22. Beräkningstips 3 – föreningens skuldsättning

Skuldsättning (belåning) i en bostadsrättsförening

Det handlar om att mäta bostadsrättsföreningens lån eller skuldsättning. Detta är en variant av beräkningstips 1 där vi beräknade föreningens räntekostnader. Men istället räknar vi på föreningens skulder och får ett mer exakt resultat, oberoende av ränteläge och lånevillkor. Men vad ska man jämföra med?

Ett sätt är att jämföra skulden med taxeringsvärdet. Då får man ett värde mellan 0 och 150%. Men eftersom taxeringsvärdet kan skilja mycket mellan stora och små städer, mellan gammalt och nybyggt, och dessutom kan vara inaktuellt, är inte detta någon bra jämförelsemetod.

Mest korrekt och rättvisande är att räkna skuld per kvadratmeter yta (totalyta). Brukar kallas belåning, och är ett mycket vanligt och tillförlitligt mått. Då får man ett värde som brukar ligga någonstans mellan 0 och 12 000 kr/kvm. Problemet är att föreningens totalyta  inte alltid finns angiven i årsredovisningen. Hittar man uppgiften och kan göra beräkningen gäller följande tumregel:  Under 5 000 kr/kvm = bra,  över 10 000 kr/kvm = inte bra.

Enklare och på sätt och vis bäst är att jämföra föreningens skulder med den totala omsättningen (intäkterna). Det ger ett mått på hur skuldtyngd föreningen är, dvs föreningens möjlighet att hantera sina skulder (ungefär som en privatpersons skulder i förhållande till dennes inkomst). Kallas ibland för skuldkvot. Ta långfristiga skulder i balansräkningen (brukar också heta Fastighetslån eller Skulder till kreditinstitut) och dividera med omsättningen (Summa intäkter) överst i resultaträkningen. Värdet brukar bli mellan 1 och 15.

Tumregeln blir i all sin enkelhet:  Under 5 = bra,  över 10 = inte bra,  20 = mycket illa!

Se exempel

Det senaste måttet blir också bostadsrättsföreningens räntekänslighet. För varje procentenhet låneräntan ökar måste nämligen föreningens intäkter öka med denna faktor. T ex: om räntekänsligheten är 12 i en viss förening, så innebär det att om räntan går upp med 1%-enhet så måste föreningens avgifter/intäkter höjas med 12% för att ekonomin ska gå ihop. Stigande räntor och hög räntekänslighet är alltså ingen bra kombination.

Se också våra listor med betyg  över föreningarnas skuldesättning.

 

I många årsredovisningar anger man något man kallar belåningsgrad. Det definieras på åtminstone två olika sätt: ibland betyder det ‘lån / bokfört fastighetsvärde’, ibland betyder det ‘lån / balansomslutning’. Bägge varianterna är besläktade med begreppet soliditet, och är oanvändbara när det gäller bostadsrättsföreningar.

 

© Borättupplysning Skåne

91 svar till “22. Beräkningstips 3 – föreningens skuldsättning“

  1. Ida skriver:

    Hej,

    Hur ska man ställa sig till en relativt ny förening (05/06) som ligger bra eller ok till på de andra beräkningarna men har 10.7 när skulderna jämförs med omsättningen?
    Höga skulder är väl att vänta?
    Deras lån är bundna, fram till 2014 för vissa och 2015 för andra.

    Med vänliga hälsningar, Ida

  2. Att en relativt ny förening har ett belåningsvärde kring 10 är inget ovanligt, men ändå ganska högt. Räntekostnaderna för föreningen kommer vara ganska stora, men har styrelsen bra kontroll över ekonomin så bör det ändå inte bli några problem. Att de andra betygen är bra eller ganska bra tyder ju på det.

  3. Per skriver:

    Har tittat på Länsförsäkringars nyproduktioner och bostadsförsäljningar i Umeåområdet och där verkar alla nybildade föreningar ha räntekänslighet 16, belåning 12k/kvm. Hur kan dessa BRF ekonomiska planer bli godkända?! Känns som en ren bluff att köpa en lägenhet med låg avgift och relativt låg insats när kostnaderna dolts i föreningens belåning och obefintliga amortering.

    • En belåning på 12000kr/kvm är mycket högt, men inte ovanligt för nyproducerade bostadsrätter. Särskilt utanför storstadsområdena, eftersom det annars inte går att sälja nya bostadsrätter där. Men dessa föreningar är ekonomiskt mycket riskabla, och detta borde framgå mycket tydligare för köparna.
      (Under 90-talskrisen gick många liknande föreningar i konkurs eller fick rekonstrueras, liksom på 70-talet. Snart dags igen?)

  4. Tore Ramström skriver:

    Ang. husytor

    Nyckeltalen går ofta tillbaka till ex. kr/m2.
    Vad är definition på ytan?
    * Summa lägenhetsytor
    * Areal uppvärmda ytor A-temp
    * Summa ytor yttermått, längd x bredd per plan
    Det är ju stor skillnad mellan olika ytorna. Tillämpas olika arealer på ändamålet, ex.vis värmeförbrukning per m2 ?

    • Du har rätt i att det förekommer många olika definitioner på yta, och ibland blandas de ihop. När vi talar om en bostadsrättsförenings belåning per kvm, så räknar vi Totalytan, dvs alla lägenheter + lokaler, enligt taxering och fastighetsregistret. Eftersom vi anser att alla dessa ytor är med och betalar föreningens kapitalkostnader.
      I andra sammanhang används dock bara bostadsrättsytan, dvs enbart lägenhetsyta upplåten med bostadsrätt. Detta mått används främst när man vill klargöra vilket värde och skuldandel som faller på var och ens bostadsrätt. Enbart bostadsrättinnehavare ”ansvarar” ju för föreningens skulder, t ex i samband med kapitaltillskott. Detta belåningsvärde blir då nästan alltid högre, eftersom det ofta är en mindre yta som lånen ska fördelas på.
      I samband med energideklarationer används ett annat, utvidgat mått: hela den uppvärmda fastighetsytan. Innefattar även trapphus och gemensamma utrymmen.
      Fastighetens yttermått och antal våningsplan, den sk byggrätten(?), används enbart i taxeringssammanhang.

