6. Att köpa nyproducerat
Att köpa ny (nybyggd) bostadsrätt.
De flesta bostadsrätter säljs i befintliga äldre föreningar, men det byggs också nytt, nyproducerade bostadsrätter. Vad är den stora skillnaden? (Uppdaterat febr. 2016)
1) Om man köper helt nytt då köper man i praktiken av byggfirman direkt, i regel innan huset är färdigbyggt, eller kanske inte ens påbörjat.
2) Man har flera lägenheter att välja på. Man får se broschyrer och ritningar, och kanske ett färdigställt exempel, en “visningslägenhet”.
3) Lägenheten sälj till ett fast pris.
4) Man får vara med och välja kök och inredningsmaterial, och kan ibland även påverka själva rumsfördelningen.
5) Inflyttningen ligger ofta långt fram i tiden (1-2 år). Tänk på, att mycket kan hända innan huset är inflyttningsklart. Både med bygget, samhällsekonomin, och även med den egna privata situationen…
6) Det skrives ett bokningsavtal (inte att förväxla med det s.k. förhandsavtalet) och man betalar en “bokningsavgift”. Det är viktigt att granska villkoren i detta bokningsavtal! I avtalet finns det i regel en möjlighet att ångra sig, men man kan förlora bokningsavgiften (helt eller delvis).
7) Bostadsrättsföreningen bildas av byggfirman, som tillsätter den första styrelse med eget folk. En förhandskalkyl tas fram, intygad av Boverket. Därefter kan förhandsavtal skrivas, och man betalar ett förskott på lägenheten. Detta förskott brukar vara på ca 100 tkr, men kan vara upp till 10% av det slutliga priset. Observera, när detta avtalet är påskrivet kan man inte längre ångra sig!
8) I samband med att husets färdigställs eller några månader innan skrivs det slutliga upplåtelseavtalet, och man blir medlem i bostadsrättsföreningen. Då ska också den ekonomiska planen vara framtagen. I den ska alla detaljer finnas kring lägenhetsfördelningen och bostadsrättsföreningens ekonomi.
9) Man slutbetalar lägenheten, och flyttar in på överenskommen datum.
När huset är färdigbyggt kan det finnas lägenheter kvar som blivit osålda. Dessa säljs av byggaren eller föreningen, och fortfarande till fast pris. Men det kan också finnas lägenheter som kommer ut till försäljning av köpare som vill sälja sin nya lägenhet direkt, utan att ha flyttat in. Då gäller samma villkor som vid en normal bostadsrättsförsäljning.
För att sammanfatta: Att köpa nyproducerat kan vara lockande, men också ganska dyrt. Kontrollera noga avtalsvillkoren! Och kontrollera noga förhandskalkylen / ekonomiska planen. Varning för högt skuldsatta föreningar!
© Borättupplysning Skåne
Hej!
Jag och min sambo har skrivit på bokningsavtalet för en nyproducerad bostadsrätt. Cirka två veckor efter detta får jag ett mail om att den angivna rumshöjden har ändrats från 2,6m till 2,5m på grund av ”byggnadstekniska skäl” för vår lägenhet. Då är min fråga; Har dom rätt att göra en sådan ändring utan någon som helst kompensation?
Med vänlig hälsning
Calle
Det kan bli svårt att få någon kompensation, men det kan vara värt att pröva. Frågan är hur pass väsentlig denna försämring kan anses vara. Se några nyligen besvarade frågor 26 augusti och 24 september. Se även nya frågor/svar under Lektion 13. Andelstal…
Kan man få svar på summan man betalar vid anteckning av förhandsavtal och bokningsavgift?
Tack på förhand!
Det måste ju byggfirman eller föreningen kunna svara på. Det finns inga generella belopp som gäller överallt.
Hej
Jag har köpt nybygge och precis fått välja tillval till lägenhet. Jag undrar hur slutpriset påverkas av dessa. Vad har du för erfarenhet? Brukar det vara ekonomiskt fördelaktigt att slänga på massa tillval eller ska man hålla sig till grundutbudet?
Generellt så bör ju lägenhetsvärdet öka i proportion till priset på tillvalen?
Tack på förhand!
Mvh
Micke
Detta har jag ingen åsikt om, tyvärr.
