag om pelaren är bärande/stöttande för sovloften som var till en vissel ovanför den. Jag får ett Nej, det är inget bärande/stöttande.
    När hantverkarna har börjat riva allt, och är dessutom försiktiga tack gode gud det ska alla fan vara glada för, visar det sig att i denna pelare, är det en huvud gasledning. Jag ringer stockholms gas och får informationen att det är enligt lag förbjudet att dölja och täcka en huvudanledning och att det framförallt är en livsfara om hantverkarna hade rivit ner den med andra metod,

    När jag kontaktar föreningen får jag till svar att ”om dina grannar ovanför dig (jag bor bv) vill inte använda gas så kan du få ta bort det, men då får du stå för hela kalaset själv.” Jag känner mig grundlurad och extremt sviken. och till svar för vem som ens har täckt den får jag ”vi vet inte, någon som har bott där förmodligen.” snälla hjälp detta är så extremt frustrerande.
    i köpekontraktet framgår inte detta alls överhuvudtaget, i föreningsstadgan framgår det att ”allt i bostadsrätten tillhör bostadsrättinnehavaren utom huvudledningar för vatten, gas och el.” men inte fan trodde jag att jag hade en huvudgasled MITT i min lägenhet.
    Nu står hantverkarna stilla för vi vet inte vad vi ska göra. Att låta den vara kvar gör mig osäker och rädd för att vara i min lägenhet och framförallt så står den MITT i de ”tilltänkta” köket. Det är så otroligt fult. Jag har gått i tankarna att kontakta en jurist då man tydligen kan få kostnaderna för rättsprocessen täckta upp till 80% av hemförsäkringen. stämmer detta?
    Jag skulle bli otroligt tacksam för svar!

    • Besvärligt men intressant fall. Jag tror att kärnfrågan är vem som visste något, eller om någon visste något. Du ställer en fråga om pelaren på visningen (till mäklaren?), och får ett nekande svar. Men mäklaren visste antagligen inget om gasledningen. Och dessutom får man aldrig ta ett svar från en mäklare som en garanti, man är alltid skyldig att själv kontrollare allt! Jag tror alltså att det faller tillbaka på dig själv, att du inte kollade upp detta själv, t ex med styrelsen.

      Men dessutom: även om du hade kollat upp detta, är det inte helt säkert att styrelsen hade haft koll på denna gasledning, eller att ev ritningar hade visat detta. Ett svar från styrelsen är inte heller en 100%-ig garanti!

      Som köpare av en bostadsrätt kan man alltid råka ut för oförutsedda överraskningar, som ingen direkt kan ställas till ansvar för. Om ingen visste något, så är det så. I ditt fall får du nog lösa detta själv på något sätt. Antingen att inte bygga om alls, eller att bygga om och låta gasledningen vara kvar, eller om det är möjligt ta bort den enligt styrelsens anvisningar. Eller kanske hitta en helt annan lägenhet att bygga om.

  16. Niloo skriver:

    hi
    I live in a bostadsrätt and I am going to have a professional company renovate my bathroom. The company is våtrum behörigt and both bkr (byggkeranikrådet) and vvs auktoriserad. The bostadsrätt styrelse just approved my renovation plan with the condition that I provide besiktningsprotokoll after renovation. it costs 6000 kr more for me to bring a besiktsman . The company said they will give me quality document and insurance and 10 years guranti but board said they want besiktinf. Can they really ask for that?

  17. Birgitta skriver:

    Hej,

    Vi har precis sålt vår bostadsrätt till ett mycketknepigt par som har drivit oss til vansinne redan innan de har flyttat in.

    Nu till problemet, vi har för 3 månader sedan upptäckt ett problem med avloppet, alltså det blir stopp då och då, eller vattnet rinner undan långsamt.

    I papprena under föräljningen som köparen har tagit del av tog vi upp problemet, men där stod det också att problemet skulle åtgärdas, för föreningen hade beställt rengörning av stammar. allt detta sker innan de flyttar in.

    Efter rengörningen av stammarna hoppades vi på att problemet skulle vara löst, men icke. Nu har vi själva tagit hit firman igen för att filma i rören och försöka lösa problemet innan de nya köparna tillträder lägenheten. Allt för att vi vill lämna lägenheten i toppskick, för de är inga roliga människor att ha att göra med.

    Men vad gäller här, kan de komma och kräva i efterhand att vi ska lösa problemet eller kommer det att landa på de nya köparna? Det ska tilläggas att föreningen står för kostnaderna av filmning i rören osv.