  5. Xenia skriver:

    Jag bor i en nybyggd fastighet (inflytt 2012) i ett attraktivt område i Stockholm. När jag räknar ut kvoten belåning mot nettoomsätting får jag 19,3!! Det är ju jättemycket! Är det normalt för en ny förening? Däremot ligger kvoten netto-omsättning/räntekostnader på ”vanlig” nivå för nybygge= 50%.

    Jag har även fått höra om ett annat mätetal: kvot likviditet/nettoomsättning>25% (min förening ligger på 28%) Synpunkter och åsikter?

    Jag funderar på att köpa en lägenhet i ytterområden inom snar framtid. Då har jag kikat på nyproduktion och jämfört med befintliga hus. Det visar sig att nyproduktionen ligger 2 ggr högre i kvm-pris än de husen som byggdes på 60 och 70-talen. Eftersom jag inte tror att det blir tokiga stockholmsnivåer på priserna i detta område så torde det egentligen vara en ännu sämre idé att köpa nyproduktion med obefintliga avskrivningar?

    • Det du beskriver om din egen förening är ganska normalt för nyproduktion, så ser det ofta ut, men det innebär inte att det är bra, det tyder på hög belåning, och hög risk. Ett ännu ärligare mått är Lån / Summa årsavgifter.

      Den andra frågan om likviditet: 25% är ett bra värde, man har alltså 3 månaders ”buffert” i kassan, helt normalt, och väldigt lagom.

      Tredje frågan: du har med stor sannolikhet rätt…

  6. Jonathan skriver:

    Hej!

    Jag tittar på ett objekt där summan för
    Brf:ns lån delat med intäkterna för avgift landade på 7.37. Hur står det sig? Föreningen bildades 2005 och har bara 7 lägenheter så det är en relativt ny, liten förening.

    Är också nyfiken på det här med yttre fond för underhåll/renoveringar. Hur mycket är det rimligt att föreningen har sparat?

    /jonathan

    • Det låter som om föreningens belåning är ganska måttlig, ett värde mellan 5 och 10 indikerar det.
      Angående yttre fond: det föreningen ”sparar” eller ”avsätter” till fonden är inga verkliga pengar, därför kan man inte utifrån detta ”sparande” dra någon slutsats. Sparande kan också vara att amortera, det är ett verkligt sparande. För att förstå hur mycket föreningen totalt sparar, eller kan spara, måste man räkna fram det sk uh/am-utrymmet (lektion 21).

  7. John skriver:

    Hej!
    Otroligt bra hemsida med mycket matnyttigt!
    Jag har en fråga, vi var idag och kollade på en lägenhet i en liten brf (7 lgh) i ett hus som blev totalrenoverat 2009. Från deras årsredovisning 2012 har jag fått tag i följande uppgifter:
    Inteckningslån: 4 500 000 kr
    Nettoomsättning: 254 842 kr

    Om jag använder din kalkyl rätt så får jag en skuldkvot på 17 och det måste ses som väldigt dåligt enligt dina tumregler. Stämmer detta? Hur fungerar det med inteckningslån? Jag antar att det är att betrakta som ett en långfristig skuld.

  8. Ghazal skriver:

    Tack för en superbra hemsida! Såg även att ni gjort värderingar på vissa bostadsrättsföreningar i Stockholms innerstad, de flesta hade fått godkänt betyg. Vi funderar på att köpa i Hägersten och jag har följt era 3 steg och för 5 bostadsrättsföreningar och samtliga får icke-godkänt enligt denna modell. Kan det stämma? Kanske gör jag fel… Ni har inte lust/tid att göra en liknande kalkyl för Stockholms söderorter? Såg också att man kan beställa en analys av er, det får vi göra när vi väl hittat en lägenhet. Hur lång tid tar det ungefär att få svar på en sån analys?

  9. Henrik I skriver:

    Vad är synen på en brf från 1960 som har en skuld på 10.000 per kvm?

    • Om det är så att föreningen funnits ända sedan 1960 (och inte bara fastigheten) så är det ett mycket ovanligt fall. Gamla föreningar brukar ha små lån kvar eller vara skuldfria. Men om föreningen är ny, och bara fastigheten gammal, då är det inget ovanligt. Men 10.000 kr/kvm är ganska mycket.

  10. Simon skriver:

    Hej,

    Jag har intresse att köpa en bostadsrätt som ingår i en förening som endast har 4 bostadsrätter på sammanlagt 189kvm och en skuld på 7milj (?!)
    Denna förening är skapad 2011, och ny samt liten.
    Är detta en väldigt riskabel investering?

    Årsredovisningen finns här: http://www.esthlm.se/RenderFile.ashx?fileguid=49752DQGFMR6549N&extension=pdf

    • De 7 miljonerna är inte en skuld, utan balanserad förlust. Den verkliga skulden är på 3 miljoner. Det ger en belåning på ca 16.000 kr/kvm, vilket är extremt mycket, och mycket riskabelt. Du bör nog avstå.

  11. Stefan skriver:

    Hej,
    Jag är eventuellt på väg att köpa en br i en brf som verkar ha väldigt dåliga värden när jag gör dessa beräkningar. Är det ett dumt köp eller finns det omständigheter som ”förmildrar”?