Hej,
Jag har köpt bostadsrätt i nybyggnation och skrivit på bokningsavtal. Det är inflyttning om 1,5 månad och jag har köpt en lägenhet på bottenplan och min fråga är vad man har för rätt när det gäller planeringen ute på gårds planen precis utanför min lägenhet, innan jag skrev på bokningsavtal visade de en planritning för hur det skulle se ut på gårdsplanen och där var det uppritat en lekplats och sedan resten grönområde, men nu har det ändrat denna planeringen helt och tagit bort lekplatsen och istället ska det bli gemensam uteplats för alla i trall, och bygherren menar på att de får ändra gårdsplanen hur mycket de vill och att jag inte har något att tycka till om detta, stämmer detta? och de vill inte visa den nya planritningen innan den är fast ställd säger de.
Sedan har de gjort en markant ändring på arkitekturen på byggnaden då det i broschyren som illustrerar hur byggnaden ska se ut när man skrev på bokningsavtal, har det inga bärande pelare för balkonger men i verkligheten nu har det två stora pelare för att bära dessa och jag har en balkong ovanför mig så min lägenhet blir påverkad av detta, kan de verkligen ändra en sådan sak utan att ge kompensation? Allt detta tycker jag ändrar min lägenhets förutsättningar, har jag rätt till kompensation i detta läget? Priset var ju satt efter vad det var planerat innan kan jag tycka.
Det är oklart vad för avtal du har. Du skriver ”bokningsavtal” men jag gissar att det är ett förhandsavtal. Lagen ger inga tydliga anvisningar, men du bör kunna kräva kompensation.
(Svaret ändrat 2017)
Hej Lennart!
Jag och min fru ska precis betala den nyproducerade lägenhet vi väntat på i över ett år.
Vid besiktningen märkte vi att hela köket var spegelvänt gentemot den ritning som alla parter skrev på vid inbetalningen av handpenningen.
Byggbolaget menar att dom bara glömde meddela oss förändringen och att det inte är något att göra åt.
Ej heller att dom är skyldig någon form av kompensation då dom skrivit på ritningen att ”vissa avikelser kan förekomma”
Vår utgångspunkt är ju att dom ska ändra köket såsom ritningen eller ge oss någon form av kompensation.
Behöver vi anlita en jurist i det här läget?
Som framgår av tidigare svar i denna spalt är det mycket svårt att få kompensation om det gäller ”mindre avvikelser”. Och även vid större avvikelser. Själv anser jag rättläget vara ganska oklart, och till klar nackdel för köparen.
Hej! Vi har köpt en nybyggd bostadsrätt som skulle bli klar den 1.okt 2015. Två månader innan blev vi kontaktade av mäklaren som sa att inflyttningsdatumet är förflyttat fram till den 1.december. Nu närmar sig december och ingen har sagt något annat om datumet, jag kontaktade både mäklaren och byggföretaget ang inflyttningsdatumet och fick ett svar nu efter en vecka att vi ska räkna med inflytt 1/1 2016 då de inte hinner bli klara. Jag har kontaktat de tidigare och frågat om inflytten verkligen var den 1/12 då vi behövde säga upp hyreslägenheten och då skulle byggfirman betala hyran för december. Det sades inget om att datumet skulle ändras utan han skrev att då kan ni flytta i lugn och ro. Det hela har skötts på ett väldigt dåligt sätt och jag undrar om vi har rätt till större ersättning än månadshyran här i hyreslägenheten. Att datumet ändrades i sista stund ställer till för oss med stora problem med flytten pga jobb och skola och mycket mer. Mäklaren har aldrig några svar att ge utan hänvisar till byggfirman. Vad gäller ? Var kan man få hjälp? Känner en stor hopplöshet.
Ni ska ha rätt till ersättning för alla direkta kostnader som drabbar er pga förseningen. Däremot är det svårt att få ersättning för allmänna besvär man ni säkert drabbas av. Kontakta hyresnämnden för råd.
Har köpt en nybyggd bostadsrätt till fastställt pris, men några av lägenheterna blev ej sålda, då sänkte byggfirman priserna på dom kvarvarande lägenheterna
i vårat fall skilde det 550000 kr på motsvarande lägenhet som vi köpt. Kan man på något sätt få ersättning på mellanskillnaden. Finns det några kända fall att hänvisa till?
Med vänlig hälsning
Kjell
Det här är inget du kan få ersättning för. Du har köpt din lägenhet till avtalat pris, och borde rimligen vara nöjd. De som nu köper till reapris är kanske ännu mer nöjda. Att byggfirman ”rear” (eller snarare ”subventionerar”) de sista lägenheterna är inget ovanligt, om de har lämnat garanti att själv köpa upp ev. osålda lägenheter. Det här fungerar precis som all annan försäljning. Det är byggfirman som tar den uppkomna förlusten, det drabbar inte dig, och inte heller bostadsrättsföreningen.
