6. Att köpa nyproducerat
Att köpa ny (nybyggd) bostadsrätt.
De flesta bostadsrätter säljs i befintliga äldre föreningar, men det byggs också nytt, nyproducerade bostadsrätter. Vad är den stora skillnaden? (Uppdaterat febr. 2016)
1) Om man köper helt nytt då köper man i praktiken av byggfirman direkt, i regel innan huset är färdigbyggt, eller kanske inte ens påbörjat.
2) Man har flera lägenheter att välja på. Man får se broschyrer och ritningar, och kanske ett färdigställt exempel, en “visningslägenhet”.
3) Lägenheten sälj till ett fast pris.
4) Man får vara med och välja kök och inredningsmaterial, och kan ibland även påverka själva rumsfördelningen.
5) Inflyttningen ligger ofta långt fram i tiden (1-2 år). Tänk på, att mycket kan hända innan huset är inflyttningsklart. Både med bygget, samhällsekonomin, och även med den egna privata situationen…
6) Det skrives ett bokningsavtal (inte att förväxla med det s.k. förhandsavtalet) och man betalar en “bokningsavgift”. Det är viktigt att granska villkoren i detta bokningsavtal! I avtalet finns det i regel en möjlighet att ångra sig, men man kan förlora bokningsavgiften (helt eller delvis).
7) Bostadsrättsföreningen bildas av byggfirman, som tillsätter den första styrelse med eget folk. En förhandskalkyl tas fram, intygad av Boverket. Därefter kan förhandsavtal skrivas, och man betalar ett förskott på lägenheten. Detta förskott brukar vara på ca 100 tkr, men kan vara upp till 10% av det slutliga priset. Observera, när detta avtalet är påskrivet kan man inte längre ångra sig!
8) I samband med att husets färdigställs eller några månader innan skrivs det slutliga upplåtelseavtalet, och man blir medlem i bostadsrättsföreningen. Då ska också den ekonomiska planen vara framtagen. I den ska alla detaljer finnas kring lägenhetsfördelningen och bostadsrättsföreningens ekonomi.
9) Man slutbetalar lägenheten, och flyttar in på överenskommen datum.
När huset är färdigbyggt kan det finnas lägenheter kvar som blivit osålda. Dessa säljs av byggaren eller föreningen, och fortfarande till fast pris. Men det kan också finnas lägenheter som kommer ut till försäljning av köpare som vill sälja sin nya lägenhet direkt, utan att ha flyttat in. Då gäller samma villkor som vid en normal bostadsrättsförsäljning.
För att sammanfatta: Att köpa nyproducerat kan vara lockande, men också ganska dyrt. Kontrollera noga avtalsvillkoren! Och kontrollera noga förhandskalkylen / ekonomiska planen. Varning för högt skuldsatta föreningar!
© Borättupplysning Skåne
Hej!
Vi ska köpa en nyproduktion med inflyttade vår/sommar 2017 och vi har skrivit ett bokningsavtal. Under nästa avtal skrivs ett upplåtelseavtal där vi betalar 100 000kr mer och där vi ”binder” vårt bostadsköp.
Banken har godkänt vår kalkyl och menar på att vi behöver sälja vår nuvarande villa för en viss summa för att kalkylen ska gå ihop. Om det visar sig att vi inte får det vi behöver få för vårt nuvarande hus, och då redan skrivit upplåtelseavtalet, menar vår mäklare på att vi har möjlighet att gå ut med den nya/kommande bostaden till försäljning utan att behöva tillträda innan?
I praktiken innebär det alltså att vi kan gå ut på öppna marknaden med en försäljning av bostaden vi ännu inte tillträtt eller slutbetalat? Stämmer det? Och ska det stå i upplåtelseavtalet i sådana fall?
Det stämmer att ni kan gå ut med försäljning straxt innan tillträdet. Men kontrakt med nye köparen kan bara skrivas efter att ni tillträtt och slutbetalat bostadsrätten. Ni måste alltså fullgöra ert köp av bostadsrätten, innan den kan säljas vidare.
Hej!
