36. Kan månadsavgiften höjas hur som helst?

Om höjda månadsavgifter i bostadsrätt

 

Kan månadsavgiften höjas hur som helst, utan att medlemmarna tillfrågas? Svaret är tyvärr ja. Det är föreningens styrelse, och ingen annan, som varje år bestämmer hur hög månadsavgiften ska vara.

En bra styrelse har koll på föreningens ekonomi, har lång framförhållning, och ser till att höja avgiften i små steg, t ex några procent varje år, om det skulle behövas med tanke på inflation och allmänna kostnadsökningar. Men alla styrelser är inte skickliga, och alla styrelser har inte bra framförhållning. Eller det kan vara så att det valts en ny styrelse som omvärderar situationen, och t ex kommer fram till att månadsavgiften måste upp ordentligt.

Det finns faktiskt ingen gräns för hur mycket månadsavgiften kan ändras. Det finns inte heller några regler eller möjlighet till förhandling som det finns för hyreslägenheter. Att månadsavgiften höjs 10 eller 20 % är inget ovanligt, och det finns exempel där avgiften höjts med 50%, utan förvarning! Sådana höjningar brukar komma plötsligt och oväntat, det ligger liksom i sakens natur. Det finns inget som säger att höjningar måste meddelas lång tid i förväg.

Det kan ju ha varit så att månadsavgiften under väldigt många år varit låg och oförändrad, och det är då anledningen till att den måste höjas så kraftigt. Man måste ta igen för alla år som avgiften varit för låg. Omfattande renoveringar kan vara en annan orsak till att avgiften höjs kraftigt.

Att förutspå månadsavgiftens utveckling i en viss förening är omöjligt för den vanliga bostadsrättsköparen. Bara en ordentlig genomgång av föreningens ekonomi kan ge en vink om hur det troligen kommer att gå. Men hög belåning i kombination med låg månadsavgift är en tydlig varningssignal.

 

© Borättupplysning Skåne

158 Responses to “36. Kan månadsavgiften höjas hur som helst?”

  1. Jiri skriver:

    Hej, om styrelsen har beslutat en avgiftshöjning, kan stämman ändra beslutet?

    • I princip inte, eftersom det är styrelsens asnsvar att sätta årsavgiften, utefter sin budget och sin bedömning. Stämman kan iofs besluta om annan avgift, men styrelsen har ingen skyldighet att följa ett sådant beslut, eller kan man välja att avgå. Ett stämmobeslut blir därför mer som en rekommendation om vad medlemmarna tycker.

  2. Simon skriver:

    Hej, och tack för en massa bra info!

    Här på sidan är det ett par skribenter som varit intresserade av att veta vad de andra lägenheterna betalar i årsavgift. Du har svarat dem att det är uppgifter man inte har rätt till.
    Är det inte så att andelstalen framgår av den ekonomiska planen och summan av årsavgifterna står i årsredovisningen? Med dessa siffror räknar man enkelt fram vad respektive lgh. betalar i årsavgift.

    • Ja, i de flesta fall ska man kunna räkna ut de olika lägenheternas årsavgift på det sättet. Förutsatt att de andelstal man använder är just andelstal för fördelning av årsavgiften (det kan nämligen finnas ett annat andelstal, för ägandet). Dessutom kan det ibland ha skett förändringar sedan den ekonomiska planen upprättades.

  3. Elias skriver:

    Hej,

    Vår styrelse har kommit ut med information om att istället för att höja avgifterna för lägenheterna att de ska istället dubbla kostnaden för elen för alla utefter det de förbrukar. Detta känns lite märkligt för då betalar vi inte för det faktiska kostnaderna för elen samtidigt som vissa mindre lägenheter kommer inte få någon ökning. Kan man verkligen göra så?

    • Om det är så att styrelsen överdebiterar för elen för att finansiera andra kostnader, så är det naturligtvis fel. Men kanske är det så att elen blivit dyrare, och just därför höjar man elavgiften? Fråga ordföranden hur det egentligen förhåller sig.