Hej! Vi har köpt en nyproducerad lägenhet i Linköping med inflyttning om ett år. Det badrum som ingår är inte den stil vi önskar, och de 3 tillval som finns är fula och kostar skjortan (dubbelt så dyrt som samma produkter kostar direkt i affären). grannar som redan flyttat in uppger att byggherren påstår att om man väljer att be dem lämna badrummet ogjort / endast tätskikt klart, för att sätta kakel själv så vägrar de genomföra slutbesiktningen. Min pappa som jobbat inom badrumsbranchen säger att kakel bara räknas som dekoration, och att det är tätskikt som är det viktiga vid besiktning. Han säger också att rent krasst skulle man kunna sätta kakel på kakel några veckor efter inflytt, för att slippa riva upp det tätskikt de gjort. Vår enda oro är tvåårsbesiktningen. Var får och får man inte göra i lägenheten innan dess? Vi vill också ha eget kakel i köket, men vill ju inte att vi ska hamna i skiten och att byggherren ska avsäga sig sitt ansvar.
Var kan man läsa mer om vad som gäller inför tvåårsbesiktningen? Vad får man göra i sin nya lägenhet utan att riskera att byggherren avskrifter sig sina skyldigheter på dolda fel? Jag hittar ingen hemsida där man kan fråga om hjälp, och förstår inte vilken instans jag ska vända mig till. Tacksam för svar!
Som innehavare har du alltid rätt att ändra och bygga om inne i din bostadsrätt, även under garantitiden. Men om du t ex bygger om badrummet innan 2-årsbesiktningen, så kan naturligtvis byggherran inte ta ansvar för det. Gör du någon förändring under garantitiden, så faller garantin.
Nyligen har skrivit båda handsavtal och överlåtelse avtal betalt. inflyttning enligt bygg firman 2017 oktober månad. jag har fått lönelöfte godkänt nu med två inkomster. min fråga är vad tittar banken på när man söker bolån. tittar man 12 senaste månaden från den dag man söker bolån eller kollar om på 2015-2016 inkomst dekleration osv. om inflyttning 2017
Detta kan bara banken svara på. Men jag tror dom tittar både på senaste årsinkomsten och hur er situation kommer bli de kommande åren.
Jag har precis betalat in en bokningsavgift och även betalat dem 10%, dessutom skrivit på upplåtande kontraktet på min nya inköpta lägenhet. Nu undrar: kan jag drar mig ur avtalet ifall jag blir arbetslös innan inflytning eller om jag skulle få en sjukdom.
Nej, tyvärr, det går inte, du är bunden till avtalet. Du kan naturligtvis fråga om du kan lämna avtalet, men det kan bli dyrt och då kosta dig en ansenligt summa (skadestånd). Den möjlighet du har är annars att försöka sälja direkt när lägenheten är upplåten och färdigställd.
Hej,
Har precis fått tillträde till min nyproducerade lägenhet.
Dock känns inte allting helt rätt.
Mycket av ytskikten är oerhört dåligt utförda.
Alla saker är inte utförda i lägenheten samt att det är besiktningsanmärkningar som ska åtgärdas men ingen info har getts gällande när dessa ska åtgärdas.
Besiktning ska ha utförts som sagt men jag funderar av vem, saker som är utförda i badrummet uppfyller t ex inte Säker Vatten.
Krackeleringar i tak, fläckar i tak osv.
Grannen hade ex två områden i badrummet som var bättringsmålade… Med en annan kulör än övriga badrummet…
Min fråga är nu vad har jag/vi (vi är många) för rättigheter gällande när man är missnöjd med en nyproducerad lägenhet? Betalning har ju tyvärr utförts. Kan jag vända mig någonstans och vilka rättigheter juridiskt har jag? Kan jag ta in en ny besiktningsman som gör en besiktning eller kommer det bara innebära en kostnad utan resultat?
Tacksam för hjälp!
Att det förekommer brister i nyproducerade lägenheter, det gör det, men alla fel ska naturligtvis rättas till. Till grund ligger den besiktning som gjorts. Entreprenören måste ha viss tid på sig att åtgärda. Man kan naturligtvis ha olika åsikt om vad som är acceptabelt skick, men det är alltid besiktningsutlåtandet som gäller. Att anlita egen besiktningsman är aldrig lönt, såvida det inte rör sig om mycket allvarliga fel.
