6. Att köpa nyproducerat
Att köpa ny (nybyggd) bostadsrätt.
De flesta bostadsrätter säljs i befintliga äldre föreningar, men det byggs också nytt, nyproducerade bostadsrätter. Vad är den stora skillnaden? (Uppdaterat febr. 2016)
1) Om man köper helt nytt då köper man i praktiken av byggfirman direkt, i regel innan huset är färdigbyggt, eller kanske inte ens påbörjat.
2) Man har flera lägenheter att välja på. Man får se broschyrer och ritningar, och kanske ett färdigställt exempel, en “visningslägenhet”.
3) Lägenheten sälj till ett fast pris.
4) Man får vara med och välja kök och inredningsmaterial, och kan ibland även påverka själva rumsfördelningen.
5) Inflyttningen ligger ofta långt fram i tiden (1-2 år). Tänk på, att mycket kan hända innan huset är inflyttningsklart. Både med bygget, samhällsekonomin, och även med den egna privata situationen…
6) Det skrives ett bokningsavtal (inte att förväxla med det s.k. förhandsavtalet) och man betalar en “bokningsavgift”. Det är viktigt att granska villkoren i detta bokningsavtal! I avtalet finns det i regel en möjlighet att ångra sig, men man kan förlora bokningsavgiften (helt eller delvis).
7) Bostadsrättsföreningen bildas av byggfirman, som tillsätter den första styrelse med eget folk. En förhandskalkyl tas fram, intygad av Boverket. Därefter kan förhandsavtal skrivas, och man betalar ett förskott på lägenheten. Detta förskott brukar vara på ca 100 tkr, men kan vara upp till 10% av det slutliga priset. Observera, när detta avtalet är påskrivet kan man inte längre ångra sig!
8) I samband med att husets färdigställs eller några månader innan skrivs det slutliga upplåtelseavtalet, och man blir medlem i bostadsrättsföreningen. Då ska också den ekonomiska planen vara framtagen. I den ska alla detaljer finnas kring lägenhetsfördelningen och bostadsrättsföreningens ekonomi.
9) Man slutbetalar lägenheten, och flyttar in på överenskommen datum.
När huset är färdigbyggt kan det finnas lägenheter kvar som blivit osålda. Dessa säljs av byggaren eller föreningen, och fortfarande till fast pris. Men det kan också finnas lägenheter som kommer ut till försäljning av köpare som vill sälja sin nya lägenhet direkt, utan att ha flyttat in. Då gäller samma villkor som vid en normal bostadsrättsförsäljning.
För att sammanfatta: Att köpa nyproducerat kan vara lockande, men också ganska dyrt. Kontrollera noga avtalsvillkoren! Och kontrollera noga förhandskalkylen / ekonomiska planen. Varning för högt skuldsatta föreningar!
© Borättupplysning Skåne
Hej! Finns det ett lagkrav på att byggaren ska köpa osålda lägenheter av föreningen eller är det något de tar på sig frivilligt. HSB, JM m fl verkar göra det, men hur brukar det se ut med mindre byggare som bildar ”privata” bostadsrättsföreningar vid nyproduktion. Är det något man som köpare av en nyproducerad bostadrättslägenhet ska kräva att det finns garanti för?
Vad jag vet är detta ett frivilligt löfte som många av de etablerade byggföretagen ger. Likaså att de garanterar hyran under några år om det finns hyreslokaler. Hur det fungerar i mindre seriösa byggfirmor vet jag inte, men något man kanske ska vara uppmärksam på. I dagens upphettade bostadsmarknad kanske det inte är något stort problem, men det kan ju bli.
Hej!
Jag bokade för två år sen en nyproduktion och i förhandsavtalet står det beräknat inflyttningsdatum ”sommaren 2015”. Nu har jag fått information att beräknad inflytt kommer att ske i oktober 2015, alltså minst två månader senare. Vid tecknandet av avtalet fick jag veta att jag har rätt till ersättning om inte tidsramen hålls men det står inte något om detta i avtalet.
Kan jag kräva ersättning vid denna försening?
Tacksam för hjälp!
Vänliga hälsningar
Jessica
Är själva upplåtelsen försenad kan man enligt Bostadsrättslagen i vissa fall kräva skadestånd. Är förseningen ”väsentligt” har man rätt att säga upp och frånträda avtalet helt och hållet.
Mycket hänger på hur precist angivet tillträdet var i förhandsavtalet. Min gissning är att några månaders försening inte kan betecknas som en väsentlig försening, men att du kan kräva ersättning om du kan påvisa att du lidit ekonomisk skada.