Vi har skrivit under ett förhandsavtal på en lägenhet som ska byggas med villkor att vi ska betala in 50 Tkr. Detta har vi inte gjort, har vi då ett giltigt avtal? Sedan tidigare har vi tecknat ett bokningsavtal och betalat in 20 Tkr.
Mvh/Petter
Har ni skrivit på ett förhandsavtal är ni helt bundna av detta, och måste betala och fullfölja köpet.
Hejsan!
Har skrivit förhandsavtal på ett radhus och har nu 3 månader senare fått faktura på 10% av beloppet.
Enda informationen som ges nu är att bygglovet är beviljat, är det nåt mer dokument man bör få se så att man vet att allt är i sin ordning?
I samband med förhandsavtalet ska det ha funnits en förhandskalkyl. Något annat dokument behövs inte, utan det är bara att betala.
Hej!
Vi har skrivit på ett bokningsavtal där lägenhetens storlek presenteras som 74 kvm, det står inget att denna kan regleras under produktionen i bokningsavtalet.
Nu när vi ska skriva på upplåtelseavtalet framgår det ur ritningen att lägenheten har minskat till 73 kvm, denna information förmedlas inte på något tydligt sätt av säljaren, utan vi var tvungna att lägga märke till det själva. Dock har månadskostnaden reglerats men inte kostnaden för hela lägenheten.
Är inte säljaren skyldig att kompensera på något sätt? antingen genom att minska priset på lägenheten med kvadratmeterpriset, eller erbjuda vissa tillval som ersättning?
Eftersom ni bara skrivit på ett bokningsavtal, bör ni kunna dra er ur köpet med hänvisning till att lägenheten blivit mindre. Det är bostadsrättsföreningen som är den egentliga säljaren, och finansiering och insatser är reglerade i förhandskalkylen, och brukar inte kunna ändras. Säljaren måste inte ge någon kompensation, då det egentligen är upp till dig om du vill acceptera ”försämringen”, eller tacka nej.
Hej
Vi har köpt en nyproducerad bostadsrätt som vi flyttade in i under maj 2015. Byggbolaget har ännu inte åtgärdat de besiktningsanmärkningar som fins i förbesiktning/slutbesiktningsprotokollen eller de skador som dokumenterades vid syn före tillträdet.
Efter att ha legat på byggbolagets vd fick det lite fart under januari i år och jag kontaktades av en representant från deras håll.
Frågan är om jag har rätt till någon kompensation för tid jag lagt ner på att vara hemma från jobbet för att visa på alla fel samt de tillfällen jag behövt vara hemma för att de skall åtgärda fel?
Nej, detta brukar man aldrig kunna få ersättning för.
Hej!
Jag köpte ett nybygge för ett år sedan, ett parhus med carport, som det blir inflytt i juni. Carporten är enligt planlösning och bilder ihopsatt med huset (taket sitter mot husväggen). Nu ser jag att de har börjat bygga carportar som står fristående från huset cirka 40 cm från husväggen. Detta innebär att passagen mellan fram och baksida har sex carportben mitt i gången och att möjligheten för regnskydd för cyklar och bil minskar väsentligt. Byggherren säger att de har behövt göra så av kommunrättsliga skäl. Har de rätt att göra så här eller kan jag kräva kompensation?
Tacksam för svar.
Hälsningar
Linda
Jag har svårt att avgöra detta, men tror att det krävs betydligt större försämringar innan man kan få någon form av kompensation.
Hej,
Vi är intresserade av att köpa en lägenhet som säljs som nyproduktion (av en privatperson via mäklare). Säljaren har alltså köpt nyproduktion och valt att sälja innan inflytt. Preliminärt är fastigheten färdigställd i juni -16 och säljaren behöver ju fullfölja köpet och sedan får vi ev. tillträdet. Vad bör vi tänka på som köpare i denna situation? Vad gäller och vad gäller inte? Har vi rätt att vara med på slutbesiktningen?
Man behöver egentligen inte tänka på något speciellt. Någon absolut rätt att vara med på slutbesiktningen finns inte, men jag ser inget skäl till att ni inte skulle få vara med.
Hej!
Vi flyttade in i en nyproducerad bostadsrätt för ett år sedan där de fel som hittades under besiktningen åtgärdades.
