38. Hur mycket får man bygga om i en bostadsrätt?
Bostadsrätt – bygga om och renovera
Ja, vad får du göra i en bostadsrätt, hur mycket får du ändra om? Svaret finns i föreningens stadgar. Grundprincipen är att du får ändra på allt som är ditt ansvar (se lektion 8).
Det här brukar du få göra:
Väggar och golv: Att måla om, tapetsera och lägga nya golv är väl en självklarhet. Viktigt att nya golv läggs rätt, med ljuddämning under.
Lägenhetsinredning: Garderober, hyllor och liknande får flyttas, tas bort eller monteras in, helt fritt.
Dörrar: innerdörrar och dörrkarmar kan tas bort eller bytas ut, liksom glaspartier och liknande. Ytterdörren får också bytas, men standard och utseendet måste stämma med föreningens. (I vissa föreningar är dock ytterdörren föreningens ansvar.)
Badrum: Du får renovera badrummet, och göra om det helt och hållet om du vill, bara det görs korrekt och fackmannamässigt. Men vattenanslutningar och avlopp får inte ändras hur som helst. Golvbrunn-byte brukar bekostas av föreningen, och den brukar inte kunna flyttas, i alla fall inte utan styrelsens godkännande. Även byte av radiator till handdukstork brukar kräva ett godkännande.
Köket: det är fritt fram att byta all köksinredning. Men samma restriktioner gäller som i badrummet: Ändrade vatten- och avlopps-anslutningar kräver samråd med styrelsen. Köksfläkt får i regel inte anslutas till centralventilationen, enbart kolfilterfläkt. Undantaget är där fläkten ingår i ventilationssystemet, där får du inte byta den ytan föreningens godkännande.
Väggar: Icke bärande väggar brukar få rivas eller flyttas, men kontrollera alltid med styrelsen först. Bärande väggar får dock aldrig röras! Här krävs noggrann utredning av byggnadsingenjör, bygglov, och styrelsens skriftliga godkännande, och beviljas sällan.
Balkong / terass: Större arrangemang som balkonginglasning, vindskydd och markis brukar alltid kräva tillstånd av föreningen. Du får heller inte måla om, inte på ett utåt sett avvikande sätt. Uppsättning av parabol hanteras väldigt olika, men brukar få sättas upp om det görs inne på balkongen.
Fönster: Fönstrena är föreningens ansvar, dom får inte bytas eller ändras, bara målas om på insidan. Persiennerna är dina.
Element / radiatorer: Om det är vattenburen värme är det föreningens ansvar, radiatorer får alltså inte monteras bort eller flyttas, inte utan styrelsen medgivande.
Elinstallationer: All el, kontakter och lamparmaturer är ditt ansvar, även elcentralen, och du får dra nytt och lägga till, bara det görs av behörig elektriker.
Ventilationsanordningar: Ventilationen kan fungera lite olika i olika typer av fastigheter. Du får i regel inte sätta igen eller ta bort befintliga ventiler, dom finns ju där för din hälsas skull. Rådgör alltid med styrelsen om du behöver ändra på något.
Obs 1 De flesta föreningar har regler och restriktioner för när du får utföra s.k. störande arbeten, det brukar t ex inte vara tillåtet på kvällstid och vissa tider på helgerna, för grannsämjans skull.
Obs 2 Det finns en del kulturminnesskyddade byggnader, och där kan det finnas speciella regler för vad som inte får ändras.
Läs också: Vad kostar det att underhålla en bostadsrätt? Lektion 28
© Borättupplysning Skåne
Hej!
Jag har en ganska stor bostadsrätt som jag vill dela upp till två mindre lägenheter. Med varsin ytterdörr till trapphuset. Den ena lägenheten vill jag bo kvar i och den andra vill jag sälja. Måste jag be om lov hos föreningen att göra det? Det är ju trots allt jag som äger lägenheten.
Calle
Att dela en bostadsrätt i två kan man inte göra utan styrelsens godkännande. Delningen innebär ju att det skapas en ny bostadsrätt i föreningen, och det måste regleras formellt på alla sätt och vis. Lägg fram ditt förslag till styrelsen, och vilka ombyggnader som kommer att behövas, och se var ni hamnar. Du har ingen självklar rättighet att få göra detta, för lägenheten tillhör egentligen föreningen. Du har bara rätt att bo i den!
Hej!