Hej…
Har bokat en nyproducerad lägenhet,skrivit på förhandavtalet och betalt bokningsvagiften.
Bokade i maj 2014 med inflyttning september 2016,så 1 1/2 år kvar till inflyttning. Nu har förutsättningarna förändrats (min lön har gått ner) och jag vill hoppa av köpet, har betalat 30 tusen i bokningsavgift.
Kan tillägga att det tog 3 veckor att sälja alla 115 lägenheter och det finns ett kösystem för folk som vill köpa (enligt mäklaren) och att det är en väldigt attraktivt plats, 7 våning och en härlig utsikt. Tack på förhand
Det finns två sätt att hoppa av: Antingen avbokar du nu, och riskerar då att förlora bokningsavgiften, helt eller delvis (beroende på vad som står i avtalet). Men har du skrivit på ett förhandsavtal måste du vänta tills lägenheten är nästan klar, och då sälja den direkt till en ny köpare. I det senare fallet löper du naturligtvis en risk, men också en möjlighet, att få mer eller mindre betalt än vad du själv gett.
Hej,
Jag undrar om det finns en lag på att man måste bo ”minst så lång tid” i sin nyproduktion innan man kan sälja lägenheten? Alltså får man sälja sin bostadsrätt innan tillträde vid nyproduktion? Har hört att föreningen kräver att man måste bo åtminstone i minst 1 år innan man kan sälja lägenheten. I så fall måste det väl stå i avtalet att man måste bo i lägenheten innan man säljer… Tacksam för svar :)
Nej, någon sådan lag finns inte. Om det möjligen kan finnas någon form av specialavtal i en viss förening vågar jag inte svara på.
Hej Lennart!
Jag har för drygt ett år sedan bokat en lägenhet som nu är under produktion.
När jag skrev på avtalet fick jag se min planlösning. Nu när inflyttningen börjar närma sig har jag fått hem tillvalskatalogen och med den kom en bild på min planlösning. Till en början trodde jag att de skickat fel skiss. Dem har tagit bort väggar, dragit ut på andra väggar och flyttar på väggar. Lägenheten ser katastrofal ut. Får dem göra så? hur ska jag gå till väga?
Tacksam för hjälp :)
Det här är ett mycket ovanligt fall.
Nu kan situationen vara lite olika beroende på i vilket skede av köpprocessen du är, alltså om du bara har ett bokningsavtal med byggfirman, eller ett förhandsavtal med bostadsrättsföreningen. Men oavsett vilket: Om lägenheten inte alls stämmer med vad du bokat, ska du kunna bryta avtalet och få alla pengar tillbaka. Däremot kan du nog inte förvänta dig att lägenheten byggs om, av praktiska skäl.
Det finns en del paragrafer i Bostadsrättslagen som berör frågan (5 kap.8-9§, och 7kap.2§), men inget som direkt beskriver just denna situation.
Tillägg: det kan röra sig om ett fatalt misstag, att man helt enkelt blandat samman två olika lägenheter. Svaret ovan gäller dock ändå.
I denna fråga har vi fått hjälp av Johan Widén, http://www.brfexperten.se.
Hej igen Lennart!
Tack för ditt svar.
Jag har redan skrivit på förhandsavtalet. När jag tittat på den ”nya” planlösningen så är den daterad till år 2013, vilket är ett år innan jag köpte min lägenhet. Alltså så har de vetat att den ska se ut på det sättet och ändå sålt en annan ritning till mig. De är inte alls hjälpsamma och vill att jag ska stå för kostnaderna som är till deras fel i grunden. Har jag inga rättigheter alls? vart ska jag vända mig?
vänligaste hälsningar, Mia.
Det verkar alltså som att man, medvetet eller av misstag, sålt ”fel” lägenhet till dig. Då ska du kunna bryta avtalet och få alla betalda pengar tillbaka.
Om inte bolaget/föreningen går med på detta finns nog ingen annan möjlighet än att anlita en bra advokat som kan hjälpa dig att driva en process. Du kommer med säkerhet vinna en sådan process och hållas helt skadelös. Det kan t o m räcka att du hotar med en process, för att få dina pengar tillbaka.
Hej!