Nu har vi insett att vi har ett problem med tvättpelaren i badrummet där man inte kan komma åt vatten och avlopp på baksidan av tvättmaskinen utan att skruva ner handdukstorken som är vattenburen. Är detta något vi bör få åtgärdat av byggherren? Jag vet att det är flera andra lägenheter i fastigheten som har samma problem.
Med vänlig hälsning
Anna
Uppenbarligen är det en byggnadsmiss här, men huvudfrågan är hur det kan lösas? Hur kan det åtgärdas? Jag anser att föreningen/byggherren ska lösa detta problem, det måste anses vara ett ”byggtekniskt fel”.
Hej Lennart!
Vi har köpt en lägenhet (40m2) med ett loft (19m2) nybyggnation. I handlingarna som vi skrev under för ett år sedan (inflyttning är i jan 2017) stod att takhöjden var 1,9 m. Det innebär att man kan stå upprätt på loftet, i alla fall majoriteten av befolkningen inklusive jag själv och min man.
Nu fick vi ett mail från mäklaren som säger att de har gjort en ”mindre ändring” av byggnadstekniska skäl och om vi vill kan vi sälja tillbaka lägenheten.
Vi anser inte sänkning från 1,9m till 1,7m är en mindre ändring utan en väsentlig ändring eftersom varken jag eller min man kan stå upprätta på loftet. Vidare känns det väl fräckt att det första man gör är att säga att vi kan sälja tillbaka lägenheten. Vi har sett framemot detta och har nu ”missat” andra lägenheter eftersom vi skrev avtal om denna. Jag har försökt att hitta rättsfall kring detta men inte lyckats.
Vad tänker du? Mindre eller väsentlig förändring? Chanser till kompensation? Rättsfall?
Stort tack på förhand!
Med vänlig hälsning,
Anna
Jag kan nog tycka, precis som ni, att det är en väsentlig försämring. Och då har man rätt att dra sig ur affären, eller få någon form av kompensation eller nedsättning av priset. Någon annan extra ersättning eller skadestånd kan ni dock aldrig få.
Hej,
Jag och min make tecknade bokningsavtal för preliminär bokning av ny bostadsrättslägenhet i oktober 2015. Bokningen avsåg överenskommelse mellan byggentreprenören och oss som kund/köpare. I avtalet framgår tydligt att om blivande köpare väljer att inte teckna bostadsrättsavtal återbetalas hela bokningsavgiften. I samband med undertecknandet av ovan nämnda dokument ställde vi en muntlig fråga till byggherren huruvida vi kunde boka tillval och ändå vara säkra på att kunna välja att avstå från att fullfölja köpet.. Svaret vi fick var att detta skulle gå bra såvida vi inte valde extrema tillval typ ”rosa kök”.
Vi sökte och fick lånelöfte för finansiering av köpet. På uppmaning av banken skickade vi in den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen. Banken avslog låneansökan med motivering av Brf:ens höga skuldsättningsgrad. Vi fick således inte lånet beviljat trots vår egen kreditvärdighet. Byggherren delgavs information om detta.
Efter detta besked fick vi en faktura på tillval på 172.000 kronor, så tidigt som ca 2 månader före tänkt tillträdesdatum. Vi valde då att skriftligen annullera den preliminära bokningen och avstod från att teckna bostadsrättsavtal. Vi bad byggherren att återbetala den preliminära bokningsavgiften på 25.000 och kreditera fakturan på tillvalen.
Vi skickade påminnelse efter 11 dgr då pengarna ej hade kommit in på vårt konto.
Byggherren svarade att han avsåg att inte återbetala bokningavgiften med motiveringen att vi hade bokat tillval och var väl medvetna om kostnaden för detta. Han avser nu att försöka sälja bostadsrätten inkl tillval till annan köpare. Om han inte uppnår full kostnadstäckning för tillvalen kommer han inte att återbetala bokningavgiften på 25.000 kronor till oss.
Kan vi kräva att fakturan på tillvalen krediteras och att bokningsavgiften återbetalas omgående?
Tacksam för svar så fort som möjligt!