  4. Anders Östling skriver:

    Hej. I vår förening (12 lght) finns en som betalar ca 19 kr/m2 i månaden när övriga har en avgift på ca 40 kr. Nya styrelsen uppmärksammade detta i år och vill justera upp avgiften för denna. Den boende vägrar och hänvisar till ett ”intyg” som styrelsen skrev 2013 när han köpte bostaden. Det intyget/beslutet är fattat utan stöd i stadgar eller stämma. Stadgarna anger att avgiften ska vara beräknad i förhållande till andelen, således borde avgiften vara ca 40 kr och inte 19.
    Den boende hotar att stämma nuvarande styrelsen om vi väljer att följa stadgarna och höja hans avgift. ”Intyget” som hänvisas till är dock skrivet för 8 år sedan av en tidigare styrelse och är enligt vår bedömning olagligt.
    Tips?

    • Styrelsen gör rätt. Avgiften ska sättas i enlighet med andelstalen. Allt annat är ett brott mot Bostadsrättslagen. Den boendes protester ska man lämna utan avseende.
      Sen infinner sig frågan om denna justering ska gälla retroaktivt, och hur länge. Även om det finns lagligt stöd att göra en sådan rättelse av avgiften retroaktivt, föreslår jag att man inte gör det.

  5. Joel skriver:

    Hej, får en förening höja hyran med en fast summa säg 70:- per bostad för att de kopplar in internet till alla lägenheter så att de ingår i hyran, eller måste hyran höjas i % baserat på kvadratmeter? (Bostadsrätt)

    • Ja, det kan vara som ett fast belopp lika för alla, men då måste det finnas stöd för det i föreningens stadgar. I avsnittet om föreningens avgifter t ex med en formulering typ ”för informationsöverföring kan ersättning bestämmas till lika belopp per lägenhet”. Saknas en sådan formulering måste en stadgeförändring först ske.

  6. Ali skriver:

    Hej!
    Undrar om att, hur och vart kan man klaga på föreningen. De bara slösar bort pengar på onödiga grejer, då kommer vi köpa deras misstag. Folk jobbar där utan hjärna och kompetens. De gör vad de vill, sedan slängar skit på medlemmarna. Nu vill de höja avgifterna för att betala deras skuld. Vi har aldrig njut av någonting från styrelsen. Snart, kommer de begå brott. Om vi kan inte rensa bort dom.

    • Klagomål ska riktas direkt till styrelsen, eller deras representant. Eller framföras på föreningens årliga stämma. Och försöka välja bättre styrelseledamöter. Skulle allt detta inte fungera, finns möjligheten att hos Bolagsverket begöra en särskild granskning av styrelsens arbete. För det krävs det dock 10% av medlemmarna.

  7. Jens skriver:

    Hej,

    Bor i en större förening med 428 hushåll och kanske 300 p och garage platser blandat. Nu har styrelsen bestämt att marknadsanpassa samtliga hyrorna för dessa då hyrorna varit olika för olika medlemmar för samma typ av utrymme. Samtliga hyror har nu justerats mellan 15% till 300% beroende på plats och hyresgäst. På frågan till styrelsen hur de nya hyrorna bestämdes meddelades att man tittat på de högsta hyrorna i närliggande områden och sedan bestämt en något lägre hyra.

    Kan de justera hyran hur som helst med olika faktorer samt medvetet sätta en vad dom anser marknadsanpassad hyra?

    Har frågat om mer detaljerade anonymiserade uppgifter hur mycket olika hyror har justerats, men de väljer att inte besvara den frågan alls.

    • Jag tolkar det som att frågan gäller parkerings- och garageplatserna. Det är styrelsens uppgift att sätta lämpliga hyror utifrån föreningens och medlemmarna bästa. Att justera dessa avgifter är en naturlig del av styrelsens arbete. Styrelsen ska kunna motivera och redovisa hur hyrorna sätts, åtminstone på en direkt fråga, och särskilt om frågan ställs på årsstämman.