Jag och min sambo har bokat en nyproduktionslägenhet, och vi har fått lånelöfte från banken och allt ser fint ut, och vi har betalat in den första bokningsavgiften. Problemet är att min sambo har en gammal anmärkning på 2000kr för en gammal telenorfaktura, som går ut under sommaren 2015, inflyttning i lägenheten kommer att ske 2017. Bör vi oroa oss då teckning av avtal kommer ske vinter 2015? Notera att banken redan godkänt vårt lånelöfte. Eller kan den blivande föreningen neka oss för en gammal anmärkning på 2000kr?
Min uppfattning är att ni inte alls behöver oroa er. Ingen förening skulle bry sig om detta.
Hej! Hur ser du på bostadsmarknaden framöver?
Vågar jag köpa nyproduktion idag med tillträde om
två år och räkna med att jag kan få ut ungefär dagens
värde på min nuvarande lägenhet när det blir dags att
sälja den? Jag bor i Järfälla utanför Stockholm.
Det är en fråga jag tyvärr inte vågar svara på. På två år kan mycket hända på bostadsmarknaden, och räntemarknaden. Det är alltid förenat med hög risk att köpa nyproduktion i en högbelånad förening. Allt hänger på ränteutvecklingen.
Hej
Jag och min särbo köpt en nyproducerade lägenheter / alla avtal lån på bankan är underskrivande och pengar är på väg
Tillträd är om en vecka . Men i sista minute ska vi skilja oss.inann vi flytta in
Vi äger 50/50
Vi har en vecka tills vi för nyckel till lägenheter !
Vad händer nu ?
Vad har jag för rätt
Kan vi sälja på en gång ? Vad händer om han vill Inter sälja
Min X har en son på 16 år som bör oss honom 50/50 och hans mamma .
Min X har blivit av med hans jobb föra veckan också !!!
Det känns väldig nervous
Det låter som om det bästa vore om ni sålde så fort som möjligt. Men då måste ni nog vara överens. Jag föreslår att ni kontaktar en mäklare för att reda ut omständigheterna kring en ev. försäljning, och det kan också finnas skattemässiga hänsyn (reavinst) man måste tänka på.
När ska den ekonomiska planen vara de tänkta köparna tillhanda? Kan vi flytta in i lägenheten innan vi får ta del av den ekonomiska planen? Hittills har vi enbart fått ta del av en kostnadskalkyl. Tack på förhand.
Den ekonomiska planen ska finnas klar och godkänd innan föreningen får upplåta bostadsrätter, dvs innan man skriver på det slutgiltiga upplåtelseavtalet.
Vi har skrivit på ett förhansavtal för en lägenhet med inflytt våren 2015. Vi har nu upptäckt att byggföretaget byggt ett högt plank nära vår kommande lägenhet, vilket kommer att hindra utsikt från en av de tre fönster vi har åt det hållet. Vi tycker först och främst att det är anmärkningsvärt att vi inte blivit informerade om detta utan själva fått konfrontera byggföretaget och mäklarfirman som i sin tur ställt sig ganska oförstående till vår syn på saken, nämligen att vi anser att ingår i deras ansvar att informera oss om denna markanta förändring eftersom det sänker värdet på lägenheten. Vi har ju en möjlighet att dra oss ur, men vill verkligen ha lägenheten (ändå om det hade varit bästa att få behålla utsikten). Vem vänder man sig till för att se om denna ändring sänker värdet? Går det ens att få rätt i de här frågorna?
Jag vet ju inte hur lägenheten har presenterats för er, eller hur omgivningarna ser ut. men jag är benägen att hålla med byggfirma/mäklare, att man inte kan garanteras en viss utsikt, om det inte uttryckligen utlovats. Jag tror det kan bli mycket svårt att få någon rättelse eller ersättning. Någon instans att vända sig till finns inte, förutom tingsrätt eller att försöka häva avtalet.
Men längre fram finns det kanske en möjlighet att få bostadsrättsföreningen att sänka planket?
Hej!
Jag och min fru tittar på nyproducerade radhus i mellersta delarna av Sverige. På ett av alla olika alternativ ser köpesprocessen ut som följande:
Köpprocessen
1. FÖRHANDSAVTAL När du bestämt dig för en bostadsrätt upprättas ett förhandsavtal mellan dig som kund och bostadsrättsföreningen. Ett förhandsavtal är ett bindande avtal och innebär att föreningen lovar att upplåta just ”din” lägenhet åt dig och du lovar att köpa bostadsrätten för just din lägenhet. I samband med att bostadsrättsföreningen fattat formellt beslut om byggstart gör du en delbetalning på 10 procent av den totala insatsen. Tidsmässigt sker detta i praktiken i samband med att bostadsrättsföreningen fattat formellt beslut om byggstart.