Med vänlig hälsning
Benita Wickgren
Om bokningsavgiften kan återbetalas eller inte ska framgå av bokningsavtalet. Ev muntliga löften väger lätt i sådana här sammanhang. Vad gäller tillvalsfakturan: det är konstigt att byggherren tillåter och erbjuder tillval, innan förhandsavtal tecknats. Jag kan inte se att dessa tillval kan anses vara bindande, riskerna med detta måste byggherren själv ta på sig, om det nu inte blir något förhandsavtal.
Det verkar inte vara en seriös byggherre, utan snarare en som försöker sälja sina lägenheter till varje pris, med diverse muntliga löften, som sedan ej hålls.
Hej
Jag kommer att singera bokning kontrakt för en newproduction från HSB, (Blåsut i Stockholm) för att flytta in under sista kvartalet 2018. Priset för lägenheten är nästan 20% högre än motsvarande lägenhet i samma område i dag; två frågor:
1- I din åsikt är det en stor risk att köpa den här lägenheten?
2 Vid tidpunkten för inflyttning, om marknadspriset är lägre än priset i mitt kontrakt, har jag ingen rätt att få minskning från HSB?
Stort tack på förhand!
Med vänlig hälsning,
Alex
1. Ja det är alltid en viss risk att köpa något flera år framåt i tiden.
2. Det pris du kommer betala är det som står i avtalet. Oberoende av vad som händer med ”marknaden”.
Hej
Vi har skrivit på ett bokningsavtal i aug 2015 och betalat in en handpenning. Nu 5 månader innan inflytt så hör mäklaren av sig och säger att priset har stigit med 300 000 kr pga ökade kostnader och att man har byggt 13 kvm större än innan. Vi har sett ritningar innan och kan inte se skillnaden nu. Lånen på föreningen har även ökat med ca 1,5 miljoner.
Vad kan vi göra? Och har de rätt att göra detta?
Låter för mig som de bara vill ta mer betalt.
Med vänlig hälsning, Andreas
Ni har rätt att dra er ur och få tillbaka handpenningen, om det sker väsentliga förändringar vad gäller lägenheten och dess pris. Det är det ni kan göra.
Och det kan nog stämma det du misstänker, att byggherren helt enkelt nu sett en möjlighet att höja priset!
Vår första årsstämma är planerad till slutet av juni. Byggherren är inte klar med garage förråd och intrimning av golvvärme. Skall man skjuta på mötet? Kan man ge ansvarsfrihet?
Allt behöver inte vara färdigt för att första årsstämman (överlämnandestämman) ska kunna hållas. Det finns ju ett entreprenadavtal i botten, och det ska ju hållas, oavsett stämma. Ansvarsfrihet brukar alltid ges, såvida inte något mycket allvarligt och brottsligt misstänks.
Hej,
Jag har köpt en lägenhet som är nyproduktion och var nyligen förbi bygget för att se hur det går. Väl där upptäckte jag en pelare (20x30cm) mitt i vardagsrummet, den fanns inte där på ritningen och det är ingen som har meddelat mig om detta.
Jag hörde av mig till mäklaren för att se om det var permanent, vilket det är, så nu undrar jag vad jag har för rättigheter och om jag kan kompenseras för detta?
Om du anser att detta är en väsentlig försämring kan du försöka få köpet upphävt. Men om det kan gå kan jag inte avgöra, jag har inte tillräckligt med rättsfall att jämföra med. Det blir ju en bedömningsfråga. Kompensation brukar vara svårt att få.
Hej,
Jag har köpt en nyproducerad lägenhet i ”andra hand”, dvs. säljarna är de som har avtalet med föreningen. Jag skrev ett upplåtelsekontrakt med säljarna på våren 2016 och inflyttning ska ske hösten 2017.
Ett par månader innan inflyttning visar det sig att säljarna har skrivit upplåtelseavtal med föreningen efter att vi skrev upplåtelseavtalet med dom. Min fråga är om säljarna egentligen hade rätt att ”sälja lägenheten” och skriva upplåtelseavtal med mig innan de ens tecknat ett eget upplåtelseavtal med föreningen? Vad kan jag som köpare göra i detta läge och vilka risker finns det? Dessa omständigheter har ju kommit fram efter att jag skrev kontrakt med säljarna och efter att jag har sålt min nuvarande bostadsrätt.