Du kan pröva att ställa frågan till Johan Widén, http://www.brfexperten.se , som kanske kan ge ett tydligare svar.
Hej!
Köpt ett nyproducerat radhus beräknad inflytt första eller andra kvartalet 2017. Nu fått uppgifter om att det ev. kan påverkas då kommunen ej dragit in väg ännu efter tidsplan. Nu ska även kulörer på ca hälften av radhusen i brf ändras till naturröd respektive naturgrå. Tidigare utlovad färg var naturvit, men nu blir det en ganska mörk grå färg istället. Hur ser jag som köpare på denna ändring? Tack på förhand för svar.
Med vänlig hälsning,
David
Om inflyttningen blir försenad oavsett omständigheter har du rätt till ersättning för dina extrakostnader. Det blir en förhandlingsfråga. Att färgen blir annorlunda tror jag däremot inte går att göra något åt, det är nog bara att acceptera.
Hej!
Jag har ett förhandsavtal för en nybyggd lgh där jag betalat in bokningsavgiften för. Nu är det så att jag av olika anledningar inte kommer kunna flytta in i lgh men för att inte förlora bokningsavgiften (går ej att få tillbaka) så undrar jag om jag i princip kan sälja lgh ganska omgående efter tillträdet? Finns det regler för att man måste bo/äga lgh under en viss tid innan försäljning får ske?
Tacksam för svar
//Li
Jag tolkar det som att du ännu inte skrivit på förhandsavtalet, för om du har så har du redan bundit upp dig.
Det är riktigt att om du hoppar av nu kommer du förlora bokningsavgiften, eller en del av den. Det andra alternativet är att fullfölja affären, och alltså nu betala förskott och sen resten av insatsen när lägenheten står klar. Först därefter kan bostadsrätten säljas. Men skattemässigt kan det vara oförmånligt att sälja samma år bostaden färdigställs, kanske bättre att vänta in ett årsskifte.
Hej!
Vi har betalat handpenning för en nyproducerad bostadsrätt med inflytt 2017. Vi undrar över hur det brukar gå till när tillval som vi valt skall betalas? Enligt byggföretagen kommer det en faktura en månad innan inflytt som skall vara betalt på inflyttningsdagen och så långt är vi med.
Men brukar tillvalskostnaden ”bakas in” i lånet på lägenheten. Vi har gjort ett preliminärt tillval på totalt 200 000:-. Innebär det att vi tar lån för lägenheten inkl tillval eller delas lånen upp som om tillvalslånet blir som ett topplån?
Kan tyvärr inte hitta någon ingående information ang denna betalningsprocedur mer än att det står att ”extra tillval betalar man själv för”
Detta är en ren lånefråga, som din bank bör kunna svara på.
Hej!
Tecknade avtal på en lägenhet i nyproduktion. Du säger att dessa säljs till fast pris. Nu säger byggaren att kostnaderna har stigit bla har saneringen av marken som huset står på varit mer omfattande än beräknat mm och höjer priset med 5% ett halvår innan inflyttning. Bör inte byggfirman ha försäkringar mot sådana extra kostnader? I förhandsavtalet har de diplomatiskt skrivit ”beräknad insats” i stället för pris.
Detta är ovanligt, eftersom all entreprenad upphandlas till fast pris. Men ibland kan det komma omständigheter som fördyrar bygget, och då kan priset ändras. Även den beräknade månadsavgiften kan ändras.
I Bostadsrättslagen finns dock en skyddsparagraf (BrL 5:8) ”Förhandstecknaren får efter uppsägelse genast frånträda avtalet om … de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet…”
5% kan kanske anses som en väsentlig höjning, men jag är inte helt säker.
Du måste alltså fundera på om du vill köpa till det högre priset, eller försöka säga upp avtalet.
November 2015 flyttade vi in i en nyproducerad bostadsrätt.
Vi nekades att närvara under besiktningen och när vi efterfrågade besiktningsprotokollet så hänvisades vi till styrelsen i bostadsrättsföreningen.
Styrelsen vägrar dock att lämna ut besiktningsprotokollet med motiveringen att endast styrelsen har rätt att ta del utav protokollet.
Observera att styrelsen ännu består av personer tillsatta av byggherren.
Stämmer detta att vi som bostadsrättsägare ej har rätt att ta del av besiktningsprotokollet?