2. UPPLÅTELSEAVTAL Upplåtelseavtalet bygger på bostadsrättsföreningens ekonomiska plan. Av Boverket godkända intygsgivare har granskat planen och intygar att planen vilar på tillförlitliga grunder. När Bolagsverket registrerat den ekonomiska planen upprättas ett upplåtelseavtal mellan dig och bostadsrättsföreningen och du blir medlem i bostadsrättsföreningen.
3. SLUTBESIKTNING Innan du flyttar in görs en slutbesiktning av en oberoende besiktningsman. Besiktningsmannens uppgifter är att avgöra huruvida entreprenören har utfört sitt arbete fackmannamässigt och enligt det entreprenadavtal som föreligger mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören. Eventuella brister som besiktningsmannen upptäcker åtgärdas utan kostnad. I samband med garantitidens utgång (2 år) genomförs ytterligare en besiktning av en besiktningsman för att se om brister uppkommit under garantitiden, s.k. garantibesiktning. Garantifel som besiktningsmannen anser föreligga avhjälps av entreprenören.
4. TILLTRÄDE Ca 15 veckor i förväg får du definitivt besked från bostadsrättsföreningen om vilket datum du får tillträde till din lägenhet – tillträdesdagen. Senast 14 dagar innan tillträdet betalar du återstående belopp av insatsen och ev. tillval.
Det jag ställer mig frågande till är delbetalningen på tio procent av den totala insatsen vilket ska betalas in när beslut om byggstart fattas, vilket kan vara ca 2 år innan tillträde. Att ligga ute med 200 000-300 000 kr i två år känns lite sådär.
Är detta ett vanligt upplägg på nyproduktion? Hade det varit en bokningsavgift på 30-40 000 hade jag inte funderat en sekund men detta gör mig tveksam. Tack på förhand för ditt svar.
MVH
(Svaret korrigerat, pga av att frågan missförstods)
Eftersom man tydligen är så nära byggstart har man alltså hoppat över bokningsstadiet och bokningsavgift, och gått direkt på förhandsavtalet. Och då måste det finnas en förhandskalkyl. Allt annat är helt normalt. Du har tecknat ett förhandsavtal och betalat in ett förskott, som i detta fallet är 10% (inte ovanligt). Ni är bägge bundna av avtalet, dvs att föreningen kommer att bygga, och du måste köpa bostadsrätten. Skulle bygget inte alls bli av kommer du få tillbaka hela förskottet, det ska finnas garantier för det. I förhandsavtalet ska den beräknade tiden för upplåtelsen vara angiven, dvs i praktiken straxt innan bygget är klart. Vid en väsentlig försening har du rätt att häva avtalet, och även då få tillbaka hela förskottet.
Hej
Jag har köpt nyproduktion. Men jag undrar när man får sälja den tidigast? Finns det någon lag på det
Du kan sälja lägenheten så fort du skrivit på det slutliga upplåtelseavtalet och betalt lägenheten, dvs straxt innan inflyttningen. Observera dock att det pga av skatteregler kan vara oförmånligt att sälja samma år som man köpt (gäller nyproduktion).
Hej,
jag vet inte om det svarats på tidigare men jag kunde inte hitta de.
Hur mycket får verkligheten skilja sig från ritning? Dvs, om det står att balkong ska vara 6kvm på ritning men sen är 4kvm i verklighet. Är detta ok?
Jag tycker det är för stor avvikelse för att kunna godtas, men tyvärr finns det inga klara regler om detta i lagen. Lösningen är väl att begära nedsättning av priset. Läs Brl 7 kap.2§ och försök göra din egen tolkning.
Hej,
Har skrivit ett bokningsavtal på en bostadsrätt och betalt in 30 000kr.
Kan byggbolagets tillfälliga styrelse neka medlemskap fast man har en stabil ekonomi utan betalningsanmärkningar då man endast skrivit bokningsavtal.
Nej, styrelsen kan inte neka medlemskap om det inte finns befogad anledning. Har du blivit nekad utan någon särskild anledning? I så fall ska du vända dig till hyresnämnden för att få din sak prövad.
Hej!
Jag har köpt en nyproduktion som min mamma ska hjälpa mig att finansiera genom att stå med på lånet. Kan föreningen kräva att hon även ska vara ägare på denna? Denna information har jag fått från mäklaren men jag är tveksam.