Försäljningen har skett via en mäklare på en känd byrå och jag har därför utgått ifrån att allt har gått rätt till. Mäklaren vill nu dock att min betalning till säljarna ska göras samtidigt som de betalar föreningen, dvs. mitt lån ska användas till att betala föreningens fordran på säljarna. Jag har ifrågasatt detta, men får till svar att det är så det ”alltid” går till vid omförsäljningar av nyproduktion.
Tack för svar! :)
Här är det något som inte verkar ha gått rätt till, precis som du säger. Det är bara den första köparen som kan teckna ett upplåtelseavtal, när bostadsrättsföreningen säljer lägenheterna första gången. Därefter tecknas överlåtelseavtal. Vidare, den första köparen kan inte sälja sin nya bostadsrätt förrän det finns ett giltigt upplåtelseavtal. Så med reservation för att jag inte sett det aktuella avtalet, så verkar det inte ha gått rätt till i ditt fall. Kanske är ditt ”upplåtelseavtal” inte ens juridiskt giltigt!
Jag föreslår att du kontaktar mäklarbyråns ledning (huvudkontoret) och ber dem kontrollera avtalet. Kanske har den aktuella mäklaren varit alltför ”kreativ”. Skulle du inte få något bra svar så bör du kontakta Fastighetsmäklarinspektionen, FMI.
Hej!
Vi har skrivit på ett förhandsavtal för en nyproducerad lägenhet i radhus. Vi har fått ett affärsförslag på lån från en bank, men en annan bank avstod med anledning av att det är två BRF som delar på tomten. Vad kan vara nackdelen med detta?
Brf 1 har 26 lägenheter, brf 2 har 20. Enligt den ekonomiska planen är fastigheten uppdelad på 50,7/49,3. Man har för avsikt att slå samman föreningarna när alla flyttat in.
Jag kan inte riktigt se problemet, men kanske finns det andra omständigheter som gör att det finns en osäkerhet kring bostadsrättsföreningens framtid. Men jag har alltså inget svar.
Hej!
Skrivit på bokningsavtal bostadsrätt med inflyttning våren 2017. Nu är det försenat till vintern 2017/2018.
När har man rätt att få tillbaka hel bokningsavgift p g a ”väsentlig försening”
Och. Finns det en juridisk skrivelse vad en ”väsentlig försening innebär i dessa sammanhang?
Du skriver att ni har ett bokningsavtal (och inte förhandsavtal). Förutsatt det, så kan ett sådant brytas, och om det som i detta fallet beror på säljaren och dennes försening, ska ni ha hela bokningsavgiften tillbaka. Detta bör vara reglerat i avtalet. Något juridiskt mått på vad ”väsentlig försening” innebär finns dock inte, mig veterligt.
Hej!
Jag har köpt en lägenhet i Linköping och idag var jag på besiktning och allt såg bra ut. Men jag har mätt upp balkongen till 2,2mx4m alltså 8,8 kvm, i ritningarna står det 10 kvm. Är det något jag kan få ersättning för när det fattas mer än 10% av utlovad balkong?
Det är inte ovanligt att lägenheterna inte blir exakt såsom utlovats på ritningarna. Det har t o m hänt att lägenhetsytan blivit något mindre än utlovat! Trots det har det inte ansetts tillräckligt skäl att bryta avtalet, eller att bli kompenserad. Jag har just nu inget rättsfall aktuellt (kommer kanske senare). Att balkongen i ert fall blivit 1 kvm mindre tror jag därför inte kommer kompenseras på något sätt. Tyvärr.
En liknande fråga är mer utförligt besvarad på Lawline.
Hej,
Vi har köpt en nyproducerad bostadsrätt (radhus) och flyttat in för några månader sedan. Nu precis är alla radhusen inflyttade, 45st. När upplåtelseavtalet skrevs så fanns situationsplan och tomtkarta med i avtalet. Dock för några dagar sedan kommer bostadsrättsstyrelsen (interimsstyrelsen-säljaren) med information att man ska flytta föreningens besöksparkeringar. Dessa flyttas till att nu hamna längs med våra uteplatser. Förstör givetvis visuellt, men får också till följd en ökad trafik på vår annars lugna gata. Detta har protesterats av många. Vi har dessutom betalt en extra summa för att ha ett grönområde med fri utsikt framför tomten, men drabbas nu av en parkeringsplats. Vad har man för rätt här? Att protestera mot styrelsen verkar lönlöst – kan vi gå juridiskt?