Det är en knepig situation. Rent formellt är besiktningen en affär mellan beställaren (bostadsrättsföreningen) och byggentreprenören. Men i detta skede är dessa en och samma personer! Rent formellt har inte heller bostadsrättsinnehavaren rätt att se dessa dokument, fast jag kan tycka att när det gäller den egna lägenheten borde man ju få möjlighet att se protokollet. Det enda man kan göra är att själv göra en noggrann besiktning, och klaga på om det är något som verkar fel. Och då är det styrelsen man ska klaga till. Men styrelse och byggare är ju samma personer! Som sagt var, knepigt läge!
Hej! Om man har betalat en bokningsavgift på en nyproduktion och den ena parten av två köpare inte kan/vill fortsätta med köpet av lägenheten. Kan då den andra parten fortsätta själv att genomföra hela förvärvet av bostadsrätten?
Ja, det ska inte vara några problem. Även om det finns ett förhandsavtal ska det gå (BrL 5:6).
Hej! Har skrivit på förhandskontrakt lägenhet HSB. I första avtalet angavs inflyttning september-15. Det var 1 år efter förhandskontrakt skrevs. Ett halvår efter det kom besked att ny preliminär inflyttning var början av december 2016. Vi har ställt in oss på det utifrån nuvarande boende. Nu kommer brev att pga byggnadstekniska orsaker kommer inflyttningen senareläggas. Besked om definitiv inflyttning i slutet av juli. Min fråga är nu (börjar tröttna på detta). Kan man kräva att få ett mer exakt datum för framflyttandet? Kan man säga upp kontraktet m hänvisning till att när vi skrev på var det inflytt september, sen blev det december (men då gjorde dom ett nytt kontrakt där det står inflyttning preliminärt början december). Vad räknas som försenat tillträde för att möjliggöra att bryta förhandskontrakt? MVH Lena B
Enligt Bostadsrättslagen har du rätt till ersättning för den ekonomiska skada du drabbas av pga förseningarna, alternativt att du har rätt att helt frånträda avtalet, om förseningen är av ”väsentlig betydelse” för dig (BrL 7:3). Jag är övertygad om att den försening du beskriver (10 månader) är skäl nog att bryta avtalet.
Hej,
Vi har en fråga angående punkt 6.
Vi har bokat en lägenhet i en Brf med 8 ”townhouses”. Upplåtelse tidpunkt 2016-08-30 och tillträdesdag 2017-01-15. Vi ska skriva ett förhandsavtal med en förskottsbetalning i april på 10%, dvs 590 000 kr. Det står bara att ”så snart Bolagsverket….givit Föreningen tillstånd till mottagande av förskott, erlägga förskott om 590 000 kr. Ingenting om vad som händer om man ångrar sig. Vad bör stå med?
Tacksam för råd.
Vänligen, Christina
(Observera att vi skrivit om avsnittet, bl a punkt 6)
Ni har alltså redan skrivet ett bokningsavtal?. Då kan ni fortfarande ”hoppa av”, mot att ni riskerar förlora bokningsavgiften. I april ska ni skriva på förhandsavtalet och betala förskott 10%. Efter det kan ni inte ångra er.
Hej igen!
Ser när jag läser ditt svar ovan att jag ju lyckats skriva fel år i en uppgift!
Första angivna inflyttning var sep 2016 (alltså ej sep 2015 som jag lyckats skriva..). Sen kom det ett brev att det blir försenat och då fick vi alltså skriva under ett nytt förhandsavtal. Där står prel inflyttning början december 2016.
Och nu kom alltså ett brev till, att det tyvärr blir framflyttat ytterligare och ej blir början av dec 2016 (ej angivet hur mycket).
Står bara att i sommar (juli 2016) kommer vi få en mer exakt datum för inflyttning. Så frågan är om denna försening (som ju inte är 10 mån då alltså), räknas som väsentlig?
Och hur blir det när det står preliminär inflyttningsdatum, kan man hänvisa till det då? Eller är det inskrivet preliminär för att man inte ska kunna hävda sin rätt i det avseendet?
Säg att jag får svaret om jag nu frågar, att inflyttning blir 1/2 2017. Är det en väsentlig försening…? Ursäkta min röriga framställning! MVH igen Lena B
Om ni skrivit på ett nytt förhandsavtal så är det det senare överenskomna datumet som gäller, alltså dec 2016. Blir det sen försenat till den 1/2 2017, så blir det bara 1 månads försening. Ni kan fortfarande kräva ekonomisk kompensation, men förseningen kan inte anses väsentlig.