    Kan vi hamna i trubbel pågrund av detta?

  18. Annika Magnusdotter skriver:

    Hej!
    Jag har sålt min bostadsätt och handpenning är betald och kontrakt påskrivet. Sedan har köparen fått reda på att det skett radonmätning i området av bostadsrätterna och vill nu lägga ansvaret på mig och att hon får en prisreduktion. Det var över godkänd nivå i min lgh.

    Hon uppger att hon har kontaktat jurist och att det bästa är att vi gör en överenskommelse och om jag inte går med på detta kommer hon att gå vidare den juridiska vägen.

    Hur gör jag?

    • Om mätningen gjordes innan kontraktet skrevs borde köparen ha meddelats detta. Skedde mätningen efter att kontraktet skrevs kan det kanske klassas som ett ”dolt fel”. I bägge fallen kan köparen begära en prisreduktion.
      Men problemet med radon är egentligen föreningens, och kan föreningen lösa detta försvinner ju ”felet”. Saken måste diskuteras med föreningen. Men en prisreduktion blir kanske ändå aktuell just nu.

  19. Annika skriver:

    Hej.
    Har en fråga som hoppas ni kan svara på.
    Vi sålde vår lägenhet för 2 månader sedan. Nu ringer köparen och säger att vi har installerat fel spisen och att det är något fel på elen i köket då en av lamporna lyser inte. Nu undrar jag om vi är skyldiga att betala för elektriken eller är det köparens ansvar? Vi hade inga problem med elen när vi lämnade lägenheten.

    • Det beror på vad det är för typ av fel. Om det är så att installationerna är felaktiga och ”olagliga”, då måste det klassas som ett dolt fel och som ni måste betala för att rätta till. Om det däremot är något som bara gått sönder, då får köparen klara ut det själv. Kräv alltså någon form av bevis, innan ni betalar något.

  20. B skriver:

    Hej.
    Jag har köpt en bostadsrätt där det visade sig att golvet sviktar på vissa ställen som inte märktes på visningen. Ingen har meddelat mig om detta, är detta mitt ansvar? Ena kontakten för taklampa har något problem som gör att lampan hela tiden blinkar. Är detta mitt ansvar?

    Tack

    • Första frågan, om golvet: Svårt att svara på utifrån den korta beskrivningen. Vad för typ av golv, vad för typ av byggnad? Hur allvarligt är det? Kan vara något som måste accepteras, eller att föreningen får titta på det. Kan också vara ett dolt fel, om det kan hänföras till tidigare ägares ombyggnation.
      Andra frågan, om taklampan: Detta bör du kunna klara ut själv, eller tillkalla en elektriker.

  21. Anki skriver:

    Hej Lennart!
    Min dotter och hennes pojkvän har köpt en lgh. Budgivningen gick upp pga ett jättefint badrum. Dom köpte bostadsrätten. Samma dag dom flyttat in upptäckte dom att när en duschade i badrummet och den andra spolade kallvatten i köket så blev vattnet jättevarmt så man kunde bränna sig i duschen. Vi kontaktade genast Svanströms som kom och kollade på badrummet. Dom gick in med kameror och plockade lös toastolen mm dom upptäckte så många fel i badrummet så dom ville att vi skulle ta dit en besiktningsman vilket vi gjorde. Det slutade med att det var så många fel, och också att det kunde finnas legionella bakterier i rören eftersom alla ledningar, avlopp och ventilation var omgjorda. Värmegolv finns men tydligen är dom satt så långt ned så de inte ger någon värme. Ett element som funnits i badrummet är borttaget. Det är vattenburet och föreningen säger nu att allt måste återställas och dom riktar kraven på min dotter och hennes man. Säljaren har hela tiden sagt att det finns dokument som styrker att det är fackmannamässigt gjort. Vi har det både på mail och inspelat. Nu visar det sig att han utan kunskaper tydligen har gjort om hela badrummet själv. Det luktar även mögel. Kan vi stämma föreningen eftersom det står i stadgorna att man inte får göra något åt avloppen eller ventilation?? Kan man stämma säljaren som vetat om problemet utan att uppge det, och sen vet han ju även att han gjort badrummet själv eftersom han inte kan styrka det med någon dokumentation.
    Med vänlig hälsning, Anki

    Besiktningsmannen hävdar att det är dolda fel och inget man hade kunnat upptäcka med en okulär besiktning. Vet du någon bra jurist/advokat??

    • Det verkar vara en riktig härva ni hamnat i. Utifrån din beskrivning kan jag hålla med besiktningsmannen om att detta främst handlar om ett dold fel, och att alla krav bör riktas mot förre ägaren. Jag kan naturligtvis inte bedöma hur mycket som är fel, och hur mycket som behöver byggas om, utan detta får väl utredas. Ni bör absolut anlita en advokat som kan föra er talan, både mot tidigare ägare, och gentemot föreningen. Jag har tyvärr inga konkreta namn att rekommendera.

  22. Magnus skriver:

    Hej,

    Har köpt en bostadsrätt av föreningen. Kollade inte att det låg en tvättstuga precis ovanför min lägenhet. Den står och mullrar hela dagarna – 7 dagar i veckan från morgon till kväll – driver mig till vansinne. Får jag skylla mig själv eller har förening och mäklare ett ansvar att upplysa om problemet innan köp? Precis när vi skulle skriva kontrakt så sa föreningens representant lite i förbigående: ”och så har du ju nära till tvättstugan också” – innebär det att han uppfyllde upplysningsplikten?

    • Enligt min bedömning är detta något man själv måste ha koll på när man köper bostadsrätt. Det är full möjligt att ta reda på vilka ”grannar” man får, innan man köper en bostad. Det är alltså inget någon annan är skyldig att upplysa dig om.
      Sen kan det ju vara så att det bullrar för mycket från tvättstugan, mer än vad som är acceptabelt. Och det ska du ta med styrelsen, eller vända dig till miljöförvaltningen. En enkel ljudmätning borde räcka. Dock måste man nog acceptera en del ljud från en tvättstuga, helt tyst kan det aldrig bli.

  23. Jennie skriver:

    Hej!

    Jag och min pojkvän har köpt en bostadsrätt nyligen och i kontraktet står det induktionshäll, men det har visat sig när vi skulle värma vatten första kvällen att det är en glaskeramikhäll med touch-display. Vi har kontaktat mäklaren och han tyckte att det var rimligt att ge oss 1000 kr baserat på billigaste induktionshällen på prisjakt kostar 1800 kr (vilken dessutom bara hade tre plattor) och att den vi har är fyra år gammal. Jag anser att åldersavdrag är skäligt, men att det snarare är rimligt med en häll för ca 3000 kr. Dessutom tycker jag att han bör stå för installationen.

    Vad gäller juridiskt? Vad är rimligt?

    Sen har diskmaskinen fnatt och programmen tar 2-4 timmar längre än vad displayen på den påstår att de ska ta. Om jag inte kan avhjälpa det själv med hjälp av support, är säljaren skyldig att stå för en servistekniker?

    • Vad gäller ”fel” spis så är det en förhandlingsfråga hur mycket ersättning du kan kräva, vad som är rimligt kan jag inte uttala mig om. Vad gäller diskmaskinen så finns antingen garanti kvar, eller så får du köpa ny själv. Säljaren kan inte ta ansvar för fel på gammal utrustning.

  24. Anna skriver:

    Jag har köpt ett radhus. Innan köpet frågade jag säljaren och mäklaren om allt fungerade, alla vitvaror, maskiner mm. De sa flera gånger att allt fungerar, och jag har köpt huset. Så fort jag flyttade in märkte jag att ena duschblandaren inte fungerade som vanligt, det går inte att få varmvatten, men röret till blandaren är varmt.
    Det andra jag såg var torktumlaren. Vid första (och enda) tumlingen blev maskinen skållhet, kläderna varma och blöta, maskinen luktar bränt och små plastbitar ligger i trumman.
    Jag har kontaktat säljaren, som sagt att allt fungerade, men nu undviker han att svara. Får man göra så? Är det lagligt att både säljare och mäklare ljuger, för detta måste säljaren vetat om? Ska jag köpa allt nytt eller ska jag kunna kräva att säljaren står för reparation?

    • Det kan vara så att säljaren inte svarat ärligt på frågorna. Och mäklaren behöver bara upprepa vad säljaren säjer. Vad gäller duschblandaren är det faktiskt något som kan kontrolleras innan köpet, så det faller under undersökningsplikten. Vad gäller torktumlaren, är den några år gammal (garantitiden gått ut) så kan ingen garantera att den ska fungera, det är helt enkelt omöjligt att bevisa att den var sönder redan vid kontraktsskrivandet. Så även här går säljaren fri.

  25. Mattias skriver:

    Hej,

    Jag har nyligen köpt en bostadsrätt och har märkt ett par saker så här i efterhand som inte känns helt bra primärt knutna till badrummet:

    1. De förra ägarna hade en tvättmaskin som vi valde att ta bort. När vi gjorde detta reflekterade vi för första gången över att vattenutloppet från denna drogs genom badrumsväggen ut till kökets avlopp. Följande är problem och frågor som vi ser med detta:
    - Om jag förstått rådande byggnormer rätt så här i efterhand så låg hålet i väggen inom vad som klassa som våtzon 1 vilket inte är korrekt. Det är ganska precis på andra sidan om duschväggen så det har iaf visst skydd mot vattenexponering, men det stänker i praktiken lite via golvet om man inte medvetet är försiktig.
    1.1) Innebär detta att hemförsäkring inte gäller om någon skada uppstått i samband med detta?
    1.2) Har denna byggnorm alltid funnits eller kan detta varit byggt enigt vad som var rådande byggnorm vid tillfället, och vad säger i såna fall typiskt hemförsäkringar? Enda tätning som fanns i kopplingen mellan tvättmaskin och väggen var en gumminippel och alltså inget silikon eller mer ”säkert” material.
    1.3) Vad säger undersökningsplikten i detta fall? Jag förstår att placeringen av utloppet nog landar under undersökningsplikten (hyfsat lätt att se), dock kan jag fundera på om man kan antas ta bort gumminippel etc för att se hur kopplingen verkligen ser ut (att det bara var en gummnippel och inget silikon eller mer därunder.

    Sen har vi fråga 2:
    I badrummet är det helt stilla i frånluften. Jag har precis insett att det är en mekanisk frånluft som tydligen styrs från köksfläkten och just nu tror jag att det är fel sorts fläkt installerad som då alltså inte kan styra frånluften i badrummet. Det märks väldigt tydligt när man duschar med stängd dörr iom att det blir helt immigt. Vi duschar nu med öppen dörr. Frågade säljarna om detta efter köpet och de bekräftade att det alltid varit så här (via mail). Detta kan jag tycka skulle rymmas under en upplysningsplikt.
    2.1) Kan det rymmas under upplysningsplikt? Jag förstår även från tidigare inlägg här att man inte förväntas kontrollera ventilationen då det är föreningens ansvar. Kan även nämnas att vi innan köpet ställde fråga via mäklaren om det fanns några kända brister eller fuktproblem. Då fick vi svaret att allt var 100% bra (via mail).

    I sammanhanget för både dessa besvär kan även nämnas att säljaren via mäklaren även påpekade att man nyligen gjort en fuktmätning i badrummet (innan köp) och att den visade 100% bra resultat (har dock inga mer detaljer än så om denna, men fråga avseende ev fuktproblem och deras svar finns på mail). 2.2) Förstärks upplysningsplikten om man explicit har ställt denna typ av frågor och fått svar. Kan man hävda att man undanhållit information avs t ex bristen på ventilation i badrummet som man får anse var en väldigt uppenbar brist.

    • Många frågor, och några svar:
      1. Du har rätt i din slutsats att tvättmaskinens avlopp ingår i undersökningsplikten, och därför måste ni själv lösa problemet. Men lösningen är vad jag förstår mycket enkel: det är bara att plugga igen hålet. Gör man det ordentligt och absolut vattentätt så har man löst problemet. Jag tror inte man behöver fundera så mycket på byggnormer och försäkringsvillkor, utan det viktiga är att hålet blir pluggat ordentligt.
      2. Angående badrumsventilationen: att det blir immigt när man duschar är inget ovanligt, frånluften i flerfamiljhus är vanligtvis begränsad, så det brukar ta viss tid innan badrummet vädras ut. Det är alltså inte fel att lämna dörren öppen efter duschning för att påskynda utvädringen. Men naturligtvis ska det finnas någon form av ventilation (frånluft), men hur kraftig den ska vara kan bara avgöras av en OVK-mätning, som ska göras med vissa års intervall. Det du säger om sammankoppling med köksfläkten verkar däremot konstigt, och därför bör du påtala problemet för styrelsen.

  26. Amanda skriver:

    Hej!

    Vi har precis sålt vår lägenhet och nu hävdar köparen att vi ska stå för renoveringen av badrummet.
    Han vi köpte lägenheten av hade renoverat hela badrummet, kaklat båda väggar och golv. Detta ledde till att fallet i brunnen är lite dålig.
    Alltså blir det en liten pöl på golvet runt avloppet om man drar ut proppen i badkaret helt och hållet.
    Detta har inte jag och min sambo ansett vara ett problem, utan har helt enkelt bara satt proppen åt sidan när vi ska tömma ut badkaret och problemet har varit löst.

    Men nu tycker köparen att vi har undanhållit denna information från honom.

    Vad gäller i detta fall?

    • Ni verkar ha råkat ut för en köpare som tror att man kan få allt gratis, bara man klagar!
      Detta är inget ni behöver bry er om. Att kontrollera fallet vid brunnen är något som ingår i undersökningsplikten. Och dessutom är ju detta inget allvarligt problem, precis som ni själv säger. Ni kan lugnt bara ignorera klagomålet.

  27. Sofia skriver:

    Hej!
    Vi har vunnit en budgivning på en bostadsrätt och skrivit på papper men begärt en besiktning innan köpet går igenom.
    På besiktningen uppmättes fukt runt duschbrunnen (på ovanvåningen) då klämmringen inte satt tätt, detta är nu åtgärdat av säljaren.
    Rekommendationen från besiktningsmannen var att ta dit en fackman för att undersöka omfattningen av en ev skada.
    Min fråga är nu hur man bör gå vidare? Är det säljarens ansvar att undersöka skadan? Bör de också åtgärda denna då? Är det rimligt att vi direkt vid inflytt renoverar badrummet efter att ha omförhandlat priset?
    Tack på förhand!
    Med vänlig hälsning, ES

    • Om ni begärt en besiktning i samband med köpet, så innebär det att ni har rätt till ersättning eller nedsättning av priset, om det skulle upptäckas något allvarligare fel. Alltså är det bara att fortsätta undersökningen, men fortfarande på er bekostnad. Om fackmannen anser att det finns ett allvarligt problem, då kan ni begära en förhandling med säljaren. Men bevisläget kan vara svårt att hantera.

  28. Marcus skriver:

    Hej!

    Har varit och tittat på en lägenhet som är nyrenoverad som ser intressant ut. 73 kvm, lagom avgift, bra område, bostadsförening med god ekonomi (gjorde dina tester)

    Det som gör mig lite orolig är att om jag jämför priset som lägenheten såldes för redan för 7 månader sen så är utgångspriset 66% högre idag (ca 10k per kvm) men allting är nyrenoverat och modernt nu. Utgångspriset känns dock rimligt om man jämför med andra objekt i samma område.

    Enligt mäklaren så var lägenheten besiktigad och tänkte försöka få med min svärfar på en andra visning då han har mer erfarenhet av bostadsköp.

    Finns det något speciellt man behöver oroa sig för om man köper en bostad som känns som någon köpt som renoveringsobjekt för att sälja dyrare?

    • Det finns en viss risk att köpa en helt nyrenoverad lägenhet som renoverats enbart på ren spekulation. Risken är att det kanske inte är gediget gjort, utan bara är gjort för att det ska se fint och fräscht ut. Det du ska göra är att besiktiga renoveringen mycket noggrant, och begära full dokumentation och kräva garantier.

  29. Mats Nilsson skriver:

    Hej!

    Om man har köpt samt skrivit under och sedan anlitar en besiktningman som upptäcker fel, kan man då häva köpet eller få kompensation från säljaren?

    • I princip nej, eftersom de fel som upptäcks vid en besiktning hade man ju kunnat upptäcka redan innan man genomförde köpet. Såvida det inte i köpet är avtalat om besiktning i efterhand.
      Det som kan upptäckas genom en besiktning ingår i undersökningsplikten.

  30. Lars skriver:

    Hej,
    Vi köpte en bostadsrätt och bad säljaren koppla bort en bänkdiskmaskin som vi inte ville ha. När vi sedan fick tillträde visade det sig att man inte dragit åt ballofixen ordentligt vid bortmonteringen så att det stått och runnit vatten ned under köksbänkarna. Rören var heller inte proppade. Både Brf.s och säljarens försäkringsbolag informerades om skadan. Golvet fick brytas upp och torkar installeras. Fakturan betalades av Brf (då den understeg Brfs självrisk) som sedan i sin tur fakturerade säljaren samma belopp. Säljaren i sin tur vägrar nu att betala med hänvisning till sitt försäkringsbolag som klassat skadan som ”vattenledningsskada” och därmed Brf.s ansvar.
    Borde inte försäkringsärendet falla på säljaren som varit klart oaktsam vid bortmonteringen? Spelar det någon roll att felet/skadan skedde innan vi flyttade in, har man inte någon garanti på att bostadsrätten skall överlämnas i det skick som den hade under visningen/ kontraktsskrivningen?
    Tack på förhand,
    Lars H

    • Bostadsrättsföreningen har tydligen skickat fakturan till säljaren, eftersom de anser att denne varit oaktsam och därmed varit vållande till vattenskadan. Det tycker jag är en helt riktig bedömning. Att sen få betalt från säljaren kan vara besvärligt, måste kanske gå via kronofogden.
      Du ska kunna kräva att bostadsrätten är i samma skick som när du skrev avtalet. Vattenskadan ska alltså vara åtgärdad, fullt ut, eller så får du kräva ersättning av säljaren. Även detta kan i praktiken vara svårt, men ska gå rent juridiskt.

  31. Lasse skriver:

    När min lägenhet målades för ett tag sedan skulle en gammal elkabel lossas något, och målas bakom. Då upptäcktes en liten spricka i kabeln under fästet. Målarna satte eltejp och tillbaka kabeln med fästet. Allting fungerar som det gjort innan.

    Är jag skyldig att berätta om detta när jag säljer lägenheten?

    • På din beskrivning uppfattar jag detta som en ren bagatell, och inget som behöver rapporteras. Dels är det tveksamt om det över huvud taget är något fel eller problem, dels är det inget som du självklart borde haft kännedom om. Det är även elsäkerhetsmässigt en ren bagatell.

  32. Håkan skriver:

    Hej,
    I maj 2015 sålde jag min bostadsrätt och nu har köparen kontaktat mig och vill rapportera ett dolt fel. Köparen hade fått problem med belysningen i köket och tagit dit en elektriker. Elektrikern gjorde bedömning att elinstallationen för köksbelysningens dimning är dold ovanför undertak samt placerad på ett sådant sätt som gör den väldigt svåråtkomlig, och att elinstallationer inte får utföras på sådant sätt.

    Eftersom eldragningen var gjord ovanför undertak så hävdar köparen att det inte kan ha upptäckts vid besiktning och är därmed ett dolt fel. Kök och dimmerbelysning var gjorda innan jag flyttade in 2010 och eldragningen var därför helt okänd även för mig. Jag har inte upplevt några problem med elen i köket och har därför inte heller haft någon elektriker på plats.

    Klassas detta som ett dolt fel? Om så är fallet så borde det ju även vara ett dolt fel vid mitt köptillfälle. Hur ser ansvarsbilden ut i detta fall? Kan ansvaret hamna på mig trots att jag var helt ovetande? Inom vilken tid måste man rapportera dolda fel när det gäller bostadsrätter?

    Tack för hjälpen

    • Det har blivit ganska ”populärt” för köpare att klaga på diverse fel och brister som man upptäcker, och hävda att allt är ”dolda fel”. I just detta fall kan jag inte bedöma bakgrunden: var det verkligen fel på installationen, eller ”blev det” ett problem när köparen vill göra någon slags förändring?
      Dessutom, om placeringen nu var så svåråtkomlig, borde detta ha kunnat konstaterats redan vid en noggrann besiktning. Jag kan tycka att en köpare har en skyldighet att undersöka denna typ av installationer ganska noggrant, eftersom det tydligen kan vara problem med dem.

      Ett dolt fel måste också vara ”väsentligt”, dvs att lägenheten är i väsentligt sämre skick, och jag är tveksam till om fel i en takinstallation skulle kunna anses vara ett så väsentligt fel.

      Dolda fel måste påtalas inom två år, så du har ingen chans att gå till tidigare innehavare.

      Summan av det hela: jag förslår att du avvisar köparens krav.
      Läs en ganska bra sammanfattning av ”dolda fel” här.

  33. Stefan skriver:

    Hej !
    Vi sålde vår bostadsrätt till en besvärlig man. Vid köpet visade det sig vid fuktmätning att det fanns fukt under badrumsmattan, läckage vid en rörstos, inte märkbart för ögat. Vi kommer till slut överens om att dra av 20 000 kr på köpet för nytt tätskikt (matta vägg och tak). Badrummet var synligt gammalt och i behov av renovering. Nu efter han gjort renoveringen vill han ha mer betalt eftersom han fått bila upp och dra om vattenrören så att de kommer upp i väggen. Han var medveten om detta eftersom han själv ville flytta handfatet till annat läge. Föreningen tog bilningskostnader och nu vill han ha rör och igengjutningskostnaderna av oss. 57 000 – 20 000 som han fått. Vad säger ni om detta? Vi har ett papper på att de 20 000 han fick i avdrag utgör full kompensation för nytt ytskickt i det vattenskadade badrummet, underskrivet av honom och oss. Vi tycker vi gjort rätt, vad tycker ni ?

    • Ja, ni har gjort helt rätt, och behöver inte betala en krona mer. Ni kan lugnt avvisa alla hans krav. Tyvärr har det blivit ganska vanligt att köpare kommer i efterhand och kräver ersättning för än det ena än det andra. Man ska förhålla sig rätt kallsinnigt till sådana krav.

  34. Britt-Marie skriver:

    Är man tvungen försäkringsmässigt att dra om gamla vattenrör så att de kommer ut på väggen istället för golvet vid en renovering av badrum ?Förstår att det är att rekommendera , men är det så att man måste för att uppfylla kraven ?

  35. Jones skriver:

    Hej
    Jag har precis sålt en bostadsrätt, där det ena fönstret var trasigt (ytterglaset hade ett hål i sig). Nu vill köparen att jag ska står för lagning av detta fönstret. Har köparen rätt till detta?
    Mvh Jones

  36. Simon Svensson skriver:

    Har man som köpare av ett hus undersökningsplikt på en skorstens täthet när den är i drift vid och används av säljaren vid eldning i kaminen. Skorstenen är tidigare besiktad av sotare men vid ny besiktning efter köpet blev denInte godkänd. Vidare rinner vattnet (mycket) genom sprickor i berget som finns inne in i torpargrunden vid regnväder . Man kunde se lite fukt vid synen . Borde det inte ligga på säljaren att upplysa om att det rinner så pass mycket vatten vid regnväder. Den informationen kan man ju inte skaffa sig om det inte regnar. I besiktningsprotokollets bilder kunde man se lite fukt , det var den enda upplysningen vi fick.I dagsläget vet vi inte hur det skall åtgärdas, kanske genom injektering.

  37. Olle skriver:

    Hej

    Köpte en bostadsrätt för 2 mån sedan och flyttade in för 3 veckor sen. Jag har två frågor.
    1. Säljare hade upplyst mig om att en spisplatta var lite långsam. Jag har dock bara fått vatten att koka på 1 av 4 spisplattor. Ha jag någon rätt kräva ersättning för detta då säljaren bara upplyst om en defekt platta fast det finns tre?

    • Nej, du har ingen chans att få någon ersättning. Det kan aldrig bevisas att plattorna var trasiga redan vid kontraktstillfället, de kan ju faktiskt ha gått sönder efter att du flyttade in. Och spisens funktion är faktiskt något som går att undersöka, när man undersöker lägenheten, det ingår i undersökningsplikten! En begagnad spis är en begagnad spis, och begagnade varor kan gå sönder när som helst. Det måste man räkna med.

  38. Markku skriver:

    Tack för fina sidor med bra innehåll!

    Vi är i ett skede efter första visning och starka spekulanter på en äldre bostadsrätt. Vi har begärt andra visning för att fullgöra vår undersökningsplikt. Vad kan vi begära och vad borde vi göra?

    Förutsättningen är att mäklaren nämnt att en mindre hallyta utanför en toalett blivit vattenskadat då säljaren, dement 95-årig dam, glömt handfatsvattnet på. Damen bor sedan skadan på äldreboende. Golvet på hallytan är enligt mäklaren bytt och försäkringsbolag nämndes.

    Vi undrar hur vi ska gå vidare då vi anser att handfatsvatten rinner ut genom överfyllnadsutlopp (eller vad det heter) i handfatet, även anslutande golv till hallytan verkar vara bytta, golvsocklarna i hallytan och anslutande golv verkar vara av typen ventilerad golvsockel som säljs tillsammans med platongolv, trösklarna kring hallytan verkar nya och ovanligt breda (15 cm), ett plastgolv i köket med ny bred tröskel verkar ha släppt vid tröskeln, alla väggar i bostaden är helt nymålade. Vi märkte ingen lukt.

    Vi skulle vilja reda ut den riktiga omfattningen av vattenskadan, om åtgärderna kring golvytor och väggar är fackmmannamässigt åtgärdade. Vi skulle vilja vad vi avser bjuda på, kort sagt.

    Vi har redan begärt dokumentation av mäklaren om åtgärder och vattenskada. Kan vi begära att få lyfta upp trösklarna (sitter bara med några skruvar)? Lätta på någon sockel för att kunna lukta och se på ev underarbete? Kan vi begära någon slags intyg av mäklaren mer än bara kvitto på att arbetet är fackmannamässigt gjort? Borde vi gå på bostadsrättsföreningens styrelse och fråga om arbete, skador och försäkring? Vi antar att styrelsen fått han om försäkringen då det tecknat tilläggsförsäkring för bostadsrätt. Vi tänkte kolla med lägenhet under skadan om de märkt något.

    Vad krävs av oss inom undersökningsplikten? Vad kan ni rekommendera att vi gör? Bostadsrätten är mycket intressant för oss.

    • Det är bra att ni vill vara noggranna i ett sådant här fall, för det måste man vara. Undersökningsplikten är omfattande, och det gäller särskilt om man misstänker eller fått information om att det kan finnas problem. Det ni ska göra är att begära ut information om vattenskadan från föreningen (styrelsen), som ju med all säkerhet har handlagt skadan. Ni bör ”lyfta på trösklarna”, och ev. göra en egen fuktmätning. Däremot kan ni aldrig kräva intyg från mäklaren, mäklaren är bara ombud, och har aldrig något eget ansvar för lägenhetens skick.

  39. Niklas skriver:

    Vi har precis köpt en bostadsrätt i hus från trettiotal, och har nu tagit upp det klickgolv som låg i hela lägenheten för att få fram originalfurugolv. När vi kom till köket visar det sig att att det bildads svartmögel på en mindre del av originalgolvet. Förhoppningsvis är spridningen liten, men vi funderar nu på kostnadsansvaret. Har vi någon rätt att kräva att säljaren står för kostnaden för att åtgärda detta? Tycker att ”dolda fel” på bostadsrätt är lite snårigt. Säljarna har gjort om och satt in köket 2014, men det var längre sen de satte in klickgolvet och spånskiva över originalgolv.

    • Köper man en gammal lägenhet eller en som renoverats för länge sedan måste man räkna med att allt inte är i perfekt skick. I och med att det alltså kan förväntas att det kan finnas denna typ av problem i äldre lägenheter, kan det inte räknas som dold fel. Detta måste ni hantera själv.

  40. Sofia skriver:

    Hejsan en vän till mig har köpt en lägenhet och ska tillträdda den 15/6 och nu säger mäklaren att dom tidigare ägarna vill pantsätta lägenheten fram tills jag tillträder, detta för dom ska ta ett lån till en ny lägenhet och dom vill ha min signering, är detta otryggt? För tänk om dom inte löser lånet till tillträdesdagen? För varför kan dom inte ta lån baserat på sina egna jobbinkomster?
    När min vän köpte lägenheten så sades det inget om att ägarna ville pantsätta lägenheten!

    • Jag förstår inte hela frågan, och vem som ska köpa lägenheten, och din roll. Men lägenheten kan vara pantsatt fram till tillträdesdagen, men inte längre. Köparen har inget med detta att göra, och jag förstår inte hur ”din signering” kommer med i bilden.

  41. Patrik skriver:

    Hej,

    Jag hade en generell fråga. Hur långt sträcker sig säljarens upplysningsplikt vad avser fel som inte är i själva lägenheten utan som berör bostadsrättsföreningen? I detta fall har säljaren tagit del av besiktningsunderlag som visar att taken i föreningen måste bytas bland annat men inte nämnt detta. Är detta något som jag bör blivit upplyst om i samband med köpet eller faller det under min undersökningsplikt?

    Mvh
    Patrik

    • Det här blir nog en bedömningsfråga. Man kan inte kräva av en säljare att denna ska vara insatt i eller informerad om fastighetsfrågor eller föreningens underhållsbehov. Inte heller kan man kräva att denna själv ska kunna avgöra vad som är relevant information att vidarebefordra. Jag vill nog påstå att allt sådant faller under den egna undersökningsplikten, dvs som köpare har man själv att ta reda på allt sådant, genom att läsa årsredovisningen, och ställa frågor direkt till styrelsen.

Lämna ett svar