Med stöd av en föreningsanalys/värdering från er köpte vi för några månader sen en bostadsrätt i Lund. Lägenheten har tidigare varit en liten ICA-affär men när affären flyttade ut bestämde sig bostadsrättsföreningen att bygga om den till en lägenhet som stod klar 2008 (fastigheten är från 1928). Därefter såldes lägenheten (2008) till den förste bostadsrättsinnehavaren, och köptes sedan av oss sommaren 2013.
Ett tag efter att vi hade flyttat in visade det sig att det på grund av problem med den kvalitetsansvarige och byggaren, inte fanns ett slutgiltigt bygglov för lägenheten. En brand- och ventilationsinspektion har därefter gjorts som har visat på vissa brister. Bostadsrättsföreningen har sagt att man ska stå för de kostnader som uppkommer i samband med de åtgärder som krävs för slutgiltigt bygglov och har också anlitat entreprenörer för detta ändamål. Det visade sig bland annat att vår ytterdörr inte höll måttet vad gäller brandsäkerhet och därför måste åtgärdas.
Det ska tilläggas att då fastigheten är byggd 1928 och belägen i de så kallade ”kungakvarteren” i Lund, har lägenheten vissa karakteristika som var avgörande för vårt beslut att köpa bostadsrätten. Ett av dessa karakteristika är vår ytterdörr (alltså dörren ut mot trapphuset) som är typisk för tidsperioden. Nu visar det sig att föreningen har beslutat sig för att komma undan så billigt som möjligt (trots god ekonomi) och planerar att bomma igen dörren från utsidan med någon typ av skiva, för att på så sätt klara brandkraven. Har jag rätt att kräva en dörr som harmonierar med lägenheten och de övriga dörrarna i trapphuset? Jag tycker själv att det är helt uteslutet för oss att acceptera bostadrättsföreningens okänsliga lösning på ett problem, som har uppstått på grund av att de inte har tagit sitt ansvar i ett tidigare skede. Vore mycket tacksam för svar.
Om jag förstått det rätt har alltså lägenheten två ingångar (ytterdörrar) och styrelsen vill sätta igen den ena?
Styrelsen har förbundit sig att åtgärda de brister som nu uppdagats efter ombyggnaden 2008, det är också deras skyldighet. Då får de naturligtvis inte på något väsentligt sätt förändra (försämra) bostadsrätten. Jag håller helt och hållet med er, ni ska inte acceptera att dörren sätts igen, utan befintlig dörr ska åtgärdas, eller ny liknande dörr sättas dit.
Hej!
Vi har en lång hall som sträcker sig från ytterdörren, förbi köket och toalettdörren, till vardagsrummet. Vi vill sätta upp en dörr, med vägg ovanför, mellan vardagsrummet och hallen. Bredden på hallen där dörren skall stå är precis så att en dörr får plats. Behövs det godkännande från styrelsen för detta?
Nej, det behövs inte. Men det kan alltid vara bra att informera styrelsen, ibland kan det finnas någon omständighet som komplicerar det hela, som man själv inte tänkt på.
(frågan och svaret kommer att flyttas till lektion 8)
Hej,
Min förenings stadgar anger att fönster och element ansvarar bostadsrättsinnehavaren för, trots att det är vattenburen värme och att de ursprungligen installerat den. Kan de avtala bort brl för denna typen av kostnader? Jag behöver lufta av mina element och troligtvis täta fönstren, och förvaltaren vill ha 350:-/ timme ex moms och extra för biltillägg.
Ska jag betala?
Tack på förhand. Alexandra
Bostadsrättslagen är väldigt vag och oprecis när det gäller ansvarsfördelningen. Därför är dessa frågor alltid preciserade i olika utsträckning i föreningarnas stadgar. Ofta på ett bra sätt, men ibland på ett mindre bra eller olämpligt sätt. Att t ex lägga ansvaret för den vattenburna värmen på de enskilda innehavarna är mycket olämpligt, men inte olagligt. Det enda Brl anger som föreningens ansvar, är de gemensamma stamledningarna.
Att lufta sina element kan man dock göra själv, det behöver man inte anlita någon för. Och även fönstertätning bör man kunna klara själv. Men mitt förslag är att du försöker påtala dessa olämpliga stadgar för din styrelse.
Hej,
Mina nyinflyttade grannar har tagit ner en vägg i sin lägenhet och gjort deras kök dubbelt så stort men det innebär att de nu har gjort en fyra till en trea. Alla vi andra i hela bostadsrättsföreningen har fyror, och om man läser om våran bostadsförening står det att vi har olika lägenhetstyper, men alla fyror.