    Huset är från 1947 men renoverat 2010 och köpt från tidigare ägare 2007, dvs en relativt ung förening. Värden jag räknat på (enl. ovan) är:
    Belåningsgrad: ca 12 000:-/kvm
    Skuldkvot: 15,2

    + en annan beräkning:
    Föreningens skuld x lägenhetens %-sats / lägenhetens storlek = 10 700 -13700:-/kvm beroende på om ett loft på 20 kvm räknas in eller ej (ingår tydligen inte i lägenhetens storlek av någon anledning). Blir ditt råd att avstå, med dessa siffror i åtanke?

    Tack för en väldigt bra sida! :)

    Mvh
    Stefan

    • 12.000 kr/kvm i belåning är ett mycket högt värde, innebär stora räntekostnader för föreningen, och en betydande risk om eller när räntorna börjar stiga. Se det som en extra skuld som belastar bostadsrätten. Det finns egentligen inga förmildrande omständigheter, det finns inga sätt att trolla bort dessa lån.

  12. Stefan skriver:

    Tack för ett (jätte)snabbt svar.! :)

    En liten fråga till: I denna förening är tomten en ägandetomt ej tomträtt som de flesta andra i området. Spelar detta någon roll eller är det bara av mindre betydelse?
    //Stefan

    • Det är en fördel om tomten är friköpt, dvs att föreningen äger sin egen tomt, istället för att arrendera den (tomträtt) och betala årligt arrende (tomträttsavgäld). Däremot har vi på Borättupplysning svårt att värdera denna fördel i förhållande till våra andra betyg. Tills vidare nöjer vi oss därför med att säga: det är en fördel.

  13. Mikael skriver:

    Hej! Jag tittar på att köpa en lägenhet i en relativt nystartad Brf (2009). Jag kan inte beräkna belåningsgrad då inte totala ytan nämns i årsredovisningen. Däremot reagerade jag på långfristig skuld på 58,8Mkr (87lgh, varav 70 bostadsrätter). Skuldkvoten däremot ligger på 13,5. Enligt ovanstående tips så ser det inte bra ut. Däremot blir jag osäker eftersom det är en relativt nystartad förening.

    Bör jag undvika att köpa lägenhet i en Brf med en sådan ekonomi?

  14. niclas karlsson skriver:

    Hej!

    I listan över betygen på Brf i skåne så pratar ni om två betyg. Men om man går in i er lista så ser man 3 betyg. Vilka 2 av dessa 3 betyg använder ni för att skapa det sammanlagda betyget?

    • Listorna ser olika ut för de olika orterna, det beror på att det skett en viss utveckling vad gäller betygssättningen. I Malmö-listorna har vi tre betyg, och alla dessa används för att fastställa slutbetyget. Det står förklarat ganska noggrant på den sidan.

  15. Pontus skriver:

    Jag är intresserad av att köpa en lägenhet i en förening som förvärvade ett 40-talshus år 2005.
    80 bostadsrätter, 3st hyresrätter och 12 lokaler.
    Jag blir lite osäker då föreningen har:
    - lån/kvm på 7800kr
    - räntekostnader/nettoomsättning på 31%
    - lån/tot. int. på 12.
    - UH/AM på 19%
    Hyrorna är dock väldigt låga (441kr/kvm). Man har dock ansamlad förlust på sammanlagt 17 milj kr som jag ej tagit hänsyn till i ovanstående nyckeltal. Ska dessa tas med? Är det ovanligt med ovanstående nyckeltal när man nyligen förvärvat en fastighet? Man har gjort stora renoveringar de senaste åren, man har hyresrätter samt funderar på att sälja ut vinden. Kassaflödet under året är positivt på ca 1 milj kronor och man amorterade av ca 1.5% av lånet i år.
    Vad tror ni, är ekonomin helt åt skogen eller kan dom ha koll på den?

    Tack för en mycket bra sida.

    • Inget av värdena är i sig ovanligt eller alarmerande, men hur helheten ska bedömas varken vill eller vågar jag svara på enbart utifrån dessa siffror. Jag hänvisar till vår utmärkta Upplysnings-tjänst, där gör vi noggranna beräkningar och ger en helhetsbedömning av bostadsrättsföreningens ekonomi.

  16. Gustav skriver:

    Hej är intresserad av en lgh i nybyggd förening (under två år gammalt hus). Enbart ek. plan finns att tillgå där framgår. Belåning 9780. Avgift 658/m^2. taxeringsvärde 30milj, skuld 23 milj, insatser 64milj. Intäkter 1670tkr. Skuldkänsligheten är 13. Funderar på om det finns risk för konkurs i föreningen eller om solidiiteten ( insatser/skuld) uppväger de andra nyckeltalen?

  17. Anders skriver:

    Hej
    Funderar på en nyproducerat 2a i Uppsala med bästa läge i stan. Ligger vid ån och 600 meter till stationen. Bygget kostar 185 milj, medlemmarnas insatser är 139 milj. Kvar 51 milj kr vilket gör 14900 i skuld per m2.
    Stor tryck att köpa dessa HSB lägenheter. Priset för mig blir 2.5 milj för 62 m på 5: våningen och 3.100 kr i månadshyra.
    Är skulderna för stora eller är det köpvärt
    Anders

  18. Phia skriver:

    En månadskostnad på 6513 och lägenheten kostar 3,2 miljoner
    och föreningen skulden är på 11000kr kvm.
    Hur ser det ut…Är det en farlig affär.

  19. Mikael skriver:

    Hej

    Vi är seriösa spekulanter på en nybyggd vindsvåning på Kungsholmen (med fantastisk utsikt över Kungsholmskanalen).
    Mycket lockande men föreningens ekonomi är ett frågetecken.
    Föreningen bildades samma år som lägenheten byggdes tror jag.

    När jag räknar fram lån per kvm landar den på ca 12 000 kr/kvm.
    Skuldkvoten landar på cirka 11,5.