Tacksam for svar
Nej, föreningen kan inte ha synpunkter på vem som står för lånen. Däremot kan banken eventuellt vilja ha bostadsrätten som säkerhet för din mammas lån, och kan därför kanske kräva att din mor blir delägare. Men det är alltså banken som avgör, inte föreningen. Men samtidigt är det föreningen som avgör om ni bägge kan stå som delägaren. Så det gäller att ni alla är ”överens”.
Hej Lennart!
Vi ska flytta utomlands och ska där hyra bostad. Nu har vi sålt vår lägenhet och funderar på att köpa nyproducerad lägenhet med inflyttning om några år, som en investering. Vi kommer inte flytta tillbaka hit så lägenheten ska säljas utan att vi har bott i den. Frågan är hur det funkar med att skjuta upp skatten på vinsten? Vi kommer väl inte betala för den nya lägenheten förrän det närmar sig inflytt?
Tacksam för synpunkter.
Huvudbetalningen sker i samband med upplåtelsen, straxt innan inflyttningen. Skattefrågor vill vi dock inte svara på, men det kan vara oförmånligt att sälja omedelbart i samband med upplåtelsen. Skatteverket kan ge svar.
Ni varnar för föreningar med lån som uppgår till mer än ca 10000 kr/kvm. De föreningar/nybyggen jag tittat på i Stockholms innerstad/närförorter ligger på ca 20000 kr/kvm. Bör man ha en annan måttstock för detta område pga bostadsbrist/köpkraft?
10000 är ganska mycket, 20000 är extremt. Jag tycker man i grunden bör ha samma måttstock var man är bor, eftersom månadsavgiften påverkas lika mycket av höjda räntor, oberoende av ort. Men kanske är ”Stockholmare” mindre känsliga för avgiftshöjningar, eller mer villiga att betala kapitaltillskott, om det skulle bli behövas???
Hej!
Jag har skrivit kontrakt på en nyproducerad lgh på ca:48 kvm, nu har jag blivit informerad om att ett hisschakt behövde utformas annorlunda vilket gör att lgh blir 43,5 kvm istället för 48 kvm. 4,5 kvm är inte så mycket skillnad men finns det någon möjlighet att räkna om priset? Har något att luta sig tillbaka på? Alternativen jag fått idag är att köpa enligt tidigare avtalat pris, alternativt hoppa av.
Tacksam för svar!
(Svaret ändrat 2018 pga ny information:)
Jag anser avvikelsen för stor, och enligt rättsfall bör man kunna begära en sänkning av priset, alternativt att frånträda avtalet helt.
Hej Lennart!
Vi köpt en ny bostadsrätt som vi skulle få flytta in i augusti 2015. Den har redan försent 2 mån och vi fick brevet i september att vi få flytta in den 9:e oktober. MEN, igår fick vi meddelande att det var en läckage i lägenheten och vi kan inte flytta in förrän minst 5 veckor!
Vi är nu i hyresrätt och har redan sagt upp på var vi bor nu. Det betyder att vi får inget hus att bo i ca 1 månad! Byggföretaget sa att deras försäkring kan betala hotell och förrådshyra. Men jag undrar om de ska betala ersättning också för försent projekt?
Tack i förväg!
Mvh, Hannie
Om det uppstår förseningar så som du beskriver det, så har man i vissa fall rätt till ersättning. Byggföretagets erbjudande om hotell och förråd är rimligt, och helt enligt lagen (BrL 7 kap. 3§). Samt att ni inte behöver betala avgift under förseningstiden. Men någon mer ersättning kan ni nog inte räkna med.
Hej,
Vi funderar på att köpa ett nyproducerat parhus där ett antal likadana parhus ingår i en bostadsrättsförening. Då vi mest kollat på villor/radhus förut har jag dock mest koll på prissättningen där och tycker det blir lite lurigt att relatera till priset på denna bostadsrätt. Tänker jag rätt när jag värderar parhusets ”egentliga pris” till priset för bostadsrätten plus den del av lånet som parhuset representerar i föreningen?
Som ett exempel: om bostadsrätten kostar 1000 och föreningen har lån på 2000 och det finns totalt 10 parhus i föreningen är det egentliga priset: 1000 + 2000/10 = 1200. Så 1200 är ett pris att relatera till en motsvarande villa som inte är bostadsrätt?
Tack i förhand,
Mvh Niklas
Ja, det är rätt tänkt! Det är en ganska bra jämförelse mellan priset på en villa och en bostadsrättsvilla.