Är detta okej?
I så fall vill jag ändra planlösningen och slå ihop mina två badrum till ett, men eftersom det står att alla lägenheter här har två badrum så trodde jag inte att man fick det.
Får man göra lite som man vill?
Enligt Bostadsrättslagen har man rätt att göra förändringar inne i lägenheten, t ex ta bort en icke-bärande mellanvägg så att två rum blir ett. För detta behövs inget tillstånd, men man bör alltid diskutera frågan med styrelsen först. En sådan lägenhet står kvar som ”4-rummare” i lägenhetsförteckningen och fastighetsbeskrivningen, men när den ska beskrivas i t ex en annons bör den kallas ”3-rummare (ombyggd 4-rum)” eller något liknande.
Du har nog goda möjligheter att slå ihop dina två badrum till ett, bara du inte gör för stora ingrepp i va-systemen. Du har rätt att göra det, men diskutera ev problem med styrelsen först!
Hej!
Vi har köpt ett tvåfamiljshus (bostadsrätt). Nu undrar vi om man får bygga en utbyggnad på huset för att lägga till ett rum. Ville isf göra detta på förrådet så det blir en tillbyggnad på övervåningen.
Vi tror inte det. En bostadsrätt kan i normala fall inte utvidgas, eller byggas till på utsidan. Hör med styrelsen.
Min styvson köpte en bostadrätts radhus. 2007 lät föreningen kontrollera vindarna.
I sonens fall skrev dom: Inredd vind. Igensatt ventilation i takfot,
Igensatt eller obefintlig luftspalt i paralletak, Lokala fuktfläckar efter
läckage. Misstänkt mikrobiell påväxt på stora delar av takboarden.
Han köpte huset 2013, fick inte del av dess protokoll. Det var förrförra
ägaren som byggde om, föreningen är ovetande om ändringen.
Nu möglar det i stor omfattning i ”övre vinden”och i den ombyggda delen.
Hur skall man resonera om vem som skall åtgärda dess problem ?
MVH Lars.
Detta är ett alldeles för komplicerat fall, det finns inget enkelt svar. Mycket beror på omständigheterna, vem som kände till vad, och när. Tror att ni tillsammans med styrelsen måste lösa detta i någon form av kompromiss, om ni inte vill tvista om det i domstol.
En bostadsrätt på marknivå som varit butikslokal. Gigantiska skyltfönster som ger god insyn från gatan. Vad är chansen att man får ändra storleken på fönstren och därmed också ändra på fasaden?
Det brukar gå om det inte är k-märkt på något sätt. Ta upp frågan med styrelsen, och kontakta även byggnadsnämnden. Antagligen måste du själv bekosta ombyggnaden, eller åtminste bidra.
Hej!
Jag har kondensproblem i min lgh vilket eventuellt har orsakat fukt i en vägg. Dvs att ventilationen i min 1:a inte är ok. Jag och mina grannar på samma våning (vi bor i husets vindslägenheter) vill installera en utsugsfläkt ist för kolfilterfläkt för att åtgärda detta. Blir detta ett privat- eller föreningsärende?
Mvh Ellinor
Det är ett föreningsärende. Du får inte själv ansluta en fläkt till utsuget, utan att få det godkänt av styrelsen. Men dålig eller otillräcklig ventilation är ett föreningsärende. Är det gjort ventilationskontroll (OVK) i lägenheten? Kolla detta, och påtala problemet för styrelsen.
Hej!
Vår balkongdörr öppnas idag utåt. Vi skulle vilja byta dörr och då hänga den så att man öppnar den inåt istället. Min fråga är om det finns lagar/regler på hur en balkongdörr ska öppnas?
Mvh Sandra Johansson
Nej, vad jag vet finns inga sådana regler. Men hör om styrelsen har någon synpunkt, och för säkerhets skull fråga också byggnadsnämnden.
Hej,
Vad gäller om man ska göra om en 3:a till 2 st 1:or? I vårt fall så behöver vi då sätta in ett nytt kök samt att installera en dusch där vi idag endast har en toalett. Stammar finns att koppla in sig på. Har tänkt att stå för samtliga kostnader dvs nydragning av elstam, installation av elmätare. Men om vi bortser från allt det praktiska. Hur går det till med själva affären. Lght idag har 2 nr (11+12). Har då hört ngt om att först ”döda” den befintliga lght för att sen återskapa 2 nya lägenheter?. Vad gäller?