    En annan sak som jag reagerar på är att föreningen har en ansamlad förlust på nästan 9 mSEK. Vad innebär detta?

    Hur skall man tolka denna ekonomiska situation?

    Tack för fin information på sidan!

  20. daniel skriver:

    Hej vi är intresserade av en bostadsrätt, har dock hög avgift 7000kr i mån inkl vatten, uppvärmning, kabel tv.
    Utgångspris 500 000kr. När jag delade lånet på 16 100 000 /intäkter 3 200 000 fick jag 5.
    Lån per kvadratmeter 3500 kr. Det är rätt bra förening eller? Men om det är bra varför har dom en så hög avgift? 7000kr i mån för 114 kvadrat, är 736 kr kvadraten normalt? Föreningen är från 1989, tack på förhand.

    • Ja, lån/intäkterna ger räntekänsligheten 5, vilket är ganska bra. Belåning på 3400/kvm är ganska lågt. Så ur den aspekten är det en ganska bra förening.
      En avgift på 736 kr/kvm/år är medelhögt, och verkar lite högt i förhållande till belåningen. Svårt att avgöra utan att studera årsredovisningen närmare.

  21. Christian skriver:

    Intresserad av en lgh i en förening som bildades 2011, huset byggdes 1907. I senaste årsredovisningen enl föreningen själv att lån/kvm bostadsyta uppgår till 12 165:- (år 2012 var det 10286:-). I årets resultat framgår att föreningen gått minus med 1 435 400:-.
    Årsavg/kvm är 521:-.
    Nettoomsättningen 2013 var 1 211 617:- och skulder till kreditinstitut är 23 100 500:-. Totalt finns 6 företag i huset som hyr lokaler som tydligen drar in pengar till föreningen (enl ordförande).

    Lägenheten ligger i centrum i Stockholm och är väldigt fin, och föreningen har bl a byggt balkonger och hiss de senaste två åren och mer är på gång.

    Skulle du utifrån denna information bedöma detta som en högriskig investering?

    Tacksam för snabbt svar!

  22. Hampus skriver:

    Hej!

    Är intresserad av en lägenhet där föreningen ombildades 2005, det är ett hus från 1920 talet, men ser man på vad som är åtgärdat så är allt fixat de senaste åren, allt från el till dränering you name it. Inget kvar att göra dvs.

    8900 kr i belåning/kvm2 tycker jag låter mycket? Samt skuldkvoten om jag räknar på det blir 10,16.

    Vad tycker ni? Är det något man ska akta sig för? (Mitt i centrala Malmö)

  23. Ischa skriver:

    Hej!

    För att räkna utt skuld per kvadratmeter, räkna du med bara bostadsarea+hyresarea eller räkna du också med tomtarea?

    Tack på förhand. Mycket bra websidan!

    /Ischa

    • Tomt-arean ska inte alls blandas in, inte heller parkeringsplatser eller garage, utan bara ren boyta (bostäder + lokaler). Uppgiften finns i föreningens taxeringsbesked, och brukar redovisas i årsredovisningen.

  24. Elinor skriver:

    Hej! Jag har jämfört flertalet föreningar utifrån dina 4 beräkningstips. Vissa framstår som mycket bra och andra som mindre bra.
    Jag tycker mig dock ofta ana ett samband mellan höga lån och att man under de senaste årtiondet har genomfört stora, men viktiga, renoveringar (tex fönsterbyte, stambyten).
    För att ta ett exempel jämförde jag en ”dålig” förening, som i din tabell fått summabetyg 3 (lånkvot 12) med en ”bra” förening med summa betyg 10 (lånkvot 1). I den ”dåliga” föreningen har man dock, till skillnad från den ”bra”, bytt fönster, stammar mm och underhållet ser bra ut.
    Är det inte sannolikt att den ”bra” föreningen drar på sig lika stora skulder så fort de byter stammar? Borde man inte väga in renoveringbehovet (speciellt av de större typerna) i den ekonomiska analysen? Hur ser du på detta?

    • Det är ett intressant problem du tar upp, och något vi själva brottas med. Våra beräkningsmetoder har förfinats och förbättras under åren som gått, och numera försöker vi väga in även underhållsstatusen, i den mån det går att utläsa ur årsredovisningen. Nyligen stambytta fastigheter får t ex nu ett bättre betyg. I våra äldre betygslistor är denna faktor inte med. Samtidigt är denna uh-påverkan kanske inte så stor som man skulle kunna tro, på en 12-gradig skala brukar det bara röra sig om 1-2 poängs skillnad. Den egentliga svårigheten är att ”värdera” underhållsstatusen enbart utifrån den korta beskrivning som finns i årsredovisningen (och som ibland inte alls finns). Ett annat problem är att det för en utomstående är omöjligt att förutspå kostnaderna för t ex ett framtida stambyte, och att förutspå när det komma, om 1 år, 10 år eller ännu senare.

  25. Paul Katzler skriver:

    hej, mitt namn är Monica. Jag undrar ett par saker. Bor i bostadsrätten ”veterinären”. vill veta om balkongväggen och balkonggolvet hör till vårt reparationsområde? Vi har talat med ordförande innan vi gjorde väggen , och fick ett halvt löfte om en slant .min man har skrapat och grundat ,och målar flera gånger. Och troligen får vi ingen slant.
    Nu är golvet det värsta. här är det 14 st lägenheter, och jag vet att fler gör allt för att gömma det. Man pratar om stora sjöar i groparna på golvet när det regnar. och det verkar som att det inte finns något intresse att snygga till dom . Ligger det i vårt eget intresse eller på husets? Vi är alla upp i åren, så åligger det på oss att göra något, så blir det nog inte av. Föreningen har pengar, så jag tycker att det bör ligga i deras eget intresse, och i vårt. Jag har skickat efter stadgarna för huset, där står det att ytterväggarna står huset för, men hör inte balkongväggen dit?! .Men hur ligger det till med balkonggolvet? Vad jag har förstått gör man inte det. Och jag har inte läst något om det i stadgarna. så vad gäller?
    Monica Katzler Gnesta. Tack på förhand

    • Frågan har hamnat lite fel, men svaret är enkelt: balkong och balkongvägg ska föreningen underhålla. men om ni gjort något själva är det inte säkert att ni kan få någon ersättning. Balkonggolvet däremot brukar var och en få måla själv. Men om det är gropar eller sprickor i balkonggolvet då bör föreningen göra något åt det, men det beror på hur allvarligt det är.

