21: Beräkningstips 2 – Uh/am-utrymmet ®
Bostadsrättsföreningens ekonomi för underhållet
Den här beräkningen kompletterar den förra, och tillsammans ger de en mycket klar bild av föreningen. Frågan gäller: Är föreningens intäkter tillräckligt stora för att klara framtida underhåll (utan stora avgiftshöjningar)?
Återigen tittar vi på Resultaträkningen. Lägg ihop följande siffror: Reparationer, Periodiskt underhåll, Avskrivningar och +/- Årets resultat. Summan jämförs med Nettoomsättningen.
Detta värde kallar vi för Underhålls- och amorterings-utrymmet (Uh/am-utrymmet®).
Är värdet över 30% – bra! Är det under 0 (negativt) – katastrof!
Denna beräkning är den absolut bästa indikatorn på föreningens finansiella styrka.
Man kan uttrycka det så här: Uh/am-utrymmet® bör vara minst 30%, annars är föreningen underfinansierad. Och ju lägre värdet är, desto tidigare kommer styrelsen tvingas till avgiftshöjningar. Och omvänt, är värdet över eller mycket över 30% kan det finnas utrymme för sänkt avgift.
Tumregeln lyder alltså: Uh/am-utrymmet® bör vara minst 30% av omsättningen. För nya och/eller skuldfria föreningar är gränsvärdet ca hälften, 15%.
Den här beräkningsmetoden har vi på BorättUpplysning tagit fram. Det är en snabb och enkel beräkning, som vem som helst kan göra enbart utifrån resultaträkningen. Den ger en tydlig indikation på hur föreningen står sig ekonomiskt.
Vi förtydligar med ett exempel.
© Borättupplysning Skåne
Obs 1. Ibland redovisas reparationerna som en del av driftskostnaderna, och då hittar man beloppet där. I vissa små föreningar särredovisas dessa kostnader inte alls, och då är det omöjligt att göra en säker beräkning.
Obs 2. Beräkningen förutsätter att föreningens låneräntor varit någorlunda normala (se beräkningstips 1).
Obs 3. Vi vill poängtera att detta bara är en förenklad snabb-beräkning, som endast ger en indikation. Beräkningen bör inte användas för att i tryckt form ”bevisa” att en förenings ekonomi är bra eller dålig. För det behövs det mer noggranna beräkningar.
Observera!
Uh/am-utrymme® är registrerat varumärke hos Borätt-upplysning Skåne.
© Borättupplysning Skåne
Hej !
Kan du förtydliga vad du menar med att ni genom ert nyckeltal, Uh/am-utrymmet, ställer det i relation till föreningens underhållsbehov och amortering. Detta kräver ju mer input än bara vad som ingår i uträkningen för uh/am-beräkningen. För oavsett om man använder sparande/kvm eller uh/am så måste man ju försöka se vad underhållsbehovet och skuldsättningen (amorteringsbehovet) är och ställa det i relation till vad överskottet är. Sen kan jag hålla med om att det som kallas reparationer också borde räknas med när man tar fram sparande/kvm. Men det svåra är ju att veta vad underhållsbehovet är om det inte finns en väl genomarbetat underhållsplan som man som spekulant får ta dela av, vilket man oftast inte får. Hur gör du för att uppskatta underhållsbehovet i en brf ?
mvh GM
Vi använder oss av schablonbelopp när det gäller förmodade uh-kostnader, eftersom vi anser att dessa inte går att beräkna på ett säkert sätt. Se våra resonemang om detta i Styrelsetips: Budget steg 3, och Underhållsplanens XYZ.