  8. Jesper skriver:

    Hej,

    Kan styrelsen kräva en medlem i bostadsrättsföreningen på retroaktiv årsavgift för en bostadsrättslokal som det missats att höja årsavgiften på när bostäderna höjdes? Finns det någon tidsbegränsning för hur långt bak i tiden man kan kräva retroaktiv årsavgift?

    • Jo, under vissa omständigheter ska föreningen kunna debitera retroaktivt. I detta fall är det en bostadsrättslokal, där avgiften alltid höjs enligt åsatt andelstal. Innehavaren borde alltså ha förstått att avgiften skulle höjas när avgiften för övriga bostadsrätter höjdes. Om styrelsen eller förvaltningsbolaget gjort en miss i debiteringen, kan föreningen kräva in missad debitering. Hur långt tillbaka råder det en viss osäkerhet kring, jag har hört talas om upp till 10 år. Praxis är dock ett par år bakåt.

  9. Jan skriver:

    Hej

    Vi (jag och min fru) har ett upprättat så kallat Förhandsavtal för en bostadsrätt som håller på att byggas. Inflyttning var beräknad till september 2023, men för två dagar sedan så kom ett meddelande via Byggherrens (byggföretaget) mäklare att månadsavgiften skulle höjas efter att de gjort en ny ekonomisk plan, och för vår del så skulle det innebära en höjning från 4367 SEK till 6201 SEK i månaden.

    Om man läser vad som står i SFS 1991:614 5 kap förhandsavtal 8§ 3pkt så har vi som ”Förhandstecknare” rätt att häva avtalet.
    Det står: ”Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet.

    Vår tolkning är att 42% höjning är väsentlig. Nu vill vi veta hur ni tolkar lagtexten?

    Mvh
    Jan

    • Ja, min tolkning är också att denna höjning är högst ”väsentlig” och borde kunna ge er rätt att häva avtalet. Vill ni häva avtalet ska ni allså komma in mede en begäran om detta till den ni skrivit avtalet med. Trots den uppenbara avgiftshöjningen kan det ändå bli problem och ni kan behöva anlita advokat för att driva frågan. Några entydiga rättsfall finns nämligen inte (ännu).

  10. Kitty Hansson skriver:

    Kan en bostadsrättsförening höja hyran med samma belopp på olika stora lägenheter ?

    • Jag förutsätter att du avsåg månadsavgift när du säger ”hyran”.
      Hur avgiften sätts ska stå i stadgarna. Det absolut vanligaste är att avgiften styrs av bostadsrättens andelstal, eller motsvarande, och ska avgiften höjas (eller sänkas) måste det då ske proportionellt, dvs med en viss procentsats. Allt annat är ett brott mot bostadsrättslagen.
      Sen kan det finnas undantag, att t ex vissa speciella avgifter, t ex för bredband, är satt till lika för alla lägenheter, och då ska den ju också ändras med lika belopp för alla.

  11. Anna-Karin Engström skriver:

    Hej!
    En bostadsrättförening har gjort omfattande renoveringar som inte avslutat
    Den gamla styrelsen är borta och ny styrelse har valts men de behöver spara stora summor pengar för att undgå konkurs. De har nu beslutat att i efterskott kräva de bostadsrättsinnehavare som inte haft tillgång till sitt badrum på en avgift på flera tusen för de tillfälliga utetoaletterna med dusch man satte upp. Kan det verkligen vara tillåtet?

    • Nej, det låter inte rimligt, och inte heller tillåtet att ta ut sådana avgifter, och särskilt inte i efterskott.
      Men omständigheterna verkar vara minst sagt märkliga, så jag vill inte fördjupa svaret mer än så.