  26. Paul Katzler skriver:

    Förlåt men vart ska jag vända mig, jag har frågat på fler ställen, och fått svar att jag ska vända mig till er. Monica

  27. Sofia skriver:

    Hej,

    En BRF i Johanneshov är omgjord från grunden och ska få ett nytt taxeringsvärde och lgh säljs nu på nytt. Extremt hög skuldsättning på 16 077kr/kvm (boyta), 13 888 kr/kvm (inkl lokaler). Skuldkvoten ligger på 22,8. Amortering är planlagda först efter fem år. Jag undrar hur en sådan ekonomisk plan kan bli godkänd överhuvudtaget? Om jag ska tolka de svar som hittills givits här verkar det vara en synnerligen riskabel affär?

  28. Grant skriver:

    Tittar nu på en bostadrättsförening i södra stockholm och får ihop följande siffror:
    ”övriga skulder till kreditinstitut”: 67 miljoner
    Totalyta: boyta 5 691, lokalyta (inkl. förråd och lager) 5 976: 11 667
    = 5 743 = bra

    men samtidigt

    skulder till kreditinstitut: 67 miljoner
    nettoomsättning 2013: 4 225 467
    =15,86 = väldigt illa

    Hur förklarar man det? Föreningen är ju en gammal skola som har byggts om, så kanske de har en hel del oanvändbara ytor som inte ger några intäkter? Eller kanske de här ”tomma” ytorna är användbara och dolt värde på nåt sätt?

    Hur skulle ni se på en sån förening? Skulderna verkar vara extremt höga, och räntan kommer nog stiga avsevärt under de kommande åren…

    • Vi har redan svarat på detta problem i en personlig Borättupplysning till frågeställaren. Problemet verkar vara att den uppgivna lokalytan inte existerar, eller åtminstone inte genererar några hyresintäkter. Den beräkningsbara ytan är alltså troligen bara 5 691 kvm, och då blir belåningen nästan 12 000 kr/kvm, vilket är mycket högt.

  29. Oscar skriver:

    Hej
    Jag har några funderingar om en förening som har en intressant lägenhet.

    Föreningen registrerades 2006 och byggnaden är från 1946. Totalt är det 19 bostäder och en verksamhetslokal, varav tre av dessa lägenheter är hyresrätter som ger extra inkomst till föreningen.

    Lån / kvm 10 065 kr
    Skuldkvoten 10.86.

    Anläggningstillgångarna 30,5 milj
    Långfristiga lån är 9,1 milj.

    Lån / kvm ligger över 10 000 kr, men är det ett problem med tanke på att föreningen har tre hyresrätter? Huset ligger i ett attraktivt område i Göteborg och om man bara räknar lite löst vad tre stycken tvåor kostar i detta området så borde de ha ett värde på ca 7,7 milj kr. Är föreningens relativt höga belåning ett problem?

    • Det är riktigt att om dessa hyresrätter blir sålda kan föreningen amortera ner sin skuld ganska ordentligt. Men det hänger mycket på föreningens övriga ekonomi, för det kan också bli så att försäljningspengarna måste användas till nödvändigt underhåll, och då kommer den höga skuldnivån bestå.

  30. Patrik skriver:

    Hej!
    Borde det inte vara intressant att ta lägenhetens andelstal x föreningens skulder? Det borde ge ”lägenhetens” del av föreningens skulder? Om man lägger ihop det med försäljningspriset så borde de ge ett mått på vad man ”egentligen” betalat… Tex en lägenhet för 2 M kr och ”föreningsskuld” på 0.5 M kr borde vara billigare än en lägenhet för 1.9 M kr och ”föreningsskuld” på 0.8 M kr (allt annat lika)..?

    Patrik

  31. Lars skriver:

    Hej.
    Tittar just nu på en lägenhet (91kvm) i en nybildad Brf i en söderförort i Sthlm. Det är endast 4 lägenheter i föreningen och den har ett lån på 4 460Tkr. Bostadsarea är totalt 283kvm, men sen finns något som heter Areal som ligger på 978kvm (lägenheterna har en gemensam tomt, ej arende). Ska den tas med i beräkning? Jag får väldigt höga värden om jag dividerar lånet med 283kvm; 15 760kr på ”skuld per kvm”. Även dina andra nyckeltal hamnar på den dåliga sidan av skalan. Taxeringsvärdet är 4800Tkr men väntas omtaxeras framöver. Vet inte riktigt hur det spelar in.
    Är lånet högt?
    Är det stor risk med det här med tanke på att det är så få andra lägenheter i fastigheten? Deras lån löper på 3 och 5 år och är på strax under 2%. Månadsavgiften är kring 4Tkr vilket får anses vara lågt för området och storleken på lägenheten, men den kanske ska förväntas öka framöver och att det bör tas hänsyn till i budgivningen?

  32. Charlotte skriver:

    Hej,
    Vi funderar på en nyproduktion i centrala Malmö, med inflyttning vinter 16/17. Blev dock tveksamma när vi granskade konstnadskalkylen:

    Summa lån: 89.494.000
    Insatser: 202.290.000
    Summa beräknade årliga intäkter: 4.690.480
    Beräknad förlust år 1: -575.320

    Belåning år 1: 14.000 /kvm för bostäderna
    Belåning år 1: 22.000 /kvm för lokalerna (planeras till restaurang, butik etc)

    Är detta orimliga siffror för en nyproduktion? Snitträntan för samtliga lån beräknas till 2.06%.

  33. Melona skriver:

    Funderar på bostadsföreningen Renstiernasgatan 27 som har en belåning på 61 milj och undrar det ser ut och har en lån per kvadrat 28000! Är detta för högt trots att dem har bra intäkter från lokaler?

  34. Jeanette skriver:

    Hej. Vi funderar på ett köp i en liten förening i Brf Stenströmsgatan 10, i Göteborg. Den startades 2009-09 och består av tre lägenheter. Jag har verkligen försökt att förstå det som du skriver, men i årsredovisningen står inte samma rubriker som du skriver. Kanske kan du hjälpa mig ändå.

    Rörelsens intäkter 161 tkr
    Rörelsens kostnader 144tkr
    Räntekostnader 80 tkr
    Årets resultat -63 tkr

    Summa tillgångar i balansräkningen 5600 tkr
    Långfristiga skulder 1900 tkr

    Byggnadens totala yta är 345kvm

    Är det något mer man behöver för att beräkna om det är en bra affär eller ej?

    Tack på förhand! Ser att många verkligen fått bra hjälp och hoppas på detsamma.

    Vänliga hälsningar
    Jeanette

    • Precis som i tidigare svar vill jag hänvisa till vår upplysningstjänst när det gäller värdering av enskilda lägenheter. En sak man lätt kan konstatera är att belåningen inte är så hög, endast 5500 kr/kvm (1 900 000 / 345). Men så små föreningar, 3 lägenheter, är riskfyllt.

  35. Linus skriver:

    Kontrollerar skuldsättningen i en BRF som vi eventuellt kommer köpa lägenhet i. Det är en nybyggd förening med boyta 5228 kvm och lokalyta 646 kvm, där all lokalyta hyrs ut. Belåningen enl ekonomisk plan är nästan 12500 kr/kvm, vilket enligt tumreglerna ovan är väldigt högt. Dock utgör uthyrd lokalyta en stor del av totalytan, och belåningen för lokalytan blir ju högre då man inte tagit in insatser för den. Detta bör ju minska relevansen i måttet belåning/totalyta? Hur ska man tänka kring det här? Bör man acceptera en högre belåning ju större yta som hyrs ut och istället titta på t.ex. skuldkvoten? Jämför t.ex. med föreningen vi bor i nu som har lån på ca 8500/kvm, men utan någon lokalyta.

    • För det första är den angivna lokalytan ganska måttlig i denna förening, bara drygt 10%. Sen tycker jag man ska resonera så här när det gäller lokaler: ju större andel lokalyta, desto större relativ skuldandel hamnar på medlemmarna. Det är nämligen enbart medlemmarna som är ansvarig för föreningens lån, och skulle räntorna gå upp, eller om det skulle krävas kapitaltillskott, så är det enbart medlemmarna som måste bära hela bördan av de ökade kostnaderna. Hög belåning är alltid en riskfaktor, oavsett om det finns lokaler eller inte.

  36. Pettan skriver:

    Hej! Tack för en jättebra sida!
    Har bokat en nyproducerad lägenhet i Stockholm. Inflytt 2019.

    Lån: 220 000 000 Kr
    Bostadsyta: 14 422 kvm
    Lokalyta: 345kvm
    Intäkter: 11 649 024 Kr

    Enligt kalkylen blir det
    Skuld per kvadratmeter (inkl lokalyta): 14 898 kr/kvm
    Skuld per kvadratmeter (exkl lokalyta): 15 254kr/kvm
    Skuldkvot: 18,89

    Är detta ens rimligt för ett nybygge? Och kan en sån förening ens överleva vid en eventuell räntehöjning???

    • En belåning på ca 15 000 kr/kvm är mycket högt och fungerar bara så länge räntorna är låga. Vid en ränteuppgång kommer det bli mycket stora avgiftshöjningar, eller behov av kapitaltillskott.
      2019 ligger ganska långt bort, och mycket kan hända. Det är väl bara att ”hålla tummarna”!

  37. Anders skriver:

    Tittar på att köpa ett nyproducerat lägenhet/parhus i bostadsrättsform. Parkering + tomt finns. Yta 108/ kvm. Avgift är strax under 5000 kr i månaden. Kostnad att bygga per lägenhet: 2.75m. Finansieras med insatser 1.58m och resten med lån. Föreningens skuld per kvm blir 10 816 (de andra siffrorna är lite avrundade). Jag ser att för varje procentenhet i ökad ränta så ökas månadsavgiften med ca 1000 kr. Amortering per lägenhet per år: 9600kr. Räntekostnad/årliga inäkter (avgifter): 59%. Inflytt sker under 2017. Kalkylen är baserad på en ränta om 3%. Har ni någon kommentar om upplägget här? Är detta förknippat med hög risk? Jag kan finansiera insatsen på 1.6m utan problem, men är mest orolig för vad eventuella räntehöjningar kan göra för föreningens ekonomi och ev värdeminskning på lägenheten.

  38. Rolf Broström skriver:

    Hej
    hur definierar du totalyta? Ska garage ingå i den ytan?

    • Totalyta definierar vi som: lägenhetsyta + lokalyta, enligt taxeringen, dvs de ytor som man i viss mening ”tjänar pengar på”. Men det finns några problem här, som vi försöker ta hänsyn till. Ett sådant problem är garage, som ibland blir taxerad som lokalyta. Men sådan lokalyta kan i regel inte jämställas med vanlig lokalyta, typ affärer eller kontor, eftersom intäkten per kvm i regel är mycket låg (undantag finns dock). Om sådan garageyta ingår i lokalyta, försöker vi alltså räkna bort denna. Sådan yta är mest att betrakta som en allmän omkostnad, och inte en intäktskälla.

  39. Hamid Khadembashi skriver:

    Hej,
    Tack för en toppen sida, bra info som är relativt enkel att förstå :)

    Tittar just nu på en lägenhet som ingår i en förening som nyligen bildades, lägenheter gick från hyresrätt till bostadsrätt. Något som ger mig lite magknip är att de precis höjde hyran med 10% och nu ska höja med 5%. Detta pga stambyte.

    Tittar man på ekonomin så går det inte riktigt ihop. 9500 SEK lån/KVM och fastigheten är från 1929. Tittar jag på Lån och omsättning så ser det ännu värre ut, 34 M SEK lån och en omsättning på 1,43 M SEK. Tittar jag på deras 10års ekonomiska plan så ser det ut som de plannerar högre intäkter från hyran typ år per år.

    Borde man avstå? Skulle uppskatta ert råd och expertis.

    • Att månadsavgiften höjs de första åren efter en ombildning är mycket vanligt, eftersom avgiften medvetet sätts alltför lågt från första början (för att locka till köp).
      För övrigt hänvisar vi till vår betaltjänst (Upplysning 1 eller 2), för en bedömning av den förening du hänvisar till.

  40. Ellen skriver:

    Nu verkar jag till slut ha förstått vad totalyta innebär. Tidigare har jag trott att man även bör inkludera tvättstuga, förråd som tillhör lägenheten mm men det är alltså enbart yta som fastigheten kan (eller faktiskt) hyr ut?

    Jag hade dock eg tänkt ställa en annan fråga. Vi är uppe i en ombildningsprocess och belåningen ser ut att hamna omkring 8500 kr/kvm vilket kanske kan ses som OK för en nystartad förening även om det ligger närmare det högre spannet? Däremot är skuldkvoten hög, ca 11. Vilket mått bör man lägga mest tyngd i?

    Jag förstår att du inte kan svara för specifika fall (jag kommer skicka in vår ekonomiska plan för analys när den är färdig i sin helhet) men jag tänkte mer hur man bör resonera kring denna fråga generellt. Jag antar att även andra parametrar väger in, t.ex. finns det ingen plan för att vår förening ska amortera och detta borde ju göra att våra siffror automatiskt ”blir sämre”.

    • Jag har nyss svarat på din fråga på annan plats (Styrelsetips), men för övriga läsare: Svaret är att man bör ta bägge dessa mått i beaktande. 8500 kr/kvm är en ganska ok belåning vid ombildning, och skuldkvot 11 är också ganska ok. Sen är det helt korrekt som du säger att man måste se till helheten, och då är vårt uh/am-mått (underhålls- och amorteringsutrymmet) en mycket viktig parameter (Beräkningstips 2).

  41. Philip skriver:

    Så vad blev svaret här, från 10 april, Lennart?

    Om typ affärer, kontor inte finns inom total arean, utan främst p-platser, garage, etc – då bör vi utgå ifrån den totala bostadsytan? Korrekt?

    Tack för en mycket bra sida förresten, ni har hjälpt mig mycket på vägen till mitt första bostadsköp! =)

    • Ja, finns det inga uthyrbara lokaler eller affärer, då är det enbart bostadsarean som ska räknas.
      (Undantag finns dock, t ex garageanläggningar med så hög hyra att de kan likställas med hyreslokaler).

  42. Andreas L skriver:

    Hej,
    Vi har paxat ett bostadsrättsradhus med planerad byggstart till hösten, inflyttning Q2 2017. Vi har inte skrivit på avtalet ännu och när jag nu tittar på kostnadskalkylen och era beräkningstips så börjar jag dra öronen åt mig. Jag fick just avtalet och det förväntas skrivas på om tre dagar (efter helgen).

    Skuld/m2 = 13 211 kr
    Skuldkvot 29,4 %.

    Därtill så har de i sin ekonomiska prognos räknat med att räntan ska vara oförändrad de första 11 åren från dagens nivå. Sedan tycker jag den planerade amorteringstakten ser klen ut, 25 000 kr/år med ett lån på 36 000 000.

    Är detta en typisk glädjekalkyl, där de locker med låga avgifter som de aldrig kommer kunna hålla?

  43. Lina skriver:

    Hej, kollar på en lägenhet på Östermalm i Stockholm i ett hus från 1930-talet. Det har tidigare varit en oäkta förening men som numer är godkänd som äkta. De har dock enligt mitt omdöme höga skulder i jämförelse med andra föreningar jag kikat på. Deras totala skuld är 19 000 000 och de betalade då av 1 miljon förra året. Totala ytan inkl hyreslägenhet och lokal är 2312 kvm (jag räknade enligt ovan och fick då ca 8500 om jag räknade korrekt) är detta okej? Vidare har de 20 miljoner i långfristiga skulder och 2. 354 356 i summa intäkter (räknade även på det och fick runt 8) är detta varningssignaler ifall räntan stiger? Vad bör jag tänka på? Det är en etta på 29 kvm jag kollar på och utgångspriset ligger på 2,8 miljoner (går säkert upp ca 500 tusen) och med en avgift på 900 i månaden och avgiftsändringar verkade inte vara aktuellt. Större renoveringar och stambyte gjordes 2011. Stort tack på förhand!

  44. Kalle skriver:

    Hej,

    Tittar på en lägenhet i en nyligen bildad förening som är omgjord från hyresrätter. Föreningens skuldsättning uppges vara 11609305 och ytan är 1172kvm vilket ger 9905/ kvm och intäkter beräknas till 898687 vilket då ger 12,9 vilket inte anses så bra M jag tolkar ovan. Funderar dock på om givet att föreningen är nybildad inte är helt ovanligt? Är det någon skillnad i hur man ska tänka på om det är en nybildad förening eller ombildad från hyresrätter? Föreningen har ett antal lägenheter man kommer sälja inom ett år samt ett par hyresrätter som ev. På sikt kommer att ombildas och säljas. Gissar att detta är något som ska tas med i beräkningen?

    Då det är föreningens första verksamhetsår finns ingen årsredovisning, men finns det något annat sätt att följa upp hur ekonomin har gått och hur den ekonomiska planen följs? Den specifika lägenheten jag tittar på säljs av ett aktiebolag, något särskilt som bör tas i beaktning här?

    Tack på förhand!

    • Som vanligt hänvisar vi till vår Upplysningstjänst för denna typ av beräkningar.

      Det är först när första fulla verksamhetsåret är till ända och en komplett årsredovisning finns, som man kan göra en utvärdering. Och det kan alltså dröja upp till två år. Fram till dess får man hålla till godo med uppgifterna i den ekonomiska planen.

  45. Jacob skriver:

    Min fråga lyder:

    När förening byggs av ett byggbolag (tex Peab) så betalar detta byggbolag en massa kostnader och ger en offert till medlemmar där man då redan köpt in sig eller köper in sig samtidigt som projektet är igång. Då när man köper in sig så betalar man väl en insats för lägenheten alltså första gången man köper efter nybyggnation? Den här insatsen borde då följa lägenhetens andelstal i föreningen?

    Enkelt räknat så säger vi att byggbolaget bygger en fastighet för 50 miljoner kr (inkl sina påslag för att göra vinst) med 50 lägenheter alla med ett andelstal på 2 % då borde insatsen vara 1 miljon kronor? Då borde tillgångarna vara mark och byggnad 50 miljoner kr och detta då finansierat av eget kapital (insatser) på 50 mkr?

    Sedan betalar alla 50 lägenheter in sin avgift för drift och underhåll osv med ändamål att föreningen ska gå plus minus noll.

    Vart kommer då alla lån ifrån ? Alla föreningar har ju i detta tagit på sig massor av lån? Hur fungerar det vid upplåtelsen? Alltså vart uppkommer alla lånen? Det ända jag kan komma på är isf att föreningen har för låga avgifter och belånar sig för att täcka underhåll osv?

    Men nya föreningar har ju alltid högst lån vilket beror på att dem inte hunnit ammortera bort dessa ännu. Därför undrar jag hur processen går till vid upplåtelsen alltså varför får föreningen massa lån?

    Skulle det kunna vara så att man köper då dessa bostadsrätter för 500 000 kr och bär samtidigt en skuld åt föreningen på 500 000 kr och byggbolaget betalas genom att dem får insats + lån? Isåfall varför sätter man inte priserna så att alla köper upp utan lån direkt? Man har ju oftast redan privata lån på sina bostadsrätter?

    Mvh Jacob Schoemaker

    • Det är inte riktigt så som du beskriver det.

      Vi följer ditt exempel, att ett byggbolag bygger ett hus för 50 milj, (inkl marken), med 50 lägenheter. Egentligen är det den nya bostadsrättsföreningen som beställer jobbet, och alltså ”köper” fastigheten (för 50 milj.) Sen säljer föreningen lägenheterna, men inte för 1 miljon styck, utan kanske bara för 600 tkr. Föreningen får då in 30 miljoner i insatser. Resten, 20 miljoner, lånar man i bank, för att kunna betala hela köpesumman till byggbolaget.

      Obs, den nya bostadsrättsföreningen och byggbolaget är formellt olika juridiska personer, men i detta tidiga skede är det samma fysiska personer, man sitter alltså på två stolar och förhandlar med sig själv.

      Byggbolaget(=bostadsrättsföreningen) försöker sätta ett ”lagom” pris på bostadsrätterna, så att de går att sälja, och fyller sedan upp med lån så mycket det bara går, för att därigenom få så bra betalt som möjligt.

  46. Erik skriver:

    Har kollat runt lite på nybyggda lägenheter i Göteborg och runt omkring. Dom flesta nybyggda föreningar har numera en skuldsättning på mellan 15000 och 25000 kr/kvm baserad på ett räntetak på 2.50-3.50% innan kalkylen spricker. Verkar ändå inte vara några problem att sälja. Lägg därtill ett försäljningspris på 60 000 kr/kvm.
    Då är vi uppe i 80 000 kr/kvm eller ca. 8500 EUR/m2. I Berlin kostar lägenheterna i genomsnitt 3500-4000 EUR/m2 och där oroa man sig för en bostadsbubbla. I Sverige ligger vi högst i EU och ser fortfarande bostaden som en säker investering.

    • Intressant jämförelse du ger med Berlin. Däremot, enligt min uppfattning, stämmer inte din uppgift om skuldsättningen i Göteborg/Sverige. Enligt min erfarenhet ligger belåningen mellan 12000-15000 i nyproduktion, sällan högre. Det är högt nog.

  47. Andreas skriver:

    Hej,

    Tänker jag rätt när jag räknar som nedan för att få fram den ”extra belåning” jag bör räkna med utöver den jag gör för att köpa bostadsrätten?

    långfristiga skulder * medlemsandel (i procent)
    eller
    (långfristiga skulder / fastighetsyta) * bostadsyta?

    • Den mest korrekta beräkningen är den första. Den andra beräkningen ger bara ett ungefärligt resultat, men kan vara användbara om man inte känner till medlemandelen. I praktiken kan det dessutom vara så att den senare beräkningen ger ett mer relevant värde, när det gäller föreningens räntekostnad som man är med att betala via sin månadsavgift. Det beror på att räntekostnaderna ibland fördelas efter lägenhetsytan, och inte efter medlemsandelen.

Lämna ett svar