Mvh Daniel
För det första måste en sådan förändring ske i samråd med styrelsen, och beslutas på en föreningsstämma. I normala fall måste det göras så som du säger, lägenheten måste upphöra som bostadsrätt, och två ny skapas. Men du skriver att lägenheten har två nummer. Det kan tolkas som att det redan är två (sammanslagna) lägenheter??
En lång aktuell utredning om sammanslagnings- och delningsproblem finns här (Brf Måttbandet).
Hej, jag skulle vilja bygga en takterrass på en plant tak utanför min lägenhet. Det ska inte göras någon åverkan på taket, utan enbart en lös trall med staket fäst i trallen. Detta är på 5 våningen och kommer ej synas från gatan/marken. SBK har tittat på skissen och sagt att det inte är några problem att få bygglov. Det ligger relativt långt från enda grannen som kan se den, utan insyn i densammes lägenhet. Styrelsen ger mig tvärnobben med hänvisning till ”policyn” ( ej stadgar ) att inga fasadförändringar får ske.
Huset är ett typiskt sent 80-talsbygge, dvs inget speciellt. Det jag skulle behöva göra är att byta ett fönster till en dörr av samma bredd och övre höjd. För mig låter det som om de bara inte vill att någon annan ska få en trevlig uteplats.
Min fråga är om styrelsen har rätt att ge mig ett nej rakt av utan vidare diskussion och hänvisa till en ”policy”? Undrar också vad jag kan göra härnäst?
David
Du har stor frihet att ändra inne i din bostadsrätt, utan att styrelsen kan hindra dig. Däremot får du inte utvidga den på utsidan, eller lägga beslag på ytor utanför. Det krävs stämmobeslut för det, och kan påverka din månadsavgift om det skulle godkännas. Du måste alltså ställa förslaget till styrelsen OCH till föreningsstämman. Stor risk dock att du får avslag.
Det finns också ett ansvarsproblem: vad händer om något händer med taket? Ganska oklart ansvarsförhållande!
Hej,
Vi har bett om styrelsens godkännande för att bygga en ny dörröppning i en icke bärande vägg. Utlåtande av byggnadskonstruktör krävdes och med det godkändes dörröppningen.
Vi vill också bygga en enklare mellanvägg för att skapa ytterligare ett rum och nu vill styrelsen ha en arbetsbeskrivning för väggen från samme byggnadskonstruktör. Är detta verkligen nödvändigt?
MVH
Anna
Nej, det ska inte behövas. Hur denna vägg byggs är inget styrelsen (föreningen) ska lägga sig i. Däremot måste ni se till att värme och ventilation fungerar i de bägge nya rummen, och det kan styrelsen ha synpunkter på.
Hej
Vi har en bostadsrättsinnehavare som vill flytta sitt kök och därmed ändra både avlopp och kall o varmvatten ledningarna. Han vill dra ledningarna genom sitt köksgolv och i taket på ett underliggande gemensamt torkrum och ansluta där. Vad säger du om det här? Vad har han för rättigheter här?
Roland
Här finns många saker att ta hänsyn till. För det första kan det krävas bygglov, något som innehavaren själv kan söka och bör bekosta. För det andra är det inte bara avlopp och vattenledningar som ändras, även ventilationen måste hänga med. För det tredje ska det godkännas av styrelsen. Styrelsen kan neka en ombyggnad om den är till väsentlig nackdel för föreningen, eller för andra medlemmar. Och det är väl där styrelsen måste tänka till ordentligt, och försöka göra en neutral bedömning. Är de planerade ingreppen i fastigheten av sådan art att de bör nekas? En ombyggnad får inte heller orsaka problem i framtiden, t ex i samband med föreningens underhåll. Viktigt också att klargöra (skriftligt) vem som ansvarar för de nya ledningarna.
Ett nekat beslut kan överklagas till hyresnämnden.
hej.
vi är boende i en förening som JM byggde 2006.
på balkonggolven har JM lagt standard trätrall 600*600. Dessa åldras av slitage, väder och vind. om bostadsrättsinnehavare vill byta slitna enstaka trall, vem skall betala, innehavaren eller föreningen?
I normala fall är detta inredningsdetaljer som varje innehavare själv ansvarar för och måste ersätta.
Hej,
Jag bor i en bostadsrätt med en balkong belägen ca 60 cm över marken och som vätter mot en fin bakgård.
Balkongen har 2 sidor av plåt. Får jag montera ner den ena sidan utan att fråga/informera bostadsrättsföreningens styrelse?
Mvh,
Gunila
Nej, i princip måste du fråga styrelsen om detta, eftersom du inte får göra förändringar på utsidan av din lägenhet utan tillstånd. Men samtidigt tycker jag du borde få göra detta, eftersom det inte borde störa någon eller utgör någon fara.
Hej!
Vi har haft fel på våran spishäll och det visar sig att det är fel på elkontakten, för vi har haft en servicekille som hjälpt oss med hällen. Vi hade en elektriker som bytt kontakt när vi flyttade in för ca fem år sedan. Nu vill vi ha hjälp att byta den och se till att den blir lagad och vad som kan vara fel. Men HSBs elektriker vägrar hjälpa oss för att vi haft en annan elektriker där för fem år sedan. Undrar om det är en regel för HSB.
Jag förstår faktiskt inte problemet. Om du bor i bostadsrätt ansvarar du själv för spishäll och kontakter, och måste betala för att få det åtgärdat. Det ska åtgärdas av behörig elektriker, men det behöver inte nödvändigtvis vara elektriker från Hsb.
Hej Lennart,
Jag bor i en bostadsrätts-trea där jag trivs utmärkt. Den är dock lite stor för mig då jag är nyskild. Jag har funderingar på att bygga om lägenheten till två ettor där jag i så fall skulle bo i den större av dessa. Lägenheten går relativt enkelt att dela av med två ingångar från trapphuset. Jag är osäker på om trapphusväggen är bärande. Det finns även två toaletter varav man i den ena skulle kunna ställa in en duschkabin och då få samma standard på toaletterna. Köket ligger så till att jag tror att det borde gå att dra kall/varmvatten samt avlopp till ett nytt kök i den andra av de tänkta ettorna. Vad tror du om denna idé? Är den tokig? Vad bör man tänka på och undersöka innan man drar igång ett sånt här projekt, om du nu anser det vara möjligt?
Mvh
Olle
Det du funderar på är ett stort projekt, som bl a innefattar byggtekniks utredning, bygglov och styrelsens godkännande. Några hinder på den vägen är frågan om ingrepp i bärande väggar, uppvärmning, vatten, avlopp, ventilation, ny elmätare, samt sist men inte minst fullgod brandcellindelning. Den formella gången är sedan att din 3:a måste ”säljas” till föreningen och raderas från lägenhetsregistret, och därefter skapas två nya bostadsrätter, med nya andelstal. Några effekter av detta är att 3:an kommer reavinstbeskattas, samt att månadsavgiften för de nya lägenheterna tillsammans antagligen blir högre.
Som du kanske förstår, vill jag bestämt avråda från att ge sig in i ett sådant projekt, om man inte verkligen tycker om sådana projekt. Bättre att sälja, och hitta en mindre lägenhet på vanligt sätt.
Hej,
Jag har en fråga gällande vår inglasade balkong. På ena sidan är det ett litet fönsterparti plus dörren in till lägenheten. På andra sidan är det en cementvägg och en liten del som låter som vanlig plywood(?) när man ”knackkollar”, grannens balkong är på andra sidan. Väggen är i mitt tycke ganska slarvigt spacklad och med en massa hål efter hylluppsättningar av tidigare ägare. Får jag sätta upp träpanel på den väggen om den är vit som övriga väggpartier på balkongen?
Detta tycker jag du ska få göra, särskilt om din balkong är inglasad. I och med att den är inglasad, brukar man nämligen få inreda den ganska fritt, eftersom det inte syns lika mycket utåt. Inglasningen har ju blivit den nya fasaden, den nya ”gränsen” på din bostadsrätt.
Hej!
Vi har en bostadsrätt i en stugby på Gotland. Det är blandat med gamla stugor och nybyggda stugor. Dom nybyggda stugorna har sovloft. Jag skrev häromdagen till styrelsen och anmälde att jag tänkte bygga ett sovloft i våran stuga som är en av dom äldre. Fick avslag samma dag. Så min fråga är, inne i ”min” stuga borde jag väl få göra ett sovloft om det är ordentligt utfört?
Med vänlig hälsning, Stefan
Jo, jag tycker det. Men det beror kanske på vad du menar med sovloft. För att avslå en begäran måste styrelsen kunna lämna en bra förklaring. Alla förändringar inne i bostadsrätten som inte är till påtaglig nackdel för föreningen ska godkännas.