Kan tillägga att vår tomt (uteplats) är liten och att de parkeringar som nu planeras kommer ligga bara ett par meter utanför tomten.
I princip är det inte möjligt att få ersättning för försämringar i den omgivande miljön. Bostadsrättsupplåtelsen avser bara själva lägenheten, dvs det inre av lägenheten, och ibland även områden på utsidan, om det ingår i upplåtelsen. Vad gäller utsikt eller miljön runtomkring ingår detta inte. Även om det framställs så i de tjusiga säljprospekten. Styrelsen, en interimsstyrelse befolkad av byggbolaget, är enväldiga och kan fatta vilka beslut de vill, vad gäller bygget och den omgivande miljön. Så fungerar det tyvärr, med nuvarande regelverk. Endast en ny styrelse kan i framtiden kanske korrigera det som blivit fel.
Hej och tack för svar Lennart,
Också tack för en mkt bra sida.
Angående vårt fall med flytten av parkeringar så kan vi således känna oss ”lurade” med köpet. Ett antal radhus var dyrare tack vare just lägesplaceringen mot grönyta. Som sagt i upplåtelseavtalet finns tomtkartan hur miljön skall se ut. Men interimsstyrelsen har alltså rätt att nu i efterhand placera parkeringsplats precis utanför tomten, fastän vi från börjat betalat mer för vårt gynnsamma läge med lugnt grönområde…
Förtydligande:
I detta fall har försämringen alltså skett en tid efter tillträdet. Hade försämringen skett innan tillträdet hade man möjligen kunnat hävda fel i bostadsrätten och kunnat kräva kompensation, eftersom tomtkartan måste anses utgöra en del av avtalsunderlaget.
Nu har försämringen skett efteråt, och då är det en helt vanlig intern föreningsangelägenhet. Att styrelsen fortfarande består av personer från byggfirman ändrar inget i sak. Möjligen kan beslutet att anlägga parkering klandras för att det missgynnat vissa medlemmar väsentligt, men att nå framgång i en sådan klandertalan mot styrelsen är nog omöjligt, och garanterat långdraget.
Hej, Vi bor i en bostadsrätt idag utanför Stockholm. Vi har hittat en nyproduktion i Stockholms innerstad som vi är intresserade av att köpa. Grejen är att man skriver ett köpeavtal direkt och lägger en handpenning på 10% vilket blir nästan 1 000 000 kr (för den lägenheten vi är intresserade av). Det är 2 år kvar till inflytt. Vågar man göra detta? Man vet ju inte hur marknade ser ut om två år…
är det vanligt att man inte har bokningsavtal med byggherren och kör med köpeavtal direkt?
Tacksam för lite hjälp.
Syftet med s k bokningsavtal (som inte är reglerat i Bostadsrättslagen) är att byggherren ska kunna få en uppfattning om det finns tillräckligt intresse av att starta upp en byggprocess. När tillräckligt många bokat sig, vågar han dra igång på allvar.
När det gäller förhandsavtal (reglerat i Bostadsrättslagen) är man ett steg längre i planeringen (även om gränsen är flytande) och man har då formellt bildat en bostadsrättsförening.
För att kunna teckna förhandsavtal och ta emot förskott måste det finnes en förhandskalkyl eller kostnadskalkyl (en form av förenklad ekonomisk plan), godkänd av Boverket, och, mest viktigt, föreningen ska ha fått tillåtelse att ta emot förskott och ha garantier att kunna betalas tillbaka om något skulle hända.
Att man som i ert fall går direkt på förhandsavtal beror sannolikt på att intresset är stort och att man vill komma igång så fort som möjligt. Inte så vanligt, men inget konstigt.
Kontrollera dock noga att alla papper är ok, och att garantierna är ok. Och tänk på att när ett förhandsavtal väl är påskrivet kan man inte ångra sig, då måste man fullfölja köpet, oavsett hur framtiden ser ut.