  12. Daniel skriver:

    Hej min flickvän köpte en lägenhet för 6 månader sedan, i Maj 2022, där bland annat elkostnaden ingick i hyran. Internet ingick också. Detta ingick i avtalet när hon köpte lägenheten. Nu har i alla fall föreningen meddelat att avtalet ska ändras, eller elkostnaden ska ändras. Den nya elkostnaden för min flickväns lägenhet räknas ut genom att mäta elförbrukningen under året 2021-2022 och en ny elkostnad ska beräknas nu i december månad för elförbrukningen under året 2022-2023. Min flickvän flyttade som sagt in i lägenheten i Maj 2022, och använder egentligen inte alls mycket el då hon jobbar väldigt mycket och är väldigt bra på att ha en låg elförbrukning. Trots detta har föreningen beslutat att förra bostadsrättsägarens elförbrukning ska grunden för beräkningen av hennes elräkning. Föreningen har med andra ord beslutat att hon månadsvis ska betala en elavgift som är alltför hög. Kan hon överklaga ett sådant här beslut? och finns det i så fall en möjlighet att med hjälp av lagen få ett sådant här beslut att omprövas eller ändras? Har hon rätt att ta via föreningens elmätare se sin elförbrukning från och med då hon flyttade in? För lägenheten har ingen egen elmätare. Kan hon se till att föreningen sätter upp en elmätare hos henne? eller måste hon göra det själv?

    • Det här är en besvärlig fråga som jag tyvärr bara kan bevara ganska kortfattat.
      Först: elen är tydligen ”gemensam”, dvs föreningen står för huvudabonnemanget. Det är alltid förmånligt för medlemmarna. Sen hur föreningen tar betalt för förbrukad el kan bara beslutas inom föreningen, av styrelsen. Men principerna bör avgöras på en föreningsstämma. Hur beslutsgången har varit i just er förening känner jag inte till.
      Jag uppfattar att elen fram till nu inte har mätts utan varit ”fri”, och det ska nu ändras till efter förbrukning. Enligt min mening bör man då starta med en schablonavgift, för att sedan göra en avräkning och justera i efterhand.
      Många föreningar tillämpar dock en liknande variant som du beskriver, dvs man betalar en slags schablon efter hur tidigare förbrukning sett ut. Men det måste då vara klart uttalat att det är så.
      Jag föreslår att ni hos styrelsen begär jämkning av avgiften. Det bör ni få, om det är uppenbart att avgiften är oskälig och beräkningssättet inte var känt vid köptillfället. Någon laglig rätt till omprövningsväg finns inte. Men ni ska ha rätt att få ta del av mätningen av den el som går till er lägenhet.

  13. Marie skriver:

    Hej,
    Jag har rätt hög avgift redan för min bostadsrätt med tanke på läge, skick m.m. Har precis fått veta avgiften ska höjas med 1000 kr/mån i området oavsett hur stor lägenhet man har! Får en styrelse själv bestämma en sådan generell höjning för alla oavsett hur stor lägenhet man har? Brukar o ska inte det baseras på antalet kvadratmeter? Känns väldigt orättvist om en på 80 kvm får en höjning på 1000 kr samtidigt som enpå 100 kvm med dyrare avgift (som brukligt) får exakt samma höjning. Får man göra så? Normalt har man ju en gemensam höjning i procent baserat på kvadratmeter o tidigare avgift.
    Tacksam för svar! Mvh Marie

    • Javisst har du rätt, avgiften får bara höjas procentuellt, med samma procent på den tidigare avgiften. Sen kan det i några föreningar bli en exakt lika summa för alla, om alla bostadsrätter är exakt lika stora, eller rättare sagt, har samma andeltal (eller insats).

  14. Walle skriver:

    Hej,
    Om man som liten förening, startad 2017 med fem lägenheter, där skuldkvoten för närvarande är 12 och eventuellt behöver höja avgiften med samma procenthalt. Då skall man räkna 12% på andelstalet (om det står så i stadgarna). I såfall, Hur räknar man fram detta i kronor? Om man istället höjer med 12 % baserat på kvadratstorleken, hur räknar man ut det i kronor?

    1. Exempelvis om en lägenhet har 22% i andel
    2. Exempelvis om en lägenhet är 95kvm

    Tacksam för svar

    • Man ska inte blanda in andelar eller lägenhetsytor, utan helt enkelt bara höja alla nuvarande avgifter med 12%. Då blir det rätt. Förutsatt naturligtvis att avgiften var rätt fördelad från början. Vad det blir i kronor blir naturligtvis 12% av nuvarande avgift.

  15. Knut skriver:

    Hej.
    1) Måste styrelsen avisera en kommande avgiftshöjning eller får de höja utan förvarning så att informationen till medlemmarna kommer i form av nytt och högre belopp på avierna?
    2) Kan man kräva ut kopia av styrelsens beslut om avgiftshöjning? (De måste väl i alla fall ha fattat ett beslut om en avgiftshöjningen på ett styrelsemöte?)

    • Det finns ingen lag som tvingar styrelsen att informera, men att inte göra det skadar naturligtvis medlemmarnas förtroende för styrelsen.
      Inte heller kan man med lagstöd kräva en kopia på styrelsebeslutet. Jag förstår inte heller poängen med det. En avgiftsförändring är ett styrelsebeslut, ja, men enda tillfället att få omständigheterna förklarade är på kommande årsstämma (om inte styrelsen gett en förklaring innan dess).

  16. Gustav skriver:

    Hej!

    För några år sedan köpte jag ett garage tillhörande en förening som består av 27 lägenheter och 23 garage. Styrelsen (där majoriteten är lägenhetsinnehavare utan garage) har under en 5-års period höjt avgiften för garagen från 250:- till 350:- till 357:- tills nu vid årsskiftet till 457:-.
    Garagelängan har i princip bara en kostnad – elen. Det är så kallade varmgarage, så det kostar en del att ha garagen uppvärmda under vintern. Dock har man insett det idiotiska i att ha värmen påslagen nu när elpriset är såpass högt varför elen är avstängd. De senaste åren har snittkostnaden för garagens elförbrukning legat runt 20.000:-. Ett år när värmen inte var påslagen var kostnaden knappt 10.000:-. Ett år när värmen var på under de kallaste månaderna landade den totala summan på drygt 40.000:-

    Hur som helst överstiger intäkterna från garagen med råge utgifterna. När hyran låg på 357:- per månad blev avgiftsintäkterna 103500:-.
    Nu i november blev medlemmarna aviserade om en hyreshöjning om 6% för lägenheterna och 28% för garagen. Styrelsen motiverar höjningen för garagen med ökade kostnader för elen. För 2022 kommer elkostnaden landa på knappt 14.000, vilket är en sänkning jämfört med året innan. 2023 lär den bli ännu lägre eftersom värmen inte kommer vara påslagen. Nu med en avgift på 457:- kommer intäkterna bli 126132:- per år.

    Huset med lägenheter har bredband, rinnande vatten, kabel-tv, tvättstuga, brandsystem m.m. och styrelsen är inte sena med att bekosta renoveringar och förbättringar som gynnar just lägenhetsinnehavarna medan man fullständigt skiter i garagens rådande skick och underhåll. Man har förvisso låtit måla om portarna en gång, men det är det enda man gjort på, såvitt jag vet, något decennium.

    Är det tillåtet att en förening utnyttjar sin majoritet för att totalt köra över de som inte är i majoritet (garageägarna)? Styrelsen säger att avgiften för lägenheterna baseras på andelstal medan avgiften för garagen baseras på en ”kostnadsberäkning”. Jag har bett om att få ta del om denna kostnadsberäkning, men bemötts med tystnad. Det är precis som att styrelsen ser garageägarna som en slags inkomstkällla som man försöker suga ut så mkt som möjligt ur för att kunna investera överskottet i lägenheterna. Får det verkligen gå till så här i en förening?

    Är tacksam för hjälp i denna fråga! God fortsättning! :)

    • Frågan går egentligen inte att besvara på detta forum. Allt hänger på hur själva avtalet med föreningen är utformat. Om det är någon form av bostadsrättsavtal är det mycket ovanligt, och svårhanterat. Generellt gäller annars att det är styrelsen och föreningsstämman som avgör alla frågor, och som alltid är det majoriteten som bestämmer. Vilket kan upplevas negativt för vissa. Men som sagt, man måste studera själva avtalet, och vad som står i stadgarna om hur avgifterna ska fördelas.

